Birisi Soyleyebilir Mi Bu Ev Gercekten Kac Metrekare - 8 Agustos 2018 Celal Erdogdu

Gayrimenkul Yazıları | Celal Erdoğdu

Birisi Söyleyebilir Mi! Bu Ev Gerçekten Kaç Metrekare?

2 Birisi Söyleyebilir Mi! “Bu Ev Gerçekten Kaç Metrekare?”

Celal Erdoğdu celal.erdogdu@igd.com.tr 08/08/2018

Standart Ölçme Mümkün Mü?

Yabancı yatırımcı istiyoruz, ama neden gel-

dirmede, standartlar yıllar içerisinde

miyor? Biz yabancı yatırımcı için ne yaptık

oluşuyor.

(yapıyoruz?) ki gelsin? Vatandaş, inşaat firmasına, müteahhide, emlakçıya, değerleme uzmanına güven(e)miyor. Çünkü

Gayrimenkullerin pazarlanması sırasında, eski yıllardan kalan bir terim vardı “em-

standart yetersiz.

lakçı metrekaresi” bununla söylenmek is-

Türkiye’de bir çok alanda olan standart ek-

için abartıya kaçtığıydı.

siği, gayrimenkul alanında da mevcut.

Bu tür alanlarda, eksikliği kamu kurumları tamamlıyor. Kamu ile vatandaş ve tüzel kişilikler arasında oluşan her türlü vergilen-

tenen; emlakçının kolay pazarlama yapmak

Son yıllarda inşaat firmalarının pazarlamalarında ve broşürlerinde gördüğümüz kapalı alanları görünce, emlakçıların insaflı

2

olduğu buna karşın birazcık abarttığı ortaya çıkmış oldu.

Türkiye’de konutların (gayrimenkullerin de pek tabi ki) kapalı alan ölçümüne ilişkin ola-

2.

Eklenti Net Alanı (ENA)

3. Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA)

rak kısıtlı bilgi var. Başta da değindiğim

4. Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA)

gibi, bu veriler de kamu otoriteleri tarafın-

5.

Bağımsız Bölüm Bürüt Alanı (BBBA)

6.

Eklenti Bürüt Alanı (EBA)

dan yayınlanmış. Halihazırda iki kurum tarafından, ölçüme ilişkin tanımlar mevcut; birisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (ÇŞB) Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, diğeri ise Gelirler İdaresi Başkanlığı’nın Vergi Resim ve Harç Serileri (Seri 3, Seri 30 ve Özelgeler).

Gelirler İdaresi Başkanlığı, tahmin edileceği üzere konuya vergi açısından baktığından ve de serilerin eski tarihli olmaları sebebiyle gayrimenkul profesyonellerinin beklentisine cevap verebilecek derinlikte değil. Ancak tanım olarak, şu başlıklar

7. Bağımsız Bölüm Toplam Bürüt Alanı (BBTBA) 8. Bağımsız Bölüm Genel Bürüt Alanı (BBGBA) ÇŞB Yönetmeliği detaya sahip mi dersek, evet. Yeterli mi, kısmen hayır. Bu konu hem vergiyi, hem alıcı ve satıcıların bir arada olduğu piyasayı, vergi mevzuatını, tüketici hakkını da ilgilendirmesi sebebiyle seyrek zaman aralıklarıyla çıkan yönetmelikler ile bu konuya değinmek tarafları zor durumda bırakabiliyor. Örneğin, vergi mevzuatını il-

altında toplanmış tanım:

gilendiren tanımlar 1985 ve 1988 tarihli. İler-

1.

Net Alan (NA)

ları ve talepleri ile değişen yapılaşma koşul-

2.

Faydalı Alan (FA)

larını göz önüne alırsak, oldukça geriden

2013 tarihli ÇŞB Yönetmeliği, konuya teknik olarak değiniyor haklı olarak ve oldukça da detaylı alt başlıklara sahip. Bu başlıkları aşağıda yönetmelik altında görebilirsiniz tanımlarıyla.

1.

Bağımsız Bölüm Net Alanı (BBNA)

leyen inşaat teknolojileri, müşteri alışkanlık-

geldiği aşikar.

Peki ne yapmak lazım? Uluslararası Gayrimenkul Ölçme Standartları (International Property Measurement Standards – IPMS) kurumu, 80 üye kurumun dahil olduğu ve kar amacı gütmeyen bir kuruluş. Bu kuru-

3

mun üyeleri arasında değerleme birlikleri,

Dahil olarak ölçülen ancak ayrı ve özel

inşaat birlikleri, gayrimenkul yönetim firma-

olarak belirtilmesi gereken alan:

ları, mimarlar odaları, yeşil bina birlikleri ve

Tavan arası, depo/kiler, bodrum.

bankalar yer alıyor. Yani, işin özünde ko-

Özel kullanımda olan balkon ve veranda.

nunun tarafı olan ve kendini ilgili gören

Dahili (eklenti) garaj.

herkes. Türkiye’den henüz bir kurum

Kısıtlı (sınırlı) kullanım alan.

üyesi YOK. Neden? Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, Mimarlar Odası, Şehir Plancıları Odası, Harita Mühendisleri Odası, GYODER ve TOKİ hemen üye olmalı.

IPMS, oluşan ihtiyaca göre standartlar yayınlıyor bu standartlar: 1.

Ticari Binalar Ölçüm Standardı

2.

Sanayi Binaları Ölçüm Standardı

3.

Konut Binaları Ölçüm Standardı

4.

Ofis Binaları Ölçüm Standardı

Herkesi ilgilendirecek olan bir örnek seçiyorum, konut binaları ölçüm standardı. IPMS 3A ve 3B olarak iki standart var bu başlık

Harici olarak ölçülen ancak ayrı ve özel

içerisinde.

olarak belirtilebilecek alan:

IPMS 3A – Konut Özel kullanım alanı.

Apartman Dairelerinde: Dış duvarların, dışarıda kalan yüzeyinden, komşu duvarın ortasından, sosyal (ortak) tesislerinde bitiş (yüzey) duvarından alınan ölçüm.

Veranda (teras) Eklenti olmayan park alanı (park adedi olarak veya ölçülerek belirtilebilir) Merdiven boşlukları 0,25m2’den büyük ara boşluklar Ortak kullanım alanlarının parçası olan boşluklar

4

IPMS 3B – Konut

Şimdilik bir organizasyonumuz olmayabilir,

Kişisel kullanım alanı, zemin alanları iç du-

üye de olmamış olabilir ama elimizde

varlar ve kolonlar ile ölçülür:

ÇSB’nin tanımları var. Bir sonraki adıma ka-

Diken bölenlerin (duvar, çerçeve cam vb)

dar, tüm gayrimenkul profesyonelleri bu

içerisinde kalan alan.

tanımları kullanabiliriz. Şeffaflık, herkesin

Eğer merak ediyorsanız, sitesinden tüm de-

ihtiyacı.

tayları görebilir ve bilgisayarına indirebilir.

Aşağıda, Türkiye’de yapılmış tanımların de-

Burada dikkat edilmesi gereken; tanımların

taylarını bulabilirsiniz. Detay açısından,

yapılmış olması. Tartışmaya mahal veril-

ÇSB yeterli denilebilir ancak, ortak bir stan-

meyecek şekilde, ölçümlerin yapılmasın-

dart olması (tüm kurumların üzerinde mu-

dan, ifade edilme biçimine kadar detay ver-

tabık kalacağı) daha tarafsız olacaktır.

ilmiş olması önemli. Bu sayede, bir satıcı (sahibi, inşaat firması vb) internete, kata-

2013 Tarihli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı

loğa veya televizyona ilan verirken örneğin

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği

IPMS 3A’ya göre 98m²’dir diyebilecek. Ya-

Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetme-

bancı kurumsal yatırımcı, gayrimenkul

lik’e Göre

değerleme uzmanı da, emlak vergisi de, inşaat firmasının KDV’si de bu metrekare üzerinden veya standart içerisinde ilgili başka maddeye göre, ama bir standarda

1 Haziran 2013 Sayı:28664, Bağımsız Bölüm Net Alanı (BBNA): Bağımsız bölüm içerisindeki ka-

bağlı olacak.

palı olup duvarlar arasında kalan net

Bir başka ölçme kuruluşu da 1907’de kurul-

Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5

muş olan BOMA Building Owners and Man-

cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları,

agers Association International. Hem ulu-

kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava

sal hem uluslararası üyelerden oluşuyor.

bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içi-

Türkiye bu kuruluşa da üye değil

ndeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat

maalesef. BOMA, standartlarını ücretsiz

odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yü-

paylaşmadığı için inceleme fırsatım olmadı.

ksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız

Bu konuda elinden kaynak olan benimle

bölümlü müstakil binalarda bağımsız

paylaşırsa (celal.erdogdu@igd.com.tr) sev-

bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk,

inirim.

kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su

alandır.

5

ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edil-

ları ile bu merdivenlerin altlarında kalan yer-

mez.

ler ile sadece bağımsız bölüme ait ve

Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat

bağlantılı olan; balkonlar, çatıda, katta ve

terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir

zemindeki teraslar, açık çıkmalar, çatı veya

cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta

kat bahçeleri dahil kapladığı alandır. Bu ala-

veya farklı katta olup bağımsız bölümün

na; ışıklıklar, galeri boşlukları, bağımsız

eklentisi olan mekanlar ile ortak alan-

bölümün eklentileri ve ortak alanların

lar bağımsız bölüm net alanı içinde değe-

bağımsız bölüme düşen payları dahil edil-

rlendirilmez. Bağımsız bölümün içten

mez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı ola-

bağlantılı olarak çatı araları dahil birden

rak çatı araları dahil birden fazla katta yer

fazla katta yer alan mekanlardan oluşması

alan mekanlardan oluşması halinde bu kat-

halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait

lardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte

alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız

değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı

bölüm net alanı bulunur.

bulunur. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır.

Eklenti Net Alanı (ENA): Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve

Eklenti Bürüt Alanı (EBA): Sadece

tasarrufunda bulunan, ancak bağımsız

bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kul-

bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya

lanımı ve tasarrufunda bulunan, bağımsız

farklı katta bulunan ve bağımsız bölümden

bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya

ayrı girişi bulunan mekanların, (41) numaralı

farklı katta yer alan ve girişi bağımsız bölu-

bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak

̈mden ayrı olan mekanların (44) numaralı

hesaplanacak net alanıdır.

bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak alanıdır.

Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA): Bağımsız bölüm net alanı ile

Bağımsız Bölüm Toplam Bürüt Alanı

bağımsız bölüme ait eklenti veya eklen-

(BBTBA): Bağımsız bölüm bürüt alanına bu

tilerin net alanlarının toplamıdır.

bölüme ait eklenti veya eklentilerin bürüt

Bağımsız Bölüm Bürüt Alanı

plam bürüt alandır.

alanının ilave edilmesiyle hesaplanan to-

(BBBA): Bağımsız bölümün içerisindeki duvarlar, kolonlar, sıva payları, bağımsız bölümün merdiven sahanlıkları ve basamak-

6

Bağımsız Bölüm Genel Bürüt Alanı

desiyle değişik 3 üncü maddesi ve 4 üncü

(BBGBA): Bağımsız bölüm toplam brüt

maddesi hükümlerinin dikkate alınması

alanına bağımsız bölüme ortak alanlar-

gerekmektedir. Sözkonusu 3 ve 4 üncü

dan düşen payların da eklenmesi sureti-

madde hükümleri aynen aşağıya alınmıştır.

yle hesaplanan genel bürüt alandır.

Faydalı alan konut içerisinde duvarlar

GİB 3 Seri No’lu Konut İnşaatı ve Yatırım-

arasında kalan temiz alandır. Konutlarda

larında Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve

kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp ba-

İstisnası Genel Tebliği’ne Göre

cası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları;

25/03/1985 Sayı:18705

taşan dişleri; bir konuttaki, balkonların veya

Konut İnşaatı ve Kalkınmada Öncelikli Yöre-

arsa zemininden 0,75 m. den yüksek tera-

lerde Yapılacak Yatırımlarda Vergi, Resim

sların toplamının 2,00 metrekaresi; çok

ve Harç İstisna ve Muaflıkları Tanınması

katlı binalarda yapılan çekme katların

Hakkındaki 2982 sayılı Kanunun uygulan-

etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde

masında tereddüde düşüldüğü anlaşılan

zemin katların komşu hududuna kadar uza-

hususlarla ilgili olarak aşağıdaki açıklam-

ması ile meydana gelen teraslar; çok katlı

aların yapılması gerekli görülmüştür.

binalarda genel giriş, merdiven ve sahanlık-

KONUTLARDA NET ALANIN TESPİTİ: 1 seri numaralı genel tebliğin V -1 /e bölümünde; 2982 sayılı Kanunun uygulanmasında “net alan” deyiminin faydalı alanı ifade ettiği ve faydalı alandan mak-

karkas binalardaki kolonların duvarlardan

lar, asansörler, iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,70 metre yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda, konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında, konut başına 4 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan

sadın, konut içerisinde duvarlar

kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt

arasında kalan temiz alan olduğu

deposu, sığınak, kapıcı veya kaloriferci

açıklanmıştır. Bu açıklama l5/1l/1968 tarih

dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, ç-

ve 13052 sayılı Resmi Gazete’de yayımla-

amaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina

nan Halk Konutu Standartlarındaki esaslar

dışında konut başına 18 metrekareden

dikkate alınarak yapılmıştır. Faydalı alanın

büyük olmamak üzere yapılan garajlar,fay-

tespitinde, Halk Konutu Standartlarının, 11/

dalı alan dışındadır. Bina dışındaki,

6/1972 gün ve 14212 sayılı Resmi Gaze-

kömürlük veya depoların 4 metrekareyi, ga-

te’de yayımlanan Yönetmeliğin 1 inci mad-

7

rajların 18 metrekareyi aşan miktarları ait oldukları konut faydalı alanına dahil edilir.

Faydalı alan, duvar yüzlerinde 2,5 cm. sıva bulunduğu kabil edilerek proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm. düşülmek suretiyle hesap edilir.

Kaynaklar: 1.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı

2.

Gelir İdaresi Başkanlığı

3. IPMS International Property Measurement Standards 4. CLGE the Council of European Geodetic Surveyors 5. BOMA Building Owners and Managers Association International 6. Mehmet Mollaismailoğlu, Mali Müşavir – Bağımsız Denetçi

8