Glicério by Caio Moreira

Faculdade

Arquitetura

U rbanismo | Universidade

Grupo

São Paulo

Aup 0282 | Desenho Urbano e Projeto dos Espaços da Cidade | Orientação: Maria Lucia Refinetti Martins

GLICÉRIO:

O projeto original abrangia uma área de 185 mil metros quadrados, com um total de 4.038 unidades de habitação, equipamentos públicos, salas comerciais e serviços diversos. Entretanto, do projeto original, pouco foi construído, resumindo-se à construção de 552 unidades distribuídas em 22 das lâminas de quatro pavimentos, hoje, em mal estado de conservação. O tombamento deveria ser mantido?

CONFLITOS

Alagamento ruas do Cambuci (2012)

INTERVENÇÃO PÚBLICA X DEGRADAÇÃO A retificação e canalização do rio Tamanduateí hoje ocasiona enchentes periódicas na área de intervenção. Um agravante do problema é a alta taxa de impermeabilidade dos locais mais críticos, que são as áreas por onde passam grandes vias de circulação de veículos. Surge a necessidade por mais infraestrutura.

TOMBAMENTO X DEMANDA HABITACIONAL Conjunto Residencial Várzea do Carmo (1942) - Projeto original e Implantação final

CORTIÇOS X POLÍTICA HABITACIONAL Na parte oeste da área de intervenção há uma grande quantidade de imóveis usados como cortiços e outros abandonados ou subutilizados. Nessa quadra especificamente sofre com alagamentos repetidos, e apresenta uma significativa quantidade de cortiços. Apesar de existirem várias questões envolvidas no problema, como a relevância dos edifícios e sua propriedade, o conflito aqui explicitado é a má condição de moradia da população e a necessidade da intervenção do Estado para a resolução deste problema. Rua característica da área estudada

Fonte: Original na Revista Municipal de Engenharia, n.6, vol. IX, Nov./1942: p. 7 e desenho com interferência no original.

INTERESSE IMOBILIÁRIO X DEMARCAÇÃO DE ZEIS Gleba AES Eletropaulo, unidade do Cambuci após a demolição de todas as antigas oficinas (2014)

Foi levantado que esse terreno teria sido alienado para uma construtora (GTIS Cambuci Empreendimentos e Participações Ltda) com intenções de construir nesse lote um complexo de torres, às quais a população local era contra e reivindicava a construção de um parque. Juntamente com essa questão entra a observação do mapa de tombamentos e ZEPECS também de 2014, que marca os antigos prédios do terreno como área de tombamento, que não foi respeitado.

Este terreno é atualmente classificado como área de ZEIS 5 pelo plano diretor de 2014, e como ZEIS 3 pela lei do zoneamento de 2014. Porque essa divergência? Com base nos estudos e leituras realizados pelo grupo, foi visto que as ZEIS 3 privilegiam a construção de HIS, enquanto as ZEIS 5 são mais voltadas para o mercado imobiliário, com a construção de HMP. Assim, o plano diretor teria classificado esse terreno levando em conta os interesses do mercado imobiliário, que precisam de lotes grandes uma vez que seria mais difícil construir empreendimentos em lotes pequenos.

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ANÁLISE E PROPOSTAS DE INTERVENÇÃO Para além de realizar uma leitura sobre a região, propostas foram elaboradas considerando os conflitos discutidos anteriormente. É necessário encontrar um meio de balancear o interesse imobiliário nos grandes lotes, a necessidade de reabilitação de muitos lotes pequenos (que podem apresentar problemas de documentação), a demanda social por habitação no centro, a necessidade de melhorar o ambiente degradado das ruas, as possibilidades da demarcação de ZEIS e o grande número de imóveis tombados sem uso social.

PLANOS GERAIS: DRENAGEM E REALOCAÇÃO POPULACIONAL EM FASES

OBJETIVOS: Melhorar a qualidade ambiental e urbana da região, assim como equacionar os interesses encontrados em conflito.

PARTE 1

QUALIDADE AMBIENTAL

Rua Teixeira Leite

Praça José Luiz Mello Malheiro

É proposto um sistema de drenagem articulado para a toda região estudada do Glicério, levando em conta os pontos de alagamento e a necessidade de espaço verde, livre e de circulação entre quadras. O plano faz uso de praças e terrenos vazios existentes para formar um circuito juntamente com o parque, contando com jardins de chuva, arborização viária – se unindo a guias e sarjetas bem resolvidas e calçadas generosas para criar um ambiente agradável e que resulte em vínculos com a população local. Primeiramente, como estratégia de requalificação ambiental, propõe-se uma intervenção em uma das ruas com mais problemas da zona: a Rua Teixeira Leite; juntamente com a Praça José Luiz de Mello Malheiro. Isto, procurando exemplificar a criação de um sistema de infraestruturas verdes, que possa ser replicado na área do Glicério, incluindo jardins de chuva, arborização viária e permeabilidsade do solo.

Pontos de alagamento

0 25

100

Direção das águas

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ANÁLISE E PROPOSTAS DE INTERVENÇÃO

FASE 1 | Remoção de moradores do Cortiço para novas construções realizadas GRANDES LOTES em lotes vazios:

Como metodologia calculamos a população a ser realocada e os lotes sem função social. Considerando a melhor forma de utiliza-los, o pressuposto para o projeto é que todos sejam adquiridos. Apesar da impossibilidade desse pressuposto, através da análise foi possível avaliar que tipologia e forma de adensamento seriamais adequada para cada situação.

Em primeira instância, os residentes dos cortiços da região seriam transferidos terrenos que não cumpriam a sua função social perante a cidade. Porém devido à grande demanda de moradores presentes nos cortiços, esta primeira fase de construções não seria suficiente, com isso, criamos outras opções para continuidade do remanejamento.

Divisão por tipo de intervenção:

FASE 2 | Remoção do montante restante de moradores para edifícios reabilita-

GRANDES LOTES (vazios e subutilizados) CORTIÇOS RETROFIT BENS TOMBADOS

dos (subutilizados)

Propõe-se um adensamento maior nos lotes vazios e subutilizados de maior área, a fim de suprir as demandas do mercado e a cota de HIS/HMP determinada para as ZEIS locais. A tipologia, portanto, segue o modelo de condomínio com áreas comuns e permeáveis, bem relacionado com o entorno, contribuindo para a revitalização da área. Referências:

Neste segundo momento, os moradores restantes seriam transferidos para edifícios reabilitados. Sendo que, estes edifícios foram selecionados a partir do levantamento feito pelo Prof.º Dr.º Fábio Mariz para a FUPAM e para a PMSP dos lotes mais propensos ao retrofit, e pela pesquisa do grupo a partir da leitura da área.

PARTE 2

QUESTÃO HABITACIONAL

FASE 3 | Reforma dos Cortiços e Retorno dos Moradores

Durante as duas primeiras fases, os cortiços levantados serão reformados e readequados a um padrão decente de moradia. Com isso, uma parcela retornará aos edifícios reformados devido o aperfeiçoamento de áreas para cada pessoa. Contudo, os moradores que não retornaram à antiga moradia não serão prejudicados, pois estarão morando nos edifícios reformados próximos aos antigos lares, com isso permanecerão usufruindo de toda infraestrutura que a região pode oferecer.

Moradores realocados por tipologia, no total da região:

Cortiços: 797 pessoas | Subutilizados: 1513 pessoas Vazios: 1390 pessoas | Total: 3701 pessoas

Jd. Valentina - Vigliecca & Associados

Sendo a demanda de residentes levantada nos cortiços de 1564 pessoas, sobraram unidades de moradia para novas pessoas ou famílias. REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS Entre os edifícios utilizados para o remanejamento dos residentes de cortiços estão sete prédios que foram selecionados da lista de pesquisa de imóveis vazios no centro datada de 2009. A reabilitação destes edifícios foi pensada para recuperar prédios já existentes na região de modo a preservar e também reconstituir a identidade do bairro. Um problema encontrado nesta tipologia de conversão habitacional é a burocracia e o processo da reforma, pois às vezes estes imóveis registravam uma função anterior distinta da residencial. Rua do Lavapés, 379. Exemplo previamente analisado pelo Prof Fábio Mariz e indicado para retrofit.

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Lotes Vazios

Gleba Eletropaulo:

Lotes Subutilizados

Área habitacional projetada

Cortiços

Parque projetado

Prédios elencados para Retrofit

40 cortiços 391 famílias (Considera-se aproximadamente 4 pessoas por família)

Total de 1564 pessoas Área Total: 7831,6 m2 Coeficiente de Aproveitamento: 2 Áreas Aproveitadas: 36.356,82 m²

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Conjunto Real Parque

Para o terreno da Eletropaulo, propõe-se a adequação às requisições da população local, que incluem um parque (ao invés das torres habitacionais em projeto pela construtora GTIS), uma parte para HIS e HMP, assim como a abertura de duas ruas.

Apesar da criação do parque ser uma demanda da população local, o grupo entende que a criação de moradias é uma demanda tão importante quanto, se não CORTIÇOS maior que o parque. Portanto, agindo de forma a conciliar os interesses dos diferentes atores para gerar um projeto urbano adequado às necessidades aturais da Devido ao tamanho restrito dos lotes e a possível burocracia para reunir a documentação necessáregião, chegou-se a alternativa de utilizar a gleba de diferentes formas, visto que tem ria, as intervenções nessas áreas são desencorajadas, especialmente da parte de grandes construtoras que optam por grandes lotes. Dessa forma define-se uma tipologia que sirva para áreas pequenas e estreitas, um tamanho suficiente para ambos os usos. O grupo entende também que seria mais interessante para o bairro que abrigando várias famílias. fosse criado um pequeno sistema de espaços livres que se utilizem da gleba para Referência: Imoroty, Peabiru. sua interconexão, criando praças com diferentes caráteres. O terreno restante, que seria entregue para a produção de habitação, deve permanecer com um tamanho que continue a gerar interesse do mercado, pois é uma região que pode absorver pessoas, contudo deve também prever moradias para rendas mais baixas, já que o terreno é estratégico na opinião do grupo para resolver os problemas da moradia enfrentados no bairro, além de já ser marcado como ZEIS 3. TOMBADOS Proposta de tombamento da fachada apenas, mantendo a imagem do bairro, a exemplo das vilas operárias do centro, sendo que o interior pode ser adaptado para habitação ou outros usos.

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