産權與代書指南 by Brian Maughan

産權與代書指南

目錄什麼是產權保險

什麼是代書

購買房屋...

出售房屋...

什麼是產權保險﹖ 產權保險﹐是一種保單﹐可保護房屋購買者免受產權調查錯誤所造成的損失。保單是一種合同﹐據此保險公司--通常是產權保險公司--同意支付被保險人--通常是買方和/或賣方-因產權缺陷所造成損失的規定金額。保單的費用﹐通常根據財產的價值而定﹐是一次性費用﹐通常由買方和/或賣方支付。

通常當人們想到保險時﹐會想到一些東西﹐ 可保護自己房屋或車輛免受無法預料的情況的損失﹐如地震使房屋遭到破壞或車子被盜。產權保險不同於其他保險﹐因為最初的保費是你唯一的費用﹐只要你或你的繼承人仍擁有該財產﹔沒有年費用來保持你的所有人產權保險單的有效性。產權保險是獨特的﹐因為--不同于房屋或汽車保險﹐這些保險為不曾發生的情況造成的將來要求或損失提供保險--產權保險為產權缺陷導致的將來要求或將來損失提供保險﹐產權缺陷是在獲取該財產以前所發生的情況造成的。這些風險沒有汽車保險所保護的風險那樣明顯﹐但是可能有同樣的破壞力﹐因為任何存在的權利或要求都可能在將來威脅到你的財產的產權和所有權。

險。如果針對你保險的產權有如何要求﹐

Security

Union Title 將通過以下方式保護你的利益﹕(1) 保護你的產權﹐如果必要可上法庭﹐且不用你支付費用﹔ (2) 為了保護你的產權和保證你擁有你的財產﹐承擔結案的費用﹐如果證明該費用合理。

我為什麼需要產權保險﹖ 產權保險會讓你放心﹐因為你知道你的房屋投資是安全的。產權保險是很重要的﹐因為它保護可能是你的最重要的投資--房屋投資。有了產權保險﹐你就有了一份合同﹐如果有人對保單保護的財產提出要求﹐該保單可賠償你的損失。產權保險向你保證﹐在公共記錄中發現的任何缺陷已提請你的注意﹐而且在你購買財產之前能夠改正這些缺陷。此外﹐產權保險還保證﹐你的保單包含的任何未

我怎樣才能發現有什麼要求存在 ﹖

發現的﹑會威脅你的地產所有權的要求將會被清除﹐或

為了確定產權的狀況﹐Security Union Title 將徹底 2

你會得到保單規定的全額賠償。

調查公共記錄﹐找到與該財產有關的文件。Security Union Title 然後審查這些記錄的文件﹐確定是否有任何權利或要求會對該財產的產權造成影響。產權調查可發現存在的記錄缺陷﹑留置權或任何產權負擔﹐可包括﹕未付的稅款﹑未清償的按揭﹑針對當前或過去業主的判決和稅務留置權﹑地役權﹑限制或法院行動。在你

如果進行了產權調查﹐為什麼還存在產權缺陷﹖ 產權保險是在對公共記錄進行充分調查後簽發的。不幸的是﹐儘管專業產權檢查員的知識和經驗﹐即使最徹底的調查也不能絕對保證不存在產權危險。

購買該財產之前﹐產權公司將這些有記錄的缺陷﹑留置

產權程序的步驟

權和負擔報告給你﹐報告之後在結束交易之前進行受

對產權保險的初始要求

理﹑解決或清除。此外還將保護你免受沒有向你報告的任何記錄的缺陷﹑留置權或產權負擔的損失﹐如果這些

結算官員將向產權部門下訂單。根據對有關財產所在縣的公共記錄的檢查﹐發佈產權報告。

項目在交易中簽發的特別保單的保險範圍內。技術檢查如何對待尚未發現的要求 ( 隱蔽風險 ) ﹖

Security Union Title 的工作人員的技能和專長是為

“隱蔽風險”是公共記錄中沒有顯示的事項﹑權利

你提供有用和準確的產權報告的關鍵。發佈產權報告之

或要求﹐因此在調查和檢查公共記錄時沒有發現。¡°

後﹐便開始對記錄的文件進行技術分析。然後對所有的

隱蔽風險”的例子包括偽造﹑某些方面的無資格或無能

記錄內容進行解釋性檢查﹐以評估其對該財產產權的影

力﹑欺詐性假扮以及記錄中的未知錯誤等﹐在你購買該

響。

財產後這些情況可能構成要求的根據。為了保護你對付這些可能性﹐Security Union Title 為此類要求提供保

檢查/調查分析

産權與代書指南

按照美國土地產權協會 (ALTA) 的要求﹐要求進行場地檢查或調查。根據此報告﹐該產權產品得到補充或修正﹐以顯示最終影響產權的任何侵佔情況或不在記錄的情況。

產權保險的理由 • 產權鏈中的契約或按揭可能是偽造的 • 契約或按揭可能是由未成年或心智不健全的人簽署的

產權程序文件

• 契約或按揭可能是在授權書失效情況下簽署的﹐因

• 初步報告--開立代書後結束以前準備的文件﹐提供該財產的基本信息﹐讓買方在購買該財產之前進行了解。

此是無效的 • 契約或按揭可能是由所有人之外的人簽署的﹐但與所有人有同樣的名字

• 承諾--顯示產權的狀況和產權公司簽發保單的必要條件。

• 立遺囑人可能在執行遺囑後有孩子出生--這一事實可能使孩子有權利要求分得該財產

• 形式保單--要求的保單樣本﹔承保問題尚未完成﹐ 對公司沒有約束力。

• 契約或按揭可能是由欺詐或強迫獲得的 • 由繼承人轉讓的產權可能有聯邦地稅留置權

• 保單--被保險人和保險公司之間的最終賠償合同。

• 繼承人或以為死了的其他人可能出現並要求收回該財產或其利益 • 因訴訟程序中的缺陷﹐產權所依賴的判決或徵稅可能無效 • 產權保險包含律師費和法庭費 • 當你準備好銷售或獲得貸款時﹐產權保險有助于加速談判過程 • 通過對產權進行保險﹐在將你的產權轉讓給他人時﹐你可避免耽擱和技術性問題 • 產權保險賠償你的保險損失金額 • 因為是在讓與人破產的情況下簽署的﹐契約或按揭可能無效 • 你的產權所依賴的文件記錄可能有缺陷 • 由于婚姻狀況和離婚的有效性經常會產生要求﹐只有產權保險可保護所有人免受不存在的或已離婚的“妻子”或“丈夫”的要求所造成的損失

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産權與代書指南

什麼是代書﹖ 代書是一種安排﹐是由叫作代書持有人或結算代理的公正第三方代表賣方和買方保管法律文件和資金﹐然後根據賣方和買方的指示進行分配。

為了保護自己和方便起見﹐人們在買賣房地產時通常與結算代理開立銷售交易。然後買方可指示結算代理只有在某些先決條件得到滿足的情況下才可支付購買價值。在同時﹐賣方可指示結算代理保留產權證書不提交給買方﹐直到賣方的先決條件﹐包括收到買方的購買價值得到滿足為止。買賣雙方都依賴于結算代理忠實地執行其相互一致的交易指示﹐ 如果雙方的指示相互矛盾或不能執行﹐則需要告訴結算代理。 Security Union Title 提供專業的代書結算服務﹐方便買方和賣方﹐ 因為雙方可分別並同時進行以下操作﹕將結算作為中心存放點﹐提供檢查﹑報告﹑貸款承諾和資金﹑契約﹑以及其他項目。如果各方對於本交易的指示撰寫清楚﹑足夠詳盡並且相互一致﹐則結算代理可代表買賣雙方做許多工作﹐而不用與他們進一步商議。這可節省大量時間﹐加快交易的結束。

産權與代書指南

在代書中各方要做哪些工作

結算代理﹕

賣方﹕

• 處理和協調文件和資金的流動

• 將給買方的已執行契約交給結算代理代為保管

• 讓各方了解代書的進展情況

• 如適用﹐存放害蟲檢查和要求的修理施工的證據

• 對出借人的要求做出反應

• 存放其他所要求的文件﹐如交稅收據﹑按揭持有人

• 開立產權保險訂單

的地址﹑以及任何州或聯邦要求的文件等

• 擔任公正的“資金保管人”或文件和資金的存放處

• 獲得有關各方對於初步報告/產權承諾﹑以及害蟲和

查詢賣方責任的詳細信息﹐請參考本指南中的賣方部分。

其他檢查報告的批准

買方﹕

• 按比例分配和調整保險﹑稅款和租金等

• 存放要求的資金﹐除了所借貸的資金外﹐還要向結

• 記錄契據和貸款文件﹐將契據遞交給買方﹐貸款文

算代理支付購買價值

件給出借人﹐資金給賣方﹐然後結束代書。

• 為房屋和產權保險存放足夠的資金

• 保證所欠和被欠資金的安全和責任

• 安排將所借貸的資金轉給結算代理

• 接收買方和/或出借人的資金

• 存放獲得貸款所需的信託或按揭契據

• 支付產權保險﹑登記費﹑房地產佣金﹑留置權清除

• 批准檢查或調查報告﹑初步報告或產權保險承諾書等﹐這些都是購買和銷售協議所要求的

• 根據需要﹐為各方準備估計表/HUD結算報告﹐說明

查詢買方責任的詳細信息﹐請參考本指南中的買方部分。

出借人 (如適用 ) ﹕ • 為買方/借方準備貸款文件包 • 將貸款受益交給結算代理 • 指示結算代理貸款資金使用的條件

等資金支付服務費的金額和結束代書需要的其他費用 • 發表最終結束報告/HUD結算報告﹐並轉寄給買方﹑ 賣方和出借人有問題嗎﹖ 如果關於代書程序你有任何問題﹐請聯絡你當地的 Security Union Title 辦事處。

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購買房屋… 對於大部分人來說﹐購買房屋是一生中唯一最大的購買活動。除了財務交易的巨大規模不說﹐找到符合特別需要和要求的房屋並非易事。正如你在購買汽車﹑電腦或可攜式攝像機時一定會對各種品牌和價格進行調查一樣﹐你在購買房屋時也一定要得到專家的建議和指導--儘管有些人可能以為只有在賣房時才需要地產代理的服務﹐但地產代理在買房中也可能非常有價值。

地產代理對於購買程序之所以重要是因為他或她能根據你的經濟情況幫助你決定你能夠負擔多少錢的房子﹐他或她有工具可幫助你得到貸款的預先資格﹐甚至能夠告訴你有哪些融資選項可用。此外﹐地產代理了解鄰里情況﹐能夠提供關於學校﹑交通﹑當地稅務和其他社區特點等方面的詳細信息。使用地產代理還能夠使你接觸到聯賣制度 (MLS)中所登記的房源﹐MLS 是地產代理使用的重要營銷工具﹐可用來讓其他地產代理了解房源信息。也就是說﹐他們能夠為你提供廣泛的房屋信息﹐有更多的房屋供你選擇。談到怎樣確定你是否支付太高的價格﹐地產代理還能為你提供市場分析﹐比較鄰里房屋的出價和賣價--地產代理還可作為你和賣方之間的聯絡人﹐可將他或她的談判專長和有關披露及房屋市場的知識帶到談判桌。

4. 提供和協商出價

房屋交易有哪些環節

8. 獲得房屋抵押保險﹕簽署文件 (如適用)

• 買方提供定金 (通常為購買價格的1% - 3% ) • 賣房接受出價 (賣方可接受你的出價﹑還價或拒絕你的出價) 5. 向結算辦公室開立代書 (假定賣方已接受你的出價) • 將定金存入代書 • 結算官員預定產權報告 (初步報告或承諾書﹐根據不同地區) 6. 提交貸款申請不確定階段 • 由合格的檢查員對財產進行物理檢查 • 批准賣方的轉讓披露聲明 • 批准產權報告 • 進行財產估價 • 獲得出借人貸款批准 • 進行白蟻檢查和確認 7. 獲得房屋所有人保險 • 選擇保險公司和保險項目 • 結束代書時保險生效

購買房屋涉及許多步驟。以下是房屋交易中較為常見的步驟的目錄﹐但是你的情況可能有所不同﹐這些步驟只是作為基本的指導方針。如果你真的要購買房屋﹐最好聯絡你的地產代理詢問詳細的信息。 1. 初次見面 • 選擇房地產代理 • 確定需要和要求 • 確定財務資格

• Security Union Title 收到簽署文件 9. 首付 • 提供銀行本票或在結束日期前匯款 10. 結束代書 • 存入首付款和結束代書的費用 • 出借人將購買價格的余額付給 Security Union Title • 向縣記錄員辦公室登記契約 • 拿到鑰匙並入住

2. 貸款資格 • 討論財務情況 • 獲得資格預審 3. 尋找房屋 • 選擇符合你的需要並且負擔得起的財產 • 與代理討論出價 • 買方與代理審查合同 • 代理向賣方提供出價

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買方的財務責任購買房屋涉及各種費用和費。以下目錄列出你所負責的費用的例子。切記﹐某些費用責任是可以商議的﹐ 負責方根據地區會有所不同。查詢你所在地區的適用費用的更多信息﹐請與你的地產代理聯絡。 • 產權保險費 (根據合同) • 代書費用 (根據合同) • 文件準備 (如適用) • 公證費用 • 買方名下的全部文件登記費 • 白蟻檢查 (根據合同) • 稅款分攤 (從獲得財產日期計算) • 屋主協會轉讓費 • 所有的新貸款費 (除了出借人要求賣方支付的費用) • 新貸款利息﹐從撥款日期到第一次付款日期之前30 天內 • 接受現有貸款的記錄接受/改變費用 (如適用) 10

• 接管現有貸款的受益人聲明費用 • 檢查費用 (房頂﹑財產檢查﹑地質檢查等) • 房屋擔保 (根據合同) • 城市轉讓稅 (根據合同) • 第一年火災保險費

産權與代書指南

出售房屋… 組織交易﹑安排融資﹑以及找到合適的買家是在房地產市場中成功的關鍵﹐很少有實體能像持牌地產代理和地產經紀那樣了解當前市場的趨勢。

持牌代理和經紀經過完全的訓練和考試﹐使他們成為地產市場的專家。許多州甚至要求地產方面的繼續教育才能更新牌照﹐僱用這些地產專家是划算的﹐因為他們有能力以較快和有成本效益的方式出售你的財產--只有在交易完成後才收費。

與地產代理合作是出售房屋重要的環節一方面﹐你的地產代理能夠將你的財產登記在聯賣制度 (MLS)中﹐為你的房屋提供無與倫比的曝光﹐確保你有儘可能多的地產代理幫助你找到買家。但是這並不是地產代理為銷售你的房屋所做的全部工作。他或她知道怎樣做針對性的廣告﹐來為你的房屋找到買家﹐並使用所有可用的銷售工具﹐確保快速將你的房屋售出。此

為什麼說使用專業人士是划算的 • 如果你使用代理﹐你從開始考慮賣房的那一刻就獲得專業經驗的益處。你的代理會根據他或她在你的鄰里的交易情況幫助你確定公平的市場價格﹐幫你制定資金條款﹐能夠更容易地將財產在當前市場上售出--因此幫助你收回你房屋的淨值。

行開放日和處理電話詢問到向可能的買家展示你的房屋等。除了尋找買家﹐地產代理還能為你做什麼 ﹖ 能為你做很多。地產代理提供當地市場條件的信息﹐ 幫助你為你的財產定出現實和公正的價格﹐讓你及時了

• 如果你希望參加購買財產的融資﹐你的代理或經紀

解可能影響你的財產的市場變化。讓我面對現實﹐購買

可為你制定可行的計劃﹐幫助減少非常條款產生的

或銷售房屋意味著大量的文書工作。談到結束代書﹐地

風險﹐並為你評估擁有一份財產擔保融資計劃的預

產代理是非常有價值的﹐他或她可有力地帶領你穿過文

期收益。

書的崎嶇山路﹐同時讓你熟悉代書﹑保險﹑財產披露和

• 地產代理是銷售財產的專業人士﹐他們知道怎樣選 12

外﹐地產代理將代表你嘗試各種其他的營銷努力--從舉

擇正確的媒體和資訊來將感興趣的購買者帶到你家。他們將為你與買家面談並評估買家的資格﹐同時使用他們的銷售技能和談判技巧﹐幫助你獲得儘可能最好的銷售回報。 • 每個經紀人辦公室都有穩定的買家客流﹐沒有任何個人可匹敵。全國推介網絡和聯賣制度也有助于找到市外或州外的買家。許多公司搬遷客戶在搬遷之

檢查程序等。那麼﹐到哪去找地產代理呢﹖ 如同尋找任何其他的專業人士一樣﹐尋找地產代理最好的辦法是通過最近買賣過房屋的朋友或熟人的推薦。要求推介並詳細調查每個代理的情況﹐要多面試一些代理再做出最後選擇。出售房屋時應該做什麼出售房屋最重要的方面是產權保險。出借人通常需

前可能與經紀人有合作。 • 如果你與代理或經紀人合作﹐他們將跟進其他展示

要貸款保單來保護他們的利益﹐買家需要所有人保單來

過你的財產的代理﹐發表關於裝飾修理﹑融資安排

保護他們的房屋淨值。一定要求你的代理或經紀人尋求

或重新評估你的銷售價格方面的建設性意見。

Security Union Title 的保護﹐這樣你的產權保險單--

• 買方與賣方之間的協議只是最終交易的開始。從這

以及你的投資--便可得到FNF的資源的支持﹐FNF 是本行

一點開始﹐你的代理或經紀人就可處理完成交易所

業中最強大的產權保險家族。你的

需的細節和文書工作--從建築物和白蟻報告到火災

Title 賬戶經理是你的代理或經紀人結束團隊的重要組

保險和與代書公司﹑產權公司或結束律師的結算安

成部分。

排。 • 作為地產專家﹐你的代理或經紀人會預先估計你的結束費用和銷售的淨收益﹐同時讓你及時了解細節情況﹐保證順利和及時結束交易。

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Union

出售房屋時會發生什麼情況

賣方的財務責任

你應該選擇一位專業的地產代理來代表你的需要。一

出售房屋的程序涉及許多花費和費用。以下信息為一

旦你與你的代理建立了合作關係﹐你的房屋就投入市場

般性信息﹐許多項目可與買方協商。查詢詳細信息﹐聯

並銷售給可能的買家。一旦買家對你的房屋提供出價﹐

絡你的地產專業人士。

你將有三個選項﹕接受出價﹑還價或拒絕出價。如果你

• 地產佣金

決定接受出價﹐就會發生以下情況﹕

• 契據文件準備費

1. 開立代書﹐賣方將定金存入代書。

• 文件轉讓稅

2. 賣方向代書持有人提交文件和信息﹐如﹕留置權持

• 城市轉讓稅 (根據合同)

有人的地址﹑稅款收據﹑設備擔保﹑房屋擔保合同(

• 買方出借人要求的貸款費

如果有的話)﹑以及任何租約和租賃協議。

• 付清賣方名下的所有貸款 (或現有貸款的余額﹐如

3. 賣方批准並簽署代書指示﹑轉讓契據﹑或其他完成交易需要的有關文件。

果買方接管此貸款) • 付清應付給出借人的利息﹑報告費﹑再轉讓費﹑和

4. 賣方預定檢查﹑接收清稅證明並批准最終報告和/或

任何提前還款罰金。

根據購買和銷售協議的條款 (檢查程序的責任可能

• 白蟻檢查 (根據合同)

有所不同) 要求對財產進行維修。

• 白蟻工作 (根據合同)

5. 買方和賣方履行合同和/代書指示中規定的其他條件﹔批准付清要求和/或受益人的聲明。

• 房屋擔保 (根據合同) • 針對賣方的判決﹑稅務留置權等

6. 買方和賣方通過簽署對代書指示或合同的修正來批

• 稅款分攤 (任何在產權轉讓時未付的稅款)

准最終的改變。

• 未付的屋主協會會費

注：以上僅為一般性信息。你的情況可能不同。了解關於你的具體情

• 清除針對賣方的所有記錄文件的記錄費用

況的詳細信息﹐請聯絡你的地產專業人士。

• 債券或估價 (根據合同) • 任何及全部拖欠稅款 • 公證費用 • 代書費用 (根據合同) • 產權保險費 (根據合同而定)

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