Condições de validade das normas condominiais

O art. 1.333 do Código Civil estabelece que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

A convenção é a manifestação concreta da autonomia privada, visto que possibilita aos condôminos autorregularem seus interesses.

O referido documento possui função normativa, pois estabelece normas e obrigações entre as partes envolvidas; compositiva, visto que delibera formas de solução de conflitos visando ao equilíbrio nas relações sociais; repressora, tendo em vista que estabelece punições para os condôminos que não cumprem com suas obrigações perante o condomínio e apresenta comportamento incompatível com o ambiente condominial.

Contudo, a autonomia da convenção não é irrestrita, sendo limitada por normas públicas cogentes, só podendo ser convencionado aquilo que não contrarie os dispositivos estabelecidos pelo ordenamento pátrio jurídico, de modo que qualquer artigo que contrarie Lei Federal, Estadual e/ ou Municipal será considerado nulo de pleno direito. A convenção do condomínio é inferior hierarquicamente às

Leis e a Constituição Federal. Assim, possui eficácia limitada no tempo, até que alguma lei a modifique ou a revogue, aplicando-se o artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil que assim dispõe: “não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue”. As convenções aprovadas sob a égide da Lei nº. 4.591/64, anteriores à vigência do Código Civil (Lei 10.406/2002) continuam vigentes. Todavia, caso haja conflito com os dispositivos do Código, prevalecerão os dispositivos da norma supramencionada. Assim, recomenda-se a atualização do instrumento normativo do condomínio sempre que uma lei hierarquicamente superior que regule a matéria entre em vigor. Por fim, cabe destacar que para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deve ser registrada em cartório de imóveis, na forma prevista no artigo 1.333, parágrafo único do Código Civil, quando passa a ter efeito erga omnes, ou seja, pessoas estranhas ao condomínio, também ficam sujeitas aos dispositivos da convenção, não podendo desrespeitar, por exemplo, as regras de utilização das áreas comuns e de acesso ao prédio, podendo ser penalizadas, inclusive, com multa pecuniária e responder pela sua conduta inadequada dentro do ambiente condominial.•