Gosterge yeni

GYODER GÖSTERGE

GÖSTERGE Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2017 4.Çeyrek Raporu - Sayı: 11

Katkılarıyla

GYODER GÖSTERGE, TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 2017 4. ÇEYREK RAPORU Sayı:11, 21 Şubat 2018

YAYIN KOORDİNASYONU Neşecan Çekici, GYODER Başkan Yardımcısı, Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı Dr. Murat Berberoğlu, GYODER Genel Sekreteri İÇERİK SAĞLAYAN KURUMLAR AYD Cushman & Wakefield Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler Eva Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Garanti Mortgage İTÜ Çevre ve Şehircilik UYG-Ar Merkezi JLL Türkiye Reidin Servotel Corporation TSKB Gayrimenkul Değerleme YAYIN DANIŞMANLARI Prof. Dr. Emre Alkin, İstanbul Kemerburgaz Üniversitesi Rektör Yardımcısı, Ekonomist Doç. Dr. Ali Hepşen, İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi EDİTÖR Burcu Öztaşkın KURUMSAL İLETİŞİM VE VERİ KOORDİNASYONU Damla Salman, GYODER Kurumsal İletişim Uzmanı GRAFİK TASARIM Ece Delemen Bu bir

yayınıdır.

YAYIN SPONSORU

Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz.

Tüm hakları saklıdır. 2018 Yasal Uyarı: GYODER Gösterge Raporu, gayrimenkul sektörüyle ilgili tüm kesimleri bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Tüm veriler, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Rapor, herhangi bir yatırım kararı için temel oluşturma amacı taşımaz. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan GYODER ve rapora katkı sağlayan kurumlar sorumlu değildir. Rapor içeriği, haber verilmeksizin değiştirilebilir.

SUNUŞ VE DEĞERLENDiRME

Sürdürülebilir büyüme için yasal ve kurumsal düzenlemelerin yanı sıra “finansal iletişim-doğru tanıtım” grubu oluşturulmalı İnşaat ve gayrimenkul sektörü açısından 2017 yılı oldukça hareketli geçmiştir. Sektörün bileşenleri olarak; inşaat malzemesi üreticileri, yükleniciler, fon sağlayıcıları ve talep açısından zaman zaman yaşanan dalgalanmalara karşın verimli bir yıl olmuştur. Türk inşaat sektörü son yıllarda farklı nedenlerden kaynaklanan her türlü olumlu veya olumsuz gelişmeye karşın edindiği bilgi birikimi sayesinde oldukça elastik bir yönetim tarzı sergilemeyi başarmıştır. Bu aşamada yüklenicilerin kurumsallaşması ve buna bağlı olarak daha profesyonel yönetimi ile Türkiye dinamiklerini iyi analiz ederek, doğal bir talebe sahip gayrimenkul sektörünü bilmelerinin rolü büyük olmuştur. İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurlarındandır. Türk konut sektörü son 15 yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir. Bu gelişim, inşaat sektörünün makro-ekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup, yaklaşık 250 alt sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır. İnşaat sektörünün konut, ticari ve altyapı gibi farklı unsurları bulunmaktadır. Her üç iş yapısı için 2017 yılı belli bir canlılığa sahip olmuştur.

Konutta arz ve talep dengeleniyor Konut sektörü, ticari amaçlı yapılan inşaatlardan daha farklı bir yapıya sahiptir. Özellikle Türkiye gibi ülkelerde “konut” hem geleneksel bir tasarruf aracı hem de zorunlu bir ihtiyaç olarak görülmekte olup bu nitelikler talep yapısını güçlendirmektedir.

Ticari amaçlı yapılan inşaatlar ile buna bağlı gayrimenkul sektörü ise daha çok ekonomik dinamik ve beklentilere göre hareket etmekte olup zaman zaman çok canlı olabilmekteyken zaman zaman da durgunlaşabilmektedir. Gayrimenkulün

4

Sunuş ve Değerlendirme

bir “varlık” olduğu kabul edilirse gerek fiyat gerekse değer anlamında dalgalanabileceği gözden kaçmamalıdır. Ülkemizdeki demografik etmenlerde gerek konut gerekse diğer inşaat faaliyetlerini destekler bir görüntü çizmektedir.

TÜİK verilerine göre; Türkiye nüfusu 31 Aralık 2016 tarihi itibarıyla 79 milyon 814.871 kişi olmuştur. Yıllık nüfus artış hızı 2015 yılında ‰13,4 iken, 2016 yılında ‰13,5 olarak gerçekleşmiştir. 2016 yılında ortanca yaş önceki yıla göre artış göstererek 31,4 olmuştur. Ortanca yaş erkeklerde 30,8 iken, kadınlarda 32 olarak gerçekleşmiştir. Yukarıda ifade edilen veriler ışığı altında ülkemiz demografisinin Avrupa ve Kuzey Amerika ülkelerine göre oldukça genç bir nüfus yapısına sahip olduğu görülmektedir.

Diğer bir demografik dinamikte evlenme ve boşanma oranlarıdır. Bu rakamlarında doğrudan konut ve diğer inşaat faaliyetlerine etkisi bulunmaktır. TÜİK verilerine göre 2016 yılında 594.493 çift evlenmiş olup, kaba evlenme hızı ‰7,5 olarak gerçekleşmiştir. Boşanan çiftlerin sayısı 2015 yılında 131.830 iken 2016 yılında %4,3 azalarak 126.164 olmuştur.

Kaba boşanma hızı ‰1,59 olarak gerçekleşmiştir. Öte yandan yakın coğrafyamızda meydana gelen jeopolitik riskler, savaşlar nedeniyle de Türkiye ciddi bir dış göç almaktadır.

Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Son beş senede yıllık olarak, yaklaşık 1 milyon 200.000 adet konut el değiştirmekte olup, 650.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19 milyon 481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2015 yılında ise oran %67,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. Ülkemiz, köyden kente göçün devam ettiği bir ülkedir.

Türkiye’de kentleşme oranı %78 ve buna bağlı nüfus 60 milyon civarındadır. 2023 yılına kadar kente göçün devam etmesi ve kentleşme oranının %84’lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir. Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025’e kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir.

Satışlar artmaya devam ediyor Gayrimenkul sektörü potansiyeli artıran diğer bir unsur da “kentsel dönüşüm ve buna bağlı faaliyetler” bütünüdür. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın açıklamalarına göre; önümüzdeki 20 yıllık sürede yaklaşık 6 milyon 500.000 bağımsız birimin kentsel dönüşüm geçirmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi olan konut satışları rakamlarına bakıldığında ise yukarıda ifade edilen doğal talebin sonuçları gözlenmektedir. 2011 yılında 997.550 adet konut satışı yaşanırken sırası ile bu sayı; 2012 yılında 971.757 adet, 2013 yılında 1 milyon 157.190 adet, 2014 yılında 1 milyon 165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1 milyon 289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye’nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1 milyon 341.453 sayısına ulaşılmıştır. 2017 yılı sonu itibarı ile satış rakamı 1 milyon 409.314 adete ulaşmıştır. Konut satış rakamlarda görülen trend sektör açısından oldukça olumlu görünmektedir.

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz alımları mütekabiliyet düzenlemesinin yapıldığı 2012 yılından bu yana belli bir artış eğilimi göstermektedir. Yabancılara yapılan konut satışları 2017 yılında bir önceki yıla göre %22,2 oranında artarak 22.234 adete ulaşmıştır. 2013 ile 2017 yılları arası dönemde ortalama 18.879 adet taşınmaz yabancılar tarafından alınmıştır.

Sektörü bir bütün olarak değerlendirdiğimizde 2013 yılından 2017 yılı sonuna kadar geçen süre zarfında ortalama olarak 2 milyon 349.000 adet gayrimenkul el değiştirmiş görülmektedir. Bu rakamın 1 milyon 272 adedi ise konut satışlarından kaynaklanmaktadır. Aynı dönemde toplam gayrimenkul satışlarının %54,1’lik kısmı konut alışverişi nedeniyle gerçekleşmiştir. Konut satışlarının alt kırılımlarına baktığımızda ise ipotekli işlemlerin oranın ortalama %34,8’lik bir orana sahip olduğu görülürken, %65,2’lik payın ise diğer satış türlerinden kaynaklanmaktadır. Gayrimenkul alışverişinin canlılığının tespiti ve talep yapısını anlamak için bakabileceğimiz birinci el satışları 2013-2017 yılları arasında

ortalama olarak toplam satışların %46,5’lik kısmını temsil ederken, likiditasyon açısından önem taşıyan ikinci el piyasa ise %53,5’lik bir paya sahip olmuştur.

Enflasyonun seyri reel fiyat artışlarını sınırladı Sosyo-ekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri de konut fiyatlarıdır. Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır.

Bu durum Merkez Bankaları ve iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir.

Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte “her zaman ve her yer için” geçerli bir “doğru fiyat” tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni, ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı yapıya sahip olması homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır.

Kamuoyumuzda sık sık tartışılan ve gündeme gelen “Türk konut piyasasında fiyat yönlü balon” olup olmadığı yönünde tartışmalar yaşansa da R.Shiller tarafından yapılan analiz yöntemine dayanılarak uygulanan çalışmada aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. Ekim 2012 ile Ekim 2017 arasında TCMB tarafından açıklanan Türkiye Konut Fiyat Endeksi sonuçlarının aynı döneme ait enflasyon ile indirgenmesi sonucu ilgili dönemdeki reel fiyat artışının %46,21 olduğu görülmektedir.

Aynı dönemde Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde görülen değişim ise yalnızca %38,9 düzeyinde gerçekleşmiştir. Hedonik Konut Fiyat Endeksi ise %26,99 reel artış kaydetmiştir. Enflasyonun seyri konut fiyatlarında reel fiyat artışlarını oldukça sınırlamış görülmektedir.

Reel fiyat artışları yönünde Türkiye genelinde balon bulunmamaktadır. Türkiye genelinde son verilere göre yapılan analizlerde fiyat artışının hala makul bir eğilimde devam ettiği görülmüştür. Ancak bölge ve/veya semt bazlı fiyatlarda “köpükleşme” eğilimleri görülebilmektedir. Bununla birlikte bazı

Sunuş ve Değerlendirme

5

yörelerde ise fiyat “düzeltmeleri” de yaşanabilmektedir. Yalnız bu tip fiyat hareketlerini analiz ederken ilgili yerlerin kendine ait özel fiyat dinamikleri olabileceği de unutulmamalıdır.

Maliyet artışları, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturuyor İnşaat sektörü için diğer dikkatli takip edilmesi gereken göstergede maliyetlerdir. TÜİK tarafından açıklanan BİME (Bina İnşaat Maliyet Endeksi) 2016 yılına göre 2017 yılında ortalama %19,7 artmıştır. Aynı dönemde malzeme fiyatlarında görülen %21,9 düzeyinde artış dikkat çekicidir. Maliyet artışları satış fiyatlarına son derece sınırlı ölçüde yansımıştır.

Yükleniciler şimdilik maliyetleri önemli ölçüde kendileri üstlenmiş görünmektedir. Maliyet artışları kar marjlarını oldukça olumsuz etkilerken diğer yandan fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturmaktadır.

Gayrimenkul üreticilerinin maliyet baskısını azaltmak amacıyla Emlak Konut GYO önderliğinde başlatmayı planladıkları, mahal listelerinde aşırı lüksten kaçınma ve amaca göre inşaat yapma faaliyetleri sektörün konuyla ilgili ürettiği bir çözüm olarak görülebilir.

Türkiye genelinde konut fiyatlarına baktığımızda “gayrimenkul piyasasının” dinamikliğini ve olabildiğince denge fiyatını yakalamaya çalıştığını görmekteyiz. Bu anlamda: Türk konut piyasasında alt pazarlar bazında dinamik ve rasyonelleşen eğilimler görülmektedir. Özellikle fiyat hareketlerinde gerektiğinde “düzeltme” gerektiğinde de “artışlar” yaşanabilmektedir.

Konut yapı izinlerinin piyasa beklentilerine göre yükleniciler tarafından azaltılıp - çoğaltılması dinamik bir şekilde sürmektedir. Tüketicinin giderek daha rasyonel kararlar vererek sadece fiyat kıstasına bakmaması, yapı kalitesi, malzemesi, ulaşım kolaylığı gibi pek çok unsuru değerlendirdiği görülmektedir. emmuz 2016’da yaşanan sürecin izlerinin hızlıca atlatıldığı T görülmektedir. Bu aşamada markalı konut imalatçılarının (Emlak Konut GYO AŞ, GYODER Üyeleri gibi) yaptığı

6

Sunuş ve Değerlendirme

kampanyaların beklentiyi olumluya çevirme ve sektöre moral vermesi konusunda önemli katkıları olmuştur.

Benzer kampanyaların zaman zaman farklı büyüklüklerde gerçekleşiyor olması sadece markalı konut üreticilerini değil sektörün tamamını ivmelendiren bir yapıya haiz olmaktadır.

Dönemsel olarak bankacılık sektörünün nihai tüketiciye sağladığı iyi koşullu krediler ile kurumsal firma ve bankaların ortaklaşa yaptıkları finansman modelleri sektör için oldukça yararlı olmaktadır. Fakat mali sektörden hem yükleniciler hem de tüketiciler için sağlanan kredi faizlerinde artışlar yaşanmaktadır. Genel ekonomik şartlar ve risk unsurlarına bağlı olarak yükselen faiz oranları sektörü olumsuz etkileme potansiyeline sahiptir.

Yabancı yatırımcıların sadece konut niteliği ve niceliğine değil aynı zamanda mülk edindikleri şehri “bir yaşam alanı” olarak görmelerinin etkileri de dikkat çekmektedir. Bunun en tipik örneği İstanbul’da görülen yabancılara yönelik konut satışlarıdır.

REIDIN Konut Satın Alım Gücü Endeks verileri incelendiğinde, konut fiyatlarının kişilerin gelirleriyle karşılaştırıldıklarında çok yüksek olduğu, konut kredilerinin düşük maliyetli ve uzun vadeli olarak verilebilmesi durumunda kişilerin bunları geriye ödeyebilmelerinin mümkün olduğu görülmektedir. Örneğin REIDIN Konut Satın Alım Gücü Endeks verilerine göre İstanbul’da yaşayan ortalama gelire sahip bir hane halkının kredi kullanabilmesi için kredi maliyetinin aylık %0,70’lere düşmesi ya da vadelerin 15 yıllara doğru uzaması lazım gerekiyor. Vadelerin uzaması için bankacılık boyutunda fonlama mekanizmasının doğru kurgulanması ve özellikle bu noktada menkul kıymetleştirme süreçlerinin canlandırılması önem taşıyor. Diğer taraftan, Türkiye Bankalar Birliği’nin ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın istatistikleri incelendiğinde toplamda 2,2 milyon kişiye ulaşan ve 200 milyar TL’ye yaklaşan ölçekte konut kredisi kullanıldığını söylemek de mümkün. Öte yandan, faiz oranları ile konut kredilerinin gelişimini irdelediğimizde ise iki değişken arasında yüksek korelasyonun varlığı herkesçe kabul edilen bir gerçek.

Konut kredisi faiz oranları Ocak-Eylül 2017 döneminde ortalama aylık %0,98’idi; ancak özellikle son 3 ayda %1’i aşan oranlar gözlemlemekteyiz. Artan kredi maliyetlerinin göreli

olarak talebi azaltacağı söylenebilir. Önümüzdeki dönemde kırılganlık yaratabilecek ve talep daralması oluşturabilecek en önemli unsur kredi faiz oranlarının artması olacaktır.

Maliyet düşürücü önlemler alınmalı 2017 yılı incelediğinde sektörün dengeli bir büyüme eğilimin de olduğu gözlenmektedir. 2016 yılı son çeyreği itibarı ile gerek sektöre yönelik teşviklerin gerekse yasal düzenlemelerin olumlu etkisi 2017 yılınca sürmüş görünmektedir. Ancak bazı vergi indirimlerinin geçici süreli olması talep yönlü olumlu gidişi yavaşlatma potansiyeline sahiptir. Özellikle maliyet düşürücü önlemlerin alınması hem sektör hem de talep anlamında olumlu sonuçlar doğuracaktır.

Gayrimenkul sektörü için hükümetin yaptığı teşvik ve destek çalışmaları bir süredir devam etmektedir. Söz konusu teşvikler sadece inşaat sektörü için olumlu olmayıp tüm menfaat sahipleri için değer üretmektedir. Sektör için aşağıdaki hususların geliştirilmesi ve devam ettirilmesi olumlu sonuçlar doğurmuştur. Bunlar; En az 1 milyon Dolar’lık taşınmaz satın alan ve 3 yıl satılmaması şartı ile yabancıya vatandaşlık veren düzenleme, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ait damga vergisi oranı sıfır olarak uygulanması, Uzun vadeli konut kredisinde başlangıç rakamı olan %25 tutarındaki sermayeyi sağlamakta zorluk çeken tüketici için bu rakamın %20’ye indirilmesi, Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önlemler (Konut alımında %15 devlet desteği vb.) ve bunun ekonomi üzerindeki etkisi olarak özetlenebilir.

Ancak ekonominin ve özünde gayrimenkul sektörünün “sürdürebilir” bir şekilde büyüyebilmesi için hem yasal hem de kurumsal düzenlemelere ihtiyaç duyduğu da gerçektir. Söz konusu amaçla;

Kalıcı bir vergi düzenlemesi yapılarak, özellikle ilk konutunu alan kişiler için avantajlar sağlanması, Yabancıya konut alımı yolu ile vatandaşlık sağlanması ile ilgili tutarın gözden geçirilmesi, Kurumlar ve gelir vergisinde sektöre özel belli muafiyetlerin sağlanması, Değer artışı ve emlak vergisi ile ilgili yalın ve günün şartlarına özgü düzenlemelerin (değer esaslı vergi) yapılması, İmar yönetmeliklerinde nüfus yoğunluğu, alt yapı durumu, deprem ve diğer doğal afetler gibi durumlara ve şehirleşme planlarına göre düzenlemelerin yapılması, Finansal piyasalar, vergi ve alım/satımla ilgili problem yaratan “resmi inşaat değeri” ile “fiili gayrimenkul değeri” arasındaki farkın bir kereye mahsus kapatılması için düzenleme yapılması bu yolla elde edilecek kaynağın da gerek İller Bankası vasıtasıyla kentsel dönüşümde kullanılması, gerekse tekrar hayat geçirilecek olan Emlak Bankası için kaynak olarak kullanılabilmesi, Bazı ülkelerde olduğu üzere kamu ağırlıklı olarak kurulan ve uzun vadeli konut kredilerini hem bireylere hem de kurumlara sağlayan, bunlarla birlikte gayrimenkule dayalı “menkul kıymetleştirme” yapan bir bankanın oluşturulması, Gayrimenkule dayalı hakların daha kolay menkul kıymetleştirilmesi, sukuk, kira ve gayrimenkul sertifikaları ile bunlara bağlı hibrit araçların çıkarılabilmesi için gerekli değişiklik ve düzenlemelerin yapılması, BIST bünyesinde gayrimenkule dayalı haklar ile gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesi ile ilgili pazarların oluşturulması, Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’nın vergi muafiyetlerinin devam etmesi ile KDV’den kaynaklanan sorunların çözülmesi,

Sunuş ve Değerlendirme

7

Gayrimenkule dayalı varlık kiralama şirketlerinin oluşturulması ile ilgili düzenlemelerin yapılarak, piyasaya uyumlu hale getirilmesi,

Orta ve orta-alt gelir grubuna ait konut ihtiyacını karşılamak amacıyla bu konuya özel kooperatiflerin/sandık kurulması olarak özetlenebilir.

Yukarıda ifade edilen özete ilave olarak hem Türkiye hem de sektör için oldukça önem taşıyan ve değer yaratabilecek ortak bir “finansal iletişim-doğru tanıtım” grubu oluşturulması yerinde olacaktır. Özellikle yurt dışında yapılacak fuar, tanıtım, etkinlik, gibi faaliyetlerde ilgili taraflara doğru bilgiyi doğru şekilde aktarabilecek çatı bir organizasyona ihtiyaç duyulmaktadır.

Aslında 2012 yılında yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında gayrimenkul ve sermaye piyasasının entegrasyonu için önemli adımların atıldığını gözlemledik.

GYF ve gayrimenkul sertifikası gibi uygulamalar kişilerin ya da yatırımcıların sadece fiziki ortamda gayrimenkul sahibi olarak getiri elde etmelerinin yanı sıra gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparak da getiri elde edebileceklerini gösterdi. 2017 yılının ilk yarısında gayrimenkul sertifikası ihracı başarılı bir şekilde gerçekleşti.

Yine son çeyrek dönemde ise gayrimenkul yatırım fonu katılım belgesinin halka arzının BİST’te ihracını gözlemledik.

Böylece ilk kez GYF’ler borsaya kote oldu. Bu tür yatırım araçlarına ilişkin ihraçların 2018 yılında artarak devam edeceğini düşünülmektedir.

Türk ekonomisi ve gayrimenkul sektörü yılların verdiği deneyim ile son derece dinamik bir şekilde gelişen şartlara uyum sağlamaktadır. Sektörün hem üretim hem de finansal anlamada eksikliklerinin giderilmesi durumunda çok daha başarılı ve katma değerli çalışmalar yapacağı aşikardır.

Saygılarımızla, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi

8

Sunuş ve Değerlendirme

SunuĹ&#x; ve DeÄ&#x;erlendirme

9

İlk altı ayda beklentiler olumlu…

Darısı ikinci altı aya Türkiye ve dünya ekonomisi ile alakalı olarak, 2018’in her şeye rağmen geçen yıldan daha olumlu bir görünüm ve beklenti içinde olduğunu söyleyerek söze başlayalım.

Dünya Bankası, IMF ve diğer uluslararası kuruluşların 2017 Eylül ve Aralık ayında revize ettikleri raporlarda sürekli iyimser düzeltmeler gerçekleşti. Bu durum Türkiye’ye ihracat, fon akımları ve diğer parametreler için olumlu yansımalar yaratabilir.

Bu olumlu görüşmelere mesafeli ya da şüpheci yaklaşanlar olacaktır. Ancak, rasyonel olarak düşündüğümüzde 2018 yılının olumlu geçmesi için gereken 10 koşulun 8 tanesi için oldukça pozitif yorumlar yapıldığını göz ardı edemeyiz. Bunları sıralarsak: • Küresel ekonomide büyüme, • Avrupa Birliği pazarında büyüme, • Yakın ve komşu pazarlarda büyüme , • Özel sektör yatırımları, • Sanayi ürünleri ihracat fiyatları, • Enerji ve emtia fiyatlarının seviyesi, • Avro/Dolar paritesi, • Küresel ticarette uzun zamandır beklenen hareketlenme.

10

Uzman Görüşü

Ancak iki faktörün riski hala devam ediyor. Bunlardan ilki küresel mali koşullar, yani borçlanma ve finansmanla ilgili sıkıntılar. İkincisi ise siyasi ve jeopolitik riskler olarak sıralanıyor.

Uzmanların önemli bir kısmı 2018’den itibaren “kriz sonrası üçüncü büyüme dalgası” yaşanacağına dair kanaatlerini açıklıyorlar. Arz yanlı ve istihdam odaklı bir küresel büyümenin ortaya çıkacağını, sanayideki PMI verilerinin 2011’in 4. çeyreğinden beri görülen en yüksek seviyede olmasına dayanarak ifade ediyorlar.

Uzun zamandan beri rakibimiz olan Çin’in büyüme modelinde değişikliğe gitmesi, iç tüketim ve hizmetlere odaklanması, artık sanayi sektörüne örtülü destekler vermeyecek olması ve en önemlisi yüksek katma değer teknoloji inovasyon üreterek yola devam edecek olması oldukça önemli bir ayrıntı.

Riskleri unutmayalım!

Türkiye için en önemli gelişme mal ticaretinde miktar bazlı büyümenin aynı zamanda parasal bazlı büyümeyle beraber devam ediyor olması. Yani yüksek iskonto ile mal satma devri sona erecek ve ihracatçılar ürünlerini arzu ettikleri fiyattan ya da buna yakın bir fiyattan satmayı başaracaklar. En azından temenni bu. Birkaç yıldır oldukça kötü durumda olan taşımacılık endekslerinin de toparlanıp yüksek seviyelere gelmesi yine umut verici bir gelişme.

Tüm bu canlılık içinde dünyadaki gıda fiyatlarında bir yükselişin olduğu gözlerden kaçmıyor. Bu artışın iklim koşulları sebebiyle ortaya çıktığı söyleniyor ancak ilerki dönemlerde bu yükseliş devam ederse, enflasyonist baskılar yaratabilir. Bu gelişmiş ülkeler için belki canlılık habercisi olabilir ama Türkiye için olumsuz bir gelişme olacaktır.

Petrol fiyatları, daha önceki raporlarda bahsettiğim gibi 60 Dolar üzerinde tutunmaya çalışacak ancak petrol üreten ülkelerin arzu ettiği 90 Dolar seviyesi orta vadede mümkün gözükmüyor. Metal fiyatlarında da benzer şekilde bir yükseliş var ancak sanayideki maliyetleri rahatsız edecek bir durumda değil. En azından şimdilik.

Metal demişken, demir-çelik ile alakalı olarak Ekonomi Bakanlığı’nın ithalat olanaklarını tekrar genişlettiği gözüküyor. Türkiye’deki demir-çelik üreticileri bu konuda çok rahatsızlar. Ancak üretimlerinin önemli bir kısmını aracılara satmış oldukları için şimdilik bir sıkıntıları yok. Aracı tüccarların inşaat sektörüne yüksek maliyetli demir-çelik satması sebebiyle ortaya çıkan duruma, Ekonomi Bakanlığı’nın ithalatın serbestleşmesi yoluyla müdahale ettiği görünüyor. Yine de önümüzdeki dönemlerde söz konusu kararın demir-çelik fiyatlarında sert düşüşlere sebep olabileceğini ve bu durumun sektörün temsilcilerine sıkıntı yaratabileceğinin altını çizmek istiyorum. Belki bu inşaat sektörü için olumlu bir seyir sayılabilir. Buna siz cevap verin.

Parite marifeti

Son olarak Avro/Dolar paritesi ile ilgili tahminlere geçmek istiyorum: Avro/Dolar paritesinin seyri 2018 yılında Türkiye ihracatı lehine olacakmış gibi gözüküyor. 2018 ortalaması 1,1244 olarak bekleniyor, yine de yıl içinde en yüksek 1,20 en düşük 1,07’lerin test edebileceği ihtimal dahilinde.

Paritenin 1,25’in üzerine tekrar çıkması için Trump’ın soruşturmalarla ilgili olarak ciddi şekilde sıkıntıya girmesi, Almanya’da hükümetin zamanında kurulması ve Avrupa Birliği’nde büyümenin elle tutulur şekilde ortaya çıkması gerekiyor. Bunların bazıları kısa vadeli bazıları da üzerinde soru işareti olan gelişmeler.

Prof. Dr. Emre Alkin İstanbul Kemerburgaz Üniversitesi Rektör Yardımcısı

Uzman Görüşü

11

TEMEL EKONOMİK VERİLER Yıllık Büyüme (Dolar)

%7,30

EYLÜL 2017

İnşaat Sektörü Büyüme Hızı

Enflasyon

%19,20

%11,92

ARALIK 2017

BİR BAKIŞTA 4. ÇEYREK

Ç3’2017

KONUT Yapı Ruhsatı 2016

293.613

Konut Satışları

Yapı Kullanma İzin Belgesi

2017

2016

2017 249.357 adet

2016 244.116 adet

175.789

2017

1.341.453 1.409.314

%-40,12

%2,14

%5,06

AVM Toplam Stok

Ciro Endeksi

1.000 Kişi Başına Düşen Kiralanabilir Alan

2017 YIL SONU

Mevcut 429 AVM 12,6 milyon m2 GLA Proje Halinde 93 AVM

276

Ziyaretçi Endeksi

111

ARALIK 2017

158 m2

TURİZM VE OTEL Toplam Ziyaretçi Sayısı Türkiye 30,7 milyon

İstanbul 9,8 milyon kişi KASIM 2017

12

Bir Bakışta 4.Çeyrek

Turizm Geliri

Ç3’2017

8,7 milyon $ Kişi Başı Ortalama Harcama 634 $

Doluluk Oranları İstanbul Türkiye % 41,8 % 41,5

2016

GSYH

İşsizlik Oranı

2 trilyon 212 milyar 254 milyon TL

%10,30

EYLÜL 2017

10%

KASIM 2017

5% 2015

Yabancılara Konut Satışı

18.189

$

20% 15%

2016

Döviz Kuru Artışı

2016

2017

Yeni Konut Fiyat Endeksi

2017

2017 YIL SONU

22.234

%22,24

4,02

LOJİSTİK

€

%9,91 %23,36

Konut Kredisi Stoku

%19,02 artış ile 177,0 milyar TL

2017 YIL SONU

KASIM 2017

Aylık Faiz %1,08 Bileşik Faiz %13,78

ARALIK 2017

GYO’LAR

Toplam Stok 9,6 milyon m2

Boşluk Oranları % 2,8 Kocaeli

Ç4’2017

% 4,4 İstanbul (Anadolu)

İnşaat Halinde 876.814 m2

İstanbul (Avrupa)

% 4,1

Proje Halinde 2,3 milyon m2

Kiralama İşlem Hacmi

GYO Sayısı (Ç3’17) 31 adet

643.786 m2

GYO Piyasa Değeri (Ç3’17) 25,81 milyar TL XGMYO (Ara’17) 39.563

2017 YIL SONU

OFİS Boşluk Oranı

Toplam Stok

5,7 milyon m

2

% 24,03 Ç4’2017

Kiralama İşlem Hacmi

Birincil Kira

35$ / m2 / ay

74.000 m2 Ç4’2017

*Değişim oranları bir önceki yılın aynı dönemine göre verilmiştir.

Bir Bakışta 4.Çeyrek

13

TEMEL EKONOMiK VERiLER

Yabancı portföy girişleri artarken, enflasyondaki yükseliş ve Merkez Bankası’nın sıkılaşma adımları tahvil faizlerini yükseltti Türkiye ekonomisi iç talebi ve üretimi canlandırmaya yönelik alınan tedbirler ve ihracattaki toparlanmanın etkisiyle 2017 yılının 3. çeyreğinde %11,1 gibi güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Yılın 4. çeyreğinde bu yüksek rakamın yakalanması zor görünse de, göstergeler ekonomide büyüme eğiliminin sürdüğüne işaret etmektedir. Sanayi üretiminde geçen yılın aynı dönemine göre yılın 3. çeyreğinde ortalama %10 olan artış, Ekim ayında %7,4, Kasım ayında %7,0 olarak güçlü seyrini korumuştur. Yılın ilk 11 aylık döneminde demir, çelik, enerji ve otomotiv sektörlerinin ihracatında güçlü artışlarla toplam ihracat %10,4 artışla 143,2 milyar Dolar olmuştur. Bu dönemde, enerji ithalatının %37 ve altın ithalatının %201 artışı, toplam ithalatın %16,9 artışla 210,7 milyar Dolar’a yükselmesine neden olmuştur. Böylelikle, dış ticaret açığı %33,8 artışla 67,5 milyar Dolar’a yükselmiştir. Dış ticaret açığındaki artışın yansımasıyla cari işlemler açığında %37 artış izlenmiştir. 2016 yılını 32,6 milyar Dolar ile tamamlayan yıllık açık, Kasım 2017 sonu itibarıyla 39,4 milyar Dolar’a yükselmiştir. Öte yandan 2016’yı %8,53 ile tamamlayan enflasyon geçen yılın son çeyreğinde izlenen kur artışının gecikmeli etkileri, gıda fiyatlarında ve küresel

emtia fiyatlarındaki yükselişin etkileriyle yılı %11,92’de tamamlamıştır. Kurlardaki ve enerji fiyatlarındaki yüksek seyrin devam etmesi enflasyon görünümünde yukarı yönlü riskleri artırmış, Merkez Bankası sıkı duruşunu koruyacağını açıklamıştır.

Finansal piyasalar ise yurt dışında iyileşen risk iştahı ve yabancı portföy girişleriyle pozitif performans göstermiştir.

IIF verilerine göre, 2017’de gelişen ülkelere 235 milyar Dolar’lık portföy girişi izlenmiştir. Bu rakam geçen yılın aynı dönemindeki 152 milyar Dolar’lık girişe göre önemli bir artışa işaret etmektedir. Gelişen ülkelere artan portföy girişlerinden faydalanan hisse senetlerinde pozitif bir görünüm izlenirken, küresel gelişmeler, enflasyondaki yükseliş ve Merkez Bankası’nın sıkılaşma adımları tahvil faizlerini yükseltmiştir. Yıla 3,52’den başlayan Dolar/TL, Eylül sonunda 3,55 seviyesinde olsa da ABD’de sıkılaşma beklentileri ve artan jeopolitik risklerle yılı 3,77’den tamamlamıştır. İki yıllık gösterge tahvil faizi yıla %10,63’ten başlamış, Eylül sonundaki %11,89 seviyesinden yıl sonunda %13,40’a yükselmiştir. BIST100 Endeksi 2017 yılında %47 yükselişle 115.333’e ulaşmıştır.

Temel Ekonomik Veriler

15

Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla Yıl

GSYH (milyon TL)

Kisi Bası Gelir GSYH Kisi Bası Gelir Buyume (%) (milyon Dolar) (TL) (Dolar)

Yıl ci Ortalama Kur (Dolar/TL)

2014

2.044.466

26.489

798.987

12.112

5,17

2,19

2015

2.338.647

29.899

861.879

11.019

6,03

2,75

2016

2.608.526

32.904

862.744

10.883

3,30

3,04

2017

2.212.254*

-

615.643*

-

7,30*

3,64

Kaynak: TÜİK Her ayın son günündeki alış kurları ile o yılın ortalama Dolar kuru belirlenmiştir. *Temmuz-Eylül 2017

2015 yılında %6,03 olan büyüme miktarı 2017’nin ilk üç çeyreğinde %7,30 olarak gerçekleşmiştir.

Yıllık Enflasyon* Ç1

14

8 6

Ç3

Ç4 12,98

11,29

12 10

Ç2

9,58 9,22

7,24

11,87

11,72

10,90

10,13 8,78

7,55

9,79 7,61 7,46

7,91

8,09

6,57

6,58

Nisan

Mayıs

7,64 7,20

8,79

6,81

10,68

8,05

7,14

11,20

7,95

11,90

7,58

7,28

7,16

Eylül

Ekim

8,10

11,92

8,81 8,53

7,00

4 2 0

Ocak

ubat

Mart

Haziran 2015

Temmuz 2016

A ustos

Temel Ekonomik Veriler

Aralık

2017

Geçtiğimiz yıl Mayıs ayından bu yana düşüş eğiliminde olan enflasyon oranı, Ağustos ayı itibari ile geçtiği yükseliş trendini yıl sonunda da sürdürmüştür.

16

Kasım

Kaynak: TÜİK *Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim

Döviz Kuru* Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

5 4

3,36 3,41 3,23 3,23 3,21 3,20 3,29 3,21 3,35 3,30

3 2,96 2,96

2,82 2,81

3,10 2,96 2,89 3,01 2,96 3,01

Ç1’17

Ç2’17

Ç3’17

Ç4’17

4,15 4,20 4,06 4,02 4,14 3,89 3,88 3,96 3,83 3,64 3,72 3,42 3,53

3,79

3,61 3,64 3,56 3,54 3,52 3,53 3,45 3,56

4,40

3,78

4,69

3,96

4,52

3,78

2 1,09 1,09 1,14 1,14 1,11 1,11 1,11 1,11 1,12 1,10 1,06 1,05 1,07 1,06 1,07 1,09 1,12 1,14 1,17 1,20 1,18 1,16 1,18 1,20

AVRO/TL

DOLAR/TL

TL’nin Dolar ve Avro karşısındaki değer kaybı devam etmektedir.

Dolar yılı 3,78, Avro ise 4,52 ile kapatmıştır.

Ara’17

Kas’17

Eki’17

Eyl’17

Şub’17

Tem’17

Haz'17

May'17

Nis'17

Mar’17

Şub’17

Oca’17

Ara’16

Kas’16

Eki’16

Eyl’16

Ağu’16

Tem’16

Haz’16

May’16

Nis’16

Mar’16

Şub’16

0

Oca’16

1

AVRO/DOLAR Kaynak: TCMB *Her ayın son günü dövizsatış verileri esas alınmıştır.

Yatırım Enstrümanları Karşılaştırması (%) Dönem

TR-68*

Reidin-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi

Mevduat Faizi

BIST 100 Endeksi

Amerikan Doları

Avro

Devlet İç Altın Borçlanma (Külçe) Senetleri

Ç1’15

4,36

2,62

2,35

-3,95

12,85

-0,78

10,94

1,15

Ç2’15

3,06

2,24

2,48

-9,9

11,31

11,57

5,8

-1,52

Ç3’15

3,99

2,25

2,63

0,11

-3,01

-6,12

-7,5

3,1

Ç4’15

4,59

1,96

2,67

-9,4

2,85

-0,76

-2,38

0,47

Ç1’16

3,37

1,8

2,75

8,88

-1,09

0,98

14,86

4,45

Ç2’16

1,99

0,41

2,63

0,77

1,66

1,42

6,14

2,38

Ç3’16

1,07

-0,41

2,59

-1,31

17,92

10,98

2,63

-2,49

Ç4’16

2,39

1,12

2,56

3,53

22

17,47

14,4

-2,44

Ç1’17

3,2

1,22

2,55

17,5

4,97

6,35

11,77

2,38

Ç2’17

3,12

0,86

2,62

10,27

-4,06

0,84

-1,44

4,46

Ç3’17

2,37

1,03

3,03

7,16

-1,26

4,78

2,68

1,61

Ç4’17

2,78

0,85

3,08

3,11

10,53

9,78

6,55

-1,84

2017 Yılı

11,87

4,02

9,82

43,17

9,91

23,36

20,52

6,67

BIST-100 Endeksi toplamda %44’e yaklaşan bir getiri sağlamıştır.

Amerikan Doları’nda ise göreli olarak sınırlı bir getiri söz konusu olup, yıllık getiri %9,91’de kalmıştır. Görece düzenli getiri sağlayan mevduat faizi yaklaşık %10’luk getiri oranı ile yıllık enflasyondan daha düşük oranda getiri sunmuştur.

Kaynak:Reidin ve TÜİK *Reidin Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi (68 il ortalaması) Temel Ekonomik Veriler

17

Doğrudan Yabancı Yatırım (milyon Dolar) 7.000

6.136

6.000 5.000

4.109

4 .000

3.458

2.880

3.000 2.000

1.058

765

1 .000 0

Ç1'15

Ç2'15

2.752 1.250

1.083

Ç3'15

2.579

1.068

Ç4'15

Ç1'16

3.582

3.203

2.873

2.520

2.097 1.141

737

Ç2'16

Doğrudan Yatırım Girişi

Ç3'16

944

Ç4'16

1.363

1.061

Ç1'17

Ç2'17

2.327

1.258

716

Ç3’17

Ç4’17*

Yabancılara Gayrimenkul Satışı

Kaynak: Ekonomi Bakanlığı *Ekim ve Kasım ayı verisidir.

Doğrudan yatırım girişi ve yabancılara gayrimenkul satış rakamlarında değişim dalgalı olarak devam etmektedir.

15+ Yaş İşsizlik Oranı* Aylık Ortalama (%) Eki’16

Kas’16

Ara’16

Oca’17

Şub’17

Mar’17

Nis’17

May’17

Haz’17

Tem’17

Ağu’17

Eyl’17

Eki’17

Kas’17

11,80

12,10

12,70

13,00

12,60

11,70

10,50

10,20

10,20

10,70

10,60

10,60

10,30

10,30

Kaynak: TÜİK *İşsizlik verilerinde son 3 ay olan iş arama süresi 15 Mayıs 2015 itibariyle son 4 hafta olarak revize edilmiştir.

Ocak ayı itibari ile %13 olan işsizlik oranı, Kasım ayı itibari ile %10,30 seviyesine gerilemiştir.

Yıllık Ortalama 16

14,00

14

10 8 6

11,90

11,00 10,80 10,60 10,30 10,50 10,20 10,30

12

9,80

8,40

9,20

9,70

9,90

2013

2014

10,30

10,90

6,50 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2015

2016

Kaynak: TÜİK

18

Temel Ekonomik Veriler

Büyük Şehirlerdeki Nüfus Artışı (bin kişi) 2015

2016

2017

İstanbul

14.657

14.804

15.029

Ankara

5.271

5.347

5.445

İzmir

4.168

4.224

4.279

Bursa

2.843

2.901

2.936

Antalya

2.288

2.329

2.364

Ülke nüfusunun %18,6’sının ikamet ettiği İstanbul’un nüfusu %1,5’luk artış ile 15 milyonu geçmiştir. Büyük şehirlerdeki nüfus artışı konut sektörüne olan talebin artmaya devam edeceğini işaret etmektedir.

Kaynak: TÜİK

Yaş Grubu ve Cinsiyete göre Nüfus, 2017 90+ 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 3.500

Erkek

40.535.135

Kadın

40.275.390

Toplam

80.810.525

Kadın Erkek

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

500

1.000

Ülkemizde 15-64 yaş grubunda bulunan aktif nüfusun oranı, 2017 yılında bir önceki yıla göre %1,2 artarak %67,9 olarak gerçekleşmiştir.

65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı %8,5’e yükselmiştir.

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

Kaynak: TÜİK

Temel Ekonomik Veriler

19

Beklenti ve Güven Endeksleri Beklenti Endeksi

120

110

108,60 108,10 106,00

100

103,50

112,40

111,60

106,80 110,70

107,60

2017 2016

103,30 102,20 101,20

106,50

104,90

99,01

2015 2014

98,40

90

Önceki dönemlere oranla düşüş gösteren Beklenti Endeksi 103,30, Güven Endeksi ise 65,10 seviyelerine gerilemiştir.

80 72,70 71,30

70

73,70

74,30

70,00

74,00

69,40

67,00

64,40

73,60 67,70

68,70

66,40

Güven Endeksi

Kaynak: TCMB

65,10 63,40

60 58,50 50

Ç1

Ç2

Ç3

Ç4

İnşaatın Cari Fiyatlarla GSYH’dan Aldığı Pay (Yıllık bazda) 60

52,0

50

42,8

40

41,5

33,0

25,7

30

42,3 32,6 21,9

20 10 0 -10

20,0

25,9

5,3

4,7

4,5

4,6

5,3

5,6

6,3

6,8

13,7 6,8 5,6

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008 2009

-20

Sektör Payları (%)

İnşaat sektörünün cari fiyatlarla GSYH’den aldığı pay yılın 3. çeyreğinde %8,7 olmuştur. İnşaat sektörü büyüme oranı %29,4 iken, GSYH büyüme oranı ise %24,2 olmuştur.

Temel Ekonomik Veriler

24,2

6,0

7,1

7,4

8,0

13,5 15,1 8,1 8,1 8,5

2010

2011

2012

2013

2014

-17,4

-30

20

17,4

19,2 8,5

2015 2016

2017

-16,6

Büyüme Hızı (%) Kaynak: TÜİK *2013 yılı ve öncesi rakamlarda güncelleme yapılmıştır.

GSYH İçindeki Pay (%) 12 10 8 6 4 2 0

8,2 8,2 8,1 8,0

7,8 8,3 8,0 8,4

2014

2015

9,3

7,9

8,3 8,6

7,8

2016 Ç1

Ç2

Ç3

9,1

8,7

2017

Ç4

Kaynak: TÜİK

Bir Önceki Yılın Aynı Dönemine Göre Büyüme (%)

40 30

30,1

20

17,2

10,4 8,2 10,0

10 0

14,9

13,9

5,0

2014

29,4

26,5

21,8

2015

18,7

13,4 14,0

9,5

2016 Ç1

Ç2

Ç3

2017

Ç4

Kaynak: TÜİK

İnşaat Sektörü - Milli Gelir Büyüme Rakamları Karşılaştırması (%) 30 20 10 0

10,3

15,6

17,2

21,8 15,1 14,9 16,0

13,3 13,9

15,6

12,1

5,0

Ç1’15

29,4

26,5

5,5 Ç2’15

Ç3’15

Ç4’15

Ç1'16

GSYIH Buyume Oranı (%)

Ç2'16

18,7

9,5

Ç3'16

Ç4'16

24,2 15,2

13,4

Ç1'17

16,5

14,0

Ç2'17

Ç3'17

İnsaat Sektoru Buyume Oranı (%)

Kaynak: TÜİK

Temel Ekonomik Veriler

21

KONUT

Kredi faiz oranlarının yükselmesi ile daralan talep, fiyat endekslerini de yavaşlattı 2017 yılında konut satışları, bir önceki yıla göre %5,06 artış göstererek 1 milyon 409.314 adet seviyesinde kapanmıştır. 2016 ikinci yarısı itibarıyla nihai tüketiciye sağlanan teşvikler, 2017 ilk çeyreğinde de devam etmiş, konut kredileri ve konut satışları hareketli bir seyir izlemiştir. 2. çeyrek ortalarında bayram tatili ve mevsimsellik etkisi ile yavaşlama trendine giren konut satışları, teşvik sürelerinin uzatılmasıyla birlikte dönemsel olarak hareketlilik kazanmıştır. Teşvik ve kampanyalar son bulduğunda ve konut kredisi faiz oranları yükselme trendine girdiğinde ise taleplerde ciddi daralmalar yaşanmaya başlamıştır.

2017 yılında ikinci el satılan konutlarda, geçen yıla göre %5,6 oranında bir artış görülürken, ilk el satışlardaki artış %4,4 seviyesinde kaldı. İpotekli satışlarda ise, geçen yıla göre adet bazında %5,25’lik bir artış yaşandı.

Toplam konut satışlarında ipotekli satışların payı, bir önceki yıl ile benzer performans sergileyerek toplam satışların %33,6’sı oranında gerçekleşti.

Taleplerde yaşanan daralmaların konut fiyatlarındaki etkisi de çok geçmeden görülmeye başladı. Konut fiyat artışında 2016 yılında görülen ivme kaybı 2017 yılında da devam etti. TCMB verilerine göre, 2017 yılı 2. çeyreği ile birlikte konut fiyat endeks artışının fark edilir şekilde yavaşlama trendine geçtiği ve 3. çeyrekte de bu durumun artarak devam ettiği görüldü. Nisan ayında %13,13 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı Ekim ayında %11,7’ye kadar geriledi.

Yabancılara yapılan konut satışları ise geçen yıla göre %22,2’lik büyüme ile 22.234 adet seviyesine çıkarken toplam satışlar içindeki payı %1,6 seviyesinde gerçekleşti. Satışların son çeyrekte hareketlilik kazandığı, yaklaşık %30’unun son çeyrekte gerçekleştiği görüldü. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 8.182 adet konut ile İstanbul, ikinci sırayı 4.707 adet konut ile Antalya alırken ülke uyruklarına göre konut satışlarına bakıldığında ise ilk sırada 3.805 adet ile Irak vatandaşları, ikinci sırada 3.345 adet ile Suudi Arabistan vatandaşları yer aldı.

Konut

23

Yapı İzin İstatistikleri ve Değişim Oranları Konut Stoku

Yıl 2000*

16.235.830

2001*-2014**

5.478.603

2015

732.948

2016

753.426

2017

820.526

Toplam

24.021.333

2017 yılı 4. çeyrekte yüzölçümü bazında; yapı ruhsatı adeti önceki yılın aynı dönemine göre %32,0, yapı kullanma izin belgesi adeti ise %3,3 azalmıştır. Daire sayılarına göre yapı ruhsatı miktarı önceki yılın aynı dönemine göre %40,1 azalırken, yapı izin belgesi miktarı ise %2,1 oranında artış göstermiştir. Yeni konut üretimi ve tamamlanan konutların arzı devam etmektedir.

Kaynak: TÜİK *2000 yılı bina sayımı raporunda belirtilen toplam daire sayısı **2001-2014 yılları arasında iskan belgesi alan daire sayısı

Yüzölçümü (milyon m2) 120 100 80 60 40 20 0

102,6

82,5 54,7 32,2

Ç1’16

52,2

37,9

Ç2’16

58,8

39,7

31,8

Ç3’16

49,3

Ç4’16

Yapı Ruhsatı

45,8

39,6

Ç1’17

37,6

Ç2’17

%-32,0

36,3

Ç3’17

%-3,3

39,9

47,6

Ç4’17

Yapı Kullanma Belgesi

Kaynak: TÜİK *Değişim oranları bir önceki yılın aynı dönemine göre verilmiştir.

Daire Sayısı (bin adet) 600 500 400 300 200 100 0

260

165

Ç1’16

251

188

Ç2’16

195

294 156

Ç3’16

Kaynak: TÜİK *Değişim oranları bir önceki yılın aynı dönemine göre verilmiştir.

Konut

244

Ç4’16

Yapı Ruhsatı

24

504

411 232

196

Ç1’17

194

Ç2’17

Yapı Kullanma Belgesi

%2,1 %-40,1

182

Ç3’17

176

249

Ç4’17

Çeyrek Bazda Konut Satışları (adet) İpotekli Satış

102.297

Ç4’16

196.936

208.706

405.642

146.127

2016 Toplam

631.686

709.767

1.341.453

449.508

Ç1’17

145.826

179.954

325.780

125.093

Ç2’17

150.397

178.186

328.583

120.282

Ç3’17

180.466

195.899

376.365

117.852

Ç4’17

183.009

195.577

378.586

109.872

2017 Toplam

659.698

749.616

1.409.314

473.099

İlk kez satılan konutlarda, 3. çeyreğe kıyasla %1,4’lük bir artış görülürken, ikinci el satışlarda yaşanan daralma yaklaşık %1,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlar ise %6,7 oranında azalmıştır.

İlk Kez Satılan Konut (adet)

45.215

Şub’17

Oca’17

44.235

51.154

56.253

95.389

101.468

142.713 70.921 71.792

Ara’16

132.655 69.188 63.467

Kas’16

130.274 61.677

Eki’16

68.597

108.918 50.972

Eyl’16

57.946

114.751 60.967 53.784

A u’16

37.829 43.514

Tem’16

81.343

106.187 49.354

Haz’16

56.833

114.800 56.043

May’16

58.757

106.348 46.908

Nis’16

59.440

117.205 64.831 52.374

Mar’16

54.294 47.409

Şub’16

0

40.077 44.479

50.000

Oca’16

100.000

84.556

150.000

101.703

Aylık Bazda Konut Satışları (adet)

132.972

305.012

66.311

162.427

66.661

142.585

Ara’17

Ç3’16

122.732

105.223

63.378

327.335

59.354

175.030

Kas’17

152.305

122.882

Ç2’16

65.888

95.861

56.994

303.464

Eki’17

163.604

140.298

139.860

70.279

Ç1’16

70.019

434.388

Eyl’17

1.289.320

120.198

690.653

63.700

598.667

56.498

2015 Toplam

A u’17

96.832

115.869

352.705

61.920

177.133

53.949

175.572

Tem’17

Ç4’15

Kaynak: TÜİK İlk Satış: Konut üreticisi tarafından veya üreticiyle kat karşılığı anlaşan kişiler tarafından bir konutun ilk defa satılması. İkinci el satış: İlk satıştan ev alan kişinin bu konutu tekrar başka bir kişiye satması.

97.579

95.459

52.146

301.535

45.433

161.361

Haz’17

140.174

116.558

Ç3’15

63.582

126.652

52.976

337.862

May’17

185.061

114.446

152.801

62.458

Ç2’15

51.988

115.445

Nis’17

297.218

128.923

167.098

72.547

130.120

56.376

Ç1’15

2017’de önceki yıla göre yaklaşık %5 oranında büyüme yaşanmıştır.

Mar’17

İkinci El Satış Toplam Satış

İlk Satış

İkinci Satış (adet)

60.000 30.455

38.822

33.429

35.423

36.371

23.756

36.458

42.083

48.110

48.941

49.076

35.993

38.676

50.424

43.334

41.738

35.210

38.575

38.743

40.534

38.593

37.250

34.029

Şub’16

Mar’16

Nis’16

May’16

Haz’16

Tem’16

Ağu’16

Eyl’16

Eki’16

Kas’16

Ara’16

Oca’17

Şub’17

Mar’17

Nis’17

May’17

Haz’17

Tem’17

Ağu’17

Eyl’17

Eki’17

Kas’17

Ara’17

0

26.584

20.000

Oca’16

40.000

İpotekli Konut Satışı (adet) Kaynak: TÜİK İlk Satış: Konut üreticisi tarafından veya üreticiyle kat karşılığı anlaşan kişiler tarafından bir konutun ilk defa satılması. İkinci el satış: İlk satıştan ev alan kişinin bu konutu tekrar başka bir kişiye satması.

Konut

25

Konut Fiyat Endeksleri (Türkiye Geneli) Reidin GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2010=100) 200

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

Ç1’17

Ç2’17

Ç3’17

Ara’1 7

Kas’1 7

Eki’1 7

Eyl’1 7

A u’1 7

Tem’1 7

Haz'1 7

May'1 7

Nis'1 7

Mar’1 7

ub’1 7

Oca’1 7

Ara’1 6

Kas’1 6

Eki’1 6

Eyl’1 6

A u’1 6

Tem’1 6

Haz’1 6

May’1 6

Nis’1 6

Mar’1 6

ub’1 6

1 00

Oca’1 6

1 50

Ç4’17

Reidin GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2010=100)

Reidin Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2012=100) 250

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

Ç1’17

Ç2’17

Ç3’17

Ara’1 7

Kas’1 7

Eki’1 7

Eyl’1 7

A u’1 7

Tem’1 7

Haz'1 7

May'1 7

Nis'1 7

Mar’1 7

ub’1 7

Oca’1 7

Ara’1 6

Kas’1 6

Eki’1 6

Eyl’1 6

A u’1 6

Tem’1 6

Haz’1 6

May’1 6

Nis’1 6

Mar’1 6

ub’1 6

1 50

Oca’1 6

200

Ç4’17

Reidin Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2012=100)

Reidin Konut Kira Değer Endeksi (Ocak 2012=100) 200

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

Ç1’17

Ç2’17

Reidin Konut Kira Deger Endeksi (Ocak 2012=100)

Ç3’17

Ara’1 7

Kas’1 7

Eki’1 7

Eyl’1 7

A u’1 7

Tem’1 7

Haz'1 7

May'1 7

Nis'1 7

Mar’1 7

ub’1 7

Oca’1 7

Ara’1 6

Kas’1 6

Eki’1 6

Eyl’1 6

A u’1 6

Tem’1 6

Haz’1 6

May’1 6

Nis’1 6

Mar’1 6

ub’1 6

1 00

Oca’1 6

1 50

Ç4’17

Reidin Konut Yatırımı Geri Dönüş Süresi (Yıl) 20

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

Ç1’17

Ç2’17

Reidin Konut Yatırımı Geri Donus Suresi (Yıl)

Ç3’17

Kas’1 7

Eki’1 7

Eyl’1 7

A u’1 7

Tem’1 7

Haz'1 7

May'1 7

Nis'1 7

Mar’1 7

ub’1 7

Oca’1 7

Ara’1 6

Kas’1 6

Eki’1 6

Eyl’1 6

A u’1 6

Tem’1 6

Haz’1 6

May’1 6

Nis’1 6

Mar’1 6

ub’1 6

Oca’1 6

10

Ara’1 7

0

15

Ç4’17

Geçtiğimiz yıl durağan bir seyir izleyen REIDIN konut endekslerinde yılın ilk çeyreğinde başlayan artış trendi devam etmektedir. REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre, Aralık ayı fiyat artışı, bir önceki aya göre %0,39, geçen yılın aynı dönemine göre ise %4,02 oranında gerçekleşmiştir.

Kaynak: Reidin

26

Konut

Konut Satın Alma Gücü Endeksi* (120 Ay Kredi Vadesi İçin) 122

125 120 115 101

105 100 90

120

109

110

95

118

96 90

91

Ç1’16

Ç2’16

85 80

Ç3’16

Ç4’16

Ç1'17

Ç2'17

Ç3'17

Ç4'17

TR-68 Konut Satınalma Gücü Endeksi (120 Ay Kredi Vadesi çin)

Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, önceki çeyreğe göre %1,69 oranında artarak 120 olmuştur. *Türkiye’nin 68 şehrinde yaşayan ortalama gelire sahip bir ailenin, 120 ay vadeli konut kredisi kullanarak konut sahibi olup olamayacağını ölçen önemli bir ekonomik göstergedir. 100 ve üzerindeki endeks değerleri mevcut faiz oranı ile 120 ay vadeli konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken; 100’ün altındaki değerler ailenin mevcut finansal koşullarda konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmektedir.

Kaynak: Reidin

Gayrimenkul Güven ve Gayrimenkul Fiyat Beklenti Endeksleri %10,47

150

113,2

119,7

121,4

100

112,5

87,7

109,0

86,0

95,0

62,7

50 0

100,6 99,3 Son 2 yılın ortalaması Son 1 yılın ortalaması

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

Ç1'17

Ç2'17

Ç3'17

Ç4'17

Ç1'18

Güven Endeksi

Kaynak: Reidin

2018’in ilk çeyreğinde 95 olarak ölçülen Güven Endeksi, son bir yılın ortalaması 100,6’nın altında kalırken, 85 olarak ölçülen Fiyat Beklenti Endeksi de son bir yılın ortalaması 96,8’in altında kalmıştır. Endeksler Kısmen İyimser’den Kısmen Kötümser’e gerilemiştir. %-7,61

150

137,8

132,9

129,3

100

106,3

92,8

104,0

92,0

85,0

68,7

50 0

101,4 96,8 Son 2 yılın ortalaması

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

Ç1'17

Fiyat Beklenti Endeksi

Ç2'17

Ç3'17

Ç4'17

Ç1'18

Son 1 yılın ortalaması Kaynak: Reidin

Konut

27

Markalı Konut Projeleri Göstergeleri

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

5,61

4,45

Ç1'17

Ç2'17

Ç3'17

3,70 Ç4'17

Yabancılara Konut Satı Oranı

30,26

35,71

34,03

43,40

33,31

32,43

34,38

33,1 8

32,1 4

37,68

30,1 8

23,29

30

27,08

40

37,31

50

35,54

60

51 ,58

Kaynak: Reidin

20

36,70

0

5,64

34,80

10,90

10

28,60

21,43

43,51

20

34,21

23,17

22,28

29,14

30,46

30

Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2017 yılı 4. çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla senet kullanımını tercih etmiştir. 2017 yılı son çeyrek dönemde stok erime hızı %3,50 oranında gerçekleşirken, markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların %3,70’lik oranı ise yabancı yatırımcılara yapılmıştır.

1 7,96

40

10 0

Ç1 ’1 6

Ç2’1 6

Ç3’1 6

Ç4’1 6

Pe inat Kullanım Oranı

Ç1 '1 7

Banka Kredisi Kullanım Oranı

Ç2'1 7

Ç3'1 7

Ç4'1 7

Senet Kullanım Oranı Kaynak: Reidin

6 5 4 3 2 1 0

4,23

4,09

4,88

4,78

3,78

3,00

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

Ç1'17

Ç2'17

3,19

Ç3'17

3,50

Ç4'17

Stok Erime Hızı Kaynak: Reidin

28

Konut

Türkiye Geneli Yabancılara Yapılan Konut Satış Sayıları Ç1

Ç2

Ç3

Ç4

3000

2.677 2500 2.256

1.847

1.585 1.462

1.610

1.595

1.578

1.624

2.236

2.044

2.027

1.982

2000

1500

2.236

2.283 2.152

2.164

2.119

1.926 1.775 1.612

1.581

1.773

1.768

1.726 1.684

1.543

1.640

1.566

1.512

1.369 1.386 1.289

1000

1.306

1.276 1.044

Ocak

ubat

Mart

Nisan

Mayıs 2017

Haziran

Temmuz

2016

Yabancılara yapılan konut satışları geçen yıla göre %22,2’lik büyüme ile 22.234 adet seviyesine yükselmiştir.

A ustos

Eylül

Ekim

Kasım

Aralık

2015 Kaynak: TÜİK

Konut

29

Konut Alımında Yabancılar Tarafından Tercih Edilen İlk 10 İl* 2017’de, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul olmuştur. İstanbul’daki satışlar önceki yıla göre yüzölçümü bazında %19’luk, kişi adedi bazında ise %32’lik artış göstermiştir.

Ç4’17 Ç4’17 Sıralaması (Ç4’16 Sıralaması)

(Yıl sonu) İlk 10 İl

Toplam Hisseye İsabet Eden Yüzölçümü (m²)

Toplam Kişi Adeti

Toplam Hisseye İsabet Eden Yüzölçümü (m²)

Toplam Kişi Adeti

1 (2)

İstanbul

806.367

8.611

679.400

6.534

2 (3)

Antalya

783.693

6.090

482.483

5.210

3 (1)

Muğla

574.888

1.323

1.051.566

2.695

4 (6)

Sakarya

329.903

797

216.483

617

5 (4)

Bursa

304.784

1.793

410.930

1.382

6 (7)

Kocaeli

267.108

429

202.693

343

7 (5)

Yalova

235.864

1.357

299.333

1.018

8 (10)

Aydın

216.059

1.187

150.794

1.316

9 (-)

Şırnak

214.320

5

0

0

10 (8)

Samsun

177.831

523

182.248

281

- (9)

Hatay

46.084

29

151.760

15

Diğer

1.743.049

4.806

1.090.973

3.568

Toplam

5.699.950

26.950

4.918.664

22.979

Kaynak: Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, Yabancı İşler Daire Başkanlığı *Rakamlar tüm gayrimenkul cinsindeki satışları ve bunlara ait işlemleri içermektedir.

30

Ç4’16

Konut

Türkiye’den Konut Almayı Tercih Eden İlk 10 Ülke* Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımlar; alan bazında 2017’de önceki yıla göre %15,9 artış, işlem sayısı bazında ise %17,1 artış göstermiştir.

2017’de 2016 yılına göre Almanya ülke vatandaşları tarafından yapılan gayrimenkul yatırımları yaklaşık %100’den fazla, kişi adedi olarak ise %26 oranında artış yaşanmıştır. Ç4’17 Toplam Hisseye

Ç4’16

(Yıl sonu)

(Ç4’16 Sıralaması)

İlk 10 Ülke Vatandaşı

1 (4)

Almanya

1.060.587

1.627

365.985

1.288

2 (1)

Suudi Arabistan

597.567

2.351

703.657

1.741

3 (6)

Irak

435.838

4.341

227.784

3.308

4 (3)

Kuveyt

400.635

1.771

448.109

1.689

5 (2)

İngiltere

278.060

1.465

494.966

2.247

6 (9)

KKTC

256.588

111

157.656

164

7 (5)

Azerbaycan

231.525

867

268.899

656

8 (-)

Ürdün

186.575

579

83.578

317

9 (7)

Rusya Federasyonu

186.066

1.686

175.829

1.340

10 (-)

Birleşik Arap Emirlikleri

147.922

387

116.026

212

- (8)

Lübnan

30.991

202

172.655

181

- (10)

Afganistan

106.709

1.620

129.908

1.396

Diğer

1.780.886

9.824

1.573.613

8.367

Toplam

5.699.950

26.831

4.918.664

22.906

Körfez Ülkeleri

1.796.136

10.351

1.797.862

8.081

Körfez Ülkelerinin Toplam Yatırımlar İçindeki Oranı

32%

39%

37%

35%

İsabet Eden Yüz Ölçümü (m²)

Toplam

Toplam Hisseye

Ç4’17 Sıralaması

Kişi Adeti

İsabet Eden Yüz Ölçümü (m²)

Toplam Kişi Adeti

Kaynak: Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, Yabancı İşler Daire Başkanlığı *Rakamlar tüm gayrimenkul cinsindeki satışları ve bunlara ait işlemleri içermektedir.

Konut

31

KONUT KREDİLERİ

Faizlerdeki yükselme trendi Kamu Bankaları’nın konut kredilerindeki payını artırdı Kullanılan yeni konut kredisi miktarı 2017 yılının 3. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %24 artarak, 16,3 milyar TL’ye ulaştı. Bununla birlikte 2017 yılı ilk çeyreğinde 18,8 milyar TL, 2017 yılı 2.çeyreğinde 17,8 milyar TL olan “kullanılan yeni konut kredisi miktarı” 2017 yılı 3. çeyreğinde de düşüş trendine devam etmektedir. Ortalama kredi tutarı ise 2017’nin 3. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 artarak 132.000 TL oldu. Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş 2016 yılının ikinci çeyreğinden 2017 ilk çeyrek sonuna kadar devam etmiştir. 2017 Aralık ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %1,08, yıllık bileşik faiz ise %13,78 seviyesinde gerçekleşmiştir.

Bankalardaki kredi mevduat rasyosunun bozulması nedeniyle artan kaynak maliyeti Mortgage kredileri faiz oranları üzerinde baskı yaratmakta olup bu yılın ikinci çeyreğinden itibaren faizlerin yükselme trendi devam

etmektedir. Bununla birlikte özellikle Kamu Bankaları’nın rekabetçi fiyatlama politikalarının bir yansıması olarak; Kamu Bankaları’nın konut kredileri içerisindeki payı 2016 yılı üçüncü çeyreğinde %35,25 olup 2017 üçüncü çeyreğinde %43’e yükselmiştir.

Toplam konut kredisi hacmi ise 2017 yılı üçüncü çeyrek itibariyle 186 milyar TL’yi aşmıştır. Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı* bir önceki yılın aynı dönemine göre artarak %38,1 olmuştur. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı ise 2017 3. çeyrek itibarıyla %0,44 olarak gerçekleşmiş olup, bir önceki yılın aynı dönemine göre %20 oranında azalmıştır. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranındaki azalış trendi 2016 yılı 3. çeyreği itibarıyla devam etmektedir.

(*)Mevduat Bankaları dikkate alınmıştır.

Konut Kredileri

33

Kullandırılan Konut Kredisi Dönem

Ç1’15

Ç2’15

Ç3’15

Ç4’15

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

Ç1’17

Ç2’17

Ç3’17

Kullandırılan kredi toplamı (milyon TL)

12.483

12.748

11.173

10.382

11.223

13.280

13.215

19.378

18.815

17.790

16.343

Kullandırılan kredi sayısı (adet)

129.040 116.023 100.141 92.963

98.016

110.918 115.179 151.019 134.212

125.085

123.674

150 97

100

110

112

112

115

120

115

Ç2’15

Ç3’15

Ç4’15

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

128

140

142

132

Ç4'16

Ç1'17

Ç2'17

Ç3'17

50 0

Ç1’15

Konut ortalama kredi tutarı (bin TL/adet)

3. çeyrekte kullanılan yeni konut kredisi miktarı bir önceki yılın aynı dönemine göre %24 artarak, 16,3 milyar TL’ye ulaşmıştır. Ortalama kredi tutarı ise 2017’nın 3. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 artarak 132.000 TL olmuştur.

Kaynak: TBB

Konut Kredisi - Toplam Bireysel Krediler Karşılaştırması

Konut Kredileri (Milyar TL)

34

Konut Kredileri

465 177

Kas’17

460

38,1%

175

450 172

A u’17

Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı bir önceki yılın aynı dönemine göre artarak %38,1 olmuştur.

38,2%

Eki’17

442 170

Tem’17

Toplam Bireysel Krediler (Milyar TL)

456

434 168

Haz’17

0

38,1%

174

430 166

May’17

100

Eyl’16

200

Ç4’17

Eyl’17

424 164

Nis’17

38,2%

418

38,4%

160

38,7%

Mar’17

38,6%

410

38,6%

156

38,4%

ub’17

404 152

Ara’16

38,1%

Ç3’17

408

399 149

Kas’16

37,8%

Ç2’17

154

392 146

37,4%

Eki’16

37,2%

37,7%

388

300

36,9%

Ç1’17

143

400

Ç4’16

Oca’17

Ç3’16

Konut Kredisinin Toplam Bireysel Kredilere Oranı (%) Kaynak: BDDK *Sadece Mevduat Bankaları yer almaktadır.

Konut Kredisi Faiz Oranları (%)

Ç4’16

Ç1’17

Ç2’17

Ç3’17

Ç4’17

16 14 12

12,09

11,48

11,43

11,46

11,28

10,95

0,91

0,91

0,91

0,89

0,87

11,45

11,71

11,78

12,12

0,91

0,93

0,93

0,96

12,69

12,88

13,01

13,14

1,00

1,01

1,02

1,03

13,78

10 8 6 4 2 0

0,96 Eki’16

Kas’16 Ara’16 Oca’17

ub’17 Mar’17

Nis’17 May’17 Haz’17 Tem’17 A u’17 Eyl’17 Aylık Faiz

Eki’17

1,08

Kas’17 Ara’17

Bile ik Faiz

Konut kredisi faiz oranlarında 2017 yılı ikinci çeyreğinden itibaren yükselme görülmektedir. 2017 Aralık ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %1,08, yıllık bileşik faiz ise %13,78 seviyesinde gerçekleşmiştir.

Kaynak: TCMB

Konut Kredileri

35

Bankalara Göre Konut Kredisi Dağılımı Sektör Genel Dağılımı

Banka Sayıları

Sektör Payları

Konut Kredisi Hacmi Dağılımı (milyon TL) *

Toplam Bankacılık Sektörü

50

%100

186.706

Toplam Mevduat Bankaları

32

%93

173.813

Kamu Mevduat Bankaları

3

%43

79.700

Yerli Özel Mevduat Bankaları

9

%30

55.542

Yabancı Mevduat Bankaları

20

%21

38.570

Kalkınma ve Yatırım Bankaları

13

%0

0

Katılım Bankaları

5

%7

12.893

Kaynak: BDDK *En son açıklanan veriler Eylül 2017 (Ç3’17) tarihli BDDK verileridir.

Toplam konut kredisi hacmi yılın 3. çeyreği itibari ile 186 milyar TL’yi aşmıştır.

36

Konut Kredileri

Konut Kredisi Stoku ve Takipteki Krediler*

%0,44

%0,44

165.742

168.043

169.960

171.941

173.929

Haz’17

Tem’17 *

A u’17 *

Eyl’17 *

%0,43 768

177.090

770

765

Kas’17 *

%0,44

780

175.395

785

795

%0,46

802

Eki’17 *

%0,48

May’17

160.641

Mar’17

Takipteki kredilerin miktarı ve toplam konut kredileri içindeki payı, 2017 3. çeyrek itibari ile %0,44 olarak gerçekleşerek, bir önceki yılın aynı dönemine göre %20 oranında azalmıştır.

%0,47

Ç4’17

163.856

156.197

148.792

Kas’16

Toplam stok (milyon TL)

%0,49

810

780

ub’17

145.964

Eki’16

%0,50

153.895

143.168

%0,50

773

800

781

781

782

%0,50

Ç3’17

Nis’17

%0,52

%0,52

Ç2’17

Oca’17

%0,54

Ç1’17

152.396

%0,55

Ç4’16

Ara’16

Ç3’16

Eyl’16

200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

756

Takipteki krediler toplamı (milyon TL)

Kaynak: TCMB *Temmuz - Kasım 2017 rakamları için BDDK verileri dikkate alınmıştır. **Sadece Mevduat Bankaları yer almaktadır.

Konut Kredileri

37

OFÄ°S

Ofis pazarı kısa ve orta vadede kiracı lehine seyredecek Türkiye ekonomisi 2017 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 büyüyerek, Aralık 2017 itibariyle reel sektör güven endeksi 106,26 puan, tüketici güven endeksi de 65,10 puan olarak kaydedilmiştir. Bu sonuçlar, kiralama faaliyetleri ve ofis yatırım işlemleri açısından iyimser bir atmosfer sağlasa da, Ekim 2017 verilerine göre TÜFE’nin 11,2’ye ulaştığı yüksek enflasyon, %10,2 olan işsizlik ve döviz kurundaki dalgalanmalar, ofis piyasasındaki birincil kira seviyelerini negatif yönde etkileyen riskler olarak kalmaya devam etmektedir; buna rağmen birincil kira seviyeleri Türk Lirası bazında artmaya devam etmektedir.

2017 4. çeyreğinde toplam 331.616 m² yeni ofis alanı tamamlanarak pazara girmiş ve toplam arz yıl sonu itibariyle 5,79 milyon m²’ye yükselmiştir. Son çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemi 74.052 m² olup, 2017 yılının

toplam kiralama işlemini 300.651 m²’ye çıkartmıştır, bu işlem kapasitesi bir önceki yılın aynı dönemine göre %13 azalma gösterirken, bir önceki yılın toplam işlemine kıyasla %68 artış göstermiştir. Metrekare bazında anlaşmaların, %54’ü Anadolu Yakası’nda, %40’ı MİA Bölgesi’nde ve %6’sı MİA dışında kalan Avrupa Yakası’nda gerçekleştirilmiştir.

2017 4. çeyrekte ofis boşluk oranı %24,03 olarak gerçekleşmiştir. Hızlı arz artışı ve yüksek boşluk oranı nedeniyle; birincil ve ikincil kira seviyelerinin döviz kurundaki dalgalanmalara paralel olarak daha da yumuşaması beklenmektedir. Buna bağlı olarak ofis pazarının kısa ve orta vadede kiracı lehine olacağı öngörülmektedir.

Ofis

39

Bölgelere Göre İstanbul Ofis Pazarı Ç4’16

Ç3’17

Ç4’17

Avrupa Yakası

Stok (bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira ($/m2/ay)

Stok (bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira ($/m2/ay)

Stok (bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira ($/m2/ay)

Levent - Etiler

757

17,6

41

782

16,8

40

849

22,4

35

Maslak

838

23,3

28

827

17,4

28

838

20,7

28

405

25,1

27

440

23,0

23

451

22,4

22

(Taksim - Elmadağ - Bomonti - Piyalepaşa)

139

13,2

20

139

22,8

17

148

27,9

17

Kağıthane

253

52,7

16

259

34,5

15

259

26,2

15

102

12,5

22

102

23,5

20

102

20,5

17

806

20,0

14

814

6,2

12

814

6,2

11

Anadolu Yakası

Stok (bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira ($/ m2/ay)

Stok (bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira ($/ m2/ay)

Stok (bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira ($/ m2/ay)

Kavacık

121

6,1

17

131

18,4

17

131

19,0

16

Ümraniye

646

22,3

21

694

14,1

21

716

14,1

20

Altunizade

59

2,2

23

59

1,0

23

59

1,0

20

463

43,0

26

564

40,9

24

689

41,8

25

439

22,0

12

437

18,7

12

437

17,8

12

Z.Kuyu - Şişli Hattı (Z.kuyu - GayrettepeEsentepe Mecidiyeköy - Şişli)

Taksim ve çevresi

Beşiktaş (Nişantaşı - Akaretler - Barbaros - Maçka - Teşvikiye)

Batı İstanbul (Güneşli - Yenibosna Bakırköy - İkitelli)

Kozyatağı (İçerenköy - Göztepe - Ataşehir)

Doğu İstanbul (Küçükyalı - Maltepe - Kartal - Pendik)

2017 4. çeyreğinde toplam 331.616 m² yeni ofis alanı tamamlanarak pazara girmiş ve toplam arz yıl sonu itibariyle 5,79 milyon m²’ye yükselmiştir. 2017 yılının toplam kiralama işlemi önceki yılın toplam işlemine kıyasla %68 artış göstererek 300.651 m² olmuştur.

40

Ofis

Kaynak:Ofis verileri Cushman&Wakefield tarafından GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.

İstanbul Ofis Pazarı: 2017 - 2.Çeyrek Bölgesel Kira Seviyeleri ve Boşluk Oranları İstanbul Ofis Pazarı 1- MİA (Levent-Maslak-GayrettepeEsentepe-Zincirlikuyu) 2-Ataşehir-Kozyatağı-İçerenköy 3-Ümraniye 4-Kavacık 5-Kağıthane 6-Kartal-Pendik 7- Havaalanı-Güneşli

Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield

Kiralama

Gerçekleşen Toplam Kiralama İşlemi (bin m2) [Prime] Birincil Kira (Dolar/m2/ay) [Prime] Birincil Getiri Oranı (%)

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000

Ç4’16

Ç3’17

Ç4’17

54,00

84,90

74,00

41

40

35

7,15

7,25

7,25

Stok Boşluk Oranı %24,09

Yılın 4. çeyreğinde gerçekleşen toplam kiralama işlemi 74.052 m²’dir. Boşluk oranı ise, toplamda %24,03 olarak gerçekleşmiştir.

Stok Boşluk Oranı %22,50

5.790

5.500

4.990

2.820

2.000

Stok Boşluk Oranı %24,03

2.470

2.340 1.479

1.450

1.211

1.000 0

Ç4'16 Toplam Stok (bin, m2)

Ç3’17 Gelecek Arz ( İnşaat halinde, bin m2 )

Ç4'17 Yesil Bina Sertifikalı Ofis Stoku (bin, m2 )

Ofis

41

AVM

Önümüzdeki dönem için öngörülen kiralanabilir alan artışı risk altında olabilir Türkiye genelinde 2016 yıl sonu itibariyle 390 olan toplam AVM sayısı, 2017 yıl sonu itibarı ile 429’a ulaşmıştır. En fazla AVM’ye sahip iller sırasıyla; 124 adet ile İstanbul, 36 adet ile Ankara, 26 adet ile İzmir olmuştur. Toplam kiralanabilir alan stoku 12 milyon 611.156 m²’dir. İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38’ini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 158 m²’dir.

Yıl sonu itibari ile yaklaşık 12 milyon 600.000 m²’yi bulan toplam kiralanabilir alan stokunun 2018 yılında 15 milyon m²’yi geçmesi beklenmektedir. Ancak 2017 yılında açılacağı deklare edilen 57 AVM’den 39 adedinin açılışının gerçekleşebilmiş olması referans alınarak söylenebilir ki beklenen kiralanabilir alan, açılışların ertelenmesi, inşaat sürecindeki aksaklıklar ya da fonksiyonunu kaybetme gibi çeşitli nedenlerle gerçekleşememektedir.

AVM

43

Türkiye AVM Gelişimi AVM sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan (GLA)*

2

4

134

Tekirdağ

12

İstanbul

6

2 9 19

Çanakkale

5

Karabük

4 5 1Düzce 3 3

1 Eskişehir

3

6 İzmir

26 10

Kütahya

3 5

1

1

3

36

Kırşehir

2

Niğde

1

2

Gümüşhane

Iğdır

3

1 Bingöl

2

Elazığ

2

Kahramanmaraş

4 1

Ağrı

1 2

1 1

3 4

4

Muş

6 Batman

1

İçel

6

3

1

9

7 18

Muğla

2

1

2 3

2

1 1

Çorum

2

Uşak

11

Çankırı

Ankara

4

7

1

2

Şanlıurfa

Şırnak

151 + 101-150m2 51-100m2

Kaynak: Eva Gayrimenkul Değerleme *2017 yıl sonu itibariyle 1.000 kişi başına düşen AVM alanı

0-50m2

Yıllara Göre Açılan AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan (GLA) 600 400 200

145

0

4.063

2007

189

5.093

2008

207

5.800

2009

232

6.533

2010

Kaynak: Eva Gayrimenkul Değerleme

7.615 264

8.229 296

2011

10.023

9.247

346

326

12.611 11.359 12.000 429 390 8.000

10.799

364

4.000 2012

Açık AVM Sayısı

2013

2014

2015

2016

2017

0

GLA (bin m2)

2017 yıl sonu itibariyle, Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 429’a, toplam kiralanabilir alan stoku ise 12 milyon 611.156 m2’ye ulaşmıştır. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38’ini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 158 m2’dir.

Fonksiyonunu Kaybetmiş AVM’ler 2016

Kiralanabilir Alan (m2)

İstanbul

58.226

Ankara

86.037

Diğer

143.924

Toplam

288.187

Fonksiyonunu Yitiren AVM’lerin m2 Dağılımı

Yüzde (%)

5-10 bin

%2

10-20 bin

%31

20 bin ve üzeri

%67

Kaynak: Eva Gayrimenkul Değerleme AVM tanımı: 5.000 m2 üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları.

44

AVM

2016 yılında fonksiyonunu kaybetmiş kiralanabilir alan büyüklüğünde bir önceki yıla oranla yaklaşık %6’lık azalma yaşanmıştır. Fonksiyonunu kaybeden AVM’lerin %67’sini kiralanabilir alan büyüklüğü 20.000 m² ve üzerinde olan büyük ölçekli AVM’ler oluşturmaktadır.

Ciro Endeksi Türkiye Geneli 300

276

250

202 199 200 179 150

178 155

184

167

170

197 165

182

208 188

196

216

236 194 171

245

223 194 189 187 185

185

199

216

202 204

241

237 189

202

224

239

100 50 0

Ocak

ubat

Mart

Nisan

Mayıs

Haziran 2015

Temmuz

2016

A ustos

Eylül

Ekim

Kasım

Aralık

2017

Kaynak: AYD

Ciro Endeksi 2017 Aralık ayında, bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde %15,5 artış kaydederek 276 puana ulaşmıştır.

Ziyaretçi Sayısı Endeksi 120 112 112 106 100

101

105

99

102

98

105 102 105 104 105 101 106 107 102 103 99 99 100 104 104 100 98 99 100 100 98 96 94 100 95

113 109 111

80 60 40 20 0

Ocak

Kaynak: AYD

ubat

Mart

Nisan

Mayıs

Haziran 2015

Temmuz

2016

A ustos

Eylül

Ekim

Kasım

Aralık

2017

2017 Aralık ayı verileri bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında Ziyaretçi Sayısı Endeksi’nde %1,8’lik bir artış yaşandığı gözlenmiştir.

AVM

45

TURÄ°ZM VE OTEL

Gelen turist sayıları önceki yıla oranla %20 arttı, kişi başı harcama azaldı 2017’nin Ocak-Kasım ayları toplamında Türkiye’ye gelen 30,7 milyon yabancı turistin %32’si İstanbul’a, %31’i Antalya’ya, %7’si Muğla’ya gelmiştir. Bu üç ili %1’lik paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. Gelen Turist sayıları 2016 ile karşılaştırıldığında,% 20’nün üzerinde bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir. Bunun sebebi Antalya’nın en büyük pazarlarından biri olan Rusya ile 2016 yılında bozulan turizm ilişkilernin 2017 yılında toparlanmış olması, terör eylemlerindeki azalma olarak gösterilebilir. Genel bir değerlendirme yapıldığında 2017 yılında gelen turist sayısının 2016’ya kıyasla arttığı, Türkiye’nin turizm bakımından toparlanmakta olduğu yorumu yapılabilir. İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 426.000 oda kapasitesi ile 3.641 işletme belgeli, 144.000 oda kapasitesi ile 1.135 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 755 tesis ve 193.000 oda kapasitesi ile Antalya çekmekte, onu takiben 531 tesis ve 51.000 oda kapasitesi ile Istanbul gelmektedir.

Muğla ise 394 işletme belgeli tesise sahip olup, oda arzı 49.000’dir.

Yatırım Belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 1.135 tesis içinde en büyük payı 200 tesis ve 21.000 oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 154 tesis ve 40.000 oda kapasitesi ile Antalya, 109 tesis ve 13.000 oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.

Türkiye genelinde 2016 yılında işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranları %41 olarak belirlenmiştir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %46 ile Antalya, onu takiben %41,8 ve %41,6 ile Muğla ve İstanbul olmuştur, İzmir ve Ankara’nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %40 ve %31 olmuştur. STR’den alınan bilgilere göre 2017 yılının ilk yarısında İstanbul, Ankara, İzmir’deki lüks segment otellerin dolulukları sırasıyla %54,5, %71,1 ve %53,6 olmuştur.

2016’da Türkiye ve İstanbul’daki otellerin doluluk oranları ve fiyatları turizm genelindeki yavaşlama sebebiyle ciddi bir düşüş yaşamıştır. 2017’nin ilk 11 ayında düşen fiyatlarda yükselme olmamasına rağmen doluluk oranlarında yükseliş görülmektedir. Bu durum gündem, terör olayları, dış ilişkiler gibi faktörlerden negatif etkilenen turizmin 2017 yılında toparlanmaya başladığına dair bir işaret oluşturmaktadır. 2017 yılının 11 ayında Türkiye’deki otellerin doluluk oranları %60,3, İstanbul’daki otellerin doluluk oranları ise %62,6 olmuştur. Aynı dönem için Türkiye genelinde ortalama gerçekleşen oda fiyatı 67,62 Avro iken İstanbul’da 76,89 Avro olmuştur.

2017 yılının 9 ayında Türkiye’ye gelen yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı 614 Dolar olarak belirtilmektedir. 2016 yılında rakamın 633 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, son yılda kişi başı harcamalarda düşüşler yaşandığı görülmektedir. Bu duruma sebep olarak turizmdeki genel yavaşlama sebebiyle kırılan fiyatlar, Dolar/TL kur dengesindeki değişiklikler gösterilebilir.

Turizm ve Otel

47

Turizm ve Otel Performansı Toplam Yabancı Ziyaretçiler (milyon kişi) 2017 (Ocak - Kasım)

8,30

0,74 0,46

9,80

2,00

9,40

Toplam 30,70

2016 7,60

0,67 0,33

9,20

5,90

1,60

Türkiye 25,30

2015

2017’nin ilk onbir ayında Türkiye’ye gelen 30,70 milyon yabancı turistin %32’si İstanbul’a, %31’i Antalya’ya, %7’si Muğla’ya gelmiştir.

Gelen turist sayıları 2016 ile karşılaştırıldığında, %20’nün üzerinde bir artış yaşandığı gözlenmiştir.

Antalya Muğla

6,72

1,20 0,80

12,40

11,30

3,08

Türkiye 35,50

İstanbul İzmir

2014

Diğer Kaynak: STR Global

İşletme & Yatırım Belgeli Tesis Sayısı 2016 İşletme Belgeli

Yatırım Belgeli

Türkiye genelinde toplam 426.000 oda kapasitesi ile 3.641 işletme belgeli, 144.000 oda kapasitesi ile 1.135 yatırım belgeli konaklama tesisi bulunmaktadır.

Tesis

Oda

Tesis

Oda

Antalya

755

193.506

154

40.020

Muğla

394

51.146

109

13.547

İstanbul

531

51.483

200

21.838

İzmir

182

17.291

83

6.278

Ankara

175

13.318

26

2.375

Türkiye

3.641

426.981

1.135

144.616

Kaynak:T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı

Yılın ilk dokuz ayında yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı 614 Dolar olmuştur. 2016 yılında bu rakamın 633 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, kişi başı harcamalarda düşüşler yaşanmıştır.

Toplam Turist & Harcamalar (2016) Toplam Yabancı Turist

Kişi Başı Harcama (Dolar)

Ç1’14

3.632.382

877

Ç2’14

7.534.385

Ç3’14

Toplam Yabancı Turist

Kişi Başı Harcama (Dolar)

Ç1’15

3.814.817

884

759

Ç2’15

6.662.817

10.438.971

712

Ç3’15

Ç4’14

6.172.289

867

2014

27.778.026

775

Kaynak:TÜİK

48

Turizm ve Otel

Ankara

7,61

1,44

1,29

11,84

11,51

3,15

Türkiye 36,84

Toplam Yabancı Turist

Kişi Başı Harcama (Dolar)

Ç1’16

2.880.256

717

Ç1’17

3.772.293

637

691

Ç2’16

3.809.413

602

Ç2’17

7.675.032

570

9.893.997

670

Ç3’16

5.887.775

622

Ç3’17 13.770.308

634

Ç4’15

5.067.284

737

Ç4’16

3.413.938

626

2015

25.438.923

715

2016

15.991.381

633

Toplam Kişi Başı Yabancı Harcama Turist (Dolar)

Otel Doluluk Oranı (%)* ve Günlük Ortalama Oda Fiyatı (ADR) 59,55

60

54,94 49,83

46,77

50

41,87

41,60

40 30 20 10 0

51,18

46,53 39,80 23,19

14,70

23,34

25,10

41,51 34,71

7,31

36,85

24,26

23,68 24,20

14,33

17,24

11,03

51,86 34,39

42,98 24,08

37,23 30,68

7,69

12,38

11,96 17,53

12,60

2015

2016

2015 2016

2015 2016

2015 2016

2015 2016

2015 2016

Mu la

stanbul

zmir

Ankara

Türkiye

Antalya

11,19

2015 Yabancı

2015 Yerli

2016 Yabancı

2016 Yerli

Türkiye genelinde 2016 yılında işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranları %41,5 olarak belirlenmiştir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %46,7 ile Antalya, onu takiben %41,8 ve %41,6 ile Muğla ve İstanbul olmuştur.

Türkiye - İstanbul Yıllık Oda Doluluk (%) 80 60

31,51

65,0 62,30

64,9 61,7

%26,2

49,6 50,8

Kaynak:T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı *Turizm Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir.

%18,7

62,6 60,3

40 20 0

2014

2015 stanbul

2016 Türkiye

2017 (Ç3) Kaynak: STR Global

Türkiye - İstanbul Yıllık ADR (Avro) %-15,0 150 100

130,02

105,33

120,85

105,42

90,51

77,95

Türkiye’deki otellerin doluluk oranları %60,3 iken İstanbul’daki doluluk oranları %62,6 olmuştur. Aynı dönem için Türkiye genelinde ortalama gerçekleşen oda fiyatı 67,62 Avro iken İstanbul’da 76,89 Avro’dur.

%-13,3

76,89 67,62

50 0

2014

2015 stanbul

2016 Türkiye

2017 (Ç3) Kaynak: STR Global

Turizm ve Otel

49

LOJİSTİK

Değişen talepler ile yeni yatırımlar için gelişen alt pazarların cazibesi artıyor Türkiye’nin birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli Bölgesi göstergelerine bakıldığında 2017 yıl sonu itibariyle geçtiğimiz yıl sonuna kıyasla kiralama işlem hacminin %73 arttığı görülmektedir. İşlem hacmindeki artış; 2016 yılında ekonomik ve politik gelişmelerle pazarda işlem hacminin oldukça daralması ve bu sebeple 2016 yılında ertelenen işlemlerin 2017’nin ilk aylarında gerçekleşmesinden kaynaklanmaktadır. Yılın ikinci yarısı her ne kadar stabil görünse de 640.000 m²’yi aşan ve geçtiğimiz yıllardaki seviyesini yakalayan işlem hacmini göz önüne alındığında piyasada kayda değer bir toparlanma olduğu söylenebilir. Mevcut veriler itibariyle, yaklaşık 9,6 milyon m² depo stokunda %12,3 oranında bir boşluk bulunmaktadır ve bir yılda pazara giriş yapan yaklaşık 400.000 m² depo arzına rağmen 2016 yıl sonuna kıyasla boşluk oranı aynı seviyede kalmıştır. Diğer yandan boşluğun ağırlıklı olarak B sınıfı binalar kaynaklı olduğu gözlenmektedir. İnşaat halindeki projelerin hacmi azalmakla beraber yaklaşık 2,1 milyon m² depo projesi planlanmaktadır. Şirketler; mevcut piyasa koşullarında orta-uzun vadeli büyüme hedeflerini çok daha detaylı analiz ederek en uygun ve en verimli depo çözümlerine yönelmektedirler.

Bu kapsamda yeni depo yatırımlarındaki en önemli kriterler olarak, optimum depo büyüklüğü ve verimli

kullanım alanlarının yanı sıra operasyonu kolaylaştıracak lokasyon ve teknik özellikler değerlendirilmektedir.

Diğer yandan, e-ticaret ve e-ticaretin getirdiği aynı gün teslimat zorunluluğu için geliştirilen teknolojik çözümler; pazarda uluslararası standartlar paralelinde talep gören minimum 12-13 metre standart depolara ek olarak otomasyonlu depolarda 20-30 metre yüksekliklere çıkan talepleri beraberinde getirmektedir. Bu kriterlere uygun yeni yatırımlar için mevcut pazarda yer alan binalar kısıtlı olduğundan, yatırım için yeni gelişen alt pazarlar cazibesini arttırmaya devam etmektedir.

Anadolu Yakası’nda Tuzla-Gebze hattı; Avrupa’da ise Esenyurt-Hadımköy-Kıraç üçgeni en yüksek talep gören ana pazarlar olmaya 2017 yılında da devam etmiştir.

Yalova, Sakarya ve Çatalca gibi alternatif bölgeler lojistik anlamında tercih edilmeye başlayan bölgeler olup, Bilecik ve Eskişehir gibi ikincil pazarların gelişen raylı taşımacılık altyapısı, yatırım koşulları ve sosyoekonomik imkanları ile lojistik bağlamında orta vadede ön plana çıkması beklenmektedir. İstanbul ve Kocaeli’de kent merkezine doğru yaklaşan bir kademelenme ile lojistik gayrimenkuller kapsamında kent lojistiğine uygun depolar, ara dağıtım ve yükleme merkezleri gibi çeşitli ürünlere olan ihtiyaç gittikçe artmaktadır.

Lojistik

51

Lojistik Toplam Stok (A, B, C Sınıfı (bin m2)) İstanbul Avrupa

6.000

İstanbul Anadolu

Kocaeli

5.000 503 272

503 272

4.000

523 375

523 375

3 .000 3.696

3.651

2.000

3.711

3.726

1.000 0

Ç1’17

Ç2’17

Ç3 ’17

Ç4’17

412 7

412 7

412 7

423 7

2.212

2.241

2.246

2.246

Ç1’17

Ç2’17

Mevcut Stok

Ç3 ’17

n aat Halinde

Ç4’17

1.309

1.221

1.291

1.314

368

528

494

494

3.484

3.539

3.589

3.608

Ç1’17

Ç2’17

Ç3 ’17

Ç4’17

Proje Halinde Kaynak: Lojistik verileri Jones Lang Laselle tarafından GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.

2017 yıl sonu itibariyle mevcut stok 9,6 milyon m2 olmuştur.

Proje halindeki stok %1,5’lik artış ile 2,3 milyon m2’ye ulaşırken, inşaat halindeki stok 876.814 m2 ile sabit kalmıştır.

Toplam Kiralama İşlemleri (bin m ) 2

350

308

300 250 200

259 224

200 167

193

161

141

150 100

199 139

100

72 37

50 0

2014

2015 Ç2

Ç3

Kiralama işlem hacmi 2017 yıl sonu itibariyle geçtiğimiz yıl sonuna kıyasla %73 artarak 640.000 m2‘yi aşmıştır.

Lojistik

56

2016 Ç1

52

137 89

2017

Ç4 Kaynak: Lojistik verileri Jones Lang Laselle tarafından GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.

Boşluk Oranları (%) 5 4 3

4,6

4,2

4,5

3 ,2

3 ,4

Ç1’17

Ç2 ’17

4,2

4,4

4,2

4,4

4,1

2 ,9

2 ,8

Ç3 ’17

Ç4’17

2 1 0

stanbul Avrupa

Toplam stoğun %88,7’si kullanılmaktadır.

stanbul Anadolu

Kocaeli

Kaynak: Lojistik verileri Jones Lang Laselle tarafından GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.

Lojistik

53

GYO’LAR

BIST yükseldi, GYO Endeksi geriledi

Borsa İstanbul performansı incelendiğinde 2017 yılını 115.333 puandan kapatmıştır. GYO Endeksi de BIST’den farklı bir şekilde, son çeyrekte 42.000’lerden başladığı seyrini, çeyrek sonunda 39.563’e gerileyerek kapatmıştır. GYO Piyasa değeri verileri 3. çeyrek bazında açıklanmıştır.

Buna göre; GYO sayısı 31, Türk Lirası bazlı değer 25,8 milyar TL, Dolar bazlı değer 7,2 milyar Dolar ile geçen senenin aynı çeyreğine göre düşüş göstermiştir.

Beklenti ve Güven endekslerinde ise; Beklenti Endeksi çeyrek sonunda 103,3 değerine, Güven Endeksi ise ufak bir düşüşle 65,1 seviyelerine gerilemiştir.

GYO’lar

55

BIST GYO Endeks Performansı* Ç4’16

Ç1’17

Ç2’17

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000

77.225 77.428

72.519

77.754

86.847 89.320 88.669

Ç3’17

100.522 94.355 97.365

106.147

Ç4’17 108.872

103.930

113.024

103.558

46.154 43.761 42.424 42.954 39.563 42.278 42.994 39.718 42.268 43.397 45.336 42.691 43.046 43.948 43.779

20.000 0

Eki'16 Kas’16 Ara’16 Oca’17

ub’17 Mar’17 Nis'17 May'17 Haz'17 Tem’17 A u’1 7 Eyl'17 BIST1 00 Kapanı (TL)

Eki'17 Kas’17 Ara’17

XGMYO Kapanı (TL) Kaynak:BIST *Her ayın ilk günü endeks kapanış fiyatları dikkate alınmıştır.

GYO Endeksi 2017 yılına 42.000’lerden başladığı seyrini, yıl sonunda 39.563’den kapatmıştır. BIST de GYO Endeksi ise yıl başında 77.000’lerden açılmış, yıl sonunda 103.558 puanla kapanmıştır.

GYO Piyasa Değeri Ç1’14

Ç2’14

Ç3’14

Ç4’14

Ç1’15

Ç2’15

Ç3’15

Ç4’15

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

Ç1’17

Ç2’17

Ç3’17

GYO Sayısı

30

31

31

31

31

31

31

31

31

31

31

31

31

31

31

Milyon TL

19.956

20.671

19.432

21.981

23.073

22.326

20.515

21.279

23.531

23.704

24.446

24.962

25.096

26.077

25.818

Milyon Dolar

9.282

9.750

8.486

9.462

8.813

8.393

7.025

7.279

8.315

8.202

8.133

7.080

6.889

7.402

7.255

2017 3. çeyrek itibariyle GYO Piyasa Değeri, 25,8 milyar TL’ye yükselmiştir. Dolar bazlı değer 7,2 milyar Dolar ile geçen senenin aynı çeyreğine göre düşüş göstermiştir.

56

GYO’lar

Kaynak:SPK Dolar Kuru, bir sonraki çeyrek dönemin ilk döviz işlem günü kuru olarak alınmıştır.

SPK’nın açıkladığı raporda Ç4 verisi yayınlanmamıştır.

Şirket Bazında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Genel Bilgileri Ortaklığın Ünvanı 1 2

AKFEN GYO AKİŞ GYO

3

Konsolide Olmayan Aktif Toplamı (TL)

Piyasa Değeri (TL)

1.109.240.962 4.016.549.535

369.840.000 1.333.284.735

AKMERKEZ GYO

256.266.442

781.053.440

4

ALARKO GYO

746.843.734

460.114.301

5

ATA GYO

67.416.274

100.462.500

6

ATAKULE GYO

342.124.079

225.960.000

7

AVRASYA GYO

142.937.246

106.560.000

8

DENİZ GYO

209.896.989

142.500.000

9

DOĞUŞ GYO

1.111.916.148

976.102.891

10

EMLAK KONUT GYO

19.906.656.000

10.184.000.000

11

HALK GYO

1.969.067.691

811.800.000

12

İDEALİST GYO

8.257.857

22.700.000

13

İŞ GYO

5.211.075.666

1.251.837.500

14

KİLER GYO

1.895.011.718

528.240.000

15

KÖRFEZ GYO

111.967.390

117.480.000

16

MARTI GYO

498.474.969

69.300.000

17

MİSTRAL GYO

257.892.019

278.850.000

18

NUROL GYO

1.917.050.412

357.600.000

19

ÖZAK GYO

2.041.390.336

587.500.000

20

ÖZDERİCİ GYO

509.791.403

153.000.000

21

PANORA GYO

773.360.251

332.340.000

22

PERA GYO

213.893.392

94.446.000

23

REYSAŞ GYO

1.619.480.515

354.240.001

24

SERVET GYO

339.122.830

165.880.000

25

SİNPAŞ GYO

2.017.134.826

438.000.000

26

TORUNLAR GYO

11.083.440.000

3.295.028.225

27

TSKB GYO

427.510.478

123.000.000

28

VAKIF GYO

1.067.325.806

595.950.000

29

YAPI KREDİ KORAY GYO

78.875.867

85.200.000

30

YENİ GİMAT GYO

1.871.312.180

1.310.668.800

31

YEŞİL GYO

2.023.546.769

164.580.994

63.844.829.784

25.817.519.387

TOPLAM Kaynak: SPK, Ç3’17 verileri

GYO’lar

57

NOTLAR

58

59

Katkılarından Dolayı Teşekkür Ederiz.

Esentepe Mahallesi Büyükdere Caddesi Yonca Apt. C Blok No: 151-1 D: 43 Zincirlikuyu - Şişli / İstanbul Tel: (212) 282 53 65 - (212) 325 28 25 Fax: (212) 282 53 93 www.gyoder.org.tr info@gyoder.org.tr