Styrets årsberetning

Styrets årsberetning for 2020

Virksomheten

BOB BBL er et samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte, og å forvalte boliger for andelseierne. BOBs virksomhet har basis i «Lov om bustadbyggelag».

BOB har tatt mål av seg å være en ledende bolig- og områdeutvikler og være et foretrukket kompetansehus for boligselskaper og eiere av næringseiendom. BOB skal tilby medlemmene relevante fordeler, og utforske nye forretningsmuligheter som kommer medlemmer, kunder og samfunnet til gode.

BOB er i dag Norges tredje største boligbyggelag – eid av mer enn 70 000 medlemmer.

Vår visjon er å bygge fellesskap.

Selskapet er organisert som et konsern med mor- og datterselskaper. Hovedkontoret er i Bergen, med regionskontor i Førde. BOB avlegger konsernregnskap i henhold til regnskapsloven.

COVID-19 har også påvirket BOB, men på tross av noen prosjektforsinkelser, redusert etterspørsel vinter og vår 2019, og behovet for å arbeide på nye måter gjennom hele 2020, har BOB i hovedsak klart å ivareta alle sider ved den daglige driften på en like god måte som vanlig. Når det gjelder COVID-19 og dens påvirkning på arbeidsmiljø og økonomi, vises det til egne avsnitt senere.

Bygge fellesskap

Vi er til for våre medlemmer og kunder, og vi har også en samfunnsrolle; et samfunnsoppdrag der vi ønsker å bety noe i mange menneskers liv, med utgangspunkt i boligen eller næringseiendommen. Gjennom det bidrar BOB til et mer bærekraftig samfunn og til trygge hjem og fellesskap der vi kan leve gode liv.

Dette samfunnsoppdraget gjør at BOB må være en lønnsom virksomhet, i konkurranse med andre kommersielle aktører, samtidig som vi hele tiden må utvikle oss for å gi våre medlemmer og kunder de mest relevante tjenestene.

BOB har opparbeidet seg en posisjon og et omdømme som gir oss store muligheter, men som også medfører forventninger fra medlemmer, kunder og samfunnet rundt oss. BOB har i 2020 vedtatt en strategi som skal sette virksomheten i stand til å ta vare på og videreutvikle denne posisjonen. I tillegg har BOB i 2020 lansert kampanjen «Fordel å være i lag», som viser at vår eierform og satsing på fellesskap både er moderne og viktig i en tid der vi ønsker å motvirke økende sosiale forskjeller og tilby trygge bomiljø.

Ledende bolig- og områdeutvikler

BOB skal tilby nåværende og fremtidige medlemmer nye boliger i varierte størrelser og prisklasser. Vi skal satse på at boligprosjekter treffer flere målgrupper som kan skape gode bomiljø og fremme godt naboskap, og vi skal utvikle attraktive møteplasser på tvers av alder og samfunnsgrupper. BOBs utbyggingsvirksomhet foregår gjennom selskapet BOB Eiendomsutvikling AS.

Som områdeutvikler skal vi søke helhetlige løsninger der boliger, næringsarealer og fellesarealer ute og inne legger til rette for gode og trygge fellesskap. For å være en ledende områdeutvikler er vi åpen for å samarbeide med andre slik at sluttresultatet blir godt for medlemmer, kunder og samfunnet.

BOB skal utvikle og tilby utleieboliger og drive aktiv porteføljeforvaltning av bygningsmassen som sikrer bredere geografisk plassering av utleieboligene. Per 31.12.20 har BOB 139 utleieboliger, hvorav Bergen kommune har tildelingsrett på 44 av dem. Styret er tilfreds med at det arbeides for å tilby utleieboliger i noen av de nye boligprosjektene som er under utvikling.

Etter ønske fra Bergen kommune gjennom flere år, bygget BOB en barnehage i tilknytning til boligene i Sameiet 1912 i Damsgårdssundet, som ble ferdigstilt i 2019. Seksjonen ble solgt til Trygge Barnehager AS, som ikke oppnådde driftstilskudd fra Bergen kommune. Bergen kommune vedtok i 2020 å kjøpe barnehageseksjonen, og i premissene for vedtaket heter det at kommunen respekterer sameievedtektene som gir barn av beboere i sameiet fortrinnsrett til plass. BOB bistår Bergen kommune med å få ferdigstilt barnehagen så raskt som mulig.

I forbindelse med byggingen av prosjektet Portalen Sameie i Damsgårdssundet (ferdigstilt i 2018), ble BOBs søknad om å opprettholde balkonger i de åtte leilighetene i 2. etasje avslått. BOB har tatt lærdom av saken. Det pågår arbeid både overfor sameiet, de berørte beboerne og Bergen kommune for å få avklart alle sider av saken og hvordan endelig fasade skal bli.

I takt med at utbyggingen i Damsgårdssundet nærmer seg avslutningen, er BOB i ferd med å anskaffe tomter og utvikle prosjekter i et større geografisk område. Dette gir samtidig mulighet for større variasjon i hvem vi bygger for. Styret er spesielt opptatt av at BOB fremover tar sin del av ansvaret med å tilrettelegge for løsninger som kan gi flere unge en mulighet til å komme inn på boligmarkedet. BOBs lansering av Bergen og Vestland sitt første leie-til-eie-konsept på Søreide høsten 2020, er starten på dette.

I 2020 er det ikke ferdigstilt nyboligprosjekter. To prosjekter har vært under bygging og salg, og ytterligere ett prosjekt startet salget, med byggestart i 2021:

• Kranen sameie i Damsgårdssundet (ferdigstilles i 2021) • Liaparken borettslag i Åsane (ferdigstilles i 2022) • Alumen sameie i Damsgårdssundet (ferdigstilles i 2022)

I tillegg startet markedsføringen av BOBs første fra-leie-til-eie-prosjekt på Søreidpollen. Flere nye boligprosjekter har gjennom 2020 vært under planlegging og utvikling, blant annet i Damsgårdssundet, på Søreidpollen, Mindemyren, Voss og i Førde. Styret er opptatt av at det utvikles en tomteportefølje som gjør at BOB kontinuerlig har boliger under bygging og for salg.

Foretrukket kompetansehus

Verdiskaping i eiendomsforvaltning handler om å identifisere og håndtere alle de ulike detaljene i den daglige driften, og samtidig gi råd og tilby tjenester som kan bevare og øke verdien av en eiendom. BOB skal gi trygghet og tillit, og tilby profesjonell og kostnadseffektiv eiendomsforvaltning til boligselskaper og eiere av næringseiendom. Dette gjennom å være et kompetansehus som ivaretar kundens nåværende og fremtidige behov. BOB har organisert denne delen av virksomheten gjennom datterselskapet BOB Eiendomstjenester og rådgivning AS.

I 2020 økte BOB sin portefølje av boligselskap med 31 nye forretningsføreravtaler, og ved årets utgang hadde BOB forretningsføreravtaler med 570 boligselskaper med til sammen 27 595 boliger. Disse avtalene innbefatter blant annet forretningsførsel, innfordring og juridiske tjenester.

Utover dette tilbys boligselskapene også tjenester innenfor teknisk rådgivning, prosjekt og rehabilitering, driftstjenester og ulike håndverkerfag. Sistnevnte utfører også oppdrag rettet mot privatkundemarkedet. Som en konsekvens av den nye Byggherreforskriften vil BOB, og en rekke andre aktører, fra 2021 måtte skille tydeligere mellom våre potensielle ulike roller innenfor arbeidet som byggherres representant, prosjektledelse og utførende.

BOB Eiendomstjenester og Rådgiving forvalter og drifter om lag 900 000 kvadratmeter næringseiendom, og er med det en betydelig leverandør av drift- og forvaltningstjenester til næringslivet.

Som en del av arbeidet med å sikre lønnsomhet i driften og ruste BOB for økt konkurranse i fremtiden, ble virksomheten i BOB TWA Elektro solgt til Monsen Elektro i Allier Gruppen i 2020, og de ansatte ble tilbudt ny jobb i dette selskapet. Alle ansatte valgte å takke ja til dette.

Styret et godt fornøyd med utviklingen i BOB Eiendomstjenester og rådgivning, men er også forberedt på at konkurransen om kundene vil bli hardere i tiden som kommer. I tillegg til tradisjonelle konkurrenter, kommer det også nye aktører som utfordrer deler av verdikjeden vår, der deler av vår virksomhet opererer i lavmarginsbransjer. Styret er derfor opptatt av at BOB kontinuerlig vurderer både organisering og omfang av de tjenester som BOB skal ha til våre kunder.

Et medlemsskap som gir merverdi

For første gang har BOB over 70 000 medlemmer. Styret er godt fornøyd med at BOB, etter nullvekst i antall medlemmer de siste årene, hadde en positiv utvikling i 2020, med 70415 medlemmer per 31.12.20. Ambisjonen fremover er fortsatt vekst.

BOB skal tilby medlemmene fordeler som gjør det attraktivt å være medlem. Den viktigste fordelen er forkjøpsretten, både ved kjøp av ny eller brukt bolig. Gjennom å bygge i et større geografisk område enn Damgårdssundet, utvikle leie-til-eie som nytt konsept, og ved fortsatt å tilby utleieboliger til våre medlemmer, legger styret opp til at medlemskapet skal bli enda mer attraktivt de kommende årene.

I tillegg skal BOB tilby relevante medlemsfordeler som for eksempel gode bankavtaler, gode priser på eiendomsmegling, samt forsikring og rabatter på boligrelaterte produkter og tjenester. Vi ønsker også at våre medlemmer skal få tilgang på opplevelser som skaper glede og bygger fellesskap.

Medlemsforum

BOBs Medlemsforum skal være et konsultativt organ for boligbyggelagets administrative ledelse, og kan på selvstendig grunnlag eller etter ønske fra boligbyggelaget gi innspill til BOB sin ledelse. BOBs Medlemsforum har syv medlemmer som velges av generalforsamlingen for ett år om gangen.

Økte ambisjoner innen bærekraft

BOB vektlegger særlig FNs bærekraftmål 11 og 13.

BÆREKRAFTIGE BYER OG LOKALSAMFUNN STOPPE KLIMAENDRINGENE

Videre legger vi også til grunn fire andre bærekraftmål fordi de utgjør et viktig grunnlag for å nå våre mål:

ANSTENDIG ARBEID OG ØKONOMISK VEKST INDUSTRI, INNOVASJON OG INFRASTRUKTUR ANSVARLIG FORBRUK OG PRODUKSJON SAMARBEID FOR Å NÅ MÅLENE

FN bruker også en annen tilnærming til temaet bærekraft; de tre dimensjonene økonomi, sosiale forhold (samfunn), og miljø og klima som grunnleggende dimensjoner knyttet til bærekraft.

Sosiale forhold

Miljø og klima Økonomi BOB skal arbeide langs alle disse dimensjonene for å nå våre mål, og har i 2020 arbeidet med å systematisere bærekraftsarbeidet og stake ut kursen videre.

Økonomi og verdiskaping BOB er ikke er et aksjonæreid selskap som betaler årlig økonomisk utbytte til andelseierne. BOB eies av sine medlemmer i samvirke.

BOB må derfor konkurrere på linje med helkommersielle utbyggere på de fleste områder. Dette innebærer blant annet at BOB også må delta i budrunder og betale markedspris for nye tomteområder. Langsiktig verdiskaping er derfor viktig for BOB, og det er igangsatt et forbedringsprogram for å ruste BOB for fremtiden. Styret er opptatt av at BOB skal drive lønnsomt for at overskuddet kan tilbakeføres ved å fremskaffe nye boliger til medlemmene, samt utvikle enda bedre tilbud og tjenester.

Samfunn BOB skal bidra til økt sosial rettferdighet ved at flere kan komme seg inn i boligmarkedet, og til sosialt samhold ved at vi som områdeutvikler legger til rette både for gode og trygge naboskap der ulike generasjoner kan møtes. Sosial bærekraft berører også hvordan vi bygger og forvalter boliger, og at vi stiller krav til leverandører når det gjelder ryddige arbeidsvilkår og SHA (Sikkerhet, helse og arbeidsmiljø).

Miljø og klima BOB skal redusere eget fotavtrykk og være gode bærekraftsrådgivere for våre kunder. Vi skal lage årlige klimaregnskap for egen virksomhet, som en del av årsmeldingen. BOB er medlem av nettverket Klimapartner Vestland. Vi skal vektlegge bærekraft ved innkjøp og samarbeide med våre leverandører slik at våre indirekte utslipp reduseres.

Bærekraft skal være et konkurransefortrinn for BOB, og vi skal både stille kompetanse til rådighet for våre kunder, og utvikle lønnsomme produkter og tjenester.

BOB har i 2020 startet arbeidet med å bli miljøsertifisert som en Miljøfyrtårn-virksomhet, og dette videreføres gjennom 2021. Våre nyboligprosjekter skal som hovedregel sertifiseres i henhold til BREEAM NOR «Very Good», eller bedre, og utvikles i henhold til Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom sin anbefaling for boligutviklere i ”Strakstiltak i Eiendomssektorens veikart mot 2050».

Tilskudd til beboere

Med BOBs fond «Livet mellom husene» gis årlig rundt 200 000 kroner til sosiale tiltak. Alle borettslag, sameier og andre boligrelaterte selskaper som er forvaltet av BOB, kan søke om midler fra fondet. BOB kan bidra med inntil 50 prosent av prosjektets totale kostnad. Sosial bærekraft - at prosjektet legger til rette for samhandling eller fellesskap - er overordnet retningslinje for hvilke prosjekter som får penger. I 2020 fikk fondet 41 søknader og BOB fordelte 200 000 kroner på åtte tiltak.

Ekstraordinært julefond

Som følge av COVID-19 fikk ikke BOB arrangert planlagte aktiviteter for medlemmer og kunder i 2020. Samtidig var behovet for økt sosialt samhold og fellesskap stort. Derfor ble det besluttet for året 2020 å lage et eget julefond på en halv million kroner, der alle boligselskap som BOB forvalter kunne søke om midler til å skape julestemning i nabolaget. BOB mottok 152 søknader om bidrag fra BOBs ekstraordinære julefond. Hele 50 borettslag, sameier og aksjelag på Vestlandet fikk tildelt 10 000 kroner hver til å lage jul mellom husene. Fondet ble svært godt mottatt og søknadene viste at det virkelig var behov for bidrag til julestemning og fellesskap i et krevende år. Pengene gikk blant annet til julelys, samling for eldre, gaver til beboerne og ulike julearrangementer for felleskapet.

Gaver og sponsorat

BOBs samfunnsansvar uttrykkes også gjennom økonomisk støtte til foreninger og lag. Blant disse er Stiftelsen Albatrossen Ettervernsenter, som bidrar til å hjelpe tidligere rusmisbrukere tilbake til samfunnet, og Kolibri CARF – «Children at Risk Foundation», en norsk stiftelse som arbeider blant barn og unge i favelaområder i Brasil.

I tillegg støtter BOB både kultur og idrett. BOB en av hovedsamarbeidspartnerne til Sportsklubben Brann og konsertarrangøren Bergen Live. Vi støtter også Førde IL Fotball og Førde Volleyball, Førdefestivalen, Teater Vestland og Fyllingsdalen Teater.

Forurensing

BOB har ikke virksomheter som forurenser det ytre miljø utover normal drift for virksomhetene.

Medarbeidere

Ved utgangen av 2020 var 155 personer fast ansatt i BOB og tilhørende datterselskaper, mot 162 personer på samme tidspunkt i 2019. Antall årsverk ved utgangen av 2020 for BOB og tilhørende datterselskaper var 161,5 årsverk mot 170, årsverk i 2019. Antall årsverk er inklusive lærlinger, trainee og andre midlertidige ansatte. I 2020 var sykefraværet i BOB morselskap 2,9% mot 4,7% i 2019.

Arbeidsmiljø

Arbeidsmiljøet i BOB oppleves som godt. Arbeidsmiljøundersøkelsen i 2020 viser positiv utvikling sammenliknet med tilsvarende undersøkelse i 2018. Det ytes økonomiske bidrag til fysiske aktiviteter i og utenfor arbeidstiden.

Som følge av Covid-19 har medarbeiderne, enten de arbeider på kontor eller ute på oppdrag, vært nødt til å arbeide på nye måter. Hovedregelen fra mars 2020 har vært hjemmekontor, og medarbeidere ute på oppdrag har arbeidet etter nye retningslinjer for å ivareta helse, miljø og sikkerhet. BOB så seg våren 2020 nødt til å permittere noen medarbeidere, men samtlige var tilbake på jobb etter få uker. Selv om arbeidsmiljøundersøkelsen også har vist at medarbeiderne har taklet pandemien og nye arbeidsmåter på en god måte, er det viktig å være oppmerksomme på slitasje og faren for psykososiale konsekvenser som ikke viser seg i første omgang. Det vil være høy oppmerksomhet rundt dette i tiden fremover.

Styret vil uttrykke en stor takk til alle ansatte i BOB for den måten drift og utvikling har vært ivaretatt gjennom et spesielt år.

I BOB BBL har det vært avholdt to møter i Bedrifts- og arbeidsmiljøutvalget (BAMU).

Det er i 2020 igangsatt arbeid for å styrke og systematisere både HMS-arbeidet og møteplassene mellom arbeidsgiver og ansatte.

BOBs organisasjon skal være offensiv, profesjonell, engasjert og nyskapende. Kravene til hver medarbeider er store, og det legges derfor vekt på kompetansebygging, både gjennom interne og eksterne fagkurs.

Likestilling og diskriminering

BOB er kjent med formålet i likestillings- og diskrimineringsloven og tar hensyn til lovens formål i sin personalpolitikk.

BOB skal kjennetegnes av mangfold, like muligheter og en inkluderende og ikke-diskriminerende praksis uavhengig av kjønn, alder, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnivå, kjønnsidentitet og kjønnsuttrykk og kombinasjoner av disse grunnlagene.

I Arbeidsmiljøundersøkelsen 2020 ble medarbeidere spurt om de opplevde diskriminering på de ulike grunnlag nevnt over. Tilbakemeldingene hadde en svarprosent på 92% og viser at medarbeidere opplever lite til ingen diskriminering i konsernet. BOB skal arbeide aktivt, målrettet og planmessig for

å fremme likestilling og hindre diskriminering, og vi skal i all vår aktivitet vurdere om vi har praksiser, retningslinjer eller en kultur i virksomheten, som gjør at noen ansatte behandles annerledes enn andre. Rapport iht. Aktivitets- og redegjørelsesplikten vil bli publisert på våre hjemmesider (bob.no) innen utgangen av 2021. Denne vil blant annet ta for seg kartlegging og redegjørelse for kjønnslikestilling, faktisk og ufrivillig deltid, uttak av foreldrepermisjon, vårt arbeid for likestilling og mot diskriminering samt kartlegging av lønn og lønnsforskjeller. Rapporten vil bli utarbeidet i samarbeid med tillitsvalgte. Nøkkeltall:

• Ved utgangen av 2020 var det 33,5% kvinner og 66,5% menn fast ansatt i konsernet. • Konsernstyret i BOB består av ni medlemmer – fire kvinner og fem menn. • BOB medlemsforum har syv medlemmer – fire kvinner og tre menn. • Ledergruppen til BOB besto ved utgangen av 2020 av tre kvinner og to menn. Årsregnskapet

BOB avlegger konsernregnskap i henhold til regnskapsloven.

Konsernets omsetning i 2020 var på kr. 439.797.903,- inkludert prosjektinntekter på kr. 212.050.759,-.

BOB-konsernets resultatregnskap for 2020 viser et resultat før skatt på kr. -271.574,- og et resultat etter skatt på kr. 1.375.555,- Bokført egenkapital i konsernet er pr. 31.12.2020 kr. 679.220.577, - og konsernets egenkapital utgjør 45 % av totalkapitalen. Styret anser årsregnskapet som rettvisende for boligbyggelaget og konsernets økonomiske stilling pr. 31.12.20.

BOB BBLs (morselskapet) omsetning i 2020 var på kr. 104.632.315,-.

Resultatregnskapet til BOB BBL for 2020 viser et resultat før skatt på kr. -9.345.900,- og kr. -7.459.369,- etter skatt.

Bokført egenkapital i BOB BBL er pr. 31.12.2020 kr. 706.349.903,-. Selskapets egenkapital er 90 % av totalkapitalen.

Utviklingen innen BOBs forretningsområder har gjennomgående vært tilfredsstillende, og tilgangen på oppdrag innen regnskaps- og forretningsførsel, vedlikehold og rehabilitering har vært god. Styret konstaterer dog at lønnsomheten i driften er under press og er fornøyd med at administrasjonen høsten 2020 påbegynte et forbedringsprogram som vil strekke seg minst gjennom 2021. Som følge av COVID-19 har vi opplevd inntektssvikt i deler av våre forretningsområder. Dette er gjennom året møtt med tiltak for å trygge økonomien i konsernet.

Kontantstrømanalyse

Netto kontantstrøm i BOB konsern fra operasjonelle aktiviteter var i 2020 negativ med kr. -237.274.742,- mot et negativt driftsresultat på - kr. 25.447.251,-. Forskjellen mellom driftsresultat og kontantstrøm kan i hovedsak forklares med at det ikke ble ferdigstilt noen nyboligprosjekter i 2020. Kranen og Liaparken har vært under bygging og salg, og blitt aktivert som prosjektbeholdning gjennom året.

Netto kontantstrøm i BOB BBL fra operasjonelle aktiviteter var i 2020 positivt med kr. 12.570.942,- mot et negativt driftsresultat på - kr. 12.735.497,-. Forskjellen mellom driftsresultat og kontantstrøm forklares i hovedsak med endring i konserninterne fordringer, i tillegg til økte avsetninger. Styret anser årsregnskapet for selskapets og konsernets økonomiske stilling pr. 31.12 2020 som rettvisende.

Finansiell risiko

Sammensetningen av konsernets kundemasse er bred og variert. Styret er oppmerksom på boligbyggelagets markedsrisiko innen enkelte områder, særlig innen salg av boliger. Konsernets lån er sikret med pant i fast eiendom, og har hovedsakelig flytende rente.

Konsernet er eksponert for risiko knyttet til endringer i rentemarkedet. Likviditetssituasjonen i konsernet er tilfredsstillende.

BOBs investeringsstrategi er basert på definerte grenser for hvor stor andel som kan plasseres i investeringskategorier med ulik risiko. Investeringene er plassert i norske og globale fond, med god spredning av risiko og likviditet. Det vurderes fortløpende endringer dersom risikobildet tilsier dette.

Disponering av årsresultatet

Morselskapet i BOB hadde i 2020 et underskudd etter skatt på - kr 7.459.369,-.

Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet:

Overført fra annen egenkapital - kr. 7.459.369, Totalt disponert - kr. 7.459.369, -

Forutsetning av fortsatt drift

Regnskap for 2020 er utarbeidet under forutsetning av fortsatt drift. Selskapets styre bekrefter at denne forutsetning er til stede.

Datterselskaper

BOB er organisert som konsern, med i alt 22 aksjeselskap, i tillegg til selve boligbyggelaget. Selskapene er direkte eid av boligbyggelaget eller gjennom datterselskaper. Datterselskapenes oppgave er å virkeliggjøre de overordnede målsettinger som er fastsatt av konsernstyret. Fullstendig oversikt over datterselskaper og tilknyttede selskaper fremgår av note 6 og 7 i konsernregnskapet.

Etikk

BOB skal kjennetegnes av høy etisk refleksjon blant medarbeiderne og tillitsvalgte, som anvendes på alle plan og i alle relasjoner. Det er utarbeidet egne etiske retningslinjer i BOB som gjelder for styrets medlemmer, BOBs ledere og medarbeidere og alle som opptrer på vegne av BOB.

Bergen 31. desember 2020/25. mars 2021 I styret for BOB BBL

[Sign]

Einar Kongsbakk Styreleder

[Sign]

Cathrine Risa [Sign]

Vigdis Kvalheim Nestleder

[Sign]

Helge Lilletvedt

[Sign]

Lene Brattaule

[Sign]

Harald Schjelderup Administrerende direktør [Sign]

Erik Yri Engelsen [Sign]

Terje Heggheim

[Sign]

Amanda Haugland

[Sign]

Thorbjørn Hansen