1
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 2ยบ Trimestre 2019
2
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
INDICADORES CLAVE
DEMANDA
OFERTA
VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO
VIVIENDAS VENDIDAS DEPTOS · CASAS
OFERTA DISPONIBLE
VIVIENDAS
VIVIENDAS
DEPTOS
DEPTOS
DEPTOS
CASAS
CASAS
CASAS
MONTOS TRANSADOS DEPTOS · CASAS
VARIABLES DE ENTORNO
CONDICIONES PERSONALES
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO
INSUMOS
EXPECTATIVAS
DEMANDA POR CRÉDITOS
ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN
DESEMPLEO
ACCESO A CRÉDITO
MATERIALES
REMUNERACIONES
TASAS HIPOTECARIAS
3
VENTA de
VIVIENDAS
4
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período abril-junio (2T 2019)
-4,4% UNIDADES
La venta de viviendas en Santiago disminuye 4,4% en comparación con el segundo trimestre de 2018.
14.000 12.000
Viviendas
10.000 8.000
Departamentos
6.000 4.000 2.000
Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
0
5
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período abril-junio (2T 2019)
8.588
Unidades vendidas
Este resultado se explica por el incremento en la venta de casas (12,2%) y la caída en departamentos (-7,6%).
81% de las UNIDADES VENDIDAS son DEPARTAMENTOS, participación inferior en 3 puntos a la del mismo período de 2018.
8.588 8.979
Viviendas 6.939 7.509
Departamentos Casas
1.649 1.470
II Trimestre 2019 II Trimestre 2018
6
VIVIENDAS
VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-junio (1S 2019)
3,5% UNIDADES
La venta de viviendas en Santiago aumenta 3,5% en comparación con el primer semestre de 2018. Es la segunda mejor cifra de venta semestral desde 2015.
30.000 25.000
Viviendas
20.000 15.000
Departamentos
10.000 5.000
Casas I
II 2010
I
II 2011
I
II 2012
I
II 2013
I
II 2014
I
II 2015
I
II 2016
I
II 2017
I
II 2018
I 2019
0
7
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO Millones de UF 2T 2019
11,1% VALOR
El monto transado aumenta 11,1% en comparación con el segundo trimestre de 2018. Dado que este aumento es superior al registrado por las ventas en el período, se deduce un efecto precio positivo y próximo a 15%.
40 35
Viviendas
30 25 20
Departamentos
15 10
Casas
5 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
0
8
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 2T 2019
Este resultado se explica por aumentos en los mercados de departamentos y de casas.
Efecto precio positivo en el mercado de departamentos:
8,8% VALOR
16,4%
18,5% VALOR
TambiĂŠn positivo en casas: 6,2%
Viviendas
32,1
Departamentos Casas
24,3 7,7
9,2
26,5
35,6 II Trimestre 2019 II Trimestre 2018
9
VIVIENDAS
VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO Millones de UF 1S 2019
14,2% VALOR
El valor de las ventas en Santiago aumenta 14,2% en comparaciรณn con el primer semestre de 2018. Es la mejor cifra de venta semestral desde 2015.
80 70
Viviendas
60 50 40
Departamentos
30 20 10
Casas I
II 2010
I
II 2011
I
II 2012
I
II 2013
I
II 2014
I
II 2015
I
II 2016
I
II 2017
I
II 2018
I 2019
0
10
VENTA de
DEPARTAMENTOS
11
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 2T 2019
7% 7%
14%
18%
Los tramos intermedios (2.000 a 4.000 UF) y superiores (mรกs de 6.000 UF) son los que ganan mรกs participaciรณn respecto de 2018, en detrimento de los tramos de menor valor (hasta 2.000 UF), que apenas concentran 18% de la demanda.
36% 38%
22% 15% 10%
3%
Mรกs de 10.000 De 8.000 a 10.000 De 6.000 a 8.000 De 5.000 a 6.000 De 4.000 a 5.000 De 3.000 a 4.000 De 2.000 a 3.000 De 1.500 a 2.000 De 1.000 a 1.500 Menos de 1.000
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
II
2019
12
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 2T 2019
53%
Más de la mitad (53%) de los departamentos vendidos en el período tiene superficie menor a 50 m2.
PARTICIPACIÓN
Los departamentos de mayor tamaño (más de 120 m2) concentran solo 5% de las ventas.
Hasta 50m2
Más de 180 De 140 a 180 De 120 a 140 De 90 a 120 De 70 a 90 De 50 a 70 De 40 a 50 De 30 a 40 Menos de 30
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
II
2019
13
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA 2T 2019
44%
Casi la mitad de los departamentos vendidos (44%) corresponde a unidades terminadas o en terminaciones.
PARTICIPACIร N
Los departamentos en etapas iniciales de obra (sin ejecuciรณn, excavaciones y fundaciones) aumentan participaciรณn a 26% de la demanda, debido al ingreso de nueva oferta.
Terminado Terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
II
2019
14
DEPTOS
VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA 2T 2019
LA CISTERNA, MACUL, ÑUÑOA e INDEPENDENCIA son las comunas que más aumentan su participación (entre 3 y 5 puntos porcentuales). ESTACIÓN CENTRAL, QUINTA NORMAL y SAN MIGUEL pierden entre 5 y 6 puntos de participación.
Ñuñoa/La Reina
14% 13% 14%
Santiago Centro
11%
San Miguel La Cisterna/La Granja/Puente Alto
8% 8% 8%
Estación Central Macul
4% 3%
7% 6%
5% 6%
Las Condes
4%
Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel Vitacura
3% 1%
Providencia
3% 2%
Lo Barnechea
2% 1%
Huechuraba/Recoleta/Conchali
1% 1%
II Trimestre 2019
11%
6%
La Florida/San Joaquín/Peñalolén
Independencia
18%
9%
II Trimestre 2018
14%
17%
15
VENTA de
CASAS
10%
CASAS
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 2T 2019
16 15%
9%
6% 9%
17%
Las casas de menor valor (1.000 a 2.000 UF) son las que más aumentan su participación, en detrimento de segmentos de valor intermedio (2.000 a 4.000 UF). Los tramos superiores (más de 4.000 UF) concentran 49% de la demanda por casas, cuatro puntos porcentuales menos que un año atrás.
14%
15%
11% 23%
17%
17%
19%
4%
Más de 10.000 De 8.000 a 10.000 De 6.000 a 8.000 De 5.000 a 6.000 De 4.000 a 5.000 De 3.000 a 4.000 De 2.000 a 3.000 De 1.500 a 2.000 De 1.000 a 1.500 Menos de 1.000
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
II
2019
17
CASAS
VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 2T 2019
37%
Las unidades de menor tamaño recuperan nivel de demanda similar al de años previos, concentrando más de un tercio de las ventas.
PARTICIPACIÓN
Las casas de mayor tamaño (más de 120 m2) capturan 28% de la demanda, similar al promedio del último año.
Hasta 70 m2
Más de 180 De 140 a 180 De 120 a 140 De 90 a 120 De 70 a 90 Menos de 70 I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
II
2019
18
CASAS
VENTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA 2T 2019
52%
Unidades terminadas y en terminaciones concentran mitad de la demanda (52%)de la demanda (15 p.p. menos que en 2018).
PARTICIPACIÓN
Las unidades sin ejecución y en etapas iniciales concentran 21% de la demanda, 4 puntos más que un año atrás.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
II
2019
19
CASAS
VENTA DE CASAS POR COMUNA 2T 2019
SAN BERNARDO/BUIN es la zona que más aumenta su participación en la demanda. LAMPA/QUILICURA, PUENTE ALTO y COLINA reducen su participación en la demanda entre 2 y 13 puntos.
33%
San Bernardo/Buín
16% 17%
Lampa/Quilicura
19% 14%
Colina
21% 9%
Lo Barnechea/Las Condes
5% 8%
Peñalolén/La Florida
6% 7%
Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante
6% 6%
Maipú/Pudahuel/Cerrillos
6% 5%
Puente Alto
Huechuraba
II Trimestre 2019
18% 1% 1%
II Trimestre 2018
20
OFERTA
21
OFERTA
OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 2T 2019
-7,5%
2,2%
UNIDADES
Durante el segundo trimestre la oferta de viviendas registra una caída de 6,2% respecto de 2018, alcanzando uno de sus niveles más reducidos de los últimos 3 años.
UNIDADES
La participación de departamentos en la oferta alcanza 86% (un punto porcentual menos que en 2018).
60.000 50.000
Viviendas
40.000 30.000
Departamentos
20.000 10.000
Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
0
22
DEPTOS
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 2T 2019
6% 7%
14%
18%
Los tramos intermedios (3.000 a 5.000 UF) y superiores (mรกs de 6.000 UF) son los que ganan mรกs participaciรณn respecto de 2018, en detrimento de los tramos de menor valor (hasta 2.000 UF), que apenas concentran 22% de la oferta.
30% 29% 18% 13% 12%
8%
Mรกs de 10.000 De 8.000 a 10.000 De 6.000 a 8.000 De 5.000 a 6.000 De 4.000 a 5.000 De 3.000 a 4.000 De 2.000 a 3.000 De 1.500 a 2.000 De 1.000 a 1.500 Menos de 1.000
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
II
2019
23
OFERTA
OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA 2T 2019
33%
PARTICIPACIร N
De la oferta disponible de departamentos, 33% se encuentra sin ejecuciรณn o en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. Sin ejecuciรณn o en etapas iniciales
Solo 24% de los departamentos en oferta es de entrega inmediata.
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
II
2019
8%
CASAS
OFERTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO (EN UF) 2T 2019
24 14%
14%
13%
8%
Las casas de mayor valor (4.000 a 6.000 UF y más de 10.000 UF) son las que más aumentan su participación, en detrimento de segmentos de valor intermedio (3.000 a 4.000 UF) y de menor precio (menos de 1.500 UF). Los tramos superiores (más de 4.000 UF) concentran 53% de la oferta por casas, diez puntos porcentuales más que un año atrás.
11%
12%
14%
16%
13% 16% 16%
10%
12%
14%
6%
Más de 10.000 De 8.000 a 10.000 De 6.000 a 8.000 De 5.000 a 6.000 De 4.000 a 5.000 De 3.000 a 4.000 De 2.000 a 3.000 De 1.500 a 2.000 De 1.000 a 1.500 Menos de 1.000
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
II
2019
25
OFERTA
OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA 2T 2019
44%
De la oferta disponible de casas, 44% se encuentra terminada o en terminaciones.
PARTICIPACIร N
Aumenta participaciรณn de etapas iniciales de obra (sin ejecuciรณn y excavaciones) debido al ingreso de nuevos proyectos en la oferta inmobiliaria.
Unidades terminadas y en terminaciones
Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecuciรณn I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
II
2019
26
VELOCIDAD de
VENTA
27
VELOCIDAD DE VENTA
MESES PARA AGOTAR LA OFERTA 2T 2019
Durante el segundo trimestre la velocidad de venta de viviendas promedia 17,5 meses para agotar la oferta disponible de viviendas. 18,7 meses para agotar la oferta de departamentos y 12,4 meses para agotar la oferta de casas.
19 meses
12 meses
40 35 30
Viviendas
25 20
Departamentos
15 10 5
Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
0
28
PRECIOS
29
PRECIO
INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) 2T 2019
9,1%
En el trimestre mรณvil abril-junio el precio de las viviendas registra un alza anual de 9,1%.
ALZA DE PRECIO
Los departamentos incrementan sus precios de venta en 9,2%. Significativa aceleraciรณn en casas: alza anual de 9,3% frente a 3,2% promedio del trimestre anterior.
Departamentos Casas
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun
Viviendas
20
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
30
PRECIO
ร NDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%)
Significativas aceleraciones del alza de precios de departamentos en zonas NORPONIENTE y SUR. Zonas SANTIAGO CENTRO y NOR-ORIENTE exhiben alzas anuales mรกs contenidas.
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
Santiago Centro (6,8%) -5
-5
Nor-Poniente (15,1%) Nor-Oriente (5,3%) Sur (12,7%)
-10
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun
25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
-10
31
PRECIO
ร NDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%)
Aceleraciรณn generalizada en el alza de los precios de las casas. Variaciones anuales entre 7% y 13%, tras haber estado prรณximas a 0% al primer trimestre.
Sur (13,2%) Nor-Poniente (10,4%)
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun
Nor-Oriente (7,3%)
25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
32
VARIABLES de
ENTORNO
33
0
0
2010
2011
Dic
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Jun
10
Dic
10
Jun
20
Dic
20
Jun
30
Dic
30
Jun
40
Dic
40
Jun
50
Dic
50
Jun
60
Dic
60
Jun
70
Jun
70
Dic
80
Jun
Significativo ajuste a la baja en los subcomponentes de mediano y largo plazo, lo cual anticipa un escenario adverso lo que resta del año.
80
Dic
CONSUMIDORES intensifican su pesimismo en la primera mitad del año.
ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC)
Jun
CONDICIONES PERSONALES
EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía
2019
(*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas)
Persona actual Fuente: Adimark
País a 5 años
País a 12 meses
País actual
IPEC
34
CONDICIONES PERSONALES
DESEMPLEO REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA (VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA) 12
250
10
150 8
100
6
50 0
4
-50 2
-100 -150
May Nov May Nov May Nov May Nov May Nov May Nov May Nov May Nov May Nov May 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Empleadores Asalariados privados Personal de Servicio Fuente: INE
Cuenta propia Asalariados públicos Familiar no remunerado
0
Tasa de desempleo
El DESEMPLEO ha tendido a aumentar en el segundo trimestre, debido a la débil creación de empleo desde que comenzó el año.
Miles de ocupados
200
35
CONDICIONES PERSONALES
ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%)
REMUNERACIONES 8% 7%
REMUNERACIONES se han acelerado desde que comenzó el año. En términos reales, la aceleración ha sido paralela.
6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
IR Real Fuente: INE
IR Nominal
36
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
TASAS HIPOTECARIAS
EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje 6 5
TASAS HIPOTECARIAS intensifican su caída desde que comenzó el año, producto de una política monetaria más expansiva.
4 3 2 1 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM)
Fuente: Banco Central
2019
37
ACCESO AL CRÉDITO
Según IEF del Banco Central, desde 2018 ha aumentado el porcentaje de créditos que financian más del 80% del valor de la vivienda.
80
60
60
40
40
20
20
0
0
Oferta
Demanda
Oferta: Valores positivos (negativos) indican estándares menos (más) restrictivos. Demanda: Valores positivos (negativos) indican mayor fortaleza (debilidad). Fuente: Banco Central
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
-80
2012
-80
2011
-60 2010
-60 2009
-40
2008
-40
2007
-20
2006
-20
2005
En cuanto a la demanda, se percibe mucho más fuerte al segundo trimestre.
80
2004
ACCESO AL CRÉDITO menos restrictivo en la primera mitad del año.
APROBACIÓN Y DEMANDA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS (Porcentaje neto de respuestas)
2003
CONDICIONES de FINANCIAMIENTO
38
PRECIO
PRECIOS DE ARRIENDO Variaciones anuales (%)
Se estima que el precio de los arriendos ha crecido a un promedio de 4,7% anual desde 2013 según IPC del INE. De acuerdo con la encuesta CASEN, las alzas anuales han promediado 9,3% entre 2013 y 2017. El precio de las viviendas nuevas, por su parte, se ha incrementado a un ritmo promedio de 5,6% según IRPV . INE EPS IRPV
16%
16%
14%
14%
12%
12%
10%
10%
8%
8%
6%
6%
4%
4%
CASEN 2%
2%
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
-2%
2006
-2%
2005
0% 2004
0%
39
MERCADO INMOBILIARIO
SANTIAGO R.M.
Informe de actividad 2ยบ Trimestre 2019