Boligkontoret Danmarks årsberetning 2023/2024

64 boligselskaber og -foreninger

884 boligafdelinger

16 kommuner og 1 region

234 erhvervslejemål

29.310 familieboliger 1.818 ungdomsboliger 6.692

ældre- og plejeboliger

237 bofællesskabsboliger

Boligselskabet Sct. Jørgen indgår i antal boligselskaber, afdelinger og boliger (baseret på tal fra 2022).

Udgiver: Boligkontoret Danmark

Redaktør: Nina Ulrich Østergaard

Redaktion: Niklas Ingerslev, Katrine Brahl Petersen, Carina Wetlesen og Karina Lauridsen

Forsidefoto: Karin i Blommegrenen i Ejby, Boligforeningen Lillebælt

Grafisk design: Prik ApS

Tryk: Jørn Thomsen Elbo

Udgivet: Maj 2024 / 400 eksemplarer

Ansvarshavende: Lars Lehmann

Beboerkomsammen

Nabofællesskab og grønne oaser i Engparken, Flexbo Sjælland.

Sikker retning i en usikker tid

Et jubilæumsår er slut. Et år, hvor vi under overskriften ‘75 års fællesskab’ samledes om at fejre Boligkontoret Danmarks foreningsfællesskab. Flere end 160 engagerede beboerdemokrater mødtes til en jubilæumskonference med fokus på blandt andet den almene sektors synlighed i det politiske landskab og fremtidens fællesskaber. En jubilæumspris blev på årets driftskonference velfortjent overrakt til driftsmedarbejdere i Boligselskabet Birkebo og Boligforeningen Faaborg-Midtfyn for deres ekstraordinære indsats inden for moderne og effektiv drift. Medarbejdere fejrede Boligkontoret Danmarks fødselsdag med skovtur, jubilæumsfilm og ikke mindst morgenbrød, præcis som det sig hør og bør for et kært familiemedlem. Alle, der indgår i Boligkontoret Danmarks store familie, var med til at fejre 75-års milepælen i foreningsfællesskabets historie.

Men året bød også på mørke skyer. Det er fortsat en usikker tid, vi lever i. Selvom inflations- og rentestigningerne har tabt fart, oplever vi stadig relativt mange beboere, for hvem det er svært at kunne betale huslejen hver måned. Heldigvis er vores tilbud om økonomisk rådgivning et fortsat vigtigt sikkerhedsnet for disse.

Den økonomiske usikkerhed mærkes også i byggeriet. De fortsat høje byggeomkostninger er med til at udskyde byggerier eller helt aflyse store projekter, som har været forberedt i flere år. Det er hårdt for de medlemmer, som har investeret engagement, tid og penge heri, og det øger den risiko, almene boligorganisationer generelt tager som bygherre i denne tid.

Det er i tider som disse, at det er vigtigt at ruste sig til fremtiden. I Boligkontoret Danmark ruster vi os blandt andet ved at øge tilgangen af nye medlemmer. Foreningsfællesskabet vokser, og vi kunne i det forgange år byde et stort velkommen til Thisted Bolig med 1.319 almene lejeboliger, Boligforeningen Lolland med 1.155 almene lejeboliger, Hillerød almennyttige

Boligselskab med 833 almene lejeboliger og Frydenhøjparken med 126 almene lejeboliger i Hvidovre. Vi har også indgået nye aftaler om eksterne it-samarbejder, hvilket styrker vores digitale fundament.

Vi ruster os også til fremtiden ved at investere i klima- og miljøvenlige løsninger. Med lanceringen af Boligkontoret Danmarks nye klima- og miljøstrategi vil vi nedbringe vores CO2-aftryk og understøtte vores medlemmer i at igangsætte flere grønne indsatser lokalt. Endelig ruster vi os til fremtiden ved at se et udfordrende arbejdsmarked i øjnene med indførelsen af nye personaletiltag inden for håndtering af e-mails, møder og fokustid, der alle skal sikre medarbejderne en arbejdsdag i balance.

Når fremtiden er usikker og uforudsigelig, bliver det kun vigtigere at samles. Vi har heldigvis meget at samles om i den almene boligsektor og i Boligkontoret Danmarks foreningsfællesskab. Lige fra de lokale nabogerninger og fællesskaber i boligområderne til de nyligt igangsatte beboernetværksmøder i lokalrådene, og når beboervalgte mødes på tværs af hele landet til foreningsaktiviteter fulde af energi, smil og engagement. Det er tydelige samlingspunkter, der gør os stolte og indgyder håb for os alle i fremtiden.

Rigtig god fornøjelse med dette års beretning.

Klaus Bentzen, formand

Lars Lehmann, administrerende direktør

“Vi har ventet længe”

Efter mere end et år i venteposition ser formand for Boligkontoret Danmark Klaus Bentzen frem til, at der forhåbentlig landes en boligaftale i løbet af 2024.

Årsberetning 2023/24

Klaus Bentzen, formand for Boligkontoret Danmark, ønsker sig en boligaftale, der integrerer ældre- og sundhedsområdet med boligpolitikken.

“Jeg har ærlig talt været både bekymret og oprørt over den manglende landspolitiske handling i det forgangne år, når det gælder boligpolitikken,” siger formand Klaus Bentzen, der i løbet af året har kigget langt efter både en boligaftale og udbetalingen af den længe ventede inflationshjælp til beboere i særligt økonomisk udsatte boligafdelinger.

“Jeg ønsker en boligaftale, der inddrager

den

almene boligsektor som en aktiv medspiller på velfærdsområdet”

Selvom energipriserne har stabiliseret sig siden 2022, ligger de øvrige forbrugspriser fortsat højt og har konsekvenser for mange beboere blandt Boligkontoret Danmarks medlemmer. Det kan blandt andet aflæses i antallet af beboere, der får en rykker for manglende huslejebetaling. Her er tallet steget med 10 % fra 2022 til 2023.

“Jeg mener ikke, at det er rimeligt, at trængte beboere har måttet vente så længe på at få udbetalt den inflationshjælp, der blev endelig politisk vedtaget i maj 2023. Det forløb er under al kritik,” siger Klaus Bentzen.

Inddrag den almene boligsektor som aktiv medspiller

Klaus Bentzen håber, at der snart bliver sat skub i de længe ventede politiske forhandlinger forud for boligaftalen. Forhandlinger, som bør sikre en boligaftale, der i lighed med interesseorganisationen BL – Danmarks Almene Boligers ønsker vil integrere ældre-, sundheds- og boligpolitik, og som også forholder sig til, hvordan vi sikrer fremtidens betalelige boliger overalt i landet.

“Jeg ønsker en boligaftale, der inddrager den almene boligsektor som en aktiv medspiller på velfærdsområdet,” siger Klaus Bentzen og peger på dna’et i Boligkontoret Danmarks foreningsfællesskab, nemlig nærværet bundet op på den lokale forankring.

Det er ligeledes bydende nødvendigt, at en kommende boligaftale forholder sig til, hvordan vi sikrer fremtidens betalelige boliger både i byer og i yderområder.

“Stigende byggeomkostninger og det nuværende maksimumbeløb spænder lige nu ben for nybyggeri af mange af de almene boliger, der er så stort et behov for. Det er derfor afgørende, at de ansvarlige politikere forholder sig til de konkrete udfordringer, der er lige nu for de almene boligorganisationer, hvis vi også skal kunne tilbyde gode, betalelige boliger om fem, 10 og 20 år – og ikke mindst i en kvalitet, der også står her om 100 år,” siger Klaus Bentzen.

Spændende politisk reformår i vente

2023 blev ikke et år, hvor den almene boligpolitik fyldte allermest. Til gengæld har Bent Madsen, adm. direktør i BL – Danmarks Almene Boliger, store forventninger til 2024.

“Min klare forventning er, at 2024 bliver et spændende og meget vigtigt boligpolitisk år. To af regeringens helt store reformdagsordner, nemlig på ældre- og sundhedsområdet, kommer til at fylde i det politiske Danmark. Det er områder, hvor boligpolitikken vil have stor betydning og spiller en central rolle,” siger Bent Madsen.

For i takt med at antallet af ældre stiger, er der behov for at tænke i nye boligløsninger. Da der gennem Landsbyggefonden blev holdt en stor international idékonkurrence – ‘Neighbourhoods for Generations' –kom der et væld af spændende forslag til, hvordan den almene boligsektor kan være en aktiv medspiller på sundheds- og ældreområdet, fortæller Bent Madsen.

“Det giver god mening at se på de muligheder, som man arbejder med i andre lande også. Her peger pilen blandt andet på en blanding af familieboliger og flere varianter af boliger til ældre, som spænder fra forskellige typer af bofællesskaber til plejeboliger, og som kan ligge side om side og også kombineres i de samme bygninger,” lyder det fra Bent Madsen.

Idéerne pegede også på behovet for nære sundhedsfaciliteter, når danskerne bliver ældre og ofte skal leve med flere kroniske lidelser. Her vil det for den enkelte beboer typisk være bedre at kunne modtage simpel behandling i nærområdet fremfor at blive indlagt på sygehuset med lang transporttid og smitterisici.

“Derfor var der i forslagene også idéer til at udbygge fælleshusene i de almene boligområder med

egentlige klinikker og måske endda skabe mulighed for, at man kan blive indlagt – eller blive udlagt, som en sundhedsprofessor har kaldt det – i boligområdet,” siger Bent Madsen.

Det forventes, at regeringens sundhedsstrukturkommission er klar med deres rapport i juni 2024, og at der derefter for alvor kommer gang i de politiske forhandlinger.

“Det betyder også, at en kommende boligpakke ikke kan vente til 2025 eller 2026, men snart må sættes i gang, så der kan opnås de oplagte synergieffekter mellem ældrereformer, sundhedsreformer med mere nærhed i sundhed og boligpolitikken,” slutter Bent Madsen.

Foto: Holger Anderson

Dialogmøder skaber politisk interesse

Møderne øger kendskabet til de almene boligforeninger og de opgaver, der løses i samspil med kommunen.

Der var snak, diskussion og information, da byrådspolitikere og repræsentanter fra 11 boligorganisationer i Esbjerg Kommune i efteråret 2023 var samlet til debat om den almene boform.

“Boligorganisationerne samarbejder med kommunen for at løse en række sociale opgaver lokalt og tilbyde boliger til for eksempel studerende og seniorer. Men politikernes viden om den almene boligsektor varierer, og den her type arrangementer er med til oplyse dem,” siger Anders Fabricius, forretningsfører i Boligkontoret Danmark på afdelingskontoret i Ribe.

I løbet af året har der været flere af den slags politiske møder arrangeret blandt Boligkontoret Danmarks medlemmer, senest i april 2024 i Helsinge hos Boligselskabet Nordsjælland.

“Der er så mange myter og forældede antagelser om alment boligbyggeri, så det er vigtigt, at vi får fakta på plads,” lyder det fra formand i Boligselskabet Nordsjælland Lena Andersen, der kunne glæde sig over et flot fremmøde af beboere samt byrådsmedlemmer og politisk aktive fra Hillerød og Gribskov kommuner. Bent Madsen, adm. direktør i BL – Danmarks Almene Boliger

“Listerne fokuserer på tal frem for trivsel”

Den 1. december 2023 blev opgørelsen over boligområder på parallelsamfundslisten offentliggjort.

Social-, Bolig og Ældreministeriet opererer med fire lister: omdannelsesområder, parallelsamfund, udsatte områder og forebyggelsesområder.

Listen over omdannelsesområder tæller nu otte boligområder, herunder Skovvejen i Kolding under Boligselskabet Kolding. Her er man i tæt samarbejde med kommunen og andre lokale aktører i gang med at omdanne familieboligerne.

Nørrevænget I og Nørrevænget II hos Nakskov Almene Boligselskab er kommet på listen over udsatte boligområder. Det ærgrer formand Michael Demsitz: “Det er en overskridelse på 0,8 % gældende kriteriet om uddannelsesniveau, der gør, at Nørrevænget I og II er kommet på listen. Det er ærgerligt, når nu det handler om trivslen hos beboerne frem for tal,” siger han og peger på, at der i boligselskabet allerede er igangsat en række initiativer som obligatorisk fleksibel udlejning med mere, der kan medvirke til at vende udviklingen.

Dialogmøde om almene boliger i Ribe.

Forebyggende indsats viser fortsat sit værd

Efter et par mareridtsår, hvor mange beboere oplevede kraftigt stigende priser på el og varme, blev 2023 året, hvor situationen stabiliserede sig. Efterdønningerne opleves dog stadig hos boligrådgiverne og de boligsociale rådgivere.

I Boligkontoret Danmarks økonomiske rådgivning har der været travlt de seneste år, og det er der fortsat. Det skyldes blandt andet, at stadig rigtig mange beboere har svært ved at betale husleje.

Antallet af lejere, der fik en rykker for manglende huslejebetaling, var i 2023 på 5.655, mens tallet i 2022 var på 5.139. Det svarer til en stigning på 10 %. Stigningen har dog ikke udmøntet sig i flere lejemålsophævelser på baggrund af restancer. Her lå tallet i 2023 på 1.022 holdt op imod 1.036 i 2022.

Det er dog fortsat meget høje tal, og det er disse beboere, der opsøges af Boligkontoret Danmarks boligsociale rådgivere med henblik på at finde en løsning, som kan sikre, at restancen betales, så beboeren ikke skal sættes ud af boligen. Her viser den forebyggende indsats endnu en gang sit værd, da antallet af lejere, der reelt ender med at blive sat ud af deres bolig med fogedens hjælp, i 2023 lå på 82. I 2022 var dette tal 81. Det vidner om, at der findes en løsning i rigtig mange tilfælde.

Et udtryk for en presset økonomi

Det høje antal beboere, der fortsat har svært ved at betale husleje, er ifølge chef for Boligsociale indsatser Katja Giebel et udtryk for, at mange lever med en presset økonomi, hvor der ikke skal meget til at vælte budgettet.

“Jeg tror dels, at de høje tal skyldes efterdønninger af den høje inflation i 2022, men vi oplever også nogle andre tendenser, som har en vis betydning. Vi ser eksempelvis, at Gældsstyrelsen har skruet op for deres gældsinddrivelse hos borgere, der skylder penge til staten, som følge af en ny lovændring. Herudover ser vi også, at mange har bosat sig en anelse dyrt i forhold til deres rådighedsbeløb, og andre bosætter sig ud fra deres aktuelle behov uden at tænke et par år ud i fremtiden. Det kan eksempelvis have betydning, hvis man står over for folkepension, eller hvis ens børn fylder 18, og man dermed mister en del i boligstøtte. Så skal der meget lidt til, for at budgettet pludselig ikke kan hænge sammen,” forklarer Katja Giebel, chef for Boligsociale indsatser.

Hun påpeger dog også, at stabiliteten omkring inflation og energipriser, sammenholdt med en lige nu høj beskæftigelse, giver en smule håb om, at 2025 vil se lysere ud, når det kommer til beboernes økonomi.

Boligsociale indsatser

Mange beboere lever fortsat med en presset økonomi efter flere år med høj inflation og stigende energipriser, fortæller chef for Boligsociale indsatser Katja Giebel.

Målrettet indsats i udsatte områder

I 2023 fik Boligkontoret Danmark tildelt i alt 750.000 kr. til lokale indsatser i udvalgte boligområder i Boligselskabet Nordkysten, Boligselskabet Nordsjælland og AB Hørsholm-Kokkedal.

Midlerne fra puljen, der blev afsat i forbindelse med aftalen om inflationshjælp, har givet mulighed for at have de to boligsociale rådgivere Marianne Holm Jensen og Kitt Sandell fysisk til stede i afdelingerne, hvor de tilsammen har dækket en fuldtidsstilling og dermed har kunnet tilbyde en tættere og mere opsøgende rådgivning, end der normalt ydes.

“Projektet har givet os et endnu tættere samarbejde med driften, og det har helt sikkert spændt et endnu stærkere sikkerhedsnet under de beboere, der har det svært. Vi har kunnet være meget synlige ved at være til stede i fælleshuse, på ejendomskontorerne og bare det at være i området, og det har helt sikkert været positivt for nogle beboere,” fortæller Marianne Holm Jensen.

Hun peger også på, at projektet har styrket samarbejdet med de tre kommuner (Hillerød, Fredensborg og Helsingør), og det giver stor værdi: “Vi har jo en klar fælles interesse med kommunerne i at finde gode løsninger for den enkelte beboer, og derfor

giver det rigtig god mening at have et stærkt samarbejde baseret på tidlig dialog.”

Et krav til projektet var, at det skulle afsluttes allerede efter seks måneder. Indsatsen blev påbegyndt i september 2023 og blev afsluttet medio marts 2024.

De lokale fondsstøttede indsatser i Nordsjælland blev understøttet af en formidlingskampagne med foldere, plakater samt en animationsvideo omkring muligheden for økonomisk rådgivning fra Boligkontoret Danmark.

På vej mod et grønnere BDK

I 2024 så Boligkontoret Danmarks første klima- og miljøstrategi dagens lys. Den er blevet til på baggrund af en bred opbakning blandt medlemmerne og et stort ønske om at få sat yderligere skub i den grønne omstilling.

I Boligkontoret Danmark skal bæredygtighed tænkes ind i vores handlinger som virksomhed, og samtidig skal vi understøtte medlemmernes arbejde med klima- og miljømæssige tiltag ude i boligområderne. Det er vores ambition med den nye klima- og miljøstrategi, der blev lanceret i foråret 2024.

“Vi mærker et brændende ønske blandt beboere og beboerdemokrater om at få tænkt mere bæredygtighed ind i boligområderne, og det skal vi som moderne boligadministration være med til at understøtte,” fortæller Pia Nielsen, viceadministrerende direktør i Boligkontoret Danmark med ansvar for områderne byggeri, drift og grøn omstilling.

Bæredygtighed er en del af vores dna Og det giver rigtig god mening, at Boligkontoret Danmark som almen boligadministration har en klar strategi på området, for det ligger allerede i den almene sektors dna at tænke bæredygtigt med omtanke for det sociale ansvar, en sund og sammenhængende økonomi samt klima- og miljøhensyn. “Vores kerneopgave er og har altid været at sikre gode, sunde boliger til alle mennesker. Med strategien bliver der nu sat en række konkrete mål for, hvor vi skal hen som virksomhed, og samtidig vil vi gøre det nemmere for vores medlemmer at tænke klima- og miljøhensyn ind i projekter og beslutninger,” siger Pia Nielsen.

Forandring skabes i fællesskab De konkrete beslutninger træffes lokalt hos Boligkontoret Danmarks medlemmer, men store foran-

dringer skal også skabes i fællesskab, understreger Pia Nielsen og uddyber: “Derfor peger vi med vores nye klima- og miljøstrategi både på relevante indsatsområder, og samtidig følger vi strategien op med, hvordan man lokalt kommer i gang og videre i processen, samt hvem det er relevant at involvere.”

Til strategien bliver der derfor udarbejdet en række værktøjer, som skal hjælpe medlemmerne med at komme i gang med at realisere klima- og miljøfremmende tiltag som eksempelvis opsætning af solceller og ladestandere til elbiler, biodiversitet på fællesområder og i egne haver, energirigtig belysning, vandbesparelser med mere.

Foreløbig har Boligkontoret Danmark lanceret et overordnet inspirationskatalog til en lang række grønne indsatsområder i boligafdelingerne samt en biodiversitetsmanual til at skabe mere vildt liv i boligafdelingerne.

“Med inspirationskataloget og biodiversitetsmanualen er det tanken, at vores medlemmer får noget konkret i hånden til at hjælpe de gode idéer på vej ude i boligområderne,” siger Pia Nielsen.

Nogle indsatser er mindre, mens andre vil kræve flere ressourcer og ekstern rådgivning at udføre. Men det er netop ønsket med klima- og miljøstrategien og de tilhørende inspirationskataloger at tydeliggøre, at stort som småt gør en forskel for en mere bæredygtig fremtid.

Biodiversitet er et af de grønne områder, som mange boligselskaber viser stor interesse for. Her ved Byager Vænge, Boligselskabet Birkebo.

Et todelt fokus

Klima- og miljøstrategien har to ben: et for Boligkontoret Danmark som VIRKSOMHED og et for Boligkontoret Danmark som SAMARBEJDSPARTNER (rettet mod medlemmerne). Der er udvalgt en række indsatsområder for hver:

BOLIGKONTORET DANMARK SOM:

VIRKSOMHED

Nedbringelse af Boligkontoret Danmarks eget klimaaftryk gennem bl.a. …

• Etablering af klimaskov

• Begrænsning af energiforbrug på kontorer og investering i solceller

• Nedbringelse af elforbruget på it-området

• Prioritering af grønne indkøb

• Nedbringelse affaldsmængden og fokusere på affaldssortering

… og meget mere

SAMARBEJDSPARTNER

Mere bæredygtighed sammen med medlemmer og kunder inden for indsatsområderne …

• Ansvarlig grøn drift

• Nybyggeri og renoveringer

• Energi og ressourcer

• Biodiversitet

… og meget mere

Lokale klima- og miljøindsatser var et brandvarmt emne til debat på lokalrådsseminar Fyn i 2024, hvor både el-ladestandere, fælles energiløsninger og mere biodiversitet blev drøftet af de deltagende beboerdemokrater.

Ingen effektiv strategi uden effektmåling og evaluering

Boligkontoret Danmarks

klima- og miljøstrategi skal evalueres og opdateres hvert tredje år. Efter de første tre år vil opfølgningen strække sig til – ud over at måle på igangværende og afsluttede indsatser – at afdække yderligere områder, hvor der kan iværksættes nye indsatser.

Midtjysk Boligselskab:

“Få beboerne til at tage ejerskab”

“Jeg er sikker på, at klima- og miljøstrategien sammen med inspirationskataloget vil gøre det lettere og frem for alt langt mere overskueligt for både os og andre bestyrelser at komme i gang med flere grønne indsatser,” siger næstformand Torben Larsen fra Midtjysk Boligselskab.

Klima og miljø er ikke en ny dagsorden hos boligselskabet. For eksempel har man arbejdet med biodiversitet siden byggeriet af højhusene Bredhøj, der stod klar til indflytning i 2019. En af de erfaringer, boligselskabet gjorde sig her, var, hvor vigtigt det er at få informeret beboerne om de ændringer, der sker i boligområdet, når græsset får lov at vokse vildt. “Vi oplevede, at beboerne simpelthen ikke forstod det, og nogle blev vrede over, at blomster og ukrudt bredte sig,” fortæller Torben Larsen. Han mener, at et nøgleordet til en succesfuld overgang til en mere bæredygtig boligafdeling er inddragelse af alle parter:

“Mere oplysning om emnet vil få flere til at tage ejerskab over indsatser som eksempelvis biodiversitet. Det er både bestyrelserne, driften og beboerne, der skal være med på det, ellers bliver det svært at realisere, er vores erfaring.”

Mere oplysning om klima- og miljøhensyn vil få flere – bestyrelser så vel som beboere – til at tage ejerskab over mulige grønne indsatser i boligafdelingerne, mener næstformand Torben Larsen fra Midtjysk Boligselskab.

Fortsat fremgang i effektivitetstallene

Blandt medlemmerne i Boligkontoret Danmark bliver der hele tiden arbejdet på at imødekomme de politiske krav til effektiviseringer i driften. Det konstante fokus lønner sig, viser tal fra Social- og Boligstyrelsen.

Resultaterne af driftspersonalets indsats er dokumenteret sort på hvidt i den rapport, som Socialog Boligstyrelsens effektiviseringsenhed i 2023 har udarbejdet om udviklingen i effektivitetstal blandt Boligkontoret Danmarks medlemmer. Siden 2014 har afdelinger med familieboliger øget deres effektivitet med 57 %.

“Den store velvillighed, der er blandt vores medlemmers bestyrelser til at konkurrenceudsætte dele af driftsopgaven mere systematisk, er en af årsagerne til de meget positive tal, som vi ser i styrelsens rapport. Samtidig har medarbejderne i driften en stor respekt for, hvor pengene kommer fra, og derfor er effektivitet i opgaveløsningen en naturlig del af medarbejdernes tankesæt i det daglige,” siger Ida Ravnholdt Poulsen, der er projektleder i Driftssekretariatet i Boligkontoret Danmark.

Fortsat potentiale

Ida Ravnholdt Poulsen fortæller, at strategien det seneste år har været at fastholde fokus på effektivitet blandt medlemmerne og undgå en stigning i røde og særligt røde afdelinger. Røde afdelinger er afdelinger med effektiviseringspotentiale på minimum 30 %. Har de været rød tre år i træk, bliver de ‘særligt røde’ og her kan kommunen afkræve en handlingsplan.

“Vi mener stadig, at der i nogle boligafdelinger er potentiale til besparelser i driften, og vi skal fortsat udveksle gode erfaringer og lære af hinanden, så vi bruger beboernes huslejekroner fornuftigt. Men det er klart, at den flotte udvikling i effektiviteten betyder, at potentialet er mindre i dag, end det var tilbage i 2014, som er udgangspunktet,” siger Ida Ravnholt Poulsen.

Driftsmedarbejderne har et naturligt fokus på effektivitet i den daglige opgaveløsning, mener projektleder Ida Ravnholt Poulsen fra Driftssekretariatet i Boligkontoret Danmark.

Udvikling i effektivitetstal år 2020-2022

“Siden

2014 har afdelinger med familieboliger i BDK gennemsnitligt øget deres effektivitet med 57 pct. Den tilsvarende stigning på landsbasis er 39 pct. Der er dog også organisationer, hvor effektiviteten er faldet.”

Rapport for Boligkontoret Danmark 2023, Socialog Boligstyrelsen.

Regnskabsår 2020

Regnskabsår 2021

Regnskabsår 2022

Grønne afdelinger Gule afdelinger Røde afdelinger Særligt røde afdelinger

Boligkontoret Danmark

Dilemmadialog på lokalrådsseminar

På et velbesøgt lokalrådsseminar Fyn i februar 2024 gav over 70 engagerede beboerdemokrater fra hele landet deres bud på, hvordan Boligkontoret Danmark i samarbejde med medlemmerne kan sikre den gode boligstand til rimelige huslejer:

• Organisationsbestyrelsen skal gå aktivt ind i afdelingernes budgetlægning for at sikre et tilfredsstillende henlæggelsesniveau.

• Øg opmærksomheden på markvandringerne og på, at en velbeskrevet bygningsmasse samt screening af bebyggelser kvalitetsforbedrer vedligeholdelsesplanerne.

• Flere udbud (af håndværkerydelser m.m.) samt mere fællesdrift er vejen frem.

• Prioriter løbende dialogen med driften.

En ny grøn indkøbskategori skal vejlede Boligkontoret Danmarks medlemmer i forhold til omlægning af grønne områder, fortæller indkøbschef Anne Løvgreen.

Natsænkning gav store besparelser

Ny grøn kategori til indkøb

I 2023 indgik Boligkontoret

Danmark nye samhandelsaftaler på både eksisterende og nye kategorier. Målet er at spare penge på de indkøb, som ejendomsfunktionærerne foretager.

Ved udgangen af 2023 var der omkring 60 samhandelsleverandører. En af de nye kategorier, ‘Det grønne’, omhandler hjælp og vejledning til omlægning af eksisterende grønne områder. Det kan for eksempel være til en skovhave med fokus på nye og bæredygtige måder at tænke haver og grønne fællesarealer på.

“Potentialet i den kategori vil som udgangspunkt ikke kunne opgøres i direkte besparelser. Det, vi her vil sikre, er, at der stilles et antal aftaler fra udvalgte leverandører til rådighed, som kan bidrage med nytænkning kombineret med medlemmernes ønsker og behov for omlægning af eksisterende grønne arealer,” siger indkøbschef Anne Løvgreen.

Indkøbsafdelingen har også gennemført udbud i en anden ny kategori, som omfatter vintertjeneste og glatførebekæmpelse – også her med miljøet for øje.

“Her er det primært leveringssikkerhed, vi vægter højt ved udvælgelse af leverandøren, men også miljømæssige forhold indgår i den samlede vurdering af tilbudsgivernes besvarelser,” siger Anne Løvgreen.

Da gaspriserne var på det højeste, valgte afdelingsbestyrelserne i Boligselskabet Strandparken at indføre natsænkning op til fyringssæsonen i de fleste af boligselskabets otte boligafdelinger.

“Samtlige af vores mere end 600 boliger er opvarmet med gas, så det stod klart, at der kunne være et potentiale i at regulere varmen i boligerne centralt,” siger formand for Boligselskabet Strandparken Søren Keldorff.

Kasper Cederholm er driftsleder i Boligselskabet Strandparken. “I virkeligheden er det en simpel, men effektiv manøvre. Varmen styres centralt via CTS-styringen, så lige meget hvor meget beboeren drejer på sit varmeapparat, kommer der ikke mere varme ud i det tidsrum, hvor der er natsænkning på,” forklarer han.

Hvor meget temperaturen er sænket varierer. I en afdeling er den sænket til 18 grader mellem klokken 23 og 05 og kommer dermed et stykke under normal stuetemperatur.

Sammenligner man gasforbruget i årets tre sidste måneder i afdelingen Nordstrandparken er der fra 2021 til 2022 opnået en besparelse på 2190 m3 gas med indført natsænkning. Da gaspriserne var på sit højeste, kostede 1 m3 gas 20 kr.

Boligselskabet Strandparken er fortsat med natsænkning i 2023 og i 2024.

Da gaspriserne var på det højeste i 2022, valgte afdelingsbestyrelserne i Boligselskabet Strandparken at indføre natsænkning. Initiativet har været en succes og er derfor fortsat 2023 og 2024. På billedet ses driftsleder Kasper Cederholm.

Håndbremsen er stadig ikke sluppet i byggebranchen

2023 måtte være året, hvor der kom politisk handling på udfordringerne med de stigende materialepriser og et for lavt maksimumbeløb. Det håbede vi i hvert fald i Boligkontoret Danmark. Men det skulle vise sig at blive en fuser. Årsberetning

“Realiseringen af nybyggerier hos vores medlemmer er fortsat udfordret,” fortæller byggechef Martin Danskov Thomsen. Og det er vi hos Boligkontoret Danmark naturligvis langt fra tilfredse med. Regeringen havde lovet et nyt boligpolitisk udspil i 2023, men det er som bekendt endnu ikke blevet præsenteret, og udfordringerne med opførelsen af nye almene boliger forbliver intakte.

Maksimumbeløbet står stadig ikke mål med de stigende priser i byggebranchen. En forøgelse af maksimumbeløbet har derfor længe været et ønske, men det er ikke nødvendigvis den rigtige løsning. Hvis maksimumbeløbet bliver hævet, betyder det nemlig også, at huslejerne kan blive højere end ønsket.

Kommunerne bør se på, om prisen for en byggegrund er realistisk i forhold til maksimumbeløbet, mener byggechef Martin Danskov Thomsen.

“Det kan vi godt gøre i nogle boligområder uden problemer, men der vil også være områder, hvor vi ikke kan. For hvis huslejen bliver for høj, kan vi ikke finde beboere, der har råd til at bo der, og så bygger vi til tomgang,” pointerer Martin Danskov Thomsen.

Låneforlængelse en mulighed Derfor har byggechefen et andet forslag til politikerne: “Det vil være en fordel at kigge på, om det er muligt at tilbyde lån med længere løbetid. Så i stedet for en løbetid på 30 år er den på 40 år,” foreslår han. Det vil give et større økonomisk råderum og samtidig betyde, at huslejen ikke skal hæves.

Samtidig har Martin Danskov Thomsen også en opfordring til kommunerne: “Kommunerne vil gerne have flere almene boliger, men vi oplever, at de er interesseret i at få den højest mulige pris for de kommunale byggegrunde, og den konkurrence kan almene boligorganisationer ikke være med i,” fortæller han og fortsætter: “Kommunerne kan med fordel i stedet for stille krav til private om, at der skal være en vis andel almene boliger, så de på den måde er tvunget til et samarbejde omkring opførelsen af flere almene boliger. Kommunerne må dog også se på, hvorvidt prisen for byggegrunden er realistisk set i forhold til maksimumsbeløbet for almene boliger.”

Stor efterspørgsel på nye almene boliger Det betyder dog ikke, at lysten til at opføre nye boliger hos Boligkontoret Danmarks medlemmer er blevet mindre. For efterspørgslen på flere almene boliger er der. Derfor har flere boligorganisationer også stadig løbende dialog med kommuner og private grundejere omkring muligheden for at opføre nye boligafdelinger.

“Vi er dog naturligt mere opmærksomme og sikrer, at vi oplyser om de risici, der kan være i et byggeprojekt. For vores medlemmer bruger jo allerede indledningsvist økonomi i projektudviklingsfasen, og hvis projektet ikke bliver til noget, er der brugt en masse penge fra dispositionsfonden. Det er ganske enkelt ikke hensigtsmæssigt,” siger Martin Danskov Thomsen.

Foto: Colourbox

“Vi vil ikke lægge ryg til et skrabet byggeri, som vi ikke kan leje ud,” siger tidligere formand Birthe Petersen fra Lillerød Boligforening.

Lynge: Planerne slukket for 36 nye almene boliger

“Det er en fantastisk historie, men samtidig også en stor ærgrelse,” udtaler tidligere formand for Lillerød Boligforening Birthe Petersen, når vi spørger hende om boligforeningens planlagte nybyggeri i Lynge.

For projektet med 36 nye almene boliger mødte ikke stor opbakning fra naboerne til at starte med. Men med god dialog og tilpasning af projektet blev utilfredsheden vekslet til en glæde over, at den ellers tomme grund fremover skulle huse boliger, der ville falde godt ind i lokalområdet.

Desværre kan der nu skydes en hvid pil efter projektet.

Talrige kæppe i hjulet

“Da visionerne for projektet var lagt, begyndte vi at kigge nærmere på grundens placering og jordbundsforhold. Her stod det klart, at der skulle flyttes en stor mængde jord og arbejdes på løsninger, der kunne mindske trafikstøjen fra den omkringliggende vej,” fortæller Birthe Petersen. Det betød en ekstra økonomisk post, der ikke var indregnet i projektet.

“Dertil kom de stigende materiale- og håndværkerpriser samt højere renter. Derfor måtte vi stoppe op og se på, om økonomien i projektet stadig kunne hænge sammen,” fortsætter hun.

Vil ikke gå på kompromis med kvaliteten

Her stod det klart, at Lillerød Boligforenings visioner ikke kunne indfries inden for det rammebeløb, de havde til rådighed.

Derfor har boligforeningens byggeudvalg kigget ind i, hvordan de kunne komme i mål med projektet på anden vis.

“Hvis vi skulle realisere byggeriet, ville vi gå på kompromis med kvaliteten af boligerne. Vi vil ikke lægge ryg til et skrabet byggeri, som vi ikke kan leje ud,” pointerer Birthe Petersen. Men visionerne for en ny boligafdeling er intakte: “Vi vil rigtig gerne realisere projektet, så vi gemmer tegningerne og står klar, hvis muligheden byder sig et andet sted, selvom det vil være begrænset,” slutter hun.

Kolding: Helhedsplan og omvendt licitation sikrer fremdrift

Smilene er ekstra store hos Boligselskabet Kolding. Hos dem er der nemlig fremdrift i byggesagerne. I 2023 fik de godkendt skema A på omdannelsen af Skovvejen, og i starten af 2024 kunne de tage første spadestik til den nye boligafdeling i Lunderskov. Det vækker naturligvis stor glæde hos formand Bjarne Olesen og næstformand Sten Petersen i Boligselskabet Kolding.

“Vi har på trods af de stigende priser ikke måttet gå på kompromis med kvaliteten af boligerne, og det er vi glade for,” fortæller Sten Petersen. Men så er der i stedet andre steder, hvor byggeudvalget har måttet acceptere, at den nye afdeling ikke blev helt som ønsket.

Fælleshuset er skåret væk “Vi ville gerne have haft et fælleshus i afdelingen, men det har vi desværre måttet vælge fra på grund af økonomien”, siger Bjarne Olesen. I stedet får afdelingen så et stort grønt fællesareal.

Boligselskabet Kolding har desuden benyttet det, de kalder en omvendt licitation i processen, da de vidste, at økonomien kunne komme til at være en udfordrende faktor. “Da vi udbød projektet, fortalte vi, at ‘vi har så og så mange penge. Hvad kan vi få for det?’”, fortæller Sten Petersen.

Beboerne har sagt ja til omdannelse Også omdannelsen af Skovvejen, der er på den politiske parallelsamfundsliste, fylder hos Boligselskabet Kolding. Her bliver 198 boliger omdannet eller revet ned, så et helt nyt boligområde kan tage form i fremtiden.

“Vi har arbejdet i mange år på planerne for Skovvejen, og vi er derfor også glade for, at skema A er blevet godkendt af vores beboere og kommunen, så vi kan komme videre i processen,” siger Bjarne Olesen. Beboerne har med godkendelsen sagt ja til en huslejestigning på 24 %, når projektet er færdigt, og deres opbakning glæder de to formænd:

“Vi har arbejdet rigtig hårdt på, at beboerne føler sig godt klædt på og bakker op om de ændringer, der kommer til at ske i deres boligafdeling. Derfor er det meget positivt, at et stort flertal stemte ja til beboermødet.”

Omdannelsen af Skovvejen skal stå færdig inden udgangen af 2030.

Formand Bjarne Olesen (t.h.) og næstformand Sten Petersen (t.v.) fra Boligselskabet Kolding glæder sig over den store opbakning fra beboerne til Skovvejens omdannelse.

Genhusningskonsulenter skaber tryghed for beboerne

Trods et udfordret byggemarked er der godt gang i renoveringssagerne blandt Boligkontoret Danmarks medlemmer. Med ansættelsen af fem genhusningskonsulenter skal det sikres, at beboerne kommer trygt igennem deres genhusningsperiode.

I Andelsboligforeningen Samvirke er de i fuld gang med renoveringen af deres afdeling på Munkebjergvej i Odense. Her har et skifte af vandrørene i lejlighederne medført, at der kommer nyt køkken og badeværelse. Beboerne kan ikke bo i lejligheden imens, og derfor skal de genhuses i en periode på 3,5 måned.

Beboerne skal i perioden bo i en beboelsesvogn på 27 m2 og kan kun pakke det mest nødvendige ned. Resten bliver opmagasineret i lejligheden i forseglede rum, så de ikke bliver fyldt med byggestøv. “Det er naturligvis en rigtig træls periode for beboerne, men det bliver godt bagefter,” siger Trine Grønlund, vikarierende genhusningskonsulent i Boligkontoret Danmark, om genhusningsperioden.

Beboerkontakten er det vigtigste Til genhusningsfunktionen hører et stort koordineringsarbejde med at sikre ind- og udflytning i de midlertidige boliger på de rigtige tidspunkter. Men den primære opgave starter længe før: “Genhusningskonsulentens vigtigste opgave er beboerkontakten, og den begynder allerede, inden renoveringen går i gang. Samtlige beboere skal nemlig have en samtale

omkring genhusning i deres hjem,” fortæller Trine Grønlund.

Her kan genhusningskonsulenterne se, hvordan beboeren bor, om der er noget særligt, de skal være opmærksom på, og beboeren kan stille spørgsmål. Samtalen bidrager forhåbentlig til, at beboeren føler sig mere tryg i den proces, som vedkommende skal igennem.

Bidrager til en smidig proces Også for håndværkerne giver genhusningskonsulenten værdi. Der er nemlig selvsagt mange spørgsmål fra beboerne og i stedet for at stille spørgsmål til håndværkerne, kan de gå til genhusningskonsulenten. “Én af de opgaver, der fylder mest, er at svare på spørgsmål fra beboerne,” fortæller formand for Andelsboligforeningen Samvirke Charlotte Christensen.

Hun mener, at det at have en genhusningskonsulent er en præmis i en renoveringssag: “Det er svært at se, hvordan det ellers skal hænge sammen – både for de faste medarbejdere på kontoret og for de frivillige i bestyrelserne. Det er en svær proces for beboerne at blive genhuset, så de skal have en person, de kan gå til.”

Nyt byggesagsstyringssystem på vej

Der findes ikke ét samlet system, der kan håndtere processerne i byggesager i den almene boligsektor. I Boligkontoret Danmark arbejder vi derfor, som de første i branchen, på et helt nyt styresystem.

“Det bliver et kvantespring i branchen,” siger byggechef Martin Danskov Thomsen om det nye byggesagsstyringssystem, som Boligkontoret Danmarks byggeafdeling arbejder på at udvikle. For det er komplekst at arbejde med byggesager i det almene.

“Vi har i lang tid været begunstiget af, at medarbejderne i byggesagerne har været ansat længe og har haft detaljeret kendskab til alle aktiviteter i vores medlemmers byggesager. Men det kan vi ikke bare bero os på i fremtiden. For det bliver enormt sårbart, hvis folk stopper, og al deres viden forsvinder,” fortæller Martin Danskov Thomsen.

Mange styresystemer – men ingen passer til os “Der findes mange forskellige byggestyringssystemer, men de passer bare ikke til de almene byggesager. Og da branchen kan være svær at kigge ind i, er der nok ikke nogen, der har haft modet til at lave et system, der passer til os,” forklarer Martin Danskov Thomsen om de eksisterende muligheder i byggebranchen.

Samtidig er der heller ingen, der har råbt højt om, hvor stor en mangelvare sådan et system egentlig er, og ingen har måske set potentialet i, hvor stor en forretningsmodel der er i et styresystem til den almene boligsektor.

Samler information og sikrer processen

Det primære formål med systemet er at sikre bedre struktur og mere ensartet opgaveløsning i byggesagerne hos Boligkontoret Danmarks medlemmer: “Med styresystemet får vi systemunderstøttelse til vores forretningsgange. Det sker for eksempel ved, at der kommer notifikationer, hvis der mangler underskrift på nogle dokumenter, eller hvis vi nærmer os fristen for en beboergodkendelse eller lignende Al information vil fremadrettet være samlet ét sted og køre efter fuldstændig systematiske processer,” forklarer Martin Danskov Thomsen.

Byggesagsstyringssystemet er efter planen klar til brug i slutningen af 2024.

Illustration: Rasmus Juul

Året rundt i foreningsfællesskabet

Året 2023 bød på udvalgsseminarer, jubilæumsfejring og mange andre foreningsaktiviteter i Boligkontoret

Danmarks medlemsfællesskab.

Karina Lauridsen (i midten), direktør for kunde- og foreningsudvikling, drøfter dilemmaer og fremtidig kurs med medlemmer på tværs af de tre BDK-udvalg.

Fælles udvalgsseminar med fokus på fremtidig rekruttering

I 2023 skulle den nye udvalgsstruktur i Boligkontoret

Danmark stå sin prøve. De tidligere lokalrådsudvalg blev ved udgangen af 2022 omdannet til tre BDK-udvalg: Drift- og byggeudvalget, Beboerdemokrati- og foreningsudvalget samt Kommunikationsudvalget, hvis medlemmer fortsat vælges på lokalrådsmøderne.

I januar 2024 mødtes medlemmer fra alle tre BDK-udvalg til et fælles seminar med fokus på at styrke den fremtidige rekruttering. “Det bragte mange gode og særdeles konkrete input med sig,” fortæller direktør for kunde- og foreningsudvikling Karina Lauridsen. Det blev blandt andet drøftet hvordan kendskabet til udvalgene kan udbredes blandt de beboervalgte – eks. med forklarende

videoer forud for lokalrådsmøderne, og ved at udvalgsmedlemmerne i højere grad fortæller om udvalgsarbejdet i egne bestyrelser, og hvad det giver af værdi for både den enkelte og for boligorganisationen at være med i et BDK-udvalg.

Ny udvalgsstruktur styrker samarbejdet på tværs Med den nye struktur har BDK-udvalgene i 2023 i højere grad end tidligere skullet arbejde inden for rammerne af målsætningsprogrammets ambitioner, herunder bidrage til udviklingsprojekterne og til kommende års handlingsprogrammer. For udvalgsmedlem Kenneth Rugaard fra Flexbo Sjælland, der sidder i Kommunikationsudvalget, har den nye måde at arbejde skabt mere åbenhed og idéudveksling på tværs af udvalgene:

Årsberetning 2023/24

“Det gør udvalgsarbejdet endnu mere interessant, når vi taler ind i de større, tværgående ambitioner. Det gør, at man som udvalgsmedlem får et bedre indblik i Boligkontoret Danmarks maskinrum,” siger han.

Det årlige fælles udvalgsseminar er ifølge Kenneth Rugaard med til at styrke samarbejdet. “Det er rigtig givende at høre, hvad de andre udvalg og bestyrelser arbejder med, og hvilke erfaringer de gør sig. Ofte tumler vi med de samme problemstillinger, eller vi kan give nye perspektiver på hinandens udfordringer,” slutter han.

Jubilæumskonferencen fejrede fællesskabet

Lørdag den 10. juni 2023 var en helt særlig dag i Boligkontoret Danmark. Det var både dagen for det årlige repræsentantskabsmøde, men samtidig også dagen, hvor Boligkontoret Danmarks jubilæumskonference 2023 blev skudt i gang. En markering og fejring af, at det var 75 år siden, at Boligkontoret Danmark så dagens lys under det daværende navn Administrationsselskabet af 1948.

Hans Engell var blandt oplægsholderne og fremhævede til publikums begejstring gang på gang den almene sektors vigtighed og styrke for vores velfærdssamfund. “Man glemmer nogen gange, at den almene boligsektor er Danmarks største folkebevægelse,” lød det blandt andet fra Hans Engell.

Herudover bød jubilæumskonferencen på fællessang, jubilæumsmiddag og faglige workshops om blandt andet biodiversitet, børnedemokrati, fremtidens beboerdemokrati, boligsocialt arbejde i en krisetid og bæredygtighed.

Godt 160 engagerede beboerdemokrater fra hele landet deltog i konferencen. De kvitterede med en stor tilfredshed. Hele 96 % svarede, at konferencen levede op til deres forventninger.

Børnene skal også have en stemme

Beboerdemokrati- og foreningsudvalget i Boligkontoret Danmark har fokus på fremtidssikring af beboerdemokratiet. Det handler også om at få de alleryngste beboere med og give børnene en demokratisk dannelse.

Illustration: Prik

“Ved at sætte fokus på børnedemokrati giver boligselskaberne ikke bare børnene en stemme og inddrager dem i beslutninger om deres boligområder. Erfaringer viser, at børnedemokrati også har en positiv indvirkning på det eksisterende beboerdemokrati, og det skaber en generel opmærksomhed på fællesskabet blandt beboerne i hele boligafdelingen,” fortæller Pernille Hapiach Christiansen, der er projektleder og foreningskonsulent i Boligkontoret Danmark.

I det forgangne år har hun derfor sammen med Boligkontoret Danmarks beboerdemokrati- og foreningsudvalg oprettet et netværk med de to boligselskaber, der arbejder med børnedemokrati lokalt.

“Med netværksforløbet vil vi i Boligkontoret Danmark give boligselskaberne mulighed for at sparre med hinanden og samtidig indsamle erfaringer med børnedemokrati – hvad kan vi lære og udbrede? Men selve initiativet og det konkrete arbejde skal opstå og leve i det enkelte boligselskab, tæt på børnene og beboerne,” siger Pernille Hapiach Christensen.

Netværksforløbet består af en intro- og inspirationsdag samt tre dage med erfaringsudveksling over de kommende to år – blandt andet en ekskursion til et boligområde, der allerede har arbejdet konkret med børnedemokrati.

For formand Lena Andersen fra Boligselskabet

Nordsjælland er der indlysende gevinster at hente ved at inddrage børn og unge i flere demokratiske beslutninger.

Til gavn for både børn og voksne

Kort fortalt handler børnedemokrati om at inddrage børnene i de beslutninger, der påvirker deres hverdag. Ved at blive set og hørt kommer de automatisk til at føle et større ansvar for deres boligområde.

“For os er det helt indlysende, hvad gevinsterne ved børnedemokrati er,” siger Lena Andersen, der er formand i beboerdemokrati- og foreningsudvalget og også formand i Boligselskabet Nordsjælland, hvor man er i gang med at etablere et børnedemokrati i boligafdelingerne Skoleparken og Møllebakken.

Hun har en baggrund som pædagog og har igennem mange år arbejdet professionelt med at inddrage børn i beslutninger, der vedrører deres omgivelser og hverdag.

“Børnene kan meget mere, end vi voksne tror. Men det kræver, at vi lytter til dem og tager dem alvorligt. Børn er ofte utrolig idérige og kan give nogle andre perspektiver på løsninger, der kan gavne trivslen i hele boligområdet,” forklarer Lena Andersen.

For børnene er det en mulighed for at komme til orde og en oplæring i at tage et medansvar. For Lena Andersen og de øvrige beboerdemokrater handler det også om at klæde fremtidens borgere på til demokratisk indflydelse og det at være en del af et fællesskab.

“En boligafdeling er som et minisamfund, og potentielt kan børnedemokratiet skabe en bedre trivsel for alle beboerne i boligområdet,” slutter hun.

Årets økonomiske resultat

Kroner

Årets resultater (1.000 kr.)

Forrentning af arbejdskapitalen (%)

Boligkontoret Danmarks årsresultat for 2023 viser et samlet overskud på 7,3 mio. kroner. Resultatet skyldes overskud på den primære drift på 2 mio. kroner og et overskud på afkast og renter på 5,3 mio. kroner.

Michael Pedersen, økonomi- og forvaltningsdirektør, er yderst tilfreds med årets resultat oven på et historisk stort underskud i 2022.

Årets resultat 2023: +7,3 mio. kr.

Indtægter 2023

Udgifter 2023

175,1 mio. kr.

167,8 mio. kr.

Overskuddet beregnet i procent af samlet omsætning: 4,2 % Udgifterne er 1,3 % over budget, og indtægterne er 4,4 % over budget.

For Michael Pedersen, økonomi og forvaltningsdirektør i Boligkontoret Danmark, er resultatet vigtigt oven på et historisk underskud sidste år: “Årsresultatet er meget tilfredsstillende, især da vi ovenpå sidste års resultat har brug for at konsolidere egenkapitalen. Netop i disse relativt usikre tider og med en medlemstilgang er det vigtigt, at vi økonomisk konsoliderer vores egenkapital både som udtryk for stabilitet, men også som sikkerhedsmargin, når de finansielle markeder går op og ned.”

BDK honorar 2020-2024 (inkl. moms)

Faktisk stigning sammenlignet med indekset

Honorar pr. bolig inkl. moms

Boligkontoret Danmarks administrationshonorar har været uændret fra 2016 til og med 2018 og faldt i 2019, hvor driftschefsudgifterne blev taget ud af honoraret. Siden har stigningen ligget på mellem 1,3 % og 4,2 % og ligger således stadig under udviklingen i det kombinerede løn- og prisindeks.

2022 2023 2024

De væsentligste afvigelser mellem regnskab og budget for 2023

Merindtægt/besparelser i forhold til budget

Afskrivning driftsmidler: besparelse på 525.000 kr.

Særlige aktiviteter: besparelse på 1.012.000 kr.

Egne medlemmer: merindtægt på 3.712.000 kr.

Eksterne medlemmer: merindtægt på 4.583.000 kr.

Renteindtægter fællesforvaltningen: 1.542.166 kr.

Merudgift/mindre indtægt i forhold til budget

Personaleudgifter: merudgift på 484.000 kr.

Kontorholdsudgifter: merudgift på 2.500.000 kr.

Kontorlokaleudgifter: merudgift på 346.000 kr.

Lovmæssige gebyrer og særlige aftaler: mindre indtægt på 626.000 kr.

Byggeindtægter: mindre indtægt på 1.232.000 kr.

Renteudgifter: merudgift på 114.000 kr.

Egenkapital pr. 31. december 2021

93.315.000 kr.

Egenkapital pr. 31. december 2022 81.455.000 kr.

Egenkapital pr. 31. december 2023

87.577.000 kr.

Boligkontoret Danmarks egenkapital er godt på vej til at blive ‘genopbygget’ oven på underskuddet fra 2022.

Honorar inkl. moms

Honorar hvis vi fulgte indeks

Udlejning er ikke kun at trykke på en knap

Den almene boligsektor har ry for at have alenlange ventelister, men boligmarkedet ændrer sig i disse år, hvor konkurrencen er blevet større.

Analyseprojekt i gang

For at tilpasse boligsøgningen, opskrivning- og udlejningsprocessen til en verden, der bliver mere og mere digital, gennemfører Boligkontoret Danmark i 2024 et analyseprojekt, der skal give indsigt i, hvilke kommunikationskanaler vi skal satse på fremover for at sikre, at vi når ud til beboerne og de boligsøgende, der hvor de er.

i Boligselskabet DVB

Åbent hus i et af minibofællesskaberne

Københavns kollektivhus.

“At sikre udlejningen af vores medlemmers boliger er en af vores kerneopgaver og dermed også naturligt et område, vi følger tæt og hele tiden arbejder på at optimere og udvikle,” fortæller direktør for kunde- og foreningsudvikling Karina Lauridsen.

Selvbetjeningsløsninger skal styrke servicen

Et af de områder, som Boligkontoret Danmark særligt de seneste par år har kigget ind i, handler om selvbetjeningsløsninger. Muligheden for at de boligsøgende selv kan ændre ønsker på ventelisten, svare på boligtilbud, opsige bolig og så videre anses i dag for helt naturligt. Den efterspørgsel ønsker vi i Boligkontoret Danmark at imødekomme med løbende udvikling af nye selvbetjeningsløsninger. Online opsigelse er et af de nyeste eksempler herpå.

“Vi håber på, at vi ved at investere i disse digitale løsninger både tilgodeser forventningerne hos vores beboere og boligsøgende, og at løsningerne på sigt også frigiver tid og rum hos vores boligrådgivere til andre af de opgaver, der med tiden bliver mere komplekse. Det er nemlig ikke blevet nemmere at servicere en beboersammensætning, som på mange måder spænder bredt,” uddyber Karina Lauridsen.

Stor opmærksomhed på tomgang

At udlejning ikke altid er så ligetil, vidner tallene om: Antallet af ledige boliger samlet set for alle Boligkontoret Danmarks medlemmer steg i 2023 med 13 % i gennemsnit, mens antallet af nye boligsøgende, der skriver sig på venteliste hos medlemmerne, faldt med 3,5 % i forhold til året før.

Mette Abildgaard Melchiorsen er boligrådgiver på afdelingskontoret Fyn og kan godt mærke, at det nogle steder er blevet mere udfordrende at leje boligerne ud end tidligere. “Selv i en by som Odense oplever jeg at skulle sende ud i flere tilbudsrunder og endda helt tømme ventelisten, inden boligen lejes ud,” fortæller hun og fortsætter: “Det er oftest de boliger, som ikke er tidssvarende, ikke er særligt tilgængelige for eks. gangbesværede, eller hvor huslejen er høj i forhold til, hvad man ellers kan få i byen, der kan volde problemer.”

Hvis ventelisten tømmes, bliver de ledige boliger lagt på udlejningsportaler på nettet, hvilket gør, at det kun er et fåtal, der ender i reel tomgang. Men dette tal er stigende. “Det er en udvikling, vi har stor

opmærksomhed på, for tomgangstab har betydning for medlemmernes økonomi og dermed beboernes pengepung i sidste ende,” siger Karina Lauridsen.

Hun påpeger, at flere faktorer spiller ind: “Udover at vi har flere medlemmer beliggende i provinsen med varierende efterspørgsel, har flere store renoveringer med genhusningsbehov, den generelle opbremsning i nybyggeriet og inflationen spillet negativt ind på udviklingen i nye opskrivninger på medlemmernes ventelister, samtidig med at den øgede konkurrence på boligmarkedet også har sat sine spor.”

Ny type boligsøgende melder sin ankomst Den øgede konkurrence betyder, at de boligsøgende kan tillade sig at stille større krav til deres kommende hjem. “Den nye generation af boligsøgende er ikke vokset op med trygheden og værdien af i god tid at skrive sig på venteliste til en bolig. De er mere behovsstyrede og spontane og kommer ikke til at stå på venteliste i 10 år for – måske – at få en bolig, som de ikke engang selv har udpeget,” pointerer Karina Lauridsen.

Det bliver derfor kun vigtigere i fremtiden at understøtte og udvikle udlejningen, mener hun: “Vi kan ikke bare antage, at udlejning er at trykke på en knap, og så er den ledige bolig automatisk udlejet. Hos flere og flere medlemmer skal der mere til. Vi skal fortsat investere i kloge digitale løsninger, vi skal markedsføre vores boliger, sikre, at de er tidssvarende, og genoplive kendskabet til, hvad den almene boform kan tilbyde.”

“Den nye generation af boligsøgende er ikke vokset op med trygheden og værdien af i god tid at skrive sig på venteliste til en bolig”

Brandingstrategi har udvidet boligforeningens mindset

Et af de medlemmer, der har valgt at handle på den øgede konkurrence, er Bramming Boligforening. Her har de fulgt venteliste- og tomgangsstatistik tæt gennem flere år og mærket, at konkurrencen er blevet større. Derfor valgte de i 2023 at udarbejde en brandingstrategi i samarbejde med Boligkontoret Danmark.

Vi beboere i Bramming Boligforening ved godt, hvem Bramming Boligforening er, men vi var i tvivl om, hvorvidt andre også vidste det,” fortæller formand i Bramming Boligforening Bo Langendorff. Det blev startskuddet til en længere proces, der i 2023 udmundede i en strategi med mission, vision og fire værdier, der skal bruges til at styrke fortællingen om Bramming Boligforening.

“Vi var i bestyrelsen ret enige om, hvad det er, vi kan tilbyde kommende beboere. Men ved at vi har fået det skrevet ned, sikrer det, at vi har en ensartet fortælling, der gør det lettere for os at sætte mål for, hvor vi gerne vil hen,” siger Bo Langendorff.

Og målet er klart: Strategien og fortællingen skal fremtidssikre udlejningen i Bramming Boligforening.

Der skal mere til end en strategi

Men er alt så løst med en fortælling? Nej, siger Bo Langendorff: “Arbejdet med strategien har skabt større fokus på et helt andet område også – nemlig vores istandsættelse. Det er svært at udleje en bolig, der sidder fast i 1980’erne.”

Bramming Boligforening sørger derfor nu blandt andet for at få skiftet kontakter og armaturer, når en beboer fraflytter, og så bliver de brune døre malet hvide. “Det er tit små ting, der kan hæve lejemålets standard – og det er vigtigt, at tingene i hvert fald er fra dette årtusinde,” lyder det fra Bo Langendorff.

Ændret mindset i boligforeningen

Den nye strategi skal ikke kun bruges til at tiltrække nye beboere. Den har ændret bestyrelsens mindset til at tænke bredere:

‘Vi tænker meget mere på, hvordan vi kan gøre os attraktive hele vejen rundt. Derfor har vi nu tre fokusområder: 1 – Vores beboere skal forstå, hvor de bor, 2 – De boligsøgende skal vide, at Bramming Boligforening eksisterer og have lyst til at flytte ind hos os, og 3 – Lokalsamfundet skal vide, hvem vi er, og at vi arbejder for hele byen. Her er strategien en stor hjælp,“ slutter Bo Langendorff.

Den nye brandingstrategi skal styrke fortællingen om Bramming Boligforening udadtil, siger formand Bo Langendorff (t.v.).

Service- og ydelseskatalog på vej

Bedre overblik for medlemmerne og større ensartethed i opgave løsningen er formålet med det nye service- og ydelseskatalog, der bliver færdiggjort i 2024.

Tilbage i 1948 gik en række almene boligorganisationer sammen om at oprette et foreningsfællesskab, der skulle sikre en ordentlig boligadministration til en fornuftig pris – samtidig med at det skulle sikre tryghed i form af en høj kvalitet og driftssikkerhed i opgaveløsningen. Det er fundamentet for Boligkontoret Danmark, der i dag fungerer som en nonprofit administrator og konsulent for vores medlemsorganisationer landet over.

Siden da er der sket meget i samfundet, i den almene boligsektor, i Boligkontoret Danmark og hos vores medlemmer. Det betyder, at der er flere krav og facetter i det at drive en almen boligorganisation i dag, end da vi startede for mere end 75 år siden. Med disse løbende tilpasninger er der opstået et behov for at skabe et bedre overblik og en bedre gennemsigtighed i vores ydelser til medlemmerne.

Derfor har Boligkontoret Danmark arbejdet på et nyt service- og ydelseskatalog, der skal give et overblik over, hvad vi som administrationsselskab præcist leverer inden for alle de administrative, økonomiske og tekniske opgaver i tilknytning til både opførelse og drift af alment boligbyggeri.

Skal sikre landsdækkende kvalitetsstandard “Både eksisterende og nye medlemmer i foreningsfællesskabet får med kataloget et struktureret

Illustration: Rasmus Juul

Service- og ydelseskataloget tager udgangspunkt i, hvad

Boligkontoret Danmark i dag leverer.

De ydelser, der dækker dagligdagens behov, samles i BDK-pakken. Den består af vores basisydelser og tillægsydelser. Hertil kommer vores ekstraydelser, som det er muligt at vælge til og købe efter ønske.

Basisydelser er alle indeholdt i administrationsbidraget og dækker det brede behov for professionel boligadministration med økonomiske, administrative og tekniske ydelser hos vores medlemmer i dagligdagen.

Tillægsydelser er de ydelser, som ligger ud over administrationsbidraget, fordi de udløses af konkrete behov i forbindelse med f.eks. låneomlægning, bistand til ekstraordinære møder, ekstraordinære varslinger, forbrugsregnskaber, førstegangsudlejning m.v. Tillægsydelser aftales med medlemmet og opkræves særskilt.

Ekstraydelser er de ydelser, vi herudover har ‘på hylderne’, og som medlemmer kan vælge at tilkøbe efter ønske, f.eks. særlige indsatser, undersøgelser og analyser, juridisk assistance, byggeforretningsførelse, energistyring, genhusning og målrettede kurser m.m. Ekstraydelserne opkræves efter konkret aftale om leverance

Et sikkert digitalt fundament

I Boligkontoret Danmark har vi naturligvis fokus på den digitale udvikling og de mange muligheder, der konstant åbner sig. Men it-udviklingen stiller også større krav til den bagvedliggende motor. I 2023 har fokus derfor været på sikkerhed og optimering af vores it-drift.

Flere digitale udsendelser

I 2023 er der blandt andet blevet arbejdet hårdt på at få Boligkontoret Danmarks systemer til at håndtere digitale mødeindkaldelser til afdelingsmødet og udsendelse af digitale forbrugsregnskaber. Tiltag, der begge er ved at blive udrullet for beboere hos størstedelen af vores medlemmer.

Der er flere fordele ved de digitale udsendelser. Dels er der en miljømæssig besparelse ved papirløs kommunikation, og dels bliver leveringen hurtigere og mere effektiv. Den digitale form giver også mulighed for interaktion. I mødeindkaldelserne til afdelingsmødet følger der eksempelvis en video med, så beboeren kan blive klogere på, hvad afdelingsmødet handler om, og hvorfor det er en god idé at deltage.

Hackerangreb, sikkerhedsbrister og lækkede fortrolige oplysninger er desværre blevet et vilkår, som alle organisationer er nødt til at forholde sig til og gardere sig mod. Derfor er vi i Boligkontoret Danmark meget optagede af it-sikkerhed og optimering af den it-drift, vi alle er afhængige af i organisationen.

“Mens hackere kun behøver at ramme rigtigt én gang for at udnytte en it-sårbarhed, er vores ansvar som boligadministration at sikre, at vi rammer rigtigt hver eneste gang, når det kommer til at have et tilstrækkeligt sikkerhedsniveau. For os er der ikke plads til fejl, da konsekvenserne kan være langt mere end blot tekni-

ske problemer – virkningerne af et it-sikkerhedsbrud kan true vores troværdighed, beskyttelsen af vores beboeres data og endda vores omdømme og evne til at drive en boligadministration,” fortæller Martin Egebjærg, it-chef i Boligkontoret Danmark.

Det øgede fokus har allerede båret frugt i form af et markant styrket sikkerhedsniveau. I 2023 blev der foretaget fire sikkerhedsscanninger af Boligkontoret Danmarks firewall og generelle sikkerhedsniveau, og her ses der markante forbedringer over året, i takt med de indsatser it-afdelingen har iværksat. Der er dog stadig områder, der skal forbedres, og derfor står sikkerhed også højt på dagsordenen i 2024.

“Vi har udvidet vores scanninger til også at omhandle vores eksternt rettede applikationer, og så gør vi det dagligt frem for kvartalsmæssigt. Vi tilpasser løbende vores processer, så it-sikkerhed bliver sat i højsædet,” uddyber Martin Egebjærg.

Et kig i krystalkuglen

Det er svært at spå om fremtiden og særligt på itområdet, hvor udviklingen går ekstremt stærkt. En ting er dog sikkert, og det er, at datasikkerhed og databeskyttelse også vil være helt afgørende i fremtiden. Det taler desuden ind i Datatilsynets dagsorden om særligt fokus på almene boligorganisationer i 2024, fastslår Martin Egebjærg.

Et andet område, der næsten med sikkerhed vil komme til at fylde meget de kommende år, er kunstig intelligens (AI). Allerede nu indgår teknologien i vores dagligdag, og udviklingen går så stærkt, at det er svært at gisne om, hvordan det vil forandre vores hverdag og måder at arbejde på. Men teknologien er kommet for at blive og vil helt sikkert blive et centralt omdrejningspunkt, når Boligkontoret Danmarks digitaliseringsstrategi skal opdateres i 2025.

Fokus på stærke it-samarbejder

Boligkontoret Danmark er en attraktiv samarbejdspartner på it-området, og vi har gennem flere år vist, at vi kan levere en stabil it-drift og -service til en lang række boligselskaber uden for vores medlemsfællesskab. Samlet set leverer Boligkontoret Danmark it-drift for boligselskaber med godt og vel 70.000 boliger inklusiv vores medlemmer, og det giver en række fordele:

• Samarbejderne bidrager til, at Boligkontoret Danmark kan opretholde en stærk it-motor med vigtige specialiserede kompetencer tilknyttet. På den måde er vi både i stand til at levere en stabil drift og en rigtig god service på it-området.

• De etablerede samarbejder på tværs af branchen styrker den digitale udvikling. Derfor sidder vi eks. med i et større it-udviklingsfællesskab, hvor vi sammen med DAB, fsb, Boligselskabet Sjælland og Civica samarbejder om udvikling af nye it-løsninger og digitaliseringsprojekter. Ideen er, at vi i samlet flok kan stå stærkere i udviklingen med eksterne leverandører.

Digitale værktøjer på vej

Det såkaldte “reglementsmodul” er i skrivende stund ved at blive udrullet. Det er et digitalt værktøj, der skal sikre opdaterede reglementer som husordener, vedligeholdelsesreglementer osv. for alle boligafdelinger. Alt sammen med det formål at gøre de ofte lange reglementer lettere at orientere sig i, lettere at opdatere ved ændringer og ikke mindst sikre, at den gældende lovgivning på området er overholdt.

I 2023 og 2024 blev der også arbejdet på det digitale værktøj “Kend dit medlem”, der groft sagt er en digital vidensbank om hvert medlem i Boligkontoret Danmark. Dels så viden ikke går tabt, hvis en medarbejder stopper, men også så der opretholdes et højt vidensniveau til gavn for medlemmernes serviceoplevelse.

“Vores ansvar er at sikre, at vi rammer rigtigt hver eneste gang med vores sikkerhedsniveau”

Martin Egebjærg, it-chef i Boligkontoret Danmark

Fornyet fokus på råderet

I 2024 sætter Boligkontoret Danmark fornyet fokus på råderet. Opdaterede forretningsgange skal sikre bedre overensstemmelse med den kommunale tilsynspraksis.

Den kollektive råderet er de seneste år blevet anvendt i mange boligafdelinger blandt Boligkontoret Danmarks medlemmer. Det har ført til moderniseringer og nye installationer i boligerne, hvilket har løftet standarden og gjort det muligt for beboerne at sætte deres eget præg på deres hjem.

Tilsynspraksis hos kommunerne

For at benytte sig af den kollektive råderet kræves det, at afdelingsmødet har truffet beslutning om råderettens omfang og størrelse i den enkelte boligafdeling. “Ofte er disse beslutninger truffet for mange år siden, og vi har derfor fundet det nødvendigt, at alle medlemmer får genbehandlet den kollektive råderet på afdelingsmøderne og derigennem sikre opdaterede beslutninger,” siger regionsdirektør for øst i Boligkontoret Danmark Tonny Bjørn.

Indenfor de seneste år er der tilsynskommuner, som har set nærmere på anvendt praksis, og hvor de kommunale godkendelser af beslutninger vedrørende den kollektive råderet forudsætter en mere præcis opdeling i en vedligeholdelsesdel og en forbedringsdel. Eksempelvis efterspørges det flere steder ved køkkenudskiftninger, at tilsynet kan se, hvorledes boligorganisationen vurderer afdelingens nuværende køkkener, før beslutningen kan godkendes.

Boligkontoret

Danmark har genbesøgt forretningsgangen for håndtering af råderet, fortæller regionsdirektør for øst Tonny Bjørn.

Vurderingssyn skal hjælpe beboere og boligafdelinger

For at imødekomme tilsynskommunernes praksis har Boligkontoret Danmark derfor opdateret forretningsgangen for håndtering af sager om råderet. En del af den nye tilgang er indførelsen af et vurderingssyn, som skal sikre, at boligafdelingens vedligeholdelsesandel bliver vurderet, før en sag om råderet iværksættes. “Dette vil også give beboerne mulighed for at få råd og vejledning omkring mulige løsninger, som måske kan bevare dele af det eksisterende inventar for at spare på ressourcerne og holde huslejen nede,” forklarer Tonny Bjørn.

Vurderingssynet foretages af det lokale driftspersonale, inden den konkrete sag beregnes og sættes i gang. Boligkontoret Danmark understøtter processen med et værktøj, undervisning og sparring.

Til lokal behandling i 2024

I løbet af 2024 vil de nye opmærksomhedspunkter i forbindelse med den kollektive råderet komme til behandling på et organisationsbestyrelsesmøde hos Boligkontoret Danmarks medlemmer. Herefter vil beslutningsgrundlaget for den kollektive råderet i de enkelte afdelinger skulle opdateres på de ordinære afdelingsmøder, hvor det er relevant.

Sammen skaber vi en arbejdsdag i balance

Fokustid samt nye grundregler for interne møder og e-mails skal skabe en bedre balance mellem tid og opgaver i Boligkontoret Danmark. Tiltagene er samtidig med til at sikre rammerne for nærværende service og kompetent opgaveløsning for medlemmerne.

I rigtig mange danske virksomheder har fravær på grund af udbrændthed og egentlige stresssygemeldinger været støt stigende henover de senere år. Ifølge Det Nationale Forskningscenter for Arbejdsmiljø (NFA) løber udgifterne til sygemeldte medarbejdere og tabt produktivitet op i et tocifret antal milliarder årligt. Dårlig trivsel og stress er derfor noget, som enhver arbejdsplads skal forholde sig til.

“Direktionsgruppen og jeg har det som erklæret mål at arbejde for et godt, trygt og sundt arbejdsmiljø med høj trivsel blandt vores godt 220 medarbejdere i administrationen. For lige præcis det gode arbejdsmiljø er helt essentielt for at kunne levere nærværende service og opgaveløsning i høj kvalitet til vores medlemmer,” siger administrerende direktør Lars Lehmann.

Med afsæt i forskning og erfaringer fra en række andre visionære virksomheder blev tiltagene

‘Arbejdsdag i balance’ rullet ud 1. december 2023. En prøveperiode kører til og med oktober 2024, hvorefter indsatsen evalueres.

Det sker med bestyrelsens fulde opbakning, fortæller formand for Boligkontoret Danmark Klaus Bentzen: “Bestyrelsen og jeg har bakket op om tiltaget og har hele tiden kunnet se behovet og fornuften i

at tænke arbejdsdagen anderledes.

Vi har haft gode dialoger med direktionen om, hvordan den nye måde at arbejde på kan implementeres, samtidig med at der bevares et godt samarbejde mellem beboerdemokrater og medarbejdere til gavn for vores beboere.”

Tid til fordybelse

Et af tiltagene er indførelsen af fokustid. Det betyder, at der fire gange om ugen er halvanden times uforstyrret fordybelsestid. I de i alt seks ugentlige timer skal der være ro i kontorlokalerne, og der må ikke sendes e-mails til kolleger i organisationen i den periode.

Færre e-mails og bedre møder

Et andet initiativ er en række klare grundregler for brugen af e-mails. Formålet er at reducere antallet af e-mails og forbedre kvaliteten af dem, som sendes. Grundreglerne betyder samtidig, at der ikke sendes e-mails til kolleger, beboerdemokrater, beboere og andre samarbejdspartnere mellem kl. 19 og 07 på hverdage samt i weekenden. Selvfølgelig er medarbejderne stadig tilgængelige i tilfælde af specifikke kriser eller nødsituationer, der kræver øjeblikkelig handling og håndtering.

Årsberetning 2023/24

Jon Fernst Backe, boligrådgiver, afdelingskontoret Helsingør

“De nye grundregler, hvor der ikke sendes mails efter kl. 19 og heller ikke i weekenden, har skabt et mindre forventningspres og en større frihed. Jeg holder fri, når jeg har fri, og mine weekender er simpelthen blevet bedre. Det skaber en ro at vide, at der ikke kommer nye e-mails efter kl. 19, medmindre der måtte opstå en helt særlig situation. Jeg glæder mig til, at tiltagene i ‘Arbejdsdag i balance’ kommer helt ind under huden som den nye vane.”

Jette Schøitt, juridisk assistent, Havneholmen

“Jeg trives virkelig godt med fokustid. Jeg elsker roen både i min afdeling, men også at hele etagen er stille, når der er fokustid om formiddagen.

Jeg er faktisk overrasket over, hvor meget det påvirker mig positivt. Det kræver planlægning, men det har jeg hurtigt fundet en rytme i, og jeg oplever, at jeg kan arbejde mere effektivt i fokustiden.”

Samtidig er der med ‘Arbejdsdag i balance’ sat ekstra fokus på interne møder i Boligkontoret Danmark. Her er der opsat en række grundregler, der danner ramme for både effektive, indholdsrige og værdiskabende møder mellem ansatte i Boligkontoret Danmark.

Lars Lehmann er opmærksom på, at det er krævende og tager tid at ændre og tillære sig nye vaner. Det var derfor forventeligt, at tiltagene både vækker glæde og skepsis blandt medarbejderne. En midtvejsevaluering af ‘Arbejdsdag i balance’, der blev gennemført i februar 2024, viste, at et stort flertal af medarbejderne oplever tiltagene som positive.

Der er desuden nedsat et ‘balancepanel’ bestående af medarbejdere fra forskellige funktioner i Boligkontoret Danmark. I løbet af testperioden skal medlemmerne af panelet mødes to gange og bidrage med deres erfaringer med ‘Arbejdsdag i balance’, mens den samlede ledergruppe løbende hver måned drøfter og evaluerer tiltagene.

Adm. direktør Lars Lehmann præsenterer ‘Arbejdsdag i balance’ på Boligkontoret Danmarks årlige personalekonference i oktober 2023.

Illustration: Rasmus Juul

Tre af Boligkontoret Danmarks afdelingskontorer fik ny forretningsfører pr. 1. januar 2024

Afdelingskontoret Holte

Christian Fries er ny forretningsfører på afdelingskontoret i Holte. Han er et velkendt ansigt i Boligkontoret Danmark, da han kommer fra samme stilling på afdelingskontoret Allerød/Hillerød. Christian Fries har 15 års erfaring fra den almene sektor, blandt andet som kundechef i KAB og regionsdirektør hos Domea og de seneste fire år i Boligkontoret Danmark.

Afdelingskontoret Allerød/Hillerød

I stedet for Christian Fries er Michael Egelund ny forretningsfører på afdelingskontoret Allerød/ Hillerød. Michael Egelund har en lang erfaring fra den almene boligsektor i forskellige roller, blandt andet som driftsleder og driftschef.

Afdelingskontoret

Silkeborg

Den nye forretningsfører på afdelingskontoret i

Silkeborg er Emil Bryhn Kjenseth, der tidligere har været ansat på samme kontor i to år som driftschef. Emil Bryhn Kjenseth har en baggrund fra finanssektoren kombineret med en uddannelse som bygningskonstruktør og har erfaring fra både den private og almene udlejningssektor.

Personaleomsætning

Personaleomsætningen er steget i 2023.

Samlet personaleomsætning

Trivsel og personale Sygefravær

Har valgt at gå på efterløn eller pension

Har selv sagt op Er blevet opsagt

Sygefraværet er steget i 2023, men ligger fortsat på et lavt niveau. Tallene dækker dage i gennemsnit pr. medarbejder.

Alm. sygdom

Sygdom inkl. langtidssygdom

Medarbejdere

Der har i 2023 været i alt 216 fastansatte svarende til 211 fuldtidsansatte.

I Boligkontoret Danmark er:

For femte år i træk er Boligkontoret Danmark blevet Great Place to Work© certificeret. For at opnå certificeringen skal virksomheden opnå et gennemsnit på minimum 70 % i hver af fem givne svarmuligheder i trivselsundersøgelsen. For 2023 har Boligkontoret Danmark opnået et samlet gennemsnit på 77 % (i 2022 var tallet 78 %).

På spørgsmålet “Alt taget i betragtning mener jeg, at det er et rigtig godt sted at arbejde”, svarer 84 % “Næsten altid sandt” eller “Ofte sandt”.

Besvarelserne danner et vigtigt grundlag for drøftelserne om, hvordan Boligkontoret Danmark fortsat kan udvikles som en attraktiv arbejdsplads, ligesom der bliver udviklet lokale handlingsplaner med konkrete tiltag, der skal styrke trivsel og engagement i hverdagen.

Top 5 højeste score

Det er et fysisk sikkert sted at arbejde

Medarbejderne bliver behandlet retfærdigt uanset seksuel orientering

Medarbejderne bliver behandlet retfærdigt uanset etnisk oprindelse

Medarbejderne udviser omsorg for hinanden

Medarbejderne bliver behandlet retfærdigt uanset køn

Top 5 med plads til forbedring

Jeg bliver tilbudt faglige udviklingsmuligheder

Vores medarbejdergoder er attraktive

Ledelsen er god til at fordele opgaver og koordinere medarbejderressourcerne

Som medarbejdere får vi en rimelig løn for det arbejde, vi udfører

Forfremmelser går til dem, der fortjener det mest

International anerkendelse

Boligkontoret

Danmark kom i 2023 med på The Legal 500's liste, der huser de bedste advokater på internationalt niveau. Udvælgelsen skete på baggrund af måneders research fra teamet bag The Legal 500 og er en stor anerkendelse af det arbejde, som vores juridiske afdeling sammen med resten af organisationen hver dag leverer for at hjælpe beboere, beboerdemokrater og medarbejdere med juridiske problemstillinger.

Boligkontoret Danmarks lokale forankring

Afdelingskontoret Thisted

Antal boligselskaber: 1 Antal boligafdelinger: 19 Antal boliger: 1.319

Udlejning af boliger i Thisted Kommune.

Afdelingskontoret Silkeborg

Lokalkontoret Grenaa

Antal boligselskaber inkl. eksterne: 5

Antal boligafdelinger: 96

Antal boliger: 2.891

Udlejning af boliger i følgende kommuner: Aarhus, Favrskov, Hedensted, Horsens, Ikast-Brande, Norddjurs, Samsø, Silkeborg og Skanderborg.

Afdelingskontoret Ribe

Lokalkontoret Kolding

Lokalkontoret Holsted

Lokalkontoret Bramming Lokalkontoret Esbjerg

Antal boligselskaber inkl. eksterne: 18 Antal boligafdelinger: 172 Antal boliger: 5.954

Udlejning af boliger i følgende kommuner: Aabenraa, Esbjerg, Haderslev, Ikast-Brande, Kolding, Sønderborg, Tønder og Vejen.

Boligselskabet Sct. Jørgen

Antal boligselskaber inkl. eksterne: 5

Antal boligafdelinger: 146

Antal boliger: 6.128

Udlejning af boliger i følgende kommuner: Favrskov, Silkeborg, Skive og Viborg.

Byg Vest & IT-support Viborg

Afdelingskontoret Holte

Antal boligselskaber inkl. eksterne: 36

Antal boligafdelinger: 134

Antal boliger: 6.675

Udlejning af boliger i følgende kommuner: Albertslund, Allerød, Bornholm, Dragør, Fredensborg, Furesø, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Greve, Halsnæs, Herlev, Hillerød, Hvidovre, København, Køge, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal og Rødovre.

Afdelingskontoret Allerød/Hillerød

Antal boligselskaber inkl. eksterne: 14

Antal boligafdelinger: 73

Antal boliger: 3.991

Udlejning af boliger i følgende kommuner: Allerød, Furesø, Gribskov, Egedal, Halsnæs og Hillerød.

Afdelingskontoret Helsingør

Antal boligselskaber inkl. eksterne: 6

Antal boligafdelinger: 46

Antal boliger: 3.409

Udlejning af boliger i følgende kommuner: Fredensborg, Helsingør, Hillerød og Hørsholm.

Hovedkontoret Havneholmen

Afdelingskontoret Sakskøbing

Lokalkontoret Faxe

Lokalkontoret Nakskov

Antal boligselskaber inkl. eksterne: 11

Antal boligafdelinger: 63

Antal boliger: 2.533

Udlejning af boliger i følgende kommuner: Faxe, Guldborgsund, Lolland, Næstved og Stevns.

Afdelingskontoret Fyn

Antal boligselskaber inkl. eksterne: 15

Antal boligafdelinger: 131

Antal boliger: 4.002

Udlejning af boliger i følgende kommuner: Assens, FaaborgMidtfyn, Kerteminde, Langeland, Middelfart, Nordfyns, Nyborg, Odense og Svendborg.

Afdelingskontoret Maribo

Antal boligselskaber inkl. eksterne: 1

Antal boligafdelinger: 33

Antal boliger: 1.155

Udlejning af boliger i Guldborgsund og Lolland kommuner.

Boligkontoret Danmarks medlemmer

Andelsboligforeningen

Hørsholm-Kokkedal

Formand: Marianne Lundberg

Andelsboligforeningen Lundegaard

Formand: Leif Bo Hansen

Andelsboligforeningen Røntofte

Formand: Erik Grønning

Andelsboligforeningen Samvirke

Formand: Charlotte Christensen

AOC Engholms Boliger

Formand: Steen Viby

Bevtoft Boligselskab

Formand: Kaj Jan Larsen

Bogense Boligforening

Formand: Klaus Bentzen

Boligforeningen

Faaborg-Midtfyn

Formand: Karina Rasmussen

Boligforeningen Fyn-Bo

Formand: Ole Skovsbøll

Boligforeningen Lillebælt

Formand: Alex Gren

Boligforeningen Lolland

Formand: Lars Olsen

Boligforeningen Ringbo

Formand: Jesper Kidmose

Boligselskabet Birkebo

Formand: Bent Nielsen

Boligselskabet Borgerbo, Humlebæk

Formand: Christian Elsrud

Boligselskabet BSB Søllerød

Formand: Søs Nygaard

Boligselskabet DVB, København

Formand: Susanne Henriksen

Boligselskabet Hareskovgård

Formand: Sarah Baagø Juhl

Boligselskabet Kolding Formand: Bjarne Olesen

Boligselskabet Kongeåen

Formand: Rikke Bruun Julius

Boligselskabet Nordkysten Formand: Palle Wørmann

Boligselskabet Nordsjælland

Formand: Lena Andersen

Boligselskabet Rådhusdammen

Formand: Jan Grzona

Boligselskabet Sandbjerghuse

Formand: Søren Bengtson

Boligselskabet Sct. Jørgen

Formand: Johannes Stensgaard

Boligselskabet Sognefogedvænget

Formand: Allan Jørgensen

Boligselskabet Strandparken Dragør Formand: Søren Keldorff

Boligselskabet Sæbjørnshuse i Gladsaxe

Formand: Nicolai Bangsbo Wammen

Boligselskabet VENBO

Formand: Niels Holst Kjærsgård

Bramming Boligforening Formand: Bo Langendorff

Brande Boligforening

Formand: Poul Le Clausen

Den Selvejende Almene Plejeboliginst. Lions Park Søllerød

Den Selvejende Byggevirksomhed for Herfølge

Formand: Morten Kjær Carstensen

DVB Parken

Formand: Lis Schou

DVB Syd

Formand: Jonna Holm

Engparken, Dragør Boligforening

Formand: Camilla Neel Corneliussen

Faxe og Hylleholt Boligforening

Formand: Evy Omel Nielsen

Faxe Ældreboligselskab

Formand: Inger Andersen

FlexBo Sjælland

Formand: Tonny Ploug

Foreningen for Alderdomsfriboligers Byggeselskab s.m.b.a.

Formand: Erik Wiborg-Nissen

Frydenhøjparken

Formand: Annette Waldorf

Funktionærernes

Boligselskab i Lyngby

Formand: Niels Mann Nielsen

Funktionærernes

Boligselskab i Rødovre

Formand: Søren Houlby

Gl. Holte Boligselskab

Formand: Claus Jørn Hjorting

Gram Boligforening

Formand: Jytte Asmussen

Grenaa Andelsboligforening

Formand: Uffe Bech

Halsnæs Boligselskab

Formand: Poul Warrer

Hareskov-Værløse

Andelsboligforening

Formand: Kurt B. Petersen

Hejrevangens Boligselskab

Formand: Mette Hartig

Hillerød almennyttige

Boligselskab

Formand: Anie Plovgaard Frederiksen

Holsted Boligforening

Formand: Else Tegllund Slot

Køge Lejerforenings

Boligselskab

Formand: Poul

Skræddergaard

Lillerød Boligforening

Formand: vakant

Lynge-Uggeløse

Boligforening

Formand: Jette Schneider

Marienlyst Boligselskab

Formand: Poul Vinding

Midtjysk Boligselskab

Formand: Bjarne Almind

Johansen

Nakskov Almene

Boligselskab

Formand: Michael Demsitz

Ribe Boligforening

Formand: Nis Peter Heinsen

Ringe Boligselskab

Formand: Gerhard Toft

Haurum

Sakskøbing Boligselskab

Formand: Lene Rørholt

Samsø Boligselskab

Formand: Lone Fog

Sct. Georgs Parken

Formand: Ole Kyvsgaard

Statsbanepersonalets

Andels-Boligforening

Formand: Stefan Schufri

Meyer

Søllerød almene

Boligselskab

Formand: Pia Rosholm

Thisted Bolig

Formand: Lilly Thorsen

Villabyernes Boligselskab i Gentofte

Formand: Kim Mårtensson

Denne opgørelse er pr. 22. april 2024.

Organisationsdiagram

Indkøb IT

i Økonomi og regnskab

Sakskøbing

Ma ribo

Allerød/ Hillerød Holte

Helsingør

HR

Boligselskaber

Fyn

Grøn omstilling

Ribe

Silkeborg

Thisted

Boligkontoret Danmarks afdelingskontorer

Direkt ionsog foreningssekretariat

Jura

Driftssekretariat

Boligsociale indsatser

Byggeri

Bestyrelsen

Klaus Bentzen (formand) Bogense Boligforening

Lene Rørholt Sakskøbing Boligselskab

Bent Nielsen Boligselskabet Birkebo

Lasse Lindquist Boligselskabet Hareskovgård

Marianne Lundberg (næstformand)

Andelsboligforeningen Hørsholm-Kokkedal

Søren Keldorff Boligselskabet Strandparken

Torben Larsen Midtjysk Boligselskab

Nis Peter Heinsen Ribe Boligforening

Direktionen

Lars Lehmann Administrerende direktør

Pia Nielsen Viceadministrerende direktør

Læs mere om Boligkontoret Danmarks bestyrelse, lokalråd og forskellige udvalg på www.bdk.dk

Lars Andreassen Boligselskabet Nordkysten

Lilly Thorsen Thisted Bolig

Bo Langendorff Bramming Boligforening

Henrik From Jørgensen Valgt af medarbejderne

Se under: Om Boligkontoret Danmark/Hvem er vi

Johannes Stensgaard Boligselskabet Sct. Jørgen

Lena Andersen Boligselskabet Nordsjælland

Susanne Henriksen Boligselskabet DVB, København

Yousef Ayad Valgt af medarbejderne

Vakant

Boligkontoret Danmark er en profitfri almen boligadministration dannet tilbage i 1948 som et ægteskab mellem små boligselskaber, der i fællesskab ikke bare kunne få en ordentlig administration til en ordentlig pris, men også trygheden ved høj kvalitet og driftssikkerhed.

Hos os:

• bibeholder medlemmerne deres selvstændighed og identitet.

• styrkes medlemmerne ved at have et stort og kompetent landsdækkende boligadministrationsselskab i ryggen, som samtidig er til stede lokalt.

• indgår medlemmerne i et stærkt og dynamisk foreningsbaseret fællesskab, hvor alle uanset størrelse bliver hørt og har indflydelse.

• har vi styr på basisadministrationen, samtidig med at vi hele tiden udvikler og forbedrer servicen til glæde for vores boligsøgende, beboere og beboerdemokrater.

• tager vi samfundsansvar ved at påvirke og sætte de almene boliger højt på den lokalpolitiske og landspolitiske dagsorden.

Nærvær

Fællesskab

Mangfoldighed

Engagement

Ordentlighed