CASEMAGAZINE MILANO 2/13 by CASEMAGAZINE.it

MENSILE DI INFORMAZIONE E ANNUNCI IMMOBILIARI NUDA PROPRIETÀ PAG. 8

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COPIA OMAGGIO ENGADINA PAG. 38

numero

L’OBBLIGO DELLE PLANIMETRIE CATASTALI

Febbraio 2013 EDIZIONE Milano e Lombardia

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PROVINCIA RESIDENZIALE

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FEBBRAIO N.2 ANNO 2013

Pubblicazione edita da PRIMO

PIANO

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Sorto dal 1651 sui resti di un antico convento trecent ultimato nel 178 esco dell’ordine 0 ad opera di Giu degli Umiliati ed seppe Piermarini d’ingresso, Palaz che vi aggiunse zo Brera è uno deg l’enorme portale li ediﬁci più importa più grandi istituti nti di Milano per culturali della citt ché accoglie i à: l’Accademia di Braidense. Nelle Belle Arti e la Bib logge, cortili, atri lioteca Nazionale e cor rido i si ergono le sta artisti, uomini di cul tue di numerosi per tura, che ne celebr sonaggi, ano il ricordo. Tra caria. Occupa qua questi, Napoleon si tutto il primo pia e, Hayez, Becno del complesso più di 460 opere di Brera la Pinaco in 39 sale, possie teca che con de una delle maggi ori collezioni pub bliche europee.

INFORMA L’ESPERTO RISPONDE

La nuda proprietà | PAG. 8-9 PROFESSIONI

Il perito | PAG 16-17 FIMAA INFORMA

Iscr. Registro della Stampa del Tribunale di Milano n° 199 del 14/04/2010

Il mercato degli affitti | PAG. 20

Sede Legale e operativa Milano - Via Santa Rita da Cascia, 13/B

Notizie sulla casa | PAG.29-30

redazione.milano@casemagazine.it Tel. 02 78622400 Fax 02 78622444 Direttore Responsabile: Arianna Augustoni Direttore Vendite: Giorgio Silvestri Segreteria di redazione: Sabrina Rezza, Responsabile Grafica: Alessandro Di Girolamo Impaginazione: Deborah Mercurio Stampa: Lalitotipo - Settimo Milanese (MI)

CASA NEWS

ECO CONSIGLI

Ecoconsigli Cofley | PAG. 34 VACANZA NEWS

Engadina | PAG. 38 HOME STAGER

Nuove professioni | PAG. 44 AFFITTI

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PRIMO PIANO s.r.l., impresa autonoma e indipendente, pubblica l’edizione di Milano in qualità di affiliato a CASEMAGAZINE.it PRIMO PIANO s.r.l., non è responsabile per il contenuto del comunicato pubblicitario su CASEMAGAZINE.it Milano, commissionato ed eventualmente pubblicato dal committente, il quale committente dovrà attenersi al rispetto della normativa di legge vigente, al c.d. Codice di Autodisciplina Pubblicitaria ed alla esatta indicazione delle autorizzazioni ottenute, ove prescritto dalla normativa di legge. PRIMO PIANO s.r.l non percepisce provvigioni sulle contrattazioni e non risponde di eventuali errori di battitura, impaginazione e stampa, non assumendo nessuna responsabilità in merito.

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PAGINE A CURA DELL’AVVOCATO ALESSANDRO PREMOLI

QUANDO SI PARLA DI NUDA PROPRIETÀ Diritti e doveri di chi è proprietario di un bene immobile quando vi è un usufrutto. A chi imputare le spese straordinarie e a chi quelle ordinarie.

Che cos’è: Con tale termine si designa la situazione in cui viene a trovarsi il proprietario di un bene immobile sul quale è costituito un diritto di usufrutto a favore di una persona (usufruttuario) che lo utilizza (entra nel possesso) e trae da esso ogni utilità, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Il nudo proprietario conserva i diritti residuali che non sono attribuiti all’usufruttuario e durante l’usufrutto conserva anche una serie di obblighi, come ad esempio provvedere alle riparazioni A Sinistra Avvocato Alessandro Premoli Studio legale avvocato Alessandro Premoli di Como www.studiolegalecomo.it

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straordinarie; mentre le spese ordinarie sono

l’usufruttario può farle eseguire a proprie spese con

generalmente a carico dell’usufruttuario.

diritto al rimborso senza gli interessi.

Quanto dura: La durata dell’usufrutto non può

Negli ultimi anni si è registrata una marcata

eccedere la vita dell’usufruttuario, se trattasi di

crescita delle compravendite della nuda proprietà di

persona giuridica non può durare più di 30 anni; al

immobili residenziali. In questo modo il venditore:

termine dell’usufrutto il nudo proprietario riacquista

1) mantiene la piena disponibilità dell’immobile

la piena proprietà del bene.

(ovvero l’usufrutto);

Competenza

spese:

Costituiscono

spese

2) si garantisce per il resto della vita un alloggio in

manutenzione ordinaria quelle necessarie per

cui abitare;

conservare il bene, per amministrarlo e di custodia;

3) si assicura una certa somma di danaro cedendo

mentre le straordinarie sono quelle che si richiedono

all’acquirente la nuda proprietà.

per conservare la res, ex art. 1005 c.c. In presenza di usufrutto su bene condominiale

L’usufrutto è comunque pignorabile da terzi.

alle assemblee che trattano questioni e spese di

Si ricorda che alla compravendita della nuda

ordinaria amministrazione deve essere chiamato

proprietà di un immobile si applicano le stesse

l’usufruttuario

agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della

mentre

l’ordine

del

giorno

prevede questioni e spese anche di straordinaria

prima casa.

amministrazione, deve essere convocato pure il nudo proprietario. Per quanto riguarda le

Nell’ambito delle agevolazioni fiscali per l’acquisto

votazioni, l’usufruttuario non può votare sulle

della prima casa, colui che, entro l’anno dalla

questioni riservate al nudo proprietario e parimenti

vendita del precedente immobile per il quale aveva

quest’ultimo non può esprimersi sulle materie

fruito delle agevolazioni suddette, acquisti anche

ordinarie, di competenza dell’usufruttuario.

soltanto la nuda proprietà di altro immobile, non

Nel caso in cui il proprietario non provvede alle

decade da suddetti benefici ancorché non lo destini

riparazioni poste a suo carico e, nonostante il

o utilizzi per abitazione propria o dei suoi familiari”

sollecito dell’usufruttuario, ritarda o si rifiuta di dare

(Comm. Trib. Prov.le Taranto sez. III sentenza n.

esecuzione alle stesse senza un giustificato motivo,

159 del 24 gennaio 2011).

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Il valutatore immobiliare dà valore alle case Un ruolo determinante per avere la certezza delle quotazioni economiche Gli ultimi anni hanno visto un importante sviluppo di alcune

modulare capacità, competenza ed esperienza in quanto la sola qualifica

professionalità legate al mondo del Real Estate. Un ruolo chiave,

professionale non appare sufficiente in un mercato così complesso quale

specialmente in fasi come quella attuale, caratterizzata da turbolenze sul mercato immobiliare: è la figura del valutatore immobiliare, ovvero colui che assegna un valore economico all’asset immobiliare e ne

quello immobiliare. In quest’ambito assume particolare rilevo la necessità che il valutatore sia accreditato secondo la norma ISO 17024 lo standard

analizza il profilo urbanistico. Per la figura del valutatore immobiliare in

internazionale che regola l’operato e la struttura di enti di certificazione delle

Italia non esiste un albo di riferimento, nonostante il ruolo sia determinante

competenze del personale. La certificazione delle proprie competenze

nelle compravendite di alloggi. Le valutazioni immobiliari sono accessibili sia alle professioni tecniche (geometri, architetti, ingegneri, agronomi, periti agrari, periti industriali) come a quelle economico giuridiche (commercialisti,

tecniche e specialistiche rappresenta per i professionisti l’opportunità in Italia per distinguersi dal resto del mercato ed entrare a far parte della

avvocati) che agli operatori del real estate (agenti immobiliari, promotori,

“Best Practice” nel mondo della valutazione immobiliare. Nella fase attuale

investitori). Dal punto di vista regolatorio sono state prodotte in questi ultimi

di mercato sono sempre di più i clienti che si rivolgono ad un valutatore

anni numerose linee guida come gli International Valuation Standard, gli European Valuation Standard, il Codice di Tecnoborsa IV, le Linee Guida per il credito immobiliare predisposte da ABI e le indicazioni di

immobiliare esperto non solo nella fase finale di concessione del mutuo ipotecario, ma anche nelle fasi propedeutiche. L’adozione delle “Best

Assoimmobiliare. Emerge una situazione normativa piuttosto complessa,

Practice” è infatti un requisito essenziale tale da garantire trasparenza,

per cui è necessario affidarsi ad un professionista esperto, colui che sappia

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Le planimetrie catastali sono un obbligo Niente al caso: prima di acquistare ogni alloggio bisogna verificare la documentazione catastale

Prima di comprare o vendere un’abitazione è opportuno verificare la corrispondenza della planimetria catastale allo stato dei luoghi dell’immobile oggetto di compravendita. La vigente normativa (Legge 122 del 30/07/2010) prevede che “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere per le unità immobiliari urbane a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli

incompleta o non fedele rappresentazione degli ambienti e/o di pertinenze o parti comuni indipendentemente dal fatto che le stesse potrebbero sussistere sia dall’origine oppure essere avvenute in epoca successiva in relazione a lavori di ristrutturazione e ampliamento a cui non è seguito l’aggiormaneto della planimetria catastale. è tuttavia importante sottolineare che l’obbligo di presentazione di nuova planimetria sussiste nei casi in cui le modifiche riscontrate incidano sullo stato, la consistenza, la tipologia a seguito di interventi edilizi quali ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di pertinenze, cambio di destinazione d’uso. Non hanno rilevanza catastale lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non modificano il numero di spazi e la loro funzionalità. Comportano, invece, l’obbligo di presentazione di nuova planimetria catastale l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze. In definitiva nel caso in cui si proponga in vendita un immobile occorre: acquisire in catasto l’ultima planimetria depositata, verificare la rispondenza tra la planimetria catastale depositata e lo stato dei luoghi. In caso di variazioni sostanziali è necessario redigere una nuova planimetria avvalendosi di un tecnico abilitato

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intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.” La finalità del legislatore è diretta a consentire il miglioramento della qualità delle banche dati catastali e, nel contempo, quella di far emergere possibili fenomeni di elusione ed evasione fiscale, connessi ad un mancato aggiornamento dei dati immobiliari, ai quali potrebbe corrispondere una maggiore redditività, rispetto a quella risultante in catasto. Ovviamente la disposizione non presenta alcuna criticità nei casi in cui la presentazione della planimetria sia stata correttamente effettuata in fase di nuova costruzione o con riguardo a variazione intervenute successivamente alla costituzione dell’immobile. Viceversa nell’ipotesi in cui la planimetria catastale sia difforme dallo stato reale ovvero nei casi in cui la stessa non sia presente, l’intestatario dovrà redigere nuova planimetria catastale rappresentativa dello stato reale dell’immobile utilizzando tecnico abilitato. A titolo di esempio tale situazione potrebbe riscontarsi in caso di

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IL MERCATO RALLENTA: -1,2% I PREZZI DEL NUOVO IN CITTA’, -21,7% LE COMPRAVENDITE, IN CALO ANCHE GLI AFFITTI Questo quanto si evince dalla Rilevazione dei Prezzi degli Immobili sulla Piazza di Milano e Provincia relativa al secondo Semestre 2012 La crisi rallenta il mercato milanese della casa: nel secondo semestre del 2012 in città si registra una flessione media dei prezzi dell’1,2% rispetto al semestre precedente anche per gli immobili residenziali nuovi, di classe energetica A-B-C che arriva al -1,4% in provincia. Più significative le flessioni dei prezzi del prodotto usato, soprattutto in provincia dove rispetto a cinque anni fa le quotazioni degli appartamenti recenti, ristrutturati, d’epoca e di pregio calano mediamente del 7,2% nelle zone centrali dei comuni e del 8,6% in quelle periferiche e quelle degli appartamenti vecchi o da ristrutturare del 8,1% nelle zone centrali e del 10,0% in quelle periferiche. Ma sono soprattutto le compravendite avvenute nei primi nove mesi del 2012 a diminuire rispetto allo stesso periodo del 2011: -21,7% a Milano città, -21,0% in provincia, sebbene il calo in Italia sia ancora più consistente -23,9%. Un trend negativo legato anche all’andamento dei mutui. Sono questi alcuni dei dati che emergono dalla 42º edizione della “Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia” sul secondo semestre 2012 realizzata dalla Camera di commercio di Milano attraverso l’azienda speciale OSMI Borsa

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Immobiliare, su dati rilevati da FIMAA Milano Monza & Brianza. “Nonostante la crisi c’è fiducia nell’acquisto della casa che ha ancora grande centralità negli interessi e nei bisogni - rileva Lionella Maggi, Presidente di FIMAA Milano Monza e Brianza - L’esiguità o addirittura l’assenza di finanziamento resta ancora un fattore di impedimento all’acquisto ma la fiducia nel mattone è confermata da un’utenza pronta all’investimento non appena possibile. L’offerta sul mercato milanese oggi è ampia, anche se non sempre di qualità, ma l’aspetto finanziario, fiscale e la precarietà del lavoro impediscono spesso l’incontro con le innumerevoli richieste. C’è sempre maggiore sensibilità all’immobile “performante”, cioè con buone prestazioni energetiche e collocato in zone ben servite da trasporti e parcheggi, esercizi commerciali, servizi di pubblica utilità e di sicurezza, magari con aree verdi: a risentirne sono le aree periferiche e il mercato dell’usato, in generale, che spesso non regge il confronto con le case di nuova costruzione che promettono risparmio nel tempo. Anche chi opta per l’affitto – prosegue Lionella Maggi – cerca prezzi più bassi e presta attenzione alla qualità, hanno mercato gli immobili a canone più ridotto, seb-

bene le esigenze del conduttore siano cambiate: per affittare oggi bisogna garantire qualità dello stato dell’immobile, perfino negli arredi. Se in città i box restano un buon investimento, permane la sofferenza per negozi ed uffici. Un mercato immobiliare in difficoltà, dunque, ma consapevole, e - tutto sommato - fiducioso”. Il prezzo medio di vendita per gli immobili residenziali nuovi/classe energetica A-B-C a Milano – secondo i Rilevatori di FIMAA Milano Monza & Brianza - si attesta sui 5.133 euro al metro quadro, passando dai 13.300 euro al mq di Vittorio Emanuele-San Babila ai 2.650 di Musocco-Villapizzone. In crescita nel Decentramento Argonne-Corsica (+1,2%). Le diminuzioni maggiori? Nei Bastioni Repubblica-Porta Nuova (-5,3%) e nel Decentramento Q.re S.Ambrogio-Torretta (-5,6%). Nel Centro storico flessioni intorno al 1% per Missori-Santa Sofia e al 2,6% per Diaz-Duomo-Scala pur registrando prezzi sempre superiori ai 10 mila euro al mq. In Provincia di Milano i prezzi oscillano tra i 2.310 euro al mq delle zone centrali e i 2.111 euro al mq delle zone periferiche: in flessione la maggior parte delle zone. Nel secondo semestre 2012 i prezzi di locazione calano del 3,2%, rispet-

Lionella Maggi, Presidente di FIMAA Milano Monza e Brianza to al semestre precedente, ma la diminuzione in cinque anni arriva al -21,1%. In un anno scendono soprattutto gli affitti degli appartamenti di medie dimensioni: bilocali (-7,6%) e trilocali (-7,4%). Sempre in un anno in forte discesa gli affitti in Centro per monolocali e trilocali (entrambi -8,8%), nei Bastioni per bilocali (-7,5%) e trilocali (-5,5%), in Circonvallazione per bilocali (-10%) e quattro locali (-9,4%) e nel Decentramento per bilocali (-12%) e trilocali (-9%). Diminuzioni a due cifre per tutte le tipologie di appartamento in locazione in cinque anni, in particolare per gli appartamenti di dimensioni maggiori: trilocali (-24,3%) e quattro locali ed oltre (-22,7%).

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A chi si devono rivolgere i proprietari

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che alla loro morte, se non hanno disposto

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diversamente attraverso un testamento,

L’indicazione classica è quella di contattare un

vedrebbero i loro beni incamerati dallo

agente immobiliare. La compravendita della

Stato. Dalla vendita dell’immobile la coppia

‘nuda proprietà’ di un immobile è un’operazione

“campione”

mezzi

delicata che richiede da parte dell’operatore

finanziari per poter vivere più serenamente

immobiliare tutta una serie di conoscenze sia

senza dover rinunciare ad abitare la propria

di carattere giuridico che fiscale per garantire

casa. L’acquirente potrebbe essere un padre,

agli interessati la conclusione di una trattativa

che acquista la ‘nuda proprietà’ dell’immobile

“trasparente”. Evitare, quindi, il Fai-da-te.

potrebbe

interessato

ricavare

con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo, cioè alla morte del venditore, ad abitazione

Come si giunge alla determinazione del

del figlio. L’acquirente, inoltre, può essere

prezzo della “nuda proprietà” di un immobile?

il tradizionale investitore che, non volendo

Nella formazione del prezzo di cessione

alimentare i propri redditi qualora affittasse

della ‘nuda proprietà’ di un’unità immobiliare

l’unità immobiliare e non avendo la necessità,

incidono una serie di fattori che vanno dall’età

in tempi massimi predeterminati, di usare

del venditore, al numero di persone che si

l’immobile e, comunque, volendo risparmiarsi

riservano il diritto di “usufrutto”, per finire ai

i grattacapi di un contratto di locazione

classici indicatori per la determinazione delle

(evitando, così, oneri fiscali o spese di

quotazioni immobiliari (stato di conservazione

manutenzione ordinaria), sottoscrive questa

dell’immobile, sua ubicazione, ecc.ecc).

specie di “scommessa finanziaria” che, tanto sarà più interessante, quanto sarà breve, in

Pur con le dovute cautele, è possibile

termini pratici, la durata del diritto di “usufrutto”.

indicare la percentuale dello “sconto”?

Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a

In linea di massima, gli operatori immobiliari

terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà

affermano che si può spuntare un ribasso sul

dell’immobile

caso

prezzo di mercato oscillante fra il 20 e il 50

realizzare un guadagno perché l’immobile può

per cento. Una banda di oscillazione, dunque,

essersi rivalutato, e contemporaneamente,

piuttosto elevata che si giustifica con i “fattori”

sarà aumentata l’età dell’usufruttuario il

indicati in precedenza.

stesso,

potendo

nel

meccanismo della compravendita della “nuda

E’ possibile trovare altre informazioni sul sito www.nudaproprietàmilano.it

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proprietà” di un immobile può sembrare

Una volta che si è “spogliato” della

semplice, invece necessita di un attento

proprietà, il venditore mantiene il “diritto

esame per evitare sgradite sorprese sia al

di usufrutto” sull’immobile. Cosa sta a

venditore che all’acquirente. A tale scopo,

significare questa dizione?

abbiamo

guida

Il codice civile stabilisce che l’usufruttuario ha

attraverso il meccanismo della domanda e

il diritto di godere della “cosa” altrui ma deve

della risposta.

rispettarne la destinazione economica.

predisposto

una

breve

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MILANO IMMOBILI IN VENDITA

Chi deve pagare le spese di manutenzione dell’immobile?

trovarsi alla morte dell’usufruttuario un inquilino indesiderato che,

Le spese di manutenzione “ordinaria” sono a carico dell’usufruttuario,

in possesso di valido titolo (cioè di un contratto) con data certa, ha

mentre quelle “straordinarie” sono di competenza del “nudo”

diritto di continuare la locazione per la durata contrattuale stabilita,

proprietario.

comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto, potrà concordare con il venditore al momento dell’acquisto della “nuda”

Chi deve pagare le imposte sul “reddito” dell’unità immobiliare?

proprietà, l’obbligo da parte sua di comunicare le eventuali intenzioni

L’Irpef sulla rendita catastale dell’immobile e l’Imu (cioè l’imposta

di cedere l’usufrutto o di locazione e la conseguente possibilità di

comunale sugli immobili) devono essere pagate dall’usufruttuario.

esercitare un diritto di prelazione.

Chi

partecipa

alle

assemblee

condominiali:

“nudo”

proprietario o l’usufruttuario? L’usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell’assemblea condominiale, si discutono affari che riguardano l’ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Se l’usufruttuario non paga le spese condominiali di sua competenza, l’amministratore condominiale può presentare il “conto” al “nudo” proprietario? No. In linea di principio va rilevato che il “nudo” proprietario non può intervenire, in sede di voto, quando l’assemblea condominiale affronta argomenti collegati alla manutenzione “ordinaria”. Pertanto,

Cosa significa usufrutto a tempo e come si calcola ? L’usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire dell’immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo di tempo predeterminato e quindi non legato all’età dell’ usufruttuario. Si calcola il valore commerciale dell’ usufrutto a tempo scontando gli anni della durata dello stesso dall’aspettativa di vita media indicata dall’ Istat che oggi si aggira intorno agli 85 anni, facendo quindi riferimento alle normali tabelle per il calcolo della nuda proprietà. Ad esempio il valore della nuda proprietà di un immobile con un usufrutto a tempo della durata di 10 anni viene calcolato come se l’usufruttuario avesse 75 anni e di conseguenza la nuda proprietà ha il valore commerciale pari al 73% del valore della piena proprietà. Qualora l’usufruttuario

qualora l’usufruttuario risulti moroso, l’amministratore condominiale

decedesse durante il periodo in cui l’usufrutto a tempo fosse ancora

potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo esecuzione

in vigore, l’usufrutto e la nuda propretà si congiungerebbero nella

forzata sul diritto di usufrutto che, come stabilisce l’articolo 2810 del

piena proprietà e l’immobile entrerebbe nella piena disponibilità del

codice civile, può essere ipotecato.

nudo proprietario. Si può vendere anche la nuda proprietà di una seconda casa o di

È opportuno che l’acquirente ponga qualche vincolo alla

una casa affittata?

possibilità di affittare l’appartamento da parte dell’usufruttuario?

Sì, tutti i vantaggi rimangono gli stessi. Nel caso in cui la casa sia

Sì. Per cautelarsi da eventuali sgradite sorprese, come quella di

affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli affitti.

FIMAA MILANO MONZA & BRIANZA, la nuda proprietà

Risparmio semplice per chi non ha fretta. E’ la nuda proprietà, la formula prevista dal nostro Codice Civile, che consente di separare l’utilizzo della casa dalla proprietà, che, in questo caso, non ha diritto di utilizzare il bene, almeno finché l’usufruttuario è in vita. Ed è proprio su questa aspettativa temporale che si possono riscontrare riduzioni dei costi di acquisto che vanno dal 25 fino al 40-50%. Si tratta di una forma di investimento poco diffusa in Italia (con particolare concentrazione in Lombardia), in parte penalizzata dalla delicatezza di una “scommessa sulla vita”, ma estremamente interessante, perché mette sul mercato molte case di pregio e d’epoca e gode di diversi vantaggi economici e fiscali. Secondo un’indagine svolta dall’Ufficio Studi di FIMAA Milano Monza & Brianza, in una città come Milano, il 28,7% degli acquirenti di nuda proprietà ha un’età compresa tra 40 e 50 anni, il 22,7% tra 30 e 40 anni. Quasi il 90% delle transazioni di nuda proprietà è rappresentato da immobili residenziali. Sempre secondo l’indagine FIMAA Milano Monza & Brianza, nel 42,5% dei casi c’è stato un risparmio sul prezzo finale compreso tra il 20 ed il 30%, nel 29,7% dei casi anche tra il 40 ed il 50%. I dati di cui sopra dimostrano che la nuda proprietà può davvero rappresentare un investimento molto interessante. L’importante è farsi seguire nella trattativa da un operatore qualificato, che possa agevolare l’incontro tra domanda e offerta in quella che è ancora una nicchia di mercato, offrendo la necessaria professionalità per i complessi calcoli attuariali e statistici necessari nella stima dei valori degli immobili.

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COMOCASACLIMA 2013: DALLA RIQUALIFICAZIONE, L’ENERGIA PER IL FUTURO

Tra il 22 e il 24 febbraio gli splendidi spazi del Centro Congressi di Villa Erba a Cernobbio ospiteranno il salone dedicato al risparmio energetico e alla bioedilizia. Il tema di questa terza edizione sarà “La riqualificazione degli edifici oggi: energia per il domani”: un argomento di grandissima attualità, se si pensa che la sfida di questi anni non riguarda tanto le nuove costruzioni ma la riqualificazione dell’esistente. Bisogna inoltre considerare che la sostenibilità energetica non riguarda solo l’oggi– poiché permette un risparmio economico che in tempo di crisi non è da sottovalutare– ma anche e soprattutto le generazioni che verranno, che, grazie a edifici a basso impatto energetico, potranno vivere in un mondo meno inquinato. Oltre all’esposizione, ai visitatori viene proposta la partecipazione ad eventi collaterali che comprendono convegni, forum e dimostrazioni pratiche sui temi dell’edilizia ecocompatibile e del risparmio energetico, con l’obiettivo di sviluppare e far radicare nel territorio la cultura del risparmio energetico e del green building, offrendo aggiornamenti continui sulle ultime novità del settore. Organizzata con la collaborazione e il supporto dell’Agenzia CasaClima di Bolzano, ComoCasaClima 2013 auspica di replicare il successo dello scorso anno che ha contato la presenza di circa 6.000 spettatori attenti al risparmio energetico e alla salvaguardia del pianeta. Tre giornate dedicate all’efficienza energetica e alla bio sostenibilità in edilizia. Dal 22 febbraio presso Villa Erba di Cernobbio. Orari di apertura: 9.30 - 18. Costo del biglietto di ingresso: € 5 Per ulteriori informazioni consultare il sito internet www.comocasaclima.com oppure la pagina facebook: http://www.facebook.com/ComoCasaClima

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i consigli per risparmiare e avere una casa eco-compatibile Evitare temperature troppo alte dei termosifoni, scegliere boiler e caldaia in base alle dimensioni della propria abitazione e assicurare una costante manutenzione alle apparecchiature. Sono solo alcuni degli accorgimenti suggeriti da Cofely Italia, Gruppo GDF SUEZ, leader nell’efficienza energetica e ambientale, per affrontare in modo ecosostenibile i mesi freddi.

tura delle nostre abitazioni e regolando meglio la temperatura dell’acqua calda, non si ottiene solo un importante risparmio in bolletta, ma si contribuisce a un minore impatto ambientale delle emissioni inquinanti da riscaldamento”. Di seguito i quindici consigli per una casa ecocompatibile:

Riscaldamento Regolare la temperatura interna delle nostre abitazioni sui 19°/20°C che già consentono un clima confortevole. Per un solo grado di temperatura interna superiore, i consumi aumenterebbero di circa il 7%. Installare nei propri radiatori delle valvole termostatiche. Sono dei dispositivi di termorego-

Per risparmiare in bolletta e in energia ed evi-

una spesa per il riscaldamento di 100 euro, 54

tare sprechi di calore, bastano piccoli accorgi-

vengono dispersi da muri male isolati o da una

menti che tutti possiamo mettere in atto tra le

caldaia poco efficiente, risulta evidente la ne-

zione del calore nelle varie stanze del proprio

mura domestiche, anche se fa freddo.

cessità di affrontare al meglio i prossimi mesi in

appartamento e consentono di escludere au-

termini di ottimizzazione energetica – afferma

tomaticamente il termosifone una volta che la

Ad affermarlo è Cofely Italia, Gruppo GDF

Marco Decio, Direttore Polo Residenziale & Oil

stanza ha raggiunto la temperatura desiderata.

SUEZ, leader nell’efficienza energetica e am-

di Cofely Italia–. La prima risposta sta nell’in-

Spesso la cucina si auto-riscalda da altre fonti,

bientale, che stila le quindici regole d’oro per

tegrazione di soluzioni innovative, per ottenere

inutile mantenere caldo anche il termosifone

un comportamento più ecosostenibile e un

il massimo della resa energetica. La proget-

mentre sono accesi i fornelli.

maggiore risparmio energetico in casa.

tazione e l’ammodernamento degli impianti,

Installare e ben programmare i cronotermo-

però, devono andare di pari passo con un at-

stati, dei dispositivi di regolazione sul timing

“Con l’arrivo del freddo la spesa per il riscal-

teggiamento di maggiore attenzione generale

di riscaldamento, mirati dunque a gestire gli

damento rischia di incidere pesantemente sul

verso gli sprechi. A volte, infatti, non servono

orari di accensione e le temperature nei loca-

budget familiare; se si pensa che in Italia l’effi-

interventi drastici, ma basta iniziare con picco-

li durante la giornata, in modo da diffondere il

cienza media del sistema edificio - impianto di

le accortezze per ottenere già risultati concreti:

riscaldamento in maniera efficiente e quando

riscaldamento è del 46% e cioè che, a fronte di

ad esempio, riducendo di un grado la tempera-

serve. È bene prevedere modelli con imposta-

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lazione che danno modo di avere una riparti-

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PROVINCIA

zioni settimanali per differenziare i giorni feriali

essere adeguata al fabbisogno giornaliero e

cessario effettuarne l’analisi almeno ogni due

da quelli festivi, data la diversa permanenza in

ricadere sempre su apparecchi “omologati” e

anni, così come prevede la legge. Una caldaia

casa.

contraddistinti dalla marcatura CE. In generale,

ben manutenuta può essere efficiente anche

Non utilizzare il riscaldamento nelle ore nottur-

si consigliano caldaie a condensazione, dette

per dieci anni, poi perde in termini di resa ed è

ne o, eventualmente, negli ambienti più freddi,

anche a “4 stelle”. Si tratta di un tipo particola-

bene sostituirla. Una caldaia non perfettamen-

regolare il termostato sui 16°C.

re di caldaia, generalmente a tiraggio forzato,

te efficiente aumenta sia il consumo di gas, che

L’aria deve poter circolare liberamente attorno

che recupera il calore contenuto nei fumi di

la spesa in bolletta sino al 30% in più.

ai nostri radiatori; per questo motivo, è impor-

espulsione, corrispondente all’11% del calore

Isolare bene le tubazioni nelle quali scorre l’ac-

tante tenerli liberi da copritermosifoni e mobi-

prodotto dalla combustione. Ciò consente di ot-

qua calda, le parti edili interne come tetto e pa-

letti da incasso. Attenzione anche alle tende:

tenere rendimenti termici buoni, risparmiando

reti e le mura esterne, utilizzando per esempio

sono delle vere barriere.

fino al 20% in presenza di impianti tradizionali

un sistema di rivestimento termo-isolato (detto

Se si ha un impianto di riscaldamento centraliz-

e oltre il 40% in presenza di impianti tecnolo-

termo-capotto), al fine di ridurre le possibili di-

zato, chiedere all’amministratore un sistema di

gicamente più avanzati (se abbinati a pannelli

spersioni di calore.

contabilizzazione del calore, apparecchiature

radianti o solari), e di ridurre le emissioni inqui-

Sostituire le finestre a vetri singoli con vetri a

da installare sui singoli termosifoni, per quan-

nanti fino al 70% in meno, rispetto alle caldaie

doppia parete, per isolare meglio gli stabili e

tificare il calore effettivamente consumato. In

tradizionali.

mantenere il calore evitando dispersioni.

questo modo, il condomino pagherà, oltre alla

Installare, ove possibile, dei pannelli solari per

quota fissa stabilita dall’assemblea condomi-

la produzione dell’acqua calda, usufruendo de-

coFelY, societÀ di GdF sUeZ

niale, soltanto il calore di cui effettivamente

gli attuali incentivi statali (proroga delle detra-

Cofely è la società dei servizi energetici di

avrà goduto, risparmiando sino al 30% sulla

zioni fiscali del 55% per interventi di efficienza

GDF SUEZ. Cofely progetta, realizza e ge-

bolletta. Ciò consentirà di dividere equamente

energetica fino al 30 giugno 2013 – Legge 134

la spesa condominiale e incentiverà tutti i con-

del 7 agosto 2012 - Decreto Sviluppo).

stisce soluzioni che consentono alle imprese

domini a eliminare gli sprechi.

Spurgare l’aria dai radiatori per tenerli sempre alla massima efficienza. L’aria presente nelle

BoileR e caldaia

tubazioni dell’impianto tende, infatti, a deposi-

Distribuire l’acqua calda sanitaria ad una tem-

tarsi nei radiatori, impendendone il pieno riscal-

peratura non superiore a 45°C.

damento e provocando un inutile lavoro per la

Regolare il boiler su temperature intermedie

caldaia. I vecchi termosifoni potrebbero non

(non oltre i 55°C) ed evitare di tenerlo acceso

avere una valvola di sfiato dell’aria: in questi

per tutta la giornata se non se ne fa un uso

casi, non costerà molto farle installare.

e alle comunità di utilizzare meglio l'energia e ridurre il loro impatto ambientale. Società specializzata in servizi per l’efficienza energetica e ambientale. In Italia, Cofely conta 2.200 dipendenti e 50 sedi su tutto il territorio. Cofely fa parte di GDF SUEZ Energy Services, leader europeo nel multi-servizio tecnologico, con un fatturato di 14,2 miliardi di euro nel 2011 e 77.200 dipendenti. GDF

continuativo; gran parte dei consumi sono do-

SUEZ Energy Services è una delle sei linee

vuti, infatti, al mantenere l’acqua sempre calda

manUtenZione e isolamento

anche se non la si usa. Tenere presente, inol-

Effettuare una regolare pulizia e manutenzione

tre, che è bene che sia installato il più vicino

degli apparecchi, anche ogni anno, ad opera

possibile al punto di utilizzo, per evitare disper-

di tecnici specializzati e, quando possibile,

sioni di calore dall’acqua calda attraverso lun-

utilizzare sistemi che evitino la formazione di

ghe tubature.

calcare nelle tubazioni e nelle apparecchiature.

Nel caso di nuove installazioni, la scelta deve

Inoltre, per una corretta gestione dei fumi, è ne-

di business di GDF SUEZ, uno dei leader a livello mondiale nell’energia.

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in questa oasi di piacere e vuole solo trascorrere qualche giorno, all’ultimo grido il Kulm hotel che, proprio da quest’anno, ha interamente rinnovato la sua area wellness. Progettata dagli architetti svizzeri Rolf Som e Jo Brinkmann, il nuovo spazio si sviluppa su duemila metri quadrati di design . La Spa si caratterizza per il contatto continuo e diretto con il paesaggio delle Alpi e del lago di St. Moritz, che irrompe attraverso ampie vetrate, in coerenza con una filosofia del “ritorno alla natura” che trova riscontro nei toni naturali e nei materiali scelti per la realizzazione degli interni tra cui pietre, legno di pino e larice. Nella nuova struttura, oltre a una piscina coperta di 20 metri con musica subacquea, con vasca esterna riscaldata a 34°C, una grotta d’acqua salina, bagno turco, percorso Kneipp, varie tipologie di sauna, piscina per bambini, stanze relax, un’area riservata alle donne con bio-sauna. Come arrivare: In auto o con il treno Bernina Express, il cui panoramico percorso tra Pontresina e Tirano e tra Coira e St. Moritz è stato dichiarato Patrimonio dell’Umanità dall’UNESCO.

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Cos’è la Sclerodermia?

Il termine significa “pelle dura” In realtà è una malattia sistemica che colpisce i piccoli vasi arteriosi e organi interni importanti quali cuore, polmone, esofago, intestino, rene. Caratteristiche salienti sono la fibrosi, il danno endoteliale e l’eccessiva attività del sistema immunitario. Malattia rara ma non rarissima, poco conosciuta, predilige soprattutto le donne; in tutto il mondo le donne colpite da SSc superano come numero gli uomini con rapporto di 7-8 a 1.

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La Sclerosi Sistemica può essere una malattia altamente invalidante e a prognosi infausta. Oggi per fortuna la progressione può essere arrestata: ci sono armi valide per combattere le complicanze più temibili della malattia, altre sono in via di sviluppo. La possibilità di diagnosticare la malattia in fase precoce è l’elemento che ha sicuramente cambiato l’aspettativa e la qualità

di vita dei pazienti. Al paziente che chiede dopo la diagnosi: “la malattia può guarire?” si può serenamente spiegare che oggi la malattia spesso si spegne. Questo è tanto più vero quando la malattia viene diagnosticata precocemente e quanto più adeguatamente monitorata e curata. E’ quindi molto importante ridurre al minimo i danni che la malattia provoca nelle fasi di attività iniziale, in maniera che le condizioni generali del malato siano le migliori possibili.

Come si può fare una diagnosi precoce?

Esiste un campanello d’allarme che precede di mesi o di anni l’insorgenza delle altre manifestazioni della Sclerosi Sistemica: il Fenomeno di Raynaud, cioè il tipico cambiamento di colore delle mani quando il soggetto è esposto al freddo. Per confermare la diagnosi bastano un semplice prelievo di sangue e la capillaroscopia che mettono in evidenza gli autoanticorpi e le alterazioni vascolari caratteristiche della Sclerosi Sistemica.

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hoMe stAging È UnA prAticA econoMicA e innovAtivA per vendere o AffittAre iMMoBili in teMpo Minore MiniMiZZAndone i difetti ed esAltAndone le potenZiAlitÀ. STAGEDHOMES è la prima associazione italiana per i professionisti dell’Home Staging. Che significa Home Staging? Significa preparare la casa per la vendita o l’affitto, risparmiando tempo e denaro e favorendo la compravendita immobiliare. Chi è l’home stager? E’ un tecnico preparato che sa, con poca spesa riesce a trasformare angoli disperati in punti forti dell’abitazione, esaltandone tutte le qualità dello spazio. Perché i proprietari dovrebbero usare uno stager prima di mettere in vendita ο affitto la loro casa? Per garantirsi una vendita migliore. Perché gli agenti immobiliari dovrebbero suggerire uno stager o imparare la tecnica? Perché in questo mercato fermo non si può tenere una casa invenduta per mesi. Quali sono i benefici dello Home Staging? 1) evitare che le case ristagnino sul mercato; 2) clienti soddisfatti; 3) alzare la qualità di un immobile; 5) differenziarsi dalla concorrenza offrendo un servizio innovativo e proponendo abitazioni chiavi in mano

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In seguito alla cospicua partecipazione alle conferenze di Home staging lo scorso anno e l’entusiasta partecipazione degli studenti che hanno frequentato il Workshop Introduttivo a Milano lo scorso 24 gennaio, Staged Homes sta lanciando il suo ricco programma di corsi per 2013 per offrire una formazione completa alla professione. Chi non abbia già partecipato al workshop, può decidere di seguire un singolo corso oppure selezionare il ‘Percorso Completo’, che inizierà il 7 marzo a Milano, per poi terminare con gli ultimi moduli il 15 marzo ed è presente anche a Roma, Bologna e Firenze. A fronte di una serie di successi, si può dichiarare con soddisfazione che l’home staging aiuta i “proprietari-venditori” a dare alla casa un nuovo aspetto, valoriz-

zandola e rendendola più accogliente migliorando la prima impressione che condiziona molto la scelta finale dell’acquirente. L’home staging è un investimento, non una spesa, che alla vendita viene ampiamente soddisfatto. L’Associazione Italiana Home Stager ha in programma per tutto il 2013 delle conferenze gratuite per spiegare cos’è l’home staging e per suggerire le giuste tecniche per acquisire nuovi clienti ed aumentare il proprio volume d’affari, oltre che diversi percorsi di formazione. Per maggiori informazioni sull’home staging scrivere ad: info@stagedhomes.it www.stagedhomes.it Associazione Italiana Home Staging www.stagedhomes.it/”

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Affitti ancora a picco, a milano i prezzi sotto la media nazionale A Milano in tre anni sono scesi del 26,4%, peggio nell’hinterland dove le flessioni sono arrivate al 36,7% I prezzi degli affitti da oltre un anno sono in calo in tutt’Italia. La diminuzione si evidenzia in particolare nelle città grandi, con contrazione media del 2,1% rispetto all’anno precedente. I prezzi a Milano hanno subìto un ribasso vicino al 5,5%. Risalta anche l’elasticità dell’offerta: i proprietari sono disposti a soddisfare le esigenze di risparmio degli inquilini. Milano, con Napoli e Roma, resta la città più cara in tema di locazioni, ma proprio a Milano la diminuzione dei canoni risulta essere superiore alla media nazionale. Dalla crisi del 2008 il 25% della popolazione rinuncia a comprare casa. La negativa congiuntura economica ha frenato le compravendite immobiliari: in tre anni a Milano si è registrato un calo del 26,4%. Peggio è andata in provincia, dove gli acquisti sono scesi del 36,7% (la media nazionale è del 32,9%). A complicare la situazione, poi, la scelta delle banche di non concedere mutui. Gli affitti diminuiscono soprattutto per gli appartamenti di più grandi dimensioni. Il canone di locazione di un trilocale a Milano è mediamente di 115 euro a

mq all’anno (se ne spendono 170 in centro città, 138 nella cerchia dei Bastioni, 80 nella circonvallazione), sceso del 5,6% negli ultimi sei mesi del 2012. Per i quadrilocali si è a 111 euro, con un calo del 5,3%, mentre per i bilocali la variazione è minima (3,1% in meno). In controtendenza i monolocali, dove si arriva a pagare 238 euro a mq l’anno. I canoni di affitto calano in tutta Italia. L’osservatorio annuale di “Solo Affitti”, franchising immobiliare leader in Italia nella locazione (150 agenzie), sottolinea come mettere a reddito un immobile renda comunque ancora di più rispetto a un investimento in titoli di Stato, sia nel breve sia nel lungo periodo: mediamente del 6% nel primo semestre 2012. Per il 2013 si prevede un aumento del numero delle locazioni, una stabilità dei canoni per il residenziale e un ulteriore abbassamento per uffici, negozi e capannoni. Nel 2012 il numero di nuovi contratti di locazione stipulati con la tassazione della “cedolare secca” è aumentato del 7%. Più della metà dei proprietari italiani la preferisce alla tassazione Irpef (utilizzata nel

Servizio di Guido Capizzi, economista e giornalista 44% dei casi) A Milano chi ha scelto la cedolare secca ha ottenuto un risparmio fiscale medio dai 250 ai 500 euro. Tra le tipologie di contratto più utilizzate quella del contratto libero 4+4 anni si conferma la più frequente in Italia (40% dei casi) con un picco a Milano del 97%. Rispetto al 2011, con la crisi delle compravendite e la restrizione nel concedere i mutui da parte del sistema bancario, gli affitti sono aumentati come abitazione principale. Il locatore è in genere proprietario di un solo immobile (53% dei casi), ma oltre un terzo (35%) ne possiede due o più, mentre l’11% dell’offerta immobiliare è riconducibile a società. La materia delle locazioni è sempre vasta e complessa: tutelare gli investimenti dei proprietari e curarsi dei bisogni degli inquilini, in altre parole equilibrare le parti in campo, richiede molta attenzione. Sono in aumento i prodotti assicurativi per tutelare e agevolare le parti nel rapporto di locazione. Sul mercato ce ne sono per un anno garantito, per il rimborso dei danni, la tutela legale e l’assistenza abitativa.

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