LES JOURNÉES DU CAUE
jeudi 26 septembre 2013
DIVISER pour mieux COHABITER comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement de la Gironde organisme partenaire du Conseil Général de la Gironde 140, avenue de la Marne 33700 Mérignac Tél 05 56 97 81 89 / Fax 05 56 47 10 62 www.cauegironde.com / e-mail : caue33@wanadoo.fr
Ouverture de la journée
LES JOURNÉES DU CAUE
Élodie Vouillon directrice du CAUE de la Gironde
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Une expérience pilote à MARTILLAC l’évaluation et l’ENCADREMENT du potentiel de division parcellaire
Jean CLAVERIE, maire de Martillac Francis DELORT, 1er adjoint environnement et cadre de vie Gaël LASALLE, chargé de projet urbanisme CDC Montesquieu Raphaël CHANELLIERE, chargé de mission Ademe Aquitaine Fabrice del Aguila, architecte urbaniste CAUE 33 LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Une expérience pilote à
MARTILLAC
è MARTILLAC une commune périurbaine de 2377 ha-
bitants placée, sous la double influence de la métropole bordelaise (20 km, 20 min) et du bassin d’emploi de la communauté de communes de Montesquieu.
è Une commune qui se densifie depuis plus de 10 ans par le jeu de la division parcellaire
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Une expérience pilote à
MARTILLAC
è Un premier exercice de préfiguration du potentiel de
division parcellaire réalisé en régie, en partenariat avec la Communauté de Communes de Montesquieu
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Une expérience pilote à
MARTILLAC commune de
è une mission d’évaluation et d’encadrement du
processus de division parcellaire
MARTILLAC Mission d’évaluation et d’encadrement du processus de DIVISION PAVILLONNAIRE
è un partenariat élargi
ETUDE PREALABLE
PREFIGURATION du GISEMENT POTENTIEL de DIVISION PARCELLAIRE
• soutien financier de l’ADEME Aquitaine • appui technique de la communauté de communes de
Montesquieu • appui technique du CAUE de la Gironde • avec l’assistance de Margaux LAURET urbaniste-paysagiste stagiaire au CAUE Master II - Villes et territoires - Université de Toulouse le Mirail
Juin 2013
CAUE - CDC Montesquieu - ADEME Aquitaine
CONSEIL D’ARCHITECTURE, D’URBANISME ET D’ENVIRONNEMENT DE LA GIRONDE 140, avenue de la Marne 33700 Mérignac / tél 05 56 97 81 89 / fax 05 56 47 10 62 www.cauegironde.com / caue33@wanadoo.fr
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Une expérience pilote à
MARTILLAC commune de
è Une PHASE préalable pour
MARTILLAC
• SensibilisER la MAITRISE d’OUVRAGE
Mission d’évaluation et d’encadrement • Définir le PERIMETRE INITIAL D’ETUDE
du processus de DIVISION PAVILLONNAIRE
• Observer le RYTHME DE DIVISION
ETUDE PREALABLE
• Hiérarchiser les SECTEURS PRIORITAIRES DE DIVISION
PREFIGURATION du GISEMENT POTENTIEL de DIVISION PARCELLAIRE
• Evaluer le GISEMENT POTENTIEL de DIVISION
è Une 2éme phase * pour • Faire émerger une stratégie d’aménagement et de développement qui intégre et encadre le potentiel de division parcellaire dans le PLU ... (*) MARCHE D’ETUDE confié à un prestataire architecte-urbaniste
LES JOURNÉES
Juin 2013
CAUE - CDC Montesquieu - ADEME Aquitaine
CONSEIL D’ARCHITECTURE, D’URBANISME ET D’ENVIRONNEMENT DE LA GIRONDE 140, avenue de la Marne 33700 Mérignac / tél 05 56 97 81 89 / fax 05 56 47 10 62 www.cauegironde.com / caue33@wanadoo.fr
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Évaluer le POTENTIEL de DIVISION PARCELLAIRE • Définir le PERIMETRE D’ETUDE • Observer le RYTHME de division parcellaire
LES JOURNÉES
OBSERVER
PHASE PREALABLE
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Division Parcellaire - DE QUOI PARLE-T-ON ? ... à partir des secteurs Ua, Ub, Uc, 1AU et 2AU du PLU approuvé le 20 décembre 2007
Evaluer les capacités de division parcellaire du tissu pavillonnaire : une piste à explorer pour répondre simultanément aux objectifs de développement urbain de la commune et aux besoins en terme de création de logements, dans le cadre de la révision du PLU et à la nécessité d’encadrement des initiatives privées de redécoupage parcellaire
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Division Parcellaire - DE QUOI PARLE-T-ON ? ... à partir des secteurs Ua, Ub, Uc, 1AU et 2AU du PLU approuvé le 20 décembre 2007 è 44 ha de périmètre de ZAC 1AUz, 2AU, (A et N) de la commune
inscrits en zones UC,
Ce périmètre support d’une opération d’aménagement d’ensemble n’est pas constitutif du PÉRIMÈTRE D’ÉTUDE de division parcellaire
è 40 ha de périmètres d’EXTENSION
délimités par l’ensemble du foncier non bâti des zones AU de la commune Ces grands secteurs mutables peuvent faire l’objet d’opérations d’aménagement ou de dépôts d’autorisations d’urbanisme isolées ne sont pas constitutifs du PÉRIMÈTRE D’ÉTUDE de division parcellaire
è 154 ha d’espaces URBANISES
délimités par l’ensemble des parcelles déjà bâties et équipées des zones Ua, Ub, Uc et 1AU des secteurs du Bourg, de la Morelle et de Vigneau Bas
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Division Parcellaire - DE QUOI PARLE-T-ON ? ... à partir des secteurs Ua, Ub, Uc, 1AU et 2AU du PLU approuvé le 20 décembre 2007
è 15 ha et 65 parcelles de capacités fon-
cières résiduelles NON BÂTIES
repérées dans les zones Ua, Ub, Uc et 1AU des secteurs du Bourg, de la Morelle et de Vigneau Bas Ce foncier nu peut faire l’objet de simples dépôts d’autorisations d’urbanisme isolées (PC, DP, PA)
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Division Parcellaire - DE QUOI PARLE-T-ON ?
... à Martillac, le PERIMETRE d’ETUDES
susceptible de faire l’objet de redécoupages parcellaires représente :
è 139 ha d’espaces URBANISES
Bourg, de la Morelle et de Vigneau Bas
sur les secteurs du
Ce sont ces parcelles déjà construites pouvant faire l’objet de redécoupages qui constituent le PÉRIMÈTRE D’ÉTUDE du potentiel de division parcellaire.
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Divisions Parcellaires OBSERVEES
2001-2011 : 10 ans de division parcellaire 34 8 29
NTS E EM s PURS EL
70
L INDIV OG IDU
1
nts individue eme lS g lo
1/3
1 TS IN 24 LO EMEN pÉs G D IVID U
u ELs gro
è
89 logements
è
180 à 250 nouveaux habitants
issus de
59 divisions parcellaires
è 1077 m² de surface moyenne à bâtir issue d’une division soit un rythme annuel moyen de :
9 logements issus de
!!!!!! 6 divisions accélération sur les 2 dernières années : 13 divisions
1 permis de construire sur 3
è
è 10 % du nombre total de logements
LES JOURNÉES
de la commune
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Divisions Parcellaires OBSERVEES Types de divisions recensées
è
3 détachements parcellaires sur 5
è
17 %
è
16 % des divisions ont produit des découpageS MULTIPLES
ont fait l’objet d’une division en DRAPEAU (en fond ou en front de parcelle)
des divisions ont généré une
parcelle LATERALE
è
quelques
divisions d’ANGLE sont repérées « à la marge »
Sources : MARTILLAC, Responsable de l’Urbanisme, des Travaux et de l’Environnement
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Divisions Parcellaires OBSERVEES ... en 2001
Sources : MARTILLAC, Responsable de l’Urbanisme, des Travaux et de l’Environnement Chiffres clés INSEE 28 juin 2012 Taille moyenne des ménages observée en Gironde (2,2 habitants par résidence principale en 2009) Taille moyenne des ménages observée à Martillac (2,8 habitants par résidence principale en 2009)
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Divisions Parcellaires OBSERVEES ... en 2011
Sources : MARTILLAC, Responsable de l’Urbanisme, des Travaux et de l’Environnement Chiffres clés INSEE 28 juin 2012 Taille moyenne des ménages observée en Gironde (2,2 habitants par résidence principale en 2009) Taille moyenne des ménages observée à Martillac (2,8 habitants par résidence principale en 2009)
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Divisions Parcellaires OBSERVEES Nb de logements produits par division è
3 divisions sur 5 ont engendré la création d’1 SEUL
è
18 %
logement supplémentaire
des divisions ont produit
supplémentaires
2 logements
è
21 %
de PLUS de
des divisions ont généré la construction
3 logements
Sources : MARTILLAC, Responsable de l’Urbanisme, des Travaux et de l’Environnement
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Divisions Parcellaires OBSERVEES
ﾃｨ sur le secteur du Bourg
55% des divisions parcellaires LES JOURNﾃ右S
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Divisions Parcellaires OBSERVEES
ﾃｨ sur le secteur de la Morelle
26% des divisions parcellaires LES JOURNﾃ右S
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Divisions Parcellaires OBSERVEES
ﾃｨ sur le secteur Vigneau de Bas
19% des divisions parcellaires LES JOURNﾃ右S
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
PHASE PREALABLE
• Identifier les SECTEURS PRIORITAIRES de division • Evaluer le POTENTIEL de DIVISION PARCELLAIRE
LES JOURNÉES
EVALUER
Évaluer le POTENTIEL de DIVISION PARCELLAIRE
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SECTEURS PRIORITAIRES
de division
Identifier les FACTEURS LIMITANT et (ou) EXCLUANT les possibilités de division
• le site inscrit du Château de Rochemorin et de ses abords • les Espaces Boisés Classés • les Emplacements Réservés • la servitude d’utilité publique de l’Aqueduc de BUDOS • les lotissements existants soumis à cahiers des charges ou à règlements restrictifs au regard des scénarios de division • l’environnement immédiat des espaces de continuités écologiques du Breyra, des cours d’eau et des éléments patrimoniaux identifiés
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
SECTEURS PRIORITAIRES
de division
CRITÈRE D’APTITUDE n°1
PROXIMITÉ du RÉSEAU d’ASSAINISSEMENT COLLECTIF
Les secteurs de division parcellaire sont appréciés au regard de leurs conditions de raccordement aux réseaux d’assainissement collectif des eaux usées (existants, projetés, programmés)*, selon que les unités foncières se situent : • à moins de 100 mètres de part et d’autre de l’axe d’un réseau d’assainissement existant • à moins de 100 mètres de part et d’autre de l’axe d’un réseau d’assainissement projeté (PHASE 1, 2013 secteur de Matasset et de la Haille, 2014 secteur de Vigneau de Bas) • dans un secteur d’assainissement programmé (PHASE 2, à programmer : secteur du Berret + ZAC)
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SECTEURS PRIORITAIRES
de division
CRITÈRE D’APTITUDE n°2
COEFFICIENT d’EMPRISES BÂTIES On hiérarchise les secteurs prioritaires de division parcellaire, selon que les unités foncières témoignent d’un coefficient d’emprise bâtie au sol : • de 50% et plus • de 30 à 50% • de 20 à 30% • de 10 à 20% • de moins de 10%
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SECTEURS PRIORITAIRES
de division
CRITÈRE D’APTITUDE n°3
SEUILS d’EMPRISES FONCIÈRES Sont considérés comme seuils d’emprises limitant les unités foncières de moins de 500 m² et de plus de 3000 m² (grandes emprises foncières pouvant faire l’objet de véritables opérations d’aménagement)
On hiérarchise les secteurs de division parcellaire, selon que les unités foncières développent : • une emprise parcellaire comprise entre 2000 m² et 3000 m² • une emprise parcellaire comprise entre 1000 m² et 2000 m² • une emprise parcellaire comprise entre 500 m² et 1000 m²
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
SECTEURS PRIORITAIRES
de division
CRITÈRE D’APTITUDE n°4
PROXIMITÉ du RÉSEAU VIAIRE STRUCTURANT Les secteurs de division parcellaire sont appréciés au regard de leur proximité de l’armature routière structurante de la commune (préexistence de l’accessibilité) et selon l’état et le niveau de performance du réseau viaire (par niveaux de classification des infrastructures).
On hiérarchise les secteurs de division parcellaire, selon que les unités foncières se situent : • à moins de 100 mètres de part et d’autre de l’axe des grands axes d’infrastructures de la commune : voies principales (RD214, RD214e9, RD111e9, RD109) et réseau viaire secondaire • à moins de 50 mètres de part et d’autre de l’axe des dessertes tertiaires de la commune (voies de desserte carrossables enrobées excluant les chemins engravés, en terre, enherbés et les voies de dessertes privatives en impasse)
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
SECTEURS PRIORITAIRES
de division
CRITÈRE D’APTITUDE n°5
PROXIMITÉ GÉNÉRATEURS de DÉPLACEMENTS Les secteurs de division parcellaire sont appréciés au regard de leur proximité des générateurs de déplacements et de leur inscription dans les aires d’influence que ces derniers génèrent.
• AIRE d’INFLUENCE de 3 km des futures haltes TER de Cadaujac et de Saint Médard d’Eyrans dans une optique de trajets domicile-travail
• PÉRIMÈTRES d’ACCESSIBILITÉ de 1 km 15 minutes à pied (4 km/h) – 4 minutes à vélo (15 km/h) - équipements publics et sportifs, - écoles, - polarités commerciales, - arrêts de transport en commun Transgironde
502 BORDEAUX PEIXOTTO > LA BREDE et 503 BORDEAUX PEIXOTTO > SAINT SYMPHORIEN
• PÉRIMÈTRES RAPPROCHÉS de 500 m 7 minutes 30 à pied (4 km/h) – 2 minutes à vélo (15km/h) - arrêts de desserte TC communaux
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
SECTEURS PRIORITAIRES
de division
CARACTÉRISTIQUES MORPHOLOGIQUES des TISSUS URBAINS Cinq catégories de tissus urbains ont été repérées : • le tissu diffus : moins de procédure sur grandes parcelles
5
log/ha ; habitat individuel bâti hors
• le tissu pavillonnaire : de 5 à 10 log/ha ; habitat individuel groupé des lotissements qui laissent une large place aux espaces verts privatifs • le tissu semi-dense : de 10 à 20 log/ha ; ambiances péri-urbaines des lotissements denses, des maisons jumelées, de l’habitat individuel accolé en bande ou des opérations de logements intermédiaires • le tissu collectif : de 20 à 40 log/ha ; petites opérations récentes de semi-collectifs d’emprise au sol assez faible et bâties en discontinuité • le tissu dense : plus de 40 log/ha ; noyau villageois et maisons de villes du bourg implantées en ordre continu sur un parcellaire laniéré de petite taille.
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
SECTEURS PRIORITAIRES
de division
CARACTÉRISTIQUES PAYSAGèRES et VALEURS ENVIRONNEMENTALES Les nouveaux logements créés par division parcellaire doivent prendre en compte le contexte situationnel et les caractéristiques du cadre paysager dans lequel ils s’inscrivent.
Les éléments paysagers structurants qui fondent l’identité du territoire communal : • les espaces et éléments remarquables de la TVB agro-naturelle environnante • les paysages privatifs : pelouses nues, jardins paysagers, vergers, potagers • les lignes de force paysagère, boisements, bosquets, haies, arbres isolés, couvert végétal et hauteurs de frondaisons • les ripisylves et la présence de l’eau • les fonctionnalités écologiques et la fragmentation de leurs continuités
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Le GISEMENT POTENTIEL mis en évidence Le gisement potentiel de division parcellaire est repéré en hiérarchisant les unités foncières susceptibles de faire l’objet de détachements de parcelle(s) à bâtir, à partir des facteurs règlementaires limitants et:ou excluants, des critères d’aptitude et des valeurs précitées.
Les résultats sont exprimés en nombre d’unités foncières à potentiel fort, médian, mesuré ou nul
è 196 unités foncières à fort potentiel è 42 unités foncières non divisibles
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Le GISEMENT POTENTIEL mis en évidence Les résultats sont également exprimés en nombre d’unités repérées par taille d’emprise foncières
è 96 unités foncières de 3000 m² à 2000 m² • 276 unités foncières de 2000 m² à 1000 m² • 188 unités foncières de 1000 m² à 500 m² • 91 unités foncières de plus de 3000 m² et 131 unités foncières de moins de 500 m²
à rapprocher des 1077 m² de surface moyenne à bâtir issue d’une division observés sur la période 2001/2011
è
Pour mémoire, en Gironde, la surface moyenne d’un lot à bâtir en 2012 est de 795 m² (Source observatoire OISO 2012) En France, la surface moyenne d’une « parcelle BIMBY » est de 800 m² (Source : http://bimby.fr)
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
L’IMPACT
de la division parcellaire ?
•
scénario « HAUT »
•
scénario « Fil de l’eau »
•
scénario « BAS »
... à échéance d’un PLU, d’ici 2023
prolongement de la tendance observée sur les 5 dernières années 2008 > 2013 accélération du processus de division parcellaire : 8 DP par an prolongement de la tendance observée sur la dernière décennie 2003 > 2013 6 divisions parcellaires par an qui engendrent la création de 9 logements nouveaux 30% des autorisations d’urbanisme accordées pour la construction d’un logement individuel pur 20% des autorisations d’urbanisme accordées pour la construction d’un logement individuel pur
è
entre
60 à 120 logements issus de 40 à 80 divisions parcellaires ?
è
entre
130 à 330 nouveaux habitants
LES JOURNÉES
?
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
è les SUITES à DONNER à cette ETUDE PREALABLE
ours c n e n o i Miss
PHASE 2 STRATEGIE de PRISE en COMPTE de la division parcellaire
MARCHE D’ETUDE Accompagnement financier de l’Ademe : 50%
Animer des ATELIERS PARTICIPATIFS d’HABITANTS Principes de TRADUCTION REGLEMENTAIRE
LES JOURNÉES
PHASE 3
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Ce que la démarche peut apporter au PLU Faire émerger une stratégie d’aménagement et de développement qui : potentiel
è
intégre le
è
hiérarchise des
de
division parcellaire
secteurs prioritaires de division
sites stratégiques de projet dans le but de mettre en œuvre une véritable stratégie foncière
è
identifie des
prenne la mesure des d’habitants propriétaires
è è
initiatives individuelles
arrête par secteurs territorialisés des
tion réglementaire
principes de traduc-
Une démarche complémentaire qui renouvelle les pratiques usuelles d’élaboration du PLU
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Ce que la démarche peut apporter au PLU ? Aider à ajuster le phasage de l’ouverture à l’urbanisation des sites 1AU et 2AU en intégrant
opérations d’aménagement existantes 176 logements et entre 450 à 500 habitants
è
les
ZAC bilan concertation février 2013 - Echéance 2020/2025
?è
les capacités
du tissu urbain en
?è
foncières résiduelles non bâties nb de LOGTS et d’HABS supplémentaires
potentiel de création de logements par division parcellaire entre 60 et 120 LOGTS et entre 130 et 330 HABS supplémentaires à échéance 2023 le
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Postur e
è de nouvelles pistes de positionnement
CAUE
AVANT, PENDANT, APRES l’élaboration du PLU
• Aider à décliner les stratégies d’intégration de la division parcellaire (foncier + outils) • Animer des ATELIERS DP « OAP »
(élus + BE)
DANS LA DUREE
... à l’interface entre sphères publique et privée
• Animer des ATELIERS DP « à la parcelle »
(instructeurs)
• Conseiller les porteurs de projets de DP
(particuliers)
• Appuyer les démarches participatives locales
(d’urbanisme négocié et d’habitat groupé, voire coopératif, issues de DP) ...
LES JOURNÉES
ACCOMPAGNER
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
La prise en compte de la division parcellaire
dans le PLU de VAYRES
Hélène MAIDON, maire de Vayres Sébastien BOIME, Id de ville - urbaniste en charge du PLU Denis CARAIRE, Compagnie des urbanistes David MIET, Villes Vivantes - ingénieur TP - architecte urbaniste LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Division parcellaire & PLU : l’exemple de
VAYRES
è VAYRES une commune attractive sur l’axe Bordeaux Libourne,
à 30 km, 30 min de Bordeaux
è un PLU en cours de rédaction : moment charnière pour intégrer la dynamique de la
division parcellaire
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Division parcellaire & PLU : l’exemple de
VAYRES
2007-2012 : 6 ans de division parcellaire
TS EN URS M P s EL
è 58 logements
issus de
48 divisions parcellaires
è 128 à 145 nouveaux habitants
1/4
E ro NTS up És
145
INDIVI LOG DU E
3 8 2
ements individue g o lS l
g
M
E G O L 80 UELs INDIVID
è 815 m² de surface moyenne à bâtir issue d’une division soit un rythme annuel moyen de :
10 logements
issus de
8 divisions
!!!!!!!!
1 permis de construire sur 4
è
è 4 % du nombre total de logements
LES JOURNÉES
de la commune
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Le partenariat entre la ville de BLANQUEFORT et le CAUE l’instruction des demandes de division parcellaire
Caroline ABALAIN, responsable service urbanisme Sandrine PIAUX, architecte CAUE de la Gironde LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Le partenariat entre la ville de BLANQUEFORT et le CAUE è BLANQUEFORT une « ville parc » où la nature et les
paysages jouent une place éminente, à 10 km, 30 min de Bordeaux
è Une stratégie urbaine qui affiche une évolution
raisonnée de la population à 19000 habitants à l’horizon 2030
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Le partenariat entre la ville de BLANQUEFORT et le CAUE 2007-2012 : 6 ans de division parcellaire 6 42
ements individ log ue lS
IN
1
OGEMENTS
L 08IVIDUELs PURS
è
70 logements issus de 44 divisions parcellaires
è
157 nouveaux habitants
soit un rythme annuel moyen de :
D
1/6
s
TS
2 N 48 LO EMEN pÉ D G
I
u IVID UELs gro
12 logements
issus de
è
1 permis de construire sur 6
7
divisions
!!!!!!!
è 1 % du nombre total de logements
LES JOURNÉES
de la commune
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Un projet de division à proximité du centre de Blanquefort è le contexte existant -
LES JOURNÉES
une parcelle de 2131 m² une ancienne métairie réhabilitée en habitation quelques arbres, un accès ouvert sur la rue au nord
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Une DP de division déposée pour
4 lots
è Le projet, déposé en 2012, prévoit une division en 5 lots - 1 lot déjà bâti de 786 m² - 4 lots à bâtir ( de 318 m² à 345 m²)
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Un
arrêté
qui conforte le réglement du PLU
è Article 2 Regroupement des accès deux à deux : lots 1 et 2, et lots 3 et 4.
è Article 3 Respect de dispositions communes aux 4 lots détachés : - Projets mitoyens par les garages - Hauteur de façades identiques deux à deux - Matériaux de construction homogènes (nature et coloris) en toiture - Hauteur et nature de clôtures identiques (prescriptions sur la voie publique, en limites séparatives et entre chacun des lots) - 2 panneaux maximum autorisés sur la partie arrière de la construction pour préserver l’intimité au droit des terrasses attenantes aux constructions. La demande d’autorisation concernant les clôtures figurera dans le dossier de PC.
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Un
arrêté
qui conforte le réglement du PLU
è Article 7 Préalablement au dépôt du permis de construire, chaque pétitionnaire doit impérativement se rapprocher du service urbanisme afin de présenter son projet. Il appartient au vendeur des terrains d’informer les futurs acquéreurs de cette démarche. Par ailleurs lors de la phase de conception du projet, chaque pétitionnaire peut bénéficier de conseils gratuits auprès de : - L’architecte conseil du CAUE - Le point info énergie afin de disposer de conseils sur mesure, indépendants et gratuits pour faire des économies d’énergie.
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Vers une
cohérence d’ensemble
è Un partenariat mairie - CAUE en amont et en aval des dépôts de PC
è Les ETAPES de l’instruction • une1ère lecture : - rappel du règlement du PLU - arrêté de division • des points de vigilance particuliers sur les 4 permis de construire • le 1er PC validé conditionne les suivants
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Points de vigilance sur les 4 PC : l’accés
- Grouper les accès 2 à 2 - Tenir compte des accès existants - S’adapter aux projets présentés par les pétitionnaires - Garder la cohérence d’ensemble de la division
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Points de vigilance sur les 4 PC :
l’implantation
- Aligner si possible les façades principales - Éviter la multiplication des décrochés
3 contraintes : - la voirie courbe, - les reculs imposés au PLU, - 2 volumes souhaités pour chaque maison
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Points de vigilance sur les 4 PC :
les volumes
- Proposer des volumes cohﾃｩrents entre eux : RDC
- 2 hauteurs
- 1 (voir 2) type de toit
RDC
R+1
- Grouper les stationnements en volumes en RDC
R+1 RDC
R+1
RDC
Ici : absence de rﾃｩflexion sur deux toitures mitoyennes
LES JOURNﾃ右S
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Points de vigilance sur les 4 PC :
L’article 11
Parvenir à une cohérence d’ensemble en étant attentif aux : -
Types et coloris de tuiles Pentes de toits Types et coloris d’enduits Formats de fenêtres Coloris des menuiseries
Demandée au moment du dépôt du PC, la représentation 3D réalisée projet par projet, ne permet pas à l’instructeur d’apprécier l’impact du projet dans son environnement Un document graphique d’insertion du projet dans son contexte a été demandée en phase d’instruction
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Des constructions en cours de réalisation
è LE RESULTAT
3 projets sur 4 réalisés • Forme urbaine • Forme architecturale
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
PAUSE DEJEUNER au restaurant du Pin Galant
programme de l’après-midi
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14h00
• La division sans retenue
14h15
• Table ronde - le Quiz de la division parcellaire le passage à l’acte : le point de vue des professionnels
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
quelques exemples de
divisions sans retenue .. ! . 2 e n s u n e i t se e r o p n e n e ' ' J J ... Fabrice del Aguila, architecte urbaniste CAUE 33 LES JOURNﾃ右S
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Quelques exemples de divisions
SANS RETENUE !!!
e ... 2! n u s n ose etie p r n n 'e J'e ... J
è une REPONSE à un PLU qui imposait une EMPRISE MINIMALE de 600 m² pour rendre constructible une parcelle
Sources : CAUE 33 - Quelque part en gironde ...
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Quelques exemples de divisions
SANS RETENUE !!!
e ... 2! n u s n ose etie p r n n 'e J'e ... J
è une REPONSE à un PLU qui imposait une EMPRISE MINIMALE de 600 m² pour rendre constructible une parcelle
Sources : CAUE 33 - Quelque part en gironde ...
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Quelques exemples de divisions
SANS RETENUE !!!
e ... 2! n u s n ose etie p r n n 'e J'e ... J
è une REPONSE à un PLU qui imposait des RECULS MINIMAUX par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives
Sources : CAUE 33 - Quelque part en gironde ...
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Quelques exemples de divisions
SANS RETENUE !!!
e ... 2! n u s n ose etie p r n n 'e J'e ... J
è une REPONSE à un PLU qui imposait des RECULS MINIMAUX par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives
Sources : CAUE 33 - Quelque part en gironde ...
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Quelques exemples de divisions
SANS RETENUE !!!
e ... 3! n u s n ose etie p r n n 'e J'e ... J
è une REPONSE à une logique d’optimisation : DEMOLIR la maison d’origine pour créer
3 nouvelles parcelles de 207 m², 264 m² et 378 m²
Sources : CAUE 33 - Quelque part en gironde ...
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Quelques exemples de divisions
SANS RETENUE !!!
e ... 5! n u s n ose etie p r n n 'e J'e ... J
è une REPONSE à une logique d’optimisation : DEMOLIR la maison d’origine pour créer
5 nouvelles parcelles de 314 m², 336 m², 339 m², 344 m² et 439 m²
Sources : CAUE 33 - Quelque part en gironde ...
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Quelques exemples de divisions
SANS RETENUE !!!
e ... 5! n u s n ose etie p r n n 'e J'e ... J
è une REPONSE à une logique d’optimisation : SUR-DENSIFIER autour de la maison
d’origine pour créer 4 nouvelles parcelles de 212 m², 262 m², 316 m² et 331 m²
Sources : CAUE 33 - Quelque part en gironde ...
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Quelques exemples de divisions
SANS RETENUE !!!
e ... 2! n u s n ose etie p r n n 'e J'e ... J
è Diviser son terrain de 2900 m² pour y loger un de ses enfants
en créant 1 parcelle d’ANGLE de 428 m² support d’un petit logement
Sources : CAUE 33 - Quelque part en gironde ...
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Quelques exemples de divisions
SANS RETENUE !!!
e ... 2! n u s n ose etie p r n n 'e J'e ... J
è Diviser sa parcelle et son ETANG ! vu sur
« Au calme, terrain à bâtir de 3733 m² dans un hameau d’une dizaine de maisons, situé à 3,5 km du bourg (...) Dispose d’un étang partagé avec la propriété voisine. La terre extraite pour creuser l’étang est restée sur le terrain. Il est ainsi facile de l’utiliser pour réduire la surface de l’étang si vous le souhaitez. »
Sources : CAUE 33 - vu sur leboncoin.fr ...
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Quelques exemples de divisions
SANS RETENUE !!!
e ... 2! n u s n ose etie p r n n 'e J'e ... J
è Le paysage des BANDES d’ACCES et de l’article 3 du PLU
Sources : CAUE 33 - Quelque part en Gironde et vu sur le site BIMBY ...
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
Table ronde
le quiz de la division parcellaire Yannick Billoux, directeur de l’ADIL de la gironde Vincent Dubes, vice-président de l’ordre des géomètres experts Raphaël CHANELLIERE, chargé de mission Ademe Aquitaine Marie-Christine Lasserre, conseillère ADIL 33 Pierre-Jean MEYSSAN, représentant la chambre des notaires David MIET, Villes Vivantes - ingénieur TP - architecte urbaniste LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
le CONTEXTE DE MISE EN ŒUVRE de la division parcellaire la règle du jeu ...
la question posée
quelques pistes de réponses What else ? Quoi d’autre ?
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
le CONTEXTE DE MISE EN ŒUVRE de la division parcellaire
What else ? Quoi d’autre ?
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
le CONTEXTE DE MISE EN ŒUVRE de la division parcellaire
Projet de Loi ALUR : accès au logement et urbanisme rénové, adopté en 1ère lecture par l’Assemblée nationale le 17 septembre 2013 - 1ère lecture & discussion en séance publique du sénat du 22 au 25 octobre 2013
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
le CONTEXTE DE MISE EN ŒUVRE de la division parcellaire
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
le CONTEXTE DE MISE EN ŒUVRE de la division parcellaire
What else ? Quoi d’autre ?
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
FOCUS
sur quelques points de vigilance techniques
PLU : ARTICLE 3 - Accﾃｨs et voirie
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
FOCUS
sur quelques points de vigilance techniques
PLU : ARTICLE 4 - Desserte par les rﾃｩseaux
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
FOCUS
sur quelques points de vigilance techniques
What else ? Quoi d’autre ? PLU : ARTICLE 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques / ARTICLE 7 - Implantation par rapport aux limites séparatives / ARTICLE 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
FOCUS
sur quelques points de vigilance techniques
What else ? Quoi d’autre ? PLU : ARTICLE 9 - Emprise au sol des constructions / ARTICLE 10 - Hauteur maximale des constructions / ARTICLE 13 - Espaces libres et plantations
LES JOURNÉES
jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
les risques et les incidences previsibles
PLU : ARTICLE 9 - Emprise au sol des constructions / ARTICLE 10 - Hauteur maximale des constructions / ARTICLE 13 - hauteur maximal des constructions
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
les risques et les incidences previsibles
PLU : ARTICLE 9 - Emprise au sol des constructions / ARTICLE 10 - Hauteur maximale des constructions / ARTICLE 13 - hauteur maximal des constructions
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jeudi 26 septembre 2013 / Comment encadrer le processus de division parcellaire ?
dans l’agenda, ... la prochaine JOURNéE du CAUE
« Vous avez dit mutualiser ? » un atout pour enrichir les projets
LES JOURNÉES
mardi 26 novembre 2013
LES JOURNÉES DU CAUE
jeudi 26 septembre 2013
le CAUE de la Gironde vous remercie pour votre attention
Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement de la Gironde organisme partenaire du Conseil Général de la Gironde 140, avenue de la Marne 33700 Mérignac Tél 05 56 97 81 89 / Fax 05 56 47 10 62 www.cauegironde.com / e-mail : caue33@wanadoo.fr