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ANNO II - N° 27
25/09/2012
Periodico di informazioni immobiliari EDITORE: Green Comm Services S.R.L. SEDE LEGALE - CAGLIARI - Via Giotto, 5 DIRETTORE RESPONSABILE: Guido Garau g.garau@cagliaripad.it
Redazionali ►Le locazioni degli immobili
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PROGETTO GRAFICO E IMPAGINAZIONE Cesare Giombetti cesare.giombetti@greencommservices.it REDAZIONE: CAGLIARI - L.go Carlo Felice, 18 Tel. 070.33.21.559 - Cell. 366.43.76.649 www.cagliaripad.it vendesi@greencommservices.it.it Autorizzazione Tribunale di Cagliari 19/11 del 21 Ottobre 2011 STAMPA GRAFICHE GHIANI SS 131 km 17.450 - Monastir (CA) - Tel. 070/9165222
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24 38 36 24 24 LE LOCAZIONI DEGLI IMMOBILI 43
La legge 431/98 del 9 dicembre 1998, ha riformato la disciplina delle locazioni ad uso abitativo, abolendo il vecchio regime previsto dalla legge n. 392 del 27 luglio 1978 meglio conosciuto col nome di equocanone, che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito. Ma non tutti sanno esattamente gli effetti che essa ha prodotto. Vediamo di approfondire la materia. In cosa consiste essenzialmente questa riforma sulle locazioni ad uso abitativo? Consiste nel fatto che grazie a questa riforma si può scegliere, in base alle proprie esigenze, tra le varie tipologie di contratti di locazione oggi in vigore, quali: - contratti a “canone libero”, in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione. L’unico obbligo da rispettare è la durata minima del contratto di 4 anni + 4 di rinnovo obbligatorio, tranne casi particolari; - contratti “ a canone concordato” per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad alta “densità abitativa” in cui il canone di locazione non è stabilito liberamente dalle parti, ma in base a degli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e proprietari,. La durata della locazione è di 3 anni + 2 di rinnovo automatico, tranne casi particolari. Rientrano tra questo tipo di contratto anche quelli per studenti fuori sede e quelli di natura transitoria; - contratti per studenti universitari fuori sede: per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad alta “densità abitativa, in cui il canone di locazione è stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e proprietari. La durata della locazione va da 6 mesi a 3 anni con rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell’inquilino. - contratti di natura transitorie, concepito particolarmente per rapporti di breve durata come possono esserlo ad esempio quello per i lavoratori fuori sede. Esso ha una durata che parte da un minimo di 30 giorni fino a un massimo di 18 mesi, non rinnovabili. Il canone di locazione è libero ma con un tetto massimo, stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e proprietari. - contratti di locazioni a canone completamente libero: per case vacanze di breve periodo, box auto, case di lusso, ville e case di interesse storico e artistico. Non vi è vincolo sulla durata. Questo per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo, e per quelli ad uso diverso dall’abitativo? Della locazione ad uso diverso dall’abitativo, che non sono però oggetto della riforma in questione, fanno parte tutti quelli aventi ad oggetto immobili con destinazione d’uso commerciale, artigianale , industriale , professionale o alberghiero. Tale locazione ha durata di 6 anni + 6 di rinnovo automatico. Il canone di locazione è determinato liberamnte dalle parti. Il conduttore può recedere dal contratto in qualunque momento nel corso della locazione. Sono previste agevolazioni fiscali per i proprietari che affittano un immobile ad uso abitativo? Si, ma solo per coloro che stipulano contratti di locazione a canone concordato. E’ previsto infatti un abbattimento del 40,5 per cento del reddito di locazione da dichiarare ai fini Irpef e una riduzione del 30% sull’imposta dovuta per la registrazione obbligatoria del contratto di locazione presso l’agenzia delle Entrate. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai concorrenti prezzi di mercato, motivo per cui il legislatore ha voluto concedere questi benefici fiscali
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43 E per gli inquilini? Per gli inquilini sono previsti diversi vantaggi fiscali in base alla propria situazione reddituale. Inoltre anch’essi usufruiscono di una riduzione del 30% sull’imposta dovuta per la registrazione obbligatoria del contratto di locazione presso l’agenzia delle Entrate e l’aggiornamento annuale del canone di locazione non potrà superare il 75% dell’indice Istat del costo della vita. Quali sono i principali adempimenti per chi da o prende in affitto un immobile? Vi è l’obbligo sia per il proprietario che per l’inquilino di provvedere alla registrazione del contratto di locazione, presso l’Agenzia delle Entrate, purchè di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno. Tale obbligo insieme a quello del pagamento dell’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, deve essere assolto entro 30 gg dalla data di stipula del contratto di locazione. Quale consiglio possiamo dare a chi decide di affittare un immobile? Il consiglio è quello di rivolgersi a consulenti qualificati per la stipula di un contratto di locazione e non al fai da te. La stipula del contratto di locazione va curata e valutata caso per caso per evitare sorprese e spiacevoli malintesi tra proprietario e inquilino. Una clausola non inserita in contratto può pregiudicare serie conseguenze. La sentenza che vi riportiamo ne è un chiaro esempio: la Corte di Cassazione, con sentenza numero 13841 del 9 giugno 2010, stabilisce che non è ravvisabile la responsabilità del locatore qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per la non idoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico, in ordine all’osservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale, senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti tale normativa (nella specie D.M. Lavori pubblici 9 gennaio 1996). Piero Andrea Cara Presidente Regionale Confabitare
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