5 minute read
Marktgericht bouwen is pure noodzaak
De Amsterdamse woningmarkt kent een historisch klein aanbod in combinatie met een hele grote vraag. Dat is een onevenwichtige situatie. Business Amsterdam spreekt met drie professionals in deze markt: Jerry Wijnen, NVM makelaar taxateur bij MAR. J. HEULE – vastgoedexperts, Sander Siegersma, register-makelaar en -taxateur bij KRK Makelaars en Joost van de Weg, projectontwikkelaar bij BuildingForLife.
Advertisement
SANDER SIEGERSMA JERRY WIJNEN JOOST VAN DE WEG
VEEL VRAAG, WEINIG AANBOD
Op de Amsterdamse woningmarkt is een vraag naar 64.000 koopwoningen, terwijl het aanbod 2.500 koopwoningen is, slechts een fractie van deze vraag. Daarnaast is de hypotheekrente historisch laag en de bouwproductie blijft achter, mede door lange procedures. Deze marktomstandigheden leiden tot een ongekende prijsontwikkeling, waardoor het met name voor starters heel moeilijk is een woning te huren of kopen in Amsterdam.
DISBALANS
De opbouw van de Amsterdamse woningmarkt is ook nog eens in disbalans. Amsterdam heeft op zich meer dan voldoende sociale woningen, te weinig woningen in het middensegment en voldoende capaciteit in de vrije sector. De bouwprogramma’s van de gemeente Amsterdam zijn niet in lijn met de behoefte aan woningen in het middensegment, uitgaande van de 40-40-20 regel (40% sociale woningen, 40% middensegment, 20% vrije sector). De doorstroming van de sociale sector naar het middensegment vindt onvoldoende plaats, waardoor de markt volledig op slot komt te zitten.
MIDDEN SEGMENT ONTWIKKELEN
Om de woningmarkt weer goed te laten functioneren zijn verschillende maatregelen denkbaar. Wijnen: ‘De invoering van een inkomenstoets, waardoor bewoners van sociale woningen met te hoge salarissen gestimuleerd worden te verhuizen naar een woning in het middensegment, kan de doorstroming van het sociale- naar het middensegment bevorderen. Deze toets kan ook verder worden aangevuld met een voorkeursbehandeling voor deze bewoners om te verhuizen naar een huur- of koopwoning in het middensegment.’ Maar, dan moeten deze woningen wel beschikbaar zijn. Om de doorstroom van de sociale sector naar het middensegment effectief te laten zijn moet er meer gebouwd worden in dit middensegment. De gemeente Amsterdam doet er dus verstandig aan om toe te staan de 40-40-20 bouw mix te veranderen ten faveure van het middensegment.
Voorts bestaat een trend van oplopende bouwkosten, waardoor het voor projectontwikkelaars en bouwondernemingen moeilijker wordt om rendabel te ondernemen. Dit kan ertoe leiden dat er minder wordt ingeschreven op tenders van bouwprojecten, die de gemeente Amsterdam uitschrijft. Om deze situatie te doorbreken lijkt het verstandig om de koopsegmenten in deze tenders groter te maken, waardoor het voor projectontwikkelaars en bouwbedrijven weer rendabel wordt op deze tenders in te schrijven. Als dit niet gebeurt dan komt het hele systeem tot stilstand. Daarnaast is actieve samenwerking tussen de spelers op de woningbouwmarkt en de gemeente Amsterdam noodzakelijk om deze markt weer in beweging te krijgen. De aanwezige investeringscapaciteit vraagt erom benut te worden.
OPKOOPBESCHERMING
Siegersma: ‘Om meer woningen voor starters beschikbaar te krijgen gaat per 1 april 2022 een opkoopbeschermingsregeling in werking. De gemeente Amsterdam stelt dat woningen primair bedoeld zijn om in te wonen en niet om aan te verdienen via grootschalige opkoop. Door het invoeren van een zelfwoonplicht (voor woningen tot € 512.000 WOZ waarde) wil de gemeente Amsterdam een stokje steken voor het opkopen van huizen door grotere beleggers.’ Naar het inzicht van de makelaars Siegersma en Wijnen zal deze opkoopbescherming niet veel uithalen. Deze publieke interventie zal haar doel missen, omdat slechts 5% van particulieren onroerend goedkopen om te beleggen. Daarnaast worden woningen tot € 512.000 überhaupt niet door grote beleggers opgekocht vanwege de beperkte mogelijkheden tot het maken van rendement. Deze maatregel lijkt dan ook symboolpolitiek.
PRIJSONTWIKKELING
Volgens Wijnen en Siegersma zullen de prijzen van onroerend goed in de komende jaren nog wel stijgen, maar wel gaan afvlakken. Deze trend zal nog voortduren zolang de rente nog zo laag is en het aanbod schaars is. Door de mogelijk hogere rente en inflatie zal deze stijging wel minder hard gaan.
ANDERS BOUWEN EN ONTWIKKELEN
Projectontwikkelaar Van de Weg: ‘Naast het doelgericht bouwen zijn er ook nog andere methoden om het middensegment te versterken, namelijk anders te bouwen door woningen innovatiever te ontwerpen, bijvoorbeeld door het delen van collectieve voorzieningen voor starters, zoals keukens, wasruimtes en tuinen. Daardoor zullen deze woningen kleiner kunnen worden gebouwd en kunnen er meer woningen op dezelfde oppervlakte worden gerealiseerd.’ ’Daarnaast geeft de gemeente Amsterdam veel aandacht aan verduurzaming en de kwaliteit van wijken en de openbare ruimte. De kwaliteit en de diversiteit van de architectuur wordt goed bewaakt en afgestemd op de behoefte van de bewoners. Er wordt circulair gebouwd, bijvoorbeeld door veel houtbouw toe te passen. De effectiviteit van energie wordt geoptimaliseerd door warmtepompen te installeren en regenwater wordt beter gebruikt onder andere door groenvoorziening op daken toe te passen. Een en ander leidt ertoe dat de stad mooier wordt.’
LANDELIJKE OVERHEID
Tenslotte kan de landelijke overheid bijdragen aan het verminderen van de woningachterstand door de inkomenstoets van bewoners van sociale huurwoningen te faciliteren, door het vergunningenproces korter te maken en het beter begeleiden van bouwprocessen door bv. bouwstimuleringsteams - vliegende brigades van bouw professionals --p die gemeenten kunnen bijstaan om grote bouwprojecten sneller te realiseren. Overigens heeft de gemeente Amsterdam de beschikking over deskundige ambtenaren die doorgaans professioneel met projectontwikkelaars en bouwondernemingen samenwerken, maar het kan nog wel sneller.
Kortom: meer en anders bouwen in het middensegment, snellere
procedures en vermijd symboolpolitiek. ‹
MAR. J. HEULE - experts in vastgoed - is een full service makelaardij: alles in één hand. De onroerend goed specialisten van Mar. J. Heule Makelaardij zijn stuk voor stuk uitstekend opgeleide en ervaren makelaars. Zij kennen de particuliere en bedrijfsmarkt als geen ander. Onze kennis staat borg voor een professionele afhandeling van uw onroerendgoedtransactie. En dat al sinds 1977 (opgericht door ing. Mar. J. Heule). Wij zijn een makelaarskantoor dat beschikt over vakkennis, voldoende marketingmiddelen, een uitgebreid netwerk, integriteit, ruime ervaring en gedreven en professionele medewerkers. Wij hebben specialisten in huis op het gebied van exclusief onroerend goed, beheer, huur- en verhuur, bedrijf onroerend goed, beleggingen en taxaties..
www.heulemakelaars.nl
KRK Makelaars is vanuit vijf vestigingen in Noord-Holland actief als makelaar, commercieel vastgoed taxateur, vastgoedbeheerder en financieel adviseur op het gebied van financieringen en verzekeringen. 100 jaar na de oprichting groeit het bedrijf nog steeds door haar hoogwaardige kennis en brede ervaring in verschillende vastgoedmarkten. Elke dag opnieuw onderscheiden de mensen achter KRK zich door hun betrokkenheid, persoonlijke aanpak en unieke (landelijke) netwerk. Als onderdeel van samenwerkingsverband Dynamis behoort KRK tot een van de marktleiders in haar vakgebied. Ons netwerk, uw voordeel. www.krk.nl
BuildingForLife ontwikkelt vastgoedprojecten met bezieling. Deze bezieling staat voor de verantwoording nemen om goede gebouwen te ontwikkelen. Gebouwen waar gebruikers optimaal kunnen wonen, werken en ontspannen. Onze focus is in een vroeg stadium de gebruikers maximaal te doorgronden. Wij hebben daarnaast goede ideeën en willen alleen maar kwaliteit maken. Dat doen we samen met onze zorgvuldig gekozen partners. Dit bepaalt voor een groot deel het succes van onze projecten.
