Institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común.
PROPIEDAD HORIZONTAL Historia
Pedro León Canal López
PROPIEDAD HORIZONTAL DEFINICION: La propiedad horizontal es aquella forma de posesión o dominio, en la que el propietario es dueño exclusivo de su unidad privada (apartamento, oficina, local, etc.) y condueño o COPROPIETARIO de todos los bienes y zona COMUNES, es decir aquellas que están al servicio de TODA LA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS, como el terreno en el que se encuentra construida la edificación, la portería, salón comunal, pasillos, escaleras, ascensores, sauna, parque infantil, etc.
En Colombia, la LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001, (Régimen legal vigente para la P.H.), la define así: Cap. I, Art. 1-1 “forma especial de dominio…, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y demás bienes comunes” También podríamos definirla como la Propiedad de un edificio dividido en pisos o departamentos que pertenecen a distintos propietarios, para regresar un poco en el tiempo y entenderla desde sus orígenes. Observemos que la “Propiedad Horizontal” es una modalidad que responde muy claramente a la necesidad de aprovechar mejor el espacio y “Compartir” elementos que no pueden pertenecer a un solo individuo. Esta teoría es mucho más antigua de lo que parece, pues para citar un ejemplo, en los libros sagrados de la India y especialmente en el Código de Manú ya encontramos referencia a un sistema de propiedad que permitía a los individuos poseer algunas edificaciones o elementos como pozos, jardines y establos, pero la tierra, el agua y demás riquezas naturales eran de propiedad de Brahama, quien transfería su dominio a los hombres por su inmensa generosidad. Bien sea entonces por razones religiosas, económicas o políticas, siempre ha existido la necesidad de combinar la propiedad individual con la propiedad común.
HISTORIA: La propiedad horizontal, como forma de posesión o dominio inmobiliario, existe posiblemente desde tiempos inmemoriales, como se demuestra en escritos de Homero y Heródoto. En el Derecho Babilónico, (Caldea) se encontró un Acta de la época del rey Inmerourn de Sipar, (Año 2000 A.C.) en la que se legaliza la venta de la planta baja de una casa, para destinarla a comercio, (Taberna) mientras la planta superior continuaba perteneciendo a su antiguo dueño, ahora COPROPIETARIO, ya que necesariamente el terreno, acceso y otros servicios debían ser compartidos por las dos plantas.
Pero volviendo a nuestra era, Europa marcó el derrotero, siendo Francia la primera nación que promulgó una ley que puede considerarse la precursora legal del régimen de Propiedad Horizontal: El artículo 664 del CODIGO DE NAPOLEON (1804) no solo definía un régimen “en el cual los diversos pisos de una edificación pertenecen a diferentes propietarios” sino que reglamentaba el uso y establecía algunas obligaciones y derechos de los propietarios, respecto al mantenimiento, mejoras y “manejo” de la propiedad. Decía así el Código de Napoleón: “Cuando los diferentes pisos de una casa pertenezcan a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan el modo en que se harán las reparaciones y reconstrucciones, estas se harán de la manera siguiente: Los muros maestros y la cubierta de la edificación serán a cargo de todos los propietarios, cada uno de ellos en proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario de cada piso asumirá los gastos del suelo del mismo. El propietario del primer piso asumirá los gastos de la escalera que conduce al mismo; el del segundo piso, asumirá los gastos de la escalera que conduce del primero al segundo y así en relación a los demás” Pero la necesidad de aprovechar mejor el espacio disponible, que finalmente gestó la propiedad horizontal como ahora la conocemos, se acrecentó luego de la devastación producida por la Primera Guerra Mundial y la industrialización de las ciudades, que produjo enormes conglomerados humanos en espacios reducidos, al agigantarse las ciudades y comenzar la declinación del agro, como forma fundamental de propiedad y producción. La Segunda Guerra, con su enorme secuela de destrucción y miseria, representó para la Propiedad Horizontal otros gran empujón: El Derecho Alemán, por ejemplo, para facilitar la reconstrucción de las ciudades devastadas, legisló de manera que se privilegiara a las edificaciones divididas en pisos o departamentos, lo que naturalmente se hizo con la proverbial eficiencia Germana. En Colombia, para no quedarnos atrás, fue también la violenta destrucción de la Capital, causada por el llamado “Bogotazo”, (9 de abril de 1948) la que motivó al Presidente Mariano Ospina Perez, en uso de facultades extraordinarias, para impulsar, por fin, el proyecto de ley que había sido presentado desde 1946 por los Doctores Alfonso Araújo y Humberto Gómez, con el título de “La Propiedad por Pisos y Departamentos de un mismo edificio”, que se embolató en el Congreso sin lograr la aprobación de la Cámara de Representantes. La gestión de emergencia, de Ospina Perez, logró revivir el proyecto tomándolo como base para expedir el Decreto 1286 del 21 de abril de 1948, para priorizar la construcción de viviendas por pisos o departamentos que suplieran las urgentes necesidades de reconstrucción de la ciudad. Ese mismo año, el 29 de diciembre, nació la LEY 182 del 48, que dio origen a una nueva era en la construcción y estableció formalmente el régimen de propiedad horizontal en nuestro país. En conclusión, el auge de la Propiedad Horizontal” llegó cuando las ciudades empezaron a quedar “pequeñas” y los constructores de vivienda descubrieron que era más rentable, practico, “ecológico” y fácil, construir “para arriba”, que para los lados. Imaginemos solamente la deferencia en el relación costo-beneficio que existiría entre una linda mansión tipo suizo, con dos pisos y altillo, construida en un lote de 350 mts 2 y que será vendida a una sola familia, y un
CONDOMINIO de seis pisos que se venderá a seis familias diferentes, y que puede construirse perfectamente en el mismo lote. Claro, esto impulsó la construcción de condominios o copropiedades, en el mundo entero, y aunque inicialmente este tipo de propiedad fue “mal vista” por las clases altas y medias, debido tal vez a las famosas “Colmenas” construidas por el estado para albergar a los menos favorecidos, pronto la escasez de tierra y los enormes costo de ésta, dieron el visto bueno definitivo a la P.H. Vale la pena resaltar que la “Propiedad Horizontal” se aplicaba inicialmente, casi siempre, a edificios destinados a vivienda, pero ahora es inmensa la proporción de Centros Comerciales, Centros Empresariales, Bodegas, etcétera, que se construyen bajo el régimen de propiedad horizontal. Sabiendo que en la actualidad Tokio cuenta con cerca de 36 millones de habitantes en su área metropolitana, Ciudad de México con 22 millones, New York con 20 millones, por mencionar solo algunas “gigantes”, y que la población sigue creciendo a pasos gigantes, mientras que los terrenos urbanizables con cada vez más escasos, es fácil deducir que la Propiedad Horizontal seguirá en pleno auge por mucho tiempo.