Pour des nouveaux quartiers de qualité by CAUE de la Vendée

pour des nouveaux quartiers de qualité Maison du Tourisme et de l’Architecture, 45 boulevard des Etats-Unis, BP 685, 85 017 la Roche sur Yon cedex. Pour tout renseignement, contactez-nous au 02 51 37 44 95 ou sur le site http://www.caue85.com ISBN 2-918010-01-2

CONSEILS PRATIQUES D’AMNÉGEMENT //

CONSEIL en ARCHITECTURE, URBANISME et ENVIRONNEMENT de la VENDÉE,

pour des nouveaux quartiers de qualité

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Joël SARLOT Président du CAUE de la Vendée

Marquée par un essor économique et urbanistique remarquable, la Vendée est un département qui offre à ses habitants un cadre de vie et des paysages préservés. L’urbanisme vendéen a permis à de nombreux habitants de faire construire leur maison. Cependant, le modèle développé jusqu’à présent connaît ses limites face à une demande toujours croissante et aux nouveaux enjeux soulevés par le développement durable. Réduction des déplacements motorisés, préservation des espaces naturels et agricoles, identité des territoires sont autant de points qui ont été relégués au second plan ces dernières années. Les élus locaux, conscients de la nécessité d’un développement raisonné, s’interrogent fréquemment sur la façon de répondre au mieux aux nouvelles attentes. Partageant ce souci de préservation de l’environnement naturels et bâti du département, le Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement de la Vendée propose dans ce guide une méthode pour aborder la question des nouveaux quartiers d’habitation. Le quartier, comme espace de vie, est en effet le mode privilégié de développement des communes, tant rurales qu’urbaines, afin de répondre à une demande croissante en logements. S’inscrivant dans la démarche de projet durable, “Pour des nouveaux quartiers de qualité“ est un outil adapté aux élus, aux agents techniques et aux professionnels. Plus qu’un énième ouvrage théorique, il offre des clés illustrées et des solutions concrètes adaptées à la diversité de nos communes. Je souhaite que cet ouvrage soit une source d’inspiration pour les communes afin de donner naissance à des quartiers vivants, reflétant l’image attractive de notre département.

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sommaire INTRODUCTION

PREMIÈRE PARTIE : CONTEXTE VENDÉEN ET ENJEUX

CONNAÎTRE LA SITUATION DU LOGEMENT EN VENDÉE 1.1. Une population vieillissante et en constante augmentation 1.2. Un parc de logement devant accompagner l’évolution de la population

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TENIR COMPTE DU PARCOURS RÉSIDENTIEL

GÉRER LE FONCIER COMME UNE RESSOURCE RARE 3.1. Quelques paramètres à prendre en compte dans l’évolution des prix fonciers 3.2. Un équilibre à trouver avec le monde agricole 3.3. La préservation des continuités écologiques 3.4. La maîtrise et la répartition raisonnée des coûts de l’urbanisation

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S’INSCRIRE DANS L’ESPRIT DES LIEUX ET LES SPÉCIFICITÉS LOCALES

ÉCONOMISER L’EAU ET LES RESSOURCES ÉNERGÉTIQUES 5.1. La maîtrise de l’énergie et les énergies renouvelables 5.2. L’optimisation des déplacements 5.3. La gestion de l’eau, atout du cadre de vie

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SECONDE PARTIE : LA CRÉATION D’UN NOUVEAU QUARTIER

RAPPEL MÉTHODOLOGIQUE : LA CONCEPTION DES NOUVEAUX QUARTIERS

1. 2. 3.

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INTÉGRER LE PROJET À LA STRATÉGIE COMMUNALE EXISTANTE CONCEVOIR LE PROGRAMME ET LES MODALITÉS DE L’AMÉNAGEMENT 2.1. Un programme sur mesure 2.2. La procédure la plus adaptée CHOISIR UNE ÉQUIPE DE MAÎTRISE D’ŒUVRE PLURIDISCIPLINAIRE : POUR QUELLES MISSIONS ? 3.1. Le diagnostic 3.2. Le plan de composition et le règlement 3.3. Le permis d’aménager 3.4. La phase opérationnelle 3.5. L’accompagnement des acquéreurs 3.6. Évaluation du nouveau quartier

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sommaire

SIMULATION D’EXTENSION URBAINE 1. 2.

LE NOUVEAU QUARTIER INTÈGRE LA STRATÉGIE COMMUNALE LE NOUVEAU QUARTIER S’ADAPTE AU CONTEXTE PAYSAGER ET URBAIN 2.1. Le contexte communal 2.2. Le site du projet L’ÉQUIPE DE MAÎTRISE D’ŒUVRE 3.1. Le diagnostic 3.1.1. Topographie, chemin de l’eau, situation climatique, trame végétale 3.1.2. L’analyse de la trame viaire 3.1.3. L’analyse des formes urbaines existantes 3.1.4. Les nuisances liées au bruit 3.1.5. La collecte des déchets 3.2. La conception du projet 3.2.1. L’économie de l’espace et l’intégration du projet 3.2.2. Le plan masse bioclimatique 3.2.3. La qualité paysagère et la biodiversité 3.2.4. L’utilisation et le traitement écologique des eaux pluviales 3.2.5. Les déplacements non motorisés favorisés 3.2.6. La limitation des bruits et des autres nuisances 3.2.7. La réduction des déchets collectés et la valorisation des déchets verts 3.2.8. La définition d’ambiances différentes

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CONCLUSION

ANNEXES

Annexe 1 : Les outils de mobilisation du foncier Annexe 2 : Les procédures d’aménagement : quelques éléments de comparaison Annexe 3 : Le cahier des charges du Conseil Général de la Vendée pour la création des quartiers d’habitations écologiques (QHE)

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BIBLIOGRAPHIE

CONTACTS UTILES

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Un quartier de qualité est un lieu où l’on souhaite s’installer et vivre. Il s’inscrit harmonieusement dans le paysage et l’histoire de son territoire. Il répond aux besoins de ses habitants et permet les échanges entre des personnes aux profils et aux âges différents. Il respecte l’environnement et contribue à la qualité de vie communale.

Construire de nouveaux quartiers, économes en matière de foncier et de déplacements, est aujourd’hui l’un des enjeux majeurs de l’aménagement des communes vendéennes.

Cet outil, destiné en priorité aux élus, s’adresse également aux autres partenaires du projet : services de la collectivité, urbanistes, paysagistes, architectes, géomètres, promoteurs, etc.

Ces dernières décennies, le lotissement de maisons individuelles a constitué la forme d’urbanisation la plus développée dans le département de la Vendée. Cette tendance a favorisé la création de zones pavillonnaires standardisées où la logique répétitive a souvent été privilégiée à l’approche qualitative.

N’oublions pas que nous sommes tous – élus, techniciens et habitants - responsables de la qualité de notre cadre de vie.

La création d’un nouveau quartier est un acte d’aménagement qui marque durablement le paysage naturel et bâti des communes. Au-delà d’un simple découpage parcellaire, il s’agit de mener une réflexion urbanistique, architecturale et paysagère pour inscrire le projet dans son territoire et concilier questions d’intérêt public et attentes individuelles en matière de qualité de vie et d’environnement. La publication “Pour des quartiers de qualité“ élaborée par le Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement de la Vendée souhaite sensibiliser aux enjeux et aux principes d’aménagements de quartiers durables. Après quelques éléments d’éclairage sur le contexte vendéen, cet ouvrage vous propose différents conseils pratiques destinés à accompagner toutes les phases de l’aménagement du nouveau quartier.

le Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement de la Vendée.

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PREMIÈRE PARTIE

contexte vendéen et enjeux

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contexte vendéen et enjeux Porté par la volonté des élus locaux, un nouveau quartier permet de conjuguer les besoins de la commune et les attentes de la population. Si elle offre une solution quantitative, la production de lotissements stéréotypés ne peut que partiellement répondre à la diversité des besoins en logements. L’étalement urbain constaté dans notre département a de nombreux effets sur le paysage et la vie de la commune : artificialisation de l’espace et consommation de foncier, augmentation des coûts collectifs, absence de lien fonctionnel entre les nouveaux quartiers et le reste de la commune, etc. C’est pourquoi, en préalable à tout projet, il est intéressant de connaître le contexte local et départemental afin d’en mesurer les enjeux : - Quelle est la situation du logement et de la construction en Vendée ? - Qui sont les habitants ? Quels sont leurs besoins et comment évoluent-ils dans leur parcours résidentiel ? - Comment conjuguer les ressources naturelles et foncières avec les besoins en logement ? Répondre à de telles questions permet d’ajuster les objectifs du nouveau quartier afin de mieux l’inscrire dans le temps et le territoire de la commune. C’est l’essence même du développement durable…

Les informations présentées proviennent d’études publiées par l’ADIL Vendée et l’INSEE.

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contexte vendéen et enjeux

connaître la situation du logement en Vendée

Territoire dynamique, le département de la Vendée connaît depuis ces dernières années un fort développement de l’urbanisation par la création de lotissements de maisons individuelles. Connaître les caractéristiques et l’évolution de la population, mesurer les incidences des choix de constructions permet de mieux appréhender le contexte du logement et de le prendre en compte en amont des projets d’aménagement.

1.1 une population vieillissante et en constante augmentation La population vendéenne, répartie de façon homogène sur le territoire, est en constante augmentation. Comptant 539 700 habitants en 1999, le département abrite en 2006 plus de 597 100 habitants, soit une augmentation de près de 9,6 % en 7 ans. La croissance est particulièrement marquée sur l’agglomération de la Roche sur Yon, sur le littoral et sur le bocage. Cette évolution impacte particulièrement les communes de moins de 2 000 habitants, qui représentent deux communes sur trois et plus du tiers de la population totale. Les conséquences sur le paysage naturel et bâti sont importantes et peuvent profondément modifier le visage des communes. La croissance de la population va se poursuivre et se renforcer au cours des prochaines années. Suivant les projections de l’INSEE, le Département comptera à l’horizon 2030 plus de 725 000 habitants. En outre, la structure et les besoins de la population seront modifiés par le vieillissement des habitants, conjugué à l’arrivée de nouveaux retraités. La Vendée comptera alors près de 36 % d’habitants âgés de 60 ans et plus, soit la part la plus élevée de la région.

1.2 un parc de logement devant accompagner l’évolution de la population Si la croissance de la population explique en partie l’augmentation du parc des résidences principales, le besoin en logement est également accentué par les phénomènes de société liés à l’éclatement de la famille “traditionnelle“ : séparation des couples, familles monoparentales, personnes âgées vivant seules, etc. La part des résidences secondaires reste en revanche relativement stable, ce type de logement est concentré dans les communes littorales où il peut représenter jusqu’à 75 % du parc. Le secteur de la construction a largement bénéficié de cette croissance, notamment entre 1990 et 2006. En 2007, plus du quart des constructions autorisées au niveau régional ont été implantées en Vendée. Un essoufflement récent est toutefois constaté, esquissant une tendance au ralentissement qui reste à confirmer ces prochaines années.

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contexte vendéen et enjeux // connaître la situation du logement en Vendée

Taux d’évolution annuelle moyen du nombre de logements depuis 1999 sur les 109 communes recensées.

plus de 3% de 2 à 3% de 1 à 2% de 0 à 1% moins de 0 % moyenne : + 1,9%

source : ADIL Vendée

Le choix de construire essentiellement sous la forme de maisons individuelles en lotissement entraine une consommation importante du foncier. La pérennité de ce modèle face aux modes d’urbanisation traditionnels reste en suspens. Un lotissement classique présente ainsi 8 à 12 logements à l’hectare, contre 18 à 25 logements à l’hectare pour un village ou un hameau peu dense. En 2007, les lotissements comportent en moyenne 21 terrains à bâtir, mais avec des variantes importantes puisque près d’un tiers des projets comptent moins de 10 lots.

EN RÉSUMÉ • L’attractivité de la Vendée conduit à une augmentation forte des besoins de la population et se traduira par l’agrandissement nécessaire de son parc de logement. Cette évolution devra être prise en compte dans les documents d’urbanisme des collectivités et dans leurs projets de quartiers d’habitation. • Les lotissements de petite taille sont le principal mode d’urbanisation en Vendée. En conséquence, tous les projets de nouveaux quartiers, même les plus modestes, méritent qu’on prête attention à leur impact sur le reste de la commune, notamment en matière de consommation du foncier. • Le vieillissement attendu de la population impliquera des stratégies adaptées pour les communes.

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contexte vendéen et enjeux

tenir compte du parcours résidentiel

A chaque âge de la vie et selon la taille du ménage correspondent des besoins spécifiques en matière d’habitat, dont la succession caractérise le parcours résidentiel. Mesurer et répondre aux besoins de toutes les catégories de population permet d’offrir une diversité propice à dynamiser la vie de la commune. VIVRE À LA CAMPAGNE ! Idéal de maison individuelle, désir de jardin, proximité de la nature, prix abordables du foncier, sont autant de raisons qui poussent les ménages à s’installer dans les communes rurales. Si ce choix répond en partie à ces aspirations, il implique également une dépendance accrue et quotidienne vis-à-vis de l’automobile. • L’ÉTUDIANT s’installe dans une résidence ou un studio en location, de préférence à proximité de son lieu d’étude. La proximité d’un centre urbain et de transports collectifs, comme la gare, peut être déterminante, notamment dans le cas où il rentre chez lui le week-end. • LE JEUNE ACTIF SEUL est tenté par la proximité d’un centre ville et de lieux animés lui permettant de rencontrer facilement d’autres jeunes. La proximité de son lieu de travail peut être parfois secondaire au regard des loisirs, de la proximité de sa famille ou de son réseau de connaissances. Probablement en location, il envisagera après quelques années l’achat d’un T2 ou T3, souvent en collectif.

• LE COUPLE DE JEUNES ACTIFS SANS ENFANT est souvent désireux de devenir propriétaire d’une maison individuelle, à l’image de ses parents. Il souhaite souvent rester à proximité de ses réseaux familiaux et relationnels. Pour réaliser cet objectif, le passage par le parc locatif (parfois en logement social) est souvent une option provisoire. Parfois installé dans la ville centre, le couple envisage aussi bien la location d’une maison que d’un appartement. Néanmoins, avec les projets d’agrandissement du ménage, celui-ci entend concrétiser le plus vite possible son rêve de maison individuelle avec jardin. Le désir de propriété reste en effet vivace, malgré des conditions pouvant être plus difficiles.

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contexte vendéen et enjeux // tenir compte du parcours résidentiel

A l’échelle vendéenne, la part des ménages propriétaires de leur résidence principale s’élevait en 1999 à 77,6 %, avec des taux très élevés dans le sud du département. L’endettement des jeunes ménages désireux de devenir propriétaires devient préoccupant : les prêts tendent à courir non plus sur 20 ans mais sur 30 ans, pour des mensualités équivalentes. De plus, les conditions d’accès aux prêts pouvant devenir de plus en plus restreintes, certains ménages risquent de ne plus pouvoir réaliser cette aspiration. Les ménages s’engagent financièrement sur la durée, et la prise de risques est grande. Pour obtenir des terrains à des prix abordables, les jeunes ménages ont tendance à s’installer de plus en plus loin de leurs lieux de travail, ce qui les rend d’autant plus fragiles vis-à-vis des fluctuations du prix des carburants. Il est notable, qu’en raison des fluctuations du coût de l’énergie, la part du transport influencera de plus en plus la localisation de l’achat. • LE MÉNAGE AVEC ENFANTS aspire à un logement plus grand qui lui offre une chambre par enfant, soit souvent un T5, de préférence avec un jardin. Il est locataire ou propriétaire selon les possibilités financières. En grandissant, les enfants du ménage sont amenés à acquérir eux aussi des véhicules sup-

plémentaires dont il faudra anticiper l’impact sur la parcelle. Les transports en communs n’existant quasiment pas dans les quartiers concernés, les flux voitures sont pour l’instant incompressibles. • LE MÉNAGE PROCHE DE LA RETRAITE habite une maison qui devient le lieu de rencontre des enfants et des petits enfants éloignés, d’autant plus attractive si elle est située en campagne ou au bord de la mer. Avec le temps, l’entretien de la maison et du jardin, qui était d’abord un plaisir, devient une contrainte lourde. • UN MÉNAGE PLUS ÂGÉ, dont les membres deviennent dépendants, peut considérer que son logement est devenu trop vaste ou inadapté en termes d’accessibilité (escaliers pour accès à l’étage, grand jardin à entretenir…). Quitter la maison familiale pour un logement plus petit, avec un jardinet, permet de répondre à l’évolution des besoins. En outre, beaucoup d’anciens sont désireux de rester sur leur commune, mais en se rapprochant du centre bourg ou du cheflieu de canton. Cela leur permet de ne pas être isolés de leurs connaissances et de leur famille ainsi que de bénéficier des commerces, des services et des soins.

LE CAS DU LOGEMENT SOCIAL Plusieurs étapes du parcours résidentiel peuvent être réalisées dans le parc locatif social. Cependant, le taux de rotation des logements est inférieur à 15 %. Constitué d’abord de collectifs dans les principales villes vendéennes, le parc de logement social s’est développé depuis les années 1990 sous la forme de logements individuels en milieu rural et périurbain. Il progresse aujourd’hui de façon significative, même s’il ne représente que 7 % des résidences principales en Vendée. Le logement social répond à un fort besoin en ce qui concerne les personnes seules et les familles monoparentales (20 % des locataires sont des familles monoparentales en 2006). Il intéresse aussi beaucoup les jeunes pour qui le logement social est une étape préalable en début de carrière.

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contexte vendéen et enjeux // tenir compte du parcours résidentiel

Foyer logement accueillant des personnes âgées, Barbâtre (85)

EN RÉSUMÉ • Les besoins en logement varient sensiblement suivant plusieurs paramètres, parmi lesquels l’âge et les revenus jouent un rôle prépondérant. • La diversité de l’offre doit pouvoir accompagner les habitants dans les étapes successives de leur parcours résidentiel. Cela passe notamment par une attention portée à des tailles variées de parcelles dans chacun des projets d’aménagement. L’évolution et la réussite d’un nouveau quartier en terme de mixité passe aussi par un maintien et un accompagnement de la population grâce aux services et aux commerces. • Le parc locatif social joue un rôle important pour les personnes les plus vulnérables, en particulier les familles monoparentales. Il offre aussi aux jeunes l’opportunité de se loger à des coûts raisonnables, notamment dans des secteurs où la pression foncière maintient des prix immobiliers élevés.

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gérer le foncier comme une ressource rare

Ressource commune à économiser, le foncier est au cœur de multiples paramètres, quelquefois contradictoires : - extension des aires urbaines, des infrastructures de transport et des bourgs pour l’habitat, - développement d’activités économiques (agriculture, zones d’activités, équipements touristiques), - protection des milieux sensibles et des ressources naturelles (zones humides, littoral, espaces boisés, etc.). Les configurations géographiques peuvent également créer des contraintes pour la constructibilité.

3.1 quelques paramètres à prendre en compte dans l’évolution des prix du foncier La proximité du littoral et les abords immédiats des centres urbains (La Roche sur Yon, Les Sables d’Olonne, mais aussi Nantes, La Rochelle ou Niort) entraînent une croissance forte du prix du foncier ainsi qu’une demande importante de terrains à bâtir. Mais cette tension n’est pas uniforme sur le territoire vendéen. Prix moyen de vente au m² des terrains à bâtir vendus en 2008

plus de 100 € /m 2 de 70 à 100 € /m 2 de 50 à 70 € /m 2 de 40 à 50 € /m 2 moins de 40 € /m 2 non renseigné

moyenne : 68 euros/m2 source : ADIL Vendée - avril 2009

La surface totale des terrains artificialisés représente en Vendée (source : Sitadel) : - 800 hectares/an pour les routes et parkings, - 575 hectares/an pour le logement, - 250 hectares/an pour les activités économiques.

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A titre indicatif en 2007, le prix moyen des terrains à bâtir sur le littoral (de Noirmoutier à Talmont) était supérieur à 100 € /m 2 , alors qu’il était inférieur à 40 € /m 2 dans l’Est du département (Source ADIL Observatoire de l’habitat Avril 2009).

Équipements touristiques et urbains en littoral. Des études récentes soulignent le fait que la taille de la parcelle joue le rôle d’une variable d’ajustement dans le projet d’achat d’une maison. Ainsi, il semble plus aisé de se passer d’une partie du jardin plutôt que de réduire la surface habitable de la maison ou son nombre de pièces.

DES SURFACES DE TERRAIN QUI TENDENT À DIMINUER, AVEC DES DISPARITÉS À L’ÉCHELLE DU DÉPARTEMENT La surface moyenne des terrains à bâtir dans le département de la Vendée est passée de 775 m² en 2004 à 682 m² en 2008. Mais les disparités restent très importantes suivant les cantons : si des moyennes inférieures à 500 m² sont courantes sur le littoral, elles sont comprises entre 600 et 700 m² dans le bocage et l’agglomération yonnaise. Dans les cantons les plus à l’Est, on trouve encore des parcelles supérieures à 900 m². Source ADIL Mars 2008

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contexte vendéen et enjeux // gérer le foncier comme une ressource rare

Si les prix de l’immobilier fluctuent et se mettent à baisser, ceux du foncier peuvent rester élevés plus longtemps. La rareté et la faible disponibilité du foncier s’expliquent par différents facteurs: • présence d’un milieu naturel fragile sur des surfaces importantes qui limite les possibilités d’urbanisation, • relief important qui impose une difficulté supplémentaire pour les aménagements, • espaces naturels inondables, par exemple en bordure de vallée ou dans le marais • des propriétaires fonciers qui ne sont pas tous disposés à vendre dans des délais courts ou moyens. Cette situation implique la mise en place d’une stratégie foncière au travers des documents d’urbanisme. D’autres outils permettent une politique plus offensive à travers la création de zones de préemption ou d’emplacements réservés pour la réalisation de logements, et notamment de logements sociaux.

3.2 un équilibre à trouver avec le monde agricole Les terrains agricoles constituent le principal réservoir du foncier à bâtir à travers le glissement de ces parcelles dans les zones urbaines ou les zones à urbaniser. Les situations peuvent être différentes selon les entités paysagères: • dans la Plaine, les grandes cultures ont besoin de surfaces conséquentes. Les bourgs anciens sont relativement compacts dans un souci d’économiser la terre. Les extensions urbaines doivent trouver un équilibre avec la vie économique du territoire, • sur le Littoral, la pression touristique et la demande de terrains pour les nouveaux arrivants repoussent l’activité agricole sur l’arrière-pays, • dans le Bocage, certains sièges d’exploitation se retrouvent cernés par les habitations, et la coexistence entre activité d’élevage et population exige d’importants efforts d’intégration, • dans le Marais, les terrains disponibles pouvant accueillir des constructions sont souvent limités et aiguisent la concurrence entre les différents usages du sol. Remarque : la circulation des machines agricoles doit être prise en compte quand de nouvelles voies sont aménagées, et quand les nouveaux quartiers sont proches d’exploitations en activité.

Avec l’évolution de l’agriculture , les sièges d’exploitation se développent en périphérie des bourgs entraînant des difficultés d’intégration des volumes bâtis ( silos , hangar , bâtiments hors - sols …). 18

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3.3 la préservation des continuités écologiques L’urbanisation constitue des barrières pour la faune et la flore, notamment à cause de l’imperméabilisation des sols, de l’assèchement de zones humides et de la destruction de végétaux existants. La construction des bâtiments et des voies coupe les circulations existantes et peut bouleverser le milieu par l’introduction de matériaux et de végétaux non locaux. Les documents d’urbanisme et les projets de nouveaux quartiers doivent prendre en compte cette dimension écologique et proposer de préserver les continuités.

3.4 la maîtrise et la répartition raisonnée des coûts de l’urbanisation Un étalement important implique: • création et maintenance de linéaires importants de réseaux (voiries, câbles, canalisations, raccordements, système de surpression), • rallongement des circuits de collecte et de distribution (déchets, courrier), • entretien et dispersion de surfaces d’espaces verts, • utilisation systématique de la voiture à la place des modes doux et des transports collectifs, • complication du ramassage scolaire.

Q uartier

peu dense et excentré du centre - bourg .

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Les coûts multiples liés à l’urbanisation sont portés par différents acteurs. La viabilisation d’un lotissement est ainsi assumée par les acquéreurs des terrains tandis que les dépenses générées par le fonctionnement sont payées par l’ensemble de la communauté (variation des factures de consommation, impôts locaux, etc.) Ces coûts sont à reconsidérer à l’échelle supracommunale car les usages débordent aujourd’hui le cadre de la commune pour correspondre au bassin de vie. Il conviendra d’étudier cette question soigneusement, afin de savoir si par exemple une augmentation de la densité d’une opération peut engendrer des économies au niveau des coûts de viabilisation ou d’équipements (par exemple une nouvelle classe pour l’école). Enfin, un certain nombre de coûts non monétaires sont également portés par l’ensemble de la collectivité, notamment dans le domaine environnemental et social : banalisation des paysages, pollution atmosphérique, ségrégation spatiale, etc.

EN RÉSUMÉ • Le foncier est le support de différentes activités qu’il convient de concilier dans un objectif d’équilibre du territoire. Il est notamment important de veiller à la cohabitation harmonieuse entre l’urbanisation et les activités agricoles, tout en préservant des continuités écologiques indispensables à la biodiversité. • Les prix du foncier sont liés à la pression existant sur le territoire. Leur évolution impacte les prix de l’immobilier avec un temps de décalage quelquefois important. Dans des contextes contraints, la taille de la parcelle peut jouer le rôle d’une variable d’ajustement. • Les coûts liés à l’urbanisation impactent par différents acteurs et l’étalement urbain induit notamment des dépenses portées par l’ensemble de la collectivité. Les modes de vie, qui s’organisent désormais à une échelle plus large que celle de la commune, supposent de réfléchir à l’impact du nouveau quartier à l’échelle intercommunale.

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contexte vendéen et enjeux

s’inscrire dans l’esprit des lieux et les spécificités locales

L’organisation du bâti ancien des bourgs vendéens est très différente dans le Bocage, les Marais, le Littoral ou la Plaine. Les matériaux tirés du sous-sol témoignent de la richesse géologique du lieu par leur diversité de formes et de couleurs. La configuration des villages était liée à des activités agricoles définies et spécifiques, et tirait ainsi le meilleur parti possible de la topographie, de l’orientation solaire, de la présence de l’eau et de la végétation existante. A présent, les quartiers ont pour unique vocation l’habitat. Dès lors, l’aspect fonctionnel est trop souvent considéré du seul point de vue de l’automobile, ce qui donne des espaces souvent trop larges, trop minéralisés et où le piéton peine à trouver sa place.

Expérience visant à l’innovation architecturale au Val de la Pellinière, prix de l’Art Urbain 2007 - Les Herbiers (85)

Sur les quatre dernières décennies, la généralisation des techniques, des matériaux et des modes de construction provoquent une perte de l’identité locale. Les maisons récentes et leur parcelle sont destinées à accueillir des ménages de profils similaires, avec pour conséquence une banalisation du paysage. Ces quartiers s’avèrent le plus souvent peu adaptés en terme d’économie du foncier, d’utilisation maîtrisée de l’énergie et de préservation de l’environnement. Si, depuis peu, l’éventail des techniques de construction tend à s’élargir, le choix reste bien moins riche que ce que proposaient les bâtisseurs des bourgs anciens.

Conservation de la maille bocagère en lien avec la création du nouveau – L anderonde (85)

quartier

EN RÉSUMÉ • Il est nécessaire d’observer l’existant et de resituer le projet dans son environnement : le paysage, les formes urbaines et architecturales, notamment dans le bourg auquel il va appartenir, etc. Ceci se traduira dans les études, par des analyses plus fines du site et de son identité (physique, topographique, climatique, architecturale, paysagère, hydraulique, végétale). • Identifier et valoriser les spécificités de la commune sont des conditions facilitant l’appropriation du nouveau quartier par ses habitants et sa bonne greffe avec le tissu urbain existant. • La forme architecturale est aujourd’hui banalisée mais vise à s’enrichir par les expériences contemporaines, tout en respectant l’esprit des lieux.

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contexte vendéen et enjeux

économiser l’eau et les ressources énergétiques

Si la production d’énergies renouvelables constitue une étape importante pour les quartiers de demain, il est déjà possible de prendre en compte des paramètres permettant de mieux penser et mieux vivre dans les quartiers, en économisant l’énergie et les ressources naturelles.

5.1 la maîtrise de l’énergie et les énergies renouvelables Il n’est pas rare de constater que la distribution des pièces d’une maison n’optimise pas l’ensoleillement et la lumière naturelle. L’observation du bâti ancien est souvent très révélatrice des meilleures conditions d’orientation pour les nouvelles constructions. L’installation de panneaux valorisant l’énergie solaire peut être optimisée dans le cas d’une orientation favorable, conditionnée par l’orientation du bâti et de sa position sur la parcelle. Il conviendra notamment de veiller à favoriser l’architecture solaire passive par une rédaction adéquate du règlement, afin d’éviter les effets de masque des constructions. Les données rassemblées par le Conseil Général de la Vendée permettent de pressentir les potentiels en énergies alternatives des futurs quartiers. C arte de potentialité à la mise en oeuvre d’un capteur géothermique vertical

NOIRMOUTIER EN ILE MONTAIGU

BEAUVOIR SUR MER

MORTAGNE SUR SÈVRE

ROCHESERVIÈRE

CHALLANS

LES HERBIERS PALLUAU

ST JEAN DE MONTS

LE POIRÉ SUR VIE

LES ESSARTS POUZAUGES

ST GILLES CROIX DE VIE LA ROCHE SUR YON

LES SABLES-D'OLONNE

CHANTONNAY

MAREUIL

TALMONT SAINT HILAIRE LUÇON FONTENAY LE COMTE

secteur potentiellement très favorable secteur potentiellement favorable secteur potentiellement peu favorable

CHAILLÉ LES MARAIS

source : Axénergie, Cugand

Des expériences adaptées aux caractéristiques locales ont déjà vu le jour dans le département : - optimisation des apports solaires passifs sur certaines opérations récentes, engagées selon la démarche AEU ou répondant au cahier des charges du Conseil Général de la Vendée (programme QHE – quartier d’habitation écologique), - utilisation du bois de la haie et des industries sur le canton de Pouzauges, - nouvelles technologies pour le chauffage de bâtiments publics, etc.…

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contexte vendéen et enjeux // économiser l’eau et les ressources énergétiques

5.2 l’optimisation des déplacements Les déplacements des ménages représentent des distances et des temps de trajets très importants. De plus, l’importance du poste transport dans le budget des ménages augmente avec les prix de l’énergie. Beaucoup de couples désireux de devenir propriétaires sont contraints de s’éloigner de leur lieu de travail afin de profiter de prix du foncier plus abordables. Mais cette économie relative est compensée par d’importantes charges de transport, portées par les usagers. Le maillage dense de petites communes et la localisation quelquefois excentrée des quartiers génèrent des flux de circulation dont le volume pose question en termes de sécurité, de stratégies de transport et d’aménagement des espaces publics. A l’échelle d’un quartier, il est difficile de contribuer à l’amélioration concrète des déplacements domicile-travail. C’est à l’échelle d’un bassin de vie que ceci sera le plus pertinent car, le plus souvent, le lieu de travail ne se situe pas dans la même commune que le domicile. Néanmoins, il est possible de réfléchir sur certains déplacements comme domicile-école (création d’un pédibus, comme sur la commune de Treize-Septiers) et de faciliter les modes doux (marche, vélo) pour des trajets concernant les loisirs. Cette réflexion doit être menée dans le cadre de la conception des documents d’urbanisme, en lien avec la présence ou l’absence des services et des commerces de proximité sur la commune.

privilégier les liaisons douces ( piétons / vélos )

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contexte vendéen et enjeux // économiser l’eau et les ressources énergétiques

5.3 la gestion de l’eau, atout du cadre de vie Le chemin de l’eau va dessiner les quartiers autant que le schéma de voirie. En lien avec les choix d’assainissement, les ouvrages de gestion de l’eau (en particulier pour le pluvial) peuvent constituer des éléments de qualité et de valorisation des espaces. Le tracé de l’eau offre de multiples possibilités d’aménagement, loin de l’image de la dépression grillagée posant des problèmes de sécurité. L’eau est un facteur de biodiversité et une ressource vitale à préserver. La solution d’un enterrement systématique par busage des eaux de ruissellement éloigne l’eau des yeux des habitants et donc rend plus difficile la sensibilisation à sa protection.

B assin d’orage

avec faible pente , intégré à l a vallée .

EN RÉSUMÉ • Dans une optique de développement durable, il est nécessaire de rationnaliser notre consommation d’énergie, par la prise en compte des éléments climatiques dès la conception du projet, et la valorisation des énergies renouvelables. • Les déplacements constituent un enjeu important pour limiter notre consommation énergétique : limiter les déplacements automobiles, valoriser et sécuriser les modes doux, etc. • L’eau est une ressource naturelle à préserver et à valoriser dans les projets d’aménagement car elle constitue un atout indéniable en matière de cadre de vie.

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contexte vendéen et enjeux // économiser l’eau et les ressources énergétiques

Espace vert intégré dans un lotissement d’habitation – La Boissière des Landes (85).

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SECONDE PARTIE

la création d’un nouveau quartier

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la création d’un nouveau quartier Un nouveau quartier est un aménagement de l’espace prenant en compte de nombreux éléments. Ce projet s’envisage à partir d’un site, d’un espace et de rythmes variés : le rythme de l’agrandissement de la commune, le rythme de vie des habitants et le rythme de réalisation des équipements et des réseaux. Bien appréhender les évolutions futures rend le projet pérenne. Dès la conception, le phasage et le zonage des espaces à urbaniser sont des points clés de la création d’un nouveau quartier. Connaître les différentes étapes de conception d’un quartier est nécessaire à son bon fonctionnement. La simulation de l’élaboration d’un nouveau quartier sera présentée en dernière partie de l’ouvrage.

DÉFINITIONS - Maître d’ouvrage : commanditaire d’un projet (moyens financiers et besoins) - Maître d’œuvre : personne qui conçoit le projet et dirige un projet à la demande du maître d’ouvrage (conception technique et savoir-faire)

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ENGAGEMENT DE LA DÉMARCHE

ÉTUDES ET RÉALISATION

les étapes du projet de création d’un nouveau quartier

rappel méthodologique : la création des nouveaux quartiers APPROFONDIR LES DIFFÉRENTES ÉTAPES DE LA DÉMARCHE DE PROJET Un projet de quartier durable est une concrétisation du projet politique de la commune et doit être en cohérence avec la stratégie communale. L’engagement de la démarche se traduit par le choix du site et la réalisation d’études préalables afin d’identifier son état, sa situation et ses enjeux. Les besoins de la commune sont ensuite ciblés et transcrits dans un programme. Suite à l’élaboration du programme et au choix d’une équipe pluridisciplinaire de maîtrise d’œuvre, il convient de réaliser un diagnostic, et d’élaborer plusieurs scénarios. On retiendra le scénario le plus pertinent et le plus cohérent avec le projet communal, avant de concevoir le plan de composition et le règlement.

Enfin, les travaux commencent. Une fois les constructions réalisées, un suivi du quartier est nécessaire à moyen et long termes, afin d’évaluer l’intégration du quartier dans la commune et les éventuels dysfonctionnements. Les habitants sont désormais les principaux acteurs du quartier, et les interroger permet une évaluation au plus près de la réalité. Différentes structures de conseils, dont le CAUE, peuvent suivre le projet à différentes étapes de sa conception. L’enjeu est de permettre la réalisation d’un quartier en adéquation avec les besoins réels des habitants, sans dévier de la stratégie adoptée par la commune en matière de développement.

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ÉTUDES ET RÉALISATION

VIE DU QUARTIER

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rappel méthodologique : la création des nouveaux quartiers

intégrer le projet à la stratégie communale existante

Le nouveau quartier se conçoit en cohérence avec le document d’urbanisme de la commune (carte communale ou Plan Local d’Urbanisme). Le PLU, à travers l’élaboration du Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) permet ainsi à la collectivité d’organiser son développement et de maîtriser les extensions urbaines à moyen terme. Règlement, zonage et orientations d’aménagement permettent ensuite de préciser les espaces à urbaniser et les caractéristiques des nouveaux quartiers. L’existence d’un Programme Local de l’Habitat (PLH) peut également fournir des éléments en matière de logement et d’accueil de la population. Le nouveau quartier est une réponse à ces questions préalables : • Quelle est la stratégie d’accueil de la population (croissance, maintien, jeunes, anciens, habitat social…) ? • Quelle est la stratégie de développement des réseaux et des équipements ? • Quel est l’état du marché du logement et des besoins en logement sur la commune et les environs ? • Quelles seront les stratégies concernant les liaisons et modes de déplacement ? • Comment réaliser la greffe, l’intégration des nouveaux quartiers à l’existant ? Le rythme de croissance de la commune doit être choisi et non subi par la municipalité. Pour cela, la commune mène une politique foncière lui permettant la maîtrise des espaces : réserve foncière, droit de préemption,... (pour plus de détails sur les outils de mobilisation du foncier, voir annexe 1)

LES BONNES QUESTIONS POUR UN NOUVEAU QUARTIER - Quels sont les objectifs et les besoins de la commune sur le périmètre à urbaniser par rapport à la stratégie communale ? - Quelles sont les possibilités de se greffer aux quartiers existants (réseaux, vues…) ? - Quelle est l’image que l’on veut donner du quartier, et donc de la commune (naturelle, rurale, urbaine, patrimoniale…) ? - Les évolutions programmées des réseaux sont-elles compatibles avec les besoins du projet ? - Les équipements sont-ils suffisants pour répondre aux attentes de la future population (classes supplémentaires, crèche, halte garderie, maison médicale) ? Si non, comment les planifier ? - La politique foncière menée sur la commune permet-elle une maîtrise suffisante du projet ?

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les étapes du projet de création d’un nouveau quartier

concevoir le programme et les modalités de l’aménagement

2.1 un programme sur mesure Pour choisir une équipe de maîtrise d’œuvre et mener à bien l’urbanisation du site choisi, la commune rédige un programme dans lequel elle présente : - la stratégie d’urbanisation de la commune, - un point sur les réseaux et l’éventuelle maîtrise foncière, - les caractéristiques et contraintes connues du site (périmètre, proximité de nuisances, caractéristiques du foncier, voisinage, futures infrastructures…), - les objectifs à atteindre en terme d’habitat, - les objectifs environnementaux, - une approche financière et un calendrier. > pour aller plus loin : www.snal.fr, le site des professionnels de l’aménagement. Pour élaborer son programme et accompagner le projet, la commune peut choisir : • d’être assistée par des AMO (Assistance à la Maîtrise d’Ouvrage) ou des structures de conseils, • de confier la totalité de l’opération à des aménageurs publics ou privés.

2.2 la procédure la plus adaptée - La procédure de lotissement : un outil simple et fréquemment utilisé (Article L. 442-1 du Code de l’Urbanisme) Le lotissement est une procédure qui permet la division d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de constructions, notamment sous la forme d’habitat individuel. Par extension, le terme de “lotissement“ prend aujourd’hui un sens négatif et désigne les quartiers d’habitat pavillonnaires aux constructions standardisées. Procédure d’aménagement opérationnel, le lotissement est fréquemment utilisé par les communes ou par l’initiative privée. Elle est particulièrement adaptée pour les opérations de petite taille, dédiées à l’habitat. Contrairement à la ZAC, elle nécessite l’acquisition des terrains avant le début du projet. - La procédure de Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) : un outil complet pour l’aménageur(Article L.311-1 du Code de l’Urbanisme) La ZAC est une procédure d’initiative publique qui permet de concevoir un véritable “morceau de ville“. Cet outil plus complexe a pour objectif de permettre des aménagements qui concilient habitat, équipements, commerces et services dans une composition d’ensemble. Si le maître d’ouvrage le souhaite, la ZAC permet de recourir à des participations financières, qui se substituent au régime de la Taxe Locale d’Equipement, afin de financer les équipements nécessaires. - Le permis de construire “valant division“ ou “groupé“ : un outil pour fixer la qualité architecturale d’un programme de constructions Le permis de construire groupé est une autorisation donnée pour construire plusieurs bâtiments sur un même terrain, qui fera l’objet d’une division foncière. Il peut être l’œuvre d’une personne publique et permet de définir des critères concernant la qualité architecturale de l’ensemble, qu’il s’agisse du bâti ou des espaces publics associés. Il concerne des opérations de petite taille. (pour plus de détails sur les procédures d’aménagement, voir annexe 2)

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les étapes du projet de création d’un nouveau quartier // concevoir le programme et les modalités de l’aménagement

LES BONNES QUESTIONS POUR UN NOUVEAU QUARTIER - La commune se portera-t-elle acquéreuse de tout ou partie du foncier ? Si oui, comment ? (négociation, expropriation…) - Quel est l’état du marché de l’immobilier sur la commune ? Les terrains à urbaniser feront-ils l’objet d’une rétention foncière importante ? - Quelle est la procédure d’aménagement la plus adaptée ? - A-t-on bien pris en compte les étapes administratives, juridiques, techniques et financières du projet (montage et constitution des dossiers administratifs, acquisition des terrains, conduite des études, travaux, suivi des contrats, coordination des opérateurs, commercialisation…) ? - Quelles compétences extérieures seraient opportunes ? Quelle concertation mettre en place ? - Pour les opérations menées par un aménageur extérieur, comment mettre en place un système de négociation et de contrôle avec l’aménageur et le constructeur, afin d’assurer les objectifs qualitatifs ? - Qui suivra le projet au sein de la collectivité ? - La municipalité sera-t-elle en mesure de contrôler ou d’imposer véritablement les prescriptions au travers des règlements, des permis de construire et des autorisations d’urbanisme…? - Quels sont les moyens dont dispose la commune pour assurer le fonctionnement, la maintenance et l’entretien des futurs aménagements (énergie, réseaux, équipe d’entretien…) ?

Intégration d’un

nouveau quartier au bourg .

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les étapes du projet de création d’un nouveau quartier

choisir une équipe de maîtrise d’oeuvre pluridisciplinaire : pour quelles missions ?

L’ouvrage s’intéresse ici particulièrement à la procédure du lotissement qui reste très largement utilisée dans les communes vendéennes. Après avoir défini le programme, la commune doit choisir une équipe pluridisciplinaire pour mener la mission de maîtrise d’oeuvre. La mise en concurrence définit les professionnels les plus à même de mener à bien les objectifs du projet. La composition de l’équipe est à adapter selon les situations et les problématiques particulières avancées par la municipalité. Elle doit être constituée au minimum d’un urbaniste ou d’un architecte-urbaniste, d’un paysagiste et d’un bureau Voiries et Réseaux Divers (VRD). On peut y ajouter les compétences d’un géomètre, associé en amont ou tout au long du processus, d’un Bureau d’Etudes Techniques (BET) ayant les compétences pour les obligations liées à la Loi sur l’Eau et d’un Bureau d’Études Énergie. Une fois l’équipe de maîtrise d’œuvre choisie, il conviendra de passer aux étapes suivantes : - le diagnostic - le plan de composition - le règlement - le permis d’aménager - la phase opérationnelle - l’accompagnement des acquéreurs.

POUR ALLER PLUS LOIN : LE RÔLE DU GÉOMÈTRE Le géomètre intervient à plusieurs niveaux au cours du projet, en partenariat ou au sein de l’équipe de conception : - pour la réalisation du bornage périmétrique, des relevés topographiques et des levées de terrain, - pour les travaux : participation à l’implantation des voies, à l’implantation des façades de lots, - pour la réalisation du bornage définitif des lots, - pour la réalisation des documents d’arpentage et des plans de vente.

3.1 le diagnostic Le diagnostic porte au minimum sur : - les principaux éléments de composition paysagère, le chemin de l’eau étant à considérer de façon très attentive (cours d’eau, haies, végétaux, pentes, vues), - l’analyse de la trame viaire (voies automobiles et douces), - l’observation des niveaux de densité par secteur et des formes urbaines existantes (bourg, hameau, quartier pavillonnaire), - l’inventaire des nuisances, - les caractéristiques des modes de collecte sur la commune.

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3.2 le plan de composition et le règlement Le plan de composition d’un nouveau quartier montre graphiquement les points suivants : - définition des caractéristiques de l’espace public : voies et espaces collectifs (usages publics, gabarit des voies, traitement du sol…), liaisons cyclables et piétonnes (espaces verts, coulées vertes…). - définition des caractéristiques du domaine privé (implantation, volumétrie et orientation du bâti, sens du faîtage éventuel, nature des clôtures, palette végétale, nature des matériaux…). - définition éventuelle des volumes de construction admis, dans un souci de préserver pour chacun l’accès à l’énergie solaire. Le règlement précise les règles d’urbanisme en lien avec le règlement du PLU (si il y en a un) vis-à-vis des zones à urbaniser. Il traduit les principes demandés aux futures constructions pour maintenir la cohérence et atteindre les objectifs choisis. La rédaction de ces règles doit faire preuve de subtilité et de souplesse pour permettre des évolutions profitables à tous. Cet équilibre nécessite une bonne concertation entre les différents acteurs du nouveau quartier en amont. Dans un lotissement, le règlement a généralement une durée de 10 ans. LE PLAN DE COMPOSITION ET LE RÈGLEMENT DOIVENT TRAITER LES SEPT THÈMES SUIVANTS. - Economie de l’espace et intégration architecturale - Plan masse bioclimatique - Qualité paysagère et biodiversité - Utilisation et traitement écologique des eaux pluviales - Déplacements non motorisés favorisés - Limitation des bruits et autres nuisances - Réduction des déchets collectés et valorisation des déchets verts (pour plus de détails sur le cahier des charges du Conseil Général de la Vendée sur les quartiers d’habitations écologiques, voir annexe 3)

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de traitements écologiques des eaux pluviales , intégrée dans l a composition du lotissement.

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les étapes du projet de création d’un nouveau quartier // choisir une équipe de maîtrise d’oeuvre pluridisciplinaire

3.3 le permis d’aménager Cette phase comprend la composition et le montage des dossiers nécessaires au dépôt du permis d’aménager. La demande est examinée selon la réglementation en vigueur, avec le recours des services administratifs et techniques compétents. > pour aller plus loin : www.urbanisme.equipement.gouv.fr

3.4 la phase opérationnelle La phase opérationnelle s’établit avec l’équipe de conception et les entreprises choisies, au terme d’une mise en concurrence. Cette mission de maîtrise d’œuvre peut être totale ou partielle, et ira dans le cas d’une mission totale jusqu’à la réception du chantier. Concrètement, cette phase regroupe : - les travaux de VRD (terrassement, voirie et espaces publics, branchements divers, etc.…), - la réalisation des travaux sur les lots, - les aménagements des espaces publics et le traitement paysager, - les travaux de finition. Sur le chantier, il est toujours possible d’avoir une démarche respectueuse de l’environnement. L’attention du maître d’ouvrage et du maître d’œuvre portera alors sur : - la gestion “durable“ avec protection et préservation des végétaux existants, - la gestion des déchets durant le chantier, - les choix éthiques des fournitures et la mise en œuvre de pratiques plus respectueuses de l’environnement, - le calendrier des travaux, respectant au maximum l’écologie du site, - la limitation des nuisances pour les riverains du projet et l’environnement immédiat.

3.5 l’accompagnement des acquéreurs En parallèle se déroule le contrôle des permis de construire et l’assistance architecturale et paysagère. Il est utile que l’équipe de maîtrise d’œuvre ait une mission de sensibilisation et d’explication aux futurs acquéreurs. L’échange et la coordination entre les concepteurs, les constructeurs de maisons individuelles et les futurs habitants sont les clés d’une bonne réussite. De plus, des actions de sensibilisation et d’information des futurs acquéreurs sur les différents aspects du développement durable peuvent être organisées dans le cadre d’un partenariat (avec le Conseil Général, le SyDEV, le CAUE, Vendée Eau, les cabinets privés…etc).

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les étapes du projet de création d’un nouveau quartier // choisir une équipe de maîtrise d’oeuvre pluridisciplinaire

3.6 évaluation du nouveau quartier Une évaluation du nouveau quartier est organisée en vue d’améliorer au fil du temps le projet, et d’en tirer une expérience profitable pour les opérations futures. Voici une liste non exhaustive de critères permettant une évaluation du projet : Evaluation économique Faire un bilan financier sur la commercialisation des lots (difficultés, demandes particulières, etc.) Analyser les questions techniques de maintenance, en regardant les performances et les coûts de la gestion des différents services à la population (en les comparant à des quartiers existants) Evaluation sociale Evaluer l’impact du nouveau quartier sur la vie du bourg et sur les équipements existants (utilisation des salles communales, fréquentation des commerces, circulations, fréquentation des écoles, etc.). Analyser l’image du quartier perçue par les habitants, si possible avec l’aide d’un sociologue. Analyser les liens sociaux, en faisant état des relations entre les différents habitants (vie de quartier et monde associatif). Evaluer le respect du règlement (et ses éventuelles infractions) afin d’aller au devant des attentes des habitants et de mener des actions pédagogiques et de sensibilisation Evaluation environnementale Évaluer les consommations en énergie et les émissions de CO2 pour les projets les plus poussés. Mesurer les impacts du nouveau quartier sur le milieu (biodiversité, qualité de l’eau, nuisances sonores, etc.).

LES BONNES QUESTIONS POUR UN NOUVEAU QUARTIER - Quelles sont les compétences nécessaires pour mener le projet de nouveau quartier ? - Sur quels critères va-t-on sélectionner l’équipe de maîtrise d’œuvre ? - Quels sont les objectifs prioritaires du quartier (eau, énergie, biodiversité) ? - Comment construire un règlement ouvert qui cadre les initiatives des constructeurs tout en laissant place aux innovations ? - Comment mener une concertation efficace entre les différents acteurs du projet ? - Comment assurer un chantier à faibles nuisances ? - Quels dispositifs mettre en place pour l’accompagnement des acquéreurs ? - Quels critères prendre en compte pour une bonne évaluation sur quels moyens s’appuyer ?

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L’espace public comme lieu de partage et de rencontre.

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simulation d’extension urbaine L’exemple suivant a pour objectif d’illustrer les étapes de conception d’un lotissement communal du diagnostic au plan de composition. Cette simulation est établie sur une commune fictive présentant des caractéristiques proches d’un grand nombre de communes vendéennes de moyenne ou petite taille.

le nouveau quartier intègre la stratégie communale

Dans son document d’urbanisme, la commune a déjà défini les enjeux suivants : a - Se développer sans perdre la qualité de son cadre de vie. Préserver les ressources agricoles, économiques, paysagères et environnementales à travers une utilisation parcimonieuse de l’espace à urbaniser. b - Ne pas perturber exagérément les rythmes de vie de la commune, et pouvoir accompagner la création de futurs équipements dans la durée (exemples : agrandissement de l’école ou du restaurant scolaire, re-dimensionnement de la station d’épuration…) c - Proposer aux nouveaux arrivants une diversité de parcelles et de types de logement (locatifs privés et sociaux, accession à la propriété), afin de panacher l’éventail des nouveaux arrivants : jeunes actifs, familles avec enfants, retraités et personnes âgées désireuses de rester sur la commune... d - Proposer des quartiers de densité différente sur l’ensemble de la commune. e - Permettre à ses habitants d’adapter leur logement aux nouvelles attentes concernant les économies d’énergie et la mise en œuvre des énergies renouvelables. Cette action repose sur une optimisation des possibilités du site et de la configuration des parcelles au sein du futur quartier.

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simulation d’extension urbaine

le nouveau quartier s’adapte au contexte paysager et urbain

2.1 le contexte communal Au nord du bourg, se trouve un plateau relativement plat et consacré aux activités agricoles. Ce plateau est en partie urbanisé avec un lotissement existant. La présence de bâtiments d’élevage sur le plateau au Nord-Est implique le respect d’un périmètre sanitaire. La volonté de préserver les activités agricoles et d’économiser des terres fertiles amène la Municipalité à ne pas développer davantage l’habitat sur ce secteur. A flanc de coteau et à cheval sur le plateau, le bourg ancien assez compact s’est étiré peu à peu le long des axes de circulations principaux Est-Ouest et Nord-Sud. La future voie de contournement par le Sud évite le centre bourg qui commence à souffrir de la circulation automobile. A proximité du bourg, légèrement à l’Est, existent déjà des équipements communaux, d’autres sont en projet. Au Sud, le coteau descend vers la vallée avec une pente assez marquée. Ce coteau est urbanisable jusqu’à la zone inondable (N) du fond de vallée qui présente un caractère écologique intéressant. Cet espace est agréable et souvent fréquenté par les promeneurs et quelques pêcheurs. Situation du bourg par rapport aux voies de communication et aux centres urbains voisins.

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commune voisine

espace urbanisé lotissement récent futurs équipements communaux vallée & affluents axe de circulation automobile plateau

périmètre du projet

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simulation d’extension urbaine // le nouveau quartier s’adapte au contexte paysager et urbain

Vision d’ensemble de la commune et points de vue remarquables. N 5 urbanisé espace lotissement récent futurs équipements communaux

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vallée & affluents

axe de circulation automobile

3 7

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simulation d’extension urbaine // le nouveau quartier s’adapte au contexte paysager et urbain

2.2 le site du projet Le site que nous allons urbaniser se situe en zone 1AU, sur environ 3 hectares. Il est localisé dans la partie sud du bourg, le long de la vallée. La commune a mené une politique foncière active depuis plusieurs années, et s’est rendue propriétaire de l’ensemble des terrains, y compris de deux maisons anciennes d’habitation, qu’elle entend rénover et intégrer dans le projet. Ces deux maisons et leurs dépendances forment un petit hameau à proximité de la vallée. Le zonage sur le document d’urbanisme. 2 AU

A espace urbanisé

lotissement récent

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futurs équipements communaux vallée & affluents axe de circulation automobile

1 AU

lien entre projet et existant

futurs équipements périmètre sanitaire exploitation agricole 1 AU: futur quartier futurs équipements

2 AU: zone à urbaniser à plus long terme

périmètre sanitaire exploitation agricole

N: espace tampon avec le cours d'eau

1 AU: futur quartier

limite communale

2 AU: zone à urbaniser à plus long terme 42

caue de la Vendée / pour des nouveaux quartiers de qualité N: espace tampon avec le cours d'eau limite communale

simulation d’extension urbaine

l’équipe de maîtrise d’oeuvre

L’ équipe de maîtrise d’œuvre choisie pour mener le projet est composée : - d’un architecte-urbaniste pour une bonne coordination des futures constructions sur le site, - d’un architecte-paysagiste pour l’intégration du projet dans le paysage environnant et l’accompagnement des options prises sur le traitement du pluvial et les cheminements doux, - de plusieurs Bureaux d’Etudes Techniques dont un spécialement qualifié pour la mise en place de techniques douces de gestion des eaux pluviales.

3.1 le diagnostic Cette étape rentre véritablement dans l’analyse des potentialités du site. Le diagnostic décrit les éléments structurants sur lesquels le projet s’appuiera pour atteindre les objectifs de la commune.

3.1.1 Topographie, chemin de l’eau, situation climatique, trame végétale

Topographie et chemin de l’eau La pente de 3 à 5 %, vers la vallée, est une donnée à intégrer dans l’implantation des voies, dans la nature et dans la localisation des systèmes de régulation des eaux pluviales. Suivre la topographie existante permet de limiter l’importance des mouvements de terrain au moment du chantier. Les vues sur le clocher et le bourg renforcent le sentiment d’appartenance à la commune. Leurs mises en scène constituent une part importante du projet. Les haies existantes, parallèles aux courbes de niveau, ralentissent la course de l’eau : elles favorisent donc une gestion plus douce des eaux pluviales au travers des systèmes talus-fossés. Situation climatique (apports solaires, vents) Le site est sur le coteau orienté Sud/Sud-Ouest. Cette situation est favorable pour l’exploitation des apports solaires passifs. Par ailleurs, le site est soumis aux vents dominants d’Ouest et de Sud-Ouest, et aux vents froids de Nord-Est. Trame végétale La proximité de la vallée permet à tous de profiter d’espaces verts et naturels. Les chemins piétons s’appuient sur la trame arborée pour offrir des cheminements ombragés. Les arbres anciens sont traités avec égard et maintenus sur l’espace public. Là où les végétaux sont dans un mauvais état sanitaire, la trame végétale est à renforcer. Ceci permet une meilleure gestion du végétal et préserve la biodiversité en assurant un habitat à la faune locale.

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simulation d’extension urbaine // l’équipe de maîtrise d’oeuvre

Présentation du site du projet : éléments topographiques, climatologiques et hydrographiques. N espace urbanisé lotissement récent éq

futurs équipements communaux vallée & affluents axe de circulation automobile

vent do

minant

haie existante 01

haie existante 02

écoulement des eaux de ruissellement vers le point bas

haie existante 03 point bas versant orienté Sud-Sud Ouest

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Présentation du site du projet : périmètre détaillé. N espace urbanisé

lotissement récent éq

futurs équipements 9 communaux vallée & affluents

2 axe de circulation automobile

5 4 10

écoulement des eaux de ruissellement emplacement du nouveau quartier courbe de niveau

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3.1.2 l’analyse de la trame viaire

Le maillage existant de chemins et de voies assure une desserte aisée au futur quartier. Il sert de support aux voies du nouveau lotissement. Les liaisons sont assurées au nord par le boulevard de contournement, et sur l’ensemble du projet par des voies secondaires, dont une voie communale, à recalibrer afin de répondre à l’augmentation prévisible de circulation. Un axe important de circulation coupe la vallée au sud, et longe notre site-projet. Les haies et boisements sont à renforcer afin d’assurer une certaine tranquillité. Des sentes champêtres (banquettes enherbées, plantations…) rejoignent la vallée en provenance du bourg.

3.1.3 l’analyse des formes urbaines existantes

Le site est proche du bourg et s’étire vers la vallée. Il jouxte une zone de forte densité comprenant des maisons de type R+1 et quelques R+2 avec un réseau de voies très différencié. D’un point de vue architectural, les maisons anciennes sont de volumes simples sur plans rectangulaires. L’observation des formes urbaines existantes permet de mesurer les caractéristiques principales du bâti (formes, matériaux, couleurs), afin de mieux inscrire le quartier dans l’esprit des lieux. Pour cela, il conviendra de mettre en place une sensibilisation des habitants, et l’assistance architecturale sur les permis de construire par l’architecte-urbaniste de l’équipe de maîtrise d’oeuvre. Au sud, le hameau existant fournit des références formelles à reprendre dans le plan de composition et le règlement de lotissement : - caractéristiques des implantations, recul par rapport aux voies, orientations des faîtages, - types de clôtures (nature et hauteur des murs…)

3.1.4 les nuisances liées au bruit

L’axe routier Nord-Sud, assez passant et exposé aux vents dominants, génère des nuisances acoustiques qui seront à traiter.

3.1.5 la collecte des déchets

La collecte des déchets et le tri sélectif étant en place sur la commune, le futur quartier fonctionnera par des points de collecte et d’apport volontaire à intégrer au projet.

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simulation d’extension urbaine // l’équipe de maîtrise d’oeuvre

3.2 la conception du projet Cette étape rentre véritablement dans l’analyse des potentialités du site. Elle en décrit les éléments structurants sur lesquels le projet s’appuiera pour atteindre les objectifs de la commune.

3.2.1 l’économie de l’espace et l’intégration du projet

Les parcelles de taille supérieure à 700 m2 sont proscrites. Les “petites“ parcelles d’une largeur limitée, constituent des fronts bâtis structurant les espaces publics (places, placettes). La densité des formes d’habitat décroît du secteur du centre-bourg aux zones naturelles en passant par les hameaux. Des cheminements hiérarchisés et bien connectés au réseau existant mettent en scène des vues sur le bourg, en particulier sur le clocher. Localisation des différentes formes urbaines sur le projet. N espace urbanisé lotissement récent éq

futurs équipements communaux vallée & affluents axe de circulation automobile

placette et espace collectif organisation en hameau forme pavillonnaire et rue voie de contournement du centre-bourg cheminement doux (piéton et vélo)

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simulation d’extension urbaine // l’équipe de maîtrise d’oeuvre

LES TYPOLOGIES DES FORMES URBAINES. la rue : maisons à l’alignement.

la forme pavillonnaire classique : maisons en recul de 5m de la limite de propriété.

la forme en placette : maisons à l’alignement qui délimitent un espace collectif.

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simulation d’extension urbaine // l’équipe de maîtrise d’oeuvre

3.2.2 le plan masse bioclimatique

Les voies (en rapport avec la topographie) sont orientées de manière à privilégier les expositions sud pour les jardins, terrasses et pièces à vivre. De même, les formes géométriques des parcelles et les implantations des constructions favorisent les apports solaires passifs. Les ombres portées des bâtiments les uns sur les autres peuvent faire l’objet d’une simulation assistée par informatique (étude complémentaire), qui permet de positionner très finement les maisons. Ceci est particulièrement intéressant dans le cas de petites parcelles. On adoptera volontiers des formes et des volumes compacts mitoyens, plus économes en énergie. Les alignements d’arbres et les haies qui seront implantés ou conservés privilégieront le confort climatique des espaces collectifs et des axes de déplacements (ombrage et protection contre les vents)

3.2.3 la qualité paysagère et la biodiversité

Le maintien de zones tampons entre la rivière et les habitations est inscrit dans le plan de composition, et permet de préserver la vallée. Une gestion douce et sans produits chimiques sera appliquée aux espaces verts et naturels. Des emprises suffisantes autour des arbres et des haies remarquables permettent d’assurer la pérennité des éléments à conserver. Les végétaux remarquables seront maintenus sur l’espace public, pour optimiser leur gestion. Les espaces d’intérêt écologique (les haies, la vallée, les fossés) sont maintenus en lien, de manière à ne pas isoler des éléments de faune et de flore. On choisira les végétaux à partir d’une palette locale afin de privilégier l’identité des lieux, une meilleure qualité de reprise de végétaux et la constitution d’habitat et de “garde-manger“ pour la faune locale. Les nouvelles plantations sont faites avec des végétaux jeunes (moins coûteux et ayant une meilleure capacité de reprise) en utilisant des paillages biodégradables, dont les caractéristiques sont définies suivant les pentes et l’exposition.

3.2.4 l’utilisation et le traitement écologique des eaux pluviales

Le choix est fait de conserver apparent le chemin de l’eau, c’est-à-dire ne pas enterrer et buser systématiquement. Le principe majeur retenu est que l’on ne protège bien que ce que l’on voit. Les voies sont orientées principalement en parallèle aux courbes de niveau pour une meilleure gestion des eaux de ruissellement, et pour éviter de trop perturber la topographie existante. Elles seront de largeurs proportionnelles aux nombres de lots desservis, afin de limiter l’imperméabilisation. De même, quand les circulations le permettent, les accotements sont maintenus en herbe. Ce choix de limiter l’imperméabilisation se traduit également au niveau du règlement (exemple : la surface imperméable, hors emprise de la construction principale et des annexes, ne doit pas excéder 10 % de la superficie totale de la parcelle). Le choix d’un réseau de noues et de fossés permet de dimensionner au plus juste le bassin d’orage. Ce dernier sera traité avec des pentes douces afin d’avoir un espace utilisable quand celui-ci ne sera pas en eau.

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3.2.5 les déplacements non motorisés favorisés

• Les cheminements doux sont favorisés pour relier l’école et le stade au nouveau quartier d’habitation. • La voiture n’est pas le mode prioritaire, les placettes sont des espaces mixtes où le piéton a priorité. • Le gabarit des voies est fonction de la vitesse et du nombre de parcelles à desservir. Les voies se déclinent en plusieurs catégories (primaire, secondaire, tertiaire voire quaternaire), selon leur importance.

3.2.6 la limitation des bruits et des autres nuisances

Le lotissement n’étant pas configuré en impasse, la collecte des ordures nécessite moins de manœuvres génératrices de bruit et de pollution de la part du camion de ramassage. Les voies sont calibrées en fonction du nombre de parcelles desservies et les grandes lignes droites sont évitées pour limiter les accélérations et la vitesse. Proposition de trame de circulation. N espace urbanisé lotissement récent éq

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voie primaire, la plus large. voie secondaire. espace collectif, partage voiture/piéton. Voiture non prioritaire. cheminement doux, piéton et vélo. En appui de la végétation.

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3.2.7 la réduction des déchets collectés et la valorisation des déchets verts

Les espaces verts et naturels sont gérés en limitant la longueur du circuit de collecte des déchets. Le broyage et l’épandage, sur les surfaces pouvant recevoir des apports azotés, sont des solutions à favoriser. Les espaces sensibles, nécessitant une gestion plus fine, peuvent faire l’objet d’une étude complémentaire (inventaire faune, flore, gestion particulière). On opte pour le compostage individuel, en relation avec une stratégie communale ou intercommunale (distribution de composteur…).

3.2.8 la définition d’ambiances différentes

• ambiance 1 : rue de bourg L’accroche des maisons au sud de la voie marque l’entrée du quartier et lui donne un caractère urbain. Le choix d’une voie large de 12 m assure à cet axe un rôle de distribution à l’échelle de l’ensemble de la commune. L’accroche des maisons sur la voie dégage les espaces privés au sud-sud-ouest, ce qui d’un point de vue climatique est tout à fait profitable (panneaux solaires idéalement orientés - pente sud de préférence). • ambiance 2 : place La place est bordée de petits bâtiments collectifs à étages qui assurent une transition avec le bâti ancien du bourg, dense et haut. Au sud de la place, les parcelles ont des façades relativement étroites (12 m) et assez allongées, assurant un front bâti. Remarque : le découpage parcellaire en lanières ressemble au découpage ancien, où chaque maison débouche sur l’espace public, sans recul marqué par rapport à la voie. • ambiance 3 : placette La placette est entourée de constructions alignées directement le long de l’espace public. La maison ancienne existante dans le hameau ancien servira de référence aux accroches et aux clôtures. Ceci n’empêche en rien une architecture plus contemporaine, mais définit une certaine ambiance à respecter et à retraduire dans le futur règlement. • ambiance 4 : rue pavillonnaire Au sud de la voie de 9 mètres, les maisons sont alignées le long de la voie. Cette disposition permet une bonne orientation des pentes de toit et des espaces privatifs (jardins…). Au nord de la voie, la disposition des maisons n’est pas réglementée spécifiquement. Certaines sont en retrait pour dégager un espace privatif au sud, alors que d’autres viennent quasiment à l’alignement afin de gagner de l’espace privatif au nord. Toutefois, ces parcelles ne sont pas les plus favorables en terme d’exposition. • ambiance 5 : le réseau haie-fossé-vallée La vallée est un espace sensible, végétalisé et qui reste non imperméabilisé. L’ambiance champêtre est maintenue et renforcée. Les haies sont disposées parallèlement aux courbes de niveau. Des systèmes haie-talus permettent de freiner le ruissellement. Les fossés canalisent l’eau vers le bassin de rétention, situé au point bas en arrière du hameau constitué autour de la place. L’emprise destinée au bassin permet de le configurer en pente douce, afin de pouvoir l’utiliser en période sèche (prairie humide, espace de jeux…). De plus, ceci permet une gestion et un entretien plus facile pour les techniciens de la commune. La vallée et les haies sont longées par des cheminements doux (piétons et vélos), qui maillent le quartier et remontent via les trottoirs vers le bourg.

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Localisation des ambiances N espace urbanisé lotissement récent éq

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rue de bourg. Entrée du quartier. place avec collectif, liaison avec le bourg ancien. placettes voie pavillonnaire. le réseau haie-fossé-vallée

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Proposition finale : projet greffé sur l’existant, intégré dans le site naturel. Aperçu global du quartier et coupe n-e /s-o. N espace urbanisé lotissement récent éq

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SUD

localisation de la coupe

NORD

espace naturel public point bas (rivière) espace privé (parcelle) circulation douce (piéton / vélo) espace réservé à la voiture

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conclusion Le nouveau quartier s’inscrit dans la continuité du bourg, permettant ainsi à la commune de se développer tout en préservant l’identité architecturale et urbaine du centre-bourg. Le découpage parcellaire et la voirie s’intègrent dans la trame verte et bleue, et tirent parti des éléments naturels du site de départ (climat, eau, végétation). Un grand soin est apporté à l’espace public, à travers la création de places et placettes, ainsi qu’au réseau de cheminements doux, qui participent à la qualité des ambiances du quartier. Les logements prennent la forme de maisons individuelles ou d’habitats intermédiaires *. La diversité des tailles de parcelles et l’optimisation des terrains permmettent également de répondre à la volonté communale d’accueillir une population variée. L’attention portée aux questions environnementales, notamment à travers les thématiques de l’eau, de la biodiversité ou de l’énergie, renforcent la haute qualité de vie que le nouveau quartier offre à ses habitants.

Construire différemment nos quartiers est un enjeu majeur de l’aménagement des communes vendéennes. Loin de l’image du lotissement standardisé, la construction de nouveaux quartiers doit d’abord s’inscrire dans le territoire et l’identité communale. Il offre une réponse aux objectifs de la collectivité et aux attentes de la population, tout en prenant en compte les principes du développement durable. Le recours aux services et aux acteurs compétents permet de définir un véritable projet urbain. Le recours à des professionnels de l’urbanisme, du paysage et de l’architecture est en effet indispensable à tous les stades de l’opération, dès l’émergence du projet de quartier jusqu’au suivi des permis de construire. C’est grâce aux échanges entre les membres de l’équipe pluridisciplinaire et l’instauration d’un dialogue entre techniciens, élus et habitants que des réponses adaptées permettront de garantir la qualité de l’opération. L’ouvrage de sensibilisation “Pour des quartiers de qualité“ est une première étape dans la réflexion sur les extensions urbaines. Ce sont les initiatives des élus qui façonneront ensuite le cadre de vie de nos communes.

Le CAUE de la Vendée.

Habitat intermédiaire * : typologie d’habitat proposant une densité plus importante que l’habitat individuel. Il se distingue de l’habitat collectif par des entrées individualisées ainsi qu’une hauteur réduite (en général R+ 2). Il peut prendre la forme de maison de ville ou de petits collectifs.

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annexes

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annexe 1

les outils de mobilisation du foncier

En dehors de la négociation amiable des terrains, le maire peut utiliser ses pouvoirs pour se rendre propriétaire des terrains ou poser une option d’achat sur des parcelles déterminées. Divers moyens sont à la disposition des communes afin de mettre en place une politique foncière : droits de préemption, expropriation pour “utilité publique“, réserves foncières ou emplacements réservés.

DROIT DE PRÉEMPTION Le droit de préemption est la faculté pour la collectivité de se porter acquéreur en priorité de biens mis en vente dans un secteur préalablement défini. La collectivité est informée du souhait du propriétaire de vendre son bien à travers la présentation d’une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Si la commune refuse d’acquérir le bien, celui-ci peut poursuivre la vente avec l’acheteur de son choix. Un propriétaire dont le bien est situé au sein d’un périmètre de préemption peut exercer son droit de délaissement, c’est-à-dire qu’il peut demander à la commune d’acheter son bien. Il existe différents droits de préemption pour la réalisation de projets urbains : - droit de Préemption Urbain (DPU) – article L. 211-1 et suivants du Code de l’urbanisme Les communes dotées d’un document d’urbanisme, PLU ou carte communale, peuvent instituer ce droit sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser de la commune. L’instauration de ce droit et la délimitation d’un périmètre de préemption sont fixées par délibération du conseil municipal. Des mesures de publicité sont à prévoir. Le prix est fixé de gré à gré entre le propriétaire et la commune, après avis du service des Domaines. - droit de préemption dans les Zones d’Aménagement Différé (ZAD) – article L. 212-1 et suivants du Code de l’urbanisme Ce droit peut être utilisé par toutes les communes, dotées ou non d’un document d’urbanisme, sur toutes les zones de son territoire. C’est un droit applicable 14 ans à compter de la publication de l’arrêté préfectoral créant la ZAD. La ZAD est un outil permettant de maîtriser la spéculation foncière. Le prix de référence retenu lors des transactions est celui établi deux ans avant la signature de l’acte de création.

EXPROPRIATION La commune peut, dans un but d’utilité publique, obliger une personne à lui céder un bien moyennant “une juste et préalable indemnité“. Le caractère d’utilité publique de l’opération est déterminé par arrêté préfectoral à travers la déclaration d’utilité publique (DUP).

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annexe 1 // les outils de mobilisation du foncier

EMPLACEMENTS RÉSERVÉS La commune peut instituer des servitudes ponctuelles dans les zones urbaines du PLU afin d’aménager des voies, des espaces verts, implanter des ouvrages publics, réaliser des opérations de logements sociaux, etc. Ces emplacements réservés apparaissent dans les annexes du PLU. Cette servitude vise à empêcher le propriétaire d’utiliser son terrain pour un but contraire à celui envisagé par la collectivité.

RÉSERVES FONCIÈRES La commune peut, par tous les moyens, acheter des terrains qui constitueront un gisement foncier pour les futures opérations d’aménagement. Cela peut également permettre de contrôler les prix du foncier sur la commune.

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annexe 2

les procédures d’aménagement : quelques éléments de comparaison Ce tableau vise à expliquer les principales caractéristiques des différentes procédures d’aménagement : lotissement, ZAC et permis de construire groupé. Les éléments présentés permettent d’alimenter la réflexion, qui est à considérer en fonction de la situation du projet (objectifs, maîtrise foncière, délais, etc.). LOTISSEMENT

ZONE D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉ

PERMIS DE CONSTRUIRE GROUPÉ

CADRE RÈGLEMENTAIRE

Articles L.442-1 et suivants et R. 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme

Articles L 311-1 et suivants du Code de l’urbanisme

Articles L 421-1 et suivants et R. 431-7 du Code de l’urbanisme

OBJECTIFS

Division foncière en vue de l’implantation de bâtiments d’habitation

Aménagement de terrains pour réaliser des logements, des équipements collectifs et privés, des commerces et services

Construction sur une même parcelle de plusieurs bâtiments, par une seule personne, dont le terrain fera ensuite l’objet d’une division foncière

MAÎTRE D’OUVRAGE

Personne publique ou privée

Personne publique

Personne publique ou privée

MAÎTRISE FONCIÈRE

La maîtrise foncière est nécessaire

La maîtrise foncière n’est pas obligatoire

La maîtrise foncière est nécessaire

MODE DE GESTION DE L’OPÉRATION

Gestion par le demandeur du permis d’aménager. (Possibilité de concéder l’opération à un aménageur)

Deux possibilités : - régie directe (la collectivité réalise elle-même les travaux) - concession d’aménagement confiée à un aménageur public ou privé (SEM, EPF, OPH, etc.)

Gestion par le demandeur du permis de construire

RÈGLEMENTATION

Les règles du document d’urbanisme sont appliquées éventuellement précisées dans le règlement du lotissement

Le règlement de la zone est intégré dans le PLU Remarque : obligation de mise en révision du PLU en même temps que l’élaboration du dossier de réalisation de la ZAC

Les règles du document d’urbanisme

DÉLAI

Délai de 2 ans à compter de la délivrance du permis d’aménager. Audelà, le permis est périmé quand les travaux ne sont pas commencés ou qu’ils sont interrompus pendant plus d’un an

Pas de délai imposé pour l’achèvement de la ZAC.

Délai de 2 ans à compter de la délivrance du permis de construire. Au-delà, le permis est périmé quand les travaux ne sont pas commencés ou qu’ils sont interrompus pendant plus d’un an

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annexe 2 // les procédures d’aménagement : quelques éléments de comparaison LOTISSEMENT

ZONE D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉ

PERMIS DE CONSTRUIRE GROUPÉ

Pièces obligatoires du permis d’aménager : note de présentation, plan de situation, plan de délimitation de l’état existant, plan de composition de l’ensemble. D’autres documents peuvent être demandés en fonction de la situation

Dossier de création : notice explicative, plan de délimitation, étude d’impact, pré-programme des équipements et des constructions et mode de réalisation retenu Dossier de réalisation : programme prévisionnel des constructions et équipements publics, modalités prévisionnelles de financement de l’opération

Pièces obligatoires du permis de construire : plan de situation, plan de masse, plan de façades, vues en coupe, documents photographiques, documents graphiques montrant l’insertion du projet dans son environnement, notice d’impact

Pas d’obligation de concertation

Une concertation préalable est obligatoire (article L. 300-2 du Code de l’urbanisme). Doivent être associés, pendant toute la durée du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées.

Pas d’obligation de concertation

Instruction du permis d’aménager dans un délai de 3 mois, et délivrance par le maire

Les décisions relatives à la mise en œuvre de la ZAC appartiennent à la personne publique compétente (création, concertation, etc.)

Instruction du permis de construire dans un délai de 2 mois, et délivrance par le maire

DÉCISION

Il est nécessaire que les travaux de viabilisation soient achevés avant que le lotisseur ne vende les lots

La commercialisation des terrains peut être menée parallèlement aux travaux d’aménagement. Les cessions de terrains s’accompagnent de cahiers des charges

La vente des logements peut intervenir avant l’achèvement des travaux de construction

COMMERCIALISATION

Risque financier à la charge de l’opérateur

En régie, le risque financier est supporté par la collectivité En concession, la collectivité partage voire transfère le risque financier à l’aménageur

Risque financier à la charge de l’opérateur

PORTAGE ET RISQUE FINANCIER

Procédure simple mais nécessité de porter une forte attention du point de vue urbanistique, architecturale et paysager. Il faut veiller à associer les différents acteurs de l’aménagement

Procédure plus complexe mais adaptée à la “fabrication“ de la ville (habitat, commerces, équipements). Elle permet un contrôle de la collectivité sur l’opération

Procédure de construction, mal adaptée pour des projets d’urbanisation conséquents. Elle garantit en revanche la cohérence architecturale de l’ensemble.

COMMENTAIRES GÉNÉRAUX

CONTENU

+ pièces spécifiques au permis groupé : note de présentation (objectifs, insertion dans le site, qualité de l’architecture et besoins en équipements), le statut de l’Association Syndicale Libre qui regroupe des propriétaires de biens immobiliers voisins, pour la réalisation d’aménagements spécifiques ou leur entretien, plan de division du terrain CONCERTATION

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annexe 3

le cahier des charges du Conseil Général de la Vendée pour la création des quartiers d’habitations écologiques (QHE) 1. ECONOMIE DE L’ESPACE ET INTÉGRATION ARCHITECTURALE : - intégrer le nouveau quartier dans la continuité du tissu urbain existant, en tenant compte de la topographie, de l’orientation solaire, des vents dominants, de la ligne d’eau, - limiter la consommation d’espace (notamment en favorisant la compacité et la mitoyenneté), - intégrer les formes urbaines existantes, travailler sur les échelles urbaines et les ambiances, identifier les éléments paysagers et urbains, - proposer des formes urbaines architecturales mettant en valeur les typologies architecturales et urbaines locales (ex : front bâti continu, maisons accolées en retrait, R+1, placette …) en offrant une diversité de typologies, - tisser des liens entre les anciens et les nouveaux quartiers, traiter les limites entre l’espace public et l’espace privé, créer des espaces publics conviviaux. 2. PLAN MASSE BIOCLIMATIQUE : - réaliser un plan masse bioclimatique, facilitant la réalisation de constructions économes en énergie (pièces de vie au sud, garage au nord…), - favoriser les apports solaires passifs et les énergies renouvelables dans la construction, - optimiser le confort des espaces publics (ex : s’abriter des vents dominants …), - réduire les consommations d’énergie pour l’éclairage public, - sensibiliser les futurs acquéreurs aux énergies renouvelables (géothermie, solaire, bois, maison passive …), - proposer des choix raisonnés de desserte énergétique, - suggérer des orientations énergétiques pour les bâtiments (ex. : ligne de faîtage). 3. QUALITÉ PAYSAGÈRE ET BIODIVERSITÉ : - préserver les secteurs d’intérêt écologique (haies, fossés, ruisseau....), - favoriser la biodiversité (par une continuité du maillage bocager, et en préservant l’état naturel du ruisseau et de ses rives), - intégrer dans la conception des espaces publics et des espaces verts des aménagements et infrastructures permettant de : . minimiser l’entretien et de promouvoir une gestion moins polluante des espaces verts, . privilégier des techniques de gestion écologique (ou différenciée) des espaces publics, . maîtriser l’usage des produits phytosanitaires : atteindre l’objectif zéro produit nocif le long des lignes d’eau, - prendre en compte la trame paysagère existante et respecter le végétal lors des travaux, - créer un paysage en cohérence avec le paysage existant, en valorisant des vues, ou en créant des “filtres“ paysagers (trame bocagère continue, corridor écologique …), - prévoir à l’échelle du quartier des espaces de “convivialité“ (ex. : jeux d’enfants, jeux de boules…) attractifs, - planter des végétaux locaux peu consommateurs d’eau.

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annexe 3 // le cahier des charges du Conseil Général de la Vendée pour la création des quartiers d’habitations écologiques

4. UTILISATION ET TRAITEMENT ÉCOLOGIQUE DES EAUX PLUVIALES : - prendre en compte le bassin versant, - favoriser l’infiltration et limiter les surfaces imperméabilisées, - favoriser la réutilisation des eaux pluviales, - privilégier des techniques alternatives douces : noues végétalisées le long des trottoirs, bassin d’orage avec végétaux filtrants, revêtements filtrants ; - Préconiser l’usage de systèmes hydro-économes. 5. DÉPLACEMENTS NON MOTORISÉS FAVORISÉS : - “réduire“ l’usage de la voiture et mettre la voiture dans une position « non dominante », - éviter les impasses, - hiérarchiser les voies et favoriser les liaisons douces mixtes sécuritaires (vélos, piétons) en cohérence avec l’agglomération et le territoire communal (accès services et commerces). 6. LIMITATION DES BRUITS ET AUTRES NUISANCES : - maîtriser les vues, - privilégier des matériaux sains et non polluants, les matériaux du site et/ou locaux , - réduire la vitesse et les sources de bruit liées au trafic, traiter les sources de nuisances olfactives, visuelles et sonores 7. RÉDUCTION DES DÉCHETS COLLECTÉS ET VALORISATION DES DÉCHETS VERTS : - regrouper les zones de collectes dans des espaces appropriés et conserver des espaces libres pour de futures zones de collecte, - traiter les déchets de chantier, - réduire le transport des déchets verts et proposer des solutions de valorisation (ex : plateforme de compostage, broyage…).

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annexes

bibliographie DÉVELOPPEMENT URBAIN ET MAISONS INDIVIDUELLES ADEME, Réussir un projet d’urbanisme durable, méthode en 100 fiches pour une approche environnementale de l’urbanisme AEU, éditions du Moniteur, 2006. ALLAIN R., Morphologie urbaine, Géographie, aménagement et architecture de la ville, Armand Colin, 2005. Bauer G., Un urbanisme pour les maisons, Collection 10/18 Habitat, 1979 Bauer G., Roux J.M., La rurbanisation ou la ville éparpillée, Editions du Seuil, 1976 Boutet D., Pour un urbanisme rural, Edition l’Harmattan, 2007 Hall E. T., La danse de la vie, Editions Seuil, 1984 Hall E. T., Choay F., Petita A., La dimension cachée, Editions Seuil, 1978 Haumont N., Raymond H., Dezes M-G., Haumont A., L’habitat pavillonnaire, Edition l’Harmattan, réed.2001 Mangin D., P. Panerai, Projet urbain, Edition Parenthèses, 1999 Mangin D., La ville franchisée, Formes et structures de la ville contemporaine, Paris, Edition de la Villette, 2004 Masboungi, dir., Faire ville avec les lotissements, Editions Le Moniteur, 2008 Mialet F., Le renouveau de l’habitat intermédiaire, PUCA/CERTU, 2006 Pinson D., Thomann S., La maison en ses territoires. De la ville à la ville diffuse, Edition l’Harmattan, 2002 Prigent X., dir. , La forme urbaine et l’enjeu de sa qualité, CERTU/Ordre des Géomètres Experts, 2007 PUCA, Voisins-voisines, nouvelles formes d’habitat individuel en France, Editions du Moniteur, 2006 Ségaud M., Bonvalet C., Brun J., dir., Logement et habitat, l’état des savoirs, la Découverte, Paris 1998 Tapie G., dir., Maison individuelle, architecture, urbanité, Edition de l’aube, 2005

DOCUMENTS D’INFORMATION ET SENSIBILISATION publications des CAUE CAUE de la Seine-Maritime, Les nouveaux quartiers. Agir pour une urbanisation durable, 2009 CAUE du Pas de Calais, Lotir autrement, 2009 CAUE de Haute-Garonne, Extensions urbaines, la suite dans les idées, 2009 CAUE de la Somme, Habiter en Somme ! Une vision renouvelée de l’habitat à l’heure du développement durable, 2009 CAUE de l’Hérault, Habiter sans s’étaler. Carnet n°1 L’habitat individuel autrement / Carnet n°2 Les lotissements résidentiels, 2008 CAUE de Loire-Atlantique, Créer un nouveau quartier… (CD-Rom), 2007 CAUE du Loir-et-Cher, Le Maire et l’urbanisation des nouveaux territoires. Mémento des extensions urbaines de qualité, 2007 CAUE du Lot-et-Garonne, Agrandir le bourg, pour des extensions de qualité, maîtrisées et durables, Guide à l’usage des élus locaux, 2006 CAUE de la Sarthe, Imaginer les nouveaux quartiers, Guide méthodologique destiné aux maîtres d’ouvrage de lotissements, 2005 CAUE du Doubs, Des projets d’extensions urbaines réussis. Cahier de recommandations, 2005 CAUE du Morbihan, Le lotissement, pour un projet urbain de qualité, 2005 CAUE de Charente-Maritime, Formes urbaines identitaires de la Charente-Maritime, 2004 CAUE du Bas-Rhin, Mieux lotir, des acteurs de la filière lotissement en Alsace présentent leurs propositions aux maires, 2002

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annexes // bibliographie

CAUE de l’Eure et Loir, Le lotissement résidentiel, Programmation, conception et gestion, 2001 autres publications ARENE Ile-de-France, Quartiers durables : guide d’expérience européennes, 2005 AUDIAR, Des Maisons en lots libres sur petites parcelles – Les Nouvelles Formes Urbaines de la Ville, Archipel, 2006 PUCA, Programme quartiers durables : des réalisations en Europe, des initiatives en France, 2006 Secteur Public, Guide des Aides Locales et Développement Durable, 2007 Syndicat d’urbanisme du Pays de Vitré, Opérations d’aménagement, des lieux à habiter, 2007

DOCUMENTS CONCERNANT LE DÉPARTEMENT DE LA VENDÉE

CAUE de la Vendée, Collection Bien Construire dans le Pays de…, Titres déjà parus concernant les cantons de Talmont, Pouzauges, Beauvoir, Vendée Sèvre Autise (Maillezais et Saint Hilaire des Loges) et Luçon. Etudes récentes réalisées par l’ADIL Vendée : Note de conjoncture Habitat - novembre 2008 Le logement étudiant à la Roche sur Yon - octobre 2008 Guide des prêts locatifs aidés - juillet 2008 Atlas des financements - mai 2008 La commercialisation des lotissements en 2007 - mars 2008 Bilan des prêts à 0% émis en 2006 - janvier 2008 Le parc locatif social : structure et occupation - décembre 2007 Les ménages bénéficiaires d’une aide personnelle au logement - septembre 2007 La situation du logement sur les 109 communes vendéennes recensées - août 2006 Bilan des prêts à taux 0% de 1995 à 2004 - novembre 2005 La construction individuelle en Vendée de 1999 à 2003 - mars 2005

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annexes

contacts utiles Mairies, intercommunalités et département Maison des Communes de Vendée, 65, rue Képler • 85000 La Roche sur Yon • www.cdg85.fr Conseil Général de la Vendée, 40, rue du Maréchal Foch • 85923 La Roche sur Yon Cedex 9 • 02 51 34 48 48 • communication@vendee.fr www.vendee.fr Partenaires institutionnels et associatifs ADEME Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie Site : www2.ademe.fr • Délégation Régionale des Pays de la Loire • 5, bd Vincent Gâche • BP 90302 • 44 203 Nantes Cedex 2 • 02 40 35 68 00 • www.ademe.fr ADIL de la Vendée Association Départementale d’Information sur le Logement de la Vendée 196 Bd A. Briand • BP 354 • 85009 • La Roche sur Yon cedex • 02 51 44 26 60 • www.adil85.org CAUE de la Vendée Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement de la Vendée 45, bd des États-Unis • BP 685 • 85017 • La Roche sur Yon cedex • 02 51 37 44 95 • caue85@caue85.com www.caue85.com Site dédié aux conseils pratiques pour les porteurs de projet : www.caue85.com/conseils85/accueil.html CROA des Pays de la Loire Conseil Régional de l’Ordre des Architectes des Pays de la Loire 63 rue Saint Nicolas • 49100 Angers • 02 41 87 63 14 • www.architectes.org DDEA Direction Départementale de l’Equipement et de l’Agriculture 19, rue Montesquieu • 85000 La Roche sur Yon • 02 51 44 32 32 INSEE Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques www.insee.fr SNAL Syndicat National des professionnels de l’Aménagement et du Lotissement Délégation Grand Ouest 29, rue des Montées • BP 77403 • 45 074 Orléans • Cedex 02 • 02 38 83 35 90 • Site : www.snal.fr SyDEV  Syndicat Départemental d’Equipement et d’Electrification de la Vendée 3 rue du Maréchal Juin • 85036 La Roche-sur-Yon Cedex • 02 51 45 88 00 •  sydev@sydev-vendee.fr www.sydev-vendee.fr/ • Pour les particuliers Espace Info Energie de la Vendée • 0 810 036 038 Vendée Eau Z.A.C. Bell • 57 rue Emile Victor • 85 036 La Roche/Yon Cedex • 02 51 24 82 00 • vendee-eau@vendee-eau.fr www.vendee-eau.fr

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DANS LA MÊME COLLECTION

- La gestion du bruit dans les nouveaux quartiers - Les étapes de la création d’un nouveau quartier - La biodiversité dans les nouveaux quartiers (à paraître) : - Le découpage parcellaire et l’implantation des constructions - Le traitement des limites dans les nouveaux quartiers - Les voies et les espaces publics dans les nouveaux quartiers - La concertation dans les nouveaux quartiers - L’eau pluviale dans les nouveaux quartiers - La gestion des déchets dans les nouveaux quartiers - L’énergie dans les nouveaux quartiers

Ce document pédagogique n’est pas exhaustif. Pour toute information complémentaire, les conseillers du CAUE de la Vendée se tiennent à votre disposition. Un document conçu et réalisé par le CAUE de la Vendée. 1er semestre 2009 // imprimerie AMD // imprimé sur du papier recyclé.

caue de la Vendée / pour des nouveaux quartiers de qualité

CONSEILS PRATIQUES D’AMNÉGEMENT //

CONSEIL en ARCHITECTURE, URBANISME et ENVIRONNEMENT de la VENDÉE,

pour des nouveaux quartiers de qualité