KONUT PİYASASI RAPORU Genel Bakış
İSTANBUL 2016 bireylerin konutu hem yatırım, hem de teminat olarak gördüğü düşünülecek olursa, aslında finansal yönü de ağırlık kazanmakta ve gayrimenkulün diğer alt piyasalarından ayrılmaktadır. Üretilen ve satışı gerçekleşen konut sayısı göz önüne alındığında, konut piyasasının sürekli takip altında olması gereken bir piyasa olduğu gerçeği ortaya çıkmaktadır. İstanbul, diğer piyasalarda da olduğu gibi konut piyasasında da Türkiye için öncü olma niteliğini korumaktadır. Ulaşım ve diğer altyapı yatırımlarıyla yaşam kalitesi artan İstanbul’da, yapımı süren mega projelerin tamamlanmasıyla ortaya çıkacak ekonomik getiri, şehrin büyümesine katkı sağlayacaktır. Bu durumun İstanbul’daki yeni gayrimenkul yatırımlarına talep yaratacağı düşünülmektedir.
Türkiye, üst üste gerçekleşen seçimlerle birlikte siyasi ve ekonomik belirsizliklerin yaşandığı 2014 ve 2015 yıllarında, önceki yıllara göre, büyümenin az kaydedildiği bir dönem geçirmiştir. Buna rağmen, Türk Ekonomisinin lokomotiflerinden olan inşaat sektöründe ortalamanın üzerinde büyüme gözlenmiştir. 2014 yılının ilk yarısında inşaat sektörü %3,8 büyürken, %3 büyüyen GSYH’nin üzerinde performans göstermiştir. Ancak inşaat sektörünün büyümesi 2014 dördüncü çeyrekte %2,1 gerilemesiyle, %2,7 büyüme gösteren GSYH’nin altına düşmüştür. Buna karşılık,
Öte yandan her yıl Avrupa’daki önemli 28 şehrin değerlendirildiği, sektöre ait öngörülerde bulunan “Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2015 Raporu”na göre İstanbul 2014 yılında, “En İyi Yatırım Pazarları” listesine göre 20. sırada yer almaktadır. “Gelişme Beklentileri”ne göre ise 9. sıradadır. Bir önceki sene “Mevcut Yatırım Performansı”na göre 4., “Gelişme Beklenti”lerine göre ise 1. sırada olan Türkiye’nin ani düşüş yaşaması, ülkenin yatırım açısından yabancılar tarafından nasıl görüldüğünün bir göstergesidir.
İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
TELİF HAKLARI : Tamamıyla İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD)’nin mülkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılmaması kaydı ile kullanılabilir. İzin ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır. Makale veya araştırma kullanımı için lütfen info@igd.com.tr’a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no’lu telefon ile irtibata geçiniz. ÖNEMLİ: İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.
Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmadağ - Taksim / İstanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr
02 KONUT PİYASASI RAPORU Türkiye, genç nüfusu yüksek, sürekli büyüyen bir ülkedir. TUİK 2010 verileri ile 2014 verileri karşılaştırıldığında Türkiye nüfusunun %5,4 büyüdüğü görülmektedir. Nüfusu 1 milyon üzerindeki illerin Manisa dışında pozitif yönlü büyüdüğü, hatta Antalya, Gaziantep, Şanlıurfa ve Kocaeli illerindeki büyümenin, söz konusu beş yıllık zaman diliminde, %10’un üzerine çıktığı tespit edilmiştir. Bu büyüme oranlarıyla Antalya iki sıra, Samsun bir sıra yükselmiştir. Aydın ili ise 2012 yılı itibariyle nüfusu 1 milyonun üzerindeki iller arasına girmiştir.
Türkiye’de 1 Milyonun Üzerinde Olan İller
İstanbul 225.454 konut satışı ile 2014 yılında Türkiye’deki en yüksek paya (%19,3) sahip olmuştur. Konut satış sayılarına göre İstanbul’u, 131.825 konut satışı (%11,3) ile Ankara, 71.779 konut satışı (%6,2) ile İzmir izlemiştir. Ülke genelinde toplam konut satışı artarken, İstanbul başta olmak üzere üç büyük ilde satışlar azalmıştır. Gerçekleşen 157 konut satışı ile Ardahan en az konut satışı olan il olmuştur. Türkiye genelinde satılan konutların 389.689 tanesi ipotekli, 775.692 tanesi diğer satış türünde gerçekleşmiştir. 2015 yılının ilk 10 ayı için açıklanan konut satışı Türkiye genelinde 1.040.713 olurken, 2014 yılının aynı dönemine göre %12,3 artış yaşanmıştır. 2015 yılının Ocak-Ekim dönemi için İstanbul’da gerçekleşen konut satışı 119.123 iken, geçen yıla göre artış %13,1 olarak kaydedilmiştir.
Türkiye ve İstanbul’daki Konut Satış İstatistikleri* 875.000
700.000
Kaynak: TÜİK, 2014 525.000
Şehirlerde yaşanan nüfus artışı beraberinde konut ihtiyacını getirmektedir. Artan bu talebe yönelik farklı kaynaklardan konut arzını tetiklemektedir. Gelir düzeyinin artışı, konut kredisi imkanları gibi finansal sebeplerle, markalı konuta olan talebi arttırmaktadır. Bununla birlikte, yalnızca İstanbul’da ruhsat verilen konut sayısı 2014 yılında 218.375 olarak açıklanmıştır.
Konut Satışları Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK) verilerine göre 2013 yılındaki Türkiye genelindeki konut satışının 1.157.190 seviyesinde olduğu belirlenmiş, 2014 yılında ise Türkiye’de satılan toplam konut sayısı 1.165.381 olarak açıklanmıştır. 2014’ün aylık dağılımları incelendiğinde, en fazla satışın 134.666 konutun el değiştirdiği Aralık ayında olduğu görülmüştür. En az konut satışı ise 82.597 ile şubat ayında tespit edilmiştir.
350.000
175.000
Kaynak: TÜİK * Yukardaki grafikte, toplam konut satışından ipotekli olan satışlar çıkartılarak, diğer satış türünde olanlar üzerinden yapılan değerlendirme gösterilmiştir. ** Ocak-Ekim 2015 arası
Türkiye’deki Toplam ve İpotekli Konut Satışı (Ocak-Ekim 2015)
Konut Finansmanı
Kaynak: TÜİK
Konut kredisi faiz oranları 2006-2009 arasında yaşanan dalgalı dönemin ardından, 2009 yılının ikinci yarısından itibaren düşmeye başlamıştır. Ekonomideki düzelmenin de etkisiyle konut faiz oranlardaki düşüş 2010 yılının sonuna kadar sürmüştür. Bu tarihten sonraki dönemde döviz kurlarında yaşanan artışla, konut faizlerinde dalgalı dönem gözlemlenmiştir. Faiz oranları, 2013 yılının birinci yarısının sonunda 10 yılın en düşük değerine ulaşmıştır. Sonraki dönemde inişli-çıkışlı bir seyir izlese de, genel olarak yükseliş trendi göstermiştir. Ülkedeki politik hareketliliğin yaşanmaya başladığı 2014 yılının ilk çeyreğinde konut kredi faiz oranları yükseliş olarak tepki verse de, seçim sonrası eski seviyesine düşmüştür. 2015 yılının ikinci çeyreğinden sonra kademeli olarak yükselen faiz oranları, özellikle dolar kurundaki artışın da etkisi ve Haziran Seçimi sonrası siyasi
03 belirsizliklerle birlikte yükselişini sürdürmüştür. Kasım 2015’teki seçim sonrasında tek parti hükümetinin kurulmasıyla düşme sinyalleri vermeye başlamıştır.
Son 10 Yılın Konut Kredisi Faiz Oranları (%)
Kaynak: TÜİK
2014 ilk çeyreğinde konut kredileri faiz oranlarında yaşanan yükselişle birlikte toplam konut satışları içindeki ipotekli satışların oranlarında da azalma kaydedilmiştir. Söz konusu dönemde Türkiye’deki ipotekli satışların, toplam konut satışları içindeki payı %30’un altına düşmüştür. Konut faiz oranlarında yaşanan yükselme trendine karşılık ipotekli satışların paylarında yükseliş yönlü dalgalanma yaşanmıştır. Konut faiz oranlarında son 5 yılın en yüksek oranının görüldüğü Ekim 2015 itibariyle ipotekli satışların da buna paralel olarak yeniden %30 seviyesinin altına düştüğü gözlenmiştir.
Mevcut Stok
2009’da yaşanan ekonomik krizin ardından alınan stratejik kararlarla birlikte inşaat sektöründe, özelikle de konut alanında artış gözlenmiştir. 2010 yılında yapı ruhsatı alan konut sayısında bir önceki yıla göre yaklaşık %75 oranında artış yaşanmıştır. Yüzölçümü olarak konut alanlarındaki artışı ise %79 olmuştur. 2011 yılında yaklaşık %28 oranında düşüş yaşansa da, sonraki yıllarda ivmeli artış yaşanmıştır. 2014 yılında bir önceki yıla göre konut sayısında %22,5; yüzölçümüne göre ise yaklaşık %26 yükseliş gerçeklemiştir. TUİK tarafından açıklanan veriye göre 2015 yılının ilk 9 ayında yaklaşık 627.000 konut için yapı ruhsatı almıştır. 2011 yılında TUİK tarafından yapılmış olan Nüfus ve Konut Araştırması’na göre 3,8 olan hane halkı büyüklüğü, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre 2014 yılı itibariyle 3,6’ya düşmüştür. Bu düşüşte, artan boşanma oranlarıyla birlikte değişen aile yapıları etkili olmaktadır.
TUİK Bina İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre 2014 yılı ortalaması, bir önceki yıla göre %10,7 oranında artmıştır. Artan arsa maliyetlerine ek olarak inşaat maliyetlerindeki yükseliş sonucunda konut geliştiricilerinin genel olarak üst ve orta-üst gelir grubuna yönelik konut ürettiği gözlenmektedir. Özellikle İstanbul’da istatistiksel olarak nüfus artışına yönelik konut talebi markalı konut projeleriyle karşılanıyormuş gibi görünse de, uzun vadede orta-alt ve alt gelir grubu için konut arzı yeterli olmayacaktır. Alınan yapı ruhsatlarının 2013 ve 2014 yılları için İstanbul’un ilçelerindeki kırılımı incelendiğinde; Beyoğlu, Zeytinburnu, Kağıthane gibi merkezdeki ilçelerinde çok ciddi artış olduğu gözlenmiştir. Bunlara ek olarak, kentsel dönüşüm kapsamında “Riskli Alan” ilan edilen ilçelerin çoğunda da yapı ruhsat sayılarının arttığı tespit edilmiştir. Sonuç olarak özellikle orta-alt ve alt gelir grubuna yönelik olarak markalı olmayan konutların, yerel konut üreticileri tarafından karşılandığını söylemek yanlış olmayacaktır.
İstanbul’da Yeni Konut Bölgeleri İstanbul’da artan nüfus ve üzerinde konut geliştirilebilecek arsa yoksunluğu nedeni ile yıllar geçtikçe özellikle kentin çeperlerinde yeni yerleşim alanları ortaya çıkmakta, mevcut olan alanlarda ise dönüşümle birlikte yoğunluk artmaktadır. Son on yıl öncesine kadar kırsal olarak nitelendirilen lokasyonlar, şimdilerde yüksek getirisi olan mekanlar haline gelmiştir. İstanbul’un özellikle iki ucunda bulunan Kurtköy, Sancaktepe, Kayaşehir, Beylikdüzü gibi yerleşim alanları bu bölgelere örnek verilebilir. Şehir dışında olan sanayi alanları nüfusun artması ve yapılaşmayla birlikte şehir içinde kalmıştır. Genellikle imar kararları sonucunda üretim alanları başka bölgelere taşınmış ve söz konusu yerlerde fonksiyonel dönüşüm başlamıştır. Kağıthane, Topkapı gibi alanlar başta olmak üzere bu bölgelerde yoğun konut ve ticaret alanları gelişmeye başlamıştır. Genişleyen hatlarıyla metro, tramvay, metrobüs, Marmaray gibi toplu ulaşım araçları yeni konut alanlarının büyümesi ivme kazanmıştır. Ulaşım ağlarıyla birlikte, hastane, okul gibi diğer sosyal donatı alanlarının geliştirilmesi sonucunda yeni alt merkezler oluşmaya devam etmektedir.
Sky Bahçeşehir – Bahçeşehir
Yapı Ruhsatı Veren Konut Sayısı
13 bin metrekare alan üzerinde 4 blokta inşa edilen Sky Bahçeşehir projesinde 194 konut bulunuyor. Sinan Gayrimenkul tarafından geliştirilen projede 2+1, 3+1 ve 4+1 daire seçenekleri bulunuyor.
875.000
700.000
525.000
350.000
Piyalepaşa İstanbul – Beyoğlu Piyalepaşa
175.000
0
Kaynak: TÜİK
Polat İnşaat tarafından geliştirilen karma projede konut, perakende alanları, ofis, otel gibi farklı fonksiyonlara yer veriliyor. Toplam 950 konut ve rezidansın yer aldığı projedeki konutların büyüklükleri 55 m2 ile 207m2 arasında değişiyor.
04 KONUT PİYASASI RAPORU Vira İstanbul- Beylikdüzü
360 Kurtköy- Kurtköy
Gül Proje tarafından geliştirilen proje kapsamında 1.156 konut ve 39 dükkan 92 bin metrekare alan bulunuyor. 1+1’den 4+1’e farklı daire seçeneklerinin yer aldığı projenin Aralık 2018’de teslim edilmesi planlanıyor.
Hanesel Yapı ve Demirbaş Yapı tarafından 320 milyon TL yatırım değeriyle hayata geçirilecek olan projede toplam 540 konut bulunuyor. Bütün konutlarında olan giyinme odası bulunan projede 2,5+1’den 5,5+1’e kadar farklı daire alternatifleri yer alıyor. Projenin Temmuz 2018’de teslim edilmesi bekleniyor.
İnistanbul Lokal- Topkapı Topkapı’da İş GYO ve NEF İnşaat tarafından geliştirilen İnistanbul projelerinin ikincisi olan İnistanbul Lokal yaklaşık 18 bin metrekare alanda yükseliyor. 1+1 ve 2+1 daire seçeneklerinin olduğu projede toplam 938 konuttan bulunuyor.
Bizimtepe Aydos- Sancaktepe Halk GYO ve Vakıfbank GYO tarafından, yaklaşık 98 bin metrekare alan üzerinde geliştirilen Bizimtepe Aydos projesinde toplam 1.037 konut yer alıyor. 2+1, 3+1 ve 4+1 farklı daire seçeneklerinin olduğu projede konut teslimlerinin Kasım 2017’de yapılması planlanıyor.
Sağlam Park Güneşli – Güneşli Sağlam İnşaat’ın 6 bin metrekare alan üzerinde 21 katlı tek blok olarak inşa ettiği projede toplam 105 konut bulunuyor. Proje, büyüklükleri 115 m2 ve 150 m2 arasında değişen 2+1 ve 3+1 daire seçeneklerinden oluşuyor.
Twinstar Yakacık- Kartal Demirli Yapı tarafından Kartal Yakacık’ta inşa edilen Twinstar Yakacık projesinde toplam 120 konut yer alıyor. Yaklaşık 6 bin metrekare alanda yükselen iki bloklu projede 1+1’den 4+1’e farklı daire seçenekleri bulunuyor.
Kriya Time Tuzla – Tuzla Lansmanı Kasım 2015’de yapılan Kriya Time Tuzla’nın inşaatına Ocak 2016’da başlanması bekleniyor. Satya Yapı tarafından geliştirilen projede 1+1, 2+1, 3+1 daire seçenekleriyle toplam 188 konut bulunuyor.
Bosspoint Esenyurt- Esenyurt Boskan İnşaat tarafından hayata geçirilen projede toplam 425 konut ve 17 dükkandan oluşuyor. 1+1 ve 2+1 daire seçeneklerinin olduğu projenin Ocak 2017’de teslim edilmesi planlanıyor.
İstanbul’da Yeni Konut Bölgeleri ESENYURT
BAHÇEŞEHİR
BAŞAKŞEHİR
GÜNEŞLİ-BASIN EKSPES
MALTEPE KARTAL
FİKİRTEPE
•Bosspoint Esenyurt
•Bahçeşehir Atmaca
•Mirage Residence
•Olcay Doruk Kent
•Sky Bahçeşehir •Koza Park (Ön Talep Kopluyor) •Kiptaş Bahçeşehir Merkez Evleri (Ön Talep Topluyor)
•Mostar Life Grand House •Vadişehir Başakşehir
•Marmara Kule •Sayfiye (Lansman 2014) •AND Kartal
•Alya Life Residence •Fikirtepe Dumankaya (Ön Talep Kopluyor)
•Babacan Point (Ön Kayıt Kopluyor) BEYLİKDÜZÜ
•Vira İstanbul •Vadi Marmara
HALKALI
•Nursan Konakları
•İstasyon 24
•Fly Family Residence
•Avrupa Konutları Atakent 4 (Ön Kayıt Kopluyor)
•Deniz İstanbul •11. Mahalle
•Dumankaya Miks
•Dekar Asmalı Hayat
KÜÇÜKÇEKMECE
•Huzurlu Marmara
•Blue Lake
•Nidapark Başakşehir •Vadiyaka •Bulvar Rezidans •Avrupa Konutları (Ön Talep Kopluyor) •Olimpa Park Plus TOPKAPI
•Inistanbul Lokal •Seyr-i İstanbul (Ön Kayıt Kopluyor)
•Sağlam Park •Kirazlı Koru Evleri •Sağlam Park •Avrupa Konutları Atakent (Ön Talep Kopluyor) •Airport 24 (Ön Talep Kopluyor) •Cathay Park 1001 (Ön Talep Kopluyor) •Yeni Yaşam (Ön Talep Kopluyor) •Referans Güneşli (Ön Talep Kopluyor)
•Sea Pearl (I. Etap) •Avrupa Residence & Office Ataköy (Ataköy 38. Kısım) KEMERBURGAZ
•Bakırcı Kemer (Ön Talep Kopluyor)
BAHÇEKENT
•Real Merter
•Avrupark Bahçekent BOMONTİ
•Elysium Art Şişli (Sinpaş Queen Bomonti: Ön talep topluyor)
BÜYÜKÇEKMECE
•Pelican Hill Ihlamur Evleri KAYAŞEHİR
FİNANSKENT
•Adım İstanbul
•5. Levent
•Park Mavera 2. Etap
•Royal Garden •Mesa Marmara •Referans Kartal •Adam Kule •Zümrüt Projesi (Ön Talep Kopluyor)
SANCAKTEPE
•Sancaktepe Adres •Bizimtepe Aydos SULTANBEYLİ
•Sancaktepe Adres •Suryapı İlkbahar ŞERİFALİ
PENDİK
•East Park Residence
•Loft UF 7.60 ATAŞEHİR
MERTER-GÜNGÖREN ATAKÖY
•DKY Sahil
DOLAPDERE-KASIMPAŞA
•Piyalepaşa İstanbul •Elysiyum Soul Beyoğlu
TUZLA
•Kriya Time Tuzla TAŞDELEN ÇEKMEKÖY
•Ege Yapı Çekmeköy (Ön Talep Kopluyor)
•216 İlkbahar KURTKÖY
•360 Kurtköy
KAĞITHANE
•DKY on Kağıthane (Ege Yapı Kağıthane: Ön talep topluyor)
•Sample Home
KOZYATAĞI
•216 İkinci Bahar (Ön Talep Kopluyor)
TARABYA
•Therra Park
05 2015 Yılı Öne Çıkan Konut Projeleri* Konut Alanları
Proje Adı
Geliştirici
Bölge
Tür
Mirage Residence Sur Yapı İlkbahar Bulvar Rezidans Selenium Retro İstasyon 24 Airport 24 5. Levent Avrupark Bahçekent Marmara Kule
Sur Yapı Sur Yapı Özülke İnşaat- Özkar İnşaat Aşçıoğlu İnşaat 24 Gayrimenkul 24 Gayrimenkul Torunlar GYO-Kiptaş Konut Yapı- Cihan İnşaat- TOKİ Gizpa İnşaat- Yasin Işık İnşaat Dumankaya İnşaat, Emlak Konut Kat AŞ- Kuzu Grup Rönesans Babacan
Güneşli Sultanbeyli Başakşehir Ataköy Halkalı Basın Ekspres Finanskent Bahçekent Kartal
Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Ofis Konut- Ev Ofis Projesi Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende Karma Kullanımlı Proje-Konut, Ev Ofis ve Perakende
Halkalı Atakent
Dumankaya Miks Sea Pearl- I. Etap Sayfiye Babacan Premium Adım İstanbul (Evvel İstanbul'un yeni etabı) Piyalepaşa İstanbul Blue Lake Cathay Park 1001 DKY on Kağıthane Ege Yapı Vira İstanbul Avrupa Residence& Office Ataköy Real Merter Queen Central Park Nidapark Başakşehir Kirazlı Koru Evleri Huzurlu Marmara Aqua Kavaklı- I. Etap Olcay Doruk Kent Bakırcı Kemer Elysium Soul Beyoğlu Elysium Art Şişli AND Kartal Twinstar Yakacık Sağlam Park Avrupa Konutları Atakent 4 Adam Kule 360 Kurtköy East Park Residence Avrupa Konutları Başakşehir- I. Etap Alya Life Residence Vadi Marmara Bahçeşehir Atmaca DKY Sahil Ege Yapı Bosspoint Esenyurt 216 İkinci Bahar Royal Garden Park Mavera- II. Etap Therra Park Kriya Time Tuzla Pelican Hill Ihlamur Evleri Zümrüt Projesi Mesa Marmara Nursan Konakları Fly Family Residence Mostar Life Grand Houses Vadişehir Başakşehir Vadiyaka Başakşehir Olimpa Park Plus Fikirtepe Sancaktepe Adres Referans Güneşli Referans Kartal Balkon Seyr-i İstanbul Vadistanbul- III. Etap Deniz İstanbul Kalyon 11.Mahalle İnistanbul Lokal Dekar Asmalı Hayat Loft Up 7.60 Sample Home Bizimtepe Aydos Sky Bahçeşehir
Ortalama Satış Fiyatı
Konut Sayısı
51-293 m2 58-234 m2 159-341 m2 68-97 m2 58-118 m2 56-110 m2 50-200 m2 64-182 m2 67-167 m2
4.500-6.800TL/m2 3.200-3.600TL/m2 3.300-4.600TL/m2 9.600-11.300TL/m2 5700TL/m2 4.500-5.900TL/m2 7.500-11.100TL/m2 3.000-3.500TL/m2 Ön Talep
Karma Kullanımlı Proje-Konut, Ofis ve Perakende
39-99 m2
4.300-5.100TL/m2
657
Ataköy Kartal Esenyurt
Karma Kullanımlı Proje-Konut, Otel ve Perakende Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende
88-398 m 68-171 m2 50-200 m2
7.200$/m2 5.100TL/m2 2.700-3.500TL/m2
1.400 276 1.216
İntaya, EYG ve İntes
Kayaşehir
Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende
Polat İnşaat Metal Yapı Konut- Karmen Yapı Cathay Group DKY Ege Yapı Gül Proje Artaş İnşaat Oliv Yapı- Vizyon Yapı Sinpaş GYO Tahincioğlu Mayra İnşaat ve Tanışlar İnşaat Huzurlu İnşaat Nihal İnşaat, Topçuoğlu İnşaat, AKEME İnşaat Olcaylar Group İnşaat Bakırcı Yapı Ofton İnşaat Ofton İnşaat Anadolu Gayrimenkul Demirli Yapı Sağlam Yapı Artaş İnşaat DAP Yapı Hanesel Yapı, Demirbaş Yapı Fatih Yıldız İnşaat Artaş İnşaat Ekşioğlu İnşaat Florya İnşaat Atmaca Grup DKY Ege Yapı, Casper Gayrimenkul Boskan İnşaat 216 Yapı Royal Grup Makro-Akyapı Gök-an İnşaat Satya Yapı Kameroğlu İnşaat Vira Yapı Mesa Mesken Gül İnşaat Uçarlar Yapı Çolakoğlu Group Çolakoğlu Group-Irmak Group, Bordo Yapı, İntes Yapı Fuzul İnşaat Fuzul İnşaat Dumankaya İnşaat Dumankaya İnşaat Biskon Yapı Kiler GYO, Biskon Yapı Çukurova Gayrimenkul Kınaş İnşaat Artaş İnşaat, Aydınlı İnşaat, Invest, AFK Keleşoğlu İnşaat Gül İnşaat İş GYO, NEF Dekar Yapı Tatar Yapı Rams Yapı Halk GYO, Vakif GYO Sinan Gayrimenkul
Beyoğlu- Piyalepaşa Küçükçekmece Basın Ekspres Kağıthane Kağıthane Beylikdüzü Ataköy Merter- Güngören Bomonti Başakşehir Güneşli (Bağcılar) Kavaklı (Beylikdüzü)
Karma Kullanımlı Proje Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Perakende Karma Kullanımlı Proje Karma Kullanımlı Proje- Konut, Ofis ve Perakende
Kavaklı (Beylikdüzü)
Konut Projesi
Esenyurt Kemerburgaz Dolapdere Bomonti Kartal Yakacık (Kartal) Güneşli Halkalı Maltepe (Dragos) Kurtköy Pendik Başakşehir Fikirtepe Beylikdüzü Bahçeşehir Kartal Çekmeköy Esenyurt Kozyatağı Kartal Kayaşehir Tarabya Tuzla Büyükçekmece Maltepe Kartal Beylikdüzü Beylikdüzü Başakşehir
Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Karma Kullanımlı Proje- Konut, Ofis ve Perakende Konut Projesi Konut Projesi Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje-Konut, Ev Ofis ve Ofis Konut Projesi Konut Projesi Konut Projesi Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Ofis
Başakşehir Başakşehir Başakşehir Fikirtepe Sancaktepe Güneşli Kartal Kartal Topkapı
106-268 m2
4.300-5.600TL/m2
573
55-207 m2 60-268 m2
8.500-10.500TL/m2 3.100-5.700$/m2 Ön Talep 6.000-6.500TL/m2
950 788 1.067 205
88-314 m2 88-206 m2 97-177 m2
4.600TL/m2 8.900-9.700TL/m2 4.300-4.500TL/m2 Ön Talep 5.200- 5.500TL/m2 2.700-3800TL/m2 3.000-4.300TL/m2
1.156 165 248 800 347 232 500
120-304 m2
2.400-2.900TL/m2
110
78-230 m2 66-200 m2 37-223 m2 67-74 m2
2.200-2.600TL/m2 6.700TL/m2 11.800-15.000TL/m2 11.000-15.400TL/m2 Ön Talep 2.700-4.100TL/m2 3.800TL/m2 Ön Talep 5.000-6.700TL/m2 4.300-5.000TL/m2 4.500-6.000TL/m2 Ön Talep 7.000-11.000TL/m2 2.200-4.000TL/m2 4.500-10.400TL/m2 3.700-4.000TL/m2
200 41 225 214 1.595 120 105 600 254 540 102 603 214 102 225 140
96-122 m2 65-148 m2 49-137 m2 191-304 m2
2.300-3.700TL/m2 Ön Talep 1.400-3.200TL/m2 Ön Talep 8.300-9.800$/m2 3.100TL/m2 3.300-3.500TL/m2 Ön Talep 6.400-6.800TL/m2 3.500TL/m2 1.300-2.200TL/m2 4.200-8.400TL/m2
425 58 220 556 49 188 112 180 105 172 260 354
Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende
132-216 m2
3.800-4.800TL/m2
650
Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Konut Projesi
109-186 m2 134-195 m2
4.600-5.400TL/m2 4.900-6.200TL/m2
47-155 m2 56-231 m2 53-353 m2 60-215 m2
4.200TL/m2 3.700-5.500TL/m2 Ön Talep 4.000-5.000TL/m2
361 124 505 302 161
81-199 m2 99-330 m2 48-308 m2 149-361m2 140-190 m2 45-90 m2 88-191 m2 72-333 m2
7.500-9.900TL/m2 2.600-3.500TL/m2 5.200-10.600TL/m2 4.800-5.900TL/m2 6.000TL/m2 5.900-6.400TL/m2 3.500-4.300TL/m2 3.300-5.300TL/m2
Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Karma Kullanımlı Proje- Konut, Ofis ve Perakende Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Konut Projesi
Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Konut Projesi Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Konut Projesi Konut Projesi Konut Projesi Konut Projesi Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Konut Projesi Konut Projesi
Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Konut Projesi
Ayazağa Beylikdüzü Beylikdüzü Topkapı Beylikdüzü Şerifali Ataşehir Sancaktepe Bahçeşehir
2
342 504 165 394 98 133 2.288 1.394 246
Ön Talep
57-86 m2 48-145 m2 69-104 m2 66-185 m2
84-232 m2 115-150 m2
Ön Talep
Ön Talep
Ön Talep
46-144 m2 82-193 m2 50-200 m2 97-171 m2 49-176 m2 66-76 m2 72-333 m2 128-328 m2 60-149 m2 70-150 m2 79-383 m2 126-250 m2 217-511 m2 53-135 m2 445-540 m2
Ön Talep Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje- Konut ve Perakende Konut Projesi Konut Projesi Karma Kullanımlı Proje-Konut ve Ofis Konut Projesi Konut Projesi Konut Projesi
245 935 342 600 938 244 41 1037 194
* Piyasaya lanse edilen liste fiyatları olup, pazarlık payları dahil edilmemiştir. Açılanan konut satışlarına bağlı olduğundan değişiklik gösterebilir.
06 KONUT PİYASASI RAPORU 2013 ve 2014 yıllarında verilmiş olan yapı ruhsatları ilçelere göre karşılaştırıldığında, Beyoğlu, Zeytinburnu, Kağıthane gibi şehrin merkezinde olan ilçelerde alınan yapı ruhsatlarında çok ciddi artış olduğu görülmüştür. Merkeze olan talebe yönelik, özellikle kentsel dönüşümle birlikte konut sayısında olan artışın bir göstergesi kabul edilebilir. Bazı ilçelerde markalı konut projeleri sayısında artış olmasa bile yerel müteahhitler tarafından yapılan/ yapılacak konutların olduğu anlaşılmıştır. Sultanbeyli ilçesinde olan ipotek sorunlarının giderilmesiyle birlikte yapı ruhsat sayılarında artış gözlenmiştir. Önümüzdeki dönemde bu sayıda daha da artış olacağı gündemdedir.
İstanbul’da Yeni Konut Bölgelerinde Satılık Birim Fiyatları AVRUPA Halkalı Bahçeşehir Küçükçekmece Başakşehir DolapdereKasımpaşa Topkapı Güneşli- Basın Ekspres Beylikdüzü Merter- Güngören Esenyurt
ASYA
Asgari (TL/m2) 2.200 1.100 2.100 1.700
Azami (TL/m2) 8.400 6.800 6.200 5.500
Ataşehir Şerifali Fikirtepe Çekmeköy
Asgari (TL/m2) 2.280 2.700 6.500 1.900
Azami (TL/m2) 12.800 8.000 7.800 7.400
2.600
5.200
Pendik
1.700
6.000
3.200
4.900
Sancaktepe
1.300
5.700
2.300
4.800
Tuzla
1.300
5.700
1.400 2.600 1.300
3.800 2.900 2.800
Maltepe- Kartal 2.300 Sultanbeyli 1.300
5.100 5.100 Kaynak: TÜİK
İstanbul’daki yeni konut bölgelerindeki konutların 2015’teki satılık birim fiyatları bir önceki yıl ile karşılaştırıldığında genel olarak yükseldiği gözlenmiştir. Azami birim fiyatlarında bölgeye bağlı olarak değişiklik olmuştur. Markalı projelerinin de artışıyla birlikte bölgelerde ikinci el satışlarla beraber azami konut satış değerleri de yükselmektedir. Beylikdüzü’nde yaşanan stok fazlalığı sebebiyle azami satış değerlerinde düşüş yaşanmıştır. Krediye uygunluk satış fiyatları yukarı doğru yönlendiren bir faktör olarak ortaya çıkmıştır.
2016 Öngörüleri ve Yeni Trendler
Üst üste gerçekleşen seçimlerle geçen son iki yılda 2015 Kasım ayında yapılan Genel Seçim’in sonrasında 64. Hükümet kurularak, programı açıklanmıştır. Hükümet Programı’na göre, şehirlerin insan ve çevre dostu, estetik, katılımcı ve müreffeh marka şehirler haline getirmek hedefler arasında yer almaktadır. Şehirlerin planlı ve sağlıklı bir yapıya kavuşması için arazi kullanımı, planlama ve yapılaşma konularında temel ilke ve standartlar ile denetim mekanizmasını içerecek şekilde imar ve şehircilik mevzuatı yenilenmesi öngörülmüştür. Ayrıca Rekabetçiliği ve Sosyal Uyumu Gözeten Kentsel Dönüşüm Öncelikli Dönüşüm Programı hayata geçirilecek olup imar değişiklikleriyle oluşan
İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Cumhuriyet Cad. Pak Apt. No:30/1 Elmadağ - Taksim / İstanbul Tel: 0212.232.93.13 ekspertiz@igd.com.tr / www.igd.com.tr
değer artışından kamunun pay almasını sağlayacak düzenlemeler yapılacağı belirtilmiştir. Kentsel dönüşüm alanlarında hakların devredilmesine imkân sağlayacak şekilde “Gayrimenkul Sertifikası Modeli” geliştirilmesi ve kentsel dönüşüm projelerinde SUKUK gibi yeni finansman araçlarının kullanımı güçlendirecek düzenlemeler söz konusudur. Sonuç olarak önümüzdeki dönemde, gayrimenkul yoluyla elde edilecek kazançlarla ilgili yeni vergilendirmenin olması beklenmektedir. Konut ediniminde ise yapılacak yeni finansal düzenlemelerle alım gücünün arttırılması gündeme gelecektir. Yaşanan ekonomik gelişmelere paralel olarak bankalar tarafından verilen konut kredilerindeki faiz oranlarının artması ile konut üreticileri bazı düzenlemelere yönelmişlerdir. Geliştiricilerin, konutları kredi ile alacaklar müşterileri için düşük ön ödemeli, uzun vadeli, uygun faiz oranlarıyla yeni finansman modelleri geliştirdikleri gözlenmiştir. Ayrıca son dönemde, konut projelerinin bir kısmında lansmandan önce ön talep toplandığı, bu şekilde hem talebin daha iyi anlaşıldığı, hem de projenin en verimli getiriyi sağlaması için doğru zamanlana karar verildiği görülmüştür. Siyasal olarak değil ama ekonomik olarak istikrarın yeniden sağlandığı zamana kadar, konut üreticileri buna benzer yöntemlere devam edecektir. Mayıs 2012’de çıkan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile birlikte İstanbul’da 16 ilçede 40 farklı lokasyonda bugüne kadar 11.062.514 m2 alan (1.106 ha) Resmi Gazete’de yayınlanarak “Riskli Alan” ilan edilmiştir. Bağcılar (Çınar-İnönü-Sancaktepe-YavuzselimMerkez Mah., Demirkapı Mah., Evren Mah., Göztepe Mah., Kemalpaşa Mah.), Bayrampaşa (Vatan Mah.), Beşiktaş (Rumelihisarı Mah.), Beyoğlu (İstiklal Mah., Örnektepe-Sütlüce Mah.), Esenler (Atışalan Havaalanı Mah., Çiftehavuzlar Mah., Oruçreis Mah., Tuna Mah.), Gaziosmanpaşa (Bağlarbaşı Mah., Barbaros Hayrettin PaşaKaradeniz-Karayolları Mah., Kazım KarabekirFevzi Çakmak Mah., Mevlana Mah., Pazariçi Mah., Sarıgöl-Merkez Mah., Yeni Mahalle, Yıldıztabya Mah.), Güngören (Tozkoparan Mah.), Kadıköy (Fikirtepe Mah.), Kartal (Yukarı Mahalle, Kordonboyu Mah., Yunus Mah.), Küçükçekmece (Fatih Mah., Kanarya Mah.), Pendik (Batı Mah., Dumlupınar-Orta Mah.), Sarıyer (Fatih Sultan Mehmet (Armutlu) Mah., Çamlıtepe (Derbent) Mah.), Sultangazi (Cumhuriyet Mah.), Tuzla (İçmeler Mah.), Üsküdar (Burhaniye Mah.) ve Zeytinburnu (Sümer Mah.). Söz konusu alanlardan, özellikle merkezi alanlara yakın, ulaşım aksları üzerinde olanlarda geliştirme faaliyetleri hızlanmıştır. Genel olarak tek yapı ölçeğinden sıyrılıp, yapı adası/ adaları ölçeğinde yapılan planlı dönüşümler hem mekânsal, hem de sosyolojik olarak daha çekici olacaktır.
Beyoğlu
Yapı Ruhsat Değişimi (%) 7.127%
Zeytinburnu
2.229%
Kağıthane
1.375%
İlçe
Sultanbeyli
667%
Kadıköy
221%
Arnavutköy
150%
Esenler
122%
Avcılar
122%
Kartal
88%
Büyükçekmece
84%
Beykoz
70%
Çatalca
69%
Güngören
67%
Bahçelievler
65%
Beylikdüzü
61%
Esenyurt
53%
Sancaktepe
50%
Sultangazi
43%
Bağcılar
39%
Pendik
35%
Bayrampaşa
22%
Üsküdar
21%
Maltepe
19%
Çekmeköy
18%
Beşiktaş
16%
Silivri
13%
Tuzla
10%
Şile
6%
Eyüp
3%
Ümraniye
-1%
Şişli
-12%
Küçükçekmece
-12%
Ataşehir
-24%
Bakırköy
-29%
Gaziosmanpaşa
-34%
Başakşehir
-47%
Sarıyer
-49%
Fatih
-51%
TELİF HAKLARI : Tamamıyla İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD)’nin mülkiyetinde olan bu rapordaki bilgiler, referans verilmek kaydı ve izin alınmak sureti ve değişiklik yapılmaması kaydı ile kullanılabilir. İzin ve özel izin ile kullanılan metinler üzerinde kullanıcıların mülkiyet hakkı bulunmamaktadır. Makale veya araştırma kullanımı için lütfen info@igd.com.tr’a e-posta gönderiniz ya da 0212.232.93.13 no’lu telefon ile irtibata geçiniz. ÖNEMLİ: İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (İGD), herhangi bir kişi ya da kurumun bu rapora istinat etmesi sonucu kaynaklanabilecek kayıp, zarar ve hasarlardan sorumlu tutulamaz.