Gayrimenkul Yazıları | Celal Erdoğdu
Birisi Söyleyebilir Mi! Bu Ev Gerçekten Kaç Metrekare?
2 Birisi Söyleyebilir Mi! “Bu Ev Gerçekten Kaç Metrekare?”
Celal Erdoğdu celal.erdogdu@igd.com.tr 08/08/2018
Standart Ölçme Mümkün Mü?
Yabancı yatırımcı istiyoruz, ama neden gel-
dirmede, standartlar yıllar içerisinde
miyor? Biz yabancı yatırımcı için ne yaptık
oluşuyor.
(yapıyoruz?) ki gelsin? Vatandaş, inşaat firmasına, müteahhide, emlakçıya, değerleme uzmanına güven(e)miyor. Çünkü
Gayrimenkullerin pazarlanması sırasında, eski yıllardan kalan bir terim vardı “em-
standart yetersiz.
lakçı metrekaresi” bununla söylenmek is-
Türkiye’de bir çok alanda olan standart ek-
için abartıya kaçtığıydı.
siği, gayrimenkul alanında da mevcut. Bu tür alanlarda, eksikliği kamu kurumları tamamlıyor. Kamu ile vatandaş ve tüzel kişilikler arasında oluşan her türlü vergilen-
tenen; emlakçının kolay pazarlama yapmak
Son yıllarda inşaat firmalarının pazarlamalarında ve broşürlerinde gördüğümüz kapalı alanları görünce, emlakçıların insaflı
2
olduğu buna karşın birazcık abarttığı ortaya çıkmış oldu. Türkiye’de konutların (gayrimenkullerin de pek tabi ki) kapalı alan ölçümüne ilişkin ola-
2.
Eklenti Net Alanı (ENA)
3. Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA)
rak kısıtlı bilgi var. Başta da değindiğim
4. Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA)
gibi, bu veriler de kamu otoriteleri tarafın-
5.
Bağımsız Bölüm Bürüt Alanı (BBBA)
6.
Eklenti Bürüt Alanı (EBA)
dan yayınlanmış. Halihazırda iki kurum tarafından, ölçüme ilişkin tanımlar mevcut; birisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (ÇŞB) Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, diğeri ise Gelirler İdaresi Başkanlığı’nın Vergi Resim ve Harç Serileri (Seri 3, Seri 30 ve Özelgeler). Gelirler İdaresi Başkanlığı, tahmin edileceği üzere konuya vergi açısından baktığından ve de serilerin eski tarihli olmaları sebebiyle gayrimenkul profesyonellerinin beklentisine cevap verebilecek derinlikte değil. Ancak tanım olarak, şu başlıklar
7. Bağımsız Bölüm Toplam Bürüt Alanı (BBTBA) 8. Bağımsız Bölüm Genel Bürüt Alanı (BBGBA) ÇŞB Yönetmeliği detaya sahip mi dersek, evet. Yeterli mi, kısmen hayır. Bu konu hem vergiyi, hem alıcı ve satıcıların bir arada olduğu piyasayı, vergi mevzuatını, tüketici hakkını da ilgilendirmesi sebebiyle seyrek zaman aralıklarıyla çıkan yönetmelikler ile bu konuya değinmek tarafları zor durumda bırakabiliyor. Örneğin, vergi mevzuatını il-
altında toplanmış tanım:
gilendiren tanımlar 1985 ve 1988 tarihli. İler-
1.
Net Alan (NA)
ları ve talepleri ile değişen yapılaşma koşul-
2.
Faydalı Alan (FA)
larını göz önüne alırsak, oldukça geriden
2013 tarihli ÇŞB Yönetmeliği, konuya teknik olarak değiniyor haklı olarak ve oldukça da detaylı alt başlıklara sahip. Bu başlıkları aşağıda yönetmelik altında görebilirsiniz tanımlarıyla. 1.
Bağımsız Bölüm Net Alanı (BBNA)
leyen inşaat teknolojileri, müşteri alışkanlık-
geldiği aşikar. Peki ne yapmak lazım? Uluslararası Gayrimenkul Ölçme Standartları (International Property Measurement Standards – IPMS) kurumu, 80 üye kurumun dahil olduğu ve kar amacı gütmeyen bir kuruluş. Bu kuru-
3
mun üyeleri arasında değerleme birlikleri,
Dahil olarak ölçülen ancak ayrı ve özel
inşaat birlikleri, gayrimenkul yönetim firma-
olarak belirtilmesi gereken alan:
ları, mimarlar odaları, yeşil bina birlikleri ve
Tavan arası, depo/kiler, bodrum.
bankalar yer alıyor. Yani, işin özünde ko-
Özel kullanımda olan balkon ve veranda.
nunun tarafı olan ve kendini ilgili gören
Dahili (eklenti) garaj.
herkes. Türkiye’den henüz bir kurum
Kısıtlı (sınırlı) kullanım alan.
üyesi YOK. Neden? Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, Mimarlar Odası, Şehir Plancıları Odası, Harita Mühendisleri Odası, GYODER ve TOKİ hemen üye olmalı. IPMS, oluşan ihtiyaca göre standartlar yayınlıyor bu standartlar: 1.
Ticari Binalar Ölçüm Standardı
2.
Sanayi Binaları Ölçüm Standardı
3.
Konut Binaları Ölçüm Standardı
4.
Ofis Binaları Ölçüm Standardı
Herkesi ilgilendirecek olan bir örnek seçiyorum, konut binaları ölçüm standardı. IPMS 3A ve 3B olarak iki standart var bu başlık
Harici olarak ölçülen ancak ayrı ve özel
içerisinde.
olarak belirtilebilecek alan:
IPMS 3A – Konut Özel kullanım alanı. Apartman Dairelerinde: Dış duvarların, dışarıda kalan yüzeyinden, komşu duvarın ortasından, sosyal (ortak) tesislerinde bitiş (yüzey) duvarından alınan ölçüm.
Veranda (teras) Eklenti olmayan park alanı (park adedi olarak veya ölçülerek belirtilebilir) Merdiven boşlukları 0,25m2’den büyük ara boşluklar Ortak kullanım alanlarının parçası olan boşluklar
4
IPMS 3B – Konut
Şimdilik bir organizasyonumuz olmayabilir,
Kişisel kullanım alanı, zemin alanları iç du-
üye de olmamış olabilir ama elimizde
varlar ve kolonlar ile ölçülür:
ÇSB’nin tanımları var. Bir sonraki adıma ka-
Diken bölenlerin (duvar, çerçeve cam vb)
dar, tüm gayrimenkul profesyonelleri bu
içerisinde kalan alan.
tanımları kullanabiliriz. Şeffaflık, herkesin
Eğer merak ediyorsanız, sitesinden tüm de-
ihtiyacı.
tayları görebilir ve bilgisayarına indirebilir.
Aşağıda, Türkiye’de yapılmış tanımların de-
Burada dikkat edilmesi gereken; tanımların
taylarını bulabilirsiniz. Detay açısından,
yapılmış olması. Tartışmaya mahal veril-
ÇSB yeterli denilebilir ancak, ortak bir stan-
meyecek şekilde, ölçümlerin yapılmasın-
dart olması (tüm kurumların üzerinde mu-
dan, ifade edilme biçimine kadar detay ver-
tabık kalacağı) daha tarafsız olacaktır.
ilmiş olması önemli. Bu sayede, bir satıcı (sahibi, inşaat firması vb) internete, kata-
2013 Tarihli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
loğa veya televizyona ilan verirken örneğin
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği
IPMS 3A’ya göre 98m²’dir diyebilecek. Ya-
Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetme-
bancı kurumsal yatırımcı, gayrimenkul
lik’e Göre
değerleme uzmanı da, emlak vergisi de, inşaat firmasının KDV’si de bu metrekare üzerinden veya standart içerisinde ilgili başka maddeye göre, ama bir standarda
1 Haziran 2013 Sayı:28664, Bağımsız Bölüm Net Alanı (BBNA): Bağımsız bölüm içerisindeki ka-
bağlı olacak.
palı olup duvarlar arasında kalan net
Bir başka ölçme kuruluşu da 1907’de kurul-
Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5
muş olan BOMA Building Owners and Man-
cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları,
agers Association International. Hem ulu-
kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava
sal hem uluslararası üyelerden oluşuyor.
bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içi-
Türkiye bu kuruluşa da üye değil
ndeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat
maalesef. BOMA, standartlarını ücretsiz
odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yü-
paylaşmadığı için inceleme fırsatım olmadı.
ksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız
Bu konuda elinden kaynak olan benimle
bölümlü müstakil binalarda bağımsız
paylaşırsa (celal.erdogdu@igd.com.tr) sev-
bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk,
inirim.
kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su
alandır.
5
ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edil-
ları ile bu merdivenlerin altlarında kalan yer-
mez.
ler ile sadece bağımsız bölüme ait ve
Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat
bağlantılı olan; balkonlar, çatıda, katta ve
terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir
zemindeki teraslar, açık çıkmalar, çatı veya
cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta
kat bahçeleri dahil kapladığı alandır. Bu ala-
veya farklı katta olup bağımsız bölümün
na; ışıklıklar, galeri boşlukları, bağımsız
eklentisi olan mekanlar ile ortak alan-
bölümün eklentileri ve ortak alanların
lar bağımsız bölüm net alanı içinde değe-
bağımsız bölüme düşen payları dahil edil-
rlendirilmez. Bağımsız bölümün içten
mez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı ola-
bağlantılı olarak çatı araları dahil birden
rak çatı araları dahil birden fazla katta yer
fazla katta yer alan mekanlardan oluşması
alan mekanlardan oluşması halinde bu kat-
halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait
lardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte
alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız
değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı
bölüm net alanı bulunur.
bulunur. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır.
Eklenti Net Alanı (ENA): Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve
Eklenti Bürüt Alanı (EBA): Sadece
tasarrufunda bulunan, ancak bağımsız
bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kul-
bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya
lanımı ve tasarrufunda bulunan, bağımsız
farklı katta bulunan ve bağımsız bölümden
bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya
ayrı girişi bulunan mekanların, (41) numaralı
farklı katta yer alan ve girişi bağımsız bölu-
bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak
̈mden ayrı olan mekanların (44) numaralı
hesaplanacak net alanıdır.
bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak alanıdır.
Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA): Bağımsız bölüm net alanı ile
Bağımsız Bölüm Toplam Bürüt Alanı
bağımsız bölüme ait eklenti veya eklen-
(BBTBA): Bağımsız bölüm bürüt alanına bu
tilerin net alanlarının toplamıdır.
bölüme ait eklenti veya eklentilerin bürüt
Bağımsız Bölüm Bürüt Alanı
plam bürüt alandır.
alanının ilave edilmesiyle hesaplanan to-
(BBBA): Bağımsız bölümün içerisindeki duvarlar, kolonlar, sıva payları, bağımsız bölümün merdiven sahanlıkları ve basamak-
6
Bağımsız Bölüm Genel Bürüt Alanı
desiyle değişik 3 üncü maddesi ve 4 üncü
(BBGBA): Bağımsız bölüm toplam brüt
maddesi hükümlerinin dikkate alınması
alanına bağımsız bölüme ortak alanlar-
gerekmektedir. Sözkonusu 3 ve 4 üncü
dan düşen payların da eklenmesi sureti-
madde hükümleri aynen aşağıya alınmıştır.
yle hesaplanan genel bürüt alandır.
Faydalı alan konut içerisinde duvarlar
GİB 3 Seri No’lu Konut İnşaatı ve Yatırım-
arasında kalan temiz alandır. Konutlarda
larında Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve
kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp ba-
İstisnası Genel Tebliği’ne Göre
cası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları;
25/03/1985 Sayı:18705
taşan dişleri; bir konuttaki, balkonların veya
Konut İnşaatı ve Kalkınmada Öncelikli Yöre-
arsa zemininden 0,75 m. den yüksek tera-
lerde Yapılacak Yatırımlarda Vergi, Resim
sların toplamının 2,00 metrekaresi; çok
ve Harç İstisna ve Muaflıkları Tanınması
katlı binalarda yapılan çekme katların
Hakkındaki 2982 sayılı Kanunun uygulan-
etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde
masında tereddüde düşüldüğü anlaşılan
zemin katların komşu hududuna kadar uza-
hususlarla ilgili olarak aşağıdaki açıklam-
ması ile meydana gelen teraslar; çok katlı
aların yapılması gerekli görülmüştür.
binalarda genel giriş, merdiven ve sahanlık-
KONUTLARDA NET ALANIN TESPİTİ: 1 seri numaralı genel tebliğin V -1 /e bölümünde; 2982 sayılı Kanunun uygulanmasında “net alan” deyiminin faydalı alanı ifade ettiği ve faydalı alandan mak-
karkas binalardaki kolonların duvarlardan
lar, asansörler, iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,70 metre yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda, konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında, konut başına 4 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan
sadın, konut içerisinde duvarlar
kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt
arasında kalan temiz alan olduğu
deposu, sığınak, kapıcı veya kaloriferci
açıklanmıştır. Bu açıklama l5/1l/1968 tarih
dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, ç-
ve 13052 sayılı Resmi Gazete’de yayımla-
amaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina
nan Halk Konutu Standartlarındaki esaslar
dışında konut başına 18 metrekareden
dikkate alınarak yapılmıştır. Faydalı alanın
büyük olmamak üzere yapılan garajlar,fay-
tespitinde, Halk Konutu Standartlarının, 11/
dalı alan dışındadır. Bina dışındaki,
6/1972 gün ve 14212 sayılı Resmi Gaze-
kömürlük veya depoların 4 metrekareyi, ga-
te’de yayımlanan Yönetmeliğin 1 inci mad-
7
rajların 18 metrekareyi aşan miktarları ait oldukları konut faydalı alanına dahil edilir. Faydalı alan, duvar yüzlerinde 2,5 cm. sıva bulunduğu kabil edilerek proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm. düşülmek suretiyle hesap edilir.
Kaynaklar: 1.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
2.
Gelir İdaresi Başkanlığı
3. IPMS International Property Measurement Standards 4. CLGE the Council of European Geodetic Surveyors 5. BOMA Building Owners and Managers Association International 6. Mehmet Mollaismailoğlu, Mali Müşavir – Bağımsız Denetçi
8