2018 Gayrimenkul Türkiye Raporu

FIRST QUARTER 2018 | İLK ÇEYREK 2018

TURKEY REAL ESTATE REVIEW

CONTENTS | İÇERİK TURKEY real estate review | FIRST QUARTER 2018 | İLK ÇEYREK 2018

TURKEY REAL ESTATE REVIEW Ekonomi 3

Economy 3

Yatırım Geri Dönüş Oranları 7

Real Estate Capitalization Rates 7

İstanbul Ofis Piyasası 9

Istanbul Office Market 9

İstanbul ve Yakın Çevresi Endüstriyel Piyasası 13

Greater Istanbul Area Industrial Market 13

Otel Piyasası 18

Hotel Market 18

İstanbul Perakende Piyasası 20

Istanbul Retail Market 20

İstanbul Konut Piyasası 23

Istanbul Residential Market 23

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

2

Ekonomi

Economy

Ekonomik Görünüm

Economic Outlook

2017 yılı ilk üç çeyrek büyüme verilerine bakıldığında, Türkiye ekonomisi 2016 yılındaki %3.2 oranındaki zayıf büyümenin ardından oldukça çabuk toparlanmıştır. 2017 yılı üçüncü çeyreğinde zincirlenmiş hacim endeksine göre önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 büyüyerek beklentilerin üzerinde güçlü bir performans sergileyen Türkiye ekonomisi, böylece 2017 yılının ilk üç çeyreği toplamında geçen yılın aynı dönemine göre %7.4 oranında bir büyüme gerçekleştirmiştir. Yatırım ve iç tüketimdeki olumlu tablo ile 2016 yılının baz etkisi güçlü büyüme rakamlarının gerçekleşmesindeki önemli etkenler olmuştur.

Examination of growth data for the first three quarters of 2017 shows a notably rapid turnaround in Turkey’s economy from its weak growth rate of 3.2% in 2016. The chain volume index for the third quarter of 2017 shows that Turkey outperformed expectations, recording a growth rate of 11.1% over the same quarter of 2016, with a total year-on-year growth rate for the first three quarters of 2017 coming in at 7.4%. Strong growth rates were significantly impacted by positive investment and domestic consumption indicators as well as 2016’s base effect.

2016 yılı sonu ve 2017 yılı başında TL’de ABD Doları’na karşı değer kaybından yaşanan sert düşüş, 2017 yılı boyunca yavaşlamış ve TL yılı ABD Doları’na karşı yaklaşık %7,4 kayıpla kapatmıştır. Ancak, yakın coğrafyadaki gelişmeler nedeniyle jeopolitik riskler ve FED’in faiz artırımı programıyla ilgili gelişmeler ekonomi ve kur üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir.

Global piyasalarda Türkiye ekonomisini etkileyecek gelişmelere bakacak olursak; ABD ekonomisindeki büyüme, enflasyon ve istihdam verilerindeki artışın beklendiği gibi olumlu seviyelerde olmasıyla FED’in 2018 yılında kademeli olarak faiz artırımına devam edeceği beklentisi güçlenmektedir. Euro Alanı’nda ise enflasyon göstergelerinin beklenenden zayıf seyretmesi dolayısıyla ECB para politikasında henüz değişikliğe gitmemiştir. Ancak, para politikasındaki normalleşmenin hızlanacağına yönelik beklentiler dolayısıyla Euro/ ABD Doları paritesi son yılların zirvesinde seyretmektedir.

ABD ekonomisi, Euro bölgesi ve gelişmekte olan ülke ekonomilerinde büyüme verilerinin 2017 yılı ilk dokuz ayında olumlu olması ve tüketici güvenin yükselmesi nedenleriyle IMF; 2017 ve 2018 yılına dair küresel ekonomik büyüme tahminlerini yukarı yönlü revize etmiştir.

3 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

The strong fall in the value of the Turkish Lira against the USD at the end of 2016 and the beginning of 2017 slowed during 2017; the year closed with a TL/USD loss of about 7.4% over the year. Nonetheless, geopolitical risks stemming from events in the neighboring region and developments related to the FED’s interest rate hike program maintained pressure on the economy and currency rates.

An overview of developments in global markets with an impact on the Turkish economy shows a consolidation of expectations that the FED will continue their progressive interest rate hikes through 2018, with US growth, inflation and employment data continuing their forecast positive levels. Lower than forecast inflation indicators in the Eurozone have prevented any change in ECB monetary policy. However, expectations of an acceleration rate of normalization in monetary policy has led to €/USD parity reaching a multi-year peak.

Positive growth data for the first nine months of 2017 from the US economy, Eurozone and developing economies and rising consumer confidence have led the IMF to revise their global economic growth estimates for 2017 and 2018 upwards.

TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER / KEY ECONOMIC INDICATORS 2015 GDP (Current US Dollar) GSYİH (Cari ABD Doları)

2016

2017

2018

$861 billion / milyar

$863 billion / milyar

$843* billion / milyar

$872* billion / milyar

$11.014

$10,883

$10,434*

$10,651*

6,1%

3,2%

6.7%*

4.5%*

8,8%

8,5%

11,9%

9.3%*

-$32.2

-$33.1

-$47.1

-$48*

3,7%

3,8%

5.6%*

5.5%*

2,92

3,52

3,78

4.20*

10,3%

10,9%

10,4%

10.9%*

GDP per Capita (Current U.S. $) Kişi başına düşen GSYİH (Cari ABD Doları) Growth Büyüme Inflation Enflasyon Current Account Deficit (Billion U.S. $) Cari Açık (Milyar ABD Doları) Current Account Deficit / GDP Cari Açık/GSYİH USD/ TL (End of Year) ABD Doları/ TL (Yıl Sonu) Unemployement Rate İşsizlik Oranı Kaynak: , TCMB, Dünya Bankası, IMF Source: TURKSTAT, Central Bank of Turkey, World Bank, IMF * Henüz resmi veri açıklanmadı, 1 Mart 2018 ibariyle tahmini veriler ** No offical data announced yet, forecasted data as of March 01, 2018

GSYH, Büyüme, Cari Açık, İşsizlik

GDP, Growth, Current Account Deficit and Unemployment

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan verilere göre, GSYH 2017’nin ilk dokuz ayında geçen yılın aynı dönemine göre zincirlenmiş hacim endeksi yöntemiyle %7,4 düzeyinde artmıştır. Yılın ilk dokuz ayındaki GSYH artışına tüketim 4,2, yatırımlar 2,3 ve net ihracat 1,4 puan seviyesinde olumlu katkı sağlarken stok değişiminin 0,6 puan negatif etkisi olmuştur.

According to officially released Turkish statistics, GDP in the first nine months of 2017 recorded a 7.4% expansion using the chain volume index method when compared to the same period in 2016. Consumption, investments and net exports lent positive weight to GDP growth by 4.2, 2.3 and 1.4 points respectively, while stock changes had a 0.6 point negative effect.

Üretim yöntemine göre GSYH’nin 2017 yılının ilk 3 Çeyrek büyümesinde; turizmdeki toparlanmanın da etkisiyle hizmetler sektörü katkısı %4, sanayi sektörü katkısı %1,9, inşaat sektörü katkısı %0,8 ve tarım sektörü katkısı ise %0,2 olmuştur.

Türkiye ekonomisindeki toparlanmanın yılın son çeyreğinde de devam ettiği ve zincirlenmiş hacim endeksine göre 2017 yılsonu itibariyle Türkiye ekonomisinin büyüme rakamının %6,7 oranında olması beklenmektedir.

4 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

GDP growth in the 3rd quarter of 2017 according to the production method was boosted by growth of 4% in the service sector on the back of a recovery in tourism, 1.9% in the industrial sector, 0.8% in the construction sector and 0.2% growth in the agricultural sector.

The recovery of the Turkish economy continued in the third quarter, with chain volume index growth coming in at 6.7% as of the end of 2017. In spite of the positive growth picture, current account deficit figures came in higher, especially in the wake of hikes in energy prices and gold imports.

Büyüme rakamlarındaki olumlu tabloya rağmen özellikle enerji fiyatlarındaki ve altın ithalatındaki artış sebebiyle cari açık rakamlarında yükselme meydana gelmiştir. 2017 yılında cari açık geçen yıla göre %42,1 oranında artmış ve 47,1 milyar ABD Doları seviyesine ulaşmıştır. 2017 yılsonu itibariyle cari açığın GSYH’ya oranının %5,6 olarak gerçekleşmesi öngörülmektedir.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine göre, işsizlik oranı yıllık bazda azalarak Aralık ayında %10,4 olarak gerçekleşmiştir. 2018 yıl sonu için ortalama işsizlik oranının %10,9 seviyesinde açıklanması beklenmektedir.

The 2017 current account deficit widened 42.1% over the previous year to reach a level of 47.1 billion USD, a rate of 5.6% of GDP as of the end of 2017.

According to official Turkish government statistics, unemployment eased in December to a rate of 10.4%. The average unemployment rate for the end of 2018 is expected to be in the region of 10.9%.

Enflasyon

Inflation

Türk Lirası’nın döviz kuru sepeti karşısındaki değer kaybı ve enerji fiyatlarındaki artışlar gıda, ulaştırma ve konut fiyatlarının beklenenden fazla artmasına sebep olmuştur. Talep koşullarının da enflasyondaki yukarı yönlü seyri desteklemesi sebebiyle Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 2017 yılında önceki yıla göre %11,92 oranında artış kaydetmiştir.

The exchange rate basket depreciation of the Turkish lira and an increase in energy prices caused higher than forecast increases in food, transportation and housing prices. The Consumer Price Index (CPI) increased by 11.92% in 2017 compared to the previous year, due to the support of the upward trend in demand conditions.

Aşağıdaki grafik 2010’dan bugüne kadar gerçekleşen ortalama enflasyon oranlarını göstermektedir.

The graph below shows average annual inflation rates from 2010 to the present.

Yıllık Enflasyon Oranı Inflation Average CPI 13.00% 12.00% 11.00% 10.00% 9.00% 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018*

Kaynak: Türkiye Merkez Bankası / Source: Central Bank of Turkey * Henüz açıklanmadı, tahmini veriler / * Forecasted data, no public data announced yet

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

5

2018 yılı içerisindeki TL’nin döviz sepeti karşısındaki seyrinin, gıda ve enerji fiyatlarındaki hareketlerin enflasyon rakamları üzerinde baskı yaratmaya devam etmesi ve enflasyonun 2018 yılı sonunda ortalama %9,3 seviyelerinde olması tahmin edilmektedir.

It is estimated that the course of the TL against the currency basket in 2018, plus movements in food and energy prices, will continue to exert pressure on the inflation figures and that the inflation rate will reach around 9.3% at the end of 2018.

Faiz oranları ve krediler

Interest Rates and Loans

Merkez Bankası 7 Mart’taki Para Politikası Kurulu toplantısında faiz oranlarında bir değişikliğe gitmeyerek; gecelik borç verme faiz oranını %9,25’te, daha önce Aralık ayında 50 baz puan arttırdığı geç likidite penceresi borç verme faiz oranını da %12,75’te sabit tutmuştur.

Interest rates were left unchanged by the Central Bank at the meeting of the Monetary Policy Committee meeting on March 7; the overnight lending interest rate was kept at 9,25%, and the late liquidity window lending rate, which had previously been hiked by 50 basis points in December, remained stable at 12,75%.

Kurul enflasyon görünümünde belirgin bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşunu sürdüreceğini ve enflasyon görünümüne bağlı olarak ihtiyaç duyulması halinde ilave parasal sıkılaştırma yapılabileceğini belirtmiştir. Güçlü iç talebin ve yüksek enerji fiyatlarının önümüzdeki dönemde enflasyon üzerindeki olumsuz etkilerini devam ettireceğini düşünüyoruz.

2017 yılında Türk Lirası bazında bir önceki yıla göre özellikle Kredi Garanti Fonu kredilerinin etkisiyle yaklaşık %21 oranında genişleyen toplam kredi hacmi, 2018 yılında da artışını sürdürmüş ve yılbaşından itibaren 23 Şubat itibariyle %1,6 büyüme kaydetmiştir. 2017 yılında ticari kredi hacmi %17,6 ve konut kredi hacmi ise %16,8 düzeyinde artmıştır.

The Committee stated that it will continue its tight monetary policy until a significant improvement in the inflation outlook is observed, and that additional monetary tightening may be needed depending on the exigencies of the inflation rate. We believe that strong domestic demand and high energy prices will continue to have a negative impact on inflation in the upcoming period.

In comparison with the previous year on a Turkish Lira basis, the total volume of loans expanded by approximately 21% in 2017, due in particular to the impact of loans of the Credit Guarantee Fund. Total loan volumes continued to rise in 2018 and grew by 1.6% as of February 23, while the volume of commercial and mortgage loans increased by 17.6% and 16.8% respectively through 2017.

İnşaat Sektörü

Construction Sector

2016 yılının tamamında %5,4 oranında büyüyen inşaat sektörü, 2017 yılının ilk dokuz ayında %10,2 gibi güçlü bir büyüme gerçekleştirerek GSYH büyümesine önemli katkı yapmıştır. Aynı şekilde, 2016 yılında inşaat sektörünün GSYH içindeki payı %8,6 iken bu rakam 2017 yılının ilk dokuz ayında %8,03 düzeyinde gerçekleşmiştir. Ekonomik büyümenin lokomotif sektörlerinden biri olan inşaat sektörünün önümüzdeki dönemde özellikle kentsel dönüşüm ve altyapı projelerinin de etkisiyle büyümeye katkısını ve GSYH içindeki payını arttırmaya devam edeceğini düşünüyoruz.

The construction sector, which grew by 5.4% in 2016, made a significant contribution to GDP growth via strong growth of 10.2% in the first nine months of 2017. The share of the construction sector in GDP was 8.6% in 2016, compared to 8.03% in the first nine months of 2017. We believe that the construction sector, one of the locomotive sectors of economic growth, will continue its upward trend in growth in the coming period, especially as a result of the impact of urban transformation and infrastructure projects, and will continue to increase its share in GDP.

6 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

Yatırım Geri Dönüş Oranları Real Estate Capitalization Rates Recession

13%

Yields

11%

9%

7%

5%

3% Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Industrial

Hotel

O ce

Retail

Residential

Kaynak / Source: Colliers International

Yatırım Geri Dönüş Oranları

Real Estate Capitalization Rates

İstanbul gayrimenkul piyasası; işlem hacmi ve arz boyutu olarak, Türkiye pazarının neredeyse üçte birinden fazla bir yer tutmaktadır. Bu yüzden de İstanbul piyasasının nabzını tutmak Türkiye piyasasının nabzını tutmak demektir. Biz de Colliers olarak gayrimenkulün değişik alt sektörlerindeki geçmiş yıllar bazında yatırım geri dönüş oranlarını (yields) karşılaştırdık. Gayrimenkul yatırım geri dönüş oranı mülkün satış değeri ile kirasının birbirine oranıdır. Bu oranın belli bir dönem içerisinde yüzde bazında düşmesi, satış değerlerinin kiralardan daha hızlı yükseldiğini, oranın yükselmesi ise satış değerlerinin kiralardan daha hızlı düştüğünü göstermektedir.

In terms of transaction volume and scale of supply, the Istanbul real estate market constitutes more than one third of the entire Turkish market. So keeping a finger on the pulse of the market effectively means doing the same for the Turkish market as a whole. As Colliers, we have conducted a comparative analysis of investment yields relating to different real estate sub-sectors over past years. The yield on real estate investment is the ratio between the real estate sale value and the rent it accrues. Any percentage decline in this ratio within a certain period indicates that sales values have risen more rapidly than rents; conversely, a rise in the ratio indicates that sales values have fallen more rapidly than rents.

Bu karşılaştırmamızı 2003 yılı sonunda başlayarak günümüze kadar gerçekleştirdik. 2003 yılından başlamamızın nedenleri; modern, organize ve profesyonel ticari gayrimenkul projelerinin Türkiye’de ilk defa bu yıldan itibaren geliştirilmeye başlanması ve 2004 yılında Türkiye’nin Avrupa Birliği resmi adaylığının kabul edilmesi ile uluslararası gayrimenkul yatırımcılarının Türkiye’ye ve bu geliştirilmeye başlanan organize ticari projelere yatırımcı olarak ilk defa ilgi göstermeleridir.

Our comparative analysis covers the period from the end of 2003 to the present day. Our rationale behind taking 2003 as a starting point is that modern, organized and professional commercial real estate projects started up in Turkey for the first time from that year, and that Turkey’s recognition as an official EU accession candidate state in 2004 prompted the interest of international real estate investors in Turkey for the first time, and their involvement as investors in organized commercial projects developed from that time on.

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

7

Alt sektörler bazında ortalama getiri oranlarını incelediğimizde; gözümüze en çok çarpan değişikliğin ticari gayrimenkul (ofis, perakende, endüstriyel) sektörlerinde olduğudur. Bu sektörlerin getiri oranları; 2003 yılından itibaren yüksek riskli piyasalarda (Rusya, Çin vb) görülen çift haneli rakamlardan hızla tek hanelere düşerek, 2008 yılı sonundaki ABD merkezli gayrimenkul krizinden de en az etkilenerek, ardından gelişmekte olan ülkelere sermaye akışının hızlanmasıyla, 2012 yılı sonu itibariyle, dokuz yılda %50 oranında bir ortalama düşüşle, en düşük seviyelerini görmüştür.

2003-2012 yılları arasındaki bu dönemde ticari gayrimenkul kiralarının da ortalama %100 yükseldiğini göz önüne aldığımızda, yatırım oranlarındaki bu agresif düşüşün bize gösterdiği; Türkiye gayrimenkul piyasasının politik, jeopolitik ve ekonomik istikrar yakaladığı dönemlerde, hem yerli hem de yabancı yatırımcılardan yüksek rağbet gördüğü ve satış değerlerinin kiralardan daha hızlı yükselebildiğidir.

Konut sektörü ise ticari sektörler kadar agresif ve hızlı bir yatırım geri dönüş oranı düşüşüne uğramamış olsa da bu toplam süre içerisinde daha istikrarlı fakat sonuçta yine %50’ye yakın bir düşüş göstermiştir.

2013 yılından itibaren ise; hem Türkiye’nin bulunduğu bölgedeki jeopolitik risklerin artmasıyla hem de ülkedeki ekonomik yavaşlamanın etkisiyle, gayrimenkul yatırım geri dönüş oranlarında ilk birkaç yıl yatay bir seyir ve sonrasında ise kademeli olarak artış eğilimi görmekteyiz. 2017 yılı sonu itibariyle ise; getiri oranlarındaki artış hızının 2015 yılına göre kuvvetli bir ivme kazandığını gözlemliyoruz. Bunun başlıca sebebini; ticari satış değerlerinin 2015 ile 2017 sonu arasındaki dönemde ortalama %35 oranında düşmesi ve kira seviyelerinin ise aynı dönemde %20-25 arasında düşüş göstermesi olarak değerlendirebiliriz. Bu dönemde konut yatırım geri dönüş oranlarının ticari sektörlere göre daha stabil seyrettiğini gözlemliyoruz.

Getiri oranlarının tekrar artmasını Türkiye piyasasına girme planları olan, ancak hedefledikleri getiri oranlarını bulamayan yatırımcılar için uygun yatırım koşullarının oluşmaya başladığına işaret olarak yorumlayabiliriz. 2017 yılı son çeyreğinde gerçekleşen Kipa Mersin, Metropol Istanbul, Nida Ataşehir Batı Ofis Bloğu, ve Kozyatağı Carrefour gibi ticari satış işlemleri bize son yıllarda yavaşlayan yatırım işlemlerinde bir hareketlenme olduğunu ve yatırımcıların bazılarının yatırım geri dönüş oranlarındaki yükselmeyi satın almak için yeterli bir seviyede görmeye başladıklarını göstermektedir.

Ticari gayrimenkullerinkinden farklı olarak konut getirisi risksiz getiri oranı olarak kabul edilen 10-yıllık Eurobond oranlarının altında kalmaktadır. Bu durumun sebebi, konutların genellikle düzenli kira getirisi elde etme amacıyla değil de oturum amaçlı veya değer artış kazancı beklentisiyle satın alınmasıdır. İstanbul gibi hızlı gelişen ve büyüyen bir şehirde altyapı, ulaşım, mega sağlık kompleksleri ve havalimanı gibi inşaat projelerinin çevresi değer artış kazancı fırsatları sunmaktadır.

The most striking changes exposed by our sub sector-based analysis of average yields are in the commercial real estate sectors (office, retail, and industrial). As of the end of 2012, yields in these sectors, which had seen a rapid dip from double digit to single digit figures in high risk markets (Russia, China etc.) as of 2003, and were least impacted by the US-centered real estate crisis following which there was an increase in capital flows to developing countries, reached their lowest levels in nine years with an average 50% fall.

Considering that rents for commercial real estate increased by an average of 100% between 2003 and 2012, this aggressive decrease in investment rates shows us that during periods of political, geopolitical and economic stability, Turkey’s real estate market is highly favored by both domestic and foreign investors, and that sales values have had the ability to rise faster than rents.

Although the residential sector did not suffer as aggressive and rapid a decline in investment yields as commercial sectors, and remained more stable throughout this period, it still underwent a fall of nearly 50%.

From 2013, the impact of escalating geopolitical risks in Turkey’s region combined with an economic slowdown in the country led to flat real estate investment yields in the first few years followed by a progressive upward trend. As of the end of 2017, we have observed an accelerating rate of yield increases, compared to levels at the end of 2015, caused mainly by commercial sale prices in USD to drop by an average of 35% in most areas in Istanbul whereas rents in commercial dropped by 20 to 25%. We also note that during this period, residential investment yields have been more stable than the commercial sector.

We may reasonably interpret the resumption in yield increases as an indication that appropriate investment conditions have begun to be formed with respect to investors with plans to enter the Turkish market but who had up to now been unable to find their targeted yield rates. Commercial sales transactions realized in the final quarter of 2017 including Kipa Mersin, Metropol Istanbul, Nida Ataşehir West Office Block, and Kozyatağı Carrefour, demonstrate a revival after the stagnation in investment transactions of recent years, and that certain investors have begun to see rises in investment yields to a sufficient degree to justify real estate acquisition.

Unlike commercial real estate, residential yields are below the 10year Eurobond rates, recognized as risk-free yield rates. The reason for this is that residential real estate is generally acquired for purely residential purposes or in the expectation of future gains in value rather than for regular rental income. In a fast-developing and growing city such as Istanbul, this presents opportunities for rises in value around construction projects such as infrastructure, transport, mega healthcare complexes and airports.

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

8

İstanbul Ofis Piyasası

Istanbul Office Market

İstanbul’da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki haritada görülmektedir.

Office districts in Istanbul are examined and analyzed on the basis of 8 sub-regions, 4 each on the European and Asian sides of the city. These sub-regions are shown in the map below:

KARADENİZ / BLACKSEA

BÖLGELER / DISTRICTS 1 İstanbul Batı-West 2 MİA / CBD* 3 Kağıthane/Cendere 4 Maslak 5 Kavacık 6 Ümraniye 7 Kozyatağı /Ataşehir 8 İstanbul Doğu-East

Yeni Havaalanı Proje Alanı / New Airport Project Area

*MİA / CBD: Levent, Etiler, Esentepe /Gayrettepe, Şişli, Beşiktaş, Taksim

Kuzey Marmara Otoyolu North Marmara Highway

$21.4

$16.8 4 3 Tem Otoyolu / Tem Highway

$18.8 5

$11.1 2 1

$17.9 6

E-5 Karayolu / E-5 Motorway

$28.6 $17.3 7

Uluslararası Atatürk Havaalanı / International Atatürk Airport

$21.6

8

Sabiha Gökçen Havaalanı / Sabiha Gökçen Airport

MARMARA DENİZİ / MARMARA SEA

Ortalama A Sınıf ı Of is Kiraları ($/m²) / Average A Class Rental Rates ($/sqm)

Kaynak / Source: Colliers International

Mevcut Durum

Current Supply

İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2018 yılı ilk çeyreğinde 2.586.636m²’ye ulaşmıştır. Mevcut stokun dağılımı ve ortalama boşluk oranları şöyledir:

The total stock of Class A speculative leasable office space in Istanbul in the first quarter of 2018 reached 2,586,636 sq m. The distribution and average vacancy rates are as follows:

Sınıf

Toplam Ofis Alanı (m2)

Ortalama Boşluk Oranı (%)

Ortalama Kira Değerleri (USD)

Class

Total Office Area (sqm)

Average Vacancy Rate (%)

Average Rent (USD)

Asya/Asia

A

962.152

35,26%

$19,45

Avrupa/Europe

A

1.624.484

42,37%

$25,02

A

2.586.636

39,73%

$21,68

İstanbul Toplam Total Istanbul

Kaynak / Source: Colliers International

9 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

Kira Rakamları

Rents

2017 yılının son çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $24,87/m²/ay iken 2018 yılının ilk çeyreğinde bu rakam $25,02/m²/ay’a yükselmiştir. Aynı dönem itibari ile Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası da $19,67/m²/ay’dan $19,45/m²/ay’a düşmüştür.

While average Class A office rents in the final quarter of 2017 were $24.87/sqm/month, this figure rose to $25.02/sqm/month in the first quarter of 2018. Average Class-A office rents in the same period on the Asian side fell from $19.67/sqm/month to $19.45/sqm/month.

Bölgesel olarak bakıldığında; Kozyatağı/Ataşehir, Kavacık, İstanbul Batı ve Maslak bölgelerinde kiralarda düşüş devam etmektedir. Ümraniye, İstanbul Doğu, CBD-MİA ve Kağıthane/Cendere bölgelerinde ofis kiraları %1 ile %4 aralığında artış göstermiştir.

Region-by-region analysis shows a continuing downward trend in rents in Kozyatağı/Ataşehir, Kavacık, Istanbul West and Maslak. Office rents in Ümraniye, Istanbul East, the CBD and Kağıthane/Cendere showed a rise of between 1% and 4%.

Genel olarak ofis kiralarında 2017 yılı boyunca yaşanan düşüşün 2018 yılı ilk çeyreğinde yavaşladığı ve bazı bölgelerde küçük oranlarda yükselişe geçtiği gözlenmektedir.

In general, the fall in office rents observed throughout 2017 has slowed down in the first quarter of 2018 while small scale increases are observed in certain regions.

2018 yılı boyunca ofis kiralarındaki düşüşün hız keseceği ve fiyatların mevcut seviyelerde seyredeceğini düşünüyoruz.

$30.0

İstanbul Ortalama A Sınıfı Ofis Kira Rakamları ($/m2/ay) Istanbul Average Class A Office Rental Rates ($/sqm/month) 1. Çeyrek / Q.1 2018 $28.6

$27.4

$25.0 $20.0

We anticipate the decline in office rents to decelerate throughout 2018 as prices maintain their current levels.

$22.0 $17.8 $17.9

$22.3

$21.6 $16.9 $17.3

$19.2 $18.8

$21.4

$16.2

$16.8

$15.0 $11.5 $11.1 $10.0 $5.0 $0.0

Kaynak / Source: Colliers International

IV.Çeyrek -Q .4 2017

I.Çeyrek - Q.1 2018

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

10

Boşluk Oranları

Vacancy Rates

A sınıfı ortalama boşluk oranları İstanbul genelinde 2018 yılı ilk çeyreğinde 2017 yılının son çeyreğine göre artış göstermiştir. A sınıfı ofislerdeki ortalama boşluk oranı Avrupa Yakası’nda %33,67’den %42,37’ye; Asya Yakası’nda ise %33,86’dan %35,26’ya yükselmiştir.

Class-A average vacancy rates in Istanbul have increased in the first quarter of the year 2018 compared to the last quarter of 2017. The average vacancy rate in Class A offices rose from 33.67% to 42.37% on the European side; from 33.86% to 35.26% on the Asian side.

İstanbul Ofis Piyasası A Sınıfı Ortalama Boşluk Oranları Istanbul Office Market Class A Average Vacancy Rate 1. Çeyrek / Q.1 2018 80% 71% 70% 60%

53% 53%

50% 40%

40% 30% 20%

25% 19%

10%

26% 25%

22% 22%

4%

42%

39% 30%

34%

4%

0%

Kaynak / Source: Colliers International

IV.Çeyrek - Q.4 2017

I.Çeyrek - Q.1 2018

Grafikte görüldüğü gibi boşluk oranlarında en büyük artış Kağıthane/ Cendere Bölgesinde yaşanmıştır. Bu artışın sebebi son dönemde stoka eklenmiş olan yaklaşık 200.000m² büyüklüğündeki ofis alanıdır. Bu ofis alanını oluşturan projeler: Skyland, Vadi İstanbul, Seba Ofis ve Nurol Life ofis projeleridir. Söz konusu projeler, inşaatı daha önce tamamlanmış olmasına rağmen satılık olarak piyasaya girdikleri için daha önceki ofis stokunda yer almamaktaydı. Ancak, pazarlama yönteminde değişikliğe giderek kiralamaya dönen bu projeler ofis stokuna dahil edilmiş ve bölgedeki ofis stoku ile boşluk oranını ciddi oranda artırmışlardır.

As the table above shows, the largest increase in vacancy rates occurred in the Kağıthane / Cendere region. The reason for this increase is the recent addition of office space of approximately 200,000 sq m to stock. The projects that form this office space are the Skyland, Vadi Istanbul, Seba Office and Nurol Life office projects. These projects were not included in the previous office stock because they entered the market for sale, even though construction had already been completed. However, these projects, which have gradually returned to the market for lease with changes in the marketing method, have now been included in the office stock and have significantly increased the vacancy rate as well as office stock in the region.

Ümraniye ve CBD-MİA bölgelerinde boşluğun artmasının sebebi inşaatı tamamlanıp stoka eklenen yüksek boşluk oranına sahip ofis projeleridir. Maslak’ta yaklaşık 103.000m² ofis alanıyla Quasar, Ferko Signiture ve Nurol Tower projeleri ile Ümraniye’de B4 Plaza stoka yeni eklenmiş ofis binalarıdır.

The reason for the rise in vacancy rates in the Ümraniye and CBD regions are completed office projects that have been added to the stock. The office buildings that have been added to stock are the Quasar, Ferko Signature and Nurol Tower projects that comprise approximately 103,000 sq m of office space, and the B4 Plaza in Ümraniye.

Son çeyrekte İstanbul’da yer alan A sınıfı ofis stoku %14 oranında artış göstermiştir. Artan stoka bağlı olarak boşluk oranları da yükselmiştir.

Ofis kiraları 2017 yılı boyunca düşüş göstermiş ve mevcutta belirli seviyelere oturarak sabit seyretme eğilimine geçmiştir. Düşen ve büyük oranda artış göstermesi beklenmeyen bu kira rakamlarının 2018 yılı boyunca gerçekleşen işlemleri artıracağı görüşündeyiz.

In the last quarter, the Class A office stock in Istanbul increased by 14%.

Vacancy rates also rose due to rising stock levels. Office rents declined over the course of 2017 and have now entered a stable trend at current levels.

We are of the view that these rents, which have fallen and are not expected to increase significantly, will increase the number of transactions realized throughout 2018.

11 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

Gelecek Stok

Future Stock

Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 604.653m² ofis alanı bulunmaktadır. Stoka eklenecek bu ofis alanın %57’si Kozyatağı/Ataşehir, %24’ü CBD-MİA, %7’si Ümraniye, %6’sı İstanbul Doğu, %5’i Maslak ve %2’si Kağıthane/Cendere bölgelerinde bulunmaktadır.

Over the next three years, leasable Class A office space of 604,653 sq m is set to be added to supply in Istanbul. Fifty seven percent of the office space to be added to stock is in Kozyatağı / Ataşehir, 24% in the CBD, 7% in Ümraniye, 6% in Istanbul East, 5% in Maslak and 2% in Kağıthane / Cendere.

Yapımı devam eden ve planlama aşamasında olan gelecek ofis stokunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki grafikte gösterilmektedir:

The distribution of future office stock under construction and in the planning stage is shown in the following table, by region:

Bölgelere Göre İstanbul A Sınıfı Ofis Stoku Gelecek Stok Dağılımı (m2) Istanbul Class A Office Future Stock by Regions (sqm) 1. Çeyrek / Q.1 2018 400,000 342,000

350,000 300,000 250,000 200,000 146,000

150,000 100,000 50,000

40,000

30,800

34,400

11,453

0 CBD-

Maslak

Ümraniye

East

Kaynak / Source: Colliers International

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

12

İstanbul ve Yakın Çevresi Endüstriyel Piyasası

Greater Istanbul Area Industrial Market

Endüstriyel Bölgeler

Industrial Regions

Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası’nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası’nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli İli ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.

Our industrial market research divides Istanbul and its near vicinity into 8 sub-regions. The sub-regions under analysis consist of Dudullu and Tuzla on the Asian side of the city, and Esenyurt-Kıraç and Silivri on the European side. The industrial sub-regions under examination in neighboring provinces are Gebze and Dilovası in the province of Kocaeli, and Çerkezköy and Çorlu in the province of Tekirdağ.

Bina sınıflandırmasında kullanılan A sınıfı endüstriyel ve depolama binaları kriterleri aşağıdaki tabloda belirtilmektedir:

Criteria used in the classification of buildings as Class A industrial and warehouse buildings are specified in the table below:

A SINIFI ENDÜSTRİYEL BİNASI KRİTERLERİ CRITERIAS FOR CLASS A OFFICE BUILDINGS Iskan Belgesi

Evet

Zorunlu

Building Use Permit

Yes

Required

Konum

Farklı ulaşım sistemlerine kolay erişebilecek mesafede (gümrük, liman)

Zorunlu

Location

Easily accessible to different modes of industrial transportation ( ports, customs)

Required

Bina Yaşı

2001 sonrası yapılmış

Zorunlu

Building Age

Constructed after 2001

Required

Yükseklik

Min. Brüt 11,50

Zorunlu

Floor Height

Gross min. 11.50m.

Required

Açık Alan

Min 33m manevra mesafesi

Zorunlu

Open Area

Minimum 33m truck maneuver distance

Required

Yangın Güvenlik

Yangın dolapları, sprinkler

Zorunlu

Fire Safety

Fire cabinets and sprinklers

Required

Jeneratör

%100 destekli

Zorunlu

Power Generator

Capable of providing 100% back-up

Required

Dış Cephe

Sandviç panel, taş yünü izolasyon

Zorunlu

Building Exterior

Sandwich panel, rock wool isolation

Required

Kat Adedi

Tercihen tek katlı, max iki kat

Zorunlu

Number of Floors

Preferably single, maximum two storey buildings

Required

Yük Taşıma Kapasitesi

Min. 2,5 ton/m²

Zorunlu

Floor Load Bearing Capacity

Minimum 2.5 ton/s qm

Required

Kapı/Rampa Adedi

Her 1.000m² de bir kapı

Zorunlu

Number of Ramps/Doors

One per each 1,000 s qm

Required

Bölünebilirlik

2.500-5.000m² aralığında

Opsiyonel

Divisibility

Within the range of 2,500-5,000 s qm.

Optional

Mülkiyet

Tek mülkiyet

Opsiyonel

Ownership

Single

Optional

Ofis Alanı

Her kat için ayrılmış ofis alanı

Opsiyonel

Office Area

Designated office area for each floor

Optional

Aydınlatma

8 metrede bir (min)

Opsiyonel

Lightning

Minimum one in every 8 meters

Optional

Kaynak / Source: Colliers International

13 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

Mevcut Durum

Current Situation

İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasının mevcut durumuna baktığımızda toplam arzın %88’ini mevcut kiralanabilir/satılabilir stok, %6’sını inşaat aşamasındaki projeler ve %6’sını planlama aşamasındaki projeler oluşturmaktadır.

Analysis of the current situation in the industrial market in Istanbul and its environs reveals that 88% of total supply consists of existing leasable / sellable stock, 6% projects under construction, and 6% projects that remain in the planning stage.

Endüstriyel Piyasası (m²) / Industrial Market (sqm)

% Boş Alan / Vacant Space

Toplam Mevcut Arz / Total Current Supply

509,568

Dolu Alan / Occupied Space

7,034,189

Ara Toplam / Subtotal

88%

7,543,757

İnşaat Halindeki Projeler / Under Construction Projects

529,560

6%

Planlama Aşamasındaki Projeler / Planned Projects

536,890

6%

Toplam / Total

8,610,207 100%

Kaynak / Source: Colliers International

Boşluk Oranları

Vacancy Rates

İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut arz 7.543.757m², boş alanlar 509.568m² ve boşluk oranı %13 seviyesindedir. Mevcut arz ve inşaat halindeki arz toplamının bölgelere göre dağılımı ve ortalama boşluk oranları aşağıda sunulmuştur:

509,568 sq m of the total existing supply of 7,543,757 sq m in Istanbul and its environs’ industrial market is currently vacant, representing a level of 13%. The distribution of total existing and under-construction supply, and average vacancy rates, by region, is shown below:

Ortalama Boşluk Oranları Average Vacancy Rates 1,400,000

7%

9% 1,200,000 1,000,000

21%

800,000 600,000 400,000 200,000 0

Dudullu

34%

34%

10%

Tuzla

İstanbul Asya / Asia

Silivri

15% 18%

Esenyurt-Kıraç

İstanbul Avrupa / Europe

Gebze Kocaeli

Dilovası

Çerkezköy

Çorlu

Tekirdağ

Kaynak / Source: Colliers International

Ortalama boşluk oranlarına baktığımızda 2018 ilk çeyrekte 2017 üçüncü çeyrek verilerine gören en büyük değişim Çerkezköy bölgesinde görülmüştür. Bu bölgede yer alan 80.000m² büyüklüğündeki fabrika binasının Beko tarafından satın almasıyla ortalama boşluk oranları %50 seviyelerinden %15’e düşmüştür.

From the perspective of average vacancy rates, the Çerkezköy region has undergone the greatest change when comparing data from the first quarter of 2018 to the third quarter of 2017. Also in this region the sale of an 80.000 sq m factory building to Beko served to reduce the average vacancy rate.

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

14

Kira ve Satış Rakamları

Rents and Sales Prices

2018 ilk çeyreğinde istenen kira rakamları aşağıdaki grafikte sunulmuştur:

Requested rents in the first quarter of 2018 are shown in the chart below:

Ortalama Tesis Kira Rakamları ($/m2/ay) Average Rental Rates for Facilities ($/sqm/month) 7.00

6.16 6.00

5.76

5.60

5.16

5.00 4.00

3.54

3.41

3.41

3.00

2.53

2.00 1.00 0.00

Dudullu

Tuzla

İstanbul Asya / Asia

Silivri

Esenyurt/Kıraç

İstanbul Avrupa / Europe

Gebze

Dilovası Kocaeli

Çerkezköy

Çorlu

Tekirdağ

Kaynak / Source: Colliers International

İncelenen tüm bölgelerde ortalama tesis kira rakamlarında düşüş gözlenmektedir. Bu durumun en büyük nedeni genellikle ABD Dolar kurunun artması ile kiraların mal sahipleri tarafından aşağı çekilmesi veya kiralamaların Türk Lirası kuru üzerinden yapılmasıdır.

15 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

There has been a decline in average rents with respect to all industrial facilities in all regions that have been examined. The main reason for this decline has been the impact of the falling value of the TL against the USD in inducing property owners to lower rents, or rents being now being based in Turkish Lira.

Ortalama birim metrekare arsa satış fiyatlarına baktığımızda 2018 ilk çeyrekte de 2017 üçüncü çeyrek verilerine benzer fiyatlar görülmektedir. Aşağıdaki grafikte bölgelere göre istenen arsa satış fiyatları sunulmuştur:

Examination of average unit sales prices per square meter reveals similar rates when comparing the first quarter of 2018 to the third quarter of 2017.

Requested land sales prices by sub-region are shown in the chart below:

Ortalama Arsa Satış Rakamları ($/m2) Average Sales Prices for Land ($/sqm) 800

728

700 600

589

500

459

400 315

289

300 200

152

98

100 0

Tuzla TuzlaS İstanbul Asya Istanbul Asia

Silivri ilivri

Esenyurt-Kıraç Esenyurt-

İstanbul Avrupa / Europe

Gebze

Dilovası

Gebze

Kocaeli Kocaeli

Çorlu orlu

Çerkezköy ÇerkezköyÇ Tekirdağ

Kaynak / Source: Colliers International

İnternet üzerinde e-ticaret siteleri aracılığıyla online alışverişin son yıllarda artmasından dolayı e-ticaret depolama ihtiyaçları artmaktadır. Özellikle ürün sayısı fazla olan, ürünlerinin kapladığı hacim geniş olan ve toptan ürün satan firmaların depolama ihtiyacının artması, büyük depo yatırımlarını gerektirmektedir. Bu süreçte firmaların yüksek tavan, geniş kolon aralığı, gelişmiş teknik altyapı ve ulaşım kolaylığı gibi özelliklere sahip nitelikli depolara olan talebi artmaktadır. Teslimat sürelerinin kısa olması ile ürünlere kolay ve hızlı ulaşımın önem kazanması dolayısıyla havaalanları ve ana ulaşım aksları çevresinde depo talebinin artmaya devam edeceğini düşünüyoruz.

The recent boom in online shopping has led to an increased need for ecommerce warehousing space. Investments in large warehouse facilities are required, especially for firms with very large numbers of products, products that are large scale in volume, and wholesale firms. This has led to an increase in demand by firms for warehouse facilities with features such as high ceilings, large space between supporting columns, developed technical infrastructure and easy transportation access. The fact that short delivery times gives additional importance to rapid, easy access to products leads us to believe that the demand for warehousing in close proximity to airports and main transport hubs shall continue to rise.

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

16

17 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

3

$3.54

$315

$5.16

$728

MARMARA DENİZİ / MARMARA SEA

E-5 Karayolu / E-5 Motorway

Tem Otoyolu / Tem Highway

$2.53

$98

$3.41

1

A Sınıfı Endüstriyel Tesis Ortalama Kira Rakamları ($/m²)/Average Rental Rates for Industrial Facilities ($/sqm)

Kaynak / Source: Colliers International

$6.16

-

2

$5.60

$589

5

$5.76

$459

Kuzey Marmara Otoyol Projesi / North Marmara Highway Project

Yavuz Sultan Selim Köprüsü / Yavuz Sultan Selim Bridge

Sabiha Gökçen Havaalanı / Sabiha Gökçen Airport Tuzla Limanı / Tuzla Port

Haydarpaşa Limanı / Ambarlı Limanı / Uluslararası Ambarlı Port Atatürk Havaalanı / Haydarpaşa Port International Atatürk Airport

4

Kuzey Marmara Otoyol Projesi / North Marmara Highway Project

Yeni Havaalanı Proje Alanı / New Airport Project Area

Ortalama Endüstriyel Arsa Satış Fiyatları ($/m²)/Average Industrial Land Sales Prices ($/sqm)

8

7

$152

KARADENİZ / BLACK SEA

6

$3.41

$289

BÖLGELER / DISTRICTS 1- Dudullu 2- Tuzla 3- Silivri 4- Esenyurt-Kıraç 5- Gebze 6- Dilovası 7- Çerkezköy 8- Çorlu

İSTANBUL VE YAKIN ÇEVRESİ ENDÜSTRİYEL HARİTASI / GREATER ISTANBUL AREA INDUSTRIAL MAP

Otel Piyasası

Hotel Market

Turizm Ziyaretçi Oranları

Tourism - Visitor Statistics

Turizm sektörü 2015-2016 yılları arsasında ülke genelindeki siyasi ve ekonomik gelişmelerden olumsuz etkilenmiştir. Bu yıllarda ziyaretçi sayıları ve otel doluluklarında düşüş gözlenmiştir. Fakat 2017 yılında ziyaretçi sayıları tekrar yükselişe geçmiştir. Bu durum turizm sektöründeki toparlanmaya da işaret etmektedir.

Overall political and economic developments in Turkey had a negative impact on the tourism sector in the years 2015 and 2016, during which period visitor numbers and hotel occupancy rates declined. However, visitor numbers returned to an upward trend in 2017. This constitutes an indication of a recovery in the tourism sector in Turkey. According of official data, visitor numbers in 2017 rose by 28% over the preceding year, with Istanbul recording a rise of 18%.

Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerine göre, 2017 yılında bir önceki yıla göre Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı %28, İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçi sayısı ise %18 oranında artış göstermiştir.

Rusya’dan gelen ziyaretçilerin Türkiye turizm sektöründe her zaman önemli ve belirleyici bir yeri olmuştur. 2015 yılının sonlarında Rusya ile yaşanan siyasi kriz sebebiyle 2014 yılında %12 olan Rusya’dan gelen ziyaretçilerin oranı, 2015’te %10’a ve 2016’da %3’e gerilemişti. 2016 yılında Rusya’dan gelen ziyaretçi sayılarında yaşanan bu dramatik düşüşten özellikle güneyde yer alan oteller olumsuz etkilenmişti. 2017 yılında ise Rusya’dan gelen ziyaretçilerin toplam ziyaretçiler içindeki oranı 2014 seviyelerini de geçerek %14,55’e yükselmiştir. Ziyaretçi sayılarındaki bu artış eğilimi 2017 yılında turizm sektörünün tekrar yükselişe geçtiğinin göstergelerinden biri olarak kabul edilebilir.

Visitors from Russia retain their status as a significant and determining factor in Turkey’s tourism sector. The political crisis that arose between Turkey and Russia towards the end of 2015 meant that the proportion of visitors from Russia, which had been 12% in 2014, declined to 10% in 2015 and 3% in 2016. The dramatic fall in visitor numbers from Russia in 2016 had an especially negative impact on hotels in the south of the country.

The proportion of visitors from Russia in overall tourist numbers in 2017 surpassed that of 2014 to reach 14.55%. This rise in visitor numbers may be recognized as a significant indication that the tourism sector once again returned to rising territory in 2017.

Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü verilerine göre, 2017 yılında %7 oranında artmış olan dünya genelinde seyahat eden kişi sayısının 2018 yılında da %4-%5 oranında artması beklenmektedir. Colliers International olarak 2017 yılı boyunca turizm sektöründe yaşanan büyüme trendinin 2018 yılında da devam edeceğini düşünüyoruz.

According to UN World Tourism Organization data, visitor numbers in the sector worldwide, which rose 7% in 2017, are forecast to increase 4-5% in 2018. As Colliers International, we anticipate a continuation of the growth trend observed in the tourism sector throughout 2017, in 2018.

Fiyatlar ve Doluluk Oranları

Prices and Occupancy Rate

2017 yılında turizm sektöründe yaşanan toparlanma otel doluluklarına olumlu yansımıştır. İstanbul’daki 5 yıldızlı oteller ile üst ve üst-orta sınıf otellerde gerçekleşen doluluk oranları 2016 yılına göre %26 oranında artmıştır. Ancak, doluluk oranlarındaki bu artışa karşın ortalama günlük oda fiyatlarındaki (ADR) düşüş devam etmektedir.

2017’s recovery in the tourism sector had a positive reflection on hotel occupancy rates. Occupancy rates for 5-star and upscale / upper-mid scale class hotels in Istanbul rose 26% over 2016. However, rising occupancy rates were accompanied by a continuation in average daily rate (ADR) falls.

In spite of a year-on-year 14% decline in ADR in 2017, occupancy rate growth boosted revenue per available room (Revpar) by 5.4%.

2017 yılında 2016 yılına göre yaklaşık olarak %14 oranında gerileme gösteren ortalama günlük oda fiyatlarına rağmen otel doluluklarında görülen yüksek artış, satılabilir oda başına düşen geliri (Revpar) %5,4 oranında arttırmıştır.

İstanbul 5 Yıldızlı Otel Doluluk Oranları ve Ortalama Oda Fiyatları * 5 Star Hotels Occupancy Rates and Average Daily Room Rates (ADR) * Yıllar Years

Doluluk Oranları % Occupancy Rates (%)

Ortalama Oda Fiyatı - (€) ADR - (€)

Revpar (€)

2008

76,0%

€ 160

€ 122

2009

70,0%

€ 155

€ 109

2010

72,0%

€ 155

€ 112

2011

71,0%

€ 161

€ 114

2012

73,0%

€ 163

€ 119

2013

69,0%

€ 167

€ 115

2014

69,0%

€ 140

€ 97

2015

64,8%

€ 121

€ 78

2016

51,0%

€ 75

€ 38

2017

60,2%

€ 67

€ 40

(*) İstanbul’da yer alan 5 yıldızlı oteller ile üst ve üst-orta sınıf otellerden oluşmaktadır. (*) Consist of 5-Star Hotels And Upscale & Upper Midscale Hotels in Istanbul.

Kaynak/Source: STR Global , www.turob.org.tr

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

18

İstanbul Otel Kapasiteleri

Hotel Capacity in Istanbul

2017 yılı istatistiklerine göre, İstanbul’da Kültür ve Turizm Bakanlığı İşletme Belgeli tesislerde toplam 53.925 oda bulunmaktadır. Yakın gelecekte bu arza eklenmesi beklenen Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım Belgesine sahip 16.062 oda kapasitesi daha bulunmaktadır. 2017 yılında İstanbul’daki işletme belgeli turizm tesisi sayısı %4 oranında artış göstermiştir.

Statistics for 2017 show a total of 53,925 rooms in facilities in Istanbul with operational licenses from the Ministry of Culture and Tourism. A further 16,062 room capacity is expected to be added to this total in the near future with investment licenses from the Ministry. The number of touristic facilities with operational licenses in Istanbul rose by 4% in 2017.

2017 Yılı İstanbul Otel Kategorilerine Göre Oda Sayıları Istanbul Hotel Rooms By Category - 2017 Tesis Sayısı Number of Hotels Kategori / Category

Oda Sayısı Number of Rooms

Anadolu Yakası Asian Side

Özel kategori oteller - Special Category Hotels

114

12

4.271

411

8,7%

Butik oteller - Boutique Hotels

16

2

767

42

1,5%

5 yıldızlı oteller - 5 star hotels

80

19

20.591

4.981

47,4%

4 yıldızlı oteller - 4 star hotels

108

12

12.379

1.228

25,2%

3 yıldızlı oteller - 3 star hotels

102

19

5.938

1242

13,3%

2 yıldızlı oteller - 2 star hotels

41

4

1.482

146

3,0%

1 yıldızlı oteller - 1 star hotels

6

1

144

19

0,3%

Apart oteller - Apart hotels

2

2

58

68

0,2%

Pansiyonlar - Pensions

3

1

26

9

0,1%

Hosteller - Hostels

1

-

123

-

0,2%

TOPLAM / TOTAL

545

Kaynak: İstanbul Kültür ve Turizm Müdürlüğü Source: Istanbul Directorate of Culture and Tourism

19 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

Avrupa Yakası Anadolu Yakası European Asian Side Side

Oda Sayısı Oranı(%) (%) of Total Room Number

Avrupa Yakası European Side

53.925

100%

Perakende Piyasası

Retail Market

Perakende piyasası analizlerine Türkiye genelinde en az 25 mağazası bulunan ve toplam kiralanabilir alanı 5.000m2’nin üzerinde olan alışveriş merkezleri dâhil edilmiştir.

Our analysis of the shopping center market incorporates only centers which have a tenant mix of minimum 25 retailers, and a total leasable area of minimum 5.000 sq m.

2018 yılı ilk çeyrek itibariyle Türkiye genelinde hizmet vermekte olan 386 alışveriş merkezinin toplam kiralanabilir alanı 11.955.610m2 büyüklüğündedir. 2017 yılı üçüncü çeyrek itibariyle işlevini yitirdiği ve yenilenmeye gittiği için kapanan alışveriş merkezlerini de değerlendirdiğimizde toplam kiralanabilir alan 181.185m² artmıştır.

As of the first quarter of 2018; there are 386 shopping centers throughout Turkey, with a total leasable area of 11,955,610 sq m.

2018 yıl sonuna kadar mevcut stoka 914,000m² kiralanabilir alan eklenmesi beklenmektedir. 2020 yıl sonuna kadar ise toplam 31 ilde, 68 yeni alışveriş merkezi açılması beklenmekte olup, böylece toplam kiralanabilir alanın 14.180.000m2’ye ulaşacağı tahmin edilmektedir.

2018 yılı ilk çeyrek itibariyle 17 ilde alışveriş merkezi bulunmamaktadır.

914,000 sq m of leasable space is anticipated to be added to existing stock by the end of 2018. The expected opening of 68 shopping centers in 31 provinces by the end of 2020 means that total leasable area is forecast to reach 14,180,000 sq m.

As we have also analyzed shopping centers that had lost their functionality and closed for renewal, as of the third quarter of 2017; total gross leasable area of shopping centers increased about 181,185 sq m.

As of the first quarter of 2018, we noted that there are 17 cities in Turkey without shopping centers.

Toplam nüfusun %25’ini oluşturan İstanbul ve Ankara’nın kiralanabilir alanlarının toplamı ülkenin toplam kiralanabilir alanının %50’sini oluşturmaktadır.

The cities of Istanbul and Ankara, which between them house 25% of Turkey’s population, take up 50% of the country’s total shopping center leasable area.

İllere Göre 1.000 Kişi Başına Düşen Toplam Kiralanabilir Alana (m²/1.000 kişi) Cities According to Gross Leasable Area (GLA) sqm/1,000 persons İller

Cities

Nüfus

Bürüt Kiralanabilir Alan (BKA) m²/1.000 kişi

Mevcut Stok / Current Stock

AVM Sayısı Population No of Shopping Centers

%

Toplam Kiralanabilir Alan (m²) Total Leasable Area (sqm)

%

Gelecek Arz / Future Stock

Gross Leasable Area AVM Sayısı / Toplam Kiralanabilir (GLA) m²/1,000 No of ShopAlan (m²)/Total persons ping Centers Leasable Area

1

İstanbul

15,029,231

118

30.6%

4,503,736

37.7%

300

13

509,807

2

Ankara

5,445,026

34

8.8%

1,512,441

12.7%

278

7

276,771

3

Bolu

303,184

3

0.8%

81,200

0.7%

268

0

0

4

Antalya

2,364,396

17

4.4%

534,261

4.5%

226

4

69,500

5

Edirne

406,855

4

1.0%

75,678

0.6%

186

0

0

6

Muğla

938,751

11

2.8%

161,921

1.4%

172

1

10,000

7

Nevşehir

292,365

2

0.5%

49,797

0.4%

170

0

0

8

Bursa

2,936,803

13

3.4%

486,044

4.1%

166

2

73,000

9

Karabük

244,453

2

0.5%

39,448

0.3%

161

0

0

3

0.8%

44,039

0.4%

158

0

0

11,955,610 100.0%

148

68

2,225,278

10 Kırıkkale 278,749 Kaynak / Source: Colliers International Türkiye Toplam 80,810,525 Turkey Total

386

100.0%

Kaynak / Source: Colliers International

Yukarıdaki tabloda nüfusu 500.000’in altında olup ilk 10’a giren Bolu, Edirne, Nevşehir, Karabük ve Kırıkkale illeri dikkat çekmektedir. Ankara ve İstanbul arasında orta nokta konumunda olan Bolu 1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan verisine göre önceki dönemde olduğu gibi 268m² ile üçüncü sırada yer almaktadır.

Türkiye’nin üçüncü büyük ili olan İzmir 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan bakımından 18. sırada yer almaktadır.

The table above focuses our attention on Bolu, Edirne, Nevşehir, Karabük and Kırıkkale, which lead the rankings of the 10 Turkish provinces with populations under 500,000. Per-1,000 capita total leasable area data of 268 sq m for the province of Bolu, midway between Ankara and Istanbul, puts it in third place. Turkey’s third-largest province of Izmir takes 18th place on the same criterion.

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

20

21 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

Kaynak / Source: Colliers International

TÜRKİYE PERAKENDE HARİTASI / RETAIL MAP OF TURKEY

1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan, 2018 yılı ilk çeyreği itibariyle Türkiye geneli için ortalama 148m² düzeyine ulaşmıştır. 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alanın Avrupa’da ortalama 316m² olduğu göz önüne alındığında; Türkiye alışveriş merkezi yatırımları konusunda gelişme potansiyelini korumaktadır.

Aşağıdaki grafikte Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alan ve sayılarının 3 yıllık değişimi görülmektedir.

Total leasable per 1,000 capita reached 148 sq m for Turkey overall as of the first quarter of 2018. Considering the fact that the same average figure for Europe stands at 316 sq m demonstrates that Turkey maintains its development potential with respect to shopping center investments.

The chart below shows the total leasable area of shopping centers in Turkey and changes recorded over the past three years.

Türkiye’de Brüt Kiralabilir Alan ve Alışveriş Merkezi Sayısı Değişimi (2015/2018) Change of Gross Leasable Area and Number of Shopping Centers in Turkey (2015-2018) 14,000

425

13,000

400

12,000 375 11,000 350 10,000 325

9,000

300

8,000 H1 2015H

2 2015

H1 2016H

2 2016

H1 2017H

2 2017

H1 2018H

2 2018*

Brüt Kiralabilir Alan/Total Leasable Area (.000 m²) Kaynak / Source: Colliers International

Son üç yıllık alışveriş merkezi gelişimine baktığımızda toplam brüt kiralanabilir alan ve alışveriş merkezi sayılarının artış hızında gerileme görülmektedir. Belli bölge ve illerdeki alışveriş merkezi alanı doygunluğundan dolayı gerçekleşen bu durumun önümüzdeki dönemlerde de devam edeceğini öngörüyoruz. Bu süreçte özellikle döviz bazlı kiralama yapılan alışveriş merkezlerinde döviz kuru artışları, kiracıların yeni geliştirilen alışveriş merkezlerine girmesinde isteksiz davranmalarına sebep olmaktadır.

2018 yılında, açılışı ertelenen alışveriş merkezlerinin açılmasıyla beraber brüt kiralanabilir alan artış hızında toparlanma görülecektir. Ancak, sonraki süreçte genel olarak brüt kiralanabilir alan artış hızındaki yavaşlamanın devam etmesini bekliyoruz.

Son yıllarda artan rekabet koşullarıyla beraber alışveriş merkezi yatırımı yaparken, projenin lokasyon seçiminden tasarımına; konseptinden mağaza karmasına kadar her detay titizlikle düşünülmelidir. İyi tasarlanmış ve doğru lokasyonlarda geliştirilecek alışveriş merkezlerinin gerek kiracılar gerekse nihai tüketiciler tarafından talep göreceği düşüncemizi koruyoruz.

An overview of the past three years demonstrates a slowdown in the growth in the number of shopping centers and their total gross leasable area. Our view is that this situation, the result of saturation in shopping center space in certain regions and provinces, is set to continue in the coming period. Potential tenants are unwilling to lease space in newly developed shopping centers, in particular on account of hikes in foreign currency-based rents during this period. 2018 is set to witness a recovery in gross leasable area with the delayed opening of previously slated shopping centers. However, in general terms we expect a continued slowdown in the growth in total gross leasable area in subsequent periods.

The increasingly competitive conditions of recent years has given rise to increased consideration of every detail when making shopping center investments, from the location of the center to its design, its concept to the shop mix. We maintain our view that there will be a sustained demand for well designed and correctly located shopping centers in the future, both from the perspective of tenants and end users and consumers.

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

22

İstanbul Konut Piyasası

Istanbul Residential Market

İstanbul konut piyasasında yaşanan durgunluk devam etmekte olup, 2017 yılında Türkiye genelinde ve İstanbul’da konut fiyatlarındaki artış enflasyon oranı altında gerçekleşmiştir. İstanbul’daki konut fiyatı artışlarının sınırlı kalmasında özellikle Fikirtepe ve Kadıköy’deki kentsel dönüşüm projelerinde oluşan arz fazlasının etkili olduğunu söyleyebiliriz. Orta-üst ve üst gelir grubuna yönelik üretilen konut arzına karşılık, bu konutlara talebin sınırlı kalması fiyatlar üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. İstanbul’daki ana konut talebi orta gelir grubuna yönelik konutlarda yoğunlaşmakta olup, bu segmente yönelik yeterli konut arzı mevcut değildir.

The Istanbul residential housing market has remained stagnant, while growth in house prices throughout Turkey and in Istanbul was below inflation. Excess supply created through urban transformation projects especially in Fikirtepe and Kadıköy have influenced the restricted growth in residential property prices in Istanbul overall.

Konut piyasasındaki durguluğun kamu kuruluşlarının da yardımıyla talebin yoğun olduğu orta ve alt orta gelir grubuna yönelik konut üreterek aşılabileceğini düşünüyoruz.

The surplus of supply over limited demand for housing aimed at uppermiddle and upper income groups continues to exert pressure on prices.

Most demand for housing in Istanbul is concentrated on the middle income group for which segment there is an insufficient supply of housing.

We take the view that the downturn in the residential market may be overcome with the assistance of public sector institutions constructing housing aimed at the middle and lower middle income groups where demand is concentrated.

Aşağıdaki tabloda son yedi yılda enflasyon ve ABD Doları/TL kurundaki değişimler ve Türk Lirası Üzerinden Açılan Mevduat Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları (1 yıla kadar) ile, KFE ve inşaat maliyet endeksindeki reel ve nominal değişimler sunulmuştur:

The table below presents changes in inflation and the USD / TL exchange rate, together with the weighted average interest rates on TL deposits (up to 1 year), with real and nominal changes in the Central Bank’s House Price Index (KFE), and construction costs, over the past seven years:

Yıllar / Years

ABD $/TL TÜFE Yıllık Değişim CPI-Annual USD/TL Change

Türk Lirası Üzerinden Açılan Mevduat Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları (1 yıla kadar) TKFEWeighted Average Interest Türkiye Rates For Deposits In TL(up to 1 year)

TKFEİstanbul

İnşaat Maliyet Endeksi Değişim Construction Cost Index Change

2011

10.5%

11.3%

9.5%

10.2%

12.1%

12.4%

2012

6.2%

7.3%

9.6%

11.7%

13.5%

5.4%

2013

7.4%

5.8%

8.2%

12.7%

16.8%

5.1%

2014

8.2%

15.0%

9.8%

14.5%

22.3%

10.7%

2015

8.8%

24.3%

10.2%

18.4%

26.9%

5.9%

2016

8.5%

11.1%

10.7%

14.3%

17.1%

7.7%

2017

11.9%

20.7%

12.8%

11.7%

9.1%

19.7%

Nominal Change 2011-2017

80.0%

142.3%

96.2% 140.0%

194.7%

88.2%

59.9%

114.7%

8.1%

Reel Change 2011-2017 Kaynak / Source: TUIK, CBT

2017 yılında inşaat maliyetlerindeki %20 artış dikkat çekmektedir. Bu artışın en büyük kalemini malzeme fiyatları oluşturmaktadır.

23 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

The 20% hike in construction costs in 2017 is noteworthy. The leading element is this increase has been material costs.

Konut Satışları

Residential Sales

2017 yılında 2016 yılına göre Türkiye genelinde hem ipotekli konut satışları hem de toplam satışlar yaklaşık olarak %5 oranında artış göstermiştir. Yine bu dönemde, İstanbul’da toplam konut satışları %2,6 artış gösterirken, ipotekli satışlarda gözle görülür bir artış kaydedilmemiştir.

Both mortgaged housing sales and total sales throughout Turkey increased by approximately 5% in 2017 over the previous year. In the same period, total residential sales in Istanbul rose by 2.6% while there was no perceptible growth in mortgaged sales.

Turkey/Türkiye Yıllar / Years

İpotekli Konut Satışları Değişim Satışlar Housing Sales Change Mortgage Sales

2009

555,184

2010

607,098

2011

İstanbul İpotekli İpotekli İpotekli Toplam Satışların Payı Değişim Satışlar Satışların Payı Satışlar Percentage of Change Mortgage Percentage of Total Sales Mortgage Sales Sales Mortgage Sales

22,726

4%

140,573

9,423

7%

9.4%

246,741

41%

153,897

9.5%

76,176

49%

708,275

16.7%

289,275

41%

169,015

9.8%

85,161

50%

2012

701,621

-0.9%

270,136

39%

167,110

-1.1%

79,626

48%

2013

1,144,989

63.2%

456,224

40%

233,153

39.5%

106,382

46%

2014

1,165,381

1.8%

389,689

33%

225,454

-3.3%

87,757

39%

2015

1,289,320

10.6%

434,388

34%

239,767

6.3%

93,564

39%

2016

1,341,453

4.0%

449,508

34%

232,428

-3.1%

87,350

38%

2017

1,409,314

5.1%

473,099

34%

238,383

2.6%

87,001

36%

Kaynak / Source: TUIK, CBT

Konut Kredileri 2017 yılsonu itibariyle konut kredisi hacmi 50,8 milyar ABD Doları seviyesindedir. Bu oran toplam kredilerin %9’unu teşkil etmektedir. Eylül 2017 itibariyle TL bazında aylık faiz oranının %1’in üzerine çıkması ile birlikte kredi hacminde de düşüş gözlenmiştir.

Mortgage Loans Residential mortgage volumes stood in the region of US$ 50.8 billion as of the end of 2017. This constitutes 9% of total loans. Monthly TL interest rate hikes to over 1% as of September 2017 has led to a reduction in loan volumes.

Turkey Review | First Quarter 2018 | Colliers International

24

Konut Kredisi Hacmi ve Faiz Oranları Outstanding Housing Loans and Rates 60,000

1.20%

55,000 1.00% 50,000 0.80% 45,000

40,000

0.60%

35,000 0.40% 30,000 0.20% 25,000

0.00%

Outstanding Housing Loans (Million USD)

11-201 7

12-201 7

01 -201 8

10 -201 7

07-201 7

09 -201 7

08-201 7

06 -201 7

03 -201 7

05 -201 7

02-201 7

04-201 7

11-201 6

12-201 6

01 -201 7

10 -201 6

07-201 6

09 -201 6

08-201 6

06 -201 6

03 -201 6

05 -201 6

02-201 6

04-201 6

11-201 5

12-201 5

01 -201 6

10 -201 5

07-201 5

09 -201 5

06-201 5

08-201 5

03 -201 5

05 -201 5

02-201 5

04-201 5

11-201 4

12-201 4

01 -201 5

10 -201 4

07-201 4

09 -201 4

06 -201 4

08-201 4

03 -201 4

05 -201 4

02-201 4

04-201 4

11-201 3

12-201 3

01 -201 4

10 -201 3

07-201 3

09 -201 3

06 -201 3

08-201 3

03 -201 3

05 -201 3

02-201 3

04-201 3

11-201 2

12-201 2

01 -201 3

10 -201 2

07-201 2

09 -201 2

06 -201 2

08-201 2

05 -201 2

04-201 2

01 -201 2

03 -201 2

02-201 2

20,000

Monthly Rates %

Kaynak / Source: Colliers International

İstanbul Metrobüs ve Raylı Sistemler Ağı Konut Kira ve Satış Fiyatları

Residential Rent and Sales Prices around the Metrobus and Rail Systems in Istanbul

Daha önce 2017 yılının ilk çeyreğinde yayınladığımız Metrobüs ve Raylı Sistemler Ağı Konut Kira ve Satış fiyatlarının güncellenmiş halini, “İstanbul Metrobüs ve Raylı Sistemler Ağı Konut Kira ve Satış Fiyatları” haritamızdan takip edebilirsiniz. Analizlerimizde, benzer standartlardaki stok kullanılarak daha doğru analiz yapılabilmesi amacıyla 0-15 yaş arası, “2+1” ve “3+1” ünite tiplerinde her durak noktasından maksimum 500m uzaklıktaki konutlar baz alınmıştır. Çalışmamızda elde edilen değerler İstanbul metrobüs ve raylı sistem ağı haritası üzerine işlenerek, İstanbul’da durak bazında ortalama kira ve satış fiyatları oluşturulmuştur.

You may follow the updated version of the Metrobus and Rail Systems Network Residential Rents and Sales Prices we issued in the first quarter of 2017 from our “Rail Systems Network Residential Rents and Sales Prices” map. In order to achieve an accurate analysis using stock of comparative standards, our study is based on “2+1”- and “3+1”-type units at a maximum distance of 500m from each stop. We have thus established ‘stop-based’ average rent and sales prices through values obtained by processing the map of the Istanbul metrobus and rail network.

Yapılan analizlere göre İstanbul genelinde ABD Doları bazında satış fiyatları, yapılmakta olan raylı sistem hatları ve çevresinde ortalama %3 ile %5 oranında artış gösterirken; mevcut hatların çevresinde %4 ile %7 oranında azalmıştır. Levent ve Boğaziçi Üniversitesi Hisarüstü arasında faaliyet gösteren M6 Metro hattı çevresinde, bir önceki yılın aynı dönemine göre kira ve satış fiyatlarında sırasıyla yaklaşık %3,5 ve %1 oranında düşüş görülmüştür. Buna rağmen, M6 Metro hattı çevresi en pahalı bölge olmaya devam etmektedir. Buna ek olarak, metrobüs hattı üzerindeki Zincirlikuyu durağı çevresinde satış ve kira fiyatları bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %8 oranında düşüş göstermiştir. Ancak yine de Zincirlikuyu, M6 metro hattı ve çevresi ile birlikte en pahalı bölgeler arasındadır.

25 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

Analysis shows that while USD-based sales prices throughout Istanbul rose by an average of 3%-5% in the vicinity of the rail system lines under development, the same figures declined by %4-7% in the vicinity of existing lines. In the areas surrounding the M6 metro line between Levent and Boğaziçi University Hisarüstü, rents and sales prices dropped by about 3.5% and 1% respectively compared to the same period of the previous year. In spite of this, the region around the M6 metro line remains the most expensive area. In addition, sales prices and rents in the vicinity of the Zincirlikuyu stop recorded a year-on-year drop of about 8%. Notwithstanding this, Zincirlikuyu remains among the most expensive regions in the M6 catchment area.

Yeni geliştirilmekte olan M7 Mecidiyeköy-Mahmutbey Metro hattı çevresinde kira fiyatlarında yaklaşık, %3 oranında artış görülürken; satış fiyatlarında ortalama %1 oranında düşüş görülmektedir. Yeni geliştirilmekte olan bir diğer metro hattı M5 Çekmeköy-Üsküdar metro hattı çevresinde, kira fiyatları ortalama %7 oranında; satış fiyatları ise ortalama %1,5 oranında artış göstermiştir.

Rents in the vicinity of the newly developed M7 Mecidiyeköy-Mahmutbey line rose by approximately 3% while sales prices fell by an average of 1%. Rents around the M5 Çekmeköy-Üsküdar metro line, also being newly developed rose by an average of 7%; sales prices by an average of 1.5%.

There has been a general downward trend in rents and sales prices along existing transport lines and those not expected to be extended.

Mevcutta var olan ve yeni eklemeler yapılması beklenmeyen ulaşım hatlarında kira ve satış fiyatlarında genel bir düşüş gözlenmektedir.

Mevcut hatların oturmuş olması ve yeni hatlardaki gelişmeler özellikle kiralama talebini hat çevresindeki yeni gelişen bölgelere kaydırmaktadır.

The existence of established lines and developments along new lines has shifted rental demand especially to newly developing regions around these lines.

Analizlerimize göre, satış ve kira fiyatı olarak en pahalı bölgeler Merkezi İş Alanı (MİA) içerisindeki ve çevresindeki konut alanları olarak ön plan çıkmıştır. Ortalama kira ve satış fiyatları merkezden uzaklaştıkça azalmaktadır. İstanbul’un en fazla ofis stokuna ve çalışan nüfusuna sahip MİA bölgesinde kira ve satış fiyatlarının yüksek olması, çalışan nüfusun ulaşım sürelerini kısaltma pahasına daha fazla ödemeye razı olmasından dolayıdır.

Kira ve satış fiyatlarını yukarıya çeken bir diğer etken sosyal ve kültürel faaliyetlerin yoğunlaştığı alanlara yakın olma isteğidir. Avrupa Yakası’nda Taksim çevresi, İstanbul Boğazı’na yakın olan bölgeler ve Atatürk Havalimanı çevresi; Asya Yakası’nda ise Kadıköy ve çevresi bu etkenden dolayı diğer bölgelere göre daha yüksek kira ve satış fiyatlarına sahiptir.

26 Turkey Review | İlk Çeyrek 2018 | Colliers International

Our study shows that the most expensive zones with respect to sales and rent prices remain within and around the Central Business District (CBD).

Average rent and sales prices decline the further one goes from the center.

The high rent and sales prices in the Central Business District, which contains Istanbul’s highest concentration of office stock and employee population, stems from the willingness of employees and workers to pay more to reduce their commuting times. In addition, the high price of land around the CBD meaning higher residential costs, together with the increasing concentration of high-cost luxury residential projects in the zones around stops within the CBD, have been factors in boosting rent and sales prices.

Another factor in raising rent and sales prices is proximity to concentrations of social and cultural activities. The districts around Taksim, close to the Bosphorus, and around Atatürk Airport on the European side, and Kadıköy and its environs on the Asian side, command higher rent and sales prices due to this factor.

Kaynak / Source: Harita tabanı Ulaşım A.Ş. / Map base is from Ulaşım A.Ş.

413 offices in 69 countries on 6 continents United States: 145 Canada: 28 Latin America: 23 Asia Pacific: 86 EMEA: 131

€2.4

billion in annual revenue

Market Contact: Kerim Cin Managing Partner I Turkey kerim.cin@colliers.com.tr Ahmet Özgür Director, Head of Valuation and Advisory Services I Turkey ahmet.ozgur@colliers.com.tr Lara Gezgin Director, Marketing and PR I Turkey lara.gezgin@colliers.com.tr Colliers International | Turkey Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6 34394 Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey Main +90 212 288 62 62 Fax +90 212 347 07 94 www.colliers.com

180

mln sq m under management

15,400

professionals and staff

About Colliers International Group Inc. Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI; TSX: CIG) is a global leader in commercial real estate services with more than 15,000 professionals operating from 403 offices in 68 countries. With an enterprising culture and significant insider ownership, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include brokerage, global corporate solutions, investment sales and capital markets, project management and workplace solutions, property and asset management, consulting, valuation and appraisal services, and customized research and thought leadership. Colliers International has been ranked among the top 100 outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals’ Global Outsourcing for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm. colliers.com

Copyright © 2018 Colliers International.

The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.