ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA (PRICE INCOME RATIO – PIR)
Javier Hurtado C. Gerente de Estudios Agosto 2019
¿QUÉ ES EL ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA? (PIR, POR SU SIGLA EN INGLÉS)
Es un indicador internacional que mide la relación entre el precio promedio de las viviendas y el ingreso promedio de los hogares. Permite estimar la cantidad de años que necesita un hogar de ingreso promedio para financiar totalmente una vivienda de precio promedio.
Así, por ejemplo, un índice 4 significa que un hogar de ingreso promedio necesita destinar durante 4 años todos sus ingresos para adquirir una vivienda de precio promedio.
¿CÓMO SABER SI UN DETERMINADO ÍNDICE ES ALTO O BAJO? Si consideramos que un hogar no debería gastar más de un cuarto de su ingreso en gasto en vivienda, podemos estimar la cantidad de años que el hogar promedio puede endeudarse en un crédito hipotecario. PIR
Años equivalentes de crédito hipotecario
Clasificación
Menor a 3
Menor a 20
Alcanzable
Entre 3 y 4
Entre 20 a 30
Moderadamente no alcanzable
Entre 4 y 5
Entre 30 a 45
Altamente no alcanzable
Mayor a 5
Mayor a 45
Severamente no alcanzable
Fuente: CChC y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
CRITERIOS DE APLICACIร N LOCAL El ingreso promedio se estimรณ usando el ingreso autรณnomo de hogares reportado en la encuesta Casen para todos aquellos hogares que habitan en zona urbana e interpolado con datos del Banco Central. Para 2019, el ingreso promedio para los hogares alcanzรณ 33,8 UF mensuales (cerca de $ 913.000 mensuales).
Para el precio promedio de vivienda en el mercado privado, el precio promedio para Chile se obtuvo en base a datos de las Encuestas Inmobiliarias de la CChC, que para 2019 alcanzรณ 3.089 UF. Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
¿EL ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA DE CHILE ES ALTO O BAJO?
8
7,6
7
PIR DE CHILE Y OTROS PAÍSES
6,5
Severamente no alcanzable
5,7
6
4,8
5 4
4,6
4
3,7
3,5
3
Altamente no alcanzable Moderadamente no alcanzable Alcanzable
2
Chile
Nueva Australia Reino Singapur Canada Irlanda Zelanda Unido
USA
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
Chile obtiene un índice de 7,6 por lo que se ubica entre los países donde la vivienda es severamente no alcanzable.
¿Y EL DE SANTIAGO VS. OTRAS CIUDADES DEL MUNDO? (MUESTRA DE 293 MAYORES CIUDADES DEL MUNDO)
Santiago obtiene un índice de 7,4. Se encuentra entre las ciudades donde la vivienda es severamente no alcanzable. 14 12
PIR
10 8 6 4
2 0
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
¿Y EL DE SANTIAGO VS. OTRAS CIUDADES DEL MUNDO? (MUESTRA DE 293 MAYORES CIUDADES DEL MUNDO)
Su situación es similar a la de grandes ciudades de países desarrollados, como es el caso de Londres y Toronto, entre otras. 25 20,9
Median Market
20
15
10
12,6
11,7 9,7
9,4
9,2
9
8,8
8,6
8,3
8,3
7,8
7,4
7,3
6,9
6,8
6,7
6,4
6,3
5,7
5,7
5,7
5
0
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey
5,6
5,6
5,6
5,5
5,5
5,3
5,2
5,2
ESTA ES UNA REALIDAD QUE AFECTA NO SOLO A SANTIAGO
9,0
8,8
PIR CIUDADES DE CHILE
8,5 8,0
7,7 7,4
7,5
7,3
7,1
7,0
6,5 6,0 Temuco
Gran Concepción Gran Santiago
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
La Serena
Gran Valparaíso
Nuestras principales ciudades también presentan elevados índices de acceso a la vivienda, la que también se ubica en el rango de “severamente no alcanzable”.
Y QUE SE HA IDO PROFUNDIZANDO CON EL TIEMPO EVOLUCIÓN PIR GRAN SANTIAGO 8 7 6
Crisis Subprime
5
Terremoto 27/F
Aplicación IVA a la Vivienda
4 3 2
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
Cabe destacar, eso sí, que esta tendencia no es exclusiva de nuestro país, sino que se da a nivel mundial.
ALTAMENTE RELACIONADA CON UNA MAYOR DEMANDA POR DEPARTAMENTOS PIR Y RAZON DEMANDA DE DEPARTAMENTOS VS CASAS 8,0
4,0
7,0
3,5 3,0
6,0
2,5 5,0
2,0 4,0
1,5
3,0
1,0
PIR
2,0
Departamentos / Casas
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
0,5
Se observa que la razón departamentos vs. casas pasó de valores en torno a 1,5 en la década pasada a valores superiores a 3,5 en los últimos dos años.
CON LA DISMINUCIÓN DE LAS TASAS DE INTERÉS DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS PIR Y COLOCACIONES VIVIENDA 8,0
650.000 Colocaciones de vivienda
7,0
550.000
PIR Tasa Interés Colocaciones de Vivienda
6,0
450.000
5,0
350.000
4,0
250.000
3,0
150.000
2,0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
50.000
Si bien el crecimiento anual de las colocaciones hipotecarías ha disminuido, su volumen se encuentra actualmente en máximos históricos.
Y EL AUMENTO DE LOS CONGELAMIENTO DE PERMISOS DE EDIFICACIÓN NÚMERO DE CONGELAMIENTOS DE PERMISOS DE EDIFICACIÓN (SEGÚN MOTIVO)
16 14 12 10 8 6
4 2 0 2010
2011
2012
Patrimonio
2013
Uso de suelo
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
2014
Riesgo
2015
2016
Densificación
2017
LO QUE HA ELEVADO EL PRECIO DEL SUELO URBANO NORMADO PARA DENSIFICACIร N SUPERFICIE POSTERGADA Y PRECIO DE SUELO 3500
23 21
3000
19 2500
17
2000
15
1500
13 11
1000
9 500
7
0
5 2010
2011
2012
2013
Superficie en Hรก (eje izquierdo)
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
2014
2015
2016*
Precio de Suelo UF/MT2 (eje derecho)
2017*
En efecto, se observa una alta correlaciรณn (0,9) entre la cantidad de hectรกreas postergadas en el Gran Santiago y el precio del suelo.
DESACOPLANDO EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS DE LA DINÁMICA DE PRECIOS DEL RESTO DE LA ECONOMÍA PIR Y CRECIMIENTO DE PRECIOS (IPC) 9,0 190
8,0 7,0
170
6,0 150
5,0 4,0
130
3,0
PIR
2,0
IPC
1,0
110
90 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
Entre 2011 y 2019 los precios producto de la inflación crecieron 37,2% y el ingreso 24,7%. En igual período, el precio de las viviendas creció 67,8%.
Y DE LOS INGRESOS DE LOS HOGARES PRECIO DE VIVIENDA EN RELACIÓN A REMUNERACIONES REALES 200
El aumento en el precio del suelo explica cerca del 50% del aumento del precio de las viviendas en la última década, desacoplándolo de su relación con el crecimiento económico.
180
160 140 120 100
Índice Real de Precios de Vivienda (IRPV) Base 2004
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
80
Índice de Remuneraciones Real Base 2004
ÍNDICEALGUNAS DE ACCESO A LA VIVIENDA CONSECUENCIAS
(PRICE INCOME RATIO – PIR) CRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA Y OTRAS DINÁMICAS
CRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA Y RIESGO DE UNA CRISIS SOCIAL
535.082
viviendas para
13%
aumentaron los requerimientos habitacionales en 2017 respecto de 2015 Fuentes: Gerencia de Estudios, CChC - Techo
35%
aumentó en 2017 el total de familias viviendo de allegadas en comparación con 2015
40.541 fueron las familias que en 2017 vivían en campamentos a lo largo del país
MENOS PROPIETARIOS Y MÁS ARRENDATARIOS
SITUACIÓN DE LA VIVIENDA QUE OCUPA
Esto ha empujado a muchas familias a optar por un arriendo. Así, el porcentaje de propietarios ha caído a niveles menores que los observados en la década de los ‘80.
Los resultados corresponden a hogares en zonas urbanas. Fuente: CASEN
Y UNA MAYOR PRESENCIA DE INVERSIONISTAS
PRESENCIA DE INVERSIONISTAS EN COMPRA DE VIVIENDAS 40% 35%
35%
30% 21%
25%
20% 15%
14%
15%
16%
10%
29%
29%
6%
4%
6%
9%
17%
16%
16%
2015
2016
2017
6%
36% 4%
12% 12%
19%
5%
0% 2011
2012
2013
Total inversionistas
Fuente: Gerencia de Estudios, CChC
2014 Inv. pequeño
Inv. mediano
Inv. grande
2018
Bajas tasas, condiciones financieras particulares y una mayor demanda por arriendo han hecho crecer la participación de inversionistas en el mercado de vivienda nueva.
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA POSIBLES CAUSAS
(PRICE INCOME RATIO – PIR) UNA INTERPRETACIÓN
Normar con la esperanza de limitar el crecimiento de las ciudades es catalogado por el economista inglés Paul Cheshire como “una de las más costosas utopías de nuestro tiempo”
POSIBLES CAUSAS
Normativa Urbana Menos Restrictiva Normativa Urbana Más Restrictiva
Todas las ciudades donde las viviendas han llegado a ser “severamente no alcanzables” han experimentado “normativas de contención urbana”.
En tanto, ciudades donde las viviendas se ubican en el rango de “alcanzables” presentan “poca normativa de contención del crecimiento urbano”.
Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey – Alain Bertaud.
POSIBLES CAUSAS
PIR, TIEMPOS DE VIAJE Y REGULACIÓN URBANA
130
20
110 Normativa Urbana Menos Restrictiva Normativa Urbana Más Restrictiva
15
90
Tiempo Viaje Promedio (eje derecho)
70
10
50 5
30
Hong Kong Vancouver Sydney Melbourne Los Angeles San Francisco London (GLA) Toronto San Diego London (Exurbs) Brisbane Miami Seattle Sacramento New York Riverside CA Denver Boston Portland Birmingham (UK) Las Vegas Manchester Singapore Montreal Leeds Orlando Tampa Phoenix Washington Austin San Antonio Dallas Charlotte Houston Chicago Baltimore Atlanta Philadelphia Minneapolis Kansas City Columbus Detroit Indianapolis St. Louis Cincinnati Cleveland Pittsburgh
0
Cabe agregar que las ciudades donde las viviendas son “alcanzables” también registran, en promedio, menores tiempos de desplazamiento de sus habitantes.
10
Price Income Rate (PIR)
Fuente: CChC en base a CASEN 2017, 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey y BatchGeo.
POSIBLES CAUSAS Asimismo, normas de contenciĂłn del crecimiento urbano tienden a forzar un aumento del valor del suelo en la periferia y el efecto precio se traspasa a toda el ĂĄrea urbana.
Restricciones o prohibiciones al crecimiento urbano virtualmente destruyen un mercado de suelo competitivo y empujan al alza el precio de las viviendas.
Fuente: 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey – Alain Bertaud.
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA ALGUNAS SOLUCIONES
(PRICE INCOME RATIO – PIR) PROPUESTAS CChC
ALGUNAS SOLUCIONES Planificación urbana integrada y de largo plazo, que asegure la provisión de suelo urbano para mantener una adecuada oferta de viviendas. Densificación equilibrada e inclusiva en las zonas aledañas a la infraestructura pública de alto estándar (con y sin subsidio).
Nueva y potente política de arriendos en la que, por la magnitud del problema, participe el sector público y el privado. ¿Serán estas las soluciones? ¿Existen otras causas y otras soluciones? ¡Conversemos!
ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA
(PRICE INCOME RATIO – PIR)
Javier Hurtado C. Gerente de Estudios Agosto 2019