GYODER GÖSTERGE
GÖSTERGE Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2017 4.Çeyrek Raporu - Sayı: 11
Katkılarıyla
GYODER GÖSTERGE, TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 2017 4. ÇEYREK RAPORU Sayı:11, 21 Şubat 2018
YAYIN KOORDİNASYONU Neşecan Çekici, GYODER Başkan Yardımcısı, Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı Dr. Murat Berberoğlu, GYODER Genel Sekreteri İÇERİK SAĞLAYAN KURUMLAR AYD Cushman & Wakefield Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler Eva Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Garanti Mortgage İTÜ Çevre ve Şehircilik UYG-Ar Merkezi JLL Türkiye Reidin Servotel Corporation TSKB Gayrimenkul Değerleme YAYIN DANIŞMANLARI Prof. Dr. Emre Alkin, İstanbul Kemerburgaz Üniversitesi Rektör Yardımcısı, Ekonomist Doç. Dr. Ali Hepşen, İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi EDİTÖR Burcu Öztaşkın KURUMSAL İLETİŞİM VE VERİ KOORDİNASYONU Damla Salman, GYODER Kurumsal İletişim Uzmanı GRAFİK TASARIM Ece Delemen Bu bir
yayınıdır. YAYIN SPONSORU
Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz. Tüm hakları saklıdır. 2018 Yasal Uyarı: GYODER Gösterge Raporu, gayrimenkul sektörüyle ilgili tüm kesimleri bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Tüm veriler, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Rapor, herhangi bir yatırım kararı için temel oluşturma amacı taşımaz. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan GYODER ve rapora katkı sağlayan kurumlar sorumlu değildir. Rapor içeriği, haber verilmeksizin değiştirilebilir.
SUNUŞ VE DEĞERLENDiRME
Sürdürülebilir büyüme için yasal ve kurumsal düzenlemelerin yanı sıra “finansal iletişim-doğru tanıtım” grubu oluşturulmalı İnşaat ve gayrimenkul sektörü açısından 2017 yılı oldukça hareketli geçmiştir. Sektörün bileşenleri olarak; inşaat malzemesi üreticileri, yükleniciler, fon sağlayıcıları ve talep açısından zaman zaman yaşanan dalgalanmalara karşın verimli bir yıl olmuştur. Türk inşaat sektörü son yıllarda farklı nedenlerden kaynaklanan her türlü olumlu veya olumsuz gelişmeye karşın edindiği bilgi birikimi sayesinde oldukça elastik bir yönetim tarzı sergilemeyi başarmıştır. Bu aşamada yüklenicilerin kurumsallaşması ve buna bağlı olarak daha profesyonel yönetimi ile Türkiye dinamiklerini iyi analiz ederek, doğal bir talebe sahip gayrimenkul sektörünü bilmelerinin rolü büyük olmuştur. İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurlarındandır. Türk konut sektörü son 15 yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir. Bu gelişim, inşaat sektörünün makro-ekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup, yaklaşık 250 alt sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır. İnşaat sektörünün konut, ticari ve altyapı gibi farklı unsurları bulunmaktadır. Her üç iş yapısı için 2017 yılı belli bir canlılığa sahip olmuştur.
Konutta arz ve talep dengeleniyor Konut sektörü, ticari amaçlı yapılan inşaatlardan daha farklı bir yapıya sahiptir. Özellikle Türkiye gibi ülkelerde “konut” hem geleneksel bir tasarruf aracı hem de zorunlu bir ihtiyaç olarak görülmekte olup bu nitelikler talep yapısını güçlendirmektedir. Ticari amaçlı yapılan inşaatlar ile buna bağlı gayrimenkul sektörü ise daha çok ekonomik dinamik ve beklentilere göre hareket etmekte olup zaman zaman çok canlı olabilmekteyken zaman zaman da durgunlaşabilmektedir. Gayrimenkulün
4
Sunuş ve Değerlendirme
bir “varlık” olduğu kabul edilirse gerek fiyat gerekse değer anlamında dalgalanabileceği gözden kaçmamalıdır. Ülkemizdeki demografik etmenlerde gerek konut gerekse diğer inşaat faaliyetlerini destekler bir görüntü çizmektedir. TÜİK verilerine göre; Türkiye nüfusu 31 Aralık 2016 tarihi itibarıyla 79 milyon 814.871 kişi olmuştur. Yıllık nüfus artış hızı 2015 yılında ‰13,4 iken, 2016 yılında ‰13,5 olarak gerçekleşmiştir. 2016 yılında ortanca yaş önceki yıla göre artış göstererek 31,4 olmuştur. Ortanca yaş erkeklerde 30,8 iken, kadınlarda 32 olarak gerçekleşmiştir. Yukarıda ifade edilen veriler ışığı altında ülkemiz demografisinin Avrupa ve Kuzey Amerika ülkelerine göre oldukça genç bir nüfus yapısına sahip olduğu görülmektedir. Diğer bir demografik dinamikte evlenme ve boşanma oranlarıdır. Bu rakamlarında doğrudan konut ve diğer inşaat faaliyetlerine etkisi bulunmaktır. TÜİK verilerine göre 2016 yılında 594.493 çift evlenmiş olup, kaba evlenme hızı ‰7,5 olarak gerçekleşmiştir. Boşanan çiftlerin sayısı 2015 yılında 131.830 iken 2016 yılında %4,3 azalarak 126.164 olmuştur. Kaba boşanma hızı ‰1,59 olarak gerçekleşmiştir. Öte yandan yakın coğrafyamızda meydana gelen jeopolitik riskler, savaşlar nedeniyle de Türkiye ciddi bir dış göç almaktadır. Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Son beş senede yıllık olarak, yaklaşık 1 milyon 200.000 adet konut el değiştirmekte olup, 650.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19 milyon 481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2015 yılında ise oran %67,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. Ülkemiz, köyden kente göçün devam ettiği bir ülkedir. Türkiye’de kentleşme oranı %78 ve buna bağlı nüfus 60 milyon civarındadır. 2023 yılına kadar kente göçün devam etmesi ve kentleşme oranının %84’lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir. Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025’e kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir.
Satışlar artmaya devam ediyor Gayrimenkul sektörü potansiyeli artıran diğer bir unsur da “kentsel dönüşüm ve buna bağlı faaliyetler” bütünüdür. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın açıklamalarına göre; önümüzdeki 20 yıllık sürede yaklaşık 6 milyon 500.000 bağımsız birimin kentsel dönüşüm geçirmesi gerekmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi olan konut satışları rakamlarına bakıldığında ise yukarıda ifade edilen doğal talebin sonuçları gözlenmektedir. 2011 yılında 997.550 adet konut satışı yaşanırken sırası ile bu sayı; 2012 yılında 971.757 adet, 2013 yılında 1 milyon 157.190 adet, 2014 yılında 1 milyon 165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1 milyon 289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye’nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1 milyon 341.453 sayısına ulaşılmıştır. 2017 yılı sonu itibarı ile satış rakamı 1 milyon 409.314 adete ulaşmıştır. Konut satış rakamlarda görülen trend sektör açısından oldukça olumlu görünmektedir. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz alımları mütekabiliyet düzenlemesinin yapıldığı 2012 yılından bu yana belli bir artış eğilimi göstermektedir. Yabancılara yapılan konut satışları 2017 yılında bir önceki yıla göre %22,2 oranında artarak 22.234 adete ulaşmıştır. 2013 ile 2017 yılları arası dönemde ortalama 18.879 adet taşınmaz yabancılar tarafından alınmıştır. Sektörü bir bütün olarak değerlendirdiğimizde 2013 yılından 2017 yılı sonuna kadar geçen süre zarfında ortalama olarak 2 milyon 349.000 adet gayrimenkul el değiştirmiş görülmektedir. Bu rakamın 1 milyon 272 adedi ise konut satışlarından kaynaklanmaktadır. Aynı dönemde toplam gayrimenkul satışlarının %54,1’lik kısmı konut alışverişi nedeniyle gerçekleşmiştir. Konut satışlarının alt kırılımlarına baktığımızda ise ipotekli işlemlerin oranın ortalama %34,8’lik bir orana sahip olduğu görülürken, %65,2’lik payın ise diğer satış türlerinden kaynaklanmaktadır. Gayrimenkul alışverişinin canlılığının tespiti ve talep yapısını anlamak için bakabileceğimiz birinci el satışları 2013-2017 yılları arasında
ortalama olarak toplam satışların %46,5’lik kısmını temsil ederken, likiditasyon açısından önem taşıyan ikinci el piyasa ise %53,5’lik bir paya sahip olmuştur.
Enflasyonun seyri reel fiyat artışlarını sınırladı Sosyo-ekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri de konut fiyatlarıdır. Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankaları ve iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir. Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte “her zaman ve her yer için” geçerli bir “doğru fiyat” tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni, ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı yapıya sahip olması homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır. Kamuoyumuzda sık sık tartışılan ve gündeme gelen “Türk konut piyasasında fiyat yönlü balon” olup olmadığı yönünde tartışmalar yaşansa da R.Shiller tarafından yapılan analiz yöntemine dayanılarak uygulanan çalışmada aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. Ekim 2012 ile Ekim 2017 arasında TCMB tarafından açıklanan Türkiye Konut Fiyat Endeksi sonuçlarının aynı döneme ait enflasyon ile indirgenmesi sonucu ilgili dönemdeki reel fiyat artışının %46,21 olduğu görülmektedir. Aynı dönemde Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde görülen değişim ise yalnızca %38,9 düzeyinde gerçekleşmiştir. Hedonik Konut Fiyat Endeksi ise %26,99 reel artış kaydetmiştir. Enflasyonun seyri konut fiyatlarında reel fiyat artışlarını oldukça sınırlamış görülmektedir. Reel fiyat artışları yönünde Türkiye genelinde balon bulunmamaktadır. Türkiye genelinde son verilere göre yapılan analizlerde fiyat artışının hala makul bir eğilimde devam ettiği görülmüştür. Ancak bölge ve/veya semt bazlı fiyatlarda “köpükleşme” eğilimleri görülebilmektedir. Bununla birlikte bazı
Sunuş ve Değerlendirme
5
yörelerde ise fiyat “düzeltmeleri” de yaşanabilmektedir. Yalnız bu tip fiyat hareketlerini analiz ederken ilgili yerlerin kendine ait özel fiyat dinamikleri olabileceği de unutulmamalıdır.
Maliyet artışları, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturuyor İnşaat sektörü için diğer dikkatli takip edilmesi gereken göstergede maliyetlerdir. TÜİK tarafından açıklanan BİME (Bina İnşaat Maliyet Endeksi) 2016 yılına göre 2017 yılında ortalama %19,7 artmıştır. Aynı dönemde malzeme fiyatlarında görülen %21,9 düzeyinde artış dikkat çekicidir. Maliyet artışları satış fiyatlarına son derece sınırlı ölçüde yansımıştır.
Yükleniciler şimdilik maliyetleri önemli ölçüde kendileri üstlenmiş görünmektedir. Maliyet artışları kar marjlarını oldukça olumsuz etkilerken diğer yandan fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturmaktadır. Gayrimenkul üreticilerinin maliyet baskısını azaltmak amacıyla Emlak Konut GYO önderliğinde başlatmayı planladıkları, mahal listelerinde aşırı lüksten kaçınma ve amaca göre inşaat yapma faaliyetleri sektörün konuyla ilgili ürettiği bir çözüm olarak görülebilir. Türkiye genelinde konut fiyatlarına baktığımızda “gayrimenkul piyasasının” dinamikliğini ve olabildiğince denge fiyatını yakalamaya çalıştığını görmekteyiz. Bu anlamda: Türk konut piyasasında alt pazarlar bazında dinamik ve rasyonelleşen eğilimler görülmektedir. Özellikle fiyat hareketlerinde gerektiğinde “düzeltme” gerektiğinde de “artışlar” yaşanabilmektedir. Konut yapı izinlerinin piyasa beklentilerine göre yükleniciler tarafından azaltılıp - çoğaltılması dinamik bir şekilde sürmektedir. Tüketicinin giderek daha rasyonel kararlar vererek sadece fiyat kıstasına bakmaması, yapı kalitesi, malzemesi, ulaşım kolaylığı gibi pek çok unsuru değerlendirdiği görülmektedir. emmuz 2016’da yaşanan sürecin izlerinin hızlıca atlatıldığı T görülmektedir. Bu aşamada markalı konut imalatçılarının (Emlak Konut GYO AŞ, GYODER Üyeleri gibi) yaptığı
6
Sunuş ve Değerlendirme
kampanyaların beklentiyi olumluya çevirme ve sektöre moral vermesi konusunda önemli katkıları olmuştur. Benzer kampanyaların zaman zaman farklı büyüklüklerde gerçekleşiyor olması sadece markalı konut üreticilerini değil sektörün tamamını ivmelendiren bir yapıya haiz olmaktadır. Dönemsel olarak bankacılık sektörünün nihai tüketiciye sağladığı iyi koşullu krediler ile kurumsal firma ve bankaların ortaklaşa yaptıkları finansman modelleri sektör için oldukça yararlı olmaktadır. Fakat mali sektörden hem yükleniciler hem de tüketiciler için sağlanan kredi faizlerinde artışlar yaşanmaktadır. Genel ekonomik şartlar ve risk unsurlarına bağlı olarak yükselen faiz oranları sektörü olumsuz etkileme potansiyeline sahiptir. Yabancı yatırımcıların sadece konut niteliği ve niceliğine değil aynı zamanda mülk edindikleri şehri “bir yaşam alanı” olarak görmelerinin etkileri de dikkat çekmektedir. Bunun en tipik örneği İstanbul’da görülen yabancılara yönelik konut satışlarıdır. REIDIN Konut Satın Alım Gücü Endeks verileri incelendiğinde, konut fiyatlarının kişilerin gelirleriyle karşılaştırıldıklarında çok yüksek olduğu, konut kredilerinin düşük maliyetli ve uzun vadeli olarak verilebilmesi durumunda kişilerin bunları geriye ödeyebilmelerinin mümkün olduğu görülmektedir. Örneğin REIDIN Konut Satın Alım Gücü Endeks verilerine göre İstanbul’da yaşayan ortalama gelire sahip bir hane halkının kredi kullanabilmesi için kredi maliyetinin aylık %0,70’lere düşmesi ya da vadelerin 15 yıllara doğru uzaması lazım gerekiyor. Vadelerin uzaması için bankacılık boyutunda fonlama mekanizmasının doğru kurgulanması ve özellikle bu noktada menkul kıymetleştirme süreçlerinin canlandırılması önem taşıyor. Diğer taraftan, Türkiye Bankalar Birliği’nin ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın istatistikleri incelendiğinde toplamda 2,2 milyon kişiye ulaşan ve 200 milyar TL’ye yaklaşan ölçekte konut kredisi kullanıldığını söylemek de mümkün. Öte yandan, faiz oranları ile konut kredilerinin gelişimini irdelediğimizde ise iki değişken arasında yüksek korelasyonun varlığı herkesçe kabul edilen bir gerçek. Konut kredisi faiz oranları Ocak-Eylül 2017 döneminde ortalama aylık %0,98’idi; ancak özellikle son 3 ayda %1’i aşan oranlar gözlemlemekteyiz. Artan kredi maliyetlerinin göreli
olarak talebi azaltacağı söylenebilir. Önümüzdeki dönemde kırılganlık yaratabilecek ve talep daralması oluşturabilecek en önemli unsur kredi faiz oranlarının artması olacaktır.
Maliyet düşürücü önlemler alınmalı 2017 yılı incelediğinde sektörün dengeli bir büyüme eğilimin de olduğu gözlenmektedir. 2016 yılı son çeyreği itibarı ile gerek sektöre yönelik teşviklerin gerekse yasal düzenlemelerin olumlu etkisi 2017 yılınca sürmüş görünmektedir. Ancak bazı vergi indirimlerinin geçici süreli olması talep yönlü olumlu gidişi yavaşlatma potansiyeline sahiptir. Özellikle maliyet düşürücü önlemlerin alınması hem sektör hem de talep anlamında olumlu sonuçlar doğuracaktır.
Gayrimenkul sektörü için hükümetin yaptığı teşvik ve destek çalışmaları bir süredir devam etmektedir. Söz konusu teşvikler sadece inşaat sektörü için olumlu olmayıp tüm menfaat sahipleri için değer üretmektedir. Sektör için aşağıdaki hususların geliştirilmesi ve devam ettirilmesi olumlu sonuçlar doğurmuştur. Bunlar; En az 1 milyon Dolar’lık taşınmaz satın alan ve 3 yıl satılmaması şartı ile yabancıya vatandaşlık veren düzenleme, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ait damga vergisi oranı sıfır olarak uygulanması, Uzun vadeli konut kredisinde başlangıç rakamı olan %25 tutarındaki sermayeyi sağlamakta zorluk çeken tüketici için bu rakamın %20’ye indirilmesi, Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önlemler (Konut alımında %15 devlet desteği vb.) ve bunun ekonomi üzerindeki etkisi olarak özetlenebilir. Ancak ekonominin ve özünde gayrimenkul sektörünün “sürdürebilir” bir şekilde büyüyebilmesi için hem yasal hem de kurumsal düzenlemelere ihtiyaç duyduğu da gerçektir. Söz konusu amaçla;
Kalıcı bir vergi düzenlemesi yapılarak, özellikle ilk konutunu alan kişiler için avantajlar sağlanması, Yabancıya konut alımı yolu ile vatandaşlık sağlanması ile ilgili tutarın gözden geçirilmesi, Kurumlar ve gelir vergisinde sektöre özel belli muafiyetlerin sağlanması, Değer artışı ve emlak vergisi ile ilgili yalın ve günün şartlarına özgü düzenlemelerin (değer esaslı vergi) yapılması, İmar yönetmeliklerinde nüfus yoğunluğu, alt yapı durumu, deprem ve diğer doğal afetler gibi durumlara ve şehirleşme planlarına göre düzenlemelerin yapılması, Finansal piyasalar, vergi ve alım/satımla ilgili problem yaratan “resmi inşaat değeri” ile “fiili gayrimenkul değeri” arasındaki farkın bir kereye mahsus kapatılması için düzenleme yapılması bu yolla elde edilecek kaynağın da gerek İller Bankası vasıtasıyla kentsel dönüşümde kullanılması, gerekse tekrar hayat geçirilecek olan Emlak Bankası için kaynak olarak kullanılabilmesi, Bazı ülkelerde olduğu üzere kamu ağırlıklı olarak kurulan ve uzun vadeli konut kredilerini hem bireylere hem de kurumlara sağlayan, bunlarla birlikte gayrimenkule dayalı “menkul kıymetleştirme” yapan bir bankanın oluşturulması, Gayrimenkule dayalı hakların daha kolay menkul kıymetleştirilmesi, sukuk, kira ve gayrimenkul sertifikaları ile bunlara bağlı hibrit araçların çıkarılabilmesi için gerekli değişiklik ve düzenlemelerin yapılması, BIST bünyesinde gayrimenkule dayalı haklar ile gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesi ile ilgili pazarların oluşturulması, Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’nın vergi muafiyetlerinin devam etmesi ile KDV’den kaynaklanan sorunların çözülmesi,
Sunuş ve Değerlendirme
7
Gayrimenkule dayalı varlık kiralama şirketlerinin oluşturulması ile ilgili düzenlemelerin yapılarak, piyasaya uyumlu hale getirilmesi, Orta ve orta-alt gelir grubuna ait konut ihtiyacını karşılamak amacıyla bu konuya özel kooperatiflerin/sandık kurulması olarak özetlenebilir.
Yukarıda ifade edilen özete ilave olarak hem Türkiye hem de sektör için oldukça önem taşıyan ve değer yaratabilecek ortak bir “finansal iletişim-doğru tanıtım” grubu oluşturulması yerinde olacaktır. Özellikle yurt dışında yapılacak fuar, tanıtım, etkinlik, gibi faaliyetlerde ilgili taraflara doğru bilgiyi doğru şekilde aktarabilecek çatı bir organizasyona ihtiyaç duyulmaktadır.
Aslında 2012 yılında yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında gayrimenkul ve sermaye piyasasının entegrasyonu için önemli adımların atıldığını gözlemledik. GYF ve gayrimenkul sertifikası gibi uygulamalar kişilerin ya da yatırımcıların sadece fiziki ortamda gayrimenkul sahibi olarak getiri elde etmelerinin yanı sıra gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparak da getiri elde edebileceklerini gösterdi. 2017 yılının ilk yarısında gayrimenkul sertifikası ihracı başarılı bir şekilde gerçekleşti. Yine son çeyrek dönemde ise gayrimenkul yatırım fonu katılım belgesinin halka arzının BİST’te ihracını gözlemledik. Böylece ilk kez GYF’ler borsaya kote oldu. Bu tür yatırım araçlarına ilişkin ihraçların 2018 yılında artarak devam edeceğini düşünülmektedir.
Türk ekonomisi ve gayrimenkul sektörü yılların verdiği deneyim ile son derece dinamik bir şekilde gelişen şartlara uyum sağlamaktadır. Sektörün hem üretim hem de finansal anlamada eksikliklerinin giderilmesi durumunda çok daha başarılı ve katma değerli çalışmalar yapacağı aşikardır.
Saygılarımızla, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi
8
Sunuş ve Değerlendirme
SunuĹ&#x; ve DeÄ&#x;erlendirme
9
İlk altı ayda beklentiler olumlu… Darısı ikinci altı aya Türkiye ve dünya ekonomisi ile alakalı olarak, 2018’in her şeye rağmen geçen yıldan daha olumlu bir görünüm ve beklenti içinde olduğunu söyleyerek söze başlayalım. Dünya Bankası, IMF ve diğer uluslararası kuruluşların 2017 Eylül ve Aralık ayında revize ettikleri raporlarda sürekli iyimser düzeltmeler gerçekleşti. Bu durum Türkiye’ye ihracat, fon akımları ve diğer parametreler için olumlu yansımalar yaratabilir. Bu olumlu görüşmelere mesafeli ya da şüpheci yaklaşanlar olacaktır. Ancak, rasyonel olarak düşündüğümüzde 2018 yılının olumlu geçmesi için gereken 10 koşulun 8 tanesi için oldukça pozitif yorumlar yapıldığını göz ardı edemeyiz. Bunları sıralarsak: • Küresel ekonomide büyüme, • Avrupa Birliği pazarında büyüme, • Yakın ve komşu pazarlarda büyüme , • Özel sektör yatırımları, • Sanayi ürünleri ihracat fiyatları, • Enerji ve emtia fiyatlarının seviyesi, • Avro/Dolar paritesi, • Küresel ticarette uzun zamandır beklenen hareketlenme.
10
Uzman Görüşü
Ancak iki faktörün riski hala devam ediyor. Bunlardan ilki küresel mali koşullar, yani borçlanma ve finansmanla ilgili sıkıntılar. İkincisi ise siyasi ve jeopolitik riskler olarak sıralanıyor. Uzmanların önemli bir kısmı 2018’den itibaren “kriz sonrası üçüncü büyüme dalgası” yaşanacağına dair kanaatlerini açıklıyorlar. Arz yanlı ve istihdam odaklı bir küresel büyümenin ortaya çıkacağını, sanayideki PMI verilerinin 2011’in 4. çeyreğinden beri görülen en yüksek seviyede olmasına dayanarak ifade ediyorlar. Uzun zamandan beri rakibimiz olan Çin’in büyüme modelinde değişikliğe gitmesi, iç tüketim ve hizmetlere odaklanması, artık sanayi sektörüne örtülü destekler vermeyecek olması ve en önemlisi yüksek katma değer teknoloji inovasyon üreterek yola devam edecek olması oldukça önemli bir ayrıntı.
Riskleri unutmayalım!
Türkiye için en önemli gelişme mal ticaretinde miktar bazlı büyümenin aynı zamanda parasal bazlı büyümeyle beraber devam ediyor olması. Yani yüksek iskonto ile mal satma devri sona erecek ve ihracatçılar ürünlerini arzu ettikleri fiyattan ya da buna yakın bir fiyattan satmayı başaracaklar. En azından temenni bu. Birkaç yıldır oldukça kötü durumda olan taşımacılık endekslerinin de toparlanıp yüksek seviyelere gelmesi yine umut verici bir gelişme.
Tüm bu canlılık içinde dünyadaki gıda fiyatlarında bir yükselişin olduğu gözlerden kaçmıyor. Bu artışın iklim koşulları sebebiyle ortaya çıktığı söyleniyor ancak ilerki dönemlerde bu yükseliş devam ederse, enflasyonist baskılar yaratabilir. Bu gelişmiş ülkeler için belki canlılık habercisi olabilir ama Türkiye için olumsuz bir gelişme olacaktır. Petrol fiyatları, daha önceki raporlarda bahsettiğim gibi 60 Dolar üzerinde tutunmaya çalışacak ancak petrol üreten ülkelerin arzu ettiği 90 Dolar seviyesi orta vadede mümkün gözükmüyor. Metal fiyatlarında da benzer şekilde bir yükseliş var ancak sanayideki maliyetleri rahatsız edecek bir durumda değil. En azından şimdilik. Metal demişken, demir-çelik ile alakalı olarak Ekonomi Bakanlığı’nın ithalat olanaklarını tekrar genişlettiği gözüküyor. Türkiye’deki demir-çelik üreticileri bu konuda çok rahatsızlar. Ancak üretimlerinin önemli bir kısmını aracılara satmış oldukları için şimdilik bir sıkıntıları yok. Aracı tüccarların inşaat sektörüne yüksek maliyetli demir-çelik satması sebebiyle ortaya çıkan duruma, Ekonomi Bakanlığı’nın ithalatın serbestleşmesi yoluyla müdahale ettiği görünüyor. Yine de önümüzdeki dönemlerde söz konusu kararın demir-çelik fiyatlarında sert düşüşlere sebep olabileceğini ve bu durumun sektörün temsilcilerine sıkıntı yaratabileceğinin altını çizmek istiyorum. Belki bu inşaat sektörü için olumlu bir seyir sayılabilir. Buna siz cevap verin.
Parite marifeti
Son olarak Avro/Dolar paritesi ile ilgili tahminlere geçmek istiyorum: Avro/Dolar paritesinin seyri 2018 yılında Türkiye ihracatı lehine olacakmış gibi gözüküyor. 2018 ortalaması 1,1244 olarak bekleniyor, yine de yıl içinde en yüksek 1,20 en düşük 1,07’lerin test edebileceği ihtimal dahilinde. Paritenin 1,25’in üzerine tekrar çıkması için Trump’ın soruşturmalarla ilgili olarak ciddi şekilde sıkıntıya girmesi, Almanya’da hükümetin zamanında kurulması ve Avrupa Birliği’nde büyümenin elle tutulur şekilde ortaya çıkması gerekiyor. Bunların bazıları kısa vadeli bazıları da üzerinde soru işareti olan gelişmeler.
Prof. Dr. Emre Alkin İstanbul Kemerburgaz Üniversitesi Rektör Yardımcısı
Uzman Görüşü
11
TEMEL EKONOMİK VERİLER Yıllık Büyüme (Dolar)
%7,30
EYLÜL 2017
İnşaat Sektörü Büyüme Hızı
Enflasyon
%19,20
%11,92
ARALIK 2017
BİR BAKIŞTA 4. ÇEYREK
Ç3’2017
KONUT Yapı Ruhsatı 2016
293.613
Konut Satışları
Yapı Kullanma İzin Belgesi
2017
2016
2017 249.357 adet
2016 244.116 adet
175.789
2017
1.341.453 1.409.314
%-40,12
%2,14
%5,06
AVM Toplam Stok
Ciro Endeksi
1.000 Kişi Başına Düşen Kiralanabilir Alan
2017 YIL SONU
Mevcut 429 AVM 12,6 milyon m2 GLA Proje Halinde 93 AVM
276
Ziyaretçi Endeksi
111
ARALIK 2017
158 m2
TURİZM VE OTEL Toplam Ziyaretçi Sayısı Türkiye 30,7 milyon
İstanbul 9,8 milyon kişi KASIM 2017
12
Bir Bakışta 4.Çeyrek
Turizm Geliri
Ç3’2017
8,7 milyon $ Kişi Başı Ortalama Harcama 634 $
Doluluk Oranları İstanbul Türkiye % 41,8 % 41,5
2016
GSYH
İşsizlik Oranı
2 trilyon 212 milyar 254 milyon TL
%10,30
EYLÜL 2017
10%
KASIM 2017
5% 2015
Yabancılara Konut Satışı
18.189
$
20% 15%
2016
Döviz Kuru Artışı
2016
2017
Yeni Konut Fiyat Endeksi
2017
2017 YIL SONU
22.234
%22,24
4,02
LOJİSTİK
€
%9,91 %23,36
Konut Kredisi Stoku
%19,02 artış ile 177,0 milyar TL
2017 YIL SONU
KASIM 2017
Aylık Faiz %1,08 Bileşik Faiz %13,78
ARALIK 2017
GYO’LAR
Toplam Stok 9,6 milyon m2
Boşluk Oranları % 2,8 Kocaeli
Ç4’2017
% 4,4 İstanbul (Anadolu)
İnşaat Halinde 876.814 m2
İstanbul (Avrupa)
% 4,1
Proje Halinde 2,3 milyon m2
Kiralama İşlem Hacmi
GYO Sayısı (Ç3’17) 31 adet
643.786 m2
GYO Piyasa Değeri (Ç3’17) 25,81 milyar TL XGMYO (Ara’17) 39.563
2017 YIL SONU
OFİS Boşluk Oranı
Toplam Stok
5,7 milyon m
2
% 24,03 Ç4’2017
Kiralama İşlem Hacmi
Birincil Kira
35$ / m2 / ay
74.000 m2 Ç4’2017
*Değişim oranları bir önceki yılın aynı dönemine göre verilmiştir. Bir Bakışta 4.Çeyrek
13
TEMEL EKONOMiK VERiLER
Yabancı portföy girişleri artarken, enflasyondaki yükseliş ve Merkez Bankası’nın sıkılaşma adımları tahvil faizlerini yükseltti Türkiye ekonomisi iç talebi ve üretimi canlandırmaya yönelik alınan tedbirler ve ihracattaki toparlanmanın etkisiyle 2017 yılının 3. çeyreğinde %11,1 gibi güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Yılın 4. çeyreğinde bu yüksek rakamın yakalanması zor görünse de, göstergeler ekonomide büyüme eğiliminin sürdüğüne işaret etmektedir. Sanayi üretiminde geçen yılın aynı dönemine göre yılın 3. çeyreğinde ortalama %10 olan artış, Ekim ayında %7,4, Kasım ayında %7,0 olarak güçlü seyrini korumuştur. Yılın ilk 11 aylık döneminde demir, çelik, enerji ve otomotiv sektörlerinin ihracatında güçlü artışlarla toplam ihracat %10,4 artışla 143,2 milyar Dolar olmuştur. Bu dönemde, enerji ithalatının %37 ve altın ithalatının %201 artışı, toplam ithalatın %16,9 artışla 210,7 milyar Dolar’a yükselmesine neden olmuştur. Böylelikle, dış ticaret açığı %33,8 artışla 67,5 milyar Dolar’a yükselmiştir. Dış ticaret açığındaki artışın yansımasıyla cari işlemler açığında %37 artış izlenmiştir. 2016 yılını 32,6 milyar Dolar ile tamamlayan yıllık açık, Kasım 2017 sonu itibarıyla 39,4 milyar Dolar’a yükselmiştir. Öte yandan 2016’yı %8,53 ile tamamlayan enflasyon geçen yılın son çeyreğinde izlenen kur artışının gecikmeli etkileri, gıda fiyatlarında ve küresel
emtia fiyatlarındaki yükselişin etkileriyle yılı %11,92’de tamamlamıştır. Kurlardaki ve enerji fiyatlarındaki yüksek seyrin devam etmesi enflasyon görünümünde yukarı yönlü riskleri artırmış, Merkez Bankası sıkı duruşunu koruyacağını açıklamıştır. Finansal piyasalar ise yurt dışında iyileşen risk iştahı ve yabancı portföy girişleriyle pozitif performans göstermiştir. IIF verilerine göre, 2017’de gelişen ülkelere 235 milyar Dolar’lık portföy girişi izlenmiştir. Bu rakam geçen yılın aynı dönemindeki 152 milyar Dolar’lık girişe göre önemli bir artışa işaret etmektedir. Gelişen ülkelere artan portföy girişlerinden faydalanan hisse senetlerinde pozitif bir görünüm izlenirken, küresel gelişmeler, enflasyondaki yükseliş ve Merkez Bankası’nın sıkılaşma adımları tahvil faizlerini yükseltmiştir. Yıla 3,52’den başlayan Dolar/TL, Eylül sonunda 3,55 seviyesinde olsa da ABD’de sıkılaşma beklentileri ve artan jeopolitik risklerle yılı 3,77’den tamamlamıştır. İki yıllık gösterge tahvil faizi yıla %10,63’ten başlamış, Eylül sonundaki %11,89 seviyesinden yıl sonunda %13,40’a yükselmiştir. BIST100 Endeksi 2017 yılında %47 yükselişle 115.333’e ulaşmıştır.
Temel Ekonomik Veriler
15
Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla Yıl
GSYH (milyon TL)
Kisi Bası Gelir GSYH Kisi Bası Gelir Buyume (%) (milyon Dolar) (TL) (Dolar)
Yıl ci Ortalama Kur (Dolar/TL)
2014
2.044.466
26.489
798.987
12.112
5,17
2,19
2015
2.338.647
29.899
861.879
11.019
6,03
2,75
2016
2.608.526
32.904
862.744
10.883
3,30
3,04
2017
2.212.254*
-
615.643*
-
7,30*
3,64
Kaynak: TÜİK Her ayın son günündeki alış kurları ile o yılın ortalama Dolar kuru belirlenmiştir. *Temmuz-Eylül 2017
2015 yılında %6,03 olan büyüme miktarı 2017’nin ilk üç çeyreğinde %7,30 olarak gerçekleşmiştir.
Yıllık Enflasyon* Ç1
14
8 6
Ç3
Ç4 12,98
11,29
12 10
Ç2
9,58 9,22
7,24
11,87
11,72
10,90
10,13 8,78
7,55
9,79 7,61 7,46
7,91
8,09
6,57
6,58
Nisan
Mayıs
7,64 7,20
8,79
6,81
10,68
8,05
7,14
11,20
7,95
11,90
7,58
7,28
7,16
Eylül
Ekim
8,10
11,92
8,81 8,53
7,00
4 2 0
Ocak
ubat
Mart
Haziran 2015
Temmuz 2016
A ustos
Temel Ekonomik Veriler
Aralık
2017
Geçtiğimiz yıl Mayıs ayından bu yana düşüş eğiliminde olan enflasyon oranı, Ağustos ayı itibari ile geçtiği yükseliş trendini yıl sonunda da sürdürmüştür.
16
Kasım
Kaynak: TÜİK *Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim
Döviz Kuru* Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
Ç4’16
5 4
3,36 3,41 3,23 3,23 3,21 3,20 3,29 3,21 3,35 3,30
3 2,96 2,96
2,82 2,81
3,10 2,96 2,89 3,01 2,96 3,01
Ç1’17
Ç2’17
Ç3’17
Ç4’17
4,15 4,20 4,06 4,02 4,14 3,89 3,88 3,96 3,83 3,64 3,72 3,42 3,53
3,79
3,61 3,64 3,56 3,54 3,52 3,53 3,45 3,56
4,40
3,78
4,69
3,96
4,52
3,78
2 1,09 1,09 1,14 1,14 1,11 1,11 1,11 1,11 1,12 1,10 1,06 1,05 1,07 1,06 1,07 1,09 1,12 1,14 1,17 1,20 1,18 1,16 1,18 1,20
AVRO/TL
DOLAR/TL
TL’nin Dolar ve Avro karşısındaki değer kaybı devam etmektedir. Dolar yılı 3,78, Avro ise 4,52 ile kapatmıştır.
Ara’17
Kas’17
Eki’17
Eyl’17
Şub’17
Tem’17
Haz'17
May'17
Nis'17
Mar’17
Şub’17
Oca’17
Ara’16
Kas’16
Eki’16
Eyl’16
Ağu’16
Tem’16
Haz’16
May’16
Nis’16
Mar’16
Şub’16
0
Oca’16
1
AVRO/DOLAR Kaynak: TCMB *Her ayın son günü dövizsatış verileri esas alınmıştır.
Yatırım Enstrümanları Karşılaştırması (%) Dönem
TR-68*
Reidin-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi
Mevduat Faizi
BIST 100 Endeksi
Amerikan Doları
Avro
Devlet İç Altın Borçlanma (Külçe) Senetleri
Ç1’15
4,36
2,62
2,35
-3,95
12,85
-0,78
10,94
1,15
Ç2’15
3,06
2,24
2,48
-9,9
11,31
11,57
5,8
-1,52
Ç3’15
3,99
2,25
2,63
0,11
-3,01
-6,12
-7,5
3,1
Ç4’15
4,59
1,96
2,67
-9,4
2,85
-0,76
-2,38
0,47
Ç1’16
3,37
1,8
2,75
8,88
-1,09
0,98
14,86
4,45
Ç2’16
1,99
0,41
2,63
0,77
1,66
1,42
6,14
2,38
Ç3’16
1,07
-0,41
2,59
-1,31
17,92
10,98
2,63
-2,49
Ç4’16
2,39
1,12
2,56
3,53
22
17,47
14,4
-2,44
Ç1’17
3,2
1,22
2,55
17,5
4,97
6,35
11,77
2,38
Ç2’17
3,12
0,86
2,62
10,27
-4,06
0,84
-1,44
4,46
Ç3’17
2,37
1,03
3,03
7,16
-1,26
4,78
2,68
1,61
Ç4’17
2,78
0,85
3,08
3,11
10,53
9,78
6,55
-1,84
2017 Yılı
11,87
4,02
9,82
43,17
9,91
23,36
20,52
6,67
BIST-100 Endeksi toplamda %44’e yaklaşan bir getiri sağlamıştır. Amerikan Doları’nda ise göreli olarak sınırlı bir getiri söz konusu olup, yıllık getiri %9,91’de kalmıştır. Görece düzenli getiri sağlayan mevduat faizi yaklaşık %10’luk getiri oranı ile yıllık enflasyondan daha düşük oranda getiri sunmuştur.
Kaynak:Reidin ve TÜİK *Reidin Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi (68 il ortalaması) Temel Ekonomik Veriler
17
Doğrudan Yabancı Yatırım (milyon Dolar) 7.000
6.136
6.000 5.000
4.109
4 .000
3.458
2.880
3.000 2.000
1.058
765
1 .000 0
Ç1'15
Ç2'15
2.752 1.250
1.083
Ç3'15
2.579
1.068
Ç4'15
Ç1'16
3.582
3.203
2.873
2.520
2.097 1.141
737
Ç2'16
Doğrudan Yatırım Girişi
Ç3'16
944
Ç4'16
1.363
1.061
Ç1'17
Ç2'17
2.327
1.258
716
Ç3’17
Ç4’17*
Yabancılara Gayrimenkul Satışı
Kaynak: Ekonomi Bakanlığı *Ekim ve Kasım ayı verisidir.
Doğrudan yatırım girişi ve yabancılara gayrimenkul satış rakamlarında değişim dalgalı olarak devam etmektedir.
15+ Yaş İşsizlik Oranı* Aylık Ortalama (%) Eki’16
Kas’16
Ara’16
Oca’17
Şub’17
Mar’17
Nis’17
May’17
Haz’17
Tem’17
Ağu’17
Eyl’17
Eki’17
Kas’17
11,80
12,10
12,70
13,00
12,60
11,70
10,50
10,20
10,20
10,70
10,60
10,60
10,30
10,30
Kaynak: TÜİK *İşsizlik verilerinde son 3 ay olan iş arama süresi 15 Mayıs 2015 itibariyle son 4 hafta olarak revize edilmiştir.
Ocak ayı itibari ile %13 olan işsizlik oranı, Kasım ayı itibari ile %10,30 seviyesine gerilemiştir.
Yıllık Ortalama 16
14,00
14
10 8 6
11,90
11,00 10,80 10,60 10,30 10,50 10,20 10,30
12
9,80
8,40
9,20
9,70
9,90
2013
2014
10,30
10,90
6,50 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2015
2016
Kaynak: TÜİK
18
Temel Ekonomik Veriler
Büyük Şehirlerdeki Nüfus Artışı (bin kişi) 2015
2016
2017
İstanbul
14.657
14.804
15.029
Ankara
5.271
5.347
5.445
İzmir
4.168
4.224
4.279
Bursa
2.843
2.901
2.936
Antalya
2.288
2.329
2.364
Ülke nüfusunun %18,6’sının ikamet ettiği İstanbul’un nüfusu %1,5’luk artış ile 15 milyonu geçmiştir. Büyük şehirlerdeki nüfus artışı konut sektörüne olan talebin artmaya devam edeceğini işaret etmektedir. Kaynak: TÜİK
Yaş Grubu ve Cinsiyete göre Nüfus, 2017 90+ 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 3.500
Erkek
40.535.135
Kadın
40.275.390
Toplam
80.810.525
Kadın Erkek
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
500
1.000
Ülkemizde 15-64 yaş grubunda bulunan aktif nüfusun oranı, 2017 yılında bir önceki yıla göre %1,2 artarak %67,9 olarak gerçekleşmiştir. 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı %8,5’e yükselmiştir.
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
Kaynak: TÜİK
Temel Ekonomik Veriler
19
Beklenti ve Güven Endeksleri Beklenti Endeksi
120
110
108,60 108,10 106,00
100
103,50
112,40
111,60
106,80 110,70
107,60
2017 2016
103,30 102,20 101,20
106,50
104,90
99,01
2015 2014
98,40
90
Önceki dönemlere oranla düşüş gösteren Beklenti Endeksi 103,30, Güven Endeksi ise 65,10 seviyelerine gerilemiştir.
80 72,70 71,30
70
73,70
74,30
70,00
74,00
69,40
67,00
64,40
73,60 67,70
68,70
66,40
Güven Endeksi
Kaynak: TCMB
65,10 63,40
60 58,50 50
Ç1
Ç2
Ç3
Ç4
İnşaatın Cari Fiyatlarla GSYH’dan Aldığı Pay (Yıllık bazda) 60
52,0
50
42,8
40
41,5
33,0
25,7
30
42,3 32,6 21,9
20 10 0 -10
20,0
25,9
5,3
4,7
4,5
4,6
5,3
5,6
6,3
6,8
13,7 6,8 5,6
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008 2009
-20
Sektör Payları (%)
İnşaat sektörünün cari fiyatlarla GSYH’den aldığı pay yılın 3. çeyreğinde %8,7 olmuştur. İnşaat sektörü büyüme oranı %29,4 iken, GSYH büyüme oranı ise %24,2 olmuştur. Temel Ekonomik Veriler
24,2
6,0
7,1
7,4
8,0
13,5 15,1 8,1 8,1 8,5
2010
2011
2012
2013
2014
-17,4
-30
20
17,4
19,2 8,5
2015 2016
2017
-16,6
Büyüme Hızı (%) Kaynak: TÜİK *2013 yılı ve öncesi rakamlarda güncelleme yapılmıştır.
GSYH İçindeki Pay (%) 12 10 8 6 4 2 0
8,2 8,2 8,1 8,0
7,8 8,3 8,0 8,4
2014
2015
9,3
7,9
8,3 8,6
7,8
2016 Ç1
Ç2
Ç3
9,1
8,7
2017
Ç4
Kaynak: TÜİK
Bir Önceki Yılın Aynı Dönemine Göre Büyüme (%)
40 30
30,1
20
17,2
10,4 8,2 10,0
10 0
14,9
13,9
5,0
2014
29,4
26,5
21,8
2015
18,7
13,4 14,0
9,5
2016 Ç1
Ç2
Ç3
2017
Ç4
Kaynak: TÜİK
İnşaat Sektörü - Milli Gelir Büyüme Rakamları Karşılaştırması (%) 30 20 10 0
10,3
15,6
17,2
21,8 15,1 14,9 16,0
13,3 13,9
15,6
12,1
5,0
Ç1’15
29,4
26,5
5,5 Ç2’15
Ç3’15
Ç4’15
Ç1'16
GSYIH Buyume Oranı (%)
Ç2'16
18,7
9,5
Ç3'16
Ç4'16
24,2 15,2
13,4
Ç1'17
16,5
14,0
Ç2'17
Ç3'17
İnsaat Sektoru Buyume Oranı (%)
Kaynak: TÜİK
Temel Ekonomik Veriler
21
KONUT
Kredi faiz oranlarının yükselmesi ile daralan talep, fiyat endekslerini de yavaşlattı 2017 yılında konut satışları, bir önceki yıla göre %5,06 artış göstererek 1 milyon 409.314 adet seviyesinde kapanmıştır. 2016 ikinci yarısı itibarıyla nihai tüketiciye sağlanan teşvikler, 2017 ilk çeyreğinde de devam etmiş, konut kredileri ve konut satışları hareketli bir seyir izlemiştir. 2. çeyrek ortalarında bayram tatili ve mevsimsellik etkisi ile yavaşlama trendine giren konut satışları, teşvik sürelerinin uzatılmasıyla birlikte dönemsel olarak hareketlilik kazanmıştır. Teşvik ve kampanyalar son bulduğunda ve konut kredisi faiz oranları yükselme trendine girdiğinde ise taleplerde ciddi daralmalar yaşanmaya başlamıştır. 2017 yılında ikinci el satılan konutlarda, geçen yıla göre %5,6 oranında bir artış görülürken, ilk el satışlardaki artış %4,4 seviyesinde kaldı. İpotekli satışlarda ise, geçen yıla göre adet bazında %5,25’lik bir artış yaşandı. Toplam konut satışlarında ipotekli satışların payı, bir önceki yıl ile benzer performans sergileyerek toplam satışların %33,6’sı oranında gerçekleşti.
Taleplerde yaşanan daralmaların konut fiyatlarındaki etkisi de çok geçmeden görülmeye başladı. Konut fiyat artışında 2016 yılında görülen ivme kaybı 2017 yılında da devam etti. TCMB verilerine göre, 2017 yılı 2. çeyreği ile birlikte konut fiyat endeks artışının fark edilir şekilde yavaşlama trendine geçtiği ve 3. çeyrekte de bu durumun artarak devam ettiği görüldü. Nisan ayında %13,13 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı Ekim ayında %11,7’ye kadar geriledi. Yabancılara yapılan konut satışları ise geçen yıla göre %22,2’lik büyüme ile 22.234 adet seviyesine çıkarken toplam satışlar içindeki payı %1,6 seviyesinde gerçekleşti. Satışların son çeyrekte hareketlilik kazandığı, yaklaşık %30’unun son çeyrekte gerçekleştiği görüldü. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 8.182 adet konut ile İstanbul, ikinci sırayı 4.707 adet konut ile Antalya alırken ülke uyruklarına göre konut satışlarına bakıldığında ise ilk sırada 3.805 adet ile Irak vatandaşları, ikinci sırada 3.345 adet ile Suudi Arabistan vatandaşları yer aldı.
Konut
23
Yapı İzin İstatistikleri ve Değişim Oranları Konut Stoku
Yıl 2000*
16.235.830
2001*-2014**
5.478.603
2015
732.948
2016
753.426
2017
820.526
Toplam
24.021.333
2017 yılı 4. çeyrekte yüzölçümü bazında; yapı ruhsatı adeti önceki yılın aynı dönemine göre %32,0, yapı kullanma izin belgesi adeti ise %3,3 azalmıştır. Daire sayılarına göre yapı ruhsatı miktarı önceki yılın aynı dönemine göre %40,1 azalırken, yapı izin belgesi miktarı ise %2,1 oranında artış göstermiştir. Yeni konut üretimi ve tamamlanan konutların arzı devam etmektedir. Kaynak: TÜİK *2000 yılı bina sayımı raporunda belirtilen toplam daire sayısı **2001-2014 yılları arasında iskan belgesi alan daire sayısı
Yüzölçümü (milyon m2) 120 100 80 60 40 20 0
102,6
82,5 54,7 32,2
Ç1’16
52,2
37,9
Ç2’16
58,8
39,7
31,8
Ç3’16
49,3
Ç4’16
Yapı Ruhsatı
45,8
39,6
Ç1’17
37,6
Ç2’17
%-32,0
36,3
Ç3’17
%-3,3
39,9
47,6
Ç4’17
Yapı Kullanma Belgesi
Kaynak: TÜİK *Değişim oranları bir önceki yılın aynı dönemine göre verilmiştir.
Daire Sayısı (bin adet) 600 500 400 300 200 100 0
260
165
Ç1’16
251
188
Ç2’16
195
294 156
Ç3’16
Kaynak: TÜİK *Değişim oranları bir önceki yılın aynı dönemine göre verilmiştir.
Konut
244
Ç4’16
Yapı Ruhsatı
24
504
411 232
196
Ç1’17
194
Ç2’17
Yapı Kullanma Belgesi
%2,1 %-40,1
182
Ç3’17
176
249
Ç4’17
Çeyrek Bazda Konut Satışları (adet) İpotekli Satış
102.297
Ç4’16
196.936
208.706
405.642
146.127
2016 Toplam
631.686
709.767
1.341.453
449.508
Ç1’17
145.826
179.954
325.780
125.093
Ç2’17
150.397
178.186
328.583
120.282
Ç3’17
180.466
195.899
376.365
117.852
Ç4’17
183.009
195.577
378.586
109.872
2017 Toplam
659.698
749.616
1.409.314
473.099
İlk kez satılan konutlarda, 3. çeyreğe kıyasla %1,4’lük bir artış görülürken, ikinci el satışlarda yaşanan daralma yaklaşık %1,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlar ise %6,7 oranında azalmıştır.
İlk Kez Satılan Konut (adet)
45.215
Şub’17
Oca’17
44.235
51.154
56.253
95.389
101.468
142.713 70.921 71.792
Ara’16
132.655 69.188 63.467
Kas’16
130.274 61.677
Eki’16
68.597
108.918 50.972
Eyl’16
57.946
114.751 60.967 53.784
A u’16
37.829 43.514
Tem’16
81.343
106.187 49.354
Haz’16
56.833
114.800 56.043
May’16
58.757
106.348 46.908
Nis’16
59.440
117.205 64.831 52.374
Mar’16
54.294 47.409
Şub’16
0
40.077 44.479
50.000
Oca’16
100.000
84.556
150.000
101.703
Aylık Bazda Konut Satışları (adet)
132.972
305.012
66.311
162.427
66.661
142.585
Ara’17
Ç3’16
122.732
105.223
63.378
327.335
59.354
175.030
Kas’17
152.305
122.882
Ç2’16
65.888
95.861
56.994
303.464
Eki’17
163.604
140.298
139.860
70.279
Ç1’16
70.019
434.388
Eyl’17
1.289.320
120.198
690.653
63.700
598.667
56.498
2015 Toplam
A u’17
96.832
115.869
352.705
61.920
177.133
53.949
175.572
Tem’17
Ç4’15
Kaynak: TÜİK İlk Satış: Konut üreticisi tarafından veya üreticiyle kat karşılığı anlaşan kişiler tarafından bir konutun ilk defa satılması. İkinci el satış: İlk satıştan ev alan kişinin bu konutu tekrar başka bir kişiye satması.
97.579
95.459
52.146
301.535
45.433
161.361
Haz’17
140.174
116.558
Ç3’15
63.582
126.652
52.976
337.862
May’17
185.061
114.446
152.801
62.458
Ç2’15
51.988
115.445
Nis’17
297.218
128.923
167.098
72.547
130.120
56.376
Ç1’15
2017’de önceki yıla göre yaklaşık %5 oranında büyüme yaşanmıştır.
Mar’17
İkinci El Satış Toplam Satış
İlk Satış
İkinci Satış (adet)
60.000 30.455
38.822
33.429
35.423
36.371
23.756
36.458
42.083
48.110
48.941
49.076
35.993
38.676
50.424
43.334
41.738
35.210
38.575
38.743
40.534
38.593
37.250
34.029
Şub’16
Mar’16
Nis’16
May’16
Haz’16
Tem’16
Ağu’16
Eyl’16
Eki’16
Kas’16
Ara’16
Oca’17
Şub’17
Mar’17
Nis’17
May’17
Haz’17
Tem’17
Ağu’17
Eyl’17
Eki’17
Kas’17
Ara’17
0
26.584
20.000
Oca’16
40.000
İpotekli Konut Satışı (adet) Kaynak: TÜİK İlk Satış: Konut üreticisi tarafından veya üreticiyle kat karşılığı anlaşan kişiler tarafından bir konutun ilk defa satılması. İkinci el satış: İlk satıştan ev alan kişinin bu konutu tekrar başka bir kişiye satması. Konut
25
Konut Fiyat Endeksleri (Türkiye Geneli) Reidin GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2010=100) 200
Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
Ç4’16
Ç1’17
Ç2’17
Ç3’17
Ara’1 7
Kas’1 7
Eki’1 7
Eyl’1 7
A u’1 7
Tem’1 7
Haz'1 7
May'1 7
Nis'1 7
Mar’1 7
ub’1 7
Oca’1 7
Ara’1 6
Kas’1 6
Eki’1 6
Eyl’1 6
A u’1 6
Tem’1 6
Haz’1 6
May’1 6
Nis’1 6
Mar’1 6
ub’1 6
1 00
Oca’1 6
1 50
Ç4’17
Reidin GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2010=100)
Reidin Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2012=100) 250
Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
Ç4’16
Ç1’17
Ç2’17
Ç3’17
Ara’1 7
Kas’1 7
Eki’1 7
Eyl’1 7
A u’1 7
Tem’1 7
Haz'1 7
May'1 7
Nis'1 7
Mar’1 7
ub’1 7
Oca’1 7
Ara’1 6
Kas’1 6
Eki’1 6
Eyl’1 6
A u’1 6
Tem’1 6
Haz’1 6
May’1 6
Nis’1 6
Mar’1 6
ub’1 6
1 50
Oca’1 6
200
Ç4’17
Reidin Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2012=100)
Reidin Konut Kira Değer Endeksi (Ocak 2012=100) 200
Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
Ç4’16
Ç1’17
Ç2’17
Reidin Konut Kira Deger Endeksi (Ocak 2012=100)
Ç3’17
Ara’1 7
Kas’1 7
Eki’1 7
Eyl’1 7
A u’1 7
Tem’1 7
Haz'1 7
May'1 7
Nis'1 7
Mar’1 7
ub’1 7
Oca’1 7
Ara’1 6
Kas’1 6
Eki’1 6
Eyl’1 6
A u’1 6
Tem’1 6
Haz’1 6
May’1 6
Nis’1 6
Mar’1 6
ub’1 6
1 00
Oca’1 6
1 50
Ç4’17
Reidin Konut Yatırımı Geri Dönüş Süresi (Yıl) 20
Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
Ç4’16
Ç1’17
Ç2’17
Reidin Konut Yatırımı Geri Donus Suresi (Yıl)
Ç3’17
Kas’1 7
Eki’1 7
Eyl’1 7
A u’1 7
Tem’1 7
Haz'1 7
May'1 7
Nis'1 7
Mar’1 7
ub’1 7
Oca’1 7
Ara’1 6
Kas’1 6
Eki’1 6
Eyl’1 6
A u’1 6
Tem’1 6
Haz’1 6
May’1 6
Nis’1 6
Mar’1 6
ub’1 6
Oca’1 6
10
Ara’1 7
0
15
Ç4’17
Geçtiğimiz yıl durağan bir seyir izleyen REIDIN konut endekslerinde yılın ilk çeyreğinde başlayan artış trendi devam etmektedir. REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre, Aralık ayı fiyat artışı, bir önceki aya göre %0,39, geçen yılın aynı dönemine göre ise %4,02 oranında gerçekleşmiştir. Kaynak: Reidin
26
Konut
Konut Satın Alma Gücü Endeksi* (120 Ay Kredi Vadesi İçin) 122
125 120 115 101
105 100 90
120
109
110
95
118
96 90
91
Ç1’16
Ç2’16
85 80
Ç3’16
Ç4’16
Ç1'17
Ç2'17
Ç3'17
Ç4'17
TR-68 Konut Satınalma Gücü Endeksi (120 Ay Kredi Vadesi çin)
Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, önceki çeyreğe göre %1,69 oranında artarak 120 olmuştur. *Türkiye’nin 68 şehrinde yaşayan ortalama gelire sahip bir ailenin, 120 ay vadeli konut kredisi kullanarak konut sahibi olup olamayacağını ölçen önemli bir ekonomik göstergedir. 100 ve üzerindeki endeks değerleri mevcut faiz oranı ile 120 ay vadeli konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken; 100’ün altındaki değerler ailenin mevcut finansal koşullarda konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmektedir. Kaynak: Reidin
Gayrimenkul Güven ve Gayrimenkul Fiyat Beklenti Endeksleri %10,47
150
113,2
119,7
121,4
100
112,5
87,7
109,0
86,0
95,0
62,7
50 0
100,6 99,3 Son 2 yılın ortalaması Son 1 yılın ortalaması
Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
Ç4’16
Ç1'17
Ç2'17
Ç3'17
Ç4'17
Ç1'18
Güven Endeksi
Kaynak: Reidin
2018’in ilk çeyreğinde 95 olarak ölçülen Güven Endeksi, son bir yılın ortalaması 100,6’nın altında kalırken, 85 olarak ölçülen Fiyat Beklenti Endeksi de son bir yılın ortalaması 96,8’in altında kalmıştır. Endeksler Kısmen İyimser’den Kısmen Kötümser’e gerilemiştir. %-7,61
150
137,8
132,9
129,3
100
106,3
92,8
104,0
92,0
85,0
68,7
50 0
101,4 96,8 Son 2 yılın ortalaması
Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
Ç4’16
Ç1'17
Fiyat Beklenti Endeksi
Ç2'17
Ç3'17
Ç4'17
Ç1'18
Son 1 yılın ortalaması Kaynak: Reidin
Konut
27
Markalı Konut Projeleri Göstergeleri
Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
Ç4’16
5,61
4,45
Ç1'17
Ç2'17
Ç3'17
3,70 Ç4'17
Yabancılara Konut Satı Oranı
30,26
35,71
34,03
43,40
33,31
32,43
34,38
33,1 8
32,1 4
37,68
30,1 8
23,29
30
27,08
40
37,31
50
35,54
60
51 ,58
Kaynak: Reidin
20
36,70
0
5,64
34,80
10,90
10
28,60
21,43
43,51
20
34,21
23,17
22,28
29,14
30,46
30
Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2017 yılı 4. çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla senet kullanımını tercih etmiştir. 2017 yılı son çeyrek dönemde stok erime hızı %3,50 oranında gerçekleşirken, markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların %3,70’lik oranı ise yabancı yatırımcılara yapılmıştır.
1 7,96
40
10 0
Ç1 ’1 6
Ç2’1 6
Ç3’1 6
Ç4’1 6
Pe inat Kullanım Oranı
Ç1 '1 7
Banka Kredisi Kullanım Oranı
Ç2'1 7
Ç3'1 7
Ç4'1 7
Senet Kullanım Oranı Kaynak: Reidin
6 5 4 3 2 1 0
4,23
4,09
4,88
4,78
3,78
3,00
Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
Ç4’16
Ç1'17
Ç2'17
3,19
Ç3'17
3,50
Ç4'17
Stok Erime Hızı Kaynak: Reidin
28
Konut
Türkiye Geneli Yabancılara Yapılan Konut Satış Sayıları Ç1
Ç2
Ç3
Ç4
3000
2.677 2500 2.256
1.847
1.585 1.462
1.610
1.595
1.578
1.624
2.236
2.044
2.027
1.982
2000
1500
2.236
2.283 2.152
2.164
2.119
1.926 1.775 1.612
1.581
1.773
1.768
1.726 1.684
1.543
1.640
1.566
1.512
1.369 1.386 1.289
1000
1.306
1.276 1.044
Ocak
ubat
Mart
Nisan
Mayıs 2017
Haziran
Temmuz
2016
Yabancılara yapılan konut satışları geçen yıla göre %22,2’lik büyüme ile 22.234 adet seviyesine yükselmiştir.
A ustos
Eylül
Ekim
Kasım
Aralık
2015 Kaynak: TÜİK
Konut
29
Konut Alımında Yabancılar Tarafından Tercih Edilen İlk 10 İl* 2017’de, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul olmuştur. İstanbul’daki satışlar önceki yıla göre yüzölçümü bazında %19’luk, kişi adedi bazında ise %32’lik artış göstermiştir.
Ç4’17 Ç4’17 Sıralaması (Ç4’16 Sıralaması)
(Yıl sonu) İlk 10 İl
Toplam Hisseye İsabet Eden Yüzölçümü (m²)
Toplam Kişi Adeti
Toplam Hisseye İsabet Eden Yüzölçümü (m²)
Toplam Kişi Adeti
1 (2)
İstanbul
806.367
8.611
679.400
6.534
2 (3)
Antalya
783.693
6.090
482.483
5.210
3 (1)
Muğla
574.888
1.323
1.051.566
2.695
4 (6)
Sakarya
329.903
797
216.483
617
5 (4)
Bursa
304.784
1.793
410.930
1.382
6 (7)
Kocaeli
267.108
429
202.693
343
7 (5)
Yalova
235.864
1.357
299.333
1.018
8 (10)
Aydın
216.059
1.187
150.794
1.316
9 (-)
Şırnak
214.320
5
0
0
10 (8)
Samsun
177.831
523
182.248
281
- (9)
Hatay
46.084
29
151.760
15
Diğer
1.743.049
4.806
1.090.973
3.568
Toplam
5.699.950
26.950
4.918.664
22.979
Kaynak: Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, Yabancı İşler Daire Başkanlığı *Rakamlar tüm gayrimenkul cinsindeki satışları ve bunlara ait işlemleri içermektedir.
30
Ç4’16
Konut
Türkiye’den Konut Almayı Tercih Eden İlk 10 Ülke* Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımlar; alan bazında 2017’de önceki yıla göre %15,9 artış, işlem sayısı bazında ise %17,1 artış göstermiştir. 2017’de 2016 yılına göre Almanya ülke vatandaşları tarafından yapılan gayrimenkul yatırımları yaklaşık %100’den fazla, kişi adedi olarak ise %26 oranında artış yaşanmıştır. Ç4’17 Toplam Hisseye
Ç4’16
(Yıl sonu)
(Ç4’16 Sıralaması)
İlk 10 Ülke Vatandaşı
1 (4)
Almanya
1.060.587
1.627
365.985
1.288
2 (1)
Suudi Arabistan
597.567
2.351
703.657
1.741
3 (6)
Irak
435.838
4.341
227.784
3.308
4 (3)
Kuveyt
400.635
1.771
448.109
1.689
5 (2)
İngiltere
278.060
1.465
494.966
2.247
6 (9)
KKTC
256.588
111
157.656
164
7 (5)
Azerbaycan
231.525
867
268.899
656
8 (-)
Ürdün
186.575
579
83.578
317
9 (7)
Rusya Federasyonu
186.066
1.686
175.829
1.340
10 (-)
Birleşik Arap Emirlikleri
147.922
387
116.026
212
- (8)
Lübnan
30.991
202
172.655
181
- (10)
Afganistan
106.709
1.620
129.908
1.396
Diğer
1.780.886
9.824
1.573.613
8.367
Toplam
5.699.950
26.831
4.918.664
22.906
Körfez Ülkeleri
1.796.136
10.351
1.797.862
8.081
Körfez Ülkelerinin Toplam Yatırımlar İçindeki Oranı
32%
39%
37%
35%
İsabet Eden Yüz Ölçümü (m²)
Toplam
Toplam Hisseye
Ç4’17 Sıralaması
Kişi Adeti
İsabet Eden Yüz Ölçümü (m²)
Toplam Kişi Adeti
Kaynak: Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, Yabancı İşler Daire Başkanlığı *Rakamlar tüm gayrimenkul cinsindeki satışları ve bunlara ait işlemleri içermektedir. Konut
31
KONUT KREDİLERİ
Faizlerdeki yükselme trendi Kamu Bankaları’nın konut kredilerindeki payını artırdı Kullanılan yeni konut kredisi miktarı 2017 yılının 3. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %24 artarak, 16,3 milyar TL’ye ulaştı. Bununla birlikte 2017 yılı ilk çeyreğinde 18,8 milyar TL, 2017 yılı 2.çeyreğinde 17,8 milyar TL olan “kullanılan yeni konut kredisi miktarı” 2017 yılı 3. çeyreğinde de düşüş trendine devam etmektedir. Ortalama kredi tutarı ise 2017’nin 3. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 artarak 132.000 TL oldu. Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş 2016 yılının ikinci çeyreğinden 2017 ilk çeyrek sonuna kadar devam etmiştir. 2017 Aralık ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %1,08, yıllık bileşik faiz ise %13,78 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bankalardaki kredi mevduat rasyosunun bozulması nedeniyle artan kaynak maliyeti Mortgage kredileri faiz oranları üzerinde baskı yaratmakta olup bu yılın ikinci çeyreğinden itibaren faizlerin yükselme trendi devam
etmektedir. Bununla birlikte özellikle Kamu Bankaları’nın rekabetçi fiyatlama politikalarının bir yansıması olarak; Kamu Bankaları’nın konut kredileri içerisindeki payı 2016 yılı üçüncü çeyreğinde %35,25 olup 2017 üçüncü çeyreğinde %43’e yükselmiştir. Toplam konut kredisi hacmi ise 2017 yılı üçüncü çeyrek itibariyle 186 milyar TL’yi aşmıştır. Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı* bir önceki yılın aynı dönemine göre artarak %38,1 olmuştur. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı ise 2017 3. çeyrek itibarıyla %0,44 olarak gerçekleşmiş olup, bir önceki yılın aynı dönemine göre %20 oranında azalmıştır. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranındaki azalış trendi 2016 yılı 3. çeyreği itibarıyla devam etmektedir.
(*)Mevduat Bankaları dikkate alınmıştır.
Konut Kredileri
33
Kullandırılan Konut Kredisi Dönem
Ç1’15
Ç2’15
Ç3’15
Ç4’15
Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
Ç4’16
Ç1’17
Ç2’17
Ç3’17
Kullandırılan kredi toplamı (milyon TL)
12.483
12.748
11.173
10.382
11.223
13.280
13.215
19.378
18.815
17.790
16.343
Kullandırılan kredi sayısı (adet)
129.040 116.023 100.141 92.963
98.016
110.918 115.179 151.019 134.212
125.085
123.674
150 97
100
110
112
112
115
120
115
Ç2’15
Ç3’15
Ç4’15
Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
128
140
142
132
Ç4'16
Ç1'17
Ç2'17
Ç3'17
50 0
Ç1’15
Konut ortalama kredi tutarı (bin TL/adet)
3. çeyrekte kullanılan yeni konut kredisi miktarı bir önceki yılın aynı dönemine göre %24 artarak, 16,3 milyar TL’ye ulaşmıştır. Ortalama kredi tutarı ise 2017’nın 3. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 artarak 132.000 TL olmuştur.
Kaynak: TBB
Konut Kredisi - Toplam Bireysel Krediler Karşılaştırması
Konut Kredileri (Milyar TL)
34
Konut Kredileri
465 177
Kas’17
460
38,1%
175
450 172
A u’17
Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı bir önceki yılın aynı dönemine göre artarak %38,1 olmuştur.
38,2%
Eki’17
442 170
Tem’17
Toplam Bireysel Krediler (Milyar TL)
456
434 168
Haz’17
0
38,1%
174
430 166
May’17
100
Eyl’16
200
Ç4’17
Eyl’17
424 164
Nis’17
38,2%
418
38,4%
160
38,7%
Mar’17
38,6%
410
38,6%
156
38,4%
ub’17
404 152
Ara’16
38,1%
Ç3’17
408
399 149
Kas’16
37,8%
Ç2’17
154
392 146
37,4%
Eki’16
37,2%
37,7%
388
300
36,9%
Ç1’17
143
400
Ç4’16
Oca’17
Ç3’16
Konut Kredisinin Toplam Bireysel Kredilere Oranı (%) Kaynak: BDDK *Sadece Mevduat Bankaları yer almaktadır.
Konut Kredisi Faiz Oranları (%)
Ç4’16
Ç1’17
Ç2’17
Ç3’17
Ç4’17
16 14 12
12,09
11,48
11,43
11,46
11,28
10,95
0,91
0,91
0,91
0,89
0,87
11,45
11,71
11,78
12,12
0,91
0,93
0,93
0,96
12,69
12,88
13,01
13,14
1,00
1,01
1,02
1,03
13,78
10 8 6 4 2 0
0,96 Eki’16
Kas’16 Ara’16 Oca’17
ub’17 Mar’17
Nis’17 May’17 Haz’17 Tem’17 A u’17 Eyl’17 Aylık Faiz
Eki’17
1,08
Kas’17 Ara’17
Bile ik Faiz
Konut kredisi faiz oranlarında 2017 yılı ikinci çeyreğinden itibaren yükselme görülmektedir. 2017 Aralık ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %1,08, yıllık bileşik faiz ise %13,78 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Kaynak: TCMB
Konut Kredileri
35
Bankalara Göre Konut Kredisi Dağılımı Sektör Genel Dağılımı
Banka Sayıları
Sektör Payları
Konut Kredisi Hacmi Dağılımı (milyon TL) *
Toplam Bankacılık Sektörü
50
%100
186.706
Toplam Mevduat Bankaları
32
%93
173.813
Kamu Mevduat Bankaları
3
%43
79.700
Yerli Özel Mevduat Bankaları
9
%30
55.542
Yabancı Mevduat Bankaları
20
%21
38.570
Kalkınma ve Yatırım Bankaları
13
%0
0
Katılım Bankaları
5
%7
12.893
Kaynak: BDDK *En son açıklanan veriler Eylül 2017 (Ç3’17) tarihli BDDK verileridir.
Toplam konut kredisi hacmi yılın 3. çeyreği itibari ile 186 milyar TL’yi aşmıştır.
36
Konut Kredileri
Konut Kredisi Stoku ve Takipteki Krediler*
%0,44
%0,44
165.742
168.043
169.960
171.941
173.929
Haz’17
Tem’17 *
A u’17 *
Eyl’17 *
%0,43 768
177.090
770
765
Kas’17 *
%0,44
780
175.395
785
795
%0,46
802
Eki’17 *
%0,48
May’17
160.641
Mar’17
Takipteki kredilerin miktarı ve toplam konut kredileri içindeki payı, 2017 3. çeyrek itibari ile %0,44 olarak gerçekleşerek, bir önceki yılın aynı dönemine göre %20 oranında azalmıştır.
%0,47
Ç4’17
163.856
156.197
148.792
Kas’16
Toplam stok (milyon TL)
%0,49
810
780
ub’17
145.964
Eki’16
%0,50
153.895
143.168
%0,50
773
800
781
781
782
%0,50
Ç3’17
Nis’17
%0,52
%0,52
Ç2’17
Oca’17
%0,54
Ç1’17
152.396
%0,55
Ç4’16
Ara’16
Ç3’16
Eyl’16
200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0
756
Takipteki krediler toplamı (milyon TL)
Kaynak: TCMB *Temmuz - Kasım 2017 rakamları için BDDK verileri dikkate alınmıştır. **Sadece Mevduat Bankaları yer almaktadır.
Konut Kredileri
37
OFÄ°S
Ofis pazarı kısa ve orta vadede kiracı lehine seyredecek Türkiye ekonomisi 2017 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 büyüyerek, Aralık 2017 itibariyle reel sektör güven endeksi 106,26 puan, tüketici güven endeksi de 65,10 puan olarak kaydedilmiştir. Bu sonuçlar, kiralama faaliyetleri ve ofis yatırım işlemleri açısından iyimser bir atmosfer sağlasa da, Ekim 2017 verilerine göre TÜFE’nin 11,2’ye ulaştığı yüksek enflasyon, %10,2 olan işsizlik ve döviz kurundaki dalgalanmalar, ofis piyasasındaki birincil kira seviyelerini negatif yönde etkileyen riskler olarak kalmaya devam etmektedir; buna rağmen birincil kira seviyeleri Türk Lirası bazında artmaya devam etmektedir. 2017 4. çeyreğinde toplam 331.616 m² yeni ofis alanı tamamlanarak pazara girmiş ve toplam arz yıl sonu itibariyle 5,79 milyon m²’ye yükselmiştir. Son çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemi 74.052 m² olup, 2017 yılının
toplam kiralama işlemini 300.651 m²’ye çıkartmıştır, bu işlem kapasitesi bir önceki yılın aynı dönemine göre %13 azalma gösterirken, bir önceki yılın toplam işlemine kıyasla %68 artış göstermiştir. Metrekare bazında anlaşmaların, %54’ü Anadolu Yakası’nda, %40’ı MİA Bölgesi’nde ve %6’sı MİA dışında kalan Avrupa Yakası’nda gerçekleştirilmiştir. 2017 4. çeyrekte ofis boşluk oranı %24,03 olarak gerçekleşmiştir. Hızlı arz artışı ve yüksek boşluk oranı nedeniyle; birincil ve ikincil kira seviyelerinin döviz kurundaki dalgalanmalara paralel olarak daha da yumuşaması beklenmektedir. Buna bağlı olarak ofis pazarının kısa ve orta vadede kiracı lehine olacağı öngörülmektedir.
Ofis
39
Bölgelere Göre İstanbul Ofis Pazarı Ç4’16
Ç3’17
Ç4’17
Avrupa Yakası
Stok (bin m2)
Boşluk Oranı (%)
Birincil Kira ($/m2/ay)
Stok (bin m2)
Boşluk Oranı (%)
Birincil Kira ($/m2/ay)
Stok (bin m2)
Boşluk Oranı (%)
Birincil Kira ($/m2/ay)
Levent - Etiler
757
17,6
41
782
16,8
40
849
22,4
35
Maslak
838
23,3
28
827
17,4
28
838
20,7
28
405
25,1
27
440
23,0
23
451
22,4
22
(Taksim - Elmadağ - Bomonti - Piyalepaşa)
139
13,2
20
139
22,8
17
148
27,9
17
Kağıthane
253
52,7
16
259
34,5
15
259
26,2
15
102
12,5
22
102
23,5
20
102
20,5
17
806
20,0
14
814
6,2
12
814
6,2
11
Anadolu Yakası
Stok (bin m2)
Boşluk Oranı (%)
Birincil Kira ($/ m2/ay)
Stok (bin m2)
Boşluk Oranı (%)
Birincil Kira ($/ m2/ay)
Stok (bin m2)
Boşluk Oranı (%)
Birincil Kira ($/ m2/ay)
Kavacık
121
6,1
17
131
18,4
17
131
19,0
16
Ümraniye
646
22,3
21
694
14,1
21
716
14,1
20
Altunizade
59
2,2
23
59
1,0
23
59
1,0
20
463
43,0
26
564
40,9
24
689
41,8
25
439
22,0
12
437
18,7
12
437
17,8
12
Z.Kuyu - Şişli Hattı (Z.kuyu - GayrettepeEsentepe Mecidiyeköy - Şişli)
Taksim ve çevresi
Beşiktaş (Nişantaşı - Akaretler - Barbaros - Maçka - Teşvikiye)
Batı İstanbul (Güneşli - Yenibosna Bakırköy - İkitelli)
Kozyatağı (İçerenköy - Göztepe - Ataşehir)
Doğu İstanbul (Küçükyalı - Maltepe - Kartal - Pendik)
2017 4. çeyreğinde toplam 331.616 m² yeni ofis alanı tamamlanarak pazara girmiş ve toplam arz yıl sonu itibariyle 5,79 milyon m²’ye yükselmiştir. 2017 yılının toplam kiralama işlemi önceki yılın toplam işlemine kıyasla %68 artış göstererek 300.651 m² olmuştur. 40
Ofis
Kaynak:Ofis verileri Cushman&Wakefield tarafından GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.
İstanbul Ofis Pazarı: 2017 - 2.Çeyrek Bölgesel Kira Seviyeleri ve Boşluk Oranları İstanbul Ofis Pazarı 1- MİA (Levent-Maslak-GayrettepeEsentepe-Zincirlikuyu) 2-Ataşehir-Kozyatağı-İçerenköy 3-Ümraniye 4-Kavacık 5-Kağıthane 6-Kartal-Pendik 7- Havaalanı-Güneşli
Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield
Kiralama
Gerçekleşen Toplam Kiralama İşlemi (bin m2) [Prime] Birincil Kira (Dolar/m2/ay) [Prime] Birincil Getiri Oranı (%)
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000
Ç4’16
Ç3’17
Ç4’17
54,00
84,90
74,00
41
40
35
7,15
7,25
7,25
Stok Boşluk Oranı %24,09
Yılın 4. çeyreğinde gerçekleşen toplam kiralama işlemi 74.052 m²’dir. Boşluk oranı ise, toplamda %24,03 olarak gerçekleşmiştir.
Stok Boşluk Oranı %22,50
5.790
5.500
4.990
2.820
2.000
Stok Boşluk Oranı %24,03
2.470
2.340 1.479
1.450
1.211
1.000 0
Ç4'16 Toplam Stok (bin, m2)
Ç3’17 Gelecek Arz ( İnşaat halinde, bin m2 )
Ç4'17 Yesil Bina Sertifikalı Ofis Stoku (bin, m2 )
Ofis
41
AVM
Önümüzdeki dönem için öngörülen kiralanabilir alan artışı risk altında olabilir Türkiye genelinde 2016 yıl sonu itibariyle 390 olan toplam AVM sayısı, 2017 yıl sonu itibarı ile 429’a ulaşmıştır. En fazla AVM’ye sahip iller sırasıyla; 124 adet ile İstanbul, 36 adet ile Ankara, 26 adet ile İzmir olmuştur. Toplam kiralanabilir alan stoku 12 milyon 611.156 m²’dir. İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38’ini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 158 m²’dir.
Yıl sonu itibari ile yaklaşık 12 milyon 600.000 m²’yi bulan toplam kiralanabilir alan stokunun 2018 yılında 15 milyon m²’yi geçmesi beklenmektedir. Ancak 2017 yılında açılacağı deklare edilen 57 AVM’den 39 adedinin açılışının gerçekleşebilmiş olması referans alınarak söylenebilir ki beklenen kiralanabilir alan, açılışların ertelenmesi, inşaat sürecindeki aksaklıklar ya da fonksiyonunu kaybetme gibi çeşitli nedenlerle gerçekleşememektedir.
AVM
43
Türkiye AVM Gelişimi AVM sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan (GLA)*
2
4
134
Tekirdağ
12
İstanbul
6
2 9 19
Çanakkale
5
Karabük
4 5 1Düzce 3 3
1 Eskişehir
3
6 İzmir
26 10
Kütahya
3 5
1
1
3
36
Kırşehir
2
Niğde
1
2
Gümüşhane
Iğdır
3
1 Bingöl
2
Elazığ
2
Kahramanmaraş
4 1
Ağrı
1 2
1 1
3 4
4
Muş
6 Batman
1
İçel
6
3
1
9
7 18
Muğla
2
1
2 3
2
1 1
Çorum
2
Uşak
11
Çankırı
Ankara
4
7
1
2
Şanlıurfa
Şırnak
151 + 101-150m2 51-100m2
Kaynak: Eva Gayrimenkul Değerleme *2017 yıl sonu itibariyle 1.000 kişi başına düşen AVM alanı
0-50m2
Yıllara Göre Açılan AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan (GLA) 600 400 200
145
0
4.063
2007
189
5.093
2008
207
5.800
2009
232
6.533
2010
Kaynak: Eva Gayrimenkul Değerleme
7.615 264
8.229 296
2011
10.023
9.247
346
326
12.611 11.359 12.000 429 390 8.000
10.799
364
4.000 2012
Açık AVM Sayısı
2013
2014
2015
2016
2017
0
GLA (bin m2)
2017 yıl sonu itibariyle, Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 429’a, toplam kiralanabilir alan stoku ise 12 milyon 611.156 m2’ye ulaşmıştır. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38’ini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 158 m2’dir.
Fonksiyonunu Kaybetmiş AVM’ler 2016
Kiralanabilir Alan (m2)
İstanbul
58.226
Ankara
86.037
Diğer
143.924
Toplam
288.187
Fonksiyonunu Yitiren AVM’lerin m2 Dağılımı
Yüzde (%)
5-10 bin
%2
10-20 bin
%31
20 bin ve üzeri
%67
Kaynak: Eva Gayrimenkul Değerleme AVM tanımı: 5.000 m2 üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları.
44
AVM
2016 yılında fonksiyonunu kaybetmiş kiralanabilir alan büyüklüğünde bir önceki yıla oranla yaklaşık %6’lık azalma yaşanmıştır. Fonksiyonunu kaybeden AVM’lerin %67’sini kiralanabilir alan büyüklüğü 20.000 m² ve üzerinde olan büyük ölçekli AVM’ler oluşturmaktadır.
Ciro Endeksi Türkiye Geneli 300
276
250
202 199 200 179 150
178 155
184
167
170
197 165
182
208 188
196
216
236 194 171
245
223 194 189 187 185
185
199
216
202 204
241
237 189
202
224
239
100 50 0
Ocak
ubat
Mart
Nisan
Mayıs
Haziran 2015
Temmuz
2016
A ustos
Eylül
Ekim
Kasım
Aralık
2017
Kaynak: AYD
Ciro Endeksi 2017 Aralık ayında, bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde %15,5 artış kaydederek 276 puana ulaşmıştır.
Ziyaretçi Sayısı Endeksi 120 112 112 106 100
101
105
99
102
98
105 102 105 104 105 101 106 107 102 103 99 99 100 104 104 100 98 99 100 100 98 96 94 100 95
113 109 111
80 60 40 20 0
Ocak
Kaynak: AYD
ubat
Mart
Nisan
Mayıs
Haziran 2015
Temmuz
2016
A ustos
Eylül
Ekim
Kasım
Aralık
2017
2017 Aralık ayı verileri bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında Ziyaretçi Sayısı Endeksi’nde %1,8’lik bir artış yaşandığı gözlenmiştir.
AVM
45
TURÄ°ZM VE OTEL
Gelen turist sayıları önceki yıla oranla %20 arttı, kişi başı harcama azaldı 2017’nin Ocak-Kasım ayları toplamında Türkiye’ye gelen 30,7 milyon yabancı turistin %32’si İstanbul’a, %31’i Antalya’ya, %7’si Muğla’ya gelmiştir. Bu üç ili %1’lik paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. Gelen Turist sayıları 2016 ile karşılaştırıldığında,% 20’nün üzerinde bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir. Bunun sebebi Antalya’nın en büyük pazarlarından biri olan Rusya ile 2016 yılında bozulan turizm ilişkilernin 2017 yılında toparlanmış olması, terör eylemlerindeki azalma olarak gösterilebilir. Genel bir değerlendirme yapıldığında 2017 yılında gelen turist sayısının 2016’ya kıyasla arttığı, Türkiye’nin turizm bakımından toparlanmakta olduğu yorumu yapılabilir. İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 426.000 oda kapasitesi ile 3.641 işletme belgeli, 144.000 oda kapasitesi ile 1.135 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 755 tesis ve 193.000 oda kapasitesi ile Antalya çekmekte, onu takiben 531 tesis ve 51.000 oda kapasitesi ile Istanbul gelmektedir. Muğla ise 394 işletme belgeli tesise sahip olup, oda arzı 49.000’dir. Yatırım Belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 1.135 tesis içinde en büyük payı 200 tesis ve 21.000 oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 154 tesis ve 40.000 oda kapasitesi ile Antalya, 109 tesis ve 13.000 oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Türkiye genelinde 2016 yılında işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranları %41 olarak belirlenmiştir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %46 ile Antalya, onu takiben %41,8 ve %41,6 ile Muğla ve İstanbul olmuştur, İzmir ve Ankara’nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %40 ve %31 olmuştur. STR’den alınan bilgilere göre 2017 yılının ilk yarısında İstanbul, Ankara, İzmir’deki lüks segment otellerin dolulukları sırasıyla %54,5, %71,1 ve %53,6 olmuştur. 2016’da Türkiye ve İstanbul’daki otellerin doluluk oranları ve fiyatları turizm genelindeki yavaşlama sebebiyle ciddi bir düşüş yaşamıştır. 2017’nin ilk 11 ayında düşen fiyatlarda yükselme olmamasına rağmen doluluk oranlarında yükseliş görülmektedir. Bu durum gündem, terör olayları, dış ilişkiler gibi faktörlerden negatif etkilenen turizmin 2017 yılında toparlanmaya başladığına dair bir işaret oluşturmaktadır. 2017 yılının 11 ayında Türkiye’deki otellerin doluluk oranları %60,3, İstanbul’daki otellerin doluluk oranları ise %62,6 olmuştur. Aynı dönem için Türkiye genelinde ortalama gerçekleşen oda fiyatı 67,62 Avro iken İstanbul’da 76,89 Avro olmuştur. 2017 yılının 9 ayında Türkiye’ye gelen yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı 614 Dolar olarak belirtilmektedir. 2016 yılında rakamın 633 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, son yılda kişi başı harcamalarda düşüşler yaşandığı görülmektedir. Bu duruma sebep olarak turizmdeki genel yavaşlama sebebiyle kırılan fiyatlar, Dolar/TL kur dengesindeki değişiklikler gösterilebilir.
Turizm ve Otel
47
Turizm ve Otel Performansı Toplam Yabancı Ziyaretçiler (milyon kişi) 2017 (Ocak - Kasım)
8,30
0,74 0,46
9,80
2,00
9,40
Toplam 30,70
2016 7,60
0,67 0,33
9,20
5,90
1,60
Türkiye 25,30
2015
2017’nin ilk onbir ayında Türkiye’ye gelen 30,70 milyon yabancı turistin %32’si İstanbul’a, %31’i Antalya’ya, %7’si Muğla’ya gelmiştir. Gelen turist sayıları 2016 ile karşılaştırıldığında, %20’nün üzerinde bir artış yaşandığı gözlenmiştir.
Antalya Muğla
6,72
1,20 0,80
12,40
11,30
3,08
Türkiye 35,50
İstanbul İzmir
2014
Diğer Kaynak: STR Global
İşletme & Yatırım Belgeli Tesis Sayısı 2016 İşletme Belgeli
Yatırım Belgeli
Türkiye genelinde toplam 426.000 oda kapasitesi ile 3.641 işletme belgeli, 144.000 oda kapasitesi ile 1.135 yatırım belgeli konaklama tesisi bulunmaktadır.
Tesis
Oda
Tesis
Oda
Antalya
755
193.506
154
40.020
Muğla
394
51.146
109
13.547
İstanbul
531
51.483
200
21.838
İzmir
182
17.291
83
6.278
Ankara
175
13.318
26
2.375
Türkiye
3.641
426.981
1.135
144.616
Kaynak:T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı
Yılın ilk dokuz ayında yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı 614 Dolar olmuştur. 2016 yılında bu rakamın 633 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, kişi başı harcamalarda düşüşler yaşanmıştır.
Toplam Turist & Harcamalar (2016) Toplam Yabancı Turist
Kişi Başı Harcama (Dolar)
Ç1’14
3.632.382
877
Ç2’14
7.534.385
Ç3’14
Toplam Yabancı Turist
Kişi Başı Harcama (Dolar)
Ç1’15
3.814.817
884
759
Ç2’15
6.662.817
10.438.971
712
Ç3’15
Ç4’14
6.172.289
867
2014
27.778.026
775
Kaynak:TÜİK
48
Turizm ve Otel
Ankara
7,61
1,44
1,29
11,84
11,51
3,15
Türkiye 36,84
Toplam Yabancı Turist
Kişi Başı Harcama (Dolar)
Ç1’16
2.880.256
717
Ç1’17
3.772.293
637
691
Ç2’16
3.809.413
602
Ç2’17
7.675.032
570
9.893.997
670
Ç3’16
5.887.775
622
Ç3’17 13.770.308
634
Ç4’15
5.067.284
737
Ç4’16
3.413.938
626
2015
25.438.923
715
2016
15.991.381
633
Toplam Kişi Başı Yabancı Harcama Turist (Dolar)
Otel Doluluk Oranı (%)* ve Günlük Ortalama Oda Fiyatı (ADR) 59,55
60
54,94 49,83
46,77
50
41,87
41,60
40 30 20 10 0
51,18
46,53 39,80 23,19
14,70
23,34
25,10
41,51 34,71
7,31
36,85
24,26
23,68 24,20
14,33
17,24
11,03
51,86 34,39
42,98 24,08
37,23 30,68
7,69
12,38
11,96 17,53
12,60
2015
2016
2015 2016
2015 2016
2015 2016
2015 2016
2015 2016
Mu la
stanbul
zmir
Ankara
Türkiye
Antalya
11,19
2015 Yabancı
2015 Yerli
2016 Yabancı
2016 Yerli
Türkiye genelinde 2016 yılında işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranları %41,5 olarak belirlenmiştir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %46,7 ile Antalya, onu takiben %41,8 ve %41,6 ile Muğla ve İstanbul olmuştur.
Türkiye - İstanbul Yıllık Oda Doluluk (%) 80 60
31,51
65,0 62,30
64,9 61,7
%26,2
49,6 50,8
Kaynak:T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir.
%18,7
62,6 60,3
40 20 0
2014
2015 stanbul
2016 Türkiye
2017 (Ç3) Kaynak: STR Global
Türkiye - İstanbul Yıllık ADR (Avro) %-15,0 150 100
130,02
105,33
120,85
105,42
90,51
77,95
Türkiye’deki otellerin doluluk oranları %60,3 iken İstanbul’daki doluluk oranları %62,6 olmuştur. Aynı dönem için Türkiye genelinde ortalama gerçekleşen oda fiyatı 67,62 Avro iken İstanbul’da 76,89 Avro’dur.
%-13,3
76,89 67,62
50 0
2014
2015 stanbul
2016 Türkiye
2017 (Ç3) Kaynak: STR Global
Turizm ve Otel
49
LOJİSTİK
Değişen talepler ile yeni yatırımlar için gelişen alt pazarların cazibesi artıyor Türkiye’nin birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli Bölgesi göstergelerine bakıldığında 2017 yıl sonu itibariyle geçtiğimiz yıl sonuna kıyasla kiralama işlem hacminin %73 arttığı görülmektedir. İşlem hacmindeki artış; 2016 yılında ekonomik ve politik gelişmelerle pazarda işlem hacminin oldukça daralması ve bu sebeple 2016 yılında ertelenen işlemlerin 2017’nin ilk aylarında gerçekleşmesinden kaynaklanmaktadır. Yılın ikinci yarısı her ne kadar stabil görünse de 640.000 m²’yi aşan ve geçtiğimiz yıllardaki seviyesini yakalayan işlem hacmini göz önüne alındığında piyasada kayda değer bir toparlanma olduğu söylenebilir. Mevcut veriler itibariyle, yaklaşık 9,6 milyon m² depo stokunda %12,3 oranında bir boşluk bulunmaktadır ve bir yılda pazara giriş yapan yaklaşık 400.000 m² depo arzına rağmen 2016 yıl sonuna kıyasla boşluk oranı aynı seviyede kalmıştır. Diğer yandan boşluğun ağırlıklı olarak B sınıfı binalar kaynaklı olduğu gözlenmektedir. İnşaat halindeki projelerin hacmi azalmakla beraber yaklaşık 2,1 milyon m² depo projesi planlanmaktadır. Şirketler; mevcut piyasa koşullarında orta-uzun vadeli büyüme hedeflerini çok daha detaylı analiz ederek en uygun ve en verimli depo çözümlerine yönelmektedirler. Bu kapsamda yeni depo yatırımlarındaki en önemli kriterler olarak, optimum depo büyüklüğü ve verimli
kullanım alanlarının yanı sıra operasyonu kolaylaştıracak lokasyon ve teknik özellikler değerlendirilmektedir. Diğer yandan, e-ticaret ve e-ticaretin getirdiği aynı gün teslimat zorunluluğu için geliştirilen teknolojik çözümler; pazarda uluslararası standartlar paralelinde talep gören minimum 12-13 metre standart depolara ek olarak otomasyonlu depolarda 20-30 metre yüksekliklere çıkan talepleri beraberinde getirmektedir. Bu kriterlere uygun yeni yatırımlar için mevcut pazarda yer alan binalar kısıtlı olduğundan, yatırım için yeni gelişen alt pazarlar cazibesini arttırmaya devam etmektedir. Anadolu Yakası’nda Tuzla-Gebze hattı; Avrupa’da ise Esenyurt-Hadımköy-Kıraç üçgeni en yüksek talep gören ana pazarlar olmaya 2017 yılında da devam etmiştir. Yalova, Sakarya ve Çatalca gibi alternatif bölgeler lojistik anlamında tercih edilmeye başlayan bölgeler olup, Bilecik ve Eskişehir gibi ikincil pazarların gelişen raylı taşımacılık altyapısı, yatırım koşulları ve sosyoekonomik imkanları ile lojistik bağlamında orta vadede ön plana çıkması beklenmektedir. İstanbul ve Kocaeli’de kent merkezine doğru yaklaşan bir kademelenme ile lojistik gayrimenkuller kapsamında kent lojistiğine uygun depolar, ara dağıtım ve yükleme merkezleri gibi çeşitli ürünlere olan ihtiyaç gittikçe artmaktadır.
Lojistik
51
Lojistik Toplam Stok (A, B, C Sınıfı (bin m2)) İstanbul Avrupa
6.000
İstanbul Anadolu
Kocaeli
5.000 503 272
503 272
4.000
523 375
523 375
3 .000 3.696
3.651
2.000
3.711
3.726
1.000 0
Ç1’17
Ç2’17
Ç3 ’17
Ç4’17
412 7
412 7
412 7
423 7
2.212
2.241
2.246
2.246
Ç1’17
Ç2’17
Mevcut Stok
Ç3 ’17
n aat Halinde
Ç4’17
1.309
1.221
1.291
1.314
368
528
494
494
3.484
3.539
3.589
3.608
Ç1’17
Ç2’17
Ç3 ’17
Ç4’17
Proje Halinde Kaynak: Lojistik verileri Jones Lang Laselle tarafından GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.
2017 yıl sonu itibariyle mevcut stok 9,6 milyon m2 olmuştur. Proje halindeki stok %1,5’lik artış ile 2,3 milyon m2’ye ulaşırken, inşaat halindeki stok 876.814 m2 ile sabit kalmıştır.
Toplam Kiralama İşlemleri (bin m ) 2
350
308
300 250 200
259 224
200 167
193
161
141
150 100
199 139
100
72 37
50 0
2014
2015 Ç2
Ç3
Kiralama işlem hacmi 2017 yıl sonu itibariyle geçtiğimiz yıl sonuna kıyasla %73 artarak 640.000 m2‘yi aşmıştır. Lojistik
56
2016 Ç1
52
137 89
2017
Ç4 Kaynak: Lojistik verileri Jones Lang Laselle tarafından GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.
Boşluk Oranları (%) 5 4 3
4,6
4,2
4,5
3 ,2
3 ,4
Ç1’17
Ç2 ’17
4,2
4,4
4,2
4,4
4,1
2 ,9
2 ,8
Ç3 ’17
Ç4’17
2 1 0
stanbul Avrupa
Toplam stoğun %88,7’si kullanılmaktadır.
stanbul Anadolu
Kocaeli
Kaynak: Lojistik verileri Jones Lang Laselle tarafından GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.
Lojistik
53
GYO’LAR
BIST yükseldi, GYO Endeksi geriledi
Borsa İstanbul performansı incelendiğinde 2017 yılını 115.333 puandan kapatmıştır. GYO Endeksi de BIST’den farklı bir şekilde, son çeyrekte 42.000’lerden başladığı seyrini, çeyrek sonunda 39.563’e gerileyerek kapatmıştır. GYO Piyasa değeri verileri 3. çeyrek bazında açıklanmıştır.
Buna göre; GYO sayısı 31, Türk Lirası bazlı değer 25,8 milyar TL, Dolar bazlı değer 7,2 milyar Dolar ile geçen senenin aynı çeyreğine göre düşüş göstermiştir. Beklenti ve Güven endekslerinde ise; Beklenti Endeksi çeyrek sonunda 103,3 değerine, Güven Endeksi ise ufak bir düşüşle 65,1 seviyelerine gerilemiştir.
GYO’lar
55
BIST GYO Endeks Performansı* Ç4’16
Ç1’17
Ç2’17
120.000 100.000 80.000 60.000 40.000
77.225 77.428
72.519
77.754
86.847 89.320 88.669
Ç3’17
100.522 94.355 97.365
106.147
Ç4’17 108.872
103.930
113.024
103.558
46.154 43.761 42.424 42.954 39.563 42.278 42.994 39.718 42.268 43.397 45.336 42.691 43.046 43.948 43.779
20.000 0
Eki'16 Kas’16 Ara’16 Oca’17
ub’17 Mar’17 Nis'17 May'17 Haz'17 Tem’17 A u’1 7 Eyl'17 BIST1 00 Kapanı (TL)
Eki'17 Kas’17 Ara’17
XGMYO Kapanı (TL) Kaynak:BIST *Her ayın ilk günü endeks kapanış fiyatları dikkate alınmıştır.
GYO Endeksi 2017 yılına 42.000’lerden başladığı seyrini, yıl sonunda 39.563’den kapatmıştır. BIST de GYO Endeksi ise yıl başında 77.000’lerden açılmış, yıl sonunda 103.558 puanla kapanmıştır.
GYO Piyasa Değeri Ç1’14
Ç2’14
Ç3’14
Ç4’14
Ç1’15
Ç2’15
Ç3’15
Ç4’15
Ç1’16
Ç2’16
Ç3’16
Ç4’16
Ç1’17
Ç2’17
Ç3’17
GYO Sayısı
30
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
31
Milyon TL
19.956
20.671
19.432
21.981
23.073
22.326
20.515
21.279
23.531
23.704
24.446
24.962
25.096
26.077
25.818
Milyon Dolar
9.282
9.750
8.486
9.462
8.813
8.393
7.025
7.279
8.315
8.202
8.133
7.080
6.889
7.402
7.255
2017 3. çeyrek itibariyle GYO Piyasa Değeri, 25,8 milyar TL’ye yükselmiştir. Dolar bazlı değer 7,2 milyar Dolar ile geçen senenin aynı çeyreğine göre düşüş göstermiştir.
56
GYO’lar
Kaynak:SPK Dolar Kuru, bir sonraki çeyrek dönemin ilk döviz işlem günü kuru olarak alınmıştır. SPK’nın açıkladığı raporda Ç4 verisi yayınlanmamıştır.
Şirket Bazında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Genel Bilgileri Ortaklığın Ünvanı 1 2
AKFEN GYO AKİŞ GYO
3
Konsolide Olmayan Aktif Toplamı (TL)
Piyasa Değeri (TL)
1.109.240.962 4.016.549.535
369.840.000 1.333.284.735
AKMERKEZ GYO
256.266.442
781.053.440
4
ALARKO GYO
746.843.734
460.114.301
5
ATA GYO
67.416.274
100.462.500
6
ATAKULE GYO
342.124.079
225.960.000
7
AVRASYA GYO
142.937.246
106.560.000
8
DENİZ GYO
209.896.989
142.500.000
9
DOĞUŞ GYO
1.111.916.148
976.102.891
10
EMLAK KONUT GYO
19.906.656.000
10.184.000.000
11
HALK GYO
1.969.067.691
811.800.000
12
İDEALİST GYO
8.257.857
22.700.000
13
İŞ GYO
5.211.075.666
1.251.837.500
14
KİLER GYO
1.895.011.718
528.240.000
15
KÖRFEZ GYO
111.967.390
117.480.000
16
MARTI GYO
498.474.969
69.300.000
17
MİSTRAL GYO
257.892.019
278.850.000
18
NUROL GYO
1.917.050.412
357.600.000
19
ÖZAK GYO
2.041.390.336
587.500.000
20
ÖZDERİCİ GYO
509.791.403
153.000.000
21
PANORA GYO
773.360.251
332.340.000
22
PERA GYO
213.893.392
94.446.000
23
REYSAŞ GYO
1.619.480.515
354.240.001
24
SERVET GYO
339.122.830
165.880.000
25
SİNPAŞ GYO
2.017.134.826
438.000.000
26
TORUNLAR GYO
11.083.440.000
3.295.028.225
27
TSKB GYO
427.510.478
123.000.000
28
VAKIF GYO
1.067.325.806
595.950.000
29
YAPI KREDİ KORAY GYO
78.875.867
85.200.000
30
YENİ GİMAT GYO
1.871.312.180
1.310.668.800
31
YEŞİL GYO
2.023.546.769
164.580.994
63.844.829.784
25.817.519.387
TOPLAM Kaynak: SPK, Ç3’17 verileri
GYO’lar
57
NOTLAR
58
59
Katkılarından Dolayı Teşekkür Ederiz.
Esentepe Mahallesi Büyükdere Caddesi Yonca Apt. C Blok No: 151-1 D: 43 Zincirlikuyu - Şişli / İstanbul Tel: (212) 282 53 65 - (212) 325 28 25 Fax: (212) 282 53 93 www.gyoder.org.tr info@gyoder.org.tr