renovatie 2009-2012
DE HOOGTE
ren ovatie 2 0 0 9 - 2 0 1 2 de h o o gte g ro n in g en
e e mshaven west
2
E
vo o rwo o rd ind 2007 is door De Huismeesters een start gemaakt met de inventarisatie van de wensen van de huidige bewoners. Naar aanleiding hiervan zijn doelen geformuleerd, zoals grotere, betaalbare huur- en koopwoningen voor gezinnen, meer aanbod voor starters en verbetering van de kwaliteit en leefbaarheid. De Huismeesters heeft deze wensen meegenomen in de plannen.
Op donderdag 28 mei 2009 heeft onder grote belangstelling het officiële startschot voor de renovatie in De Hoogte plaatsgevonden. Onder toeziend oog van genodigden werd bij de Cortinghpoort een steen onthuld door de commissaris van de koningin in de provincie Groningen, Max van den Berg. De herstructurering van De Hoogte betreft een grootschalige renovatie van 494 boven-, beneden- en eengezinswoningen. Van deze 494 woningen worden 379 huurwoningen en 55 koopwoningen gemaakt. Dit uniek stukje Groningen mag zich verheugen op het feit dat haar eigenaar Stichting De Huismeesters een gevoel heeft voor waarden uit het verleden. Hoe de visie gedurende het verstrijken van de tijd verandert, is duidelijk te zien aan de architectonische wijziging die de wijk heeft ondergaan. Zo wilde men bij een eerdere renovatie zo veel mogelijk licht creëren in de woning. Bij de huidige renovatie is het uitgangspunt om zoveel mogelijk de oude waarden te herstellen met toepassing van eigentijds materiaalgebruik. Wij hopen dat dit boekwerkje u veel lees- en kijkplezier zal geven en u zeker uitdaagt om te zien of de huidige ontwerpers, architecten en bouwers er in geslaagd zijn om “het oude” terug te brengen.
Herman Jan Visscher
Vestigingsdirecteur Nijhuis Noord
Assen, maart 2011
3
he t ontstaan van d e wo onwij k de hoogte In Groningen heerste al lange tijd en vooral onder arbeiders enorme woningnood. De woningwet van 1901 had daarin geen verandering gebracht. Deze wet stelde gemeentebesturen verplicht zich bezig te houden met volkswoningbouw en met het opstellen van een uitbreidingsplan. Zo’n plan was nodig om nieuwe wijken buiten de afgebroken vestingmuren zo aan te leggen dat ze met de oude stad een samenhangend geheel zouden gaan vormen. Het bouwplan van het bestuur van de Maatschappij tot verbetering van Woningtoestanden was de verwezenlijking van een ruim opgezette arbeiderswijk met 417 woningen, 4 winkelruimten en 113 groentetuinen op het terrein “De Hoogte”. De nieuwe woonwijk werd volgens de toen heersende tuindorpgedachte aangelegd. Een tuindorp kan in Nederland beschouwd worden als een ver van de binnenstad geplande ruim opgezette wijk met veel groen en een aantal wijkvoorzieningen en met vaak een besloten karakter. Het ontwerp van de wijk alsook de woningen was geïnspireerd op het versterkt stenen huis van de familie Corting, het Cortingheem, dat in de middeleeuwen verwoest is. Met de bouw van de woonwijk werd in 1918 begonnen.
Zodra de woningen gereed waren, trokken de mensen erin. Oh, wat een weelde! Aparte slaapkamers met stevige houten ledikanten, een eigen keuken met stromend water en een eigen wc buiten. Voor mensen die uit eenkamerwoningen met bedsteden kwamen, waren de woningen een enorme vooruitgang.
4
(Bron: fotoboek “De Hoogte”)
Dat de Cortinghburcht ook invloed heeft gehad op de architecten van de woningen op De Hoogte is te herkennen aan de bouw van de twee “toegangs”poorten
…… en de erkertorentjes van de Idastraat.
5
d e ho o gt e / gevels bestaande situatie
Toegangspoort
6
Onze taakstelling is om samen met de partijen De Huismeesters en
Om een goed beeld te krijgen van de totale opgave zijn alle buitengevels
huurders/kopers de herstructurering naar tevredenheid uit te voeren
ge誰nspecteerd en hebben wij een fotoarchief gemaakt van alle buiten-
binnen de gestelde tijd en budget en met zo min mogelijk overlast voor
gevels in de woonwijk. Hiermee helpen wij ondanks de renovatie de wijk
omwonenden.
levendig te houden.
Borgwal
Hoek Borgwal/Noorderspoorsingel
7
d e ho o gt e / gevels bestaande situatie
Noorderspoorsingel
8
9
d e ho o gt e / gevels bestaande situatie
Stinsstraat
10
Hoek Stinsstraat/Noorderspoorsingel
Cortinghlaan
Pleintje aan de Cortinghlaan
11
d e ho o gt e / carnaval
Op 21 februari 2009 wordt er in de wijk carnaval gevierd. Wij zijn betrokken bij diverse activiteiten in de wijk en organiseren tevens activiteiten voor de bewoners.
12
13
d e ho o gt e / m o d elwo ning
14
Informatie en communicatie zijn zeer belangrijke aspecten bij de voorbereiding en uitvoering van onze projecten. Wij vinden dat bewoners precies moeten weten wat er gaat gebeuren, wat er mogelijk van hen verwacht wordt, welke dag we komen en – nog belangrijker – wanneer de werkzaamheden gereed zijn. Ons uitvoerend personeel informeert de bewoners tijdig hierover, in nauw overleg met de opdrachtgever.
De basis voor onze werkwijze is een zeer gedetailleerde planning. Deze toetsen we bij voorkeur aan de hand van een proefwoning. De proefwoning dient tevens om bewoners te informeren en als centrale plek om keuzepakketten te tonen, te kiezen en vast te leggen.
Tijdens de werkzaamheden aan de modelwoning wordt er met de opdrachtgever gekeken of de uitgangspunten gerealiseerd kunnen worden.
Na gereedkomen van de woning wordt deze beoordeeld op kwaliteit, prijs en het onderhoudsplan.
Nadat de modelwoning door De Huismeesters is goedgekeurd en partijen financiële overeenstemming hebben bereikt, start de werkvoorbereiding.
Daarna zal het project starten met een officiële handeling.
15
d e ho o gt e / o fficiĂŤle han de ling
16
Op 28 mei 2009 werd de modelwoning geopend en vond de officiële handeling plaats. Max van den Berg, commissaris van de koningin in de provincie Groningen komt met de uitnodiging in de hand bij De Hoogte aan.
Peter Hillenga, directeur van De Huismeesters en Max van den Berg verrichten de officiële handeling.
De onthulling van de plaquette “Gerenoveerd 2009 – 2012”
17
d e ho o gt e / o fficiĂŤle han de ling
Het felicitatiemoment tussen Peter Hillenga en Herman Jan Visscher, vestigingsdirecteur Nijhuis Noord.
Nijhuis werkt zoveel mogelijk met eigen medewerkers, waarvan de meeste al gedurende lange tijd aan de onderneming zijn verbonden. De relatie met specifieke onderaannemers en strategische partners is gebaseerd op te leveren kwaliteit in samenhang met een zo gunstig mogelijke prijs.
18
19
d e ho o gt e / bezo ek van de r laan Op 31 augustus 2009 brengt Eberhard van der Laan, voormalig minister van Wonen, Wijken en Integratie een bezoek aan De Hoogte.
Frank de Vries, wethouder in Groningen en verantwoordelijk voor onder andere Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting en Wijkvernieuwing, ontvangt de heer Van der Laan in de wijk.
De heer Van der Laan is tevreden over de aanpak na een uitvoerig gesprek met een aantal bewoners en de buurtbeheerder van De Huismeesters.
20
21
d e ho o gt e / start renovatie
Onze medewerkers selecteren wij niet alleen op hun vakmanschap, maar
Wij zijn gestart met de renovatie van de eerste woningen aan de Borgwal.
ook op hun sociale vaardigheden. Zij komen immers bij mensen thuis en dienen zich onder alle omstandigheden correct te gedragen. Flexibel als
Bij aanvang van een project wordt voor het te realiseren project een PKP
ze zijn zullen zij ook een oplossing proberen te vinden wanneer bewoners
(Project Kwaliteits Plan) opgesteld. Afspraken en werkwijze worden hierin
door de geplande activiteiten in de problemen dreigen te komen of het
vastgelegd. Voor de in het bestek vastgestelde onderdelen en voor de door
door de onderhoudswerkzaamheden even niet meer zien zitten.
ons uit te voeren risicovolle werkzaamheden worden werk- en keuringsplannen opgesteld. Van onderaannemers / leveranciers verlangen wij eveneens werk- en keuringsplannen van de door ons aangegeven onderdelen.
22
Bewoners verhuizen! En dat zien we in het straatbeeld terug.
Voordat er met de renovatie van een woning wordt aangevangen, wordt
Wij kunnen hulp bieden aan bewoners die niet in staat zijn om lampen,
een gezamenlijke opname met de opdrachtgever gedaan om de werk-
kapstokken enz. aan te brengen. Dit wordt besproken in het sociaal team.
zaamheden ter plaatse te bespreken en indien nodig aan te passen. Per woning worden de werkzaamheden definitief vastgesteld en op tekening verwerkt.
23
d e ho o gt e / het lo gist iek ce ntrum Wij zijn als bouwer altijd op zoek naar nieuwe uitvoeringsmethoden en bouwtechnieken. Dat geldt vooral voor renovatieprojecten, waarbij de logistiek bepalend is als het gaat om kostenbeheersing, bouwtijdverkorting en het beperken van overlast voor bewoners.
Wij maken daarom in De Hoogte gebruik van een logistiek centrum, van waaruit alle benodigde materialen en materieel per woning worden gebundeld en naar de desbetreffende woning worden vervoerd.
In het logistieke centrum werkt het bouwmanagement, worden de materialen onder de beste condities opgeslagen. Wij maken met leerlingbouwplaatsmedewerkers prefab onderdelen waaronder de dakkapellen.
24
d e hoo gt e / leerlingp roj e ct Met woningcorporatie De Huismeesters hebben we afgesproken dat we deze renovatie uitvoeren als leerlingbouwplaats. Dit is een mooi en langlopend project dat perfect is om leerlingen op te leiden. Daarom stimuleren we het ook bij onze onderaannemers. Met onze opdrachtgever De Huismeesters hebben we geen afspraken gemaakt over het aantal leerlingen dat onderaannemers inzetten. Wij stimuleren dat op eigen initiatief. Wij hebben met de onderaannemers afgesproken dat ze met minimaal één leerling naar het project komen. De meesten van hen reageren daar enthousiast op. Door projecten als leerling bouwplaats uit te voeren, stijgt het aantal beschikbare leerplaatsen. Bovendien blijken leerlingen op een leerlingbouwplaats het vak sneller onder de knie te krijgen dan wanneer ze op een regulier project werken. Vanuit Nijhuis hebben we hier twee leermeesters om onze leerlingen te begeleiden. Alle onderaannemers plaatsen ook een leermeester bij hun leerling. Hierdoor is een groot deel van de tachtig mensen die op het project werken, erg betrokken bij het opleiden van jongeren. En dat scheelt, vindt ook leerling Roy Bolk: “Je bent zelf verantwoordelijk voor je opleiding. Op de bouwplaats wordt goed rekening gehouden met de opleiding. Bovendien hebben we als leerlingen steun aan elkaar. We kunnen met elkaar overleggen hoe we een toets het beste kunnen uitvoeren. Het motiveert als je niet de enige bent die met een opleiding bezig is” Leerlingen maken onder begeleiding de dakkapellen voor de renovatie.
25
d e ho o gt e / afvalverwerking
Het afval wordt zoveel mogelijk gescheiden verzameld en afgevoerd. Eventueel worden onderdelen hergebruikt.
26
d e ho o gt e / t ijd ens d e renovatie Groot onderhoud, renovatie, revitalisering; het gaat altijd gepaard met overlast, zowel voor bewoners als omwonenden. Als bouwer kun je er veel aan doen om die zo veel mogelijk te voorkomen. Wij hebben hiervoor een werkwijze ontwikkeld. Hoofddoelstelling is: de overlast tot een minimum te beperken. Dat houdt onder meer in, dat rommel en afval continu worden opgeruimd, zowel in als om de woning. Zonodig worden noodvoorzieningen aangebracht. Ook treffen wij voorzieningen om op straat de situatie leefbaar te houden.
27
d e ho o gt e / t ijd ens d e re novatie Wij realiseren ons terdege dat renovatie of groot onderhoud tegenwoordig niet beperkt blijft tot woningen alleen. Zeker voor het naoorlogse woningbezit geldt dat totale wijken moeten worden geherstructureerd. Delen worden gesloopt, opnieuw opgebouwd, de infrastructuur wordt aangepast, de groenvoorzieningen vernieuwd, enzovoorts. De wijk moet weer aantrekkelijk en functioneel worden. Aan dergelijk, grootschalige plannen kunnen wij een wezenlijke bijdrage leveren. Zowel in adviserende als uitvoerende zin.
28
29
d e ho o gt e / dakpannen
Alle oude dakpannen worden verwijderd. De daken worden voorzien van hoogwaardige isolatie en nieuwe dakpannen.
30
d e ho o gt e / gevels
Boven de kozijnen is een koudebrug aanwezig. De koudebruggen worden aangepakt. Boven de nieuwe kozijnen wordt een stalen latei en een vochtkering aangebracht en wordt het metselwerk gerestaureerd naar de oorspronkelijke situatie.
31
d e ho o gt e / gevels
Alle ornamenten worden gerestaureerd.
Een aanzicht van verwijderde kozijnen met daarboven de latei-constructie. Het metselwerk wordt vernieuwd met identieke stenen welke speciaal op maat en kleur zijn vervaardigd.
32
Entree van een woning aan de Noorderspoorsingel waar de bestaande houten kozijnen verwijderd zijn.
33
d e ho o gt e / gevels
Het houten kozijn is verwijderd. Het oude betonnen kader waarin het
Daar waar bij de oplevering rond 1932 stalen kozijnen voorkwamen worden
originele stalen kozijn was gemonteerd is zichtbaar.
slanke aluminium kozijnen geplaatst.
Het plaatsen van een stelkozijn in de sparing.
Gevels worden opnieuw gevoegd en teruggebracht in de kleursamenstelling van rond 1932.
34
d e ho o gt e / binnenshuis
De woningen worden volledig gerenoveerd.
Alle badkamers en toiletten worden vernieuwd en daar waar nodig vergroot. Wanden worden gesloopt. Boven- en benedenwoningen worden vaak samengevoegd. De gehele elektrische installatie wordt vervangen.
35
d e ho o gt e / binnenshuis Er wordt een staalconstructie aangebracht om de bovenliggende vloer te ondersteunen. De stalen liggers worden brandwerend omkleed en voorzien van brandwerende pur ter plaatse van het metselwerk.
36
Veel keukens die nog geschikt zijn voor de nieuwe bewoners blijven bestaan. De keukens worden afgeschermd tijdens de bouwwerkzaamheden.
De woningscheidende vloeren worden voorzien van een verlaagd geluidisolerend plafond.
Nieuwe wanden in de woning bestaan uit een metalen framewerk, waarin isolatie wordt aangebracht. De nieuwe wand wordt voorzien van een houten beplating met daaroverheen een Fermacellplaat die behangklaar wordt afgewerkt.
37
d e ho o gt e / binnenshuis De woningscheidende wanden worden aan ĂŠĂŠn zijde voorzien van een geluidsisolerende voorzetwand. Deze wanden worden eveneens voorzien van een houten beplating met daaroverheen een Fermacellplaat die behangklaar wordt afgewerkt. De houten beplating geeft de nieuwe bewoners de mogelijkheid om op elke gewenste plek iets op te hangen.
De verlaagde geluidsisolerende plafonds worden voorzien van gipsplaten en sausklaar afgewerkt.
38
Achter de voordeur bevindt zich een knooppunt van diverse nieuw aangebrachte leidingen.
De waterleiding en het elektraleidingwerk wordt volledig vervangen.
Een standleiding die later wordt weggewerkt in een koker.
39
d e ho o gt e / afwerking
In de keuken wordt een mechanische ventilatiebox geplaatst voor het afzuigen van de keuken, toilet en de badkamer.
Badkamers worden vergroot voor meer comfort. Op de bestaande houten vloer worden zwaluwplaten aangebracht met wapening en beton. De nieuwe vloer kan hierdoor niet werken met de oude vloer, waardoor scheurvorming in het nieuwe tegelwerk wordt voorkomen.
40
Alle houten onderdelen van de buitengevels worden geschilderd in de oorspronkelijke kleurstelling.
41
d e ho o gt e / het eind resu ltaat
De eerste woningen zijn gereed en inmiddels bewoond. De Borgwal 1 t/m 15.
42
Achterzijde van de Borgwal 17 t/m 35.
De gerenoveerde Borgwal vanuit de lucht.
43
d e ho o gt e / het eind resu ltaat
Hoek Borgwal/Noorderspoorsingel
44
Een kijkje vanuit de kraan naar de achterzijde van de woningen op de hoek van de Borgwal en de Noorderspoorsingel.
De straatnaamborden blijven behouden.
45
d e ho o gt e / het eind resu ltaat
Duidelijk te zien is hoe mooi het nieuwe metselwerk is verwerkt in de oude gevels. De nieuwe aluminium kozijnen zijn qua kleur afgestemd op de originele kleurstelling. Hierdoor krijgt de gevel weer haar oorspronkeEnkele gevelaanzichten van de Noorderspoorsingel.
46
lijke verschijningsvorm terug.
Een ronde gevel aan de Noorderspoorsingel.
47
d e ho o gt e / het eind resu ltaat
De voorzijde van de woningen op de hoek van de Noorderspoorsingel en
De achterzijde van de woningen op de hoek van de Noorderspoorsingel en de
de Poortstraat.
Poortstraat. De schuttingen tussen de woningen moeten nog geplaatst worden.
48
Achteraanzicht van een woning aan de Noorderspoorsingel. De platte
Hier zien we hoe de metselaar een ornament tot in details weer heeft
daken zijn ge誰soleerd en voorzien van een nieuwe dakbedekking.
teruggebracht in de oorspronkelijke staat.
49
d e ho o gt e / het eind resu ltaat
Hoek Noorderspoorsingel/Poortstraat.
50
Voor- en achteraanzicht Poortstraat.
Vooraanzicht Poortstraat 24.
51
d e ho o gt e / het eind resu ltaat
Een paar woningen in de Stinsstraat.
De goten zijn vervangen en het metselwerk is hersteld.
Stinsstraat 1 en de zijkant van de Cortinghlaan 36.
Vanuit de kraan een overzicht over de nieuwe daken.
52
Het pleintje aan de Cortinghlaan 36 t/m 42.
De Cortinghlaan. Links de gerenoveerde woningen, rechts de woningen die nog gerenoveerd moeten worden.
Een nieuw gemaakt prefab dakkapel.
53
d e ho o gt e / het eind resu ltaat
De Noorderspoorsingel, de Stinsstraat en westzijde van de Cortinghlaan zijn gereed. Aan de overzijde van de Cortinghlaan wordt nog volop gewerkt aan de renovatie.
54
Een overzicht van De Hoogte vanuit de Cortinghlaan naar de Idastraat. Deze woningen moeten nog gerenoveerd worden. De renovatie wordt in 2012 afgerond.
55
d e ho o gt e / co lo fo n Deze uitgave is tot stand gekomen ter gelegenheid van de renovatie van De Hoogte in Groningen.
fotografie: Koos Boertjens/John Krol, Groningen
vormgeving en layout: DBDdesign/Ruurd de Boer, Groningen
druk: Printbase b.v.
met dank aan: Stichting De Huismeesters KAW architecten en adviseurs
Nijhuis Noord
Klompmakerstraat 7 Postbus 281 9400 AG ASSEN T 0592 - 34 27 00 F 0592 - 37 11 89 E noord@nijhuis.nl W www.nijhuis.nl
56