Projectbesluit De Klencke by Vanessa Rutgers

Projectbesluit

Gemeente Amsterdam

Stadsdeel Zuideramstel

Februari 2009

✕ ✕

Dit document is opgesteld in nauwe samenspraak met de volgende belanghebbende partijen:

Osira Groep

Stichting Spoorwegpensioenfonds

Woningbouwvereniging Stadgenoot

Stadsdeel Zuideramstel

Gemeente Amsterdam

Stadsdeel Zuideramstel

Deze vier partijen hebben gezamenlijk opdracht gegeven aan de Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) voor het opstellen van dit stedenbouwkundig model.

Projectbesluit

DE KLENCKE Gemeente Amsterdam

Februari 2009

Stadsdeel Zuideramstel

Inhoud

Samenvatting

Inleiding

Analyse

2.1

Beschrijving plangebied

2.2

Beschrijving samenwerkingsproces

Opgave

3.1

Stedenbouwkundige ambities

3.2

Programmatische randvoorwaarden

3.3

Randvoorwaarden verkeer en vervoer

3.4

Visie en randvoorwaarden partijen

Stedenbouwkundig kader

4.1

Stedenbouwkundig ontwerp

4.2

Beeldkwaliteit architectuur en openbare ruimte

4.3

Bouwflexibiliteit

Aspecten

5.1

Luchtkwaliteit

5.2

Geluid

5.3

Duurzaam bouwen

5.4

Water

5.5

Externe veiligheid

5.6

Bouwhoogte

5.7

Bodemkwaliteit

5.8

Kabels en leidingen

5.9

Beheer openbare ruimte

5.10

Flora en Fauna

5.11

Archeologie

Proces

6.1

Planprocedures

6.2

Planning

6.3

Fasering

6.4

Communicatie en inspraak

6.5

Risicoâ&#x20AC;&#x2122;s

FinanciĂŤle haalbaarheid

Het plangebied De Klencke ligt in het noordoostelijk deel van Buitenveldert tussen de De Boelelaan, de Van Heenvlietlaan, de Oversinge en het Novotel. De grond is in eigendom of erfpacht van diverse eigenaren. In het gebied bevinden zich nu diverse kantoorgebouwen (Stichting Spoorwegpensioenfonds), een verpleeg/revalidatiecentrum (OsiraGroep) en sociale huurwoningen (Stadgenoot). Stadsdeel Zuideramstel is eigenaar en beheerder van de openbare ruimte. De bebouwing in De Klencke verrees in de jaren ’70 en ’80, zonder een samenhangend stedenbouwkundig concept. Aan de De Boelelaan wordt het gebied begrensd door hoge kantoorbebouwing. Het binnen-gebied bestaat uit kantoorbebouwing met een weinig heldere opzet en aan het water ligt een appartementengebouw met 35 sociale huurwoningen. Na bijna veertig jaar zijn de meeste gebouwen aan functionele en fysieke slijtage onderhevig en ook de openbare ruimte is dringend aan een opknapbeurt toe. Het gebied heeft een desolaat karakter gekregen. Daarnaast zijn de ontwikkelingen aan de Zuidas een extra impuls om het kantorenaanbod in De Klencke aan te passen aan de actuele en toekomstige marktsituatie.

Samenvatting

In dit projectbesluit hebben stadsdeel en betrokken partijen in nauwe samenwerking het stedenbouwkundig kader vastgelegd. In de volgende fase wordt de herontwikkeling nader uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan. De partijen, willen graag samen verder maar hoeven dat niet en kunnen ieder verder gaan in hun eigen tempo. Het gebied zal worden ontwikkeld tot een gemengd woon- en werkgebied, waarbij de nadruk ligt op wonen. De architectuur krijgt een degelijk, eerlijk en tijdloos karakter. Het gebied wordt een gemengde wijk in Amsterdam Zuid en zal diverse vormen van wonen, werken en zorg krijgen. Het stedenbouwkundig ontwerp omvat de herinrichting van het grootste gedeelte van het gebied. De personeelsflat van Vreugdehof, twee kantoorgebouwen van Officia, de hotelschool en de woningen aan de singel worden gesloopt. Door het slopen van de kantoorgebouwen in het binnengebied ontstaat er ruimte voor circa 240 woningen. Daarnaast zullen er in de hoogbouw op de kop van Vreugdehof ongeveer 190 woningen gerealiseerd worden. In totaal worden er dan 430 woningen bijgebouwd. De bestaande bewoners krijgen een mogelijkheid om terug te keren in de nieuwbouw met huurprijsgarantie. Kantoorgebouw Officia I en het hoofdgebouw van Vreugdehof zullen worden behouden. De ontsluiting van het gebied wordt teruggebracht tot één straat in oost/west richting waardoor het gebied in twee stedenbouwkundige ruimtes wordt verdeeld. Deze nieuwe ‘Klenckelaan’ zal bestaan uit twee rijbanen, brede voetpaden, een

middenberm met bomen en aan weerszijden langs parkeren De inrichting van de openbare ruimte krijgt een hoogwaardige uitstraling en het binnengebied van De Klencke wordt autoluw. De auto’s worden vanaf de entrees aan de De Boelelaan zo snel mogelijk onder de grond geparkeerd. De Klencke zal in de toekomst goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en het gebied wordt eveneens goed aangesloten op het langzaam verkeer. Door het gebied heen worden voetgangersroutes aangelegd.

Uit een globale quick scan van dit Projectbesluit is gebleken dat het plan volgens de Gemeente financieel haalbaar is, met een positief eindsaldo. In de volgende fase zal de nodige aandacht moeten worden geschonken aan overeenstemming met de marktpartijen over een sluitende grondexploitatie. Ook de recente wereldwijde kredietcrisis baart zorgen. Maar met een start van de uitvoering rond 2013 is er een gerede kans dat deze crisis tegen die tijd voorbij zal zijn.

5 Samenvatting

Langs de singel komen ruime terraswoningen in noord/zuid richting. Tussen de terrascomplexen wordt op twee plekken extra water toegevoegd in de vorm van langwerpige waterbassins of ‘grachten’ en de overige twee ruimtes tussen de gebouwen worden als collectieve tuinen aangelegd. Tussen de Klenckelaan en de De Boelelaan ontstaat één groot bouwblok rond een gemeenschappelijke binnentuin. Aan de Klenckelaan vormen vrijstaande appartementengebouwen in 6 tot maximaal 8 bouwlagen een straatwand. Langs de De Boelelaan ontstaat een hoge, dichte bebouwing door aan weerszijden van Officia I twee nieuwe kantoorgebouwen te realiseren. De entrees aan de De Boelelaan zullen beiden gemarkeerd worden door een opvallend gebouw. In het verlengde van de westelijke entree naast Vreugdehof wordt een nieuwe fietsbrug over de singel aangelegd. Hier komen ook een plein en een opvallend gebouw. De nieuwe brug, de pleinruimte en het gebouw moeten een herkenbaar architectonisch geheel gaan vormen in het nieuwe De Klencke. Een verantwoorde omgang met milieuaspecten zal bij de herontwikkeling hoog in het vaandel staan. Zo wordt in De Klencke een flinke energiebesparing bereikt op zowel gebiedsniveau als op gebouwniveau. Er zal gebruik worden gemaakt van duurzame bouwmaterialen en er wordt een EPL (Energie Prestatie op Locatie) waarde van ten minste 8,0 nagestreefd. Ook op het gebied van waterhuishouding en ecologie wordt met diverse ontwerp- en beheersmaatregelen naar een optimaal duurzaamheidsniveau gestreefd.

Projectbesluit De Klencke

Voor u ligt het concept Projectbesluit De Klencke. Dit besluit zal, na de inspraakprocedure, door de stadsdeelraad van Amsterdam Zuideramstel worden

1. Inleiding

vastgesteld. Het Projectbesluit is een stedenbouwkundige studie voor het plangebied De Klencke en beschrijft de inrichting van het terrein en de invulling daarvan, inclusief zijn aansluiting op de omgeving. In dit projectbesluit zijn ook stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgelegd en het kan dus als basis dienen voor het bestemmingsplan. Hierna volgt de uitwerking tot een stedenbouwkundig plan waarvoor een investeringsbesluit wordt genomen en daarna kan het gebied worden gesplitst in verschillende bouwenveloppen, die door de afzonderlijke marktpartijen worden uitgewerkt. Dit document is opgesteld in nauwe samenspraak met Osira Groep (Osira), Stichting Spoorwegpensioenfonds (SPF), Woningbouwvereniging Stadgenoot (Stadgenoot) en stadsdeel Zuideramstel. Deze vier partijen hebben gezamenlijk opdracht gegeven aan de Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) voor het opstellen

van dit stedenbouwkundig model.

Inleiding

luchtfoto uit 1972 van het nog braakliggende terrein De Klencke met op de achtergrond Buitenveldert

Leeswijzer Na deze korte inleiding gaat de Analyse in hoofdstuk 2 gedetailleerd in op het huidige plangebied en de ontwikkeling hiervan tot nu toe. Hoofdstuk 3 behandelt de opgave voor dit gebied, met meeneming van alle randvoorwaarden en de visies van de betrokken partijen. In hoofdstuk 4 volgt het stedenbouwkundig ontwerp: een beschrijving van de nieuw te bouwen woningen en kantoren, de collectieve tuinen en het openbare groen. Hoofdstuk 5 gaat over de diverse verkenningen en onderzoeken die zijn verricht op het gebied van geluid, lucht, water, groen, bodemkwaliteit en meer. Daarna wordt in hoofdstuk 6 de nodige aandacht geschonken aan de procedurele kant van de zaak en sluit hoofdstuk 7 af met de financiĂŤle aspecten.

Projectbesluit De Klencke

Dit hoofdstuk bestaat uit de beschrijving van het plangebied, de ontwikkeling hiervan tot nu toe en de huidige situatie. Er wordt een beeld geschetst van de omgeving en de ontwikkelingen die daar plaatsvinden. Ook komen de afspraken aan bod tussen de partijen met belangen in het gebied. Tot slot wordt het proces

2. Analyse satellietfoto van De Klencke uit 2008 (met gebiedsgrenzen)

beschreven dat heeft geleid tot de huidige verhoudingen en dat aan de basis heeft gestaan van het onderliggende projectbesluit.

2.1

Beschrijving plangebied Het plangebied De Klencke ligt in het noordoostelijk deel van Buitenveldert. Aan de oostzijde wordt De Klencke begrensd door het water voor het Novotel en de zuidgrens is het water aan de Oversinge. De westgrens is de oostelijke rand van het oostelijke trottoir aan de Van Heenvlietlaan. Aan de noordkant vormt de begrenzing van het grootstedelijk project de Zuidas (deelproject De Boelelaan/

Boelegracht) de scheidslijn. De De Boelelaan

Analyse

zelf maakt deel uit van het Zuidas gebied. De weg zal worden geherprofileerd, maar uitgangspunt is dat de eigendomsgrenzen aan de zuidzijde van de De Boelelaan worden gerespecteerd. De eigendomssituatie van de grond in het project-gebied is divers. Het bezit van Osira ligt op eigen grond. Het vastgoed van Stadgenoot staat deels op eigen grond en deels op grond in erfpacht. Voor de kantoorgebouwen Officia I, II en III van SPF Beheer zijn erfpachtcontracten afgesloten. Het stadsdeel bezit en beheert de openbare ruimte.

Historie van het gebied

Eigenaar

Eigendomssituatie

Gebruik

Stichting Osira

Eigenaar

Verpleeg- en revalidatiecentrum Vreugdehof

WBV Stadgenoot

Eigenaar

Hotelschool

Polder. Basis voor deze stadswijk vormde

Erfpacht *

35 sociale huurwoningen

het Algemeen Uitbreiding Plan (AUP) van

Spoorwegpensioenfonds

Erfpacht

Kantoorgebouwen Officia I, II en III

Stadsdeel Zuideramstel

Eigenaar

Openbare ruimte, groen, verkeerswegen

stedenbouwkundige concept en de architec-

Nutsvoorzieningen

tonische uitwerking van de wijk. Strikte func-

Nutsbedrijven

Eigenaar

Buitenveldert is een naoorlogse woonwijk gelegen in de Binnendijkse Buitenveldertse

Van Eesteren uit 1934. De principes van het Nieuwe Bouwen zijn doorgevoerd in het

tiescheiding tussen wonen, werken, verkeer en recreatie is een belangrijk kenmerk van

* Aanvullend Erfpacht Convenant van toepassing

het Nieuwe Bouwen. Volgens het AUP zou er in De Klencke woningbouw voor arbeiders komen, maar in de jaren â&#x20AC;&#x2DC;60 en begin jaren â&#x20AC;&#x2DC;70 veranderden de vooruitzichten voor De Klencke. Door de fasering van de bouw was het deel van Buitenveldert ten noorden

van de Oversinge nog niet uitgevoerd. Toen de economische groei aantrok en meer infrastructuur werd aangelegd tussen Oud Zuid en Buitenveldert, veranderden ook de perspectieven voor de noordelijke rand van Buitenveldert. De vestiging van het RAI complex en de in 1972 gehouden Floriade in het Amstelpark hadden ook hun weerslag. In volgende plannen uit die tijd, zoals het Uitbreidingsplan Tuinstad Buitenveldert van 1961, werd daarom meer ruimte geboden aan bedrijvigheid en andere voorzieningen. Deze ontwikkelingen hadden stedenbouwkundige consequenties voor het noordelijk deel van Buitenveldert, in het bijzonder voor

Projectbesluit De Klencke

De Klencke. De regelmatige stempelstructuur van Buitenveldert werd er abrupt onderbroken, beginnend met de hoogbouw op de hoek De Boelelaan/Europaboulevard; het huidige Novotel van architect Groosman. De bebouwing met schijfvormige flats van architect Zanstra langs de Europaboulevard werd niet voortgezet. In plaats daarvan werd de hoogbouw van Groosman er dwars op geplaatst. Overige bebouwing in De Klencke verrees in de jaren ’70 en ’80, maar zonder samenhangend stedenbouwkundig concept. Huidige situatie van De Klencke Door de ligging bij de afrit van de A10 zijn de randen van De Klencke gezichtsbepalend voor de entree van Buitenveldert. Het beeld wordt bepaald door de hoge flats aan de noorden oostzijde. Deze sluiten aan op de hoge randbebouwing van Buitenveldert langs de Europaboulevard en de De Boelelaan. De zuidzijde wordt gevormd door middelhoogbouw langs de singel, met een doorsteek en voetgangersbrug richting de A.J. Ernststraat. Het ‘binnengebied’, met zijn lage carrévormige kantoorbebouwing (Officia II en III) heeft een weinig heldere opzet. Privéterrein en openbare straat zijn moeilijk van elkaar zijn te onderscheiden. De gebouwen vormen

geen duidelijk patroon, maar zijn losse en in zichzelf gekeerde eenheden die nau-

Analyse

welijks een relatie met de straat hebben. Aan het water ligt een appartementengebouw met 35 sociale huurwoningen. Het gebouw ligt geïsoleerd van de rest van het gebied en andere omwonenden, en is omsloten door kantoorgebouwen. Deze woningen, oorspronkelijk van Rochdale, zijn inmiddels verkocht aan Stadgenoot (de voormalige woningcorporaties AWV en Het Oosten). Geen van de woningen heeft een lift en ook de appartementen op de begane grond zijn alleen via een trap toegankelijk. Deze woningen hebben echter wel een riante tuin aan de waterzijde. Ook zijn er voldoende openbare parkeerplaatsen direct voor het appartementengebouw. Op het terrein van de geplande Kop van Vreugdehof staat nog een voormalige zusterflat. Deze flat wordt momenteel gebruikt als interim-huisvesting en tijdelijke opslagruimte. In een later stadium zal worden bepaald wanneer de sloopvergunning

voor dit gebouw kan worden aangevraagd. Langs het water bevindt zich ook een langgerekt woningblok waarin nu als tijdelijke huurder een Hotelschool is gevestigd. Het betreft een verouderd gebouw dat niet meer voldoet aan de moderne eisen. De uitstraling van het gebouw is grijs en troosteloos. Oorspronkelijk werd het gebouwd voor aanleunwoningen en het heeft ook dienst gedaan als asielzoekerscentrum. De kantoorbebouwing in De Klencke heeft grotendeels een modernistische uitstraling met rechthoekige volumes en doorlopende, horizontale vensterstroken. Het beeld van de architectuur is ‘hard en koel’, door het gesloten karakter van de gevels, de lichte kleuren en het vele gebruik van beton. De kwaliteit van de architectuur is matig. De drie kantoorgebouwen (Officia I, II en III) zijn in de jaren ’70 en eind jaren ’80 gebouwd. Alle drie de gebouwen zijn als belegging in eigendom van de Stichting Spoorwegpensioenfonds en hebben goede parkeerfaciliteiten. Officia I is in- en uitwendig ingrijpend gerenoveerd om in de toekomst als zogenaamd multi-tenant kantoor van de stichting te blijven fungeren. Officia II oogt gedateerd, dat geldt in 12

mindere mate voor Officia III. Beide panden verkeren bouwtechnisch in goede staat en zijn op dit moment verhuurd. Na bijna veertig jaar zijn de meeste gebouwen aan functionele en fysieke slijtage onderhevig. Het gebied heeft een desolaat karakter gekregen. Er bestaat weinig samenhang tussen de bebouwing binnen het gebied en de uitstraling ervan is somber. Doordat de eisen van deze tijd aan zowel ouderenvoorzieningen als kantoren zijn veranderd, passen nieuwe programma’s niet meer in de bestaande gebouwindelingen. Ook de openbare ruimte in het gebied is dringend aan een opknapbeurt en vernieuwing toe. Het heeft nu geen hoogwaardige uitstraling, met name omdat de openbare ruimte vooral wordt gebruikt voor de ontsluiting en voor het parkeren door gebruikers van het gebied. Er is geen of nauwelijks verblijfsruimte en er is evenmin veel groen in het gebied, met uitzondering van wat bomen. Daardoor oogt het gebied erg stenig. Het meeste groen is geconcentreerd langs het water, de singel aan de zuidkant en de inham tussen De Klencke en het Novotel.

Projectbesluit De Klencke

Ontwikkelingen in de omgeving Om de ontwikkelingen en de kansen voor Amsterdam Zuid optimaal te benutten is Zuidwaarts opgericht. Dit is een samenwerkingsverband tussen de stadsdelen Zuideramstel en Oud-Zuid en de Centrale Stad. Er liggen kansen om de internationale aantrekkelijkheid van Amsterdam te vergroten en de toekomstige druk op het historische centrum te verlichten. Ook ontstaat er ruimte voor nieuwe stedelijke ontmoetingsplekken en voorzieningen, kantoren, bedrijfjes en woningen. Het Zuidas gebied verandert in een intensief, gemengd stedelijk gebied waar wonen, werken en voorzieningen gecombineerd gaan worden. De De Boelelaan ten noorden van De Klencke wordt geherprofileerd en krijgt een gracht (De Boelegracht). De plannen gaan er vanuit dat de A10 in het centrale deel van de Zuidas ondergronds zal worden gebracht en met een dok overkapt. Hierdoor worden de stadsdelen ten noorden en ten zuiden van de A10, die nu van elkaar zijn gescheiden, met elkaar verbonden en komt ruimte vrij om boven het A10 tracé te bouwen. Het Beatrixpark wordt over het dok heen uitgebreid met het nieuwe ’Amaliapark’ en ingericht met groen en sportvelden. Ten Noorden van het gebied De Klencke ligt het gebied ’Vivaldi’ met een

intensieve gemengde bebouwing en een hoogwaardig ingerichte openbare ruimte.

Analyse

De ontwikkelingen aan de Zuidas hebben een intensiever gebruik van de auto-infrastructuur tot gevolg. Daarom moet de inrichting van de kruising van A10 open afrit met de Europaboulevard mogelijk worden herzien. Daarnaast is de Zuidas een extra impuls om het kantorenaanbod in De Klencke aan te passen aan de actuele en toekomstige marktsituatie. Bovengenoemde ontwikkelingen maakt het voor het Novotel interessant om uit te breiden en recreatieve- en vergaderfaciliteiten toe te voegen. Het Novotel Amsterdam City, onderdeel van het Franse Accor, zal in 2009 grondig worden verbouwd tot congreshotel, met een nieuwe voorzetgevel aan de voor- en achterzijde. Achter het hotel wordt een zalencentrum van 1.300 m2 toegevoegd en aan de voorkant komt een nieuwe entree en een restaurant. Voor deze uitbreidingen is inmiddels een bouwvergunning verleend.

2.2

Beschrijving samenwerkingsproces Het gebied De Klencke is vanaf 1996 meerdere malen onderwerp geweest van studie en planvorming. Dit leidde in 1997 al tot de vaststelling van een startnotitie door de Stadsdeelraad Buitenveldert. In 2001 moest de locatie echter opnieuw worden bekeken. Na de samenvoeging van stadsdelen tot Zuideramstel, de ontwikkeling van de Zuidas en een veranderde kijk op het projectgebied, kwam er in 2002 een geheel nieuwe startnotitie. Daarbij werd het Novotel in het projectgebied opgenomen (Overigens is er op een later moment toch weer voor gekozen om zonder Novotel verder te gaan). Een integrale vernieuwing van De Klencke was de wens van zowel het stadsdeel als de markpartijen. Daarom werd in 2003 gestart met een haalbaarheidsonderzoek. In 2004 is een intentieovereenkomst getekend met de betrokken vastgoedeigenaren om te komen tot een gezamenlijke visie voor de ontwikkeling van dit plangebied. In 2007 ontstond er een impasse in de planontwikkeling. Een analyse door een be-

middelaar gaf meer inzicht in de belemmeringen die de voortgang in de weg stonden en gaf munitie voor een hernieuwde aanpak. Die leidde tot nieuwe afspraken voor de herontwikkeling van het gebied. Duidelijk was dat alle partijen de missie deelden om De Klencke te transformeren van werkgebied naar woongebied, met een verbeterde woonomgeving. De belangrijkste afspraken waren: • Partijen nemen de huidige eigendomsgrenzen én de verschillende ontwikkeltempo’s als uitgangspunt voor een nieuwe ontwikkelingsstrategie; • Partijen gaan uit van een nieuwe ontwikkelingsstrategie en verlaten de eerder bedachte integrale stedenbouwkundige modellen; • ‘Keep it simple’, door zo min mogelijk meervoudige relaties te leggen: financieel, organisatorisch, eigendomtechnisch en stedenbouwkundig; • Het stadsdeel verlaat zijn regierol in het ontwikkelingsproces en neemt in plaats daarvan een faciliterende rol op zich (naast haar publiek- en privaatrechtelijke taken en inrichting en beheer van de openbare ruimte). • Partijen zijn het erover eens dat de gezamenlijke doelstelling voor herontwikkeling

Projectbesluit De Klencke

van De Klencke is gericht op transformatie van een gebied met een hoofdzakelijke werkfunctie naar een gebied met grotendeels woonfunctie en een verbeterde woonomgeving; • Het stadsdeel neemt het initiatief voor een stedenbouwkundig plan; • Osira neemt 36 sociale huurwoningen in haar programma over van Stadgenoot. Op basis van deze afspraken heeft het stadsdeel een plan van aanpak opgesteld voor de uitwerking van de stedenbouwkundige en ruimtelijke inrichting. Vervolgens ontstonden er nieuwe kansen in het gebied. Stadgenoot en het Pensioenfonds namen het initiatief tot verdergaande samenwerking. Hierdoor ontstonden er toch weer nieuwe mogelijkheden voor een integrale gebiedsontwikkeling. Bovendien heeft Stadgenoot het woningblok van Rochdale gekocht, zodat er een vastgoedeigenaar minder kwam in het gebied en een effectievere samenwerking mogelijk werd. Dit nieuwe elan maakte een herstart mogelijk. In 2008 heeft een stuurgroep onder leiding van de stadsdeelvoorzitter het nu voorliggende projectbesluit voor De Klencke voorbereid, met een stedenbouwkundige programma dat in opdracht van

alle partijen werd bepaald. Medio januari 2008 zijn in de stuurgroep nog een aantal

Analyse

aanvullende afspraken gemaakt: • De stuurgroep begeleidt het planproces en stelt het planproduct vast; • Er wordt een projectgroep opgericht met vertegenwoordigers van alle partijen en het stadsdeel; • Het stadsdeel is trekker voor het projectbesluit. De volgende stap is om dit projectbesluit na inspraak en besluitvorming in het stadsdeel uit te werken tot een stedenbouwkundig plan waarover het Stadsdeel en de Gemeenteraad een besluit zullen nemen. Hierna kunnen architecten aan het werk om de bouwenveloppen verder uit te werken. Er wordt gewerkt conform het zogenaamde Plaberum (Plan en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen) van de Gemeente Amsterdam. Hierin worden een aantal

fasen onderscheiden. Het eerder genoemde haalbaarheidsonderzoek uit 2003 is daarbij de eerste fase van het strategiebesluit. Het nu voorliggende projectbesluit is fase 2, de zogenoemde onderzoeksfase. Voor een gedetailleerde omschrijving van bestuurlijk/procedurele elementen van een Projectbesluit wordt verwezen naar het stedelijk Plaberum. De kern van deze fase is dat het een overkoepelend kader biedt voor het hele gebied. Op een later moment kan het worden verdeeld in een gebied van SPF/Stadgenoot en van Osira. De intentie daarbij is dat beide gebieden zo onafhankelijk mogelijk van elkaar kunnen worden ontwikkeld. Dit vereist dat in deze fase vooral aandacht is voor de overstijgende aspecten: • Positionering, identiteit en uitstraling van het gebied bepalen; • Vastleggen van ruimtelijke opbouw, zonering, bestemmingen, ontsluiting, mobiliteitseisen, programma (en verdeling daarvan tussen SPF/Stadgenoot en Osira), uitgangspunten verkeer, parkeren, water, openbare ruimte; 16

• Vaststellen van het financiële kader; • Strategie ten aanzien van samenwerking en financiën; • Verdeling van het gebied in twee onafhankelijk van elkaar te ontwikkelen gebieden, namelijk dat van SPF/Stadgenoot en van Osira;

Projectbesluit De Klencke

Hoofdstuk 3 beschrijft de opgave voor dit gebied. Hoe gaat het gebied getransformeerd worden tot een hoogwaardig woon- en werkgebied? De stedenbouwkundige ambities voor De Klencke liggen hoog en worden samengevat in beschrijvingen van de gewenste uitstraling voor het gebied, de architectuur en

3. Opgave

de openbare ruimte. Visies van de betrokken marktpartijen op de invulling van het wonen en werken worden uitgebreid besproken.

3.1

Stedenbouwkundige ambities Het stadsdeel en de betrokken marktpartijen hebben een aantal gezamenlijke stedenbouwkundige ambities geformuleerd voor de toekomstige ontwikkeling van De Klencke. Hieronder worden deze kort samengevat. Karakter gebied Het gebied wordt getransformeerd tot een hoogwaardig woon- en werkgebied. De ligging tussen de drukke, hoogstedelijke Zuidas

met veel voorzieningen en de rustige groene woongebieden in

O pgave

Buitenveldert is kenmerkend en biedt bijzondere kansen voor de toekomstige ontwikkeling. De bebouwing langs de drukke De Boelelaan wordt ingevuld met kantoorfuncties. In het rustige binnenterrein ontstaat een uniek woongebied dat aansluit bij de groene singel en bij de stedenbouwkundige kwaliteiten van Buitenveldert: openheid van bebouwing, veel ruimte en groen. Bebouwing De bouwhoogte zal afnemen van noord naar zuid. Langs de De Boelelaan is de bebouwing relatief gesloten en hoog (Âą10 bouwlagen met hoogteaccenten van maximaal 55 m) en sluit op deze manier aan bij gebouw Officia I en de bebouwing in de Zuidas. Langs de singel is de bebouwing opener en lager (circa 4-6 bouwlagen), passend bij de bebouwing in Buitenveldert.

De woonbebouwing wordt divers en zal bestaan uit een mix van ruime en lichte appartementen met een brede beukmaat en woningen op de begane grond. De oriĂŤntatie van veel woningen zal op het zuiden zijn. Het karakter van de architectuur is degelijk, eerlijk en tijdloos. De afzonderlijke appartementengebouwen hebben een brede beukmaat, royale entrees en verkeersruimtes, ze zijn gelijkvloers en allen ontsloten via een lift. Ook dient er rekening gehouden te worden met de toepassing van domotica. De bijzondere kwaliteit van de gebouwen komt tot uiting in de hoge mate van openheid in de gevels met veel grote ramen. Daarbij komen er voor alle woningen goede buitenruimtes zoals grote terrassen, daktuinen en ruime balkons. Openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte krijgt een hoogwaardige uitstraling. Dit komt tot uitdrukking door zowel het materiaalgebruik als het profiel van de wegen, bijvoorbeeld door brede stoepen. De openbare ruimte heeft een hoge verblijfskwaliteit en een levendige uitstraling. Langs routes in het gebied worden bijzondere (verblijf-) 18

plekken en pleinen gecreĂŤerd. Vooral de groene singel is een bijzondere kwaliteit van het gebied die behouden blijft en verder ontwikkeld wordt. Groen en water zijn beleefbaar in het gebied en zullen zoveel mogelijk worden toegepast. Het binnengebied wordt een duidelijk herkenbaar onderdeel van het woongebied. Het zal worden ingericht als rustige, parkachtige omgeving, waarbij het water meer het gebied in wordt gehaald. Zo komen er meer woningen aan het water te liggen. Vanuit het woongebied wordt aansluiting gezocht op diverse wandelroutes. Speciale aandacht gaat uit naar het verbeteren van de uitstraling van de rand van het gebied, met name gezien vanaf de De Boelelaan en de entrees van De Klencke. Verbindingen Het gebied De Klencke heeft nu een afgesloten en in zichzelf gekeerde ligging. Door de herontwikkeling zal het gebied meer open en toegankelijk worden en beter aansluiten bij de omgeving. Hier zal de open bebouwing aan de zuidkant in belangrijke mate aan bijdragen. Daarnaast wordt de toe- en doorgankelijkheid van het gebied

Projectbesluit De Klencke

verbeterd. Langs en door het gebied heen worden de bestaande doorgaande langzaam verkeerroutes verbeterd en nieuwe routes aangelegd: • Een wandelroute langs de singel; • Een goede fietsverbinding langs de Van Heenvlietlaan, als verbinding tussen Drentepark en Gijsbrecht van Aemstelpark; • Betere verbindingen vanuit het gebied met de winkels aan de A.J. Ernststraat en het Gelderlandplein. Verder worden bewegingen door het gebied heen gestimuleerd door het realiseren van voorzieningen, zoals horeca en maatschappelijke voorzieningen. Dat komt ten goede aan een levendige uitstraling van de openbare ruimte.

3.2

Programmatische randvoorwaarden Woningen en voorzieningen

Het gebied wordt ontwikkeld tot een gemengd woon- en werkgebied, waarbij de nadruk

O pgave

ligt op het wonen. De beoogde verdeling van het programma is ongeveer 70% woningen, 20% kantoren en 10% voorzieningen. De woningen liggen voor 30% in de sociale sector en ook het aandeel middensegment is substantieel. Het doel is een duurzame en levensloopbestendige wijk te ontwikkelen, met ruime en aanpasbare woningen. De doelgroep is in beginsel gemengd qua leeftijd, huishoudsamenstelling en inkomen. De nadruk ligt op woningen voor tweepersoonshuishoudens. Daarnaast worden diverse vormen van wonen en zorg in Vreugdehof gerealiseerd. Hierdoor kan deze wijk mogelijk worden aangemerkt als een woonservice wijk. Bij de voorzieningen kan gedacht worden aan ondersteunende functies uit de medische sector, zoals huisartsen en fysiotherapeuten en andere gemaksdiensten voor debewoners (geconcentreerd rond Vreugdehof). Afhankelijk van de vraag van toekomstige bewoners kan ook een kinderdagverblijf in het gebied worden gevestigd. Horeca op diverse plekken, zoals bijvoorbeeld bij de nieuwe brug aan het water

is gewenst om de levendigheid in het gebied te bevorderen. Door het slopen van de kantoorgebouwen in het binnengebied ontstaat er ruimte

nr.

aantal lagen

oppervlakte

bestemming

dehof ongeveer 190 woningen gerealiseerd worden. In totaal worden er dan 430

2.600 m2

wonen

woningen bijgebouwd.

max. 6

3.200 m2

wonen

max. 7

6.650 m2

wonen

max. 6

3.200 m2

wonen

max. 7

6.650 m2

wonen

gem. 7

10.800 m2

wonen

aanbod met elkaar in overeenstemming zijn, ook moet beter worden ingespeeld op

2.600 m2

wonen

de wensen van het internationale bedrijfsleven. Om dit voor elkaar te krijgen wordt

700 m2

horeca

samengewerkt door de diverse gemeenten binnen de Noordvleugel van de Rand-

19.800 m2

wonen / voorz.

stad. Dit platform werkt een regionaal programma uit waaruit blijkt welke investeringen,

10a

1-2

370 - 740 m2

voorzieningen

gem. 10

9.800 m2

kantoren / voorz.

7.200 m2

kantoren / voorz.

voor circa 240 woningen. Daarnaast zullen er in de hoogbouw op de kop van Vreug-

Kantoren Volgens het Plabeka (Platform bedrijventerreinen en kantoorlocaties) rapport is op diverse Amsterdamse locaties fors ingrijpen nodig om het verschil tussen de vraag naar- en het (plan)aanbod van kantoren te verkleinen. Niet alleen moeten vraag en

afspraken en beleidswijzigingen noodzakelijk zijn om de internationale kracht van de Noordvleugel te behouden of te versterken. In de ‘Uitvoeringsstrategie Plabeka’ is over 20

Oppervlaktes en soort gebouwen in BVO

kantoren de intentie afgesproken om 3,5 miljoen m2 BVO (bruto vloer oppervlak)

} }

35.700 m2

17.000 m2

planaanbod uit de markt te nemen. In De Klencke is op dit moment sprake van ruim 18.000 m² BVO aan bestaande bebouwing dat zich leent voor transformatie. Het gaat hier om de kantoorgebouwen Officia II en III. Het recent gerenoveerde gebouw Officia I blijft staan en behoort uitdrukkelijk niet tot de kantoorgebouwen die gesloopt zullen worden. Voor De Klencke is afgesproken dat de herontwikkeling zogenaamd Plabeka-neutraal moet zijn. Dit betekent dat er niet méér kantoren teruggebouwd mogen worden dan er worden gesloopt. De in het binnengebied te slopen kantoorgebouwen zullen worden teruggebouwd aan de De Boelelaan.

Projectbesluit De Klencke

3.3

Randvoorwaarden verkeer en vervoer Parkeren Het binnengebied van De Klencke wordt autoluw. De auto’s worden vanaf de entrees aan de De Boelelaan zo snel mogelijk onder de grond gebracht om te parkeren. Het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte is dus geminimaliseerd. Om de marktpositie van het gebied te optimaliseren, dient - binnen de norm van het stadsdeel - het maximaal haalbare aantal parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. De mogelijkheid van dubbelgebruik voor kantoren en woningen wordt onderzocht binnen de afzonderlijke bouwblokken. In De Klencke is de parkeernorm gemiddeld 1,5 parkeerplaats per woning, waarbij er voor goedkopere woningen wat minder en bij luxe woningen wat meer parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. Het aantal parkeerplaatsen van de bestaande (al dan niet te vervangen) kantoren mag teruggebouwd worden conform de bestaande

parkeernorm. Voor nieuwe kantoren geldt de norm voor een B-locatie:

O pgave

1 parkeerplaats per 125 m² of per 5 medewerkers. Verkeer Het gebied wordt vanaf de De Boelelaan ontsloten via twee aansluitpunten: ten oosten van Vreugdehof en ten oosten van Officia I. Met de ontwikkeling van de Zuidas en het gebied De Klencke zal de verkeersdruk op deze laan heel hoog worden. Met name bij de kruispunten moet de verkeersveiligheid gewaarborgd kunnen worden. De plek van de entrees is al afgestemd met de planontwikkeling in de Zuidas (deelgebied Vivaldi). Voor het verkeer zijn verder de volgende aandachtspunten te noemen: • Ligging van aansluitingen op de Boelelaan vanuit de noordkant (Vivaldi) en de zuidkant (De Klencke) zo veel mogelijk tegenover elkaar; • Het verkeer vanaf het Novotel terrein en van De Klencke met elkaar verweven vóór het kruispunt met De Boelelaan;

• Voldoende opstelruimte voor bussen en vrachtauto’s vóór het kruispunt van de ontsluiting van De Klencke en De Boelelaan; • Veilige oversteekpunten voor fietsers langs De Boelelaan; • Onderzoek naar de noodzaak van het plaatsen van verkeerslichten. In de volgende fase wordt een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd dat meer duidelijkheid zal verschaffen over de gewenste inrichting van kruispunten met de De Boelelaan.

Projectbesluit De Klencke

Openbaar vervoer De Klencke zal in de toekomst goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. Op ongeveer 750 meter afstand ligt het toekomstige metrostation RAI van de Noord/Zuidlijn. In de visie van de Zuidas (2007) is opgenomen dat tramlijn 4 doorgetrokken zal worden door de De Boelelaan naar Station Zuid. Een tramhalte is gepland ter de hoogte van Vreugdehof. Langzaam verkeer Het gebied wordt eveneens goed aangesloten op het langzaam verkeer net. Over de Van Heenvlietlaan loopt een doorgaande fietsroute in noord-zuid richting. Zo wordt het gebied verbonden met ondermeer het Gelderlandplein en het Beatrixpark. Door het gebied heen worden voetgangersroutes aangelegd. Via bruggen kan het gebied ten zuiden van de singel worden bereikt.

3.4

Visie en randvoorwaarden partijen 23 met randvoorwaarden voor de ontwikkeling van De Klencke geformuleerd. Deze visies worden hieronder weergegeven. Visie van Osira over De Kop van Vreugdehof Met de ontwikkeling van De Kop van Vreugdehof gaat voor Osira een wens in vervulling om in stadsdeel Zuideramstel extra capaciteit voor seniorenwoningen te realiseren. De plannen gaan uit van ondergronds parkeren, een ’plint‘ met algemene welzijnsvoorzieningen en wellicht ook winkels voor de buurt. Boven de plint wordt voor 81 cliënten huisvesting gerealiseerd in de vorm van kleinschalige (groeps)woningen. Deze woningen vallen onder de categorie ´sociaal´ en binnen de structuur van ´Scheiden, Wonen en Zorg´. Dit in een opzet met individuele huurovereenkomsten met bewoners. Daarboven worden ongeveer 100 appartementen in de vrije sector en in het middensegment gerealiseerd, gericht op zelfstandig wonende senioren, die al dan

O pgave

Aanvullend op bovengenoemde uitgangspunten hebben de marktpartijen een visie

niet zorg en dienstverlening van Osira afnemen. De woningen worden ontwikkeld voor bewoners die kiezen voor een hoogwaardige woonomgeving en service op niveau. Extra zorg is mogelijk zonder grote aanpassingen. Door het gebruik van hoogwaardige architectuur en nieuwe woonconcepten wil Osira zich op De Kop van Vreugdehof toonaangevend presenteren. Aanvullende diensten In de missie van Osira staat dat zij zorg en diensten biedt, die aanvullend zijn op wat mensen zelf willen en kunnen. De planontwikkeling zal daarom samen met cliënten worden ingevuld, waarbij wordt uitgegaan van een eigen woonplek en leefstijl. Kleinschalige woonvormen Kleinschalige woonvormen gaan uit van de visie dat mensen, ook wanneer zij intensievere zorg nodig hebben, graag in hun eigen huis willen wonen. Deze voorziening is bedoeld voor cliënten die als gevolg van hun lichamelijke en/of cognitieve functioneren niet langer zelfstandig kunnen blijven wonen. De zorgen dienstverlening 24

zijn gericht op het ondersteunen van de cliënt in het realiseren en/of handhaven van zelfgekozen leefstijl en daginvulling. Groepswoningen als deze zijn bedoeld als eindvoorziening; cliënten kunnen er in principe de rest van hun leven blijven. Het groepswoning concept is ook bedoeld voor ouderen met een psychogeriatrische aandoening (dementerende ouderen). Hun welbevinden wordt sterk bepaald door het zich veilig en geborgen voelen. Vanuit deze gedachte wordt geprobeerd in de groepswoning een thuis te creëren: een huiselijke, vertrouwde, herkenbare omgeving, waarin het gewone dagelijkse leven zoveel mogelijk wordt voortgezet. Uitbreidingsplannen Osira zoekt dus naar een optimale mix van enerzijds woningen met zorg en anderzijds zelfstandig wonen voor senioren. Daartoe heeft Osira uitbreidingsplannen voor de Vreugdehof in De Klencke. In de noordwestelijke hoek van het gebied wordt aan de De Boelelaan een nieuw en hoogwaardig uitgevoerd complex gerealiseerd, met ondermeer groepswoningen, appartementen en voorzieningen, totaal ongeveer 190 nieuwe woningen. Aan de toekomstige ontwikkeling van De Klencke stellen zij de

Projectbesluit De Klencke

volgende randvoorwaarden: • Hoge ruimtelijke kwaliteit in de zuidwestelijke hoek van de Vreugdehof (uitzicht, bezonning tuin); • Aandacht voor de openbare ruimte aan de entreekant van de Vreugdehof, bij voorkeur door het aanleggen van een aantrekkelijk plein; • Stedenbouwkundige inpassing van de entree van de parkeergarage onder het nieuwe gebouw aan De Boelelaan; • Goede bereikbaarheid voor nooddiensten tijdens de bouwactiviteiten.

Visie van Stadgenoot en SPF over het wonen Woningcorporatie Stadgenoot en belegger SPF richten zich vooral op tweepersoonshuishoudens met als woonwensen: comfort, gemak en rust. Het gaat hier in het algemeen over stellen waarvan de kinderen uit huis zijn (of zonder kinderen) en die hun gezinswoning inruilen voor een appartement. 25 Met deze doelgroep op het oog zijn de belangrijkste kwaliteitseisen voor het wonen in De Klencke: een aangenaam woonmilieu, duurzaamheid, aanpasbaarheid, levensloopbestendig, parkachtige omgeving, riante buitenruimtes en 1 tot 2 parkeerplaatsen per woning. Architectuur De gebouwen dienen luxe en rust uit te stralen. Voor de gebouwen en ook de woningen zélf staat duurzaamheid voorop; qua materiaalgebruik, energiegebruik en degelijkheid. Daarom wordt gedacht aan fraaie, kleinere appartementengebouwen. Modern, degelijk, eerlijk en tijdloos en aansluitend bij de beoogde doelgroep. De kwaliteit van de architectuur komt tot uiting in de openheid van de gevels met veel grote ramen. Daarbij dienen er voor alle woningen goede buitenruimtes te komen zoals grote terrassen, daktuinen en ruime balkons.

O pgave

Kwaliteit

Woningprogramma Het woonprogramma is gevarieerd en ziet er als volgt uit: • Aan de Klenckelaan komen vier appartementsgebouwen van circa 6 lagen, met soms een accent naar 8 lagen. Deze gebouwen komen los van elkaar te staan, hebben ieder een eigen karakter en worden met elkaar verbonden door een decoratief hekwerk. Gebouwen en hekwerk omsluiten een ’parkachtige’ wandeltuin. De woningplattegronden zijn in de breedte georiënteerd, met veel glas; • Aan het water komen eveneens vier appartementengebouwen, met terraswoningen en woningen met ruime balkons: 6 á 7 lagen aan de Klenckelaan en naar het water toe aflopend in hoogte. Rondom deze gebouwen zijn duidelijk afgebakende openbare- en privégebieden; • Aan het water aan de zuidwestelijke kant, op de hoogte van de geplande brug, komt een markant gebouw te staan met een bijzondere vorm en exclusieve woningen. In het ontwerp van dit gebouw zullen ook een plein en wandelroute met brug meegenomen worden. 26 Bij het uitwerken van bovengenoemde appartementengebouwen wordt terdege rekening gehouden met het bestaande 10-laagse kantoorgebouw aan de De Boelelaan en de 4-laagse bebouwing van Buitenveldert, ten zuiden van de singel.

Projectbesluit De Klencke

Voordat de bouwplannen kunnen worden uitgevoerd moeten 35 bestaande sociale huurwoningen worden gesloopt. Hiervoor komen echter veel meer, kwalitatief hoogwaardiger woningen terug. De bewoners wordt bovendien de mogelijkheid geboden om naar een nieuwe, passende huurwoning in De Klencke terug te keren met huurprijsgarantie.

Dichtheid

O pgave

Er moet een goede balans worden gevonden in het spanningsveld tussen een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu (veel ruimte) en voldoende massa voor een rendabel plan, met de juiste graad van stedelijkheid. Van de nabijgelegen buurten in Buitenveldert is de dichtheid 60 woningen per hectare. Het voorstel is om in De Klencke een hogere dichtheid te realiseren, maar mét behoud van groen en water. Deze dichtheid komt overeen met een programma in het middengebied van circa 240 woningen (van 90 m² -160 m² GBO) op 2,5 hectare. Om binnen de parkeernorm van het stadsdeel te blijven krijgen de appartementen de beschikking over 1 á 2 parkeerplaatsen per woning, die onder het gebouw worden gerealiseerd. Randvoorwaarden Zoals reeds gezegd zijn de woningen bedoeld voor tweepersoonshuishoudens. Dat stelt de volgende eisen aan de ontwikkeling van De Klencke:

• ontwikkeling van een hoogstaand woonmilieu; • ruime en lichte appartementen (90-160 m² ) van goede kwaliteit; • riante buitenruimten; • brede beukmaten; • liftontsluiting; • entree met allure; • gemiddeld 1,5 parkeerplaats per appartement; • bijzondere aandacht voor de openbare ruimte, zoals: - mooie openbare ruimte - rustige, parkachtige omgeving - ontmoetingsplekken met zitbanken, kunst en dergelijke - duurzaamheid (materiaal, energie) van de woningen als bijzondere kwaliteit

Visie van SPF over de kantoren Het SPF heeft plannen om de kantoren in De Klencke

deels te vervangen door nieuwbouw. Kantoorgebouw Officia I zal echter blijven staan en om de verhuurbaarheid daarvan te blijven garanderen, stelt SPF een aantal eisen aan de ontwikkeling van De Klencke: • Voldoende afstand (minimaal 21 meter) houden tussen Officia I en de nieuwe woonbebouwing; • Vrije zichtlijnen door het aanbrengen van onderbrekingen in de woonbebouwing aan de Klenckelaan; • Het (ondergronds) terugbrengen van 227 parkeerplaatsen behorend bij Officia I, met een directe (inwendige) ontsluiting naar het kantoor; • Een functionele oplossing voor de bevoorrading van Officia I.

Projectbesluit De Klencke

In dit hoofdstuk wordt de invulling beschreven van het stedenbouwkundig ontwerp. Welke gebouwen worden gesloopt, wat blijft staan? Er wordt een beschrijving gegeven van de nieuw te bouwen woningen en kantoren, de collectieve tuinen en het openbare groen. Hoe wordt de bestaande

4. Stedenbouwkundig

kader

bebouwing ge誰ntegreerd in het nieuwe plan? Een uiteenzetting volgt hoe De Klencke een klein maar hoogwaardig woongebied zal worden met kantoren aan de noordzijde en veel water en groen.

29 Stedenbouwkundig kader

Projectbesluit De Klencke

De opgave is om De Klencke als kantorenlocatie te transformeren tot een gebied waarin het accent ligt op wonen. Kantoorgebouw Officia I en het hoofdgebouw van Vreugdehof zullen worden behouden. In dit gebied wordt - geheel volgens wens van de opdrachtgevers - een kleine maar kwalitatief hoogwaardige woonbuurt ontwikkeld, die verrassend verscholen ligt achter de hoge gebouwen aan de De Boelelaan.

4.1

Stedenbouwkundig ontwerp Het stedenbouwkundig ontwerp omvat de herinrichting van het grootste gedeelte van het gebied. De Kop van Vreugdehof, twee kantoorgebouwen van Officia, de hotelschool en de woningen aan de singel zullen hiervoor worden gesloopt. Het hoofdgebouw van Vreugdehof en Officia I worden in het ontwerp geïntegreerd. Het ontwerp gaat uit van de volgende essentiële onderdelen: Eén Klenckelaan De ontsluiting van het gebied wordt teruggebracht tot één straatlus in oost/west rich-

ting waardoor het gebied in twee stedenbouwkundige ruimtes wordt verdeeld. Dit

Stedenbouwkundig kader

wordt de nieuwe ‘Klenckelaan’. Deze ontsluitingsweg takt op twee punten aan op de De Boelelaan. Bebouwing langs de singel Langs de singel komen terrasappartementen in noord-zuid richting. De hoogte van de bebouwing loopt naar het water af, omdat gebruik wordt gemaakt van terrasbouw van maximaal 7 bouwlagen aan de Klenckelaan tot 2 á 3 bouwlagen aan de singel. Op deze manier krijgt een zo groot mogelijk aantal woningen uitzicht op de singel. Tussen de terrascomplexen wordt op twee plekken extra water toegevoegd in de vorm van langwerpige waterbassins of ‘grachten’. Zo kan de luxe van wonen aan het water voor meer woningen worden gerealiseerd en de kwaliteit van de singel verder het gebied in worden gebracht. De overige twee ruimtes tussen de gebouwen worden als tuinen of privé groen aangelegd, gekoppeld aan de woningen. Aan de niet bebouwde zijden worden deze

groengebieden met decoratieve erfafscheidingen, bijvoorbeeld pergola’s, afgegrensd van de openbare ruimte. Bebouwing langs De Boelelaan Tussen de Klenckelaan en de De Boelelaan ontstaat één groot bouwblok rond een gemeenschappelijke binnentuin van maximaal 21 meter breed. Aan de Klenckelaan vormen vrijstaande appartementengebouwen in 6 tot maximaal 8 bouwlagen een straatwand. Openingen tussen de gebouwen zorgen ervoor dat de groene binnentuin vanuit de straat beleefbaar wordt en dat er voldoende zonlicht in de binnentuin en op Officia I valt. Langs de De Boelelaan ontstaat een hoge, dichte bebouwing door aan de westkant van Officia I een nieuw kantoorgebouw van maximaal 30 meter hoog te realiseren, met een hoogteaccent van 40 m. Beide gebouwen blijven via de huidige ventweg aan de De Boelelaan ontsloten. Het laden en lossen van Officia I en het nieuwe gebouw wordt in de plint van het nieuwe gebouw opgelost. 32 Een ruim opgezette Klenckelaan Het profiel van de nieuwe, naar het noorden te verleggen, Klenckelaan is minimaal 21,5 meter breed met daarin twee rijbanen, brede voetpaden, een middenberm met bomen en aan weerszijden langs parkeren. Markante gebouwen bij de entrees Het gebied heeft twee entrees aan de De Boelelaan. De westelijke entree ligt tegenover de ontsluiting van het Zuidas gebied Vivaldi. Aan de oostkant ligt de entree naast de singel. Beide entrees zullen gemarkeerd worden door een markant gebouw: de nieuwe ‘Kop Vreugdehof’ en een toren op de kop van de huidige gracht (aan de oostkant van Officia 1). Kop Vreugdehof heeft een hoogte van maximaal 55 meter, aansluitend op de gemiddelde bouwhoogte in het tegenoverliggende Vivaldi. Ter hoogte van de Kop Vreugdehof knikt het profiel van De Boelelaan. Dit is aanleiding om de rooilijn van dit nieuwe gebouw naar het noorden te verplaatsen.

Projectbesluit De Klencke

laden en lossen

De toren op de kop van de gracht staat in de rooilijn van Officia 1 en heeft eveneens een hoogte van maximaal 55 meter. Om de invloed van dit hoge volume op het nieuwe woongebied zo veel mogelijk te beperken dient het gebouw niet te ver het gebied in te steken (maximaal 33,5 meter vanaf de rooilijn aan de De Boelelaan en 18 m breed). In de volgende planfase kan worden onderzocht of de toren 90 graden kan worden gedraaid. Als dat kan, komt het volume met de lange zijde aan de De Boelelaan te staan en steek het volume minder diep het woongebied in, wat stedenbouwkundig te verkiezen is. Bijzondere plek rond de nieuwe brug In het verlengde van de westelijke entree naast Vreugdehof wordt een nieuwe fietsbrug over de singel aangelegd. Daarmee wordt De Klencke beter met de zuidelijk aangrenzende buurt in Buitenveldert verbonden. De plek bij de brug wordt een bijzondere verblijfsplek in de buurt, met een pleintje aan het water. Grenzend aan de tuin van Vreugdehof wordt een appartementencomplex gebouwd met een bijzondere uitstraling. Dit opvallende gebouw van maximaal 20 meter hoog moet deze plek gaan markeren en het aanzien hebben van een grote villa met uitzicht op het water.

De hoge plint (5 meter) krijgt een horecafunctie. De nieuwe brug, de pleinruimte en

Stedenbouwkundig kader

het gebouw moeten samen een architectonisch ensemble gaan vormen in het nieuwe De Klencke. Doorlopende route langs de singel De bestaande groene singel is erg belangrijk voor de sfeer binnen het gebied en als openbare ruimte. Om deze kwaliteit voor zoveel mogelijk mensen toegankelijk te maken wordt langs de singel en de nieuwe â&#x20AC;&#x2DC;grachtenâ&#x20AC;&#x2122; gedeeltelijk op steigers, een doorlopend voetpad aangelegd.

4.2

Beeldkwaliteit architectuur en openbare ruimte Algemeen aanzicht van de architectuur De nieuwe gebouwen krijgen een hoogwaardige uitstraling. Dit wordt bereikt door gebruik te maken van rustige architectuur, zorgvuldig op elkaar afgestemde kleuren en hoogwaardige, natuurlijke materialen. Het geheel krijgt een lichte uitstraling, met donkere accenten. In het hele gebied worden in de bebouwing hoge plinten gerealiseerd ten behoeve van programmaflexibiliteit en ruime entrees. Open bouwblok rond Officia I De De Boelelaan zal met de ontwikkeling van de Zuidas veranderen van een weidse open laan in een straat met hoge wanden, gevormd door dicht op elkaar staande gebouwen. De noordwand van De Klencke aan de De Boelelaan zal bestaan uit twee aparte kantoorgebouwen: het bestaande Officia I en een nieuw te bouwen kantoor daarnaast - ieder met een duidelijke eigen identiteit. Er zal wel een zekere verwantschap zichtbaar zijn, bijvoorbeeld door de kleurtoepassing. Beide kantoorgebouwen

hebben hun adres aan de De Boelelaan, met een eigen entree. Aan de Klenckelaan is het bouwblok geknipt in verschillende appartementengebouwen. Ook voor deze zelfstandige gebouwen geldt dat ze een eigen identiteit hebben, maar samen wel een eenheid vormen. Architectuur en kleurgebruik kunnen verschillen - zonder dat het geheel uit elkaar valt - en vormen zo een bijzondere kwaliteit voor het gebied. Als gevelmateriaal wordt hier baksteen en natuursteen voorgesteld. De entrees van deze gebouwen zullen hoog en royaal zijn vormgegeven met veel gebruik van hout en glas. Tussen de verschillende appartementengebouwen worden ruimtes opengehouden, waardoor meer zonlicht in de binnentuin valt. De openingen tussen de gebouwen worden afgesloten met een transparant, bijzonder vormgegeven hek dat voor het hele blok als geheel wordt vormgegeven. De gevels die aan de binnentuin grenzen zullen licht en rustig van kleur zijn, in contrast met de gevels aan de straatkant.

Projectbesluit De Klencke

Kop Vreugdehof aan de De Boelelaan De Klencke krijgt aan de Vreugdehof zijde een hoog entreegebouw dat onderdeel gaat uitmaken van het Vreugdehof complex en hierop dus goed aan moet sluiten. Het gebouw krijgt een duidelijke eigen identiteit en een duidelijk adres aan de De Boelelaan. Kop gracht aan de De Boelelaan Op de kop van de zijgracht van de singel komt het tweede markante entreegebouw van De Klencke. Het gebouw zal met name opvallen door de bijzondere vorm en architectuur. Terrasgebouwen tussen Klenckelaan en singel (Oversinge) De eerder genoemde terrasgebouwen komen haaks op de Klenckelaan te staan. Qua architectuur, materiaal- en kleurgebruik is er een duidelijke verwantschap met de appartementengebouwen aan de overzijde van de Klenckelaan Daar waar de collectieve tuinen tussen de terrasgebouwen aan de Klenckelaan grenzen, komt een pergola die in vormgeving en architectuur onderdeel is van de bebouwing.

Aan de singelzijde hebben de terrasgebouwen een open, strakke architectuur met veel

Stedenbouwkundig kader

glas en vormen zo een mooie combinatie met groen en water. De royale terrassen met balustrades en pergola zijn als onderdeel van de architectuur ontworpen. Exclusief wonen aan de singel ter hoogte van de nieuwe brug Grenzend aan de tuin van Vreugdehof ligt aan de singel een bijzondere locatie voor een nieuw wooncomplex. Het is de plek waar de nieuwe fietsbrug over de singel De Klencke beter met Buitenveldert gaat verbinden. Dit zeer exclusieve gebouw moet met zijn architectuur de plek gaan markeren. De plint is extra hoog uitgevoerd (5 meter), waardoor het een goede plek wordt voor een cafĂŠ-restaurant. De nieuwe brug, de pleinruimte en het gebouw moeten samen een architectonisch icoon worden in het vernieuwde gebied. Openbare ruimte De openbare ruimte in het hele gebied van De Klencke krijgt kwaliteit door een hoog-

waardige inrichting en materiaalgebruik. Als één geheel vormgegeven ontstaat een samenhangend beeld. Bijzondere aandacht heeft de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte. Groene uitstraling Klenckelaan Het profiel van de Klenckelaan is 21,5 meter breed. Hoewel de bebouwing aan de Klenckelaan hoog is (6 tot 8 lagen) krijgt de laan wel een groene uitstraling. Door de openingen tussen de gebouwen transparant te houden, worden de collectieve tuinen en het water vanaf de staat beleefbaar. Het profiel van de Klenckelaan krijgt een brede middenberm met gras en bomen waardoor een groen straatbeeld ontstaat. Om te voorkomen dat de Klenckelaan te donker zal worden, mogen de bomen niet te groot uitgroeien en mag het bladerdak niet te dicht zijn. Route langs de singel Langs het water wordt een doorgaand openbaar voetpad aangelegd, waarmee de kwaliteit van deze groene ruimte voor iedereen toegankelijk en beleefbaar wordt ge36

maakt. Deels loopt dit voetpad langs de groene oever en gedeeltelijk langs de nieuwe waterpartijen. Steigers, kades en zachte oevers dienen tegelijkertijd in één landschapsontwerp te worden vormgegeven. Plein aan de singel Een bijzondere nieuwe verblijfplek in het gebied is het pleintje aan het water naast de nieuwe voet/fietsbrug over de singel. Het plein vormt samen met de nieuwe brug en het markante woongebouw bij de Vreugdehof een ensemble en wordt een icoon in het nieuwe gebied De Klencke. In de plint van het gebouw zal horeca worden opgenomen, maar er zullen ook verblijfmogelijkheden komen in de vorm van aangename zitbanken. De ruimte langs de hele singel zal een openbaar karakter krijgen of behouden. Collectieve tuinen De binnentuin van Officia I wordt niet openbaar, maar is de gemeenschappelijke tuin voor de bewoners en gebruikers van dit bouwblok. De binnentuin wordt ingericht als

Projectbesluit De Klencke

stille, groene oase die uitnodigt om hier op een bankje te gaan zitten. De tuin draagt voor een belangrijk deel bij aan de groene kwaliteit van de Klenckelaan. Hekken en pergola’s dienen daarom transparant te worden vormgegeven. Ook de tuinen tussen de terrasflats zijn niet openbaar, maar worden als collectieve tuinen ingericht. Ze hebben ook een belangrijke rol bij de groenbeleving vanuit de Klenckelaan. Hekken en pergola’s dienen daarom ook hier transparant te worden vormgegeven.

De woongebouwen zijn omringd door een strook privégebied, de overgang tussen voordeur en stoep: een zogeheten ‘encroachment’. In het stedenbouwkundig ontwerp is met een lijn 1,5 meter aan de straatzijde gereserveerd voor deze stroken en ook op de planschets is dit zichtbaar. De precieze invulling gebeurt in de volgende fase, maar de ruimte is alvast gereserveerd. (Zie kaart pag. 29).

Stedenbouwkundig kader

Overgangsgebied

4.3

Bouwflexibiliteit Om voldoende bouwflexibiliteit te bieden voor de gebouwen in het gebied is een denkbeeldige â&#x20AC;&#x2122;tentâ&#x20AC;&#x2DC; om de volumes gezet, waarbinnen het gestelde programma gerealiseerd kan worden. Hieronder worden de tenten voor de gebouwen in beeld gebracht.

Projectbesluit De Klencke

Om straks te kunnen komen tot een nieuw bestemmingsplan zijn diverse verkenningen, onderzoeken en metingen verricht op het gebied van lucht-, water- en bodemkwaliteit en akoestiek. Er zijn modellen doorgerekend voor waterberging en de effecten op de grondwaterstand. Een natuurtoets werd uit-

5. Aspecten

gevoerd en ook een archeologische quick-scan. De bevindingen hiervan staan beschreven in dit hoofdstuk. Tot slot komen aan bod: klimaatneutraal bouwen, kabel- en leidingtracés en het beheer en onderhoud van de openbare ruimte.

5.1

Luchtkwaliteit Om herontwikkeling van De Klencke mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig, met dit projectbesluit als uitgangspunt. Wettelijke luchtkwaliteitsnormen zijn tegenwoordig een belangrijk onderdeel van bestemmingsplannen. Daarom heeft Stadsdeel Zuideramstel het IBA (Ingenieursbureau Amsterdam) een verkenning laten doen naar de kansen en risico’s van de luchtkwaliteit voor de plannen. De Wet luchtkwaliteit schrijft ondermeer voor dat ‘iedere toename van de concen-

tratie van de maatgevende stoffen PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide) met meer

Aspecten

dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde, een toename is in betekenende mate.’ Ontwikkelingen die leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit onder die 3% kunnen zondermeer worden gerealiseerd. Tot ongeveer halverwege 2009 is er wettelijk sprake van een interim-fase, omdat het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) nog niet is vastgesteld. In deze periode geldt een maximaal toelaatbare verslechtering van 1% in plaats van de genoemde 3%. In de ‘Regeling niet in betekenende mate’ (2007) zijn deze percentages vertaald in volumes van bouwprojecten. De 1% norm staat hierin gelijk aan het toevoegen van 500 woningen en 3% aan 1.500 woningen. Als het nieuwe bestemmingsplan voor De Klencke in deze interim periode wordt vastgesteld, dan is de 1% norm dus van toepassing. De Klencke voegt ca 430 woningen toe aan de reeds aanwezige functies in het gebied. Hierdoor kan het effect van het project op de luchtkwaliteit worden aangemerkt als ‘niet in betekenende mate’ (NIBM). Dus ook in

de genoemde interim-fase zou het nieuwe (ontwerp)bestemmingsplan in overeenstemming zijn met de Wet luchtkwaliteit. Anticumulatie bepaling Zodra het NSL programma in werking treedt, zal echter ook een andere bepaling in werking treden; de zogeheten ‘anticumulatie bepaling’. Die bepaling verplicht projecten om de cumulatieve luchtkwaliteiteffecten te beoordelen van ‘aan elkaar grenzende of in elkaars directe nabijheid liggende locaties die gebruik maken van dezelfde ontsluitingsinfrastructuur.’ Zulke aangrenzende locaties dienen dus als één geheel te worden beoordeeld. Daarmee wil de wetgever voorkomen dat projecten worden ‘opgeknipt’, teneinde juist onder de grenswaarden te blijven. Hoe deze bepaling zal worden toegepast is nog niet duidelijk. Het is denkbaar dat voor De Klencke de luchtkwaliteit in combinatie met het naastgelegen Zuidas gebied moet worden beoordeeld, als zijnde één geheel. Dit zou realisatie van het plan ernstig kunnen belemmeren, tenzij de autonomie van het project De Klencke onomstotelijk bewezen kan worden. Helaas valt nog nauwelijks in te schatten welke kant de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State op zal gaan.

Dit leidt tot de conclusie dat het nieuwe bestemmingsplan bij voorkeur nog in de periode wordt vastgesteld van de interim-fase, vóórdat het NSL in werking treedt. Er van uitgaande dat het NSL programma inderdaad medio 2009 wordt vastgesteld is dat niet haalbaar. In dat geval adviseert het IBA om af te wachten hoe de jurisprudentie zich op dit gebied van de anticumulatie bepaling ontwikkelt.

5.2

Geluid In 2006 is voor het gebied De Klencke akoestisch onderzoek uitgevoerd door de Dienst Ruimtelijke Ordening. De conclusie van het onderzoek was dat de voorkeurswaarde werd overschreden als gevolg van het verkeer van de A10 Zuid, de De Boelelaan en de Europaboulevard. Er zijn toen echter ruimtelijke modellen doorgerekend die nu niet meer conform de huidige plannen zijn. Er moet dus opnieuw onderzoek worden

Projectbesluit De Klencke

gedaan. De woningbouw in het middengebied van De Klencke zal waarschijnlijk goed genoeg worden afgeschermd door de kantoorbebouwing aan de De Boelelaan en het Novotel aan de Europaboulevard. Of hier eventueel een ontheffing hogere waarden voor nodig is - of akoestische maatregelen - wordt later onderzocht. Nieuwe woonbebouwing aan de Kop van Vreugdehof aan de De Boelelaan krijgt zeker last van verkeerslawaai. Voor deze bebouwing moet vooralsnog worden uitgegaan van dove gevels. Met de voorzitter van het Technisch Ambtelijk Vooroverleg Geluidshinder Amsterdam (TAVGA) is afgesproken dat er nu in het kader van het projectbesluit nog geen nieuw onderzoek wordt uitgevoerd. Met name de toekomstige situatie aan de De Boelelaan is nu nog onbekend, vanwege de toekomstige herprofilering en de gewijzigde stedenbouwkundige inzichten. De Zuidas heeft hiervoor nog geen plannen ontwikkeld. Akoestisch onderzoek zal dus in een volgende planfase worden geactualiseerd, bijvoorbeeld in het kader van het bestemmingsplan of het investeringsbesluit.

Duurzaam bouwen

In De Klencke wordt gestreefd naar energiebesparing op zowel gebiedsniveau als

Aspecten

5.3

op gebouwniveau. De gemeente Amsterdam heeft als ambitie dat vanaf 2010 ten minste 40% van de nieuwbouw klimaatneutraal is (een Energie Prestatie op Locatie norm van 9 á 10) en 60% half klimaatneutraal (EPL van 8). Voor De Klencke wordt een EPL waarde van ten minste 8,0 nagestreefd. Op gebouwniveau wordt eveneens gestreefd naar een EPC (energieprestatiecoëfficiënt) die scherper is dan de eis in het bouwbesluit. Daarnaast wordt de Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam 2006 toegepast. Op het gebied van duurzaam materiaalgebruik wordt dan ook uitsluitend hout gebruikt met FSC certificaat en er zal zo min mogelijk koper en zink aan de buitenschil worden toegepast, om te voorkomen dat het hemelwater verontreinigd raakt met giftige metalen. Naast deze uitgangspunten zal worden onderzocht hoe de duurzaamheid in De Klencke op verschillende manieren kan worden ingevuld:

• Het gebruik maken van duurzame bouwmaterialen; • Groot accommodatievermogen van gebouwen; grotere overspanningen en plafondhoogtes, en afdoende ruimte voor mogelijke extra (technische) voorzieningen; • Het toevoegen van groen levert een gezondere leefomgeving op (minder fijnstof). Ook kan groen op daken een rol spelen bij isolatie; • Mogelijk toepassen van WKO (Warmte/Koude Opslag), waarbij ingespeeld wordt op de verschillende behoeften van kantoren (aan koeling) en woningen (aan warmte).; • Toepassen van WKO met photo-voltaïsche panelen (PV) op het dak, waardoor een energieneutraal gebouw ontstaat; • Osira is voornemens zowel het bestaande verpleeghuis Vreugdehof en de herontwikkeling op de Kop van Vreugdehof aan te sluiten op de stadverwarming, waardoor een substantiële CO2 reductie zal ontstaan. Op 21 januari 2008 heeft de Gemeenteraad een wijziging van de Bouwverordening Amsterdam 2003 vastgesteld, waarin de verplichting om aan te sluiten op stadsverwar42

ming is geregeld. Een nieuw gebouw moet worden aangesloten op de stadsverwarming als het bouwwerk op ten hoogste 40 meter afstand van de dichtstbijzijnde leiding is gelegen. In De Klencke is dat het geval, want er loopt een warmteleiding langs de De Boelelaan. Er zijn twee soorten ontheffingen voor aansluiting op stadswarmte: 1. Ontheffing op gebiedsniveau Dit gebeurt momenteel in de stadsdelen Noord en Zuidoost, op basis van vastgesteld beleid waarin gebieden zijn aangegeven waar een zeker percentage niet op stadswarmte wordt aangesloten. Van zulk beleid is in Zuideramstel geen sprake. 2. Ontheffing op gebouwniveau Een ontheffing op gebouwniveau is alleen mogelijk als er dankzij de ontheffing klimaatneutraal gebouwd kan worden. Het verlenen van de eventuele ontheffing wordt vastgelegd in de bouwvergunning en is een bevoegdheid van het stadsdeel. Het ontheffingenbeleid mag echter niet leiden tot een onrendabel stadsverwarmingsnet.

Projectbesluit De Klencke

Het verlenen van een ontheffing in het gebied van De Klencke is theoretisch denkbaar, als het stadsdeel en de marktpartijen een energievoorziening voorstaan die innovatief is, zoals warmte/koudeopslag in de bodem. Deze opties kunnen in een volgend planstadium worden onderzocht. Wel moet vast de kanttekening worden gemaakt dat er in de aangrenzende Zuidas al zoveel ondergrondse energieopslagsystemen zijn, dat de kans bestaat dat er onder De Klencke geen bodemcapaciteit meer over is om ook met energieopslag te werken.

5.4

Water De stedenbouwkundige visie op De Klencke is in een vroeg stadium besproken met Waternet. Het ontwerp is in principe positief ontvangen, waarbij een aantal opmerkingen en eisen voor de verdere uitwerking zijn meegegeven. Algemeen Het watersysteem van de Binnendijkse Buitenveldertse polder kenmerkt zich door

lang oost/west gerichte watergangen. De hoofdwatergang in het zuiden van het plan-

Aspecten

gebied De Klencke is hiervan een typisch onderdeel. Grootschalige veranderingen in dit watersysteem vinden reeds plaats als gevolg van het Zuidas project, dat grotendeels op polderniveau ligt. Het maken van De Boelegracht - direct ten noorden van het plangebied - is een voorbeeld van die veranderingen. De planvorming rondom de Zuidas heeft reeds de nodige waterstudies opgeleverd. Vanwege de ruimtelijke verbondenheid van De Klencke met de Zuidas zullen deze als uitgangspunt dienen bij de watertoets op de plannen voor De Klencke. Watersysteem Water wordt een bijzondere kwaliteit en een kenmerk van het toekomstige gebied. Het zal zoveel mogelijk in het gebied beleefbaar zijn en openbaar toegankelijk. Het watersysteem in De Klencke wordt uitgebreid door aan de bestaande watergang twee inhammen toe te voegen. Het waterbergend vermogen neemt hierdoor toe en de beleving van de openbare ruimte krijgt een extra impuls. Wel vragen dergelijke dood-

lopende stukken extra aandacht in het onderhoud. Waterberging Voor de Binnendijkse Buitenveldertse Polder is de compensatiefactor (extra verharding/ open water) bepaald op 15%. Het huidige oppervlak van De Klencke bestaat voor het grootste deel al uit verharding, maar door de toekomstige ontwikkelingen zal ook veel groen en water worden toegevoegd. Achter de kantoren aan de De Boelelaan en tussen de strookbebouwing in het zuidelijke gedeelte worden grote tuinen/ groengebieden gerealiseerd. Daaronder liggen grotendeels parkeergarages. De gronddekking is ruim genoeg om ook bomen te laten groeien. Het groen wordt niet gedraineerd. Vanuit de singel wordt het water op twee plekken in het gebied getrokken in de vorm van brede inhammen. De waterberging in het gebied wordt daarmee aanzienlijk verbeterd. Extra waterbergend vermogen kan ook toegerekend worden aan de ontwikkeling van de Zuidas. Maaiveldinrichting/waterretentie 44

Voor het gebied De Klencke wordt dezelfde opgave meegegeven als bij de Zuidas: minimaal 40% van het verharde oppervlak dient te worden ingericht voor waterretentie. Met â&#x20AC;&#x2DC;groene of blauwe dakenâ&#x20AC;&#x2122; en slimme maaiveldinrichting wordt een robuuste ontwikkeling nagestreefd, die niet kwetsbaar is voor een piekbelasting door extreme regenval. De ambitie is een bui van 50 mm in een uur zonder noemenswaardige schade te weerstaan. Dit vraagt aandacht voor de detaillering van het maaiveld en afstemming tussen de verschillende ontwikkelingen in het plangebied. In het maaiveldontwerp zal dit verder worden uitgewerkt. Bij het realiseren van steigers aan de oevers gaat de voorkeur van Waternet uit naar steigers met een maximale breedte van 1,2 meter, in verband met de schaduwwerking die nadelig is voor de waterkwaliteit en voor schoonmaakactiviteiten. Bredere steigers zijn vergunningplichtig en vergen een ontheffing. Een mogelijk alternatief zijn drijvende - en dus voor onderhoudswerkzaamheden los te koppelen - steigers of verlaagde kades.

Projectbesluit De Klencke

Grondwater De grondwaterzorgplicht stelt dat de grondwaterstand niet door de ontwikkeling veranderd mag worden. In De Klencke zijn onder de gebouwen en deels onder de groengebieden/tuinen parkeergarages in ĂŠĂŠn en twee ondergrondse lagen gepland. Deze belemmering van de grondwaterstroom dient zo veel mogelijk beperkt te worden. Maar door de aanleg van De Boelegracht, de aanwezigheid van de watergang in het zuidelijke deel en de uitbreiding daarvan, worden de effecten op het grondwater minimaal geacht. Voor de start van de bouwwerkzaamheden dienen de effecten op de grondwaterstand echter wel te worden doorgerekend. In maart 2006 is onderzocht wat de effecten van de ondergrondse parkeergarages op het grondwater zijn en of dit noopt tot bijzondere maatregelen. De conclusie was dat herontwikkeling van De Klencke, waarbij ondergrondse parkeergarages worden aangelegd, niet zal leiden tot een overschrijding van de gemeentelijke normen. Inmiddels zijn de bouwplannen veranderd, maar de veranderingen verschillen voor het grondwater niet wezenlijk van de oude plannen. Bijzondere maatregelen zijn dus niet nodig. Wel moet voorkomen worden dat er opsluiting van grondwater optreedt tussen ondergrondse constructies.

Waterkwaliteit

Aspecten

De in het gebied gebruikte materialen dienen conform het bouwbesluit te zijn, waardoor verontreiniging van het oppervlaktewater en het grondwater voorkomen wordt. Bijzondere aandacht verdient de waterkwaliteit in de uitbreidingen van het watersysteem. Deze inhammen lopen aan de noordzijde dood. Maar door de grote breedte van de watergangen (ca. 16 m) zal er voldoende dynamiek in het water zijn om zuurstofarme omstandigheden te voorkomen. Wel kan zich in de doodlopende einden bij de overheersende zuidwestenwind drijfvuil verzamelen. Het stadsdeel is verantwoordelijk voor het verwijderen van drijfvuil.

5.5

Externe veiligheid Het projectgebied De Klencke bevindt zich niet in de risicozone van risicobedrijven en hun infrastructuur. Wat betreft de externe veiligheid zijn er dus geen belemmeringen voor ontwikkeling van het gebied.

5.6

Bouwhoogte De maximale bouwhoogte binnen de straalpaden van KPN is 55 meter. In het overige gebied geldt de Schiphol norm als maximale bouwhoogte (gedeeltelijk 87,5 meter en gedeeltelijk 90 meter). Straalpad zendmast

Projectbesluit De Klencke

5.7

Bodemkwaliteit In 2003 is historisch onderzoek uitgevoerd naar mogelijke bodemverontreiniging in De Klencke. Naast archiefonderzoek is de locatie ook bezocht. Enige bodemverontreiniging is wel te verwachten, maar de mate waarin valt alleen met bodemonderzoek vast te stellen, omdat een historisch onderzoek te beperkt is. Bodemonderzoek kan pas goed worden uitgevoerd na het slopen van de huidige gebouwen en voor het bouwrijp maken van de grond. Daarover worden afspraken gemaakt met de dienst Milieu- en Bouwtoezicht.

5.8 Straalpad Schiphol

Kabels en leidingen Er bevinden zich tal van tracés voor kabels en leidingen in het projectgebied. Matig zware tracés bevinden zich in het fiets- en voetpad langs de De Boelelaan en in de binnenring van De Klencke. Zware tracés bevinden zich in de voetpaden van de Europaboulevard en de Van Heenvlietlaan en in delen van de De Boelelaan. Verder

bevindt zich een zwaar telecommunicatie tracé aan de bovenkant van het talud,

Aspecten

langs het water van de Oversinge en het water ten westen van het Novotel. Een zware waterleiding bevindt zich in het oostelijk deel van het gebied. Daarnaast zijn er tracés voor warmte en koudelevering aan Osira en de kantoren van SPF. Tot slot ligt er een transportriool onder het terrein van het Novotel, maar dit stuk terrein valt buiten het gebied waar ingrepen worden voorgesteld. Het uitvoeren van het sloop/nieuwbouwprogramma en het verplaatsen van de Klenckelaan naar het noorden heeft gevolgen voor kabel- en leidingentracés, die soms moeten worden verplaatst. Hierover wordt overlegd met het stedelijke Procuwo overleg (Coördinatie Commissie Uitvoering Werken in de Openbare ruimte). Enkele van de belangrijkste bevindingen zijn: • Onder het nieuwe gebouw ten oosten van Officia I liggen kabels en leidingen die moeten worden verplaatst;

• Een grote warmtetransportleiding van Nuon ligt in de De Boelelaan en er liggen nieuwe warmte- en koudeleidingen in De Klencke tegen het talud van de singel. Mogelijk moeten die leidingen verlegd worden; • Gasleidingen van Liander (voorheen Continuon) moeten omgelegd worden bij het verzorgingstehuis, het Novotel en het Pensioenfonds; • Voor de aanvoer van elektriciteit aan de kantoren is waarschijnlijk een nieuwe hoogspanningsruimte nodig. Voor de ongeveer 400 woningen die worden gebouwd is één traforuimte wellicht genoeg; • Waternet geeft aan dat nieuwe steigers vergunningplichtig zijn. Nader geohydrologisch onderzoek is nodig voor de parkeerkelder onder het woonblok en de groene tussenruimte. Bovenop de garages is een behoorlijke gronddekking nodig, zowel voor kabels en leidingen als om mee te tellen als ‘niet verhard’; • Ten oosten van Officia I ligt een transportriool en dit zal dus omgelegd moeten worden. In de volgende planfasen worden gevolgen voor kabels en leidingen in detail uitge48

werkt. Hierbij is ook overleg en afstemming met de Zuidas nodig.

Projectbesluit De Klencke

5.9

Beheer openbare ruimte Stadsdelen en de centraal-stedelijke diensten maakten in 2004 verregaande afspraken over de inrichting van de openbare ruimte. Er wordt uitgegaan van de gezamenlijke Amsterdamse traditie van inrichting van het openbare gebied. Deze is gericht op samenhang en duurzaamheid, een herkenbaar en logisch straatbeeld en een hoge uitvoeringskwaliteit. Voor De Klencke geldt daarom dat de rijwegen (30 km/u regime) met gebakken materiaal worden bestraat en de trottoirs met een hoogwaardige 30x30 cm betontegel. De ambitie ligt echter wat hoger voor De Klencke dan in veel andere plannen en daar moet bij het beheer en onderhoud rekening mee worden gehouden. In Zuideramstel wordt over het algemeen een middelhoog beheerniveau aangehouden in de openbare ruimte. Voor het gebied van de Zuidas is een extra hoog beheerniveau afgesproken. Om de meerkosten op te vangen wordt in de Zuidas extra budget ter beschikking gesteld door de ontwikkelaars. Dit principe zou ook op De Klencke kunnen worden toegepast. In een later uitwerkingstadium zullen hierover afspraken worden

gemaakt.

Aspecten

5.10 Flora en fauna In de huidige situatie heeft De Klencke een overwegend stenige uitstraling. Er is weinig groen beleefbaar. De enige groenstroken in het gebied zijn de groene oevers langs de singel en de watergang tussen De Klencke en het Novotel. Vanuit het gebied gezien ligt dit groen met name aan de achterkant van de bebouwing en is allĂŠĂŠn vanaf de overkant van de singel beleefbaar. Door de voorgestelde ontwikkeling zal het gebied met name in het zuidelijke deel een meer open en groene uitstraling krijgen. Daaraan draagt de strokenbebouwing bij, die haaks op de singel staat en het zicht op het water en de collectieve tuinen tussen de gebouwen open laat. Ook de nieuwe Klenckelaan heeft een groene uitstraling door de middenberm met bomen. De groene oever langs de singel blijft zoveel

mogelijk behouden en ook één van de toegevoegde watergangen heeft een groene oever. Bomen In het plangebied staan de bomen nu voornamelijk in de straat en op de parkeerterreinen; overwegend lindes met een (stam-)diameter van 20 tot 40 cm. Deze bomen zullen in het kader van de herontwikkeling gekapt moeten worden. Langs het water staan verschillende bomensoorten (essen, treurwilgen en elzen). Enkele van deze bomen hebben een diameter tot 100 cm en zijn beeldbepalend. Waar mogelijk zullen deze bomen geïntegreerd worden in de nieuwe ontwikkeling. In het gebied zijn geen bomen aanwezig die als monumentaal gekenmerkt zijn. In totaal zullen ongeveer 95 bomen gekapt moeten worden. Daar tegenover staat dat er een groot aantal bomen teruggeplant wordt in de openbare ruimte en in de collectieve (binnen-)tuinen. Het exacte aantal zal pas in de verdere uitwerking van de plannen bepaald kunnen worden. Bij de uitwerking dient rekening gehouden te worden met een voldoende dikke aardlaag bovenop de parkeergarages. Ook bij de 50

inrichting van de openbare ruimte zijn ruime boomspiegels een belangrijk uitgangspunt. Natuurtoets Voor het plangebied van De Klencke is in mei 2006 een natuurtoets uitgevoerd. Daarbij werd vastgesteld dat er een beschermde vissoort (de bittervoorn) in het water leeft. Maar aangezien er geen sprake is van demping van water wordt deze vissoort niet gehinderd in zijn bestaan. De bittervoorn gebruikt grote zoetwater mosselen bij de voortplanting, daarom moet bij werkzaamheden aan het water in de periode april t/m augustus rekening met deze mosselen worden gehouden. Daarnaast zijn er vogels in het gebied die tijdens het broedseizoen beschermd zijn. Dit stelt randvoorwaarden voor later uit te voeren bouwwerkzaamheden. Sinds de uitvoering van de natuurtoets is de natuurwetgeving niet veranderd. Wel ligt het accent nu meer op vaste verblijfplaatsen voor vogels, bijvoorbeeld in oude bomen. Aangezien er geen oude bomen in het gebied zijn, levert dit verder geen problemen op.

Projectbesluit De Klencke

5.11 Archeologie In januari 2006 is een archeologische quick-scan uitgevoerd voor De Klencke. Historisch kaartmateriaal toont aan dat op de betreffende terreinen nauwelijks of geen bewoningssporen uit het verleden kunnen worden verwacht. De kans dat bij werkzaamheden archeologische waarden worden bedreigd is dus gering. In 2006 werd daarom geadviseerd om voorafgaand aan het bouwrijp maken geen nader archeologisch onderzoek te doen. Intussen is de wetgeving echter gewijzigd en dient er toch een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd te worden. Dit onderzoek zal het stadsdeel laten uitvoeren in het kader van de bestemmingsplanprocedure.

51 Aspecten

Projectbesluit De Klencke

In dit hoofdstuk aandacht voor de aanpassing van het bestemmingsplan en de planning van het project, met name de afstemming van de diverse deelprojecten. Daarnaast wordt ingegaan op de gevolgen voor de huidige bewoners van De Klencke en het overleg dat tussen hen en de ontwikkelende partijen zal plaats-

6. Proces

vinden. Ook worden de financiële en logistieke risico’s beschreven.

6.1

Planprocedures Het van kracht zijnde juridisch-planologische kader is het Bestemmingsplan Buitenveldert uit 1973. De bestemmingen komen overeen met de bestaande bebouwing en voor de sociale huurwoningen van Stadgenoot is een artikel 19-procedure gevoerd. Het bestemmingsplan uit 1973 is gedetailleerd en laat geen andere ontwikkelingen toe; er moet dus een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt. Dit zal ook de snelste route zijn van de bouwaanvragen voor de betreffende bouwplannen. Op 1 juli 2008 is de Nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening (nWRO) in werking getreden. Daarmee is ook de anticipatieprocedure veranderd. De artikel 19-procedure

is komen te vervallen. In plaats daarvan is naast de bestemmingsplanprocedure een

Proces

mogelijkheid van het ‘projectbesluit’ in het leven geroepen. Onafhankelijk van de te volgen procedure blijft een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. Daarnaast werd in 2006 de Grote Vereenvoudiging ingevoerd, waarmee het gemeentelijke planproces is teruggebracht van 6 naar 4 fasen. Deze fasen staan beschreven in het Plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen (Plaberum). De mate van uitwerking van de nieuwe planproducten is hiermee veranderd. Afspraken uit het Plaberum zullen uitgangspunt zijn voor de verdere uitwerking van dit project. Het haalbaarheidsonderzoek van 2003 is hierbij opgevat als een strategiebesluit en de tweede fase (de onderzoeksfase) wordt hierbij afgerond met dit projectbesluit. Tot slot wordt in het Structuurplan Amsterdam ´Kiezen voor stedelijkheid´ (2003) De Klencke gekenmerkt als gemengd stedelijk woon/werkgebied. De woonfunctie overheerst, maar ook kleinschalige werkfuncties, recreatieve en maatschappelijke functies worden nagestreefd. In de naoorlogse woongebieden buiten de ring zal een stedelijke

herstructurering plaats vinden waarin op geschikte plekken woningen zullen worden toegevoegd. Om ook woongebieden met lagere dichtheden te handhaven dienen op andere plekken juist gebieden met hogere dichtheid en stedelijk wonen ontwikkeld te worden. De Klencke is hiervoor geschikt.

6.2

Planning In de planning wordt ervan uitgegaan dat alle onderzoeken die nodig zijn voor de ruimtelijke onderbouwing parallel gaan lopen aan de onderzoeken van de programmeringfase (Plaberum fase 3). Doel is dat het bestemmingsplan vigerend is als de bouwaanvragen voor de bouwplannen ingediend gaan worden. Een aandachtspunt bij de planning van het bestemmingsplan is de relatie met de Zuidas. De Klencke wordt behandeld als een stadsdeelproject naast een grootstedelijk project (de Zuidas). In de onderzoekssfeer gaan deze projecten met elkaar interfereren op het gebied van verkeersgegevens, luchtkwaliteit, waterberging, economische ontwikkeling (grondprijzen, huurprijzen) en dergelijke. Een en ander moet

later worden uitgewerkt en afgestemd.

6.3

Fasering In het projectgebied De Klencke willen verschillende ontwikkelende partijen bouwplannen realiseren. De volgende deelprojecten worden hierbij gedefinieerd: 1. De nieuwbouw van Osira op de kop van Vreugdehof aan de noordkant 2. Het appartementencomplex aan de zuidzijde van Vreugdehof 3. De bebouwing ten westen en aan de achterkant van Officia I 4. De terraswoningen aan de singel 5. Het kantoorgebouw ten oosten van Officia I

Projectbesluit De Klencke

Er is afgesproken dat de deelprojecten zich zoveel mogelijk onafhankelijk van elkaar moeten kunnen ontwikkelen. De deelprojecten zijn echter voor een aantal zaken van elkaar afhankelijk, namelijk: • De vroegste start bouw wordt bepaald door de keten van het planvormingsproces (fase 2 en 3 Plaberum) en de aansluitende voorbereidingen voor de nieuwbouwontwikkelingen. Deze starten nu na het fase 3 besluit. Partijen kunnen echter individueel besluiten parallel aan fase 3 met hun bouwvoorbereiding te starten, waardoor eerder met de bouw begonnen kan worden; • De bouw van de appartementen ten zuiden van Vreugdehof is afhankelijk van de verhuizing van de Hogere Hotelschool naar de Zuidas; • Ook de bouw van de terraswoningen is afhankelijk van de sloop van de Hotelschool. Daarnaast zijn deze woningen afhankelijk van: - de sloop van de kantoorgebouwen van Officia II en Officia III; - de afspraak dat de huidige bewoners binnen het plangebied mogen verhuizen. Mede hierdoor zal de bouw van de terraswoningen gefaseerd plaatsvinden; • De bouw van het kantoor ten westen van Officia I en de woongebouwen Officia III; • Osira heeft aangegeven haar start bouw af te stemmen op de andere projecten om de overlast voor haar zittende bewoners zoveel mogelijk te beperken; • Voor het kantoor ten oosten van Officia I hoeven geen functies verplaatst te worden. Maar ook deze bouwplannen zijn afhankelijk van het bouwrijp maken, waaronder algemene zaken als het omleggen van kabels en leidingen, het kappen van bomen, opbreken van straten en dergelijke. Op basis van deze uitgangspunten is de planning opgesteld. In 2011 wordt begonnen met de eerste bouwplannen. Extra aandachtpunt is de bouwlogistiek en de inrichting van de openbare ruimte in de eindfase. In het plangebied De Klencke liggen alle eindtrajecten nu redelijk dicht in de tijd bij elkaar, wat tot een mogelijk transport- en bouwprobleem kan leiden.

55 Proces

erachter zijn afhankelijk van de sloop van de kantoorgebouwen van Officia II en

Tevens moeten nadere afspraken met de Zuidas gemaakt worden over de herprofilering van de De Boelelaan. Hun planning is nog niet bekend. In de planning van De Klencke is een tijdvak aangegeven waarin het niet wenselijk is de De Boelelaan te herprofileren, omdat er ten allen tijde twee ingangen naar het gebied toegankelijk moeten blijven.

6.4

Communicatie en inspraak In het Plaberum is opgenomen dat in elke planfase inspraak zal plaatsvinden. De inspraak in fase 2 zal plaatsvinden nadat er vooroverleg met de bewoners en met de bedrijven heeft plaatsgevonden. Hierna kan het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel de stukken vrijgeven voor inspraak. De partijen zijn verantwoordelijk voor de communicatie met de direct belanghebbenden in het gebied: Osira voor Vreugdehof, SPF-beheer voor de kantoren,

Stadgenoot voor de Hogere Hotelschool en de zittende bewoners. • Extra aandacht is nodig voor de communicatie met de bewoners. Stadgenoot is hiervoor verantwoordelijk. De exacte communicatiemomenten naar de 35 huurders/bewoners zullen in overleg plaatsvinden tussen het stadsdeel en Stadgenoot; • Alle 35 huurders hebben de mogelijkheid om terug te keren in een nieuwe passende huurwoning in De Klencke. Ook als men tijdens de bouw ergens anders wenst te gaan wonen; • Er zullen tijdig goede alternatieven gezocht worden voor de huurders. Aandacht is nodig voor de fasering zodat de 35 woningen als laatste gesloopt worden. Hierdoor kunnen bewoners vanuit hun oude woning direct naar een nieuwe woning in het gebied verhuizen.

Projectbesluit De Klencke

6.5

Risico’s Er zal nog een uitgebreide risicoanalyse worden uitgevoerd, waarin alle mogelijke risico’s worden benoemd, onderzocht in welke mate ze voorkomen en waarin beheersmaatregelen worden geformuleerd. In het kader van dit Projectbesluit wordt volstaan met het benoemen van een aantal reeds bekende risico’s. Luchtkwaliteit /NSL Tot ongeveer halverwege 2009 is er wettelijk sprake van een interim-fase, omdat het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) nog niet is vastgesteld. Op dit moment wordt De Klencke daarin gekenmerkt als ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragend aan een verslechtering van de lokale luchtkwaliteit, omdat er minder dan 500 woningen worden gebouwd. (Zie ook hoofdstuk 5.1). Bouwlogistiek Volgens de huidige planning komen de meeste bouwplannen in 2013 tot uitvoering. In de eindfase zal er extra aandacht moeten zijn voor bouwlogistiek en inrichting van

de openbare ruimte. In het plangebied De Klencke liggen alle eindtrajecten nu

Proces

redelijk dicht in de tijd bij elkaar wat tot een mogelijk transport- en bouwprobleem kan leiden. Ontwikkelingen in de omgeving Op dit moment is nog geen duidelijkheid over ontwikkelingen in de Zuidas die mogelijk impact kunnen hebben op De Klencke. Er is bijvoorbeeld nog onduidelijkheid over het dokmodel en de toekomstige inrichting van de De Boelelaan. Financiële haalbaarheid Ten behoeve van deze fase van het projectbesluit is een zogenaamde quick-scan uitgevoerd om de financiële haalbaarheid te onderzoeken. Daarbij is geconstateerd dat er geen discussie is over de investeringen die nodig zijn voor deze herontwikkeling. Maar wel over de inschatting van de te behalen opbrengsten. De Gemeente heeft berekend dat een positief resultaat haalbaar is. Daarentegen zijn Stadgenoot en

SPF beheer daar pessimistischer over gezien de economische waarde van de bestaande opstallen die moeten worden gesloopt. Tevens is dit ook afhankelijk van de uit bedrijfseconomisch opzicht gehanteerde rekenparameters, hoe de risicoâ&#x20AC;&#x2122;s worden ingeschat en wie ze gaat dragen, en de grondprijzen. Dit hoeft in principe geen effect te hebben op de voorgestelde plannen. Of dat werkelijk zo is zal in de volgende fase worden onderzocht. In die volgende fase wordt ook een grondexploitatiebegroting opgesteld en zal tussen de partijen onderhandeld worden tot deze ontwikkeling voor iedereen financieel haalbaar wordt geacht. (Zie ook hoofdstuk 7). De kredietcrisis Eind 2008 is Nederland opgeschrikt door een internationale kredietcrisis die ook effect heeft op de vastgoedmarkt. Wat de gevolgen zullen zijn is niet helder en of dit project risico loopt is nog niet te overzien. Het voordeel is dat het nog een paar jaar duurt voordat er daadwerkelijk geĂŻnvesteerd gaat worden in sloop en nieuwbouw.

Projectbesluit De Klencke

Om te onderzoeken of de herontwikkeling van De Klencke financieel haalbaar is, is een zogenaamde quick-scan uitgevoerd. Hiermee kan het projectbesluit financieel onderbouwd worden en het dient als toetsing voor deze planfase. Alle ruimtelijke, programmatische en financiële uitgangspunten zijn weergegeven en hiermee geeft

7. Financiële

haalbaarheid

het stadsdeel inzicht in investeringen, opbrengsten en het financiële eindresultaat van het projectbesluit De Klencke. Er wordt inzicht gegeven in de financiële gevolgen van de transformatie van De Klencke van een gebied met hoofdzakelijk kantoren en sociaal maatschappelijke functies naar een aantrekkelijk woon/werkgebied. Gelet op het stadium van de planvorming heeft de financiële onderbouwing een globaal karakter. Voor de quick scan is voor het gemak uitgegaan van een traditionele ontwikkeling, waarbij de gemeente verwerft en uitgeeft. Er is nog geen rekening gehouden met de intentie van SPF-beheer en Stadgenoot om deze locatie zelf te herontwikkelen. In dat geval doet de Gemeente een stapje terug en zal een faciliterende rol op zich nemen. Hierover moeten in de volgende fase afspraken worden gemaakt. 59 risico draagt voor het leveren van bouwrijpe grond - dan laat de quick scan zien dat er een positief eindsaldo mogelijk is. Met andere woorden; het plan is financieel haalbaar. Overigens zijn de marktpartijen daar minder optimistisch over, omdat zij de opbrengsten lager inschatten dan de gemeente. De opdracht voor de volgende planfase is daarom om veel aandacht te schenken aan een sluitende grondexploitatie. Nota Bene: bij dit projectbesluit is een aparte financiële paragraaf opgesteld. Vanwege de vertrouwelijkheid van de financiële gegevens wordt deze separaat aangeleverd in het kader van de besluitvorming in de Stadsdeelraad van Zuideramstel.

Financiële haalbaarheid

Mocht er sprake zijn van een traditionele ontwikkeling - waarbij de gemeente het

Colofon Uitgave Stadsdeel Zuideramstel, Gemeente Amsterdam In samenwerking met Osira Groep Stichting Spoorwegpensioenfonds Woningbouwvereniging Stadgenoot Stadsdeel Zuideramstel

Tekst Endre Timรกr / Vanessa Rutgers Vormgeving WisselWerking, Vanessa Rutgers