VademecumFORMES URBAINES ET PAYSAGES DU SCOT DU BASSIN D’ARCACHON ET DU VAL DE L’EYRE

VADEMECUM

des FORMES URBAINES et des PAYSAGES du SCoT du bassin d’Arcachon et du Val de l’Eyre

LE CONTEXTE Le territoire du bassin d’Arcachon et du Val de l’Eyre s’étend entre océan et forêt sur une superficie de 1.500 km2. Il porte environ 140.000 habitants permanents et jusqu’à 400.000 en période estivale. Il est réparti en trois Etablissements Publics de Coopération Intercommunal ; une Communauté d’Agglomération sur le Sud Bassin (COBAS) et deux Communautés de Communes, sur l’Est et le Nord Bassin (COBAN) et au Sud Est, la Communauté de Communes du Val de l’Eyre. Près de la moitié de son périmètre est incluse dans le Parc Naturel Régional des Landes de Gascogne.

La forte attractivité de ce « territoire d’exception » tient essentiellement à la qualité d’un milieu naturel marqué par deux éléments fondamentaux : • L’eau, par la présence de la lagune et des nombreux cours d’eau qui parcourent le territoire, en particulier la Leyre, ses affluents et les tributaires du bassin d’Arcachon. L’eau qui affleure très souvent en période pluvieuse du fait de la faible profondeur de la nappe phréatique.

• La forêt, omniprésente qui couvre près de 70 % du territoire sous forme de boisements de production, d’accompagnement des ruisseaux et des zones humides ou encore sous forme de forêt mixte de feuillus (chêne pédonculé) et de résineux (pin maritime).

Cette attractivité s’accompagne d’un fort développement démographique (+ 48.370 habitants

entre 1990 et 2012) ; l’aspect touristique conduisant à la production de davantage de constructions que le strict nécessaire à l’arrivée de population permanente (2,1 % d’accroissement par an depuis 1999).

Ceci s’est traduit par une consommation d’espace proportionnellement plus grande encore, qui s’est faite jusqu’au début des années 2000 en quasi-totalité sur le seul modèle des constructions pavillonnaires sur lots souvent supérieurs à 1000 m2 de surface générant une faible densité d’occupation du sol.

Fréquemment construites sur un parcellaire boisé de pins maritimes, nombre d’habitations ont

souvent perdu cet accompagnement paysager soit du fait des effets directs des grandes tempêtes (Klaus 2009, Xynthia 2010, tempêtes hivernales de 2013-2014), soit de celui des abattages individuels provoqués par la crainte de la chute de sujets perçus « à risques ».

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LE SCOT Approuvé depuis le 24 juin 2013, le SCoT établit le projet d’aménagement du bassin d’Arcachon Val de l’Eyre à l’horizon 2030. Il intègre notamment cette forte attractivité qui se traduit, concernant l’accueil de population nouvelle, par la possibilité de construire 26 000 logements nouveaux.

Conformément aux principes de réduction de la consommation d’espace édictés par les lois Grenelle et par la loi Engagement national pour l’environnement (ENE) du 10 juillet 2010 : Le SCoT a instauré les trois dispositions principales suivantes

• délimitation d’une enveloppe urbaine maximum d’accueil du développement, • limitation de la part du développement urbain réalisable par extension à 60% : ce qui implique d’effectuer 40 % du développement dans les tissus existants, • prescription d’objectifs de densités minimales à atteindre (de 80 à 20 -15 logements à l’hectare) adaptés aux situations et aux contextes d’implantation des centres villes, des bourgs et des zones d’urbanisation future.

Le SCoT prescrit l’adaptation des formes urbaines aux spécificités paysagères locales,

dans un rapport singulier entre ville et nature • renouvellement du rapport à la forêt et confortement du polycentrisme du territoire, • à l’ouest et au contact de l’océan, adaptation du modèle de la ville et des villages forestiers, • au nord-est, passage de la ville littorale à la ville forêt, • au sud, passage de la côte à la ville ostréicole, • au sein du Val de l’Eyre et son delta, passage de la ville linéaire à la ville « prairiale ».

LE VADEMECUM Un outil référentiel pour éclairer les communes sur les modalités de mise en oeuvre des intensités ur-

baines et de la préservation du capital nature du territoire du SCoT du bassin d’Arcachon et du Val de l’Eyre, décliné en recommandations opérationnelles et en clauses réglementaires.

Un vademecum pour faciliter l’acceptation et la bonne prise en compte de ces formes d’habitats adaptées aux entités paysagères locales par l’ensemble des acteurs décisionnels impliqués : les institutionnels et maîtres d’ouvrage publics qui engagent des processus d’élaboration ou de révision des PLU, PLU(i), les maîtres d’ouvrage privés, les maîtres d’oeuvre, les professionnels de l’aménagement et de la construction qui conçoivent et réalisent les opérations de logements.

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LES OBJECTIFS POURSUIVIS Faire preuve de pédagogie et démontrer que l’on peut concilier spécificités paysagères locales, qualité de vie et intensité bâtie.

Sensibiliser à la promotion d’un modèle d’habitat économe en consommation d’espace et respec-

tueux des spécificités paysagères locales à travers l’élaboration de propositions différenciées et illustrées d’urbanisme, acceptables sur un territoire ou la demande est essentiellement tournée vers l’habitat individuel intégré à la forêt et au milieu naturel.

Proposer le développement d’une alternative de formes d’habitats intermédiaires qui emprunte

au vocabulaire des constructions denses leurs notions de compacité et qui réinterprète certaines caractéristiques de la maison individuelle (hauteur et échelle modeste, préservation de l’intimité et des vis-à-vis, modes d’implantation, espaces extérieurs, terrasses, patios, cours, jardins individuels ou partagés favorisant les échanges, proximité avec la nature, accès individualisés aux logements, aires de stationnements mutualisées).

Encourager l’émergence de formes d’habitats intermédiaires entre tissus pavillonnaires et logements collectifs des centres villes (programmes d’habitats individuels denses groupés, maisons

jumelles, accolées, mitoyennes, maisons de ville, en bande, en lotissement dense, villas patios, maisons multifamiliales, hameau, opérations de logements superposés ou semi-superposés et logements collectifs denses des centralités urbaines).

S’assurer de la faisabilité des prescriptions du SCoT en terme

d’objectif de création de logements sur un territoire soumis à forte pression qui doit se préparer à contenir une forte croissance urbaine.

Illustrer la notion de densité en

présentant un panel de formes urbaines innovantes ou réinterprétant les codes architecturaux locaux, qui permettent d’atteindre les 5 densités minimales prescrites par le Document d’Orientations et d’Objectifs du SCoT (80 à 20 -15 logements à l’hectare).

Identifier les principes de traductions réglementaires à privilégier

dans les futurs PLU pour rendre opérantes leur réalisation.

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DU SCoT A L’OPERATIONNEL

Les OPÉRATIONS d’AMÉNAGEMENT

adaptent les gabarits urbains aux entités paysagères locales

Le SCoT

préserve le capital nature du territoire

• en délimitant les espaces naturels protégés au titre des sites et paysages remarquables (art. L. 146-6 CU) • en localisant les espaces d’intérêt écologique et les coupures d’urbanisation (art. L. 146-2 CU) • en prescrivant la valorisation des lisières ville-nature, le tissage de continuités naturelles en milieu urbain et la préservation de la continuité des cours d’eau

Le PLU

s’inscrit en compatibilité avec le SCoT

Le PLU retranscrit ces principes

en dispositions règlementaires opposables

Le SCoT

promeut un modèle urbain économe en ressources et respectueux des spécificités paysagères locales

• en délimitant une enveloppe urbaine maximum d’accueil du développement à horizon 2030 • en limitant à 60% la part du développement urbain extensif (contre 40% dans les tissus urbains existants) • en prescrivant des principes de densités minimales à atteindre de à logements par hectare en secteurs de centres villes, à proximité des gares, dans les zones d’urbanisation future

80 20 - 15

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• DOCUMENT GRAPHIQUE : en délimitant un plan de zonage « à la parcelle » et des secteurs « à plan de masse » • REGLEMENT : en fixant des clauses réglementaires (d’emprise au sol, d’implantation, de gabarit, de hauteur...) qui s’imposent dans un rapport de conformité • OAP : en définissant des orientations qui précisent des formes d’habitat et des intensités urbaines adaptées aux entités paysagères locales, qui s’imposent dans un rapport de compatibilité

Les OPÉRATIONS d’AMÉNAGEMENT s’inscrivent dans les principes de densités minimales du SCoT

• en optimisant l’utilisation du sol et les droits à bâtir, • en développant une alternative en termes de formes d’habitats intermédiaires denses • en démontrant que l’on peut concilier spécificités paysagères, qualité de vie et intensité bâtie.

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80 logements / hectare

le Contexte

les Mots Clés

Optimiser et intensifier les espaces urbanisés multifonctionnels des centralités majeures d’Andernos-les-Bains, de La Teste-de-Buch et de la ville d’été d’Arcachon Délimiter dans les PLU des secteurs de densité minimale de 80 logements par hectare (calculée à partir d’une surface moyenne de 65 m² par logement)

CF fiches annexes A3-A4-A5

les pistes de

Composition urbaine et paysagère

Socle paysager, rapport à la nature • Profiter de l’opération pour « renaturaliser » à l’opération, à l’îlot, à la parcelle • Réintroduire des niveaux de strates naturelles herbacées, arbustives et arborées en transition progressive vers le milieu naturel • Organiser le quartier autour d’un espace public central boisé, d’une place publique arborée, d’une esplanade jardin, d’une maille d’espaces publics, d’ilots et de couloirs forestiers

Mode d’implantation, rapport à la rue et au voisinage • S’implanter à l’alignement ou en retrait des voies et des espaces publics • S’implanter en ordre continu de limite séparative à limite séparative • S’implanter en plots libres et se mettre à distance du voisinage • Développer de nouvelles façades urbaines • Disposer de vis-à-vis préservés et d’espaces appropriables sur l’extérieur

Morphologie et forme urbaine • Construire sous forme d’habitats individuels superposés en logements collectifs (de R+3 à R+5) ou sous forme d’habitats intermédiaires superposés en duplex et de maisons individuelles en bande (de RdC à R+2) • Organiser la compacité bâtie par le développement de nouvelles façades urbaines et par l’optimisation du découpage parcellaire

Place de la voiture, accès, desserte et stationnement • Desservir le nouveau quartier par une circulation périphérique et/ou par une trame viaire interne • Réduire l’emprise et le caractère routier des voiries au profit de l’aménagement d’espaces ouverts et partagés • Déterminer un nombre de places de stationnement exigé adapté • Gérer tout ou partie du stationnement dans l’enveloppe bâtie

Mixité fonctionnelle • Habiter au-dessus d’un socle actif de commerces, de services et d’activités tertiaires

les principes possibles

de traduction réglementaire dans les PLU

• Imposer un coefficient d’imperméabilisation maximal et assurer la maîtrise des débits, du traitement et de l’infiltration des eaux pluviales et de ruissellement sur l’unité foncière (art. 4 PLU) • Conditionner l’autorisation des rejets dans le réseau d’eaux pluviales pour les opérations d’habitat collectif à la limitation des débits de fuite à partir d’une surface minimale d’opération (art. 4 PLU) • Exiger un pourcentage en pleine terre de 35% à 65% de l’unité foncière (art. 13 PLU) • Fixer une superficie minimale de surface libre de toute construction aménagée et exiger la plantation d’un nombre minimal d’arbres imposés par nombre de m² d’espace libre et de m² de jardin privatif en précisant les types d’espèces (art. 13 PLU) • Inscrire les espaces plantés centraux ou d’interface au titre d’un emplacement réservé (art. L.123-1-8 CU), d’un EBC (art L.130-1 CU), en tant qu’éléments paysagers remarquables à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier (art. L.123-1-5 7° CU) et les préciser par un principe paysager (OAP) • Imposer l’implantation à l’alignement sur voie ou sur l’emprise publique pour les opérations de logements collectifs et d’habitat intermédiaire (art. 6 PLU) • Fixer des distances d’implantation en retrait pour libérer des espaces de jardins sur rue en tenant compte de l’ensoleillement pour les opérations d’habitat intermédiaire (art. 6 PLU) • Imposer l’implantation en ordre continu sur les deux limites séparatives latérales pour les opérations d’habitat intermédiaire (art. 7 PLU) • Définir les zones d’implantation des masses bâties (secteur à plan de masse + OAP) • Fixer un coefficient maximum d’emprise bâtie au sol autorisée de 50% de l’unité foncière pour les opérations d’habitat intermédiaire ou collectif (art. 9 PLU) • Conditionner l’ouverture à l’urbanisation de tout ou partie d’un espace urbanisé multifonctionnel à la réalisation d’une opération d’ensemble fixée par une surface minimale (art. 2 PLU + OAP) • Fixer une hauteur maximale exprimée en mètres (art. 10 PLU) associée à une représentation volumétrique cotée à trois dimensions (secteur à plan de masse) et des principes de typologies bâties (OAP) • Déterminer le tracé et l’emprise des rues, des voies de desserte et des modes doux (secteur à plan de masse + OAP) et délimiter des emplacements réservés (art. L.123-1-8 CU) pour leur création • Imposer un nombre maximal de 1 à 1,5 places de stationnement pour les logements collectifs et de 2 places par logement individuel, réductible selon les conditions de desserte des transports publics (art. 12 PLU) • Imposer tout ou partie du stationnement en sous-sol ou au niveau RdC des constructions (art. 12 PLU) • Imposer la création d’un accès piétons individualisé pour chaque logement des opérations d’habitat individuel et intermédiaire (art. 3 PLU + OAP) • Autoriser toute occupation du sol compatible avec les habitations (art. 1 PLU) • Imposer un pourcentage de surface commerciale ou définir dans les documents graphiques des linéaires de rue dédiés à l’accueil d’activités de service et de commerce (art. L.123-1-5 7° bis CU) • Délimiter un emplacement réservé pour mixité avec indication d’un programme dense (art. L.123-2-b CU) • Majorer de 1 mètre sans création de niveaux supplémentaires la hauteur maximale des constructions dont le rez de chaussée est dédié à l’accueil de locaux d’activités ou de commerces (art. 10 PLU)

50 logements / hectare

le Contexte

les Mots Clés

Optimiser et intensifier les espaces urbanisés multifonctionnels situés dans un rayon de 700 mètres de proximité d’un arrêt ferroviaire Délimiter dans les PLU des secteurs de densité minimale de 50 logements par hectare (calculée à partir d’une surface moyenne de 65 m² par logement)

CF fiches annexes A6-A7-A8

les pistes de

Composition urbaine et paysagère

Socle paysager, rapport à la nature • Profiter de l’opération pour restaurer le socle naturel et pour remettre à jour les milieux humides des prés salés • Réduire l’impact des emprises bâties et l’imperméabilisation des sols pour infiltrer les eaux pluviales à la parcelle • Dégager des vues obliques ouvertes sur le grand paysage du bassin • Associer à chaque logement une parcelle privative en pleine terre

Mode d’implantation, rapport à la rue et au voisinage • S’implanter à l’alignement des voies et des espaces publics • S’implanter en ordre continu et auto-construire entre deux murs mitoyens • S’implanter en ordre semi continu sur l’une des limites séparatives

Morphologie et forme urbaine • Construire sous forme de logements collectifs perchés (ville tchanquée de R+2 à R+3 sur pilotis de 250cm), sous forme d’habitats individuels purs ou jumelés (tissu des villages ostréicoles en R+1) ou sous forme de lotissement mitoyen de maisons individuelles en bande (tissu des ports ostréicoles de R+1 à R+2+combles) • Compenser la densité bâtie par un découpage parcellaire optimisé et par l’implantation de vastes espaces ouverts communs • Favoriser la qualité de vie extérieure sur un parcellaire privatif économe en entretien • Associer à chaque logement un atelier commun mutualisé

Place de la voiture, accès, desserte et stationnement • Profiter de l’opération pour améliorer le système de fonctionnement urbain d’ensemble d’un quartier situé à 700 m de la gare • Desservir le nouveau quartier par une trame de circulation viaire interne de faible emprise, en zone 30 et en limitant les voies en impasse • Développer un réseau interne structurant de desserte piétonne pour compenser le fait que certains logements ne seront accessibles qu’à pied et que certains espaces publics seront d’usage piétonnier exclusif • Déterminer un nombre de places de stationnement exigé adapté • Gérer tout ou partie du stationnement sous les logements ou sous forme regroupée et mutualisée d’aires de stationnement

les principes possibles

de traduction réglementaire dans les PLU

• Prendre en compte les secteurs à risques pour implanter le niveau du 1er plancher habitable, s’appuyer sur les nivellements du terrain d’assiette et respecter les altimétries minimales des niveaux d’aléa de référence du SCoT • Imposer un coefficient d’imperméabilisation maximal et assurer la maîtrise des débits, du traitement et de l’infiltration des eaux pluviales et de ruissellement sur l’unité foncière (art. 4 PLU) • Conditionner l’autorisation des rejets dans le réseau d’eaux pluviales pour les opérations d’habitat collectif à la limitation des débits de fuite à partir d’une surface minimale d’opération (art. 4 PLU) • Exiger un pourcentage en pleine terre de 25% à 60% de l’unité foncière (art. 13 PLU) • Exiger la végétalisation des aires de stationnement et leur réalisation sur emprises perméables (art.13 PLU) • Inscrire l’emprise des ouvrages de rétention et de traitement des eaux pluviales au titre d’un emplacement réservé (art L.123-1-8 CU), inscrire les crastes d’irrigation en tant qu’éléments paysagers remarquables (art L.123-1-5 7° CU) et les préciser par un principe d’orientation d’aménagement (OAP) • Protéger l’agriculture urbaine ou péri-urbaine, localiser et classer les jardins familiaux et les terrains cultivés en zones urbaines (art L.123-1-5-9° du CU) • Imposer l’implantation à l’alignement sur l’emprise publique pour structurer les espaces publics (art. 6 PLU) • Autoriser ou imposer l’implantation en ordre discontinu sur l’une des limites séparatives pour l’habitat individuel pur ou jumelé ou en ordre continu sur les deux limites séparatives pour l’habitat intermédiaire (art. 7 PLU) • Définir les zones d’implantation et d’orientation des bandes bâties (secteur à plan de masse + OAP) • Imposer une densité minimale de logements en nombre de logements à l’hectare dans les secteurs situés à proximité des transports collectifs (art. 2 PLU + art L.123-1-5- 13bis° du CU + OAP) • Fixer un coefficient maximum d’emprise bâtie au sol autorisée de 50% de l’unité foncière pour les opérations d’habitat intermédiaire ou collectif (art. 9 PLU) • Conditionner l’ouverture à l’urbanisation de tout ou partie d’un espace urbanisé multifonctionnel à la réalisation d’une opération d’ensemble fixée par une surface minimale (art. 2 PLU + OAP) • Fixer une hauteur maximale exprimée en mètres (art. 10 PLU) associée à une représentation volumétrique cotée à trois dimensions (secteur à plan de masse) et des principes de typologies bâties (OAP) • Déterminer les principes de composition d’ensemble (OAP) et de découpage parcellaire (plan annexé au cahier des charges de cession des terrains de la ZAC ou au règlement du lotissement) • Réduire l’emprise des voies nouvelles et imposer des largeurs maximales de profils de voies, sauf à utiliser des matériaux perméables (art. 3 PLU + secteur à plan de masse + OAP) • Déterminer le tracé et l’emprise des rues, des voies de desserte et des modes doux (secteur à plan de masse + OAP) et délimiter des emplacements réservés (art L.123-1-8 CU) pour leur création • Préconiser la création de zones 30 ou de zones de rencontre (art. 3 PLU + OAP) associées au plan de circulation (lorsqu’il existe) • Imposer un nombre maximal de 1 à 1,5 places de stationnement pour les logements collectifs et de 2 places par logement individuel, réductible selon les conditions de desserte des transports publics (art. 12 PLU) • Autoriser ou imposer tout ou partie du stationnement au niveau RdC des constructions (art.12 PLU) • Délimiter un emplacement réservé (art. L.123-1-8 CU) pour la création d’aires de stationnement mutualisé ou définir un principe de regroupement du stationnement (OAP)

le Contexte

40 logements / hectare

Optimiser et intensifier les espaces urbanisés multifonctionnels des centresvilles et des bourgs-relais des communes d’Arès, d’Audenge, de Biganos, de Gujan Mestras, de Lanton, de Lège, de Le Teich de Marcheprime et de Salles

CF fiches annexes A9-A10-A11

Délimiter dans les PLU des secteurs de densité minimale de 40 logements par hectare (calculée à partir d’une surface moyenne de 65 m² par logement).

les pistes de

Composition urbaine et paysagère

Socle paysager, rapport à la nature

• Réintroduire une bande boisée connectée au plateau forestier landais environnant en restaurant au minimum les corridors boisés (et si tel est le cas les continuités écologiques) • Maintenir les arbres de haut port existants • Bâtir dans une clairière reconstituée par des plantations en lisière forestière et d’alignement le long des axes principaux • Réserver un espace dédié à l’accueil de jardins familiaux • Aménager de petites dépressions pour gérer les eaux pluviales et de ruissellement

Mode d’implantation, rapport à la rue et au voisinage

• S’implanter en retrait par rapport aux voies ou à l’alignement selon des principes de composition spécifiques • S’implanter en ordre continu de limite séparative à limite séparative

Morphologie et forme urbaine

• Construire sous forme de logements collectifs (de R+2 à R+3+combles sur socle) ou sous forme de maisons individuelles en bande (en R+1+combles) • Organiser la compacité bâtie (tissu d’habitat ouvrier landais) par l’implantation des maisons au nord, des jardins privatifs ou des potagers au sud et par l’ouverture de vastes prairies résidentielles mutualisées ou par le développement d’un nouveau front villageois conçu comme une limite à l’étalement urbain

Place de la voiture, accès, desserte et stationnement

• Desservir par une voirie principale et par des voies secondaires apaisées • Organiser le nouveau quartier le long de l’armature d’un plateau piétonnier central implanté en retrait des voies de circulation • Profiter de l’opération pour améliorer le système de fonctionnement actuel en renforçant la trame des liaisons douces (piste cyclable et cheminements piétons) entre le quartier, le bourg et les équipements publics (existants et projetés) • Déterminer un nombre de places de stationnement exigé adapté • Gérer tout ou partie du stationnement dans l’enveloppe bâtie, sur la parcelle, ou sous forme regroupée de boxes individuels et d’aires mutualisées

Mixité fonctionnelle

• Habiter au-dessus d’un socle actif de commerces et de services ouverts sur une nouvelle esplanade villageoise

les Mots Clés

les principes possibles

de traduction réglementaire dans les PLU

• Inscrire l’emprise des ouvrages de rétention et de traitement des eaux pluviales au titre d’un emplacement réservé (art L.123-1-8 CU) et les aménager dans le cadre de projets à dominante paysagère et à usages multifonctionnels en compatibilité avec leur destination (art. 13 PLU) • Exiger un pourcentage en pleine terre de 20% à 55% de l’unité foncière (art. 13 PLU) • Exiger la végétalisation des aires de stationnement réalisées sur emprises perméables (art. 12 et 13 PLU) • Identifier les éléments paysagers à protéger, un espace boisé central à préserver, une bande d’inconstructibilité à instaurer, une lisière forestière à maintenir (zonage N ou EBC ou art L.123-1-5 7° CU + OAP) • Protéger l’agriculture urbaine ou péri-urbaine, localiser et classer les jardins familiaux et les terrains cultivés en zones urbaines (art L.123-1-5-9° du CU) • Favoriser la constitution de clôtures perméables et la plantation de haies d’essences multiples et interdire les haies monospécifiques (art. 11 et 13 PLU + OAP) • Imposer l’implantation à l’alignement sur voie ou sur l’emprise publique des logements collectifs (art. 6 PLU) • Autoriser la possibilité d’implanter les garages et les annexes des logements à l’alignement sur voie ou sur l’emprise publique (art. 6 PLU) • Fixer des distances d’implantation en retrait pour libérer des espaces de jardins sur rue, pour rendre possible le stationnement sur parcelle pour les opérations d’habitat individuel (art. 6 PLU) • Imposer l’implantation en ordre continu sur les deux limites séparatives (art. 7 PLU) • Définir les zones d’implantation et d’orientation des bandes bâties (secteur à plan de masse + OAP) • Fixer un coefficient maximum d’emprise bâtie au sol autorisée de 25% de l’unité foncière pour les opérations d’habitat individuel pur, jumelé ou individuel dense (art. 9 PLU) • Fixer une hauteur maximale exprimée en mètres (art. 10 PLU) associée à une représentation volumétrique cotée à trois dimensions (secteur à plan de masse) et des principes de typologies bâties (OAP) • Déterminer les principes de composition d’ensemble (OAP) et de découpage parcellaire (plan annexé au cahier des charges de cession des terrains de la ZAC ou au règlement du lotissement) • Réduire l’emprise des voies nouvelles et imposer des largeurs maximales de profils de voies, sauf à utiliser des matériaux perméables (art. 3 PLU + secteur à plan de masse + OAP) • Déterminer le tracé et l’emprise des rues, des voies de desserte et des modes doux (secteur à plan de masse + OAP) et délimiter des emplacements réservés (art L.123-1-8 CU) pour leur création • Imposer un nombre maximal de 1 à 1,5 places de stationnement pour les logements collectifs et de 2 places par logement individuel (art. 12 PLU) • Délimiter un emplacement réservé (art. L.123-1-8 CU) pour la création d’aires de stationnement mutualisé ou définir un principe de regroupement du stationnement (OAP) • Autoriser toute occupation du sol compatible avec les habitations (art. 1 PLU) • Imposer un pourcentage de surface commerciale ou définir dans les documents graphiques des linéaires de rue dédiés à l’accueil d’activités de service et de commerce (art. L.123-1-5 7° bis CU) • Délimiter un emplacement réservé pour mixité avec indication d’un programme dense (art. L.123-2-b CU) • Majorer de 1 mètre sans création de niveaux supplémentaires la hauteur maximale des constructions dont le rez de chaussée est dédié à l’accueil de locaux d’activités ou de commerces (art. 10 PLU)

20 logements / hectare

CF fiches annexes A12-A13-A14

le Contexte

les Mots Clés

Optimiser et intensifier les espaces urbanisés multifonctionnels des communes du bassin et ceux situés dans un rayon de 700 mètres de proximité de l’arrêt ferroviaire de la Croix d’Hins, sur la commune de Marcheprime Délimiter dans les PLU des secteurs de densité minimale de 20 logements par hectare (calculée à partir d’une surface moyenne de 110 m² par logement)

les pistes de

Composition urbaine et paysagère

Socle paysager, rapport à la nature • Concevoir en lien direct avec la nature environnante : habiter une lisière, s’appuyer sur une interface agro-sylvicole, s’étendre entre tissu pavillonnaire et parcelles d’exploitation forestière, habiter une clairière sur le mode de l’airial, regrouper le bâti en hameaux, autour de courées, d’espaces publics ou de prairies pâturées • Maintenir un couvert forestier existant, de larges épaisseurs boisées en lanières, sur les franges et dans l’emprise des espaces publics, ouvrir des perspectives régulières sur les arrières plans forestiers • Réintroduire des niveaux de strates naturelles herbacées, arbustives et arborées en transition progressive vers le milieu naturel • Maintenir ou planter des arbres de haut jet dans les jardins privatifs • Préserver les systèmes hydrauliques en place, s’appuyer sur la présence de crastes, d’un cours d’eau et aménager de petites dépressions pour gérer les eaux pluviales et de ruissellement

Mode d’implantation, rapport à la rue et au voisinage • S’implanter en retrait par rapport aux voies ou à l’alignement selon des principes de composition spécifiques • S’implanter en ordre continu de limite séparative à limite séparative • S’implanter en fond de parcelle en préservant un espace non bâti de courette

Morphologie et forme urbaine • Construire sous forme de maisons individuelles en bande, jumelées, groupées ou de logements collectifs perchés (de RdC à R+1 sur pilotis) • Bâtir entre jardin et courette sur des parcelles privatives de petites tailles • Limiter les effets de privatisation des sols et privilégier la réalisation d’espaces perméables ouverts dans les opérations résidentielles

Place de la voiture, accès, desserte et stationnement • Desservir par une voirie principale interne ramenée à sa juste mesure, par des voies secondaires apaisées et par des circulations douces perméables • Déterminer un nombre de places de stationnement exigé adapté • Gérer tout ou partie du stationnement sur la parcelle, sous les logements ou sous forme regroupée de boxes individuels et d’aires mutualisées non couvertes

les principes possibles

de traduction réglementaire dans les PLU

• Identifier les boisements remarquables à protéger pour maintenir plus de 75% d’un couvert forestier existant, pour instaurer une bande d’inconstructibilité sur une lisière forestière (en zonage N, en EBC art. L.1301CU), en tant qu’éléments paysagers remarquables (art L.123-1-5 7° CU ou d’une OAP) • Inscrire les espaces communs, courées, prairies ouvertes d’airial, les perspectives régulières sur les arrières plans forestiers, l’emprise des ouvrages de rétention et de traitement des eaux pluviales au titre d’un emplacement réservé (art. L.123-1-8 CU), en tant qu’éléments paysagers remarquables (art L.123-1-5 7° CU) ou d’un principe d’orientation paysagère (OAP) • Exiger un pourcentage en pleine terre de 40% à 80% de l’unité foncière (art. 13 PLU) • Fixer une superficie minimale de surface libre de toute construction aménagée et exiger la plantation d’un nombre minimal d’arbres à raison d’un nombre d’arbres imposés par nombre de m² d’espace libre et de m² de jardin privatif en précisant les types d’espèces (art. 13 PLU) • Exiger la végétalisation des aires de stationnement à raison de 1 arbre pour 2 places et leur réalisation sur emprises perméables (art. 12 et 13 PLU) • Interdire, sauf impératif technique, la couverture des ruisseaux, crastes et fossés de drainage de surface existants (art. 4 PLU), les inscrire en éléments paysagers remarquables (art L.123-1-5 7° CU + OAP) • Fixer des distances d’implantation en retrait pour libérer des espaces de jardins sur rue, pour rendre possible le stationnement sur parcelle pour les opérations d’habitat individuel ou pour structurer les espaces communs des opérations de logements collectifs et d’habitat intermédiaire (art. 6 PLU) • Imposer l’implantation à l’alignement sur voie ou sur l’emprise publique pour les opérations de maisons individuelles en bande (art. 6 PLU) • Imposer l’implantation en ordre continu sur les deux limites séparatives latérales pour les opérations de maisons individuelles en bande (art 7 PLU) • Autoriser ou imposer l’implantation sur ou à une distance minimale de la limite séparative de fond de parcelle (art 7 PLU) pour construire entre jardin et courette (servitude de cours communes art L. 471-1 CU) • Définir les zones d’implantation et d’orientation des bandes bâties (secteur à plan de masse + OAP) • Fixer un coefficient maximum d’emprise bâtie au sol autorisée de 25% de l’unité foncière (art. 9 PLU) • Conditionner l’ouverture à l’urbanisation de tout ou partie d’un espace urbanisé multifonctionnel à la réalisation d’une opération d’ensemble fixée par une surface minimale (art. 2 PLU + OAP) • Déterminer les principes de composition d’ensemble (OAP) et de découpage parcellaire (plan annexé au cahier des charges de cession des terrains de la ZAC ou au règlement du lotissement) • Réduire l’emprise des voies nouvelles et imposer des largeurs maximales de profils de voies, sauf à utiliser des matériaux perméables (art. 3 PLU + secteur à plan de masse + OAP) • Déterminer le tracé et l’emprise des rues, des voies de desserte et des modes doux (secteur à plan de masse + OAP) et délimiter des emplacements réservés (art L.123-1-8 CU) pour leur création • Imposer un nombre maximal de 2 places de stationnement par logements (art. 12 PLU) • Autoriser ou imposer tout ou partie du stationnement en RdC des constructions (art.12 PLU) • Délimiter un emplacement réservé (art. L.123-1-8 CU) pour la création d’aires de stationnement mutualisé ou définir un principe de regroupement du stationnement (OAP) • Imposer la création d’un accès piéton individualisé pour chaque logement des opérations d’habitat individuel et intermédiaire (art. 3 PLU + OAP)

15 logements / hectare

le Contexte

les Mots Clés

Optimiser et intensifier les espaces urbanisés multifonctionnels des communes du Val de l’Eyre et des quartiers pouvant faire l’objet d’une extension de leur capacité d’accueil Délimiter dans les PLU des secteurs de densité minimale de 15 logements par hectare (calculée à partir d’une surface moyenne de 110 m² par logement)

CF fiches annexes A15-A16-A17

les pistes de

Composition urbaine et paysagère

Socle paysager, rapport à la nature • Concevoir en lien direct avec la nature environnante : habiter une lisière, une limite d’urbanisation, s’appuyer sur une interface agro-sylvicole, organiser un regroupement bâti autour de courées et d’espaces publics gardés en prairie sur le mode de l’airial ou de prairies pâturées • Conserver et préserver au maximum l’emprise des masses forestières et des strates naturelles herbacées, arbustives et arborées existantes • Constituer un nouveau front forestier en replantant une futaie de pins en lanière en préverdissement • Maintenir les arbres de hauts jets existants dans les jardins privatifs • Préserver les systèmes hydrauliques de crastes et de prairies humides en place pour gérer les eaux pluviales et de ruissellement

Mode d’implantation, rapport à la rue et au voisinage • S’implanter à l’alignement des voies et des espaces publics • S’implanter en retrait par rapport aux voies • S’implanter en ordre continu de limite séparative à limite séparative • S’implanter en ordre semi continu sur l’une des limites séparatives

Morphologie et forme urbaine • Construire sous forme d’habitats individuels purs, de maisons individuelles en bande ou jumelées, d’habitats intermédiaires en bande ou organisés autour de cours communes (de RdC à R+2) • Limiter les emprises bâties en regroupant les logements (par 2 ou 3) en petites unités • Privilégier le découpage de parcelles de petites tailles ou le regroupement de maisons individuelles implantées sur un plus grand terrain d’assiette • Associer un jardin privatif à chaque logement

Place de la voiture, accès, desserte et stationnement • Desservir par une voirie principale interne limitée à une bande de roulement et par des circulations douces perméables • Déterminer un nombre de places de stationnement exigé adapté • Gérer tout ou partie du stationnement sur la parcelle, en aérien ou sous forme regroupées de boxes individuels et d’aires mutualisées non couvertes • Intégrer le stationnement dans une structure paysagère forestière claire

les principes possibles

de traduction réglementaire dans les PLU

• Identifier les lisières forestières et les boisements remarquables à protéger sur une épaisseur minimum pour assurer l’effet de masse et la pérennité de l’ambiance forestière autour des entités bâties (zonage N, en EBC art. L.130-1CU), en tant qu’éléments paysagers remarquables (art L.123-1-5 7° CU ou d’une OAP) • Identifier les emprises foncières agricoles à protéger (zonage A) • Inscrire les espaces communs, courées, prairies ouvertes d’airial, l’emprise des ouvrages de rétention et de traitement des eaux pluviales au titre d’un emplacement réservé (art. L.123-1-8 CU), en tant qu’éléments paysagers remarquables (art L.123-1-5 7° CU) ou d’un principe d’orientation paysagère (OAP) • Exiger un pourcentage en pleine terre de 60% à 80% de l’unité foncière (art. 13 PLU) • Fixer une superficie minimale de surface libre de toute construction aménagée et exiger la plantation d’un nombre minimal d’arbres à raison d’un nombre d’arbres imposés par nombre de m² d’espace libre et de m² de jardin privatif en précisant les types d’espèces (art. 13 PLU) • Exiger la végétalisation des aires de stationnement à raison de 1 arbre pour 2 places et leur réalisation sur emprises perméables (art. 12 et 13 PLU) • Interdire, sauf impératif technique, la couverture des ruisseaux, crastes et fossés de drainage de surface existants (art. 4 PLU), les inscrire en éléments paysagers remarquables (art L.123-1-5 7° CU + OAP) • Maitriser l’aspect des clôtures en lien avec le cadre naturel en favorisant la perméabilité, la plantation de haies d’essences multiples et en interdisant les haies monospécifiques (art. 11 et 13 PLU + OAP) • Fixer des distances d’implantation en retrait pour libérer des espaces de jardins sur rue dans les opérations d’habitat individuel ou pour regrouper l’habitat intermédiaire autour d’espaces communs (art. 6 PLU) • Autoriser ou imposer l’implantation en ordre discontinu sur l’une des limites séparatives pour l’habitat individuel pur ou jumelé (art. 7 PLU) • Imposer l’implantation en ordre continu sur les deux limites séparatives latérales pour les opérations de maisons individuelles en bande ou d’habitat intermédiaire (art. 7 PLU) • Définir les zones d’implantation et d’orientation des bandes bâties (secteur à plan de masse + OAP) • Fixer un coefficient maximum d’emprise bâtie au sol autorisée de 25% de l’unité foncière (art. 9 PLU) • Conditionner l’ouverture à l’urbanisation de tout ou partie d’un espace urbanisé multifonctionnel à la réalisation d’une opération d’ensemble fixée par une surface minimale (art. 2 PLU + OAP) • Déterminer les principes de composition d’ensemble (OAP) et de découpage parcellaire (plan annexé au cahier des charges de cession des terrains de la ZAC ou au règlement du lotissement) • Réduire l’emprise des voies nouvelles et imposer des largeurs maximales de profils de voies, sauf à utiliser des matériaux perméables (art. 3 PLU + secteur à plan de masse + OAP) • Déterminer le tracé et l’emprise des rues, des voies de desserte et des modes doux (secteur à plan de masse + OAP) et délimiter des emplacements réservés (art L.123-1-8 CU) pour leur création • Imposer un nombre maximal de 2 places de stationnement par logements (art. 12 PLU) • Autoriser ou imposer tout ou partie du stationnement en RdC des constructions (art.12 PLU) • Délimiter un emplacement réservé (art. L.123-1-8 CU) pour la création d’aires de stationnement mutualisé ou définir un principe de regroupement du stationnement (OAP) • Imposer la création d’un accès piéton individualisé pour chaque logement des opérations d’habitat individuel et intermédiaire (art. 3 PLU + OAP)

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MODES de GESTION et de MISE en OEUVRE La déclinaison de gabarits bâtis adaptés aux entités paysagères locales et aux densités minimales prescrites par le SCoT sera règlementairement encadrée lors de l’élaboration des PLU et lors de la réalisation des futures opérations d’aménagement, à l’aune des modes de gestion suivants : Gestion et épaisseurs minimales des masses végétales

L’ajustement des formes urbaines aux paysages et aux milieux naturels existants peut se traduire par la reconstitution de structures paysagères spécifiques. Ceci implique des densités, des surfaces, des hauteurs et des épaisseurs minimales particulièrement prégnantes.

• Réserver 50 ares de surface et 25 mètres de largeur minimum pour constituer un boisement forestier.

• Maintenir des épaisseurs minimum pour développer une structure d’accompagnement plantée : cinq mètres pour une bande boisée, deux mètres pour une haie champêtre, un mètre et moins de deux mètres de hauteur pour une simple haie basse séparative.

• Assurer la protection des arbres remarquables recensés lors de l’exécution du chantier.

L’intégration des formes urbaines dans un contexte forestier nécessite également : • De mettre le bâti à distance sécuritaire par rapport aux boisements existants et d’adapter le choix, les hauteurs et les distances de plantation par types d’essences envisagées.

• D’instaurer des fréquences d’entretien adaptées : assurer l’accessibilité des cheminements de sousbois avec deux fauches par an, entretenir les prairies agricoles par pâturage régulier, maintenir les sous-bois de feuillus clair en taillis simple par coupes ponctuelles tous les 10 à 30 ans et les taillis sous futaie de pins par coupe rase tous les 20 à 30 ans.

• De proposer des stratégies de gestion dynamique des espaces forestiers par la mise en œuvre de systèmes conventionnels (contractualisés avec un Groupement Agricole d’Exploitation en Commun) ou par l’instauration de périmètres associés à un programme de gestion spécifique (par exemple à travers un PPEANP, Périmètre de Protection des Espaces Agricoles et Naturels Périurbains).

Gestion des eaux pluviales et du risque inondation

Le SCoT insiste sur l’importance de l’eau dans le territoire, à commencer par la sensibilité de son exutoire vers le Bassin par ruissellement direct ou par le biais des émissaires. Ceci se traduit par la mise en œuvre de dispositions minimales adaptées afin prendre en compte les risques d’inondations et d’assurer l’infiltration des eaux pluviales : • Imposer l’infiltration sur site des eaux pluviales, à la parcelle ou à l’opération.

• Fixer une emprise minimum laissée libre de toute construction de 30% du terrain d’assiette de l’opération (ou fixer une emprise bâtie au sol maximale de 70%).

• Fixer un débit de fuite maximum de 3 litres/seconde par hectare.

• Imposer un volume de stockage avant infiltration (calculé sur la base de 50 mm par m² imperméabilisé, soit la pluie décennale de 50 mm pendant 4 heures).

• Imposer la surélevation du premier plancher des constructions à 30 cm au dessus du terrain naturel.

• Maintenir fonctionnel et à ciel ouvert (ou restaurer) le réseau de fossés, de ruisseaux et de crastes.

• Dans l’attente des dispositions des futurs plans de prévention du risque de submersion marine, implanter le niveau du premier plancher habitable en respectant les altimétries minimales des trois niveaux d’aléa de référence (fort, faible à modéré, à horizon 2100 visant à l’adaptation au changement climatique) en prenant en compte les prescriptions fixées par le SCoT et arrêtées en respect des circulaires du 24 janvier 1994, du 26 avril 1996, du 30 avril 2002 et du 27 juillet 2011.

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Ces dispositions peuvent également être complétées par la mise en œuvre de techniques de gestion hydraulique douce dimensionnées et adaptées au cas par cas : • Limiter l’imperméabilisation en fixant des largeurs maximales pour les accès véhicules et en imposant l’utilisation de matériaux perméables pour les cheminements doux.

• Favoriser la réalisation de dispositifs à ciel ouvert : parkings inondables, chaussées réservoir, bassins de rétention, noues et espaces paysagés inondables, toitures végétalisées…

Gestion du risque incendie et feux de forêts

Le SCoT souligne la nécessité d’organiser le développement urbain pour limiter le risque incendie et feux de forêts induit par l’augmentation des interfaces habitat-forêt et par la pression mise par l’homme sur son milieu. A ce titre, il prescrit dans les PLU : • De préserver l’intégrité des aménagements et installations DFCI pour garantir l’accessibilité aux constructions depuis les centres de secours.

• De conditionner l’ouverture à l’urbanisation à l’existence et au dimensionnement d’un système de réserve, de prélèvement ou d’adduction en eau permettant la défense incendie.

• De prévoir une zone tampon autour des constructions, aménagée de manière à maintenir au moins 50 mètres débroussaillés autour des constructions, et 10 à 20 mètres de part et d’autre des voies d’accès, conformément au règlement départemental de protection de la forêt contre les incendies.

Gestion des espaces ouverts communs

Construire plus dense peut avoir pour corrolaire la création d’espaces ouverts communs. Ce que l’on a l’habitude de reproduire à l’identique sur chaque parcelle peut être externalisé. La réalisation d’une aire de jeu et de loisirs mutualisée ou de jardins partagés contribue ainsi à fabriquer la matrice paysagère de l’opération et peut conduire à l’émergence de formes de gestion collective. Mais il ne sera pas toujours possible ou opportun de maintenir ces espaces communs sous statut privatif dans les opérations. Dans ce cas se pose le problème de la clarification en amont des modes d’usage, de gestion et d’exploitation de ces espaces : • Sont-ils soumis à gestion privée collective (par le biais d’une association syndicale et d’un règlement de copropriété) ? Les habitants y sont-ils prêts ?

• Sont-ils soumis à gestion communale, après incorporation dans le domaine public ? La collectivité estelle prête financièrement à en supporter les coûts ?

Dans le cadre d’une opération d’ensemble, plusieurs questions préalables seront étudiées pour apprécier ces modalités de gestion ultérieure : • L’espace ouvert commun s’inscrit-il en continuité d’une grande structure paysagère ? Son emplacement bénéficie-t-il au maintien ou à la restauration d’une continuité écologique ? Participe-t-il à l’amélioration du système de fonctionnement urbain des quartiers limitrophes, de la commune ou est-il d’enjeu intercommunal ?

• De même, peut-on envisager une gestion collective ou publique dans le cadre de la réalisation d’aires de stationnement mutualisées ?

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Espaces résidentialisés et système de fonctionnement urbain

Construire plus dense peut aussi engendrer des réflexes de résidentialisation : donner un statut défini entre espaces public et privatif, matérialiser les limites des prolongements extérieurs des logements et des espaces extérieurs de l’opération, sécuriser et mettre en place un système d’accès contrôlé et restreint pour se prémunir de désordres potentiels d’occupation, de dégradation, de mésusage.

Dans le cadre d’une opération d’ensemble, plusieurs questions préalables seront étudiées pour arbitrer entre impératifs de qualité résidentielle à l’échelle de l’opération et de préservation du système de fonctionnement urbain à l’échelle du quartier.

Traitement des limites, clôtures

Le SCoT prévoit la nécessité de traiter les lisières pour créer des limites aux opérations et pour ne pas laisser penser que l’on peut indéfiniment reculer dans la forêt. Le fait de bâtir sous forme d’habitat individuel dense ou de logements semi-collectifs implique certaine formes de mutualisation. Ceci n’empêchera pas, dans bon nombre de cas, un désir d’intimité qui se traduira par l’aménagement de clôtures sur la voie publique et en limites séparatives : • Lorsque la clôture physique n’est pas indispensable, délimiter les terrains par des dispositifs simples ou éventuellement combinés de démarcation : un espace enherbé de prairie tondue-fauchée, un fossé, une structure de plantations d’accompagnement, un alignement arbustif discontinu…

• Quand la clôture devient incontournable, maintenir sa transparence, sa simplicité, son traitement à dominante végétale pour lui conférer un caractère infranchissable sans être opaque. Dans ce cas précis, veiller d’une part, à favoriser l’installation de ganivelles, de clôtures perméables en bois à planches verticales ajourées et inspirées des haies champêtres (noisetier, arbousier, ajonc, genêt, houx, buis, chèvrefeuille) et d’autre part à interdire les murets, murs bahuts et haies végétales monospécifiques.

Règles et normes d’accessibilité

Quelle que soit la motivation de construire sur pilotis, pour réduire l’impact d’une emprise bâtie, pour diminuer l’imperméabilisation des sols, pour assurer la protection contre des remontées de nappes ou encore pour rendre possible le stationnement sous les logements. Ceci entraine la nécessité : • d’adapter les constructions en prennant en compte les règles d’accessibilité en vigueur 1 Taille minimale des logements

• L’article L.123-1-5 15° du code de l’urbanisme prévoit que « le règlement du PLU peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d’une taille minimale qu’il fixe » pour inciter à la création de logements adaptés aux besoins des familles dans les zones de marchés tendus.

• Les documents graphiques du règlement délimitent les secteurs concernés et précisent la taille minimale des logements (article R.123-12.4°e du code de l’urbanisme) 1

Les règles relatives à l’accessibilité font l’objet d’une approche renouvelée dans le cadre des 50 premières mesures pour faciliter la construction de logements annoncées le 25 juin 2014 par la ministre du Logement Sylvia Pinel.

L’évolution normative, soumise à concertation en décembre 2014, tend vers l’adaptation de deux dispositions règlementaires impactantes : - Ne plus exiger l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite du logement situé à l’étage dans les bâtiments de deux niveaux dits « intermédiaires », (simplification de la réglementation actuelle qui engendre l’obligation de créer une rampe d’accès ou d’aménager un ascenseur) ; Mesure 22 - entrée en vigueur annoncée au 2ème trimestre 2015.

- Supprimer les dispositions pour l’accessibilité aux personnes en fauteuils roulant des étages non accessibles (desservis par une rampe ou un ascenseur) ; Mesure 23 - entrée en vigueur annoncée au 2 ème trimestre 2015 pour les logements, en Janvier 2015 pour les Etablissement Recevant du Public existants et au 3 ème trimestre 2015 pour les ERP neufs.

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Mixité et diversité des fonctions urbaines

Il faut rappeler que la mixité fonctionnelle, prônée par l’article L.121-1 du Code de l’Urbanisme permet et suggère d’installer dans les quartiers d’habitations, commerces, services, artisanat et activités compatibles avec la présence d’habitat, et que le SCoT donne la priorité au renouvellement urbain, à l’optimisation et à l’intensification des espaces urbanisés multifonctionnels existants.

• Afin de favoriser cette mixité fonctionnelle, la densité à l’échelle d’une opération est calculée en équivalent nombre de logements à l’hectare qui inclue les fonctions urbaines d’activités et d’équipements selon le calcul suivant : 60 m² de surface de plancher consacrés aux services, commerces ou équipement correspondent à 1 logement pour les densités égales ou supérieures à 35 logements par hectare (ramenés à 110 m² pour les densités inférieures).

Outils complémentaires des prescriptions réglementaires

Des prescriptions techniques, architecturales, paysagères et urbaines, de nature juridique et de portée réglementaire complémentaires des règles du PLU, peuvent être également imposées à travers : Les orientations d’aménagement et de programmation et les secteurs à plans de masse • Un secteur à plan de masse (article R.123.12 du code de l’urbanisme) ou une OAP (articles L.123-1-4 et R.123-3-1 du code de l’urbanisme) peuvent définir des principes d’aménagement et d’urbanisme directifs, d’initiative et d’intérêt publics, qu’il est ensuite aisé d’amender par modification du PLU, lorsqu’un projet pertinent émerge.

Le cahier des charges de cession de terrains d’une ZAC • Le CCCT, document contractuel de droit privé, peut préciser des conditions de réalisation complémentaires ou additionnelles, compatibles aux règles édictées par le PLU. • L’article L.311-6 c. du code de l’urbanisme prévoit l’approbation, lors de chaque cession ou concession d’usage de terrains d’une ZAC, d’un Cahier des Charges de Cession de Terrain qui, outre l’obligation d’indiquer le nombre de m² de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée, peut fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales qui s’imposeront jusqu’à la décision portant suppression de la ZAC. Le règlement et le cahier des charges d’un lotissement • L’article R. 442-6 du code de l’urbanisme relatif au contenu du permis d’aménager précise de façon explicite la portée du règlement du lotissement : « le dossier de la demande est, s’il y a lieu, complété par un projet de règlement, s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur ». Le règlement doit être compatible avec celles-ci et être approuvé par l’autorité administrative.

• Le cahier des charges du lotissement, document contractuel de droit privé, fixe les droits et les obligations entre le lotisseur et les co-lotis et ceux des co-lotis entre eux. Il renseigne sur les règles de vie collective, sur la répartition des charges, sur les modalités d’usage et d’entretien des espaces verts, des aires de stationnement...

La convention de Projet Urbain Partenarial - PUP • Prévue par la loi MOLLE du 25 mars 2009 et fixée par les articles L. 332-11-3 et 4 du code de l’urbanisme, l’outil conventionnel du projet urbain partenarial permet de faire participer les propriétaires, aménageurs et constructeurs au financement des équipements publics générés par la réalisation d’une opération de construction ou d’aménagement.

• La convention de PUP peut préciser aux signataires que le périmètre fait l’objet d’une OAP traduisant dans le PLU les objectifs et les principes d’aménagement devant guider le projet ou de l’instauration d’un cahier de prescriptions architecturales urbaines, environnementales et paysagères le cas échéant.

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L’Evaluation et LA mise en œuvre Document d’orientation approuvé, le SCoT doit être mis en application, notamment par l’intermédiaire des PLU, qui ont à prendre, en terme de compatibilité, les dispositions nécessaires à l’atteinte des buts visés dans son Document d’Orientation et d’Objectifs.

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Conformément à l’article L.122-14 du Code de l’urbanisme, modifié par la loi ENE de juillet 2010, le SCoT doit, au plus tard à l’expiration d’un délai de six ans à compter de la délibération l’approuvant ou approuvant sa révision, procéder à l’analyse des résultats de son application. A cette fin le Sybarval développe un certain nombre d’indicateurs qui contribueront à la réalisation de ce diagnostic permanent du territoire et qui permettront d’évaluer in concreto les résultats de la mise en œuvre du SCoT. p che ar

rime

Trois types d’indicateurs seront suivis pour mesurer la consommation d’espace : • La densité urbaine, observée à travers l’évolution du nombre de logements par hectare.

Nota bene : cette évolution sera nécessairement lente et sa traduction cartographique peu sensible à court terme

• Le taux de remplissage des zones d’extension multifonctionnelles rendra compte de l’utilisa-

tion des zones d’urbanisation future et de la densité des opérations qui s’y développeront.

• La répartition spatiale de la construction de logements entre zones multifonctionnelles existantes et leurs extensions prévues par le SCoT, afin de mesurer la limitation à 60 % maximum de la part du développement urbain extensif (contre 40% de développement dans les tissus déjà urbanisés).

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Des sites d’expérimentation variés

METHODOLOGIE

Afin de garantir une diversité des réponses à la problématique des cinq densités minimales prescrites par le SCoT, il a été décidé de soumettre à chacune des trois équipes distinctes d’experts pluridisciplinaires (architectes, urbanistes, paysagistes) cinq sites d’expérimentation variés.

Ces sites, qui ne sont pas des sites de projet - ils ne font d’ailleurs, en l’état actuel, l’objet d’aucune démarche de projet et il n’existe pas de velléité d’en changer les vocations - ont été retenus car ils reflètent bien les problématiques de renouvellement et d’intensification urbaines posées par le SCoT. Chaque équipe répond en commun sur trois sites (pour les trois densités les plus fortes) et individuellement sur deux sites différents répartis sur le territoire (pour les densités les plus faibles) en déclinant sa vision des formes urbaines inscrites dans les unités de paysages identifiées par le SCoT. 3 marchés publics identiques, 3 équipes retenues, 3 postures proposées • Desurb : qui privilégie le dispositif en-

vironnemental paysager et les modes de vie comme leviers d’urbanisation du territoire.

• Lascabette & Tricaud : qui cherche à « faire quartier » dans un contexte paysager élargi et autour d’espaces communs fédérateurs.

• Gheco : qui érige la maison individuelle comme postulat de départ des projets de densification.

Les livrables

• 15 panneaux A1 • 3 notices des partis pris architecturaux, urbains, paysagers et des principes de traduction règlementaire cf. fiches annexes A3-A17

Janvier 2015 - VADEMECUMMars des FORMES 2015 - VADEMECUM URBAINES etdes desFORMES PAYSAGES URBAINES du SCoTetdu des bassin PAYSAGES d’Arcachon du SCoT etdu dubassin Val de l’Eyre d’Arcachon et du Val de l’Eyre

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Ont contribué à l’élaboration de ce vademecum

Syndicat mixte du Bassin d’Arcachon et du val de l’Eyre • Jean-Guy PERRIERE, président du SYBARVAL, • Michel MAYENC, directeur du SYBARVAL,

CAUE de la gironde

• Sébastien CANNET, paysagiste au CAUE de la Gironde, • Fabrice DEL AGUILA, architecte urbaniste au CAUE de la Gironde,

3 EQUIPES d’EXPERTS

• DESURB : 44 rue Goya, 33000 Bordeaux – Tél : + 339 51 92 59 28 : Annabel CASSES urban designer, Pierre Antonin

MEGALI design manager + Vincent DUBROCA urbaniste + Marie DUMONT paysagiste + Mathieu DRON urbaniste, Anthony GUYON architecte • GHECO : 13 rue Buffeterie, 17000 La Rochelle - Tél : 05 46 41 01 92 : Bernard WAGON urbaniste, Isabelle BERGERWAGON architecte, Lucile BONNEFOY paysagiste urbaniste, Thomas LEVELLIER, dessinateur + Charlène CESBRON et Simon ONILLON urbanistes stagiaires + Geoffroy WAGON graphiste GOFFER • LASCABETTES : 1 rue du Prince Noir, 33310 Lormont - Tél : 05 56 06 96 88 : Pierre LASCABETTES architecte urbaniste + Vincent TRICAUD paysagiste

Sous le regard d’un comité technique de suivi

• Elus, personnels des collectivités en charge de l’urbanisme, Domofrance, Clairsienne, Gironde Habitat, fédération des promoteurs immobiliers, SNAL, Conseil général de la Gironde, Agence d’urbanisme Bordeaux métropole Aquitaine, DDTM33, parc naturel régional des Landes de Gascogne, Pays du bassin d’Arcachon et du val de l’Eyre et Conseil régional Aquitaine

Avec l’appui financier

• du programme de subventions LEADER du Pays du bassin d’Arcachon et du val de l’Eyre 2009-2013 et du fonds FEADER Union Européenne / Conseil Régional Aquitaine

Mars 2015 - VADEMECUM des FORMES URBAINES et des PAYSAGES du SCoT du bassin d’Arcachon et du Val de l’Eyre