Mercado Habitacional by BNV Banco Nacional de la Vivienda

Septiembre 2009

Mercado Habitacional en Zonas Urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Joaquín Gerónimo Gerente General Lena Ciccone Subgerente General de Negocios Hipotecarios Coordinadora General René Jáquez Karina Negrín Ernesto Sánchez Avelino Stanley Colaboradores

Karina Negrín Martín Julio César Corral Haroldo Dilla Laureana Corral Julio César Salcedo Investigadores Paola Sánchez Orisell Medina Lagrange Evelio Toribio Asistentes Guillermo Milán Acosta Diseño de la Muestra Censal

Edición Amigo del Hogar Impresión Samanta Sánchez Diseño Ernesto Sánchez Portada

Sección

Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Tabla de contenidos Presentación

Resumen Ejecutivo

Sección 1. Marco conceptual y metodológico para el estudio de la oferta y la demanda 18 A. Marco Conceptual

Sección 2. Antecedentes del estudio (2002-2008)

Sección

El mercado habitacional urbano 2002-2008

A.1. La oferta y la demanda de viviendas y el desarrollo urbano. A.2. El déficit habitacional en conglomerados urbanos.

A.1. El censo nacional y las encuestas posteriores. A.2. Características generales del mercado de edificaciones urbanas 2002-2008.

B. Metodología del estudio

Anteproyectos de leyes para el financiamiento de viviendas

B.1. Revisión y procesamiento de la documentación existente. B.2. Metodología para el Análisis de la Demanda en el mercado habitacional. B.3. Metodología para el Análisis de la Oferta en el mercado habitacional. B.4. Metodología para el Análisis del comportamiento del Sistema Financiero. B5. Procedimientos para el Análisis del comportamiento del uso de terrenos frente a la oferta y demanda actual y futura.

Versión completa en formato PDF en documento anexo

2 3

Sección

B.1. La promoción de la vivienda social y el fortalecimiento del mercado inmobiliario.

Sección 3. Características de la demanda en el mercado habitacional 30 A. Generalidades de la Muestra A.1. Condiciones socioeconómicas y habitacionales de la población encuestada. A.2. Situación habitacional de la población encuestada.

B. La Demanda Potencial B.1. Los hogares interesados en acceder a una solución habitacional. B.2. Tipo de solución habitacional que les interesa y condiciones para acceder a un préstamo hipotecario.

C. La Demanda Real C.1. Los hogares que están buscando una solución Habitacional. C.2. La solución que se busca y la oferta del mercado.

5 Indice

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Zona de Estudio

4 5

Sección

Mercado habitacional

Sección 4. Características de la oferta en el mercado habitacional 48

Sección 5. El sistema financiero y el mercado habitacional

A. Generalidades de la muestra

A. Composición y comportamiento del sistema financiero frente al mercado habitacional

A.1. Características tipológicas y técnicoconstructivas. A.2. Condiciones económicas-financieras de la oferta.

B. Limitaciones de la oferta B.1. Limitaciones en el diseño, construcción y venta. B.2. La oferta habitacional y la selectividad de la demanda del mercado.

A.1. La regulación del sistema financiero A.2. El comportamiento de las entidades financieras. A.3. El comportamiento del crédito hipotecario y la capacidad actual de las entidades financieras.

B. Potencialidades y limitaciones del sistema financiero B.1. Los requerimientos para el acceso al crédito hipotecario. Capacidad esperada del adquirente B.2. Potencialidades y limitaciones del sistema financiero para la adquisición de viviendas

8 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

6 7

Sección

Sección 7. Conclusiones del estudio

A. La capacidad actual del área urbana.

La oferta de viviendas.

A.1. La disponibilidad de terrenos para la construcción de viviendas. A.2. La demanda de terrenos con relación a la demanda actual de viviendas.

La oferta y la demanda actual.

B. La capacidad futura del área urbana. B.1. El área urbana frente a la ofertademanda de viviendas estimadas al año 2014. B.2. La demanda de terrenos frente al déficit acumulado de viviendas estimado al 2014.

Sección

Sección 6. Las tendencias de uso de terrenos frente a la oferta y demanda actual y futura 74

Sección Antecedentes del estudio (2002-2008)

Indice

A. El mercado habitacional urbano

Sección 8. Recomendaciones

La demanda de viviendas.

El sistema financero y el mercado habitacional. Tendencias de uso de terrenos frente al mercado habitacional.

Bibliografía

Anexos (sólo en formato digital PDF documento anexo). Anexos muestra 94

Anexo I. Cuestionario aplicado para el conocimiento de la demanda. Anexo II. Mapas de la distribución de los puntos censales de la demanda en las áreas urbanas de santo domingo y santiago de los caballeros (mapas nº 1-10). Anexo III. Resultados globales de la encuesta de demanda (cuadros nº 1- 44). Anexo IV. Correlación entre la oferta potencial y la demanda real por zonas urbanas (cuadros nº 45-51). Anexo V. Cuestionario aplicado para el conocimiento de la oferta. Anexo VI. Mapas de la distribución de los proyectos seleccionados para el conocimiento de la oferta en las áreas urbanas de santo domingo y santiago de los caballeros (mapas nº 11 - 19). Anexo VII. Resultados globales de la encuesta de oferta (cuadros nº 52 – 79). Anexo VIII. Cuestionario aplicado a entidades financieras. Anexo IX. Mapas de disponibilidad de terrenos en las áreas urbanas de santo domingo y santiago de los caballeros (mapas nº 20 - 29). Anexo X. Mapas de confortabilidad urbana en las áreas urbanas de santo domingo y santiago de los caballeros (mapas nº 30 - 39).

Anexo Universo.

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Presentación

El presente documento contiene los resultados de la investigación sobre el Mercado Habitacional en Zonas Urbanas: Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago, realizada entre los meses de febrero y mayo de 2009 por la empresa Danna Consulting, a requerimiento del Banco Nacional de Fomento de la Vivienda y la Producción (BNV).

Mercado habitacional

Los antecedentes de este tipo de estudios sobre las características de oferta y demanda de viviendas en la República Dominicana nos remiten a investigaciones generales de contenido esencialmente estadístico, tales como los censos de población y vivienda (ONE/2002); encuestas de salud y de hogares (ENHOGAR, 2006 y ENDESA, 2002); focalización de la pobreza (ONE, 2004 y ONAOPLAN, 2005); beneficiarios de los programas sociales (SIUBEN, Gabinete de Políticas Sociales, 2003-2008); déficit habitacional (SEEPYD, 2008-2009). Cabe también señalar los documentos sobre políticas de viviendas como el de la Estrategia Nacional de Desarrollo (SEEPYD, 2008-2009). Pero concretamente, en relación al tema específico del mercado inmobiliario, el referente más cercano es la publicación de los estudios de FONDOVIP (1999 y 2002), cuyo contenido, metodología y alcance es similar al que estamos presentando hoy, a partir de la actualización de los datos principales relacionados con el comportamiento de la oferta y la demanda habitacional en las zonas urbanas antes señaladas. Es nuestra aspiración que, con los resultados de este nuevo trabajo de investigación, podamos hacer un aporte a los diferentes actores del sector vivienda, para que juntos podamos avanzar hacia metas realizables en términos de financiamiento para la construcción de viviendas, oferta adecuada de soluciones habitacionales, provisión de tierra para el desarrollo urbano y transformación de la demanda potencial de viviendas en demanda real o efectiva. En efecto, uno de los principales hallazgos del presente estudio se refiere precisamente al distanciamiento creciente entre las aspiracion y capacidad adquisitiva de los hogares que conforman la demanda real de vivienda y la oferta disponible que presentan en la actualidad los promotores y constructores de viviendas. Lo que salta a la vista es la necesidad de una reorientacion de la oferta habitacional en atención a las reales expectativas del mercado y a la escala de ingresos familiares en los diferentes segmentos de la estratificación socioeconómica de los hogares. Desde esta perspectiva, el BNV se compromete a difundir las conclusiones y recomendaciones del presente estudio, y al mismo tiempo propicior la adopción de medidas tendentes a mejorar el escenario actual de los negocios inmobliarios. Algunas de estas medidas ya están contempladas en el proyecto de Ley de Desarrollo del Mercado Hipotecario, pendiente de aprobación en el Congreso Nacional.

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Mientras tanto, sería deseable lograr mejores condiciones financieras para los préstamos interinos de construcción e hipotecarios de largo plazo, a través de estabilización y/o subsidio de tasas, la creación de nuevos instrumentos financieros que permitan la inversión a largo plazo (letras hipotecarias, titularizacion, etc.), así como fomentar la mejoría de dispositivos legales relacionados a la vivienda (tramitación de proyectos, saneamiento de propiedades, revisión de ley de alquileres y otros); propiciar la disminución de costos de adquisición de las viviendas a través de programas de Bonos Habitaciones en cualquiera de sus modalidades: Bono Tierra, Bono Monetizable y/o Crédito Fiscal. Finalmente queremos reconocer el excelente trabajo realizado por la empresa Danna Consulting, con sus representantes principales Karina Negrín y Julio Corral y a todo su equipo de investigadores. Agradecer también a nuestro colaborador especial en la realización del estudio, Lic. René Jáquez, y a la Coordinadora General de los trabajos, Ing. Lena Ciccone, Subgerente General de Negocios Hipotecarios del BNV. Joaquín Gerónimo Gerente General

Resumen Ejecutivo

Intoducción

Resumen Ejecutivo

El presente documento corresponde a los resultados de la investigación Mercado Habitacional en Zonas Urbanas: Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago, República Dominicana, realizado entre los meses de febrero y mayo del 2009 por Danna Consulting S. A. bajo el auspicio del Banco Nacional de Fomento de la Vivienda y la Producción –BNV-. Se trata de una iniciativa del BNV cuyos propósitos han sido levantar los datos de las características de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario para conocimiento generalizado de los actores del sector, y para que el BNV, dentro de su función de fomento a la vivienda, pueda promover acciones a partir de las conclusiones y recomendaciones producto de los principales hallazgos del presente estudio. En esta aproximación al tema del mercado habitacional en República Dominicana, el estudio se focaliza en la obtención de datos relacionados al sector vivienda en las áreas urbanas de los municipios localizados en la provincia de Santo Domingo (Santo Domingo Norte; Santo Domingo Este; Santo Domingo Oeste; Boca Chica, Los Alcarrizos; Pedro Brand y Guerra), el Distrito Nacional y Santiago de los Caballeros. Esta investigación toma como referencia el estudio realizado en el 2002 por el Fondo Nacional de la Vivienda Popular, Inc. del mercado habitacional en la misma zona en estudio. Los principales hallazgos del presente estudio fueron los siguientes:

Características de la Demanda • De un total de 989,300 hogares que conformaron el universo de este estudio, aproximadamente 491,494 hogares están interesados en adquirir una unidad habitacional. De estos, 126, 902 hogares conforman la demanda real dado que son aquellos que al momento de la encuesta manifestaron que estaban buscando adquirir una solución habitacional. Por su parte, el 48.9% de la muestra (484,238 hogares) no está interesado en adquirir una solución habitacional. No obstante, de éstos, la mitad admite que es porque no tendrían recursos para poder hacerlo (239,209 hogares).

Generalidades Total hogares encuestados

3,160

Total hogares universo

989,300

(100%)

Total hogares con interés en vivienda

491,494

(49%)

Total hogares buscando vivienda

126,902

(12.8%)

• Del total de las personas interesadas en una vivienda, más de un 90% la adquiriría para habitarla (458,113 hogares) y un 4% para alquilarla. Por otra

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parte, dentro de la unidad habitacional buscada, un 75% prefería la casa individual, un 17% optaría por un apartamento y menos de un 4% elegiría un solar para construir una vivienda. Dentro de éstos, el 80% sólo podría realizar un pago mensual de RD$8,000.00 ó menos, lo cual correspondería a unos 391,094 hogares. • En relación con la cuota inicial de un préstamo, el 76% (375,116 hogares) sólo pueden realizar pagos iniciales de 200 mil pesos o menos, lo que indica que la mayoría de ellos no puede reunir un monto más alto de éste para afrontar este trámite. • El 69% de las familias que al momento de la encuesta se encontraban buscando una solución habitacional se interesaba fundamentalmente por una casa. De éstos, unos 46,822 hogares prefieren casas nuevas (36.9%) mientras unos 40,288 hogares casas usadas (31.7%). Con relación a la preferencia por un apartamento, del 18% que se encontraba en esta situación el 10.9% (13,809 hogares) prefieren uno nuevo y el 7.2% uno usado (9,091 hogares). • Las características de las unidades habitacionales demandadas son de preferencia con 3 dormitorios (66.1%) y 2 baños (55.6%), y que se encuentren ubicadas en el mismo sector en el que vive (43.4%) o en un sector cercano (20.2%). • No obstante esta demanda, sólo el 18% tiene ingresos familiares superiores a los 30 mil pesos y sólo el 24.2% puede pagar más de 8 mil pesos mensuales para una cuota de un préstamo. Es decir que, el número de hogares que por uno u otro concepto puede actuar efectivamente en el mercado oscilaba entre 23,089 y 30,821 mientras que los restantes tienen oportunidades muy limitadas para poder acceder al mercado, y, en su mayor parte, constituyen una demanda insatisfecha. • En general el ingreso familiar predominante se sitúa en el rango de RD$5,000.00 – RD$15,000.00 para un 46.6%, que correspondería a unos 461,453 hogares, un 25.5% para el rango de RD$15,001.00 – RD$30,000.00 y un 12.6% para uno menor a RD$5,000.00. Esta distribución indica que una alta proporción de los hogares tiene la capacidad adquisitiva para acceder a unidades habitacionales de un precio menor a RD$1,000,000.00, pero, sólo el 8.3% de la oferta actual se ubica dentro de este rango de precio. Esta limitación se observa en el tiempo de búsqueda que llevan los que forman parte de la demanda real. Un 57% admite tener más de 6 meses en la búsqueda y un 54.9% considera que actualmente el mercado no le ofrece lo que buscan y/o pueden pagar. • La población demandante que busca o desea mejores opciones habitacionales, no lo hace impulsada por el hacinamiento ni quiere mudarse lejos del lugar que actualmente habita, lo que permitiría políticas de viviendas más flexibles con un fuerte contenido de mejoramiento de viviendas existentes, de renovación urbana y de densificación de ciertas zonas.

Asimismo, la mayor parte de la población demandante es joven, menor de 45 años, e incluso menor de 30 años, lo que facilita la contratación de amortizaciones a plazos mayores.

Características de la Oferta • La Oferta Potencial de unidades habitacionales alcanza las 10,571 viviendas, que pertenecen a proyectos que han sido sometidos para su aprobación ante los ayuntamientos de los municipios objeto del estudio. Se trata de proyectos cuya localización está sujeta a la disponibilidad de terrenos que ofrece el mercado y al valor de la tierra, y está fundamentada más en la experiencia empírica que tienen los constructores y/o promotores (73.9%), y menos en un estudio del mercado de la demanda (16.5%) y de la referencia (7.3%) de terceros. • La fase en que se encontraban los proyectos al momento del estudio era en un 51.4% en proceso de construcción y venta, un 16.1% planos en venta, un 12.4% terminados en venta y un 12.4% iniciando la construcción. • La oferta se orienta predominantemente hacia la construcción de proyectos de apartamentos entre 3 y 5 niveles (58.7%); seguido de aquellos entre 6 y 8 niveles (18.3%), y mayores a 9 niveles (17.9%). De los proyectos ofertados el 46.8% contaban con más de 16 unidades habitacionales y el 31.2% entre 6 y 10 unidades. • El rango de precio que predomina en la oferta es entre los RD$2,000,000.00 y RD$4,000,000.00 en el 43.2% de los proyectos y entre los RD$4,000,000.00 y RD$8,000,000.00 en el 29.5% de los mismos, alcanzando el 72.7% de todos los proyectos en oferta en zonas urbanas de la provincia de Santo Domingo, Distrito Nacional y Santiago. • El tamaño de las unidades habitacionales predominante corresponde a las que se encuentran en el rango de 100.00 mts2 - 200.00 mts2 (65.3%), seguidas de las ubicadas entre 200.00 – 400.00 mts2 (16.2%) y los menores de 100 mts2 (14.7%). Dentro de esta oferta predominan las unidades habitacionales con 3 dormitorios en un 72.9% del total de la muestra. • Una de las particularidades de la Oferta Potencial es que coincide en algunos casos con las zonas preferenciales de los que actualmente se encuentran buscando viviendas. Sin embargo, esto varía en cada zona urbana. Solamente en sectores del Distrito Nacional (Buenos Aires, Los Jardines, El Cacique, Evaristo Morales, El Millón, Bella Vista, Ensanche La Fe, Piantini y Naco) y de Santo Domingo Este (Alma Rosa y Los Frailes), el 56% y el 40% de la oferta, respectivamente, tiene correlación con los de aquellos que actualmente están buscando viviendas. • En el caso de Santo Domingo Oeste (los sectores Herrera y Las Caobas) solamente el 29% de la oferta coincide con la demanda; en Boca Chica (sector Andrés) el 25% y en Santiago (los sectores Hoya del Caimito,

15 Resumen Ejecutivo

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El Despertar y los Álamos) el 23%. Menos correlación se observa en Los Alcarrizos (sector Pantoja)-Pedro Brand para el 11% de la oferta y, finalmente, sin ninguna correlación Santo Domingo Norte-Guerra. Este último caso significa que ninguno de los proyectos de viviendas de la oferta actual se localiza en aquellos sectores demandados por los que actualmente se encuentran buscando vivienda.

El Sistema Financiero y el mercado habitacional. • Frente a la oferta y la demanda, la relación entre el sistema financiero y el mercado habitacional es que, a pesar de haber una disponibilidad de un importante caudal de dinero para el financiamiento de viviendas (entre 34 mil y 40 mil millones de pesos), el acceso al préstamo hipotecario se encuentra limitado por el nivel de ingresos de la población que demanda viviendas. Tan sólo un 17% de los que actualmente buscan viviendas podría acceder a préstamos hasta RD$1,600,000.00. Sin embargo el rango de precio de la oferta potencial está orientado a unidades habitacionales con precios mayores a los RD$2,000,000.00. • A pesar de que al momento de realizarse el estudio había una tendencia a la baja en las tasas de interés, los adquirentes potenciales y reales no confiaban en la estabilidad de las mismas por experiencias recientes de inestabilidad. A su vez, todo ello se veía agudizado por los efectos de la crisis financiera mundial y su muestra de incertidumbre a corto, mediano y largo plazo.

La Tendencia de Uso de Terrenos frente al mercado habitacional. • El uso de terrenos para la construcción de viviendas se realiza predominantemente a partir de la ocupación de solares baldíos y/o de edificaciones que se encuentran en estado de deterioro o sin uso alguno, localizadas generalmente en sectores que cuentan con servicios básicos de infraestructura. Esta modalidad responde a una Oferta Potencial caracterizada por la construcción de apartamentos en altura, que se desarrollan en solares que varían entre 800 m2 y 1,500 m2. De los 835 proyectos que albergan las 10,571 unidades habitacionales que conforman la oferta potencial, el 60% (504) se localiza en solares entre 800 y 900 m2 y el 40% (331) entre 1,200 y 1,500 m2. Esta modalidad de ocupación del suelo ha resultado tan exitosa y beneficiosa para las inversiones inmobiliarias que 3 zonas urbanas muy próximas entre sí (Distrito Nacional, Santo Domingo Norte y Santo Domingo Este) concentran el 85% (8,985 viviendas) de la oferta potencial de viviendas y los mayores niveles de verticalidad de las edificaciones, generando un alto rendimiento del suelo urbano en superficies relativamente reducidas. • No obstante la disponibilidad de solares que presenta el territorio analizado, el comportamiento entre la oferta y la demanda actual muestra que existe una demanda insatisfecha de 116,331 viviendas, que requiere mayor disponibilidad de terrenos que lo que exige la oferta actual de

viviendas. Esto supone que, considerando las superficies de los solares promedios de la oferta actual (800-1500 m2), se requerirían 9,694 solares más para cubrir esta demanda. • Con excepción de Santo Domingo Oeste y el Distrito Nacional, que deberán recurrir a procesos de renovación urbana para garantizar la disponibilidad de terrenos con infraestructura básica, el resto de las zonas urbanas contarán con terrenos suficientes para cubrir el déficit habitacional acumulado que se espera habrá para el año 2014 en las zonas urbana objeto de este estudio.

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Secci贸n

Marco conceptual y metodol贸gico para el estudio de la oferta y la demanda.

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Marco conceptual y metodológico para el estudio de la oferta y la demanda. A. Marco Conceptual. A.1. La oferta y la demanda de viviendas y el desarrollo urbano. El comportamiento de la oferta y la demanda de viviendas en un conglomerado urbano, está asociado a diferentes factores internos y externos de la propia ciudad y del contexto nacional en el que se inserta. La dinámica poblacional, las características del uso de terrenos frente al mercado habitacional, la orientación de las políticas públicas y del sistema financiero; las expectativas de la población que demanda viviendas y de la rentabilidad que esperan obtener los que ofertan viviendas, se entretejen en un entramado que definen la dinámica del mercado inmobiliario. Precisamente, los objetivos de este estudio están orientados a conocer el comportamiento actual y las tendencias del mercado inmobiliario en dichas zonas urbanas, considerando como referencia un estudio similar que realizó el Fondovip en el 2002. Dentro de este marco, el análisis también considera las políticas de viviendas y de uso y ocupación del suelo urbano, dado que el crecimiento poblacional de los últimos 7 años ha incidido en el aumento de la demanda de viviendas, y, en consecuencia, sobre la dinámica de dicho suelo. La dinámica poblacional genera un target del mercado inmobiliario que buscará a corto o mediano plazo acceder a una unidad habitacional. Una cuestión clave en este estudio es clasificar los niveles de demandas existentes en la población encuestada. En tal sentido, se desagrega la demanda en tres estratos: Demanda potencial: todas las personas que en la encuesta responden que desean una vivienda para vivirla o una solución habitacional de otra naturaleza. Demanda real: todas las personas que declaran estar buscando una vivienda o solución habitacional. Demanda insatisfecha activa: todas las personas que están buscando viviendas menos la disponibilidad real en el mercado formal. Mide la relación entre demanda y oferta en el mercado de edificación de viviendas. Mercado activo: personas que buscan vivienda y pueden pagarla.

A.2. El déficit habitacional en conglomerados urbanos.

Esta relación entre la oferta-demanda y capacidad de terrenos para satisfacer ambos componentes del mercado inmobiliario, aún no se ha analizado en términos de déficit de terrenos1 sino de déficit de unidades habitacionales que existen en el mercado frente a la demanda real de una parte de los que habitan en los mismos. Déficit marcado tanto porque no hay cantidades suficientes de viviendas para satisfacer la demanda, como porque lo que se oferta no es accesible a parte de los que demandan.

Marco conceptual

Para el tema vivienda la inversión por parte del Estado y del secto privado no ha sido suficiente, estimándose que el déficit cuantitativo se incrementa cada año porque la oferta no alcanza a satisfacer la demanda anual. A este desafiante compromiso del Estado Dominicano de satisfacer los requerimientos de toda población que no tiene acceso a la oferta del mercado, se agregan otros retos a superar tales como las condiciones del suelo urbano, en tanto si es servido con los servicios básicos y si hay disponibilidad para la construcción de unidades habitacionales, y, las escasas oportunidades que brinda el sistema financiero para que la población de menores ingresos pueda acceder al financiamiento hipotecario. Esta realidad obliga a reflexionar respecto a las políticas públicas de viviendas y del hábitat donde se insertan.

Metodología del Estudio

B.1. Revisión y procesamiento de la documentación existente. El objetivo de esta etapa metodológica fue recopilar toda la información existente sobre estudios realizados sobre el tema habitacional tanto en la provincia de Santo Domingo y Distrito Nacional como en la ciudad de Santiago para el período 2002-2008. B.2. Metodología para el Análisis de la Demanda en el mercado habitacional. (Anexo I). Instrumentos para la recopilación de información. Alcances de la Encuesta relativa a la Demanda. La encuesta aplicada para el conocimiento de la demanda de viviendas se ha estructurado en 4 partes: (1) características del informante; (2) situación actual de la vivienda; (3) adquisición de una vivienda y (4) búsqueda habitacional real. Selección de la Muestra y Aplicación de las Encuestas. (Anexo II) 1 No obstante ello, en áreas urbanas como las del Distrito Nacional ya se hace sentir el déficit de terrenos disponibles para la expansión urbana. Razón por la que se apela a procesos de demolición de edificaciones antiguas para ser sustituidas por nuevas edificaciones.

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Población objeto de estudio. La población objeto de estudio está conformada por la zona urbana del Municipio Santiago de los Caballeros (según Censo 2002), zona Urbana Distrito Nacional (levantamiento cartográfico ONE, 2006) y la zona urbana de la provincia de Santo Domingo (según cartografía 2005 de la ONE y considerando algunas particularidades del estudio).

La encuesta aplicada para el conocimiento de la oferta de viviendas se estructuró en 8 partes: datos generales del entrevistado; características del proyecto; segmento al que dirige el proyecto; financiamiento; promoción del proyecto; limitaciones para el diseño y venta del proyecto; características del sistema de ventas y características constructivas y materiales predominantes del proyecto. Selección de la Muestra y Aplicación de las Encuestas. (Anexo V).

Diseño y Aplicación de la Muestra La estrategia muestral utilizada fue la de un diseño multietápico estratificado y por conglomerados desiguales (PPS, probabilidad de selección de acuerdo al tamaño-número de viviendas-) considerándose las unidades primarias de muestreo las áreas de Supervisión censal señaladas en las cartografías usadas. En cada UPM se seleccionaron 20 viviendas en forma sistemática a partir de un punto fijo con salto de tamaño 12 (Ver Mapas 1-10 del Anexo II). Los estratos que se utilizaron en el estudio fueron el Distrito Nacional, Santiago de los Caballeros y las divisiones de la provincia Santo Domingo, totalizando 7,929 UPM. Su distribución por estrato fue de 2,155 UPM (27.2%) para el Distrito Nacional; 1,820 UPM (23.0%) Santiago; 1, 240 UPM (15.6%) Santo Domingo Este; 1,077 UPM (13.6%) Santo Domingo Oeste; 634 UPM (8.0%) Santo Domingo Norte-Guerra; 603 UPM (7.6%) Los Alcarrizos-Pedro Brand y 400 UPM (5.0%) Boca Chica. El Tamaño de la muestra fue de 3,160 hogares correspondiéndole 560 al Distrito Nacional; 540 a Santiago; 440 a Los Alcarrizos y Pedro Brand; 420 a Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte y Guerra; 400 a Santo Domingo Oeste y 380 a Boca Chica. Procesamiento de la Información La información obtenida de las encuestas aplicadas para el conocimiento de la DEMANDA se procesó utilizando el sofware SPSS (Statistical Package for Social Sciences)3. (Anexo III).

B.3. Metodología para el Análisis de la Oferta en el Mercado Habitacional. (Anexo IV). Instrumentos para la recopilación de información. Alcances de la Encuesta relativa a la OFERTA.

2 Esto significa que se seleccionó una vivienda y se desechó la siguiente sucesivamente hasta llegar a las 20 viviendas. En los casos en que la selección recayó en un comercio o en una institución, se seleccionó la siguiente. En los casos de los condominios se seleccionó el primer y tercer piso para no complicar la muestra. En los casos de una vivienda con anexos de uso de otras familias se consideró cada anexo como una vivienda. Finalmente, en los casos de las viviendas seleccionadas en las cuales no se encontraba el/la jefe/a de hogar, o, éste/a no quería responder al cuestionario se saltó a la siguiente. Todo esto no afectó a la selección de las 20 viviendas. 3 La tabulación incluyó 40 preguntas; 105 variables en general; 27 preguntas sencillas; 0 preguntas abiertas, aunque 26 con opción cuál y 12 preguntas con respuestas múltiples.

La metodología utilizada para la determinación de la oferta de unidades habitacionales fue de tipo aleatoria, no probabilística, de carácter exploratorio de proyectos que se han sometido para su aprobación en los ayuntamientos municipales de las zonas urbanas del área de estudio. Del inventario de proyectos sometidos a los ayuntamientos se ubicaron 668 en el Distrito Nacional; 379 en Santiago de los Caballeros; 198 en Santo Domingo Este; 103 en Santo Domingo Norte; 64 en Santo Domingo Oeste; 25 en Los Alcarrizos; 18 en Boca Chica y 6 en Pedro Brand. Todos ellos totalizan un universo de 1,461 proyectos; lo cual significa que siendo la muestra el 15% de este total, se aplicaron 218 encuestas. Aplicación de la Muestra De acuerdo al diseño de la muestra se aplicaron 100 encuestas en el Distrito Nacional; 57 en Santiago de los Caballeros; 30 en Santo Domingo Este; 15 en Santo Domingo Norte; 9 en Santo Domingo Oeste; 4 en Los Alcarrizos; 2 en Boca Chica y 1 en Pedro Brand (Ver Mapas 1-19 del Anexo V). Procesamiento de la Información La información obtenida de las encuestas aplicadas para el conocimiento de la OFERTA se procesó utilizando el sofware SPSS (Statistical Package for Social Sciences)4. (Anexo III).

B.4. Metodología para el Análisis del comportamiento del Sistema Financiero. (Anexo VII). Instrumentos para la recopilación de información. Alcances de la Entrevista relativos al SISTEMA FINANCIERO. La entrevista que se aplicó para el conocimiento del comportamiento del sistema financiero frente a la demanda efectiva de viviendas se ha estructurado en 4 partes: requerimientos de financiación; capacidad de pago de los clientes; relación de la entidad financiera con los promotores de viviendas y potencialidades y limitaciones del sistema financiero actual. 4 La tabulación incluyó 37 preguntas; 177 variables en general; 25 preguntas sencillas; 0 preguntas abiertas, aunque 22 con opción Otro y 12 preguntas con respuestas múltiples.

23 Marco conceptual

24 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Todas estas informaciones permitieron un conocimiento de los requerimientos de financiación, considerando montos, plazos, cuotas mensuales/inicial, requerimientos de la banca pública y privada; Potencialidades y limitaciones del sistema financiero actual y Requerimientos mínimos para la financiación: compra de solares, vivienda progresiva. Selección de la Muestra y Aplicación de las Entrevistas. (Anexo VII) La metodología que se utilizó fue de tipo selectiva de los bancos comerciales, asociaciones de ahorros y préstamos y cooperativas que participan de la cartera nacional de préstamos hipotecarios. En relación con ello, se seleccionaron aquellas entidades que tienen una mayor cartera de activos tales como los Banco Popular, BanReservas, Scotiabank y BHD, que representan el 90% del total de activos de los 12 bancos comerciales o bancos múltiples que integran el sistema financiero dominicano; las asociaciones Popular, Cibao y La Nacional que representan el 84% del total de activos de las 14 asociaciones de ahorros y préstamos y las cooperativas San José y La Altagracia que tienen una alta participación en el total de activos de todas las cooperativas que operan a nivel nacional. Aplicación de la Muestra Para la aplicación de la muestra se realizó una prueba piloto con 3 Gerentes de la banca comercial, a los fines de validar el instrumento y de conocer cuál es el comportamiento de la banca frente a la demanda efectiva de viviendas. Una vez ajustado el instrumento se comenzó a aplicar de manera simultánea en los bancos comerciales, asociaciones de ahorros y préstamos y cooperativas. Procesamiento de la Información La información obtenida de las entrevistas se procesó utilizando tablas comparativas de las respuestas emanadas de cada representante de las entidades financieras entrevistadas.

B.5. Procedimientos para el Análisis del Comportamiento Territorial. Las actividades que se realizaron fueron la confección de la cartografía básica; contacto con los ayuntamientos y las entidades prestadoras de servicios públicos (CAASD, CORAASAN, EDENORTE, EDESUR y EDEESTE) y levantamiento de campo en todas las zonas urbanas. (Ver Sección VI y en los anexos VIII y IX) Instrumentos para la recopilación y procesamiento de la información. El instrumento que se utilizó para la recopilación de la información de la disponibilidad de servicios y el nivel de cobertura de la infraestructura y servicios básicos, fue el de un mapa base para el levantamiento campo en cada una

de las zonas urbanas seleccionadas en este estudio. En el caso de la disponibilidad de terrenos para la construcción de futuras unidades habitacionales, se utilizó una cartografía básica donde se plasmaron todas las informaciones obtenidas a través de imágenes satelitales, posteriormente validadas en el campo. Con ello se identificaron aquellos solares desocupados que podrían utilizarse a futuro, así como otros que, aunque se encuentran sin uso alguno, presentan problemas de riesgos ambientales, tales como inundación, proximidad a la falla septentrional (para el caso de Santiago) o capa freática muy alta, entre otros. Con respecto a la confortabilidad urbana se realizó también un levantamiento de campo recurriendo a informaciones proporcionadas por los ayuntamientos con respecto al nivel de cobertura del alumbrado público, calles pavimentadas y alcantarillado pluvial; y, los prestadores de servicios de agua potable y alcantarillado sanitario (CAASD para el Distrito Nacional y la provincia de Santo Domingo y CORAASAN para Santiago) y de la energía eléctrica (EDESTE y EDESUR para el Distrito Nacional y la provincia de Santo Domingo y EDENORTE para Santiago).

25 Marco conceptual

26 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago Rep煤blica Dominicana

Secci贸n

Antecedentes del estudio (2002-2008)

28 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Antecedentes del Estudio (2002-2008). A. El Mercado habitacional urbano 2002-2008 A1. El Censo Nacional del 2002 y las Encuestas posteriores. A pesar de la escasa producción de estudios sobre el mercado habitacional, en este período se han producido importantes informaciones estadísticas como los censos (censo 2002), encuestas de salud y de hogares (ENHOGAR, 2006, ENDESA, 2002), focalización de la pobreza (ONE, 2004 y ONAPLAN, 2005), beneficiarios de los programas sociales (SIUBEN, Gabinete de Políticas Sociales, 2003-2008), déficit habitacional (SEEPYD, 2008-2009), y, de políticas de viviendas como el de la Estrategia Nacional de Desarrollo (SEEPYD, 2008-2009). No obstante, mientras las estadísticas solamente se han centrado en la confección de la data, las de estrategias en el sector vivienda aún no han sido discutidas ni asimiladas por cada una de las entidades del gobierno central que participan en el mercado habitacional. A.2. Características generales del mercado de edificaciones urbanas 2002-2008. En el período 2002-2008 se produjo un conjunto de documentos e informaciones que permitieron una aproximación constante al conocimiento de la situación habitacional del país. Sin embargo, solamen1te el estudio del Fondovip del 20025 y el de la división de Investigación de Mercado de la Constructora Hidalgo6 del 2008 se han focalizado en el comportamiento del mercado habitacional. A estos estudios cabe agregar el realizado por la Unidad Asesora de Análisis Económico y Social de la Secretaría de Estado de Economía, Planificación y Desarrollo (SEEPyD) sobre estimaciones del déficit habitacional cuantitativo, cualitativo y de servicios básicos por zonas de residencia (urbana y rural) y por regiones (según el Decreto 710-04), a partir de la base de datos ENFT del Banco Central de la República Dominicana. Este análisis estadístico incluye la progresión experimentada anualmente entre el 2002 y el 2007.

del mercado inmobiliario que se han generado en el período 2002-2008. Aunque se trata de antecedentes con un interés particular (modalidades de financiamiento y oferta habitacional del sector público) respecto al análisis global del mercado habitacional, constituyen un marco de referencia a compatibilizar y/o confrontar con los resultados obtenidos en el presente estudio. Basados en los datos censales, el estudio del Fondovip y las percepciones estimadas desde la propia realidad, en estos últimos 5 años han surgido diferentes propuestas de anteproyectos de leyes tendentes a dinamizar el mercado habitacional y disminuir el déficit existente. En relación con ello, está el anteproyecto de Ley de Vivienda, Asentamientos Humanos y Edificaciones preparada por Acoprovi7 y auspiciada por la Mesa Nacional de Vivienda presentada en noviembre del 2006. Esta propone la creación, entre otras cosas, de la Secretaria de Estado Viviendas, Asentamientos Humanos y Edificaciones, el Consejo Nacional de Viviendas, Asentamientos Humanos y Edificaciones, la conformación de la Ventanilla Única para la tramitación de aprobaciones de proyectos. Se destaca también el anteproyecto de ley Desarrollo del Mercado Hipotecario que descansa actualmente en el Congreso; las innovaciones del proyecto, es que crea la figura de Fiducia Inmobiliaria, como fondo de inversión para el desarrollo de proyectos especialmente de viviendas, mediante esta figura se lograría una disminución en la cadena de costos relacionados a la construcción. Otros elementos importantes del anteproyecto son los Instrumentos Financieros de Largo Plazo que incluye a) las Letras Hipotecarias que se rediseña y se fortalece como instrumento de financiamiento para los constructores; b) la Titularización de Cartera respaldados por Hipotecas y c) Ahorro Programado de Vivienda8. En un perfil similar esta otra propuesta, el proyecto de Ley de Vivienda, Hábitat y Asentamientos Humanos, elaborado por la Red Urbano Popular, que contempla la creación de un fondo para el financiamiento de la vivienda social. Con ello se procura que, además de atender el mejoramiento y producción social de la vivienda, permita que las familias que viven en terrenos privados o estatales puedan adquirir el título del suelo9.

B. Anteproyectos de leyes para el financiamiento de viviendas.

La promoción de la vivienda social y el fortalecimiento del mercado inmobiliario.

A las informaciones estadísticas y de estudios del mercado habitacional señalados anteriormente, se agregan las propuestas de anteproyectos de leyes para el financiamiento de viviendas de interés social y para el fortalecimiento 5 El estudio del Fondovip, aunque se denominó “Mercado de edificaciones urbanas en República Dominicana” se concentró en un análisis del comportamiento del mercado habitacional en el Distrito Nacional, la provincia de Santo Domingo y la ciudad de Santiago de los Caballeros. 6 Este estudio presenta las Preferencias de viviendas de los nuevos matrimonios en el Distrito Nacional y la provincia de Santo Domingo.

Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Vivienda (ACOPROVI).

8 Presentación: Perspectivas y Oportunidades del Sector Construcción en el Desarrollo del Mercado Hipotecario Dominicano. Ponencia Presentada por: Rafael Camilo, Superintendente de Bancos. ASOCIACION DE CONSTRUCTORES Y PROMOTORES DE VIVIENDA DE SANTIAGO. Santo Domingo, D.N. 15 de Abril 2009 9 http://www.gloobal.net/iepala/gloobal/fichas/ficha.php?entidad=txtotos&id=5544. República Dominicana: Organizaciones demandan Cero Desalojos, Ley y Fondo de Vivienda. 17 de Octubre de 2008

29 Antecedentes

30 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Sección

Características de la demanda en el mercado habitacional

32 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Características de la demanda en el mercado habitacional10 A.

mayoría de los casos eran mujeres. En el Distrito Nacional sólo el 51% estaba casado o unido, pero en Boca Chica llegaba al 68% (Cuadros Nº 1/ Nº 5, Anexo III). • La mediana de edad era menor de 45 años (Cuadro Nº 2 del Anexo III).

Generalidades de la muestra.

La Muestra aplicada para el conocimiento del comportamiento actual de la Demanda se dividió en 3 grupos principales: • En primer lugar, los 3,160 hogares encuestados, que equivaldrían a unos 989,300 hogares. • En segundo lugar, el grupo de encuestados que declaran querer una vivienda, que totalizaron 1,550 (49% de la muestra) y que se estima en 491,494 hogares. • Finalmente, el grupo menor de los que declararon estar buscando en ese momento una vivienda, en total 387 hogares, el 12.2% del total de la muestra. Ello representaría unos 126,902 hogares que constituyen la demanda real. Cuadro No. 1. Tamaño de la muestra Estratos

Tamaño Muestra hogares

El universo Hogares

Distrito Nacional

560

283,360

17.70

Santiago de Los Caballeros

540

156,060

17.08

Santo Domingo Este

420

223,440

13.29

Santo Domingo Oeste

400

87,600

12.65

Los Alcarrizos-Pantoja-Pedro Band

440

69,520

13.92

Santo Domingo Norte – Guerra (Sin La Victoria)

420

126,000

13.29

Boca Chica (Parte Urbana de Boca Chica, La Caleta, San Andrés)

380

43,320

12.02

3,160

989,300

100

Total De Muestra

• El nivel educativo era bajo, y correspondía a lo reportado en el censo. El 40% de la muestra tenía nivel básico o menos y sólo un 13% era universitario. En el Distrito Nacional estaban en la primera condición sólo un tercio de los encuestados, y el porcentaje de universitarios ascendía al 20%11. En cambio, en Boca Chica sólo el 4% era universitario y un 50% tenía nivel básico o menos (Cuadro Nº 3 del Anexo III). • En cuanto a su ocupación la mayor parte del tiempo, las personas encuestadas trabajaban en un 30% en el sector privado, en un 32% por cuenta propia y un 13% en el sector público. El 8% estaba jubilado y el 9% se ocupaba del hogar. Aquí se producen las mayores disidencias locales. • En el Distrito Nacional, por ejemplo, el 15% ocupaba empleos públicos, el 40% se ocupaba en el sector privado y sólo un 22% trabajaba por cuenta propia. En Santiago bajan las dos primeras categorías pero se incrementan los trabajos por cuenta propia y las amas de casa; mientras que en Boca Chica casi la mitad de la población era por cuenta propia y solo un 5% se componía de servidores públicos (Cuadro Nº 4 del Anexo III). Gráfico No. 1. Característica del Empleo

A.1. Condiciones socioeconómicas de la población encuestada. • La mayoría de las personas entrevistadas eran hombres que detentaban la condición de jefes de hogar (72%) que en un 59% vivían en parejas. Aunque este dato indica una gran parte en tal condición, no puede perderse de vista que el 40% no estaba formando parejas, y que en la 10 El análisis de este tópico se realizó a partir de la aplicación de un total de 3,160 encuestas en las zonas de estudio, de las cuales el 18% (560) correspondió al Distrito Nacional; el 17% (540) a Santiago de los Caballeros y el 65%(2,060) a las zonas urbanas de la provincia de Santo Domingo. Esto se realizó en los meses de febrero-marzo del 2009 para esta consultoría.

11 En una muestra focalizada de 300 encuestas que se aplicó a los fines de esta consultoría en el Ensanche La Fe, Los Cacicazgos y los Ensanches Piantini y Naco, se observa un nivel de educación muy superior a la media de esta muestra, especialmente en estos tres últimos sectores. Aunque solamente un 3% de los jefes/as de hogar trabajaban como profesional independiente, el 76% de los mismos manifiesta tener un título universitario (47%) y de Postgrado (29%). Situación que marca una de las diferencias existentes entre estos sectores y el resto de la muestra considerada para la aplicación de las encuestas.

33 Demanda

34 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

• Un indicador vital para los propósitos del análisis de la demanda es el ingreso. Aunque siempre es previsible que las personas declaren un ingreso menor al real, la situación encontrada es muy negativa. Casi dos tercios de la población declaró ingresos menores de 15 mil pesos mensuales, sólo una cuarta parte recibía entre 15 mil y 30 mil pesos al mes y el 12% más de 30 mil pesos al mes, franja esta última donde se pudiera encontrar a los sujetos de crédito (Gráfico No.2, Cuadro No.2 y Cuadro Nº 6 del Anexo III). Gráfico No.2 Ingreso Mensual del Hogar

Cuadro No. 2. Ingreso Mensual del Hogar Ingreso Mensual Del Grupo Familiar

Distrito Nacional %

Santiago %

Sto. Dgo. Norte %

Sto. Dgo. Oeste %

Sto. Dgo. Este %

Boca chica %

Los Al. / Pedro Brand %

Guerra %

Promedio %

Menos de RD$5,000.00

17.1

4.2

13.8

9.2

12.7

2.5

12.6

RD$5,001.00 a RD$15,000.00

37.7

52.6

51.1

43.6

59.2

51.4

49.6

RD$15,001.00 a RD$30,000.00

21.4

17.2

32.9

22.8

30.7

28.4

27.7

25.7

RD$30,001.00 a RD$50,000.00

16.3

9.5

6.8

15.2

2.4

5.7

2.5

8.9

RD$50,001.00 a RD$70,000.00

4.1

1.9

0.3

0.5

2.4

0.8

0.2

1.6

Más de RD$70,000.00

1.1

1.5

1.2

0.6

No sabe

1.6

1.1

2.3

0.2

0.7

1.1

100.0

Total

A.2. Situación habitacional de la población encuestada. En todos los casos la vivienda predominante es la casa independiente, seguida de la tipo dúplex y luego los apartamentos (Cuadro No. 3, Cuadro Nº 7 del Anexo III). Sin embargo, en algunos sectores del Distrito Nacional como Piantini, Los Cacicazgos y Naco se observa la tendencia de las construcciones verticales en tanto hay un predominio de los apartamentos (56%) sobre las viviendas individuales (42%). En cuatro municipios (Guerra, Boca Chica, Los Alcarrizos y Santo Domingo Oeste) la franja superior de familias con más de 30 mil pesos de ingresos mensuales es menor del 8%. En Santo Domingo Norte y Santiago aumenta. Sólo en Santo Domingo Este y en el Distrito Nacional esta franja ronda el 20% de los hogares encuestados12.

Cuadro No. 3. Tipología de vivienda de la familia encuestada Tipo De Vivienda

Santiago %

Sto. Dgo. Norte %

Sto. Dgo. Oeste %

Sto. Dgo. Este %

Boca Chica %

Los Alcarrizos /Pedro Brand %

Guerra %

Promedio %

Casa individual

68.0

71.9

78.4

67.5

62.1

88.2

81.4

95.0

73.8

Dúplex

13.8

16.5

8.9

19.8

22.6

6.1

10.9

5.0

14.1

Casas en hileras

2.9

5.0

3.4

5.0

3.6

3.4

3.9

3.8

Habitación

2.9

0.9

1.1

2.8

1.7

1.3

0.7

1.6

12.5

5.4

8.2

5.0

10.0

3.2

6.6

100.0

Apartamento Total

12 No sucede lo mismo en algunos sectores como Los Cacicazgos y los Ensanches Piantini y Naco donde el 86% de los encuestados percibe más de RD$ 30,000.00 o, el Ensanche La Fe donde el 21% se encuentra en la franja de este nivel de ingresos. Estos datos fueron obtenidos de una muestra particularizada a estos sectores realizada a los fines de esta consultoría.

D.N. %

• Una ligera mayoría de la población (52%) es propietaria efectiva o pagando; pero un tercio declaraba no tener títulos de propiedad, estos son unos 312,853 hogares. Finalmente, el otro tercio no sabe nada al respecto (321,927 hogares). Ello indica que una parte considerable de los

propietarios no tenían títulos. Esta situación se agudiza en las zonas más pobres y mejora en el Distrito Nacional13 (Cuadro Nº 4, Cuadros Nº 8 y Nº 9 del Anexo III).

Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

D.N. %

Santiago %

Propia pagada

40.2

48.3

5.5

1.9

Propia pagándose

Sto. Dgo. Norte %

Sto Dgo. Oeste %

Sto. Dgo. Este %

Boca Chica %

Los Al. /Pedro Brand %

Guerra %

Promedio %

47.9

38.3

49.8

64.7

50.7

57.5

48.3

3.9

4.8

4.5

3.2

3.4 42.5

50.4

41.1

42.1

53.0

39.3

26.8

42.3

37.5

Prestada o cedida

3.4

8.7

6.1

3.3

6.4

8.2

3.0

5.0

No sabe

0.2

0.0

100.0

Un 49.1% del total de la muestra, que se estima en 491,494 hogares, está interesado en adquirir alguna solución habitacional (Cuadros Nº 5 y Cuadro Nº 24 del Anexo III).

Interés en adquirir una solución habitacional

Distrito Nacional %

Santiago %

Sto. Dgo. Norte %

Sto. Dgo. Oeste %

Sto. Dgo. Este %

Boca Chica %

Los Alcarrizos/ Pedro Brand %

Guerra %

Promedio %

48.6

57.0

50.5

50.0

48.6

44.5

41.4

57.5

49.1

49.8

39.8

48.4

49.7

51.2

54.2

56.4

42.5

49.4

1.6

3.2

1.1

1.3

2.3

1.5

100

5.7

No Sabe Total

• La mayoría de las viviendas (cerca del 90%) no muestra signos de hacinamiento. El 78% tenía entre dos y tres habitaciones, muy pocas usa otras habitaciones como dormitorios y en dos tercios de ellas vivían 4 ó menos personas. La superficie construida predominante es de 50 a 100 metros cuadrados (37%), siguiéndole en orden de importancia las viviendas que oscilaban entre 100 y 200 metros cuadrados (29%) (Cuadros Nº 11, Nº 14 y Nº 15 del Anexo III). Sin embargo, esta última tipología de viviendas alcanzaba porcentajes más altos en algunos sectores del Distrito Nacional como Piantini, Los Cacicazgos y Naco (66%) y el Ensanche La Fe (57%). • Los materiales constructivos predominantes eran el cemento para el piso, los bloques para las paredes y el concreto para el techo. Las condiciones físicas de las viviendas, empeoran en lugares como Guerra, Los Alcarrizos, Santiago y Boca Chica, y mejoran sustancialmente en el Distrito Nacional y Santo Domingo Este (Cuadro Nº 16, Nº 17 y Nº 18 del Anexo III). • Respecto a los servicios, casi la totalidad de los entrevistados consumían electricidad y recibían el servicio de recogida de basura, cerca de un 78% recibía el agua por tubería dentro de la casa, la mitad tenía teléfonos alámbricos, y sólo un tercio tenía servicio de televisión por cable (Cuadros Nº 19, Nº 20, Nº 21, Nº 22 y Nº 23 del Anexo III).

• Hay una ligera tendencia a una sobre representación de hombres, lo que es concordante con la mayor presencia de parejas. • Son mucho más jóvenes que la totalidad de la muestra (casi dos tercios menores de 45 años), por lo que es mayor el número de personas que trabajan en cualquiera de los sectores económicos señalados. • Aunque el número de solteros aumenta, el mayor incremento se produce en los que viven en parejas (tres puntos) y la mayor disminución entre los divorciados y viudos. Esta es otra fortaleza para el trazado de políticas hacia este sector. • Muestran una ligera mejoría en términos educativos. Cuadro No. 6: Ingresos familia de la demanda potencial Demanda Potencial 491,494 hogares Ingreso familiar RD$

Hogares

65,035.00

13.2

5 mil / 15 mil

216,990.00

44.1

15 mil / 30 mil

129,218.00

26.3

30 mil / 50 mil

59,661.00

12.1

50 mil / 70 mil

9,458.00

1.9

mas de 70 mil

4,296.00

0.9

Hasta de 5 mil

En algunas zonas particulares como Los Cacicazgos y los Ensanches Piantini y Naco, el 73% de los encuestados tenía títulos de propiedad, mientras a nivel general de la muestra del Distrito Nacional el promedio era del 34%, manifestándose una mayor seguridad jurídica entre los sectores de niveles económicos más altos. 13

Demanda

Cuadro No. 5. Hogares interesados en adquirir una vivienda.

Alquilada

Total

La demanda potencial.

B.1. Los hogares interesados en adquirir una solución habitacional.

Cuadro No. 4. Acceso vivienda

Acceso a la Vivienda

38 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

• Perciben ingresos ligeramente superiores, lo que se evidencia en una mayor proporción de hogares con ingresos mayores a los 30 mil pesos, pero aún siguen prevaleciendo otros con ingresos muy bajos y capacidades reales de pagos muy reducidas (Cuadro Nº 6).

y ocupación del suelo. Menos de un 4% optaría por un solar para construir una casa (Gráfico No. 4, Cuadros Nº 25 y Nº 26 del Anexo III). Gráfico 4. Preferencias de soluciones habitacionales

• Dos tercios de ellos viven en casas alquiladas o prestadas, lo que en la muestra general solamente era del 48%. Los encuestados que no estaban interesados en adquirir una solución habitacional constituyen aproximadamente la mitad de la muestra14, lo que se estima en 484,238 hogares. Este grupo presenta ligeras diferencias respecto a la totalidad, principalmente en representación relativa de jubilados y rentistas, de personas mayores de 45 años que percibían menores ingresos. • También se distinguía por un mayor porcentaje de personas con viviendas propias. Estas condiciones se reflejan en las razones por las que declaraban no estar interesados en una nueva vivienda: la mitad de ellos confesaba no tener dinero, un tercio sentirse bien donde vivía en ese momento y el resto afirmaba que tenía casa propia o estaba pagando una, por lo que no necesitaba otra vivienda. Es decir que, la carencia de recursos económicos aparece aquí como la principal causa de distancia de la población respecto al interés por adquirir una vivienda (Gráfico No. 3, Cuadros Nº 24 y Nº 27 del Anexo III). Gráfico 3. Razones del desinterés por adquirir una solución habitacional

Hay que destacar que la preferencia por la casa individual se expresa en términos de deseo, pero, que, al momento de la adquisición de la solución habitacional las personas prefieren aquellas que más se ajusten a sus posibilidades económicas, más que a sus deseos. En este punto existen notables diferencias entre los municipios que reportaron menores ingresos (Boca Chica, Los Alcarrizos, Santiago, Guerra) y el resto relativamente menos pobre. • En el Distrito Nacional, por ejemplo, es menor la proporción de quienes argumentan la carencia de dinero como razón de no pensar en una nueva vivienda (43%) y aumenta la proporción de quienes quieren una solución habitacional para alquilarla (11,132 hogares), así como de quienes prefieren un apartamento (32,890 hogares). Aquí las personas no prefieren mejorar las viviendas que tienen, sea porque una alta proporción de ellas son alquiladas o porque no existe espacio para hacerlo.

B.2. Tipo de solución habitacional que les interesa y condiciones para acceder a un préstamo hipotecario. Solución Habitacional: Del total de las personas interesadas en una vivienda, más de un 90% se interesaba en adquirirla para habitarla (458,113 hogares) y un 75% prefería la casa individual. Sólo un 17% preferiría un apartamento, este porcentaje aumenta al 38% en sectores como Los Cacicazgos, Piantini y Naco, del Distrito Nacional, mostrando la tendencia en la modalidad de uso 14 En algunos sectores del Distrito Nacional como Los Cacicazgos, Piantini y Naco el porcentaje de los que no están interesados se eleva al 60%, definiendo a estas áreas no sólo como unas áreas de alto poder adquisitivo sino también con un alto nivel de titularidad de la propiedad.

• En Boca Chica sólo el 45% (19,266 hogares) está interesado en una nueva solución habitacional, y de ellos al 63% le interesaría una casa y a un 16% le convendría más mejorar la vivienda que habita. En un 96% las soluciones habitacionales serían para habitarlas directamente. El 60% (14,022 hogares) de los que no están interesados argumentan la carencia de dinero. • Guerra ofrece un panorama peculiar que pudiera estar motivado por expectativas relacionadas con los grandes proyectos inmobiliarios que tienen lugar en su área. Así, el 58% de los encuestados desea una solución habitacional, el 91% para habitarla. Aunque la mayoría absoluta quiere una casa, un 22% (casi tan alto como el Distrito Nacional) preferiría un

39 Demanda

40 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

apartamento. Del 42% que no está interesado en una vivienda, el 71% afirma que es por falta de dinero. • La adquisición de terrenos para construir aparece como una opción minoritaria en todos los municipios (4%), lo cual corresponde a unos 17,340 hogares. Esto alcanza mayores porcentajes en lugares como Guerra (26%) y Santiago (9%) donde existen, precisamente, terrenos disponibles. Condiciones para acceder a un préstamo hipotecario: El 80% de los hogares interesados sólo podría realizar un pago mensual de RD$8,000 ó menos, lo cual correspondería a unos 391,094 hogares. Esto se acentúa aún más en el caso de Guerra que llega al 96%, al 89% en Los Alcarrizos y al 85% en Boca Chica, pero con un 10% de personas que no sabían. En cambio, en Santo Domingo Este el porcentaje era de un 68% y un 13% que no sabía, mientras que en el Distrito Nacional era de un 81%15 con sólo un 4% que no sabía (Cuadro Nº 7, Cuadro Nº 28 del Anexo III). Cuadro No. 7. Pago Mensual Demanda Potencial

• El 76% (375,116 hogares) sólo pueden hacer pagos iniciales de hasta 200 mil pesos, lo que indicaría que la mayoría de ellos no pueden reunir el dinero suficiente para afrontar este trámite. La mitad de ellos necesitaría menos de 12 meses para completar ese dinero (Cuadros Nº 30 y Nº 31 del Anexo III), sin embargo, en algunos sectores del Distrito Nacional como el Ensanche La Fe el 54% de los encuestados señaló que necesitaría más de 12 meses para completar el pago de la cuota inicial.

Demanda

Las principales fuentes de obtención de fondos para el pago de cuota inicial son el ahorro personal (34%), el préstamo bancario (30%) y finalmente el préstamo familiar (21%). Estas proporciones varían según el lugar, indicando una tendencia en los lugares más pobres a depender más de los ahorros personales y de los préstamos familiares, y en las zonas de mayor prosperidad relativa enfatizando los préstamos bancarios. De cualquier manera, la recurrencia al préstamo bancario formal tenía una frecuencia menor de un 30% que correspondería a 148,179 hogares. Esto es indicativo de su subutilización, sea por desconocimiento o porque la población no se considera apta para recurrir a él (Cuadro Nº 32 del Anexo III).

Demanda Potencial 491,494 hogares Pago mensuales RD$

Hogares

C. La demanda real. %

Hasta 5 mil

254,984.00

51.9

5 mil / 8 mil

136,110.00

27.7

8 mil / 12 mil

43,153.00

8.8

Más de 12 mil

24,439.00

5.0

C.1. Los hogares que están buscando una solución habitacional.

• En contraste con las posibilidades económicas de los hogares y las edades de los encuestados, el 72% (349,239 hogares) de los mismos prefería pagar en un plazo de 15 años o menos, lo cual pudiera deberse al desconocimiento de los sistemas de pagos y a la inseguridad existente respecto al futuro (Cuadro Nº 8, Cuadro Nº 29 del Anexo III).

Un tercer tipo de familias encuestadas se refiere a aquellos que efectivamente buscaban alguna solución habitacional al momento del estudio. Esto corresponde al 25% de los que estaban interesados en alguna solución habitacional y sólo el 12% de la totalidad de la muestra, lo cual representaría unos 126,902 hogares. El municipio donde existía una mayor proporción buscando viviendas era Guerra (35%) probablemente incentivado por los proyectos constructivos en la localidad, seguidos por el Distrito Nacional16 (34%), Santo Domingo Oeste (32%), Los Alcarrizos y Pedro Brand con un 30% y Santiago con un 25%. El que tenía menor proporción era Boca Chica con un 5%, seguido de Santo Domingo Este con un 16% (Cuadro Nº 9 y Cuadro Nº 33 Anexo III).

Cuadro No. 8. Pago Inicial Demanda Potencial.

Cuadro No. 9: Demanda Real

Demanda Potencial 491,494 hogares Pago inicial RD$

Busqueda Vivienda

DN %

Santiago %

Sto. Dgo. Norte %

Sto. Dgo. Oeste %

8,65

33.8

24.3

26.6

32.5

2,854

0,58

66.2

75.6

73.4

2,737

0,56

Total

100

Hogares

Hasta 200 mil

375,116

76,32

200 mil / 500 mil

42,503

500 mil / 800 mil Más de 800 mil

15 En sectores como Piantini, Los Cacicazgos y Naco la situación es a la inversa que la del total de la muestra, ya que en estas zonas urbanas tan sólo el 8% puede pagar cuotas menores a RD$ 8,000.00, mientras un 92% de los encuestados señalan que pueden pagar cuotas mensuales de más de dicho monto.

Sto. Dgo. Este %

Boca Chica %

Los Alc.Pedro Brand %

Guerra %

Promedio %

15.7

5.3

30.2

34.8

24.9

67.5

84.3

94.7

69.8

65.2

75.03

100

98.9

100

16 En algunos sectores como Los Cacicazgos, Piantini y Naco este porcentaje resulta más alto, alcanzando al 59% de los encuestados; al igual que otros como Ensanche La Fe que promedian el 47%.

42 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

C.2.

La solución habitacional que se busca y la oferta del mercado.

Solución Habitacional: el 69% de las personas que al momento de la encuesta se encontraban buscando una solución habitacional prefieren fundamentalmente casas, el 18% apartamentos y el 6% solares para construir. Esto significa que aproximadamente 46,882 hogares buscan casa nueva; 13,809 apartamento nuevo; 40,288 casa usada y 9,091 apartamento usado (Cuadro Nº 34 del Anexo III). Estos porcentajes varían en sectores como Piantini, Los Cacicazgos y Naco, en el Distrito Nacional, donde el 81% de los encuestados están buscando preferentemente casa o apartamento nuevo.

eran seguras (Gráfico Nº 6 y Cuadro Nº 43 del Anexo III). Aunque el primer obstáculo que enfrentaban era económico, hay que considerar las modalidades de financiamiento o la disponibilidad de información insuficiente sobre ello. Gráfico 5. Nivel de respuesta del mercado a la demanda

• Entre las personas que están buscando una solución habitacional aumenta significativamente el porcentaje de los que viven en parejas, 8 puntos superior a la muestra. • Estas personas habitan más en apartamentos que la totalidad de la muestra, con una leve mejoría de las condiciones constructivas y en el área techada. El 37% convivía con cuatro personas o más contra el 34% en la muestra. Obviamente este es un factor que mueve a estas personas a buscar una nueva vivienda. Sobre el tiempo de búsqueda, aproximadamente 72,357 hogares tendrían 6 meses o más buscando una solución que satisfaga sus necesidades (Cuadro Nº10 y Cuadro Nº 35 del Anexo III).

Gráfico 6. Por qué el mercado no satisface mi búsqueda

Cuadro No. 10. Tiempo de búsqueda de la demanda Real Tiempo Búsqueda

Distrito Nacional %

Santiago %

Sto. Dgo. Norte %

Sto. Dgo. Oeste %

Sto. Dgo. Este %

Boca Chica %

Los Al. /Pedro Brand %

Guerra %

Promedio %

Menos 1 mes

1.08

7.8

4.6

6.2

5.7

12.5

4.7

1 y 3 meses

14.1

21.3

19.6

4.6

9.4

22.2

13.2

14.5

3 y 6 meses

17.2

5.9

12.3

11.1

18.9

17.3

Más 6 meses

61.9

45.3

64.7

56.9

59.4

55.6

45.3

37.5

57.0

No sabe

6.5

1.3

1.9

21.5

11.1

6.5

Total

100

El 42.4 % considera que el mercado le ofrece lo que busca contra un 54.4 % que no. (Gráfica Nº5, Cuadro Nº43 del Anexo III). Las razones por las cuales el mercado no satisface lo que buscan se evidencia en que casi dos tercios de ellos (100,680 hogares) remitían esta carencia a la incompatibilidad del dinero que tenían con los precios existentes. Un 13% opinaba que no existían fuentes adecuadas de financiamiento y el 10% consideraba como principal obstáculo que las zonas con viviendas disponibles no

Por lo general estas personas quieren sus nuevas viviendas en el mismo sector en que viven (53,022 hogares) o en alguno cercano (25,073 hogares); esto lo manifiesta el 63% del total de los que buscan, correspondiéndole a Santiago el mayor valor con un 74% y el menor a Santo Domingo Este con el 50%. Un 15% prefería otro municipio, mientras que un 18% más pragmático optaba por aquel lugar de mejores precios (Gráfico Nº 7 y Cuadro Nº 36 del Anexo III). Las preferencias por adquirir una solución habitacional en el mismo sector son coincidentes en algunos casos con lo que se presenta en la oferta actual. Sin embargo, esto varía en cada zona urbana. Solamente en sectores del Distrito Nacional (Buenos Aires, Los Jardines, El Cacique, Evaristo Morales, El

43 Demanda

44 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Millón, Bella Vista, Ensanche La Fe, Piantini y Naco) y de Santo Domingo Este (Alma Rosa y Los Frailes), el 56% y el 40% de la oferta, respectivamente, tiene correlación con los de aquellos que actualmente están buscando viviendas.

fueron las oportunidades de empleos (11%), y el acceso a servicios comerciales (8%). Gráfico 8. Razones para escoger un vecindario

Gráfico 7. Lugar preferido para una nueva vivienda

En el caso de Santo Domingo Oeste (los sectores Herrera y Las Caobas) solamente el 29% de la oferta coincide con la demanda, en Boca Chica (sector Andrés) el 25% y en Santiago (los sectores Hoya del Caimito, El Despertar y los Álamos) el 23%. Menos correlación se observa en Los Alcarrizos (sector Pantoja)-Pedro Brand para el 11% de la oferta y, finalmente, sin ninguna correlación Santo Domingo Norte-Guerra. Este último caso significa que ninguno de los proyectos de viviendas de la oferta actual se localiza en aquellos sectores demandados por los que actualmente se encuentran buscando vivienda. Las motivaciones que tienen para optar por uno u otro lugar para vivir está dada por (Gráfico Nº 8 y Cuadro Nº 37 del Anexo III): • La seguridad, el 24% consideraba que lo más importante era la seguridad, lo que es afín al incremento de la actividad delictiva y a la información que se genera en torno a ello. En las zonas con mayores niveles de vida este dato se incrementaba y llegaba al 36% como en el caso del Distrito Nacional. • El precio de la vivienda, un 17% optaba por el criterio del precio de la vivienda, lo que aumentaba en Santo Domingo Este a un 33%. En cambio, las relaciones familiares sólo llegaban a ser el 14%17, pero en un lugar como Boca Chica, de fuertes lazos primarios vitales para la sobrevivencia, esta opción llegaba al 44%. • El acceso a servicios públicos era una opción menor (12%), pero en un lugar con déficit permanente de estos servicios como Los Alcarrizos, esta opción fue marcada por el 28%. Otras opciones de menor frecuencia 17 En algunos sectores urbanos del Distrito Nacional como el Ensanche La Fe aparecía con un porcentaje del 29% la preferencia del lugar por lazos familiares; lo cual es indicativo de la presencia de un vecindario donde varios miembros de la familia conviven en el mismo sector.

Con relación a la tipología de viviendas que buscaban, dos tercios de los encuestados (84,094 hogares) querían viviendas con 3 habitaciones, un 21% se conformaba con dos, y un 10% buscaba cuatro o más habitaciones. El número de baños que preferían era 2 para el 56% de la demanda real, 1 baño para el 39% y 3 ó más baños para el 4% (Cuadros Nº 38 y Nº 39 del Anexo III). Sobre los materiales la abrumadora mayoría optaba por pisos de mosaico o similares (82%), techo de concreto (92%) y paredes de bloques (98%). Pero no puede perderse de vista que una minoría significativa optaba por soluciones menos costosas como pisos de cemento (16%) y techo de zinc (7%). Estas opciones aparecen con mayor frecuencia en los municipios periféricos más pobres (Boca Chica, Los Alcarrizos, Guerra) y Santiago (Cuadros Nº 40, Nº 41 y Nº 42 del Anexo III). Condiciones para acceder a un préstamo hipotecario: de los 126,902 hogares, solamente el 18% tiene ingresos superiores a los RD$30,000.00 mensuales, estos son unos 23,089 hogares. El 12.5% posee ingresos inferiores a los RD$5,000.00, el 42.2% ingresos entre RD$5,000.00 y RD$15,000.00 y el 26.6% entre RD$15,000.00 y RD$ 30,000.00 (Cuadro Nº11) Sobre su posibilidad de pago para una cuota mensual, estos hogares declararon que un 24%, es decir 30,821 hogares, podrían pagar más de RD$8,000.00. El 41.9% puede hacer pagos menores a los RD$5,000.00 y un 30% entre RD$5,000.00 y RD$8,000.00 . Esto es indicativo de la estrechez de lo que se denomina un mercado efectivo (Gráfico Nº9).

45 Demanda

46 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Cuadro No. 11. Ingresos familiares demanda real. Ingreso Hogar

No. Hogares

Por supuesto, la posibilidad final de satisfacer esta demanda visible u oculta depende del comportamiento de la oferta inmobiliaria (a la que el 55% de los encuestados consideraba incompatible con sus aspiraciones), lo cual se analiza en la sección siguiente.

% de Real

Menos RD$5 mil

15,871.00

12.5

RD$ 5 mil / RD$15 mil

53,554.00

42.2

RD$15 mil / RD$30 mil

33,724.00

26.6

RD$30 mil / RD$50 mil

18,140.00

14.3

RD$50 mil / RD$70 mil

3,620.00

2.9

Hogares:

989,300 Universo

Más de RD$70 mil

1,327.00

1.0

Hogares interesados:

491,494

Cuadro No. 13. Síntesis del capítulo. Total de la muestra

Hogares no interesados: Hogares buscando actualmente:

Gráfico 9. Cuanto puede pagar mensualmente

Buscando y con capacidad pago:

Para el pago de un inicial el 79% puede pagar hasta RD$200,000.00 estos son unos 100,281 hogares, sólo el 11% puede realizar pagos entre RD$200,000.00 y RD$500,000.00 estos son unos 14,083 hogares. (Cuadro Nº12) Cuadro No. 12. Pago de cuota inicial demanda real.

Pago de cuota inicial Menos RD$200 mil

No. Hogares

% de Real

100,281

79.0

RD$ 200 mil / RD$500 mil

14,083

11.0

RD$500 mil / RD$800 mil

1,253

1.0

RD$800 mil / RD$1 millón

289

0.2

Más de RD$1 millón

506

0.4

En cuanto al plazo en que pueden pagar los préstamos, los encuestados en su mayoría prefieren hacerlo en menos de 15 años. En este sentido, los resultados son similares a los obtenidos en FONDOVIP (2002).

3,160

Demanda potencial

84,238 (*) 126,902 30,821

Demanda real Demanda real y efectiva

(*) No interesados por falta recursos:

239,209

Demanda potencial aumentada:

730,703 (Hogares 2 + 6)

47 Demanda

Secci贸n Secci贸n 48

Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago Rep煤blica Dominicana

Caracter铆sticas de la oferta en el mercado habitacional

50 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Características de la oferta en el mercado habitacional.18 A.

Generalidades de la muestra.

Para el análisis de la oferta, se operó metodológicamente mediante el levantamiento de datos de todos los proyectos que fueron sometidos para su aprobación a los ayuntamientos objeto del estudio en el período 2007-2009. De ello resultó un total de 1,453 proyectos de apartamentos y/o viviendas unifamiliares para la venta, de los cuales se seleccionó una muestra de 218 proyectos, correspondientes al 15% del total de los proyectos. Considerando el comportamiento de la oferta de unidades habitacionales formalizadas a nivel municipal durante el año 200819, se estima que la oferta potencial para toda el área de este estudio es de 10,571 viviendas. Su distribución en las áreas urbanas de la zona de estudio muestra la preponderancia del Distrito Nacional con un 45% (4,757), seguido de Santo Domingo Este con el 23% (2,431); Santo Domingo Norte con el 17% (1,797); Santiago con el 9% (951); Santo Domingo Oeste con el 2.4% (254); Los Alcarrizos-Pedro Brand con el 2.2% (233) y Boca Chica con el 1.4% (148) (Gráfico Nº10). Gráfico Nº 10. Cantidad de unidades ofertadas por municipios.

terminados (12%), en construcción parcial o en el inicio (64%) o, se están vendiendo con los planos aprobados pero aún no se ha iniciado la construcción (16%) (Cuadro Nº 55 del Anexo VII). Sin embargo, solamente en el 15% de los casos su localización ha respondido a los requerimientos de la demanda; ya que ha predominado en el 49% de los casos por la disponibilidad de solares y/o al valor de la tierra (Cuadro Nº14). Cuadro No. 14. Fase de la Oferta Potencial

Fase Actual

DN %

Santiago %

Sto. Dgo. Norte %

Sto. Dgo. Oeste %

Sto. Dgo. Este %

Boca Chica %

Los Alc. -Pedro Brand %

Terminado vendido

5.3

13.3

11.1

6.7

6.4

Terminado en venta

22.8

26.7

11.1

6.7

12.4

Construcción vendido

Construcción venta

36.8

26.7

55.6

63.3

51.4

Inicio construcción en venta

12.3

6.7

12.4

22.8

26.7

22.2

16.1

Detenido

6.7

1.4

No sabe

Otro

100

Planos vendidos Planos venta

TOTAL

Promedio %

A.1. Características tipológicas-constructivas de la oferta. • De la totalidad de la muestra, el 95% de la oferta corresponde a la tipología de apartamentos, sobre las casas (5%) (Cuadro Nº 52 del Anexo VII). • El 96% de los encuestados señala que las condiciones del suelo para la construcción de unidades habitacionales cuentan con todos los servicios necesarios para la construcción de una vivienda, aunque en los municipios de Los Alcarrizos y Pedro Brand un 20% de la oferta solamente cuenta con suelos que tienen parte de los servicios requeridos (Cuadro Nº 54 del Anexo VII). Es importante resaltar que el 92% de los proyectos seleccionados para la muestra se encuentran en una fase de venta, ya sea porque se trata de proyectos 18 El análisis de este tópico se realizó a partir de la aplicación de un total de 218 encuestas en las zonas de estudio, de las cuales el 46% (100) correspondió al Distrito Nacional; el 26% (57) a Santiago de los Caballeros y el 38% (61) a la provincia de Santo Domingo (área urbana). 19 Este año es un claro reflejo del comportamiento promedio entre lo acontecido en el 2007 y lo que se proyecta para el 2009.

• La oferta predominante de unidades habitacionales que existe actualmente es la de edificios en condominios con más de 10 unidades habitacionales, constituyendo el 64% del total de la muestra. Este porcentaje tan alto se refleja en el comportamiento de una oferta donde el 47% corresponde a edificios conformados por más de 16 unidades habitacionales (Cuadro Nº 56 del Anexo VII) y el 95% de los mismos se localizan en

51 Oferta

52 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

edificios entre 3 y 5 niveles20. Se trata de una oferta que busca la mayor rentabilidad posible por los altos costos del suelo urbano, así como de una mayor densificación en la modalidad de su ocupación. • La oferta de más de 16 unidades habitacionales por proyecto se observa entre un 80% y un 100% de los proyectos de Los Alcarrizos, Pedro Brand y Boca Chica; entre un 50% y un 70% de los proyectos de Santo Domingo Este, Santo Domingo Oeste y Santo Domingo Norte; y, entre un 40% y un 45% de los proyectos del Distrito Nacional y Santiago. • La cantidad de niveles que se ofertan varía entre 3 y 5 (75%), a tal punto que en zonas como Santo Domingo Oeste y Boca Chica solamente se ofrecen proyectos con esta cantidad de niveles y en Santo Domingo Norte en el 80% de los casos. En cuanto a los proyectos de más de 6 niveles el Distrito Nacional es el que mayor preponderancia tiene, ya que el 63% de la oferta corresponde a ello. Le sigue en una tendencia similar Santo Domingo Este para el 30% de los proyectos y con apenas un 10% el área urbana de Santiago (Cuadro Nº 57 del Anexo VII). Con relación a la tipología funcional de los apartamentos que se ofertan actualmente, se observa lo siguiente: • El 65% de los entrevistados señalan que ofertan unidades habitacionales entre 100 m2 y 200 m2 (promedio de 141 m2), y de 3 dormitorios para el 72% de los casos. A diferencia de ello, tan sólo un 14% ofrece unidades con superficies menores de 100 m2, correspondiendo en este caso al 100% de la oferta de Los Alcarrizos y Pedro Brand y al 50% de los ofertados en Boca Chica. En el caso de los apartamentos entre 200 m2 y 400 m2, su participación porcentual varía entre un 21% para el Distrito Nacional; un 17% para Boca Chica y un 14% para Santiago (Cuadro Nº 58 del Anexo VII). • Sólo existe 4% de unidades habitacionales por encima de los 400 m2, el Distrito Nacional, oferta el 6% del total de sus proyectos, Santiago el 2.4% y Santo Domingo Este con un 2% del total de las unidades ofertadas. El resto de las zonas urbanas no ofertan este tipo de superficie de apartamentos. Dentro de esta oferta, el 73% de los proyectos se caracteriza por tener unidades habitacionales de 3 dormitorios, a tal punto que en Los Alcarrizos-Pedro Brand, Santo Domingo Este, Santo Domingo Oeste y Santiago es de un 80% y un 84%. El caso más notorio es Santo Domingo Norte, ya que toda su oferta corresponde a este tipo de unidad habitacional. Por su parte, el 20% de la oferta corresponde a unidades habitacionales que tienen entre 1 y 2 dormitorios, destacándose dentro de ello el caso de Boca Chica, donde el 64% de su oferta se incluye dentro de esta tipología. Finalmente, en el caso de los de 4 dormitorios, que corresponde al 7% del total de la muestra, sólo se ofertan en el Distrito Nacional y Santiago (Cuadro Nº 59 del Anexo VII). Finalmente, la tipología constructiva de las unidades habitacionales que se ofertan actualmente, es la siguiente: 20 En la práctica esta categoría corresponde a un predominio de edificaciones de 4 niveles, que es la altura máxima que se puede ofertar sin necesidad de proveer de un ascensor al edificio.

• Los sistemas constructivos utilizados para la construcción de unidades habitacionales no presentan grandes variaciones en las distintas zonas urbanas seleccionadas a los fines de este estudio. En el 80% de los casos el sistema estructural es de hormigón armado, aunque en algunos sitios como Santiago y Los Alcarrizos-Pedro Brand se ubica en un rango entre el 50% y 60% del total de los proyectos. Esto se entiende en tanto se trata de 2 zonas donde se está utilizando una combinación mixta de estructuras de acero y hormigón armado. Precisamente en dichas zonas el 47% de los proyectos de Santiago y el 40% de los de Los Alcarrizos-Pedro Brand se construyen bajo esta modalidad constructiva (Cuadro Nº 76 del Anexo VII). • Un comportamiento casi similar en todas las zonas urbanas se observa en los materiales utilizados para la construcción del techo y paredes. En ambos casos el 94% de los proyectos se ha diseñado y construido el techo en hormigón armado y las paredes en blocks (Cuadros Nº 77 y Nº 78 del Anexo VII). • No sucede lo mismo con los pisos donde existen escasas diferencias porcentuales entre el uso de cerámica y mármol porcelanato. Mientras aquél se utiliza en el 45% de los proyectos, éstos totalizan el 54% de los mismos. En Santo Domingo Norte, Santo Domingo Oeste y Los Alcarrizos-Pedro Brand, el uso de cerámica se observa entre el 80% y el 100% de los proyectos. Esa preponderancia de este material disminuye en zonas como Santiago (54%), Santo Domingo Este (50%) y el Distrito Nacional (25%), donde la oferta tiende a utilizar otros materiales más costosos por el nivel más alto de precio de venta que tienen las unidades habitacionales. De allí se entiende porqué en estas zonas el uso del mármol-porcelanato varíe entre un 75% en el Distrito Nacional; un 50% en Santo Domingo Este y un 44% en Santiago (Cuadro Nº 79 del Anexo VII). A.2.

Condiciones económicas-financieras de la oferta.

• Aunque existan características diferentes entre una y otra unidad habitacional, el factor preponderante en la oferta es el precio de venta. El promedio de éste es de RD$3,995,000.00. En términos porcentuales el 43% de los proyectos ronda en el rango entre RD$2,000,000.00 y RD$4,000,000.00, en municipios como Boca Chica con un 83% y Santo Domingo Oeste con un 87% ofrecen unidades habitacionales en estos precios. El 29% de la oferta se sitúa en el rango de RD$4,000,000.00 y RD$8,000,000.00, aquí se destacan el Distrito Nacional con un 40% y Santo Domingo Este 31% del total de su oferta. (Cuadro Nº 61 del Anexo VII). • En los extremos de la oferta promedio hay que resaltar que sólo un 8% de los proyectos tienen unidades habitacionales con precios que son menores a RD$2,000,000. Esto se observa fundamentalmente en el 67% de la oferta de Los Alcarrizos-Pedro Brand y en el 40% de la oferta de Santo Domingo Norte. Por su parte, en aquellas ofertas de unidades habitacionales por

53 Oferta

un precio mayor a RD$8,000,000, solamente se observa en el Distrito Nacional, con un 30% de su oferta total, y en Santiago, con un 10% de su oferta total.

Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

más barato que los que se encuentran terminados, como un modo de atraer la inversión del futuro adquirente. Independiente a esto el 43.2 % de los proyectos se concentraban en el rango de venta entre RD$2,000,000,00 y RD$4,000,000.00.

Gráfico Nº 11. Precio de venta de las unidades habitacionales. • Respecto a la tendencia del área promedio a utilizar para la oferta, los apartamentos con una superficie entre 100 m2 y 200 m2 es mayor en aquellos que se han terminado y se encuentran en venta (71%) en que se construyen (63%) y los que se ofrecen en planos y están en venta (61%). • Las exigencias de los ingresos familiares mensuales que debe tener un adquirente frente a la oferta actual de viviendas, varía según la zona urbana donde está interesado en adquirir. En este caso, el Distrito Nacional y Santiago son las zonas que en el 50% de los proyectos exigen ingresos superiores a RD$71,000.00, diferenciándose del resto de las áreas urbanas. Considerando toda la muestra, se observa que el 72% de los proyectos exige un nivel de ingreso mensual superior a RD$30,000.00, del cual el 25% corresponde a un nivel de ingreso entre RD$31,000.00 y RD$70,000.00 (Cuadro Nº 63 del Anexo VII).

• Considerando estas variaciones de la oferta de venta de los apartamentos, se resalta que el 48% de las unidades habitacionales que se ofertan se ubican en el rango de precio de venta mayor a RD$4,000,000.00. Esto es indicativo de un marco referencial que exige niveles de ingresos muy altos para poder acceder a la compra de una unidad habitacional del nivel de precio que actualmente se ofrece. Cuadro N. 15. Precio de venta de la Oferta Potencial Precio venta

Menos de RD$ 2,000,000.00

D.N %

Santiago %

Sto. Dgo. Norte %

Sto. Dgo. Oeste %

Sto. Dgo. Este %

Boca chica %

Los A. P. Brand %

Promedio %

3.5

10.8

39.1

12.5

5.3

66.7

8.3

Entre RD$ 2,000,000.00 y RD$ 4,000,000.00

26.1

65.1

56.5

87.5

59.6

83.3

33.3

43.2

Entre RD$ 4,000,000.00 y RD$ 8,000,000.00

13.3

4.3

31.6

16.7

29.5

Más de RD$ 8,000,000.00

10.8

3.5

99.6

100

Total

• Una particularidad de los datos obtenidos es que los precios de venta de las unidades habitacionales no muestra diferencias notables según las fases en la cuales se encuentre el proyecto. Lo contrario sería pensar que los que se encuentran a nivel de planos en venta deberían tener un precio

• Las exigencias de los ingresos familiares mensuales presentan variaciones también según las fases en la cuales se encuentran los proyectos. En estos casos, se observa que hay una mayor exigencia hacia los que se encuentran en construcción (98%) y en planos en venta (85%) que los que están terminados para la venta (70%). Estas diferencias son producto de la situación económica actual de incertidumbre, por lo cual las futuras ofertas buscan una mayor garantía para establecer un contrato de compraventa. • Con respecto a las facilidades de financiamiento21 que brindan las compañías promotoras, el 54% cuenta con financiamiento para los futuros adquirentes, lo cual supone que el 46% restante exige a todo adquirente a buscar su propio financiamiento (Cuadro Nº 66 del Anexo VII). Tal es el caso del 68% de la oferta del Distrito Nacional y del 50% de la oferta de Boca Chica. Por el contrario, Santiago (68%), Santo Domingo Norte (80%), Santo Domingo Oeste (89%), Santo Domingo Este (70%) y Los AlcarrizosPedro Brand (100%), cuentan predominantemente con una mayor oferta de apartamentos con financiamiento para sus compradores. • Respecto a los proyectos que ofrecen un financiamiento al futuro comprador, en el 36% de los casos se señala que proviene de una modalidad mixta entre el Banco más capital propio del promotor y/o constructor; mientras en un 45% los financian los bancos (24%) y las asociaciones y cooperativas (21%). Solamente el 19% de los proyectos ofrecen un financiamiento 21 Las entidades financieras exigen al comprador Cédula, Buen historial crediticio, Carta ingreso mensual, Estados financieros por un contador autorizado, Formularios de solicitud de préstamos, Para los extranjeros/ residentes en otro país, los reportes de impuestos de los últimos dos años y Copia de documento de identidad de la pareja, en caso de ser casado/a.

55 Oferta

56 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

a los futuros adquirentes a través de la propia empresa constructora y/o promotora. • La preponderancia de la modalidad mixta se destaca en el 100% de los casos de los proyectos de Boca Chica; en el 75% de Santo Domingo Norte; en el 71% de Santo Domingo Este y en el 62% de Santo Domingo Oeste. En aquellos casos de financiamiento a través de bancos, en Los Alcarrizos-Pedro Brand el 60% de los proyectos se financian de esta manera. Finalmente, el financiamiento a través de asociaciones y/o cooperativas solamente se destacan en el Distrito Nacional (31%) y Santiago (33%) (Cuadro Nº 67 del Anexo VII). Gráfico 12. Facilidades de financiamiento

Limitaciones de la oferta

B.1. Limitaciones en el diseño, construcción y venta En este punto, si bien existe un consenso general en cuanto a que el 55% considera que existen limitaciones al momento del diseño, construcción y financiamiento de los proyectos habitacionales, los diferentes tipos de limitaciones son diferentes según los municipios. Entre los que cuentan con mayor porcentajes de encuestados que consideran que no hay limitaciones se destacan el Distrito Nacional y Los Alcarrizos/Pedro Brand. Allí el 65% y el 60% respectivamente señalan que no existen limitaciones en dichas fases del proceso (Cuadro Nº 69 del Anexo VII. • La principal limitación que presentan las constructoras e inmobiliarias están relacionadas a las aprobaciones de proyectos, ya que el 40% de los encuestados señala como parte de éstas a las ordenanzas municipales y un 29% a la tramitación de los planos (Cuadro Nº 70 del Anexo VII). Esto implica que muchas veces se deben modificar los diseños arquitectónicos de las unidades habitacionales para ser aprobados. En todas las zonas de estudio estos porcentajes varían entre un 31% y un 44% de las opiniones de los responsables de los proyectos. Sin embargo, se trata de un control necesario para asegurar a los futuros habitantes de dichos proyectos las condiciones habitacionales y ambientales apropiadas para garantizar una buena calidad de vida en lo que se oferta. Gráfico Nº 13. Principales limitaciones al momento del diseño, construcción y financiamiento

• Entre las unidades habitacionales que se han vendido se observa que el 33% de los mismos corresponde a proyectos que cuentan entre 6 y 10 apartamentos, independientemente de las fases en las cuales se encuentren y el 44% en aquellos que tienen más de 16 apartamentos. Esto significa que, independientemente de las fases en las cuales se encuentren los proyectos, el 77% de lo que se ha vendido corresponde a proyectos que tienen más de 16 apartamentos.

57 Oferta

58 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

• En los municipios de Los Alcarrizos y Pedro Brand, el alto costo de los materiales (33.3%) representa una limitación muy importante para la oferta de los proyectos. Esto implica que los precios de venta de las unidades habitacionales se eleven, sin tomar en cuenta los ingresos que los potenciales compradores puedan tener. • Las altas tasas de financiamientos (17.2%) en Santo Domingo Este y Santo Domingo Oeste (11.8%), es otra limitación importante que se expresa. Implica que a los posibles compradores se les dificulte conseguir préstamos hipotecarios, y, a la vez, la adquisición de una unidad habitacional. • En el caso de la venta de las unidades habitacionales, aunque el 44% considera que existen limitaciones, éstas varían para cada municipio (Cuadro Nº 71 del Anexo VII). • En el caso del Distrito Nacional (65%), Santiago (72%), Los Alcarrizos y Pedro Brand (80%) consideran que no existe alguna limitación al momento de vender una unidad habitacional. Por el contrario, Boca Chica (100%), Santo Domingo Norte (73%), Santo Domingo Oeste (78%) y Santo Domingo Este (83%) si considera que existe alguna limitación. • Las principales limitaciones que se señalan son las altas tasas de financiamiento (51%), asi como el proceso de tramitación de los planos en sus diferentes instancias (18%), la situación económica actual (18%). Es decir que en el 69% de los casos que consideran que hay limitaciones, el factor económico es el que incide mayormente en ello (Cuadro Nº 72 del Anexo VII).

B.2. La oferta habitacional y la selectividad de la demanda del mercado.

Las características tipológicas predominantes de las unidades habitacionales que participan de la oferta actual, incluyendo sus precios de ventas, localización y modalidades de ocupación del suelo urbano, son una muestra cabal de que esta oferta está orientada a un mercado selectivo con una capacidad de ingresos y de pago que no es propia de la mayoría de los demandantes que buscan viviendas en la actualidad. Ejemplo de ello es que de las 14,094 viviendas que se encontraban a la venta al momento de la encuesta, solamente se habían vendido el 25% de la misma, es decir 3,523 viviendas. Esto significa que todavía no se había vendido el 75% (10,571) de las viviendas que componen la oferta actual. Esta selectividad es manifiesta, independientemente que el 65% de los encuestados señale que está dirigida a grupos familiares, incluyendo a matrimonios jóvenes, un 24% lo focalice en cualquier interesado en invertir, y, un 10% en estudiantes, solteros y personas de la tercera edad (Cuadro Nº 62 del Anexo VII).

Oferta

• La localización de la oferta de unidades habitacionales se ha orientado fundamentalmente en función de los solares que haya disponibles al momento del desarrollo del proyecto (39%), del valor de la tierra (27%) y, en menor medida, por lo que la demanda le solicite (15%). Dentro de este panorama, se resaltan algunas particularidades, tales como el caso del Distrito Nacional, donde el 40% de sus proyectos buscan localizarse cercanos a los sectores comerciales de la ciudad, y, Santiago, donde el 28% lo hace en función de lo que la demanda solicita. Gráfico Nº 15. Principales razones de la localización del proyecto.

Gráfico Nº 14. Principales limitaciones para la venta del proyecto.

• El tema de la calidad ambiental, sólo es considerado para el 9% de los proyectos que se ofertan en el Distrito Nacional (Cuadro Nº 64 del Anexo VII).

60 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

• La selectividad del mercado al cual está dirigida la oferta, generalmente en zonas de alto valor del costo del suelo, se manifiesta también en las modalidades utilizadas por los constructores/promotores para la promoción de sus proyectos. Aunque hay un predominio del uso de vallas en el solar donde se construye el edificio para el 45% de los casos, también se recurre a la prensa, revistas temáticas y clasificados (20%), a las inmobiliarias (18%) y a medios electrónicos como páginas web (11%) (Cuadro Nº 68 Anexo VII). • A nivel de las zonas urbanas objeto del estudio, hay variaciones en las modalidades de promoción adoptadas en la actualidad. En el caso de las vallas, su uso se hace más notorio en los municipios de menos desarrollo económico y de infraestructura de servicios, tales como Boca Chica (67%), Los Alcarrizos-Pedro Brand (62%), Santo Domingo Norte (59%) y Santo Domingo Oeste. Porcentajes menores a los señalados se observan en Santiago (37%), Santo Domingo Este (40%) y el Distrito Nacional (48%).

A modo de síntesis es apropiado señalar que el 15% de las unidades habitacionales vendidas tenían menos de 100 m2, el 65% entre 100 y 200 m2, el 16% entre 200 y 400 m2 y apenas un 4% tenían superficies mayores de 400 m2. El precio de venta para las unidades habitacionales vendidas varía en función del rango donde se ubican, predominando en un 43% de los casos las vendidas entre RD$2,000,000.00 y RD$4,000,000.00; en un 30% entre RD$4,000,000.00 y RD$8,000,000.00; en un 19% más de RD$8,000,000.00 y un 8% menos de RD$ 2,000,000.00. La selectividad de la oferta hacia un mercado determinado por su poder adquisitivo, pero restringido, encuentra el escollo del tiempo de venta que requiere el constructor/promotor para vender todo su proyecto. Sin embargo, su comportamiento varía entre las zonas objeto del análisis. Gráfico Nº 17. Modalidades de indentificación de la demanda del proyecto.

• Otras modalidades que se destacan en la promoción de los proyectos a nivel municipal son los medios electrónicos en Santiago (26%) y Santo Domingo Oeste (11%); las inmobiliarias en Santo Domingo Norte (41%), Los Alcarrizos-Pedro Brand y Santo Domingo Este (37%), Boca Chica (33%) y Santo Domingo Oeste (28%), y, prensa, revistas temáticas y clasificados en el Distrito Nacional (27%). • La modalidad predominante para identificar la demanda es en un 74% la experiencia de proyectos anteriores y sólo un 16% realiza investigaciones de mercado. Este es el caso del Distrito Nacional y Santo Domingo Este, donde el 20% del total de la oferta se fundamenta en este tipo de conocimiento, y, Santiago, con un 17% del total de la oferta (Cuadro Nº 65 del Anexo VII). Gráfico Nº 16. Modalidades de indentificación de la demanda del proyecto.

• Aunque el 9% no puede estimar el tiempo que en promedio demora en vender una unidad habitacional, el 34% considera que lo realiza entre 1 y 6 meses, el 30% entre 6 meses y 1 año y el 20% más de 1 año. Es decir que, prácticamente el 50% de los proyectos se demoran más de 6 meses para venderse. Este tiempo de demora se agudiza en algunos casos como Santiago donde el 73% de los proyectos se encuentran en esa situación. (Cuadro Nº 73 del Anexo VII). • Los casos en que la demora por la venta del proyecto es de más de 1 año se observan principalmente en Santo Domingo Oeste (33%), Santiago (29%) y el Distrito Nacional (19%). • El 95% de la oferta es de más de 6 unidades habitacionales, hasta el momento de la encuesta se había vendido un habia vendido un 40% de los mismos. • En el caso de los ubicados en el rango entre 6 y 8 unidades habitacionales, hasta el presente sólo se ha vendido el 16% del 47% ofertado; y en el

61 Oferta

62 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

de los que ofertan más de 9 unidades habitacionales por proyecto, solamente se han vendido el 25% del 48% ofertado. Es decir que, entre ambos rangos, aún quedan por vender el 45% de lo que se está ofertando. En el marco de estos rangos, en Los Alcarrizos-Pedro Brand se ha vendido el 60% de lo ofertado; en el Distrito Nacional el 46%; en Santo Domingo Este el 43% y en Santiago y Santo Domingo Norte el 33%. La principal razón en la demora en las ventas de las unidades habitacionales se atribuye a la situación económica actual (66%). Los problemas actuales de la crisis económica mundial, aunque de impactos incipientes, en el país está incidiendo en la contracción del poder adquisitivo de la mayoría de los que forman parte de la demanda actual de viviendas. Cuadro No. 16. Síntesis del capítulo. Total proyectos registrados en ayuntamientos: Total de proyectos encuestados: Total Oferta Potencial:

1,453 (100%) 218 (15%) 10, 571 Unidades Habitacionales

Secci贸n Secci贸n 64

Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago Rep煤blica Dominicana

El sistema financiero y el mercado habitacional

66 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

El sistema financiero y el mercado habitacional22

por varias instituciones, pero sólo 3 de este tipo (San José, La Altagracia y la Mamoncito) compiten con los bancos comerciales y las asociaciones.

A. Composición y comportamiento del sistema financiero frente al mercado habitacional.

En los últimos 5 años la cartera de crédito ha crecido en proporción al aumento del total de activos, observándose porcentajes similares al 2008 entre los bancos comerciales y las asociaciones. En el caso de las cooperativas, éstas han mantenido un crecimiento vertiginoso y su cartera de crédito promedia el 82% del total de activos al 31 de diciembre del 2008.

A.1. La regulación del sistema financiero. A raíz de la crisis económica sufrida por el país en el año 2003, como consecuencia principalmente de inadecuadas prácticas bancarias de algunas instituciones financieras, el Banco Central de la República Dominicana emitió el Reglamento de Evaluación de Activos (REA)23. Con ello se procuraba mitigar el desequilibrio económico, la inflación que alcanzó el tope de 43% en ese año y la devaluación de la moneda con respecto al dólar que en algún momento fue de más de 200%, que se había ocasionado producto de la misma. El objetivo del REA es establecer la metodología que deberán seguir las instituciones de intermediación financiera para evaluar, provisionar y controlar los riesgos de activos y contingentes. Las normas incluidas en el REA son aplicables a instituciones de intermediación financieras privadas y públicas, tales como Bancos Múltiples (comerciales), Asociaciones de Ahorros y Préstamos y Banco Nacional de Fomento de la Vivienda y la Producción. En su Capítulo I el REA categoriza los tipos de créditos en comerciales, de consumo e hipotecarios. Para los primeros, las exigencias establecidas en el REA son mayores debido a que implican mayor riesgo. También se estipulan normas con respecto a la calidad de deudor clasificándolo en: normal (A), potencial (B), deficiencia (C), difícil cobro (D) e irrecuperable (E).

A.3. El comportamiento del crédito hipotecario y la capacidad actual de las entidades financieras. La cartera hipotecaria en el sistema financiero ha crecido en los últimos 8 años al punto tal que ha tenido un impacto importante con relación al PIB. De un 0.4% que tenía en el 2001 pasó a un 4% en el 2008. En ello se destaca la correlación de un 90% entre el crecimiento del sector de la construcción y el crecimiento de la economía dominicana. Mientras en el 2008 el PIB real de la construcción fue del 5.2%, el PIB real de la economía fue del 5.0% (Superintendencia de Bancos, 2009). Esta dinámica ha repercutido en el porcentaje de la cartera hipotecaria sobre el total de la cartera de créditos de bancos comerciales y asociaciones de ahorros y préstamos24, pasando de un 17.3% en el 2001 a un 23.8% al 31 de diciembre del 2008. Estos datos incluyen tanto los préstamos a constructores como los hipotecarios. Cuadro Nº 17. Evolución de la participación de la cartera hipotecaria en la cartera total del sistema financiero en el período 2001-2008. Descripción/Año

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Total Cartera Valores en Miles de Millones

142.2

160.6

174.7

171.9

199.5

242.3

200.5

351.5

Tipo cartera (100%)

A.2. El comportamiento de las entidades financieras. Comercial (%)

Las regulaciones señaladas, condicionan el comportamiento de los 12 bancos comerciales o múltiples, 14 asociaciones de ahorros y préstamos y varias cooperativas que forman parte del sistema financiero dominicano. No obstante a ello, la dinámica de cada uno de ellos es diferente dada su capacidad de inserción en el mercado financiero. Es por ello que en el caso de los bancos comerciales, 6 instituciones (Banreservas, Popular, Scotia, BHD, Progreso y León) representan el 94% del total de activos al 31 de diciembre del 2008. Algo similar sucede con las asociaciones de ahorros y préstamos, dado que 5 de ellas (Popular, Cibao, La Nacional, La Vega Real y la Duarte) representan el 84% del total de activos. Por su parte, las cooperativas están integradas

El análisis de este tópico se realizó a partir de la aplicación de 9 entrevistas a representantes del nivel gerencial de los bancos Popular, Banreservas, Soctiabank y BHD; las Asociaciones de Ahorros y Préstamos La Nacional, Popular y Cibao y las cooperativas La Altagracia y San José, durante los meses de marzo-abril del 2009, a los fines de esta consultoría. 23 Este Reglamento fue la Primera Resolución emitida por la Junta Monetaria del 29 de diciembre del 2004.

Consumo Créditos constructores Hipotecarios

63.6

69.3

67.9

53.9

50.9

51.6

16.8

17.9

17.8

21.8

24.5

25.2

24.7

5.8

7.1

4.7

2.9

4.2

6.4

6.2

11.5

11.4

15.3

17.8

17.6

Fuente: Superintendencia de Seguros, 2008.

Por otra parte, en el 2001 la disponibilidad de la cartera hipotecaria era de 16, 353 millones de pesos, en el 2008 se incrementó a una disponibilidad de 83,657 millones de pesos. Este incremento porcentual de la participación de la cartera hipotecaria en la cartera de crédito del sistema financiero ha incidido sobre la reducción de 1 punto porcentual en los créditos correspondientes al consumo pero no así sobre los créditos comerciales que se han incrementado levemente respecto al año 2007. Este comportamiento eviden24

No se incluyen informaciones sobre las cooperativas por no estar disponibles al momento de esta consultoría.

67 Financiero

68 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

cia que tanto los bancos comerciales como las asociaciones de ahorros y préstamos proyectan sus ingresos sobre la cartera de crédito. Sin embargo, cuando se analiza la composición por tipo de cartera de crédito se observa que las asociaciones perciben sus ingresos sobre la base de créditos hipotecarios en un 53% (57% para el 2007), en cambio, los bancos comerciales obtienen sus ingresos en un 65% (63% para el 2007) de los créditos comerciales. Este comportamiento muestra que las asociaciones de ahorros y préstamos continúan siendo las líderes en el sector hipotecario en término del negocio del crédito hipotecario de la vivienda. No obstante a ello, los bancos comerciales en términos absolutos muestran mayor colocación de dinero (RD$9.5 mil millones al 31 de diciembre del 2008) que las asociaciones de ahorros y préstamos (Superintendencia de seguros, 2008). Cuadro Nº 18. Tipo de crédito según entidades financieras (2007-2008). Tipo de Crédito

Naturaleza de la Institución Bancos Comerciales

Asociaciones

Año

Comercial

Consumo

Hipotecario

Total

2008

65%

23%

12%

100%

2007

63%

25%

12%

100%

2008

25%

22%

53%

100%

2007

21%

22%

57%

100%

Fuente: Superintendencia de Seguros, 2008.

La dinámica experimentada por la cartera de créditos hipotecarios es un síntoma de que las entidades financieras cuentan con una disponibilidad suficiente para financiar la demanda de viviendas que se formalizan anualmente. En la actualidad se estima que el sistema financiero cuenta entre 34,000 a 40,000 millones de pesos para fines de colocación en el sector hipotecario, bajo la siguiente distribución: Cuadro Nº 19. Capacidad actual del sistema financiero para Préstamos hipotecarios. Tipo de Entidad Financiera

RD$ Miles Millones

Bancos Comerciales

22-25

Asociaciones

8-10

Cooperativas

3.5-5

Total Estimado

33.5 – 40

Fuente: Elaboración para esta investigación. Estimaciones realizadas a partir de los estados financieros de las instituciones financieras.

Considerando que en los últimos 7 años el 76% de las viviendas financiadas se han ubicado en un rango promedio de menos de RD$1,500,000.00

(Superintendencia de Bancos, 2008), la capacidad actual del sistema financiero permitiría financiar 30,400 viviendas dentro de dicho rango. Capacidad que, por otra parte, facilitaría el desarrollo de una política de construcción de viviendas económicas a un precio promedio de RD$ 1,000,000.00. Si las entidades financieras financian hasta el 80% del valor de la tasación, la capacidad actual de disponibilidad de dinero para ese nicho de mercado, permitiría financiar hasta 50,000.00 viviendas de este tipo. Esto es casi el doble de lo que ha sido el comportamiento del financiamiento a viviendas entre el 2001 y el 2008. Durante dicho período las colocaciones de créditos hipotecarios han ido en ascenso, alcanzado su tope máximo en el 2006 con un total de colocación de 26,127 millones de pesos para 16,217 viviendas. Aunque en el 2007 tuvo una disminución a 19,870 millones de pesos, para un total de 11,721 viviendas, su comportamiento en los últimos 7 años ha demostrado que tiene la capacidad suficiente para satisfacer la demanda de viviendas. En este período se han financiado 134 mil viviendas a un promedio de 19 mil viviendas anuales (Superintendencia de Bancos, 2008). Este promedio supera la oferta actual de 10,571 viviendas construidas para la venta por parte de constructoras e inmobiliarias, de acuerdo a los resultados obtenidos par el análisis de la oferta de esta consultoría (Ver sección IV). Dentro de este comportamiento, las asociaciones mantienen la primacía en las colocaciones de créditos hipotecarios en aproximadamente un 67% (90,000 viviendas) del total de viviendas financiadas por el sistema financiero del país durante los últimos 7 años. Le siguieron los bancos comerciales con una participación del 28% (37,000 viviendas) y las cooperativas con una del 5% (7,000 viviendas). Es por ello que las asociaciones están destinadas a constituirse en las líderes del mercado hipotecario. El hecho de que su rentabilidad y beneficios deban reinvertirse en el sistema financiero hace que su índice de solvencia sea mayor del 60%, cuando el mínimo requerido es de un 10%. De allí que pueden colocar un mayor monto de créditos hipotecarios respecto a los bancos comerciales y las cooperativas. Frente a esta dinámica de comportamiento de la cartera hipotecaria, el dilema en la administración de las instituciones financieras reguladas radica en si se otorga mayor porcentaje a préstamos a largo plazo representado por créditos hipotecarios, con su consecuente pérdida del valor del dinero en el tiempo, o, si se fortalecen los créditos comerciales y de consumo que resultan más atractivos por la recuperación del dinero en corto y mediano plazo. Esto se ha reflejado en los últimos años especialmente en lo que respecta al financiamiento de las tarjetas de crédito y de vehículos nuevos. Algo similar se observa en los préstamos comerciales cuya rentabilidad es mayor en cuanto uso y tiempo.

69 Financiero

70 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Potencialidades y limitaciones del sistema financiero.

Cuadro N. 20. Ingresos requeridos y cuota estimada de un préstamo hipotecario según distintos precios de venta de las viviendas.

B.1. Los requerimientos para el acceso al crédito hipotecario. Capacidad esperada del adquirente.

Aunque la capacidad actual del sistema financiero permite el financiamiento de viviendas ante la demanda promedio experimentada en los últimos 7 años, sin embargo, restringe el acceso al mismo por las exigencias de la documentación establecida por el REA (artículo 73). No todos los jefes/as de hogares encuestados para el conocimiento de la demanda para esta consultoría están en condiciones de constituirse en sujetos de crédito. Esto se observa especialmente para el caso del 33% (41,877) de los que actualmente están buscando viviendas que son trabajadores por cuenta propia, que no están incorporados como contribuyentes fiscales, ya que no cuentan con instrumentos legales-financieros que les permitan demostrar el promedio de sus ingresos mensuales. A los requerimientos establecidos por el REA, se agregan otros componentes del sistema financiero que, aunque facilitan el acceso al crédito de viviendas, limitan a aquellos que no pueden cumplir con dichos requerimientos. Tal es el caso de las Tasas, Plazos y Montos de los Préstamos para adquisición de una vivienda nueva o para la compra de un solar . Con respecto a la Adquisición de Viviendas Nuevas, actualmente la tasa anual de interés oscila entre un 14.9% a un 18%. Dentro de este rango las Asociaciones de Ahorros y Préstamos tienen las tasas más atractivas porque se ubican con el menor porcentaje (14.9%). Frente a ésta, los bancos comerciales tienen otras en un rango entre el 15% y 16% y, las cooperativas entre el 17% y 18%. Sin embargo, a nivel del porcentaje del monto a prestar según el valor de la tasación del inmueble, presenta variaciones entre cada una de las entidades financieras, con excepción de las cooperativas que sus préstamos equivalen al 70% del valor de tasación. Mientras en los bancos comerciales el monto a prestar varía entre un 65% y un 90% del valor de tasación, en las asociaciones oscila entre un 70% y 80% del valor de tasación. Finalmente, los plazos máximos para saldar el préstamo varían de 20 a 30 años en los bancos comerciales, a 30 años en las asociaciones de ahorros y préstamos y a 20 años en las cooperativas.

71 Financiero

Monto del Préstamo RD$

Ingresos Requeridos RD$

Cuota Préstamo RD$

600,000

33,400

8,400

1,000,000

55,600

13,900

2,000,000

111,300

27,825

3,000,000

166,900

41,700

4,000,000

222,800

55,700

8,000,000

445,200

111,300

Fuente: Elaboración propia en base a datos actuales del comportamiento de las entidades financieras.

Con relación a la compra de un solar y/o vivienda progresiva, su financiamiento no es recurrente en el sistema financiero nacional. La denominada “construcción, remodelación, reparación, ampliación y otros” de los estados financieros de las entidades crediticias no representa más del 3% del total de los créditos hipotecarios de las principales asociaciones y bancos. Solamente un banco comercial y una asociación de ahorros y préstamos destinan el 45% y el 26%, respectivamente, del total de sus préstamos a este tipo de solicitudes. Por otra parte, las tasas de interés son superiores hasta en 3% por encima de los créditos para adquisición de viviendas, ya que actualmente varían entre un 16.95% y un 19%25. Sin embargo, los valores de tasación son casi similares a los correspondientes a la adquisición de viviendas, variando entre un 60% y 80% del valor del inmueble. Finalmente, los plazos máximos se ubican entre 7 y 30 años, correspondiéndole a los bancos comerciales y a las cooperativas un plazo máximo de 20 años. Considerando un comportamiento de una tasa promedio del 18% a un plazo promedio de 8 años, se presentan algunos ejemplos de cuáles serían las alternativas para los futuros adquirentes. Cuadro N. 21. Ingresos requeridos y cuota estimada de un préstamo para distintos precios de venta de solares.

A modo de ejemplo se señalan cuáles serían las capacidades de futuros adquirentes de viviendas, según los actuales niveles de ingresos y a una tasa promedio del 16% y a un plazo máximo de 20 años.

Nivel Préstamo

18%.

Ingreso Requerido

Cuota Préstamo

RD$ 100,000

RD$ 7,900

RD$ 1,800

200,000

15,800

3,900

300,000

23,700

5,925

En los bancos comerciales varía entre un 17.5% y un 18% y en las cooperativas es de un

72 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

B.2. Potencialidades y limitaciones del sistema financiero para la adquisición de viviendas.

de provisión para créditos hipotecarios según criterios de BASILEA, se establecen sobre la base de un 10% del crédito hipotecario.

Las principales potencialidades que presenta el sistema financiero para la adquisición de una solución habitacional, principalmente viviendas según los requerimientos de los resultados obtenidos del análisis de la demanda, se focalizan en la capacidad del liquidez que presenta el sistema para responder a las solicitudes de préstamos hipotecarios, con cierta estabilidad de las tasas de interés, tendentes a la baja, y el manejo de un gran volumen de clientes. En algunos casos como las asociaciones de ahorros y préstamos, se agregan otros factores positivos como las bajas tasas de interés con respecto a los créditos comerciales y de consumo y la facilidad para consultar el nivel de gravamen de los certificados de título de propiedad (Registro de título), lo cual diminuye la eliminación del riesgo de fraude.

En el caso de las cooperativas se presenta como limitación la reducción de ingresos de los socios por el alto costo de la vida, con lo cual se dificulta la adquisición de vivienda.

En el caso de las cooperativas, al no contar con una supervisión bancaria las hace más asequibles a la población media–baja que no tiene recursos necesarios. Por estas razones, actualmente los sectores de clase media-alta se están enfocando en estas instituciones. Por otra parte, son entidades que se manejan con criterios adecuados y con una alta solvencia moral de los directivos de estas entidades. Debido a las fuertes regulaciones al sistema bancario supervisado, los clientes han visto que pueden hacer negocios rápido y eficientes con estas Instituciones, más aún cuando cuentan con una cartera cautiva de socios. Por otra parte, las principales limitaciones que presenta el sistema financiero para la adquisición de una solución habitacional, principalmente viviendas según los requerimientos de los resultados obtenidos del análisis de la demanda, se observan en la situación económica mundial y sus efectos en los ingresos de los ciudadanos; el alto costo de la vivienda y su impacto en los clientes y en los requisitos mínimos establecidos por el REA que no permiten que todos puedan acceder a un préstamo hipotecario. Esto a su vez, incide en los promotores de viviendas, para los cuales todo préstamo para la construcción de viviendas se considera un crédito comercial según se establece en el REA. Esto limita las posibilidades de incrementar la producción de viviendas, y que no existe una flexibilización tal que contenga un régimen especial para ello dentro de la cartera de crédito hipotecario. En el caso de las asociaciones de ahorros y préstamos una de las principales limitaciones son los elevados niveles de provisiones de los créditos hipotecarios. Dado que actualmente se proyecta una contracción de la economía que provoca pérdida de empleo y reducción de ingresos, por lo tanto un deterioro de la capacidad de pago de los clientes, no ha sucedido lo mismo con la revisión de la base de provisión para los créditos hipotecarios. Se busca mitigar esta limitación procurando que sea parecida a los créditos comerciales cuya garantía hipotecaria sirva como un elemento de provisión, no una provisión del 100% cuando el deudor tiene un atraso de 9 cuotas. Esto impacta los resultados financieros de las instituciones bancarias. Las normas

Finalmente, cabe señalar que el sistema financiero no promueve la compra de solares y viviendas progresivas ni la titularización ni el deslinde de los inmuebles y agrega el costo del 3% de impuesto de transferencia y el 2% del gravamen de hipoteca, lo cual impacta el costo de la vivienda.

73 Financiero

74 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago Rep煤blica Dominicana

Secci贸n

Las tendencias de uso de terrenos frente a la oferta y demanda actual y futura.

76 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Las tendencias de uso de terrenos frente a la oferta y demanda actual y futura. A.

La capacidad actual del área urbana26.

A.1. La disponibilidad de terrenos para la construcción de viviendas. El comportamiento del área urbana frente a la construcción de viviendas presenta cuatro niveles de disponibilidad entre las zonas urbanas. Uno, el del Distrito Nacional, que es el que tan sólo dispone de un 4% del total de su territorio, marcando así la tendencia a la verticalidad en la modalidad de uso y ocupación del suelo. Otro, el de las zonas urbanas que presentan entre un 22% y un 30% de su territorio con disponibilidad para nuevas edificaciones de viviendas, como es el caso de Santo Domingo Norte, Santo Domingo Oeste y Los Alcarrizos. Un tercer nivel caracterizado por aquellas áreas urbanas que tienen entre un 45% y un 50% de sus terrenos con disponibilidad para la construcción de futuras unidades habitacionales, tales como Santiago, Santo Domingo Este y Pedro Brand. Finalmente, el caso de Boca Chica que presenta una disponibilidad de terrenos para futuras edificaciones en el 70% de su territorio. La disponibilidad de terrenos no necesariamente se corresponde con la cobertura de infraestructura básica en dichas áreas y presenta variaciones entre las distintas zonas urbanas. El Distrito Nacional es el que presenta un 90% de su suelo con servicios de infraestructura básica, a pesar de que solamente cuenta con un 4% de terrenos disponibles para futuras edificaciones. Le siguen en un segundo nivel Santiago, Santo Domingo Norte y Santo Domingo Este, que cuentan con una oferta entre un 50% y un 60% del total de terrenos disponibles que tienen servicios de infraestructura básica. Finalmente, se encuentran en un tercer nivel de porcentajes de suelo urbano disponible que cuentan con servicios de infraestructura básica Santo Domingo Oeste, Boca Chica, Los Alcarrizos y Pedro Brand. Todos ellos tienen entre un 20% y un 40% de su superficie para futura edificaciones con servicios de infraestructura básica. La disponibilidad de terrenos para futuras edificaciones sitúa al Distrito Nacional como una zona que necesariamente debe recurrir a las edificaciones en altura a partir de la sustitución de edificaciones antiguas. Es la zona que concentra el 45% (4,757 viviendas) de la oferta actual de viviendas del total de la muestra seleccionada para este estudio. El caso de Santo Domingo Este, segunda zona urbana que concentra el 23% (2,431 viviendas) de la oferta actual de viviendas, se presenta diferente en tanto dispone todavía de casi la mitad de su territorio para la construcción 26

En lo referente a la Disponibilidad de Terrenos y Confortabilidad urbana ambas informaciones permiten evaluar la capacidad que tiene cada una de

las zonas urbanas, objeto de este estudio, para satisfacer la demanda actual y futura del tipo de proyecto de vivienda que caracterizan fundamentalmente a la oferta: 94% apartamentos; 4% conjuntos de viviendas unifamiliares y 1 % urbanizaciones.

de futuras edificaciones. Su creciente dinamismo fundado en el desarrollo comercial e industrial y la presencia de centros educativos y de salud de cobertura provincial, forman parte del proceso de atracción de nuevas poblaciones especialmente del área metropolitana del Gran Santo Domingo. La tendencia a perpetuarse como la segunda zona urbana de desarrollo de la misma incide en una creciente demanda de terrenos para la construcción de viviendas. Santo Domingo Norte, tercera zona urbana que concentra el 17% (1,797 viviendas) de la oferta potencial de viviendas, cuenta con tan sólo el 22% de su superficie en disponibilidad para futuras edificaciones. Esta zona, dotada de un aeropuerto comercial y dos parques industriales, constituye la “extensión” progresiva del Distrito Nacional por la demanda de terrenos evidenciada desde el 2008 a raíz de la construcción y puesta en funcionamiento del Metro Santo Domingo. Este medio de transporte, que vincula a esta zona con la zona sur del Distrito Nacional, va generando un proceso de sustitución del suelo urbano en el entorno de sus principales estaciones. Con un comportamiento casi similar al de Santo Domingo Este, en cuanto a los porcentajes de disponibilidad de terrenos para futuras edificaciones, se ubica Santiago de los Caballeros. Se trata de un área urbana que concentra el 9% (951 viviendas) de la oferta potencial de viviendas y cuenta con casi la mitad de su territorio en disponibilidad para futuras edificaciones. Su rol como centro regional de la actividad productiva de la región del Cibao, que alberga también actividades económicas de importancia como las industriales, comerciales y de servicios, incide en la atracción permanente de mano de obra calificada y no calificada que demanda permanentemente la construcción de viviendas. El alto porcentaje de los terrenos disponibles que poseen servicios de infraestructura básica facilitan el desarrollo de la actividad edificadora frente a la demanda actual y futura. Sin embargo, la oferta potencial se ha focalizado dominantemente en la construcción de proyectos de apartamentos desacelerando la tendencia de construcción de urbanizaciones que caracterizó a Santiago hasta antes del 2005. La expansión oeste de las zonas urbanas de la provincia de Santo Domingo, representada por Santo Domingo Oeste y Los Alcarrizos-Pedro Brand, presenta un comportamiento similar en cuanto al desarrollo de la oferta de unidades habitacionales. Con una concentración del 2.4% (254 viviendas) y el 2.2% (233 viviendas) de la oferta potencial de viviendas, respectivamente, cuentan entre un 25% (Santo Domingo Oeste) y un 40% (Los Alcarrizos-Pedro Brand) de terrenos disponibles para futuras edificaciones. Sin embargo, solamente el 30% del total de los mismos cuenta con servicios de infraestructura básica. La creciente expansión urbana experimentada por dichos núcleos poblacionales, a raíz de un desarrollo de la pequeña y mediana empresa y de la actividad comercial, y, de su proximidad con el Distrito Nacional, ha adquirido un ritmo de aceleración mucho mayor que la capacidad de las entidades prestadoras de servicios y proveedoras de infraestructura para dotarla.

77 Tendencia de uso de Terrenos

78 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Esta situación de déficit cuantitativo de servicios para la demanda actual se ve amenazada además por el impulso de 9 urbanizaciones y lotificaciones que se han desarrollado en el sector de Los Alcarrizos-Pedro Brand, que al corto plazo demandarán una cobertura mayor de la que tienen actualmente. Esta modalidad puede continuar en tanto aún se disponen de terrenos para la implementación de este tipo de proyectos. Finalmente, Boca Chica constituye la zona urbana que participa de menor cantidad de proyectos que forman parte de la oferta potencial de viviendas, alcanzando tan sólo un 1.4% (148 viviendas) del total de proyectos de las zonas objeto del estudio. Su predominante vocación turística, industrial y de servicios portuarios incide para la atracción de población, que, principalmente se localiza en el entorno de su centro urbano demandando los servicios de éste. Aunque tienen un escaso desarrollo de viviendas formalizadas a nivel del ayuntamiento municipal, dispone de casi un 70% de su territorio para albergar futuras edificaciones de viviendas. Sin embargo, tan sólo un 40% de dicha disponibilidad cuenta con infraestructura básica. Aunque posee una amplia disponibilidad de terrenos para la construcción de urbanizaciones, en el período 2007-2009 solamente se han sometido para su aprobación en el ayuntamiento municipal proyectos de apartamentos. Esto denota la tendencia de una mayor concentración y densificación en las zonas más consolidadas con servicios como el propio centro urbano y el sector de San Andrés. Cuadro N. 22 . Disponibilidad de terrenos según áreas sin uso y áreas disponibles con servicios. Tabla Nº xx.

Características Del Terreno (Hectáreas)

Distrito Nacional

Santiago

Área Urbanizada

9,427

12,408

7,907

14,708

Área Bruta disponible para construcción de viviendas.1

420 (4%)2

5,600 (45%)

1,726 (22%)

8,484 (90%)4

3,360 (60%)

863 (50%)

Área Bruta disponible con servicios. 3

Santo Dgo. Norte

Santo Dgo. Este

Santo Dgo. Oeste

Boca Chica

Los Alcarrizos

Pedro Brand

3,070

14,281

5,781

1,649

7,000 (47%)

767 (25%)

9,996 (70%)

1,734 (30%)

824 (50%)

3.500 (50%)

153 (20%)

3,998 (40%)

693 (40%)

329 (40%)

A.2. La demanda de terrenos con relación a la demanda actual de viviendas. En las zonas urbanas objeto de este estudio se observa que todas tienen en común un requerimiento de solares de superficies promedios entre 800 y 1,500 m27. El comportamiento del área urbana ante el desarrollo de proyectos de viviendas presenta cuatro niveles de jerarquía en la modalidad de ocupación del suelo urbano. Un primer nivel de correspondencia porcentual entre cantidad de proyectos y cantidad de viviendas que forman parte de cada proyecto, como es el caso del Distrito Nacional. Allí se localiza el 50% de los proyectos que generan el 45% del total de viviendas que conforman la oferta potencial. Esto significa que se han utilizado 420 solares para producir 4,757 viviendas; lo cual representa un promedio de 12 unidades habitacionales por solar. Un segundo nivel lo constituyen aquellas zonas como Santo Domingo Este y Santo Domingo Norte que, aunque ocupan el 3er y 4to lugar en la cantidad de proyectos de viviendas, ocupan el 2do y 3er lugar, respectivamente de la cantidad de viviendas producidas en toda la zona de estudio. Aunque entre ambos alcanzan el 19% del total de proyectos, sin embargo, representan el 40% del total de las viviendas producidas en las zonas de estudio. Esto significa que, entre ambas, se han utilizado 155 solares para producir 4,228 viviendas. Mientras para Santo Domingo Este le correspondió un promedio de 25 unidades habitacionales/solar, a Santo Domingo Norte le representó una relación promedio de 30 unidades habitacionales/solar 28. En un tercer nivel de jerarquía se ubica Santiago, donde no hay una correspondencia porcentual entre la cantidad de proyectos y la producción de viviendas. Mientras ocupa el segundo lugar en el desarrollo de proyectos (23%), se ubica en el cuarto lugar respecto a la cantidad de viviendas producidas, alcanzando en este caso el 9% del total de viviendas ofertadas en toda la zona objeto de estudio. Esto significa que se utilizan 190 solares para producir 951 viviendas; lo cual representa un promedio de 5 unidades habitacionales por solar. Aunque los proyectos se han desarrollado bajo la tipología de condominios de apartamentos, éstos se han mantenido en un promedio de 3 niveles por edificio. Finalmente, en un cuarto nivel de jerarquía se ubican Santo Domingo Oeste, Boca Chica y Los Alcarrizos-Pedro Brand, los cuales aunque tienen niveles de correspondencia porcentuales en la cantidad de proyectos y cantidad de viviendas producidas, se mantienen a una gran distancia jerárquica respecto a los dos primeros niveles. Entre todos alcanzan el 8% del total de proyectos y el 6% del total de viviendas ofertadas en todas las zonas urbanas objeto de este estudio. Esto significa que, en estas áreas se han utilizado 65 solares para 27

20 mts.

Para estos casos las dimensiones promedios de los terrenos es 30 X 50 mts.; 25 X 50 mts.; ó, 40 X

Una de las razones que incide a que este promedio sea mayor que el Distrito Nacional y que Santo Domingo Este, es la presencia de conjuntos habitacionales como la Urbanización La Esperanza que alberga un total de 685 unidades habitacionales, entre otros. 28

81 Tendencia de uso de Terrenos

82 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

producir 635 viviendas. Mientras a Santo Domingo Oeste le corresponde una relación promedio de 6 unidades habitacionales/solar; a Boca Chica y a Los Alcarrizos-Pedro Brand les resulta una de 14 unidades habitacionales/solar a cada uno. El comportamiento entre la oferta potencial y la demanda real muestra que existe una demanda insatisfecha estimada de 116,331 viviendas29, que requiere mayor disponibilidad de área urbana que lo que exige la oferta potencial de viviendas.

alcanzará un total de 23,875 viviendas, generando un “superávit” relativo de 12,164 viviendas dado que no se incluye en ello el déficit cuantitativo estimado que se ha acumulado por la demanda actual. El nivel de cobertura de servicios en aquellas áreas que se consideran disponibles serán del 13% 31 del total de terrenos disponibles para albergar nuevas edificaciones.

En algunos casos como el Distrito Nacional el suelo urbano requerido es apenas el 6% de los terrenos disponibles para satisfacer este déficit, aunque concentre el 36% del déficit estimado para el total del área de estudio.

En el caso de Santiago, se estima que pasará de 156,037 hogares a 162,437 hogares32, lo cual supone una demanda de 6,400 nuevas viviendas. Si la oferta se mantiene a un ritmo similar al actual alcanzará un total de 4,755 viviendas, generando un déficit relativo de 1,645 viviendas sin incluir en ello el déficit cuantitativo acumulado por la demanda actual. El nivel de cobertura de servicios en aquellas áreas que se consideran disponibles será del 17% 33, valor suficiente para cubrir el crecimiento esperado de nuevas edificaciones.

Un requerimiento similar al Distrito Nacional se observa en Santo Domingo Norte, que concentra el 14% del déficit estimado para el total del área de estudio, pero requiere solamente del 6% del área urbana disponible con servicios de infraestructura básica. En otros como Santiago, el requerido es de un 18% de los terrenos disponibles con infraestructura básica para satisfacer el déficit habitacional que corresponde al 18% del déficit estimado para el total del área de estudio.

Santo Domingo Norte pasará de 126,045 hogares a 136,597 hogares34 en los próximos años, generando una demanda de 10,552 nuevas viviendas. Considerando que la Oferta mantendrá un ritmo similar alcanzará un total de 8,985 viviendas, generando un déficit relativo de 1,567 viviendas dado que no se incluye en ello el déficit cuantitativo acumulado por la demanda actual. El nivel de cobertura de servicios en aquellas áreas que se consideran disponibles será del 9% 35.

Los casos particulares de esta dinámica de comportamiento del déficit habitacional frente a los requerimientos de terrenos son Santo Domingo Este y Santo Domingo Oeste. Aunque ambos presentan un 12% del déficit estimado para el total de viviendas en el área de estudio, el primero requiere solamente del 1.6% de los terrenos disponibles con servicios mientras el segundo necesita 80 has. más de los terrenos que actualmente cuentan con servicios básicos. Situación que lo sitúa en desventaja frente al crecimiento de la demanda futura de viviendas.

Respecto a Santo Domingo Este, se estima que pasará de 223,413 hogares a 242,116 hogares36 en los próximos 5 años, lo cual demandará 18,703 nuevas viviendas. Si la oferta se mantiene a un ritmo similar al actual alcanzará un total de 12,155 viviendas, generando un déficit relativo de 6,548 viviendas dado que no se incluye en ello el déficit cuantitativo acumulado por la demanda actual. El nivel de cobertura de servicios en aquellas áreas que se consideran disponibles será del 2% 37, valor suficiente para cubrir el crecimiento esperado.

Finalmente, Boca Chica y Los Alcarrizos-Pedro Brand que presentan los menores valores correspondientes al déficit habitacional cuantitativo, requieren solamente el 0.1% y el 4.7% respectivamente, del total de terrenos disponibles con servicios que tienen cada uno de ellos.

Por su parte, Santo Domingo Oeste se estima que pasará de 87,690 hogares a 95,031 hogares38 en los próximos 5 años, lo cual demandará 7,431 nuevas viviendas. Considerando que la oferta se mantendrá a un ritmo similar al actual alcanzará un total de 1,270 viviendas, generando un déficit relativo de 6,071 viviendas dado que no se incluye en ello el déficit cuantitativo acumulado por la demanda actual. El nivel de cobertura de servicios en aquellas áreas

La capacidad futura del área urbana.

B.1. El área urbana frente a la oferta-demanda de viviendas estimadas al año 2014. Para los próximos 5 años se estima que el Distrito Nacional pasará de 283,339 hogares30 a 294,960 hogares, lo cual indica que se demandarán 11,621 nuevas viviendas. Por su parte, si la oferta se mantiene a un ritmo similar al actual 29 Considerando la demanda potencial que incluye a los que están interesados en adquirir una solución habitacional (364,592 hogares) pero no la están buscando, el déficit se incrementa a 354,021 viviendas. 30 Esta estimación se ha considerado a partir de un crecimiento del 1.01% anual comprendido entre el censo del 2002 y el 2009. Esto representa un promedio de 2,324 viviendas/año.

31 Este porcentaje incluye los requerimientos actuales (7%) más los requerimientos para los próximos 5 años (6%). 32 Esta estimación se ha considerado a partir de un crecimiento del 1.01% anual comprendido entre el censo del 2002 y el 2009. Esto representa un promedio de 1,280 viviendas/año. 33 Este porcentaje incluye los requerimientos actuales (13%) más los requerimientos para los próximos 5 años (4%). 34 Esta estimación se ha considerado a partir de un crecimiento del 1.01% anual comprendido entre el censo del 2002 y el 2009. Esto representa un promedio de 2,110 viviendas/año. 35 Este porcentaje incluye los requerimientos actuales (5%) más los requerimientos para los próximos 5 años (4%). 36 Esta estimación se ha considerado a partir de un crecimiento del 1.01% anual comprendido entre el censo del 2002 y el 2009. Esto representa un promedio de 3,740 viviendas/año. 37 Este porcentaje incluye los requerimientos actuales (1%) más los requerimientos para los próximos 5 años (1%). 38 Esta estimación se ha considerado a partir de un crecimiento del 1.01% anual comprendido entre el censo del 2002 y el 2009. Esto representa un promedio de 1,468 viviendas/año.

83 Tendencia de uso de Terrenos

84 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

que se consideran disponibles será del 37%, lo cual no resulta suficiente para cubrir el crecimiento esperado de nuevas edificaciones. En este sentido, serán necesario procesos de renovación urbana, sustituyendo viejas edificaciones para dar paso a las nuevas edificaciones y/o proveer de infraestructura básica a las áreas urbanizadas que se encuentran disponibles pero carecen de ello. Se estima Boca Chica pasará de 43,251 hogares a 46,872 hogares en los próximos 5 años, y, Los Alcarrizos-Pedro Brand que se estima lo harán de 69,467 viviendas a 75,282 viviendas39 también tendrán un déficit cuantitativo entre la oferta y la demanda esperada. Mientras que para aquel se estima que será de 2,881 viviendas, para éste se estima que será de 4,650 viviendas. Sin embargo, el nivel de cobertura de servicios en aquellas áreas que se consideran disponibles, serán suficientes para cubrir el crecimiento esperado de nuevas edificaciones, ya que en aquél será del 0.5% y en éste del 5.7% 40.

B.2. La Demanda de terrenos frente al déficit acumulado de viviendas estimado al 2014. La demanda de área urbana para la localización de viviendas continuará en crecimiento, de acuerdo al comportamiento estimado de parte de la oferta y la demanda de viviendas. Considerando el déficit actual, resultante entre la demanda real y la oferta potencial, y el déficit previsto para los próximos 5 años se estima que el déficit habitacional real se incrementará a 127,529 viviendas 41. Esto representará un incremento del 9% con respecto a la situación actual. Frente a esta dinámica, la situación del déficit acumulado será diferente en cada una de las zonas urbanas objeto de este estudio. En términos cuantitativos solamente el Distrito Nacional diminuirá su déficit actual. Correspondiéndole en el 2014 el 23% del Déficit Total de las zonas objeto de estudio. La disminución estimada de viviendas será de 12,164 unidades habitacionales, producto de un bajo crecimiento de la demanda aunque se haya mantenido estable la oferta. Esta dinámica incidirá en la demanda de territorio, dado que para este caso será del 4% del total de las áreas que presentan su disponibilidad con infraestructura básica. Santiago de los Caballeros, aunque aumentará en 1,645 viviendas su déficit actual, disminuirá su participación porcentual respecto al Déficit Total de la zona objeto de estudio pasando de un 18% a un 17%. Esta dinámica incidirá en la demanda de área urbana, dado que para este caso será del 20% del total de las áreas que presentan su disponibilidad con infraestructura básica. Un aumento de un 2% respecto a la demanda actual de territorio. 39 Esta estimación se ha considerado a partir de un crecimiento del 1.01% anual comprendido entre el censo del 2002 y el 2009. Para Boca Chica esto representa un promedio de 724 viviendas/año, mientras que para Los Alcarrizos-Pedro Brand será de 1,163 viviendas/año. 40 Este porcentaje incluye los requerimientos actuales del 01% y 3.2% para Boca Chica y Los AlcarrizosPedro Brand, respectivamente, más los requerimientos para los próximos 5 años que serán del 0.4% y 2.5%, respectivamente. 41 Considerando el déficit potencial actual de 354,021 viviendas, el déficit potencial para el año 2014 será de 365,219 viviendas.

En el caso de Santo Domingo Norte, aunque disminuirá en 2,448 viviendas su déficit actual, su participación porcentual respecto al Déficit Total de la zona objeto de estudio se mantendrá en un 14%. Esta dinámica incidirá en la demanda de suelo urbano, dado que para este caso será del 4% del total de las áreas que presentan su disponibilidad con infraestructura básica; un 1% menos que la demanda actual. Santo Domingo Este aumentará su déficit habitacional en 6,548 viviendas, lo cual supondrá también un incremento de su participación porcentual respecto al Déficit Total de la zona objeto de estudio pasando de un 12% a un 17%. Esta dinámica no incidirá en la demanda de área urbana, dado que se incrementará levemente a la demanda actual pasando de un 1% a un 2.4% del total de las áreas que presentan su disponibilidad con infraestructura básica. Por su parte, Santo Domingo Oeste también aumentará su déficit habitacional a un total de 6,071 viviendas, lo cual supondrá también un incremento de su participación porcentual respecto al Déficit Total de la zona objeto de estudio pasando de un 12.3% a un 16%. Esta dinámica tendrá una importante incidencia en la demanda de terrenos, en tanto demandará un 54% más de solares que lo que ofrece la disponibilidad actual de suelo urbano con infraestructura básica. Con relación a Boca Chica, también aumentará su déficit habitacional a un total de 2,881 viviendas, lo cual supondrá también un incremento de su participación porcentual respecto al Déficit Total de la zona objeto de estudio pasando de un 0.7% a un 3%. Esta dinámica no incidirá en la demanda de territorio, dado que será similar a la que demanda actualmente, equivalente al 0.6% del total de las áreas que presentan su disponibilidad con infraestructura básica. Finalmente, Los Alcarrizos-Pedro Brand también tendrá un incremento en su déficit habitacional alcanzando a un total de 4,650 viviendas, lo cual supondrá también un incremento de su participación porcentual respecto al Déficit Total de la zona objeto de estudio pasando de un 7% a un 10%. Esta dinámica incidirá mínimamente en la demanda de territorio, dado que para este caso será del 7% del total de las áreas que presentan su disponibilidad con infraestructura básica. Esto representa un aumento del 2% respecto a la demanda actual de territorio.

85 Tendencia de uso de Terrenos

86 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago Rep煤blica Dominicana

Secci贸n

Conclusiones del Estudio

88 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

Conclusiones Estas conclusiones son producto del resultado de los principales hallazgos del estudio de Mercado Habitacional en Zonas Urbanas: Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago, República Dominicana. Están orientadas a resaltar los puntos más relevantes de cada capítulo, que puedan servir de base para las consideraciones y recomendaciones adecuadas para la dinamización del sector habitacional.

Conclusiones sobre la demanda de viviendas Universo: 989,300 hogares Demanda potencial : 491,494 hogares Demanda real: 126,902 hogares Demanda potencial ampliada : 730,703 hogares • Del total de hogares, casi la mitad de las familias encuestadas, 491,494 hogares, desean alguna solución habitacional, constituyéndose en una Demanda Potencial. • De estos hogares que desean una solución habitacional, sólo la cuarta parte estaba efectivamente buscando una vivienda, es decir 126,902 hogares, constituyéndose en la Demanda Real. • De los hogares no interesados por una unidad habitacional, 484,238 hogares expresaron que su desinterés se debía a la falta de recursos económicos, estos son unos 239,209 hogares. Lo que implica que este valor puede ser agregado a una Demanda Potencial Ampliada para un total de 730,703 hogares. • De los hogares interesados existe una preferencia por la tipología de casa individual en un 75% vs. los apartamentos con un 17%. De los que conforman la demanda Real, un 69% prefiere casas y un 18% apartamentos, sólo en el Distrito Nacional (38%), Santiago y Santo Domingo Oeste aumenta la preferencia de apartamentos. • En un gran porcentaje los hogares prefieren viviendas nuevas en el mismo sector en que viven (53,022 hogares) o en alguno cercano (25,073 hogares). Las razones para escoger un vecindario son en su preferencia por razones de seguridad (24%), precio de la vivienda (17%) y las relaciones familiares (14.29%).

Sobre los ingresos: • Sobre el ingreso familiar, entre 54% a 59% reciben ingresos de RD$15 mil o menos; estos hogares necesitan PRIORITARIAMENTE atención por parte del Estado para adquirir una vivienda. Un 36% a 40 % tiene ingresos entre los RD$15 mil y RD$50 mil, mientras que por encima tenemos un 3% con

ingresos por encima de los RD$50 mil mensuales. Estos dos grupos de hogares, especialmente el primero, requerirían una atención combinada del Estado y el Sector Construcción Privado para adquirir una vivienda. • De los hogares que forma la demanda potencial el 15% expresa ingresos superiores a los 30 mil pesos. Mientras que de los que forman la demanda real, el 18% tenía ingresos familiares superiores a los 30 mil pesos. Hogares Universo

Hogares Demanda Potencial

Hogares Demanda Real

Menos RD$5 mil

124,836

12.6

65,035

13.2

15,871

12.5

RD$ 5 mil / RD$15 mil

461,453

46.6

216,99

44.1

53,554

42.2

RD$15 mil / RD$30 mil

252,699

25.5

129,218

26.3

33,724

26.6

RD$30 mil / RD$50 mil

109,886

11.1

59,661

12.1

18,14

14.3

RD$50 mil / RD$70 mil

21,086

2.1

9,458

1.9

3,622

2.9

8,008

0.8

4,296

0.9

1,327

1.0

Ingreso Hogar

Mas de RD$70 mil

• De los hogares que forman la demanda potencial, el 80% sólo podría realizar un pago mensual de RD$8,000.00 ó menos, lo cual correspondería a unos 391,094 hogares y sólo 14% podrían pagar más. • Para el caso de la demanda real el 72% puede realizar un pago de hasta RD$8,000, mientras que el 25% podría pagar más de 8 mil pesos mensuales por una cuota de un préstamo. Cuanto puede pagar mensualmente

Hogares Demanda Potencial

Hogares Demanda Real

Menos RD$5 mil

254,984

51.9

53,157

41.9

RD$5 mil / RD$8 mil

136,110

27.7

38,053

30.0

RD$8 mil / RD$12 mil

43,153

8.8

21,092

16.6

Mas de RD$12 mil

24,439

5.0

9,729

7.6

• El 76% (375,116 hogares) respondió que sólo puede hacer pagos iniciales de 200 mil pesos o menos, siendo las principales fuentes de obtención de fondos para estos fines, el ahorro personal (34%), el préstamo bancario (30%) y el préstamo familiar (21%).

89 Conclusiones

90 Mercado habitacional en zonas urbanas Distrito Nacional, Provincia de Santo Domingo y Santiago República Dominicana

• La relación de precios de viviendas que los hogares dentro de la Demanda Real pueden efectivamente adquirir según su ingreso familiar se expresa en el siguiente cuadro:

Cantidad de Hogares Vs Acceso a Vivienda por Ingreso Familiar Ingreso Hogar

Hogares

RD$ Vivienda

Menos RD$5 mil

15,871

Menos de 290,000.00

RD$ 5 mil / RD$15 mil

53,554

290,000.00 / 500,500.00

RD$15 mil / RD$30 mil

33,724

500,500.00 / 800,000.00

RD$30 mil / RD$50 mil

18,140

800,000.00 / 1,205,000.00

RD$50 mil / RD$70 mil

3,620

1,205,000.00 / 1,607,000.00

Mas de RD$70 mil

1,327

Desde 1,607,000.00

Nota: Calculado a una tasa fija del 14% a 20 años, considerando el 25% de los ingresos como pago mensual y un pago inicial de RD$200,000

• Tomando en cuenta lo que las familias dijeron podían pagar mensualmente, la relación de precios de vivienda se comporta de la siguiente manera:

Precio Vivienda RD$ Total

Inicial %

Valor

Financiamiento %

Valor

Cuota mensual RD$

Cantidad Ingreso de Hogares requerido Demanda Real RD$ (126,902) con acceso

350,000

35,000

315,000

3,917

15,668

675,000

67,500

607,500

7,554

30,218

1.000,000

100,000

900,000

11,192

44,757

1.125,000

112,500

1,012,500

12,591

50,363

1.575,000

157,500

1,417,500

17,627

70,508

2.000,000

400,000

1,600,000

19,896

79,585

4.000,000

800,000

3,200,000

39,793

159,171

6.000,000

1.800,000

4,200,000

52,228

208,911

8.000,000

2.400,000

5,600,000

69,637

278,549

91,210 21,092

9,223

506

• Sobre el tiempo de búsqueda, 72,357 hogares tienen 6 meses o más buscando una vivienda que satisfaga sus necesidades. 53,773 hogares (42%) considera que el mercado le ofrece lo que busca mientras que 69,727 hogares (55%) consideran que no. Estos últimos consideran que no encuentra una vivienda por insuficiencia de ahorros y/o ingresos en el 28% de los casos y por el precio de la vivienda un 36.4%.

Conclusiones de la oferta Total proyectos registrados en ayuntamientos:

1,453 (100%)

Total proyectos encuestados:

218 (15%)

Total oferta potencial:

10,571 Unidades Habit.

• Los proyectos se encuentran en diferentes fases, predominando en más de 50% la oferta de proyectos en construcción. • Del total de la oferta, 95% ofrece apartamentos. • Predomina oferta de edificios de apartamentos de 3 a 5 niveles (75%) con más de 10 unidades (64%). • El 72% de la oferta corresponde a apartamentos de 3 dormitorios. • Sobre el tamaño de lo ofertado predominan las unidades entre 100 y 200 m2 en un 65% de los casos. • El precio promedio por unidad es de RD$3,995,000. El 43% está entre RD$2 y RD$4 millones y el 30% entre RD$4 y RD$8 millones. Sólo un 8% de la oferta es de menos de RD$2 millones. • El 74% de los promotores y constructores de viviendas basan su oferta en su propia experiencia. Sólo el 16% realiza investigaciones de mercado previo a orientar la oferta de sus proyectos. Estos últimos se registran principalmente en el Distrito Nacional, Santo Domingo Este y Santiago.

Correlacion entre la oferta y la demanda actual • La oferta actual no satisface la demanda real actual de viviendas, generando una demanda Insatisfecha de aproximadamente 116,331 Unidades. Una de las razones de ello es la distancia que se establece entre el poder adquisitivo de la población y los precios de venta de las viviendas.

Oferta De Vivienda

10,571

Demanda Real Actual

126,902 Hogares

Demanda Actual Insatisfecha

116,331 Hogares

Nota: Calculado a una tasa fija del 14% a 20 años, considerando el 25% de los ingresos como pago mensual y pagos iniciales variables según monto vivienda

• Lo anterior evidencia que para acceder a una vivienda mínima los ingresos mensuales familiares requeridos deben superar los RD$30,000.

• La oferta actual no considera los requerimientos de la demanda real en términos de: la tipología de vivienda y el precio de venta; lo que genera que 69,727 hogares no encuentren lo que el mercado les ofrece.

91 Conclusiones

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• La localización de la oferta de unidades habitacionales se ha orientado fundamentalmente en función de los solares que haya disponibles al momento del desarrollo del proyecto (39%), del valor de la tierra (27%) y, en menor medida, por lo que la demanda le solicite (15%). En tal sentido, los promotores/constructores en el 74% de los casos se han valido fundamentalmente de su experiencia en proyectos anteriores. Esta situación ha generado una distancia entre lo que se oferta y lo que se demanda. • Mientras que los precios de la oferta actual promedio es del orden de RD$2 a RD$4 millones, la demanda potencial mayoritaria sólo accede a viviendas por debajo de los RD$2 millones, y en un porcentaje significativo por debajo de RD$1 millón.

El sistema financiero y el mercado habitacional. • Existe una disponibilidad de recursos entre 34 mil y 40 mil millones de pesos para el financiamiento de viviendas. • Al momento de realizarse el estudio aunque había una tendencia a la baja en las tasas de interés, los adquirentes potenciales y reales no confiaban en la estabilidad de las mismas observándose una disminución en las ventas. A su vez, todo ello se veía agudizado por los efectos de la crisis financiera mundial y su incertidumbre a corto, mediano y largo plazo. • Las limitaciones del sistema financiero se relacionan mayormente con las exigencias del REA -Reglamento de Evaluación de Activos-, especialmente por los niveles de exigencias para los trabajadores por cuenta propia no profesional que representan, en este caso un 32% de los/as jefes/as de hogar que actualmente están buscando viviendas. Igualmente sólo se permite un endeudamiento equivalente a un 25% de los ingresos familiares (sólo en algunos casos llega a 30%-33%). Finalmente también se expresa la limitante al momento de adquirir una unidad habitacional dada por los costos agregados para la obtención de créditos hipotecarios, especialmente los relacionados con el costo del 3% de impuesto de transferencia o el 2% del gravamen de hipoteca, lo cual impacta en el costo final de adquisición de la vivienda.

Tendencias de uso de terrenos frente al mercado habitacional. • El comportamiento del área urbana frente al mercado habitacional, está sujeto a la localización preferencial para la construcción de viviendas que se escoja desde la oferta. El 66% de los encuestados del sector de la construcción, señala que la escogencia del sitio depende de la disponibilidad de terrenos y del valor del mismo, más que de una política de desarrollo proveniente desde el ayuntamiento o del Gobierno Central. • El uso del suelo urbano para la construcción de viviendas se realiza predominantemente a partir de la ocupación de solares desocupados y/o de

edificaciones que se encuentran en estado de deterioro o sin uso alguno, localizadas generalmente en sectores que cuentan con servicios básicos de infraestructura. Esta modalidad responde a una Oferta Potencial caracterizada por la construcción de apartamentos en altura, que se desarrollan en solares que varían entre 800 m2 y 1,500 m2. • Esta modalidad de ocupación del suelo ha resultado tan exitosa y beneficiosa para las inversiones inmobiliarias que 3 zonas urbanas muy próximas entre sí (Distrito Nacional, Santo Domingo Norte y Santo Domingo Este) concentran el 85% (8,985 viviendas) de la oferta actual de viviendas y los mayores niveles de verticalidad de las edificaciones, generando un alto rendimiento del suelo urbano en superficies relativamente reducidas. • No obstante la disponibilidad de solares que presenta el área urbana analizada, el comportamiento entre la oferta y la demanda actual muestra que existe un Déficit Habitacional de 116,331 viviendas, que requiere mayor disponibilidad de terrenos que lo que exige la oferta actual de viviendas. Esto supone que, considerando la misma modalidad de ocupación del suelo se requerirían 9,694 solares más para satisfacer la misma. • Considerando que la oferta potencial de viviendas continuará con un patrón similar de comportamiento al evidenciado en estos últimos 3 años, en términos cuantitativos, se observa que no llegará a satisfacer la demanda estimada para los próximos 5 años. Estimando que hasta el 2014 se producirán 52,855 viviendas y que la demanda de nuevas viviendas será de 64,053, el déficit entre ambos alcanzará a 11,198 viviendas. Sin embargo, aunque esta oferta llegará a cubrir el 82% de la demanda estimada, no será suficiente para cubrir el déficit acumulado definido por la demanda actual. • La demanda de terrenos para la localización de viviendas continuará en crecimiento, de acuerdo al comportamiento estimado de parte de la oferta y la demanda de viviendas. Considerando el déficit actual, resultante entre la demanda real y la oferta potencial, y el déficit previsto para los próximos 5 años se estima que el déficit habitacional real se incrementará a 127,529 viviendas. Esto representará un incremento del 9% con respecto a la situación actual. • Con excepción de Santo Domingo Oeste y el Distrito Nacional, que deberán recurrir a procesos de renovación urbana para garantizar la disponibilidad de terrenos con infraestructura básica, el resto de las zonas urbanas contarán con terrenos suficientes para cubrir el déficit habitacional acumulado que se espera habrá para el año 2.014 en las zonas urbana objeto de este estudio.

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Secci贸n

Recomendaciones

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Recomendaciones Las principales recomendaciones que se derivan de los resultados del presente estudio están orientadas a mitigar el déficit habitacional, a través de favorecer un acercamiento entre la oferta y la demanda, a partir de: una mejor oferta financiera, el fortalecimiento de los sistemas de tramitación de proyectos, y la instrumentación de mecanismos que favorezcan la construcción de viviendas más económicas que las que se ofertan actualmente. En relación con ello, se recomienda lo siguiente:

Orientadas a la activación de la demanda: • Propiciar un sistema estable de financiamiento con tasas de interés reducidas y fijas en el tiempo para los préstamos hipotecarios a largo plazo a fin de dar confianza a los adquirientes para acceder al sistema financiero nacional. • Reducción de pagos iniciales a través de la reactivación de los programas de bonos habitaciones en cualquiera de sus modalidades: bono tierra, bono monetizable y/o crédito fiscal.

Orientadas a la activación de la oferta: • Reducción de costos a través de exenciones fiscales tal como están presentadas en la Ley de Mercado Hipotecario que está depositada en el Congreso. • Reducción de tasas de financiamiento para la construcción dirigida a viviendas, especialmente las económicas. • Oferta de terrenos del Estado en condiciones asequibles a promotores y constructores del sector habitacional, especialmente para viviendas económicas.

Otras recomendaciones • Promover políticas de vivienda con atenciones prioritarias por parte del Estado centradas en las familias con ingresos mensuales por debajo de RD$15 mil pesos, y en combinación con el sector privado para familias con ingresos desde RD$15 mil y hasta RD$160 mil. • Promover planes de ordenamiento territorial urbanos a nivel municipal que contemplen la capacidad actual y futura del territorio para asimilar los requerimientos del mercado inmobiliario. • Fomentar la creación de la Ventanilla Única para la tramitación de proyectos de construcción de viviendas.

• Promover la revisión de la Ley de Alquileres que incluya el leasing habitacional o alquiler con opción a compra. • Fomentar la creación dentro del mercado de valores de instrumentos financieros tales como Fondos de Desarrollo Inmobiliario, Titularizaciones de Carteras, Fideicomisos inmobiliarios, para dirigirlos a la inversión para la construcción de proyectos de viviendas. • Fomentar la titulación de inmuebles para el saneamiento de propiedades y mejoría de la garantía inmobiliaria. • Flexibilización de las exigencias crediticias establecidas en el REA para préstamos hipotecarios tanto para la adquisición de vivienda como para la construcción de las mismas. • Fomentar el ahorro habitacional.

ia. na

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