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ANNO II - N° 28 09/10/2012
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24 38 36 24 24 LA NUDA PROPRIETÀ 43
In questo periodo di crisi delle compravendite immobiliari, e dell’incertezza dei mercati finanziari, aumenta sempre più l’interesse per la vendita della nuda proprietà. Si tratta cioè della vendita di un immobile che consente, al venditore di mantenere l’usufrutto dello stesso, assicurandogli un guadagno immediato, e all’acquirente un investimento per il futuro, con un notevole risparmio economico. Vediamo di capire meglio quali vantaggi può offrire, sia per chi vende che per chi acquista. Quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi vende? chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto usufrutto per tutta la vita, il diritto cioè ad abitare, dare in affitto e addirittura vendere l’usufrutto della sua abitazione, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità. E per chi compra? chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base all’età dell’usufruttuario. Egli inoltre non è tenuto al pagamento di alcuna tassa a titolo di proprietà e con il decesso dell’usufruttuario diventa “pieno proprietario” dell’immobile senza ulteriori spese. L’unico svantaggio è legato al fatto che, il nudo proprietario non può entrare in possesso della casa fino alla morte dell’usufruttuario.
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43 Come si determina il prezzo della “nuda proprietà” di un immobile? Per determinarne il valore, si prendono in considerazione diversi fattori. Partendo da una perizia del valore del mercato dell’immobile, si applica un coefficiente, secondo l’età dell’usufruttario (cioè di colui che vende), il numero di persone che si riservano il diritto di “usufrutto” e gli indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell’immobile, sua ubicazione, etc). Determinante è l’età del venditore più elevata sarà la sua età e minore risulterà lo “sconto” per l’acquirente. Secondo i dati degli operatori immobiliari, si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante fra il 20 e il 50 per cento. In ogni caso il prezzo di vendita è stabilito dal venditore. Quali sono i principali oneri che spettano all’usufruttario e al nudo proprietario dell’immobile? All’usufruttuario spetta l’onere di pagare tutte le imposte: imposta di registro sull’atto di compravendita, Imu e Irpef. A suo carico, sono anche le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione. Egli è infatti tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. In sede di asseblea condominiale l’usufruttuario esercita il diritto di voto quando, si discutono temi che riguardano l’ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Al “nudo proprietario” competono le spese di natura straordinaria dell’immobile. Egli inoltre esercita il diritto di voto nelle deliberazioni delle assemblee condominiali, che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio. A chi si devono rivolgere i proprietari immobiliari che intendono vendere la ‘nuda proprietà’ del loro immobile? Il consiglio è quello di rivolgersi ad un professionista del settore immobiliare, per garantire agli interessati la conclusione di una trattativa “trasparente”. Piero Andrea Cara Presidente Regionale Confabitare
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