Ejerskifte - køber 2019 by Centrovice

- KØBER

Skal drømmen om det selvstændige landmandsliv blive til virkelighed? Vi giver dig gode råd med på vejen.

TEMA

2019

EJERSKIFTE

INDHOLD Velkommen til vores magasin.................................... 3 Med planlægning er der tid til livet ved siden af........ 4 Succession ved ejerskifte.......................................... 6 At finde den rigtige ejendom...................................... 8

HVAD FÅR JEG UD AF EN STRATEGI FOR MIN VIRKSOMHED? Det er vigtigt og ofte afgørende for din virksomhed, at du har en plan for, hvordan du vil styre dit landbrug i en bestemt retning. Læs mere på side 14.

Selvstændig landmand med hjælp fra ekstern investor?..10 Den nye ejendomsvurderingslov............................. 12 Hvad får jeg ud af en strategi for min virksomhed?...14 Etablerings- eller iværksætterkonto?....................... 16 Husk særejet, når du køber ejendom...................... 19 Hvordan bliver jeg klædt på til rollen som virksomhedsleder?............................................................... 20 Netværk kan være forskellen på succes og fiasko...22 Sælgerfinansiering af landbrug - 3 metoder............ 24 Nedsættelse af bo- og gaveafgift............................ 26 Selskabsform eller personligt ejet?......................... 28 Ejendommens tilladte produktionsomfang.............. 30

„

SELSKABSFORM ELLER PERSONLIGT EJET? Planlægger du at blive selvstændig, så har du nok også gjort dig tanker om valg af virksomhedsform. Valget vil i nogen grad afhænge af, hvad det er for en virksomhed, du køber, og der er nogle skattemæssige forhold, der er nyttige at være opmærksom på. Læs mere på side 28.

For at afspejle den usikkerhed, der kan være i markedsprisen, vælger man et forsigtighedsprincip på -20%, som også skal anvendes i forbindelse med beskatningen ved køb og salg.

Rikke Skov, økonomikonsulent

Side 12

VELKOMMEN TIL VORES MAGASIN OM KØB AF LANDBRUGSEJENDOM Hos Centrovice har vi fortsat emnet ejerskifte på en særlig dagsorden. Det har vi, fordi det er aktuelt for en meget stor del af de danske landbrugsvirksomheder nu og i de kommende år. Landbruget har en vigende indtjening i flere produktionsgrene. Blandt andet på baggrund af det er der begrænset mulighed for finansiering. Derudover er der andre områder som lovgivningen vedr. beskatning, miljø m.v., der naturligt komplicerer mange ejerskifter. Og når man dertil lægger de mere bløde og menneskelige aspekter ved at forfølge drømmen om at blive selvstændig, kan der være yderligere overvejelser og en række udfordringer.

I dette magasin kan du læse forskellige artikler, som alle sammen omhandler ejerskifte for den, der står og skal købe en landbrugsejendom. Artiklerne spænder lige fra planlægningsfasen over selskabskonstruktion, finansiering og skat til den juridiske sikring samt de vigtige menneskelige overvejelser og nødvendige afklaring med sig selv og hinanden. På hver artikel kan du se forfatteren samt dennes kontaktdata. Ring til os, hvis artiklen rammer noget hos netop dig i din situation, eller hvis du i øvrigt har spørgsmål. Vi brænder for god rådgivning og for udvikling af landbrugserhvervet og vi er klar til at hjælpe dig med at finde en vej til et liv som selvstændig landmand.

Derfor er det vigtigt at planlægge købet i god tid og gøre brug af de erfaringer, modeller og konstruktioner, som heldigvis findes på området. Her er gode råd afgørende. Af Louise Helmer

Vi har delt ejerskifteemnet op i køber og i sælger, da man som sælger og som køber står i forskellige problemstillinger, når man skal sælge eller købe en landbrugsejendom. Magasinet du sidder med er til dig som køber.

Administrerende direktør Tlf.: 6340 7133

MED PLANLÆGNING ER DER TI Det var ikke fastlagt, at Søren en dag skulle overtage sin fars kvæggård. Muligheden har altid ligget der, men valget var hans eget og blev taget en dag i 2006, og derfra gik det stærkt. I juli 2007 blev han 7. generation på gården, der i dag rummer 300 RDM køer, et højteknologisk produktionsanlæg fra 2013, 110 ha, tre ansatte, og ja, Sørens far, der stadig hjælper til og har været en stor støtte i årene som nystartet landmand.

Tanker om at skulle blive selvstændig Jeg vidste godt, da jeg gik ind i det, at jeg ikke skulle til at køre i store biler. Og jeg vidste også at arbejdet ikke var fra kl. 8-16. Men samtidig vidste jeg også at, hvis jeg arbejdede fornuftigt og effektivt, så var det et fint liv. Omvendt skal jeg tjene penge på mit landbrug. Jeg og andre kan ikke som tidligere regne med, at vi om 20 år kan sælge ejendommen med en gevinst, der rækker til resten af livet. Derfor er fokus hele tiden at være god og ligge blandt de 25% bedste. Så det har været mit mål fra starten at opbygge en effektiv bedrift for at få en god balance mellem arbejde og fritid, men også nok til at have et godt liv efter tiden her på gården. Selvstændig landmand er hårdt arbejde Man kommer ikke uden om, at der er meget arbejde, der skal gøres, og det er ekstra hårdt i perioder. Den største forskel fra at være landbrugsmedarbejder til selvstændig er ansvaret. At ansvaret er mit til fulde, fik jeg at mærke, da jeg af uheldige årsager i en måned stod med kun én medarbejder - en elev, der havde passet køer i 2 måneder. Jeg arbejdede fra tidlig morgen

til sen aften hver dag og havde heldigvis gode venner og bekendte, der gav en hånd med. Det var hårdt arbejde. Men jeg lærte noget, og det vil jeg gerne fortælle til dem, der går med drømmen om det selvstændige landmandsliv: Der skal være plads til livet ved siden af, og planlægning er nøglen. Plads til livet ved siden af Man kommer ikke sovende til eller igennem livet som selvstændig. Men man bør heller ikke være i den anden grøft, hvor arbejdet er det eneste i livet. Jeg tror, det er vigtigt, at man som ung landmand ikke planlægger, at man kan arbejde 50 timer på opgaver, der skal løses. Der kommer en masse oveni, og så har du allerede sat dig i en presset situation. Det er i længden ikke er sjovt - og er ikke det værd. Planlægning er nøgleordet til fleksibilitet og fritid Jeg kan godt lide den fleksibilitet, jeg har skabt mig i min hverdag. I dag har jeg nok ansatte til, at det kun er få opgaver, jeg har, der skal udføres på faste tidspunkter, resten af tiden kan jeg være fleksibel med det, der skal gøres. Det gør, at jeg kan deltage i arrangementer, hvor

jeg lærer nyt, som jeg kan bruge herhjemme, og jeg kommer ud og er social med andre. Alle mine opgaver skal jo gøres, men jeg kan planlægge det, så det passer ind i det, jeg også gerne vil – så er to dage heller aldrig ens. Ledelse er også en opgave Jeg er gået fra at være den udførende til den ledende, og den rolle har jeg det rigtig godt med. Jeg synes ledelse og motivation af mine medarbejdere er spændende og vigtig. For hvis ikke man har medarbejderne med, og de føler, at det er en ordentlig arbejdsplads, så når man ikke målene, arbejdsklimaet bliver træls og man kan rende og rende for at gøre tingene selv. Jeg er stolt af at være landmand og jeg er glad for at være selvstændig. Der er næsten ikke noget erhverv, som landbruget, hvor du kan få lov at prøve så mange forskellige ting. Lige fra pasning af dyrene, økonomi og til ledelse, men det betyder også, at du skal være god til at planlægge din og dine medarbejderes hverdag, hvis du skal have et liv ved siden af arbejdet – og det skal du!

ID TIL LIVET VED SIDEN AF

Tre gode råd fra Søren Hvelplund Tænk en evt. kæreste med ind Har du en kæreste, så inddrag hende. Det er ikke bare dit liv, men jeres liv. Så hun skal kende til den hverdag, det vil blive. I skal tage snakken, om det er det, som I begge vil. Baglandet er det vigtigste for at lykkes.

Prøv noget andet end landbrug Jeg ville ikke have været foruden mine udenlandsrejser og soldatertid. Arbejd i udlandet, tag på rejse, oplev noget helt andet. Kort sagt få noget erfaring fra andet end lige landbrug – det giver noget personligt, så du bliver et helt menneske. Og når først du er startet op, så kan du ikke bare tage af sted i flere uger eller udleve en anden drøm.

Planlæg så du har tid til andet Planlægning betyder alt for det liv, jeg har, hvor jeg ved siden af arbejdet har tid til venner og familie. Jeg nyder, at jeg i aften kan tage ud og bowle med kammeraterne og til familiekomsammen i weekenden. Du brænder simpelthen ud, hvis ikke du prioriterer livet ved siden af arbejdet. Søren Hvelplund, Mosegård

SUCCESSION VED EJERSK - HVORNÅR OG TIL HVEM ER SUCCESSION EN FORDEL, OG Vi oplever, at det kan være svært for unge landmænd, at finde finansiering, til at etablere sig. Bankerne har store krav til egenkapital og den yderste belåning kan blive svær, at finde samt dyr, at forrente. Derfor kan det give god menig, at have SKAT med til, at finansiere en ejendom. Hvis man er i familie med eller nær medarbejder af sælger, er det nemlig muligt at overdrage landbrugsvirksomheden med succession. Sælgers udløste skat kan blive nøglen til, at etablere sig. Denne mulighed opstår ved anvendelse af succession. Succession betyder simpelt, at køberen træder i stedet for sælger og overtager sælgers skattemæssige forpligtigelser. Når køber overtager den udskudte skat slipper sælger for, at afregne den ved salget. Til kompensation for overtagelsen af denne skattebyrde får køber en passivpost/gave til nedbringelse af berigtigelsen. Valget af succession For at anvende succesionsreglerne skal en række betingelser være opfyldt i forhold til hvem der kan

Af Per Kent Nielsen Økonomikonsulent Tlf.: 6340 7247

sælge med succession, hvad der kan succederes i mv.

„

kan være væsentlige over den nuværende markedspris også selv med regulering på – 15 %. Det kan betyde, at der skal gives en større gave i forbindelse med handlen eller anden form for sælgerfinansiering som anfordringslån der ellers ikke ville være hvis den reelle markedspris var anvendt.

Mulig personkreds Succession kan anvendes ved overdragelse til familie og nære medarbejdere, personkredsen er defineret efter gaveafgiftskredsen dog med enkelte afvigelser i forhold til nære medarbejdere eller tidligere ejere. Det skønnes, at de nye offentlige Personkredsen omfatter dog ikke vurderinger bliver større end de svigerbørn. Adoptionsforhold og nuværende. stedbørn er ligestillet med Succession betyder simpelt, at Det kan derfor være en god egne børn. køberen træder i stedet ide, at overveje generationsHar man ikke skifte inden de selv forælfor sælger nye vurderinger dre som er selvstændige og overtager sælgers skatte- kommer. landmænd, Sker overdrakan det være mæssige forpligtigelser. gelsen uden for en god ide, at undersøge om ens arbejdsgiver går familie, mellem to uvildige partner, er der ikke direkte krav til handelsmed tanker om, at sælge udenfor familien i nærmeste fremtid eller om prisen. der skal søges arbejder ved en som Hvorfor succedere? går med disse tanker. Det kræver for at sælge kan succedere til deres Fordelen ved succession er, at skubbe fortjenesten på den faste ejenmedarbejder, at de har haft 3 års dom og de genvundne afskrivninger fuldtidsbeskæftigelse i virksomhesom er opstået over sælgers ejertid den inden for en 5-årige periode. og stille risikofri sælgerfinansiering til køber mod, at køber overtager den Hvad bliver handelsværdien? udskudte skat. Når overdragelsen sker til familie inden for gaveafgiftskredsen sker Den næste generation af landmænd det efter 15 procents reglerne i kan have udfordringer selv i det værdiansættelsescirkulæret hvor lave rentemarked med, at finde man kan anvende den offentlige finansiering til, at etablere sig som ejendomsvurdering +/- 15 procent landmand. Bankernes krav til egen som overdragelsessum. finansiering fra start samt forsat større og større landbrug har betydet, Man skal være opmærksom på, at at sælgerfinansiering bliver mere og den offentlige ejendomsvurdering

KIFTE HVAD SKAL MAN SÆRLIGT VÆRE OPMÆRKSOM PÅ? mere efterspurgt og anvendt. Med succession anvendes den udskudte skat som hjælp til nedbringelse af berigtigelsen og SKAT bliver indirekte finansieringskilde til salget uden risiko for sælger. Køber kan succedere i ejendomsavance, afskrivninger, opsparingskonto, andelsbeviser og aktier såfremt der er en gevinst og på den måde opnå en væsentlig kompensation Hvad kan man overdrage? Succession kan bruges ved overdragelse af erhvervsmæssig virksomhed eller andele af den, både personligt ejet samt selskaber. Der er ingen krav om, at alle aktiver skal overtages med succession. Bygninger overdrages enkeltvis hvilket gør det muligt, at overtage nogle typisk ældre bygninger ved succession og andre nyere ved almindelig handel så køber får mulighed for fremtidige afskrivninger og sælger slipper for størstedelen af de genvundne afskrivninger på de gamle. Udlejning vurderes ikke som værende erhvervsmæssig virksomhed, dog bortset fra udlejning af landbrug. Det vil sige, at man kan succedere i udlejet landbrugsejendomme, men

ikke almindelige udlejningsejendomme. Jorden skal dog drives af ejer efterfølgende. Købers beslutning Såfremt køber vælger at succedere i sælgers udskudte skattebyrde overtager køber den nuværende anskaffelsessum. Det vil sige, at ved senere afståelse af ejendommen beregnes anskaffelsessummen ud fra de overtaget indgangsværdier og tidligere foretagne afskrivninger. Succession er især en god ide, hvis man ved, at ejendommen ikke skal afstås før efter mange år. I tilfælde af salg eller konkurs m.m. kort tid efter, kan køber hænge på en stor udskudt skat. Risikoen samt den forringede indgangsværdi gør, at køber får en kompensation i forbindelse med successionen. Hvis det er mellem sælger og tidligere ejer/nær medarbejder kan kompensationen være i forbindelse med et nedslag i anskaffelsessummen. Såfremt det er mellem familie sker værdiansættelsen efter de skematiske regler som ikke mulige at fravige fra

med succession er, at både køber og sælger opnår fordele. Passivposten beregnes som 30 % af den overdragede ejendomsavance eller genvundne afskrivninger. Passivposten modregnes i gaven fra sælger ved berigtigelse af handlen. Konklusion Da det er køber som bærer ulempen ved overtagelsen af den udskudte skat i fremtiden, er det også køber som skal vurdere om han bliver kompenseret i tilstrækkelig grad. Yderligere kompensation kan ske ved gave eller nedslag i prisen inden for de gældende regler. Succession er ofte en måde, at sikre et generationsskifte uden yderligere fremmedfinansiering eller i hvert fald, begrænset ekstra finansiering som ofte vil være den dyreste del af finansieringen. Det er vigtigt, at køber har taget højde for de fremtidige konsekvenser ved overtagelse af lavere anskaffelsesværdier på ejendommen og eventuelt afskrevet bygninger. Det lavere afskrivningsgrundlag vil betyde en løbende højere indkomst og beskatning.

Der gives en gave/passivpost. Målet

Eksempel Far overdrager landbrugsvirksomhed til søn og har i forbindelse med handlen aftalt det gøres med succession i ejendomsavancen. Ejendommen handles til offentlig ejendomsvurdering – 15 % svarende til 18.000.000 kr. Ejendomsavancen er beregnet til 4.500.000 kr. Det er muligt, at give en afgiftsfri gave/passivpost på 30 % af den ejendomsavance svarende til 1.350.000 kr. i forbindelse med berigtigelsen af handlen. Det betyder, at sønnen slipper for optagelse af yderligere lån, og faren slipper for beskatning af de 4.500.000 kr.

AT FINDE DEN RIGTIGE

- FAMILIEHANDEL ELLER FRI En stor andel af de generationsskifter, der sker i landbruget, er fra far til søn. Hvis du har muligheden for at overtage en ejendom efter dine forældre – en ejendom, du kender som din egen bukselomme – bør du altid grundigt overveje, om det i virkeligheden er den rigtige løsning for dig.

nelse? Mere praktisk erfaring? Mere erfaring i personaleledelse? Eller skal du have lavet en endnu større opsparing?

Uanset om du i en relativt tidlig alder oplever et – måske uudtalt – pres fra dine forældre for en tilkendegivelse af, om du er interesseret eller ej, er det vigtigt, at dine overvejelser tager afsæt i hvad du vil!

Forundersøgelsen Et godt sted at starte er at undersøge markedet for ejendomme, der er udbudt til salg. Find et udvalg af egnede ejendomme rundt i landet og prøv for dig selv at tænke igennem hvordan dine drømme, ønsker og mål vil kunne indfries på disse. Find dén, du synes er særlig interessant. Få styr på mulighederne på ejendommen. Overvej bl.a. ejendommens arrondering, beliggenhed (i forhold til naboer), bonitet, produktionsapparat og hvilket investeringsbehov, der er indenfor de første 10 år efter din overtagelse.

Din drøm Overvej og nedskriv derfor hvilke tanker, du gør dig om din tilværelse som selvstændig landmand. Lidt populært sagt kan du overveje, om du ønsker et job som praktiker, driftsleder eller direktør? Skal det være husdyr eller planteavl? Gartneri eller insektfarm? Eller har du set en mulighed i et marked, andre endnu ikke har fået øje på? Du skal også have styr på dine egne evner. Har du behov for mere uddan-

Af Jens Norup Virksomhedskonsulent Tlf.: 6340 7210

Når du har disse ting på plads, skal du i gang med at finde en ejendom, der modsvarer dine krav.

Planlæg i detaljer Når du har fundet en ejendom, du mener kan komme til at leve op til de

krav, du stiller, skal du til at planlægge lidt mere detaljeret. Læg en forretningsplan/strategi for den virksomhed, du igangsætter. Udarbejd et budget. Vil du kunne tjene penge? Er der tilstrækkeligt cash-flow til afdrag, investeringer osv.? Hvilke nøglepersoner kan hjælpe dig til at indfri målene? Skal du have uddannet personale? Skal de have lang erfaring? Når du har et skudsikkert budget og forretningsplan, skal du i gang med forhandlingerne. Forhandlingerne Typisk er der to hovedforhandlinger i en ejendomshandel 1. Forhandling med långivere om finansiering af projektet. Herunder tilsagn om finansiering af planlagte investeringer 2. Forhandling med sælger om overtagelsen; pris og øvrige vilkår. Måske også om en delvis sælgerfinansiering af ejendomshandlen.

E EJENDOM HANDEL? Inden du går i gang med forhandlingerne, er det vigtigt, du har skudsikre planer og budgetter. Fremhæv styrkerne og forklar svaghederne. Fortæl hvordan du vil gribe opgaven an. Og husk i øvrigt, at selv guld kan købes for dyrt! Hav aftalt med dig selv, hvad du vil give – og hvad du vil have. Det er dig, der skal leve de næste mange år med de vilkår, du får forhandlet på plads her inden du er i gang. Når forhandlingerne er afsluttede kommer overtagelsen.

Overtagelsen Så står du der. Den første dag. Gården er din – det er gælden og projektet også! Der er vel ikke så meget andet at sige end: God arbejdslyst - det skal nok blive godt, det her! Men... Det med om en ejendom købes i fri handel eller i en familiehandel er overhovedet ikke afgørende. Det afgørende er: på hvilken ejendom kan du bedst indfri dine landmandsdrømme

og skabe det bedste fundament for en tilværelse som selvstændig landmand? Find den – og sig nej til dine forældre, hvis deres ejendom ikke duer til det, du vil! Læs meget mere på: www.landbrugetsejerskifteskole.dk eller kontakt Centrovice på tlf. 7015 9900 og hør mere om vores tilbud om rådgivning til unge landmænd, der etablerer sig for første gang.

Af Niels Borello Afdelingschef, driftsøkonomi og kvæg Tlf.: 6340 7265

SELVSTÆNDIG LANDMAND FRA EKSTERN INVESTOR? Eksterne investorer alene er næppe redning for generationsskiftet i landbruget. Dertil er usikkerheden for stor. Derimod som led i en glidende virksomhedsoverdragelse, hvor ejerskabet deles mellem den ny landmand, den nuværende ejer og eksterne investorer, som alle har hånden på kogepladen. Den nuværende ejer får fortsat en aktiv rolle i en 3-5 års periode, sammen med den nye landmand. Det kan give den unge landmand mulighed for at bakke ud igen uden at have tabt alle spareskillingerne. Hvad viser erfaringerne om, hvem de eksterne investorer er? Indtil videre er det begrænset, hvad eksterne investorer har medvirket til, men erfaringerne kan lidt forenklet dele de eksterne investorer i to grupper: 1. Driftige erhvervsfolk: De synes, at det kunne være spændende at investere i landbrug. De har typisk købt nødlidende ejendomme billigt, men som kræver en stor indsats, og hvor

Af Lars Boye Larsen Chefkonsulent, virksomhedsudvikling Tlf.: 6340 7271

der kræves et pænt afkast. Desværre har en del også undervurderet, hvor meget der kræves for at løbe en nødlidende ejendom i gang! 2. Velhavere: Disse laver passive investeringer i jord og stuehus, som lejes ud. Ofte til en veletableret landmand, som har vist resultater. Andre større investorer har også vist interesse, men primært for den passive model. På længere sigt kan man måske også forstille sig, at større investorer går ind og køber portefølje af landbrug, som de selv vil drive med en ansat ledelse. Hvad kendetegner de eksterne investorer? • Eksterne investorer er ikke meget anderledes end en bank. Jo større usikkerhed på økonomien, jo større krav til resultater, opfølgning mv. • Hellere investere i sunde virksomheder med et lavere, men mere sikkert afkast, end billige virksom-

heder med større usikkerhed! • Vil ikke være den eneste, der har hånden på kogepladen. • Vil ikke bruge ledelses resurser af betydning. Set i relation til et traditionelt generationsskifte, er der derfor behov for ny tænkning. Gradvis virksomhedsoverdragelse med en ekstern investor Som det er i dag har den unge landmand måske nok stor erfaring som produktionsdriftsleder, men kun begrænset erfaring som økonomisk virksomhedsleder. Det kan derfor være en løsning, at lave en gradvis overdragelse, hvor den nuværende ejer omdanner sit landbrug til et selskab, og sælger måske 30-50% til en ekstern investor og 10-20% til en ny mand, som dels kan få noget erfaring og dels købe sig gradvis ind. På den måde vil både den ny ejer og den nuværende ejer have hænderne på kogepladen sammen med investoren.

MED HJÆLP Fordelen ved den model er også, at det vil blive nemmere at skilles ad igen, hvis man af den ene eller anden grund ikke fungerer sammen. Samtidigt med at den unge vil have bedre mulighed for at få en del af sine spare skillinger med igen.

Dels skal de ligeledes være interesseret i at dele både ejer- og lederskabet af virksomheden i en periode, således at den nye landmand får bedst mulig erfaring og kendskab til virksomheden, inden han står med hele ansvaret selv.

Skal denne model bliver en succes kræver det, dels at de nuværende landmænd skal i gang med planlægningen af virksomhedsoverdragelsen betydeligt tidligere.

„

Fordelen ved gradvis virksomhedsoverdragelse med en ekstern investor er også, at det vil blive nemmere at skilles ad igen, hvis man af den ene eller anden grund ikke fungerer sammen.

DEN NYE EJENDOMSVU - HVAD ER DET FOR EN STØRRELSE Den nye ejendomsvurderingslov trådte i kraft den 1. januar 2018. Vi har endnu ikke rigtigt stiftet bekendtskab med den, da de nye vurderinger først kommer i 2019 og 2020. Efter den nye lov foretages der vurderinger hver den 1. september. For ejerboliger i lige år, og for landbrugsejendomme i ulige år. Det betyder, at ejerboligejere får kendskab til deres nye vurderinger i foråret 2020, og ejere af landbrugsejendomme får kendskab til deres nye vurderinger i foråret 2021. Hvad er nyt? Ejendomsvurderingsloven åbner som noget nyt op for, at ejendomme, med et væsentligt omfang af husdyrproduktion, som tidligere har været vurderet som erhvervsejendomme, fremover kan blive kategoriseret som landbrugsejendomme. Det er f.eks. ejendomme med minkproduktion, og kyllinge- og ægproduktion. Det kan have stor positiv betydning i forbindelse med salg af en sådan ejendom, da man så har muligheden for at benytte sig af indekseringsreglerne ved opgørelse af avanceberegningen. Med den nye lov vurderes alle ejendomme ud fra konkrete forhold, der er fastsat af vurderingsstyrelsen. Herefter betragtes vurderingen, som den gældende markedspris for ejendommen. For at afspejle den usikkerhed, der kan være i markedsprisen, vælger man et forsigtighedsprincip på - 20 %, som skal anvendes i forbindelse med den løbende beskatning og beskatningen ved køb og salg.

Hvordan vurderes de mindre landbrugsejendomme? Det store spørgsmål, som mange i øjeblikket stiller sig selv er nok, om de mindre ejendomme, der i dag er landbrugsejendomme, kan forblive at være landbrugsejendomme? Fremadrettet forsvinder den gældende ”tommelfingerregel”, hvor ejendomme med et jordtilliggende over 5,5 ha kategoriseres som landbrugsejendomme, og ejendomme under 5,5 ha., kategoriseres som beboelsesejendomme. Med den nye lov værdiansættes landbrugsejendomme, efter en samlet konkret bedømmelse af ejendommens forhold. Men vi ved ikke, hvad der vægter værdimæssigt tungest - er det boligmomentet eller er det landbrugsmomentet? Det har selvsagt store konsekvenser, hvis en mindre landbrugsejendom bliver vurderet som en beboelsesejendom. Grundskylden på ejendommen vil stige markant, da jorden går fra produktionsjord til ”ejerboligjord”. Dermed kan den promille, som grundskylden beregnes af, stige fra ca. 7,4%o til op til 34%o. Ejendomsværdien risikerer også at stige, da ejerboligen pludselig bliver vægtet højere, pga. et større boligmoment på ejendommen. Får det så katastrofale følger? Nej, måske ikke helt så galt som vi frygter. Det er nemlig sådan, at de ejere, der nu bebor deres ejendom, ikke må betale mere i løbende beskatning af ejendommen efter den nye ejen-

domsvurderingslov, end de har gjort efter den gamle vurderingslov. Der er derfor indført en regel for indefrysning af boligskatter, gældende for de ejere, der i 2021 bebor deres ejendom, og så længe de bliver boende. Det vil fungere på den måde, at hvis ens boligskat beregnet efter de nye regler er højere end efter de gamle regler, bliver beløbet indefrosset. Det indefrosne beløb bliver så modregnet i et senere salg af ejendommen. ”Rabat” på grundskyld betales ved salg Allerede for 2018 vil nogle boligejere bemærke, at man får ”rabat” på grundskylden, hvis ens ejendom er blevet omvurderet af en eller anden grund. Denne ”rabat” giver kommunerne typisk ved opkrævningen af 2. rate i 2018. Beløbet bliver indefrosset, og kommer til opkrævning i forbindelse med salg af ejendommen. Denne indfrysning for årene 2018-2021 er tvunget. I 2021 påbegyndes en ny indefrysningsperiode, som gælder både ejendomsværdiskat og grundskyld. Denne indfrysning er frivillig for ejer. Grunden til at der er to indefrysningsperioder er, at ejendomsværdiskatten er ”fredet” indtil 2021.

Af Rikke Skov Økonomikonsulent Tlf.: 6340 7232

URDERINGSLOV OG HVAD KAN VI FORVENTE? Hvad skal jeg gøre, når jeg får min nye ejendomsvurdering? Når de nye ejendomsvurderinger bliver sendt ud, vil der være en såkaldt deklarationsperiode. Det vil sige, at vurderingsstyrelsen oplyser ejeren om, hvad der er lagt til grund for den nye vurdering. Man har som ejer pligt til at reagere, hvis der i dette grundlag er fejl. Det er her vigtigt at vide, at man også selv har pligt til at oplyse andre forhold, der kan være relevante. Vi ved endnu ikke, hvad det kan være. Landbrugsejendom til ejerbolig – hvad så? Hvis ens landbrugsejendom ved den nye vurdering, bliver til ejerbolig, er der mulighed for at få ændret denne vurdering. Ejere af landbrugsejendomme kan vælge at få en sådan vurdering ændret, sådan at den fortsætter som landbrugsejendom. Det skal ske indenfor nogle fastsatte frister, og man skal vide, at valget ikke kan ændres, men fortsætter til der sker et ejerskifte, eller hvis der sker en omfattende ændring af ejendommen.

Ejendomsbeskatning ved gaveoverdragelse Ved overdragelse af ejendom mellem f.eks. forældre og børn, som ønsker at overdrage efter reglerne i gavecirkulæret, sker beskatningen efter samme forsigtighedsprincip som ved løbende ejendomsbeskatning. Her gælder det, at man handler efter reglerne i cirkulæret, som efter, hvad vi regner med, bliver ændret, så den kendte +/- 15 %, bliver til +/- 20 %. Efter reglerne i den nye ejendomsvurderingslov får f.eks. landbrugsejendommen kun en ejerboligværdi og en grundværdi. Der mangler derfor en samlet ejendomsværdi på ejendommen for at kunne anvende reglerne i gavecirkulæret. Man skal derfor bede myndighederne om en sådan samlet ejendomsvurdering, til brug for gaveoverdragelsen eller i forbindelse med en boopgørelse. En sådan vurdering vil koste ca. 3.000 kr.

Hvad skal man være opmærksom på lige nu? Hvis man overvejer at overdrage en ejendom – det være sig både forældrekøbt lejlighed, eller en landbrugsejendom, til sine børn, skal man overveje, om det vil være en fordel at overdrage efter de gamle regler, eller om man skal vente, til man får den nye vurdering. De gamle regler i gavecirkulæret, og de gamle vurderinger gælder indtil videre, og indtil man får kendskab til den nye vurdering. Det er derfor utrolig vigtigt, at man er opmærksom, når man modtager sin nye vurdering. Er man det mindste i tvivl om, hvorvidt vurderingen er foretaget efter de korrekte oplysninger, eller om der er andet, der kan have betydning for vurderingen, er det en rigtig god ide at kontakte sin konsulent, som kan være behjælpelig med at få tingene på plads.

Løbende ejendomsbeskatning Den løbende ejendomsbeskatning fra 2021 - både ejendomsværdiskat og grundskyld - sker efter forsigtighedsprincippet. Det vil sige, at ejerboligværdi og grundværdi bliver reduceret med 20%, og herefter anvendt som beskatningsgrundlag.

HVAD FÅR JEG UD AF EN STRAT - DU FÅR OVERBLIK, EN RETNING OG KONKRETE Hvad er en strategi og hvorfor er den afgørende? En strategi kan oversættes til en plan og mål for, hvor du vil hen med din virksomhed – både på kortere og længere sigt. Måske tvivler du på, om det overhovedet kan betale sigt at lægge en strategi. Du mener måske, at produktionsvilkårene i landbruget forandrer sig så hurtigt, at din strategi alligevel aldrig vil kunne blive til virkelighed. Men det kan betale sig at lægge en strategi, for det er vigtigt og ofte afgørende for din virksomhed, at du har en plan for, hvordan du vil styre dit landbrug i en bestemt retning. Hvis du ikke ved, hvordan du når dine mål, eller slet ikke har nogle mål, er der risiko for, at du kommer på slingrekurs og at du ikke flytter dig i den retning, du gerne vil. Det er en stor fordel for dig i forhold til banken og andre kreditgivere, at de kender din strategi, og at den er tydeligt formuleret og ajourført. På den

• • • •

måde har banken et billede af, hvor du vil hen, hvor langt du er kommet i dine planer, og de kan følge med på tæt hold, såfremt du jævnligt drøfter udviklingen med banken. Også for familien og medarbejderne betyder det meget at kende strategien, så alle arbejder i samme retning. Hvad kræver en god strategi? Jo større landbruget er, og jo flere ansatte du har, jo vigtigere er en god strategi. Det vigtigste for en god strategi er, at strategien kan forklares let og forståeligt til medarbejdere, kreditgivere og familien, da de skal være med til at føre strategien ud i livet. Og så skal den give mening for medarbejderne, der skal arbejde efter den hver dag. Flere ting gør sig gældende for den gode strategi, der gør mål til virkelighed. Strategien skal være ambitiøs, men realistisk, så alle er motiverede for at nå strategiens mål. Den skal indeholde konkrete handlingsplaner, der kan arbejdes efter i det daglige. Kort sagt skal en god strategi:

kunne realiseres være fleksibel prioritere være let forståelig for medarbejderne, og de skal kunne se sig selv i den

Strategien skal kunne realiseres Strategien skal kunne gennemføres i dit landbrug. En masse fine sider med en omfattende strategi, vil være spild af tid, hvis den ikke kan omsættes til handling hos dig og dine medarbejdere. Sådan en strategi vil ofte ende i skuffen, og blive liggende der.

„

Kan du omvendt forklare strategien med enkle ord til alle medarbejdere, familien og banken, vil der ske noget. Alle vil forstå strategien og efterhånden vil I sammen få den ind under huden og arbejde i samme retning for at nå strategiens mål.

Det vigtigste for en god strategi er, at strategien kan forklares let og forståeligt...

TEGI FOR MIN VIRKSOMHED? MÅL AT STYRE EFTER MOD TOPPEN Strategien skal være fleksibel Der kan ske ting i dit landbrug hen ad vejen, så dele af din strategi vil skulle ændres. Derfor skal en god strategi bestå af delmål, som kan tilpasses og ændres i takt med at forhold i dit landbrug forandrer sig. Hvis du holder fast i en forældet strategi, som ikke passer til virkeligheden, vil medarbejderne og øvrige samarbejdspartnere miste interessen for og troen på den som styringsværktøj. Er din strategi derimod ajourført, og kommunikerer du den tit, klart og tydeligt, vil den derimod virke motiverende og give jer følelsen af fællesskab i det daglige arbejde. Strategien skal prioritere På de allerfleste landbrug er der langt flere muligheder og gode idéer til nye tiltag, end du kan gennemføre. Derfor skal din strategi være med til at prioritere, hvilke ideer, der skal blive til noget og hvilke der ikke skal. På den måde undgår du slingrekurs og opnår, at alle arbejder i samme retning. Hvis alle løber efter alle ideer og mål altid, vil ingen af delene blive til noget.

Din strategi skal præcist beskrive de mål, I skal nå, så jeres fokus og energi bruges på disse, mens I lader andre (spændende mål) ligge. Dine medarbejdere skal kunne se sig selv i strategien En god strategi kræver ofte et stort arbejde af dig. En vigtig betingelse for at strategien bliver en succes, er, at du lytter til dine medarbejdere, så du får en fornemmelse af, hvordan du skaber engagement hos dem. Nedenfor er vist et par gode råd, når du gerne vil have, at alle trækker i samme retning: 1. Forklar og begrund klart og tydeligt dine strategiske valg. Hvorfor er netop disse elementer en del af strategien? 2. Lad dine medarbejdere og evt. familien være med til at beslutte, hvordan delmålene i strategien kan føres ud i livet. Det skal stå klart for medarbejderne, at du guider og vejleder, så de ikke er alene om at nå målene. 3. Bed dine medarbejdere om feedback på de handlinger og tiltag, der er sat i værk. Hvis enkelte tiltag viser

sig at virke uhensigtsmæssige, skal du være indstillet på at ændre kurs. 4. Inddrag medarbejderne så meget som muligt i den praktiske udførelse af strategien. Ofte har medarbejdere, der arbejder konkret med at nå de fastsatte mål gode forudsætninger for at komme med forslag til ændringer til, hvordan I praktisk løser opgaverne. Som nyopstartet landmand er der meget at se til på driftsområdet og kontoret. Samtidig kan ordet strategi virke uhåndgribeligt og besværligt. Derfor guider vi dig frem til en strategi, der er håndgribelig og brugbar for dig, så du ender på toppen af dit bjerg og kan nyde udsigten.

Af Lone Bendixen Teamchef, Virksomhedsledelse Tlf.: 6340 7153

ETABLERINGS- ELLE IVÆRKSÆTTERKON - EN FORDELAGTIG SKATTEREGEL FOR Reglerne om indskud på en etableringskonto eller iværksætterkonto er tiltænkt personer, der planlægger at starte egen virksomhed. Men reglerne er udformet, så ordningen også kan bruges af dem, der allerede har startet egen virksomhed. Med disse konti kan der således opnås fradrag for indskud i det år, hvori virksomheden etableres samt i de efterfølgende 4 år. Ved indkomstopgørelsen for 2018 kan dermed opnås fradrag for indskud, selv om virksomheden allerede er etableret. Etableringen skal blot være sket efter 1. januar 2014.

tægten eller, du kan indskyde 250.000 kr. af nettolønindtægten. Hvis du har en nettolønindtægt på 500.000 kr., kan du således indskyde 300.000 kr. svarende til 60% senest den 15. maj 2019 og få fradrag for indskuddet.

Etableringskonto eller iværksætterkonto? – hvad skal jeg vælge? Forskellen på en etableringskonto og en iværksætterkonto er ikke stor. Iværksætterkontoen henvender sig primært til personer, der betaler topskat, mens etableringskontoen primært anvendes af personer, der ikke betaler topskat.

Fordelen vil naturligvis være størst, hvis der sker fradrag, mens indkomsten er så høj, at der betales topskat, sådan at indkomsten i en periode efter etablering af virksomhed ikke er så høj, at det resulterer i topskat.

Fradrag uden indskud Hvis du ønsker fradrag for opsparing på etableringskonto eller iværksætterkonto for indkomståret 2018, kan du faktisk, således som reglerne er udformet, opnå fradrag helt uden, at indskyde penge på kontoen. Du skal bare have etableret dig inden den 15. maj 2019. Det betyder, at hvis du med sikkerhed kan sige, at du vil starte virksomhed i begyndelsen af f.eks. 2019, vil du kunne opnå et skattemæssigt fradrag i 2018 for opsparing på etablerings-eller iværksætterkonto uden at der skal ske indbetaling på en bankkonto. Hvor meget kan der årligt indskydes på en etableringseller iværksætterkonto? Vil du skyde penge ind, skal der som minimum indskydes 5.000 kr. Der kan altid indskydes 60% af nettolønind-

Kan det betale sig at indskyde? Ja, hvis der senere etableres eller købes virksomhed, eller hvis der købes aktier, vil det i langt de fleste tilfælde kunne betale sig at have sparet op via en etableringseller iværksætterkonto.

Kun hvis der ikke sker etablering, og kontiene senere efterbeskattes, vil det kunne være en væsentlig ulempe at have indskudt, idet skatten i de tilfælde kan blive meget stor. Hvornår kan pengene hæves til etablering? Kontoens midler kan hæves, når der er etableret virksomhed. Herved forstås, at indskyderen eller dennes ægtefælle i 2018 har anskaffet aktiver for mindst 87.600 kr. (89.500 kr. i 2019) og indskyderen, eller dennes ægtefælle deltager i virksomheden med personlig arbejdsindsats i væsentligt omfang (Mindst 50 timers arbejde pr. måned eller 12 timer pr. uge). Hvad må pengene bruges til? Du må kun bruge indskuddene på din etableringseller iværksætterkonto til at oprette og investere i din virksomhed.

ER NTO? NYETABLEREDE VIRKSOMHEDER Det vil sige: • Køb af afskrivningsberettigede aktiver, fx bygninger og maskiner. • Betale løn og husleje og andre driftsomkostninger, som er fradragsberettigede. • Betale udgifter til forsøg og forskning mv. • Købe aktier og anparter for at etablere virksomhed i selskabsform

SKAT om at få skattebesparelsen udbetalt allerede i år, frem for at vente til årsopgørelsen foreligger engang i foråret 2019. Betingelsen for at ansøge om at få den overskydende skat udbetalt allerede inden nytår er, at du skal have betalt væsentligt for meget i skat i år. Den overskydende skat kan således være med til at finansiere dit indskud på en etableringseller iværksætterkonto.

Hvad får jeg ud af det? Den åbenbare fordel ved at bruge denne skattebegunstigede opsparingsform er, at du kan opspare væsentligt mere til indskud på etableringseller iværksætterkontoen, idet skatten finansierer en del af opsparingen.

På samme måde kan du, hvis du planlægger at etablere dig på et senere tidspunkt, ændre din forskudsregistrering for 2019, hvis du på forhånd ved, at du vil foretage indskud på en etableringseller iværksætterkonto i 2019, og således løbende få en skattefordel, der kan finansiere dit indskud.

Vi er nu kommet langt ind i 2018, men der eksisterer faktisk stadig en rigtig fornuftig måde, hvorpå du kan ”købe” dig til et ganske solidt fradrag på forskudsregistreringen for 2018.

„

Ændrer du din forskudsregistrering for 2018 hen mod slutningen af året, fordi du påtænker at indskyde på en etableringseller iværksætterkonto, kan du anmode

Går du rundt med en drøm om at etablere egen virksomhed, kan du derfor med fordel kontakte en revisor eller økonomikonsulent, som kan bistå dig med de nødvendige beregninger vedrørende de fordele, du kan opnå i forbindelse med en påtænkt etablering af egen virksomhed.

Den åbenbare fordel ved at bruge denne skattebegunstigede opsparingsform er,

Af Niels Boldsen

at du kan opspare væsentligt mere...

Tlf.: 6362 2545

Seniorøkonomikonsulent

„

Særeje er en sikring af både dig og din ægtefælle

HUSK SÆREJET, NÅR DU KØBER EJENDOM Køb af en landbrugsejendom (eller anden ejendom, der skal bruges til virksomhed), kræver, at du som køber gør et stort forarbejde, foretager mange undersøgelser og træffer et utal af beslutninger om finansiering, budgetter, miljøgodkendelser, produktion, forsikringer – og mange andre forhold, der vedrører købet og den kommende drift af ejendommen.

friværdien i ejendommen til din (eks) ægtefælle i forbindelse med en eventuel skilsmisse.

Men glem ikke at sikre det vigtigste: dig selv og din familie!

Har du ingen friværdi på tidspunktet for en skilsmisse, kan et særeje sikre, at din (eks)ægtefælle ikke skal aflevere halvdelen af hans eller hendes formue til dig.

Hvis du er gift, er der al mulig grund til også at få afklaret, om du og din ægtefælle (fortsat) skal have formuefællesskab eller om særeje, i én eller anden form, vil være en bedre løsning – for jer begge. Selv om skilsmisseprocenten i 2017 faldt lidt i forhold til de foregående år, er skilsmisse i høj grad stadig en reel risiko (på cirka 50%), man som virksomhedsejer skal tage højde for. Ingen kan gardere sig mod skilsmisse, men med et særeje kan du sikre, at du ikke skal aflevere halvdelen af

Af Marina de Paoli

Mange ved af bitter erfaring, at det ikke nødvendigvis er uproblematisk at finansiere 50% af friværdien – og andre har måttet erfare, at det er direkte umuligt. Og så må ejendommen sælges igen!

Chefjurist Tlf.: 6340 7203

Særeje kan have mange former, og kan laves på mange forskellige måder. Der er derfor gode muligheder for at lave lige præcis den kombination, der passer bedst på jeres situation. Og, er du ikke gift, når du køber ejendommen: husk at gøre dig de samme overvejelser, hvis du efterfølgende tænker på at indgå ægteskab.

HUSK: SÆREJE ER IKKE ET SPØRGSMÅL OM ALT ELLER INTET • Særeje kan begrænses til f.eks. en bestemt %-del af formuen eller til et bestemt beløb. • Formuefællesskabet (den del af formuen, der skal deles ved skilsmisse) kan begræn-ses til et bestemt beløb. • Særejet kan tidsbegrænses. • Man kan aftale, at særejet aftrappes med årene.

HVORDAN BLIVER JEG KLÆDT SOM VIRKSOMHEDSLEDER? Du er landmand. Du er ung. Og du er klar til at blive selvstændig. Men hvordan kommer du det næste skridt? Mange unge landmænd har svært ved at komme i gang, fordi banker og finansieringsselskaber tøver med at låne penge ud til landmænd uden ledererfaring. Men hvordan får du den erfaring?

Tænk bredt Det bedste, du kan gøre, er selvfølgelig at skaffe dig så meget ledererfaring som muligt, inden du selv skal stå til regnskab for din egen bedrift. Og her er det en god ide at tænke bredt. Har du mulighed for at arbejde som driftsleder i en periode? Har du allerede i din nuværende stilling ansvar for medarbejdere, som du kan få dokumenteret? Eller har du erfaring fra studiejobs, fodboldklubben som træner eller bestyrelsesmedlem, spejderleder eller noget helt fjerde?

Ledervurdering Som udlært landmand ved du sikkert en masse om stald- og/eller markdrift. Men du kan ikke vide alt om alt. Derfor kan det være en rigtig god ide at få lavet en ledervurdering, som gør dig klogere på dine styrker og svagheder. Som leder er det vigtigt at kende sine begrænsninger og erkende, hvornår du har brug for sparring fra dygtige medarbejdere og kollegaer, eksterne rådgivere eller bestyrelsesmedlemmer. Tag en lederuddannelse Hvis du skal blive en dygtig leder kræver det – som med alt andet - hårdt arbejde og masser af træning. At blive en god leder er en rejse, du kan begive dig ud på, men som du aldrig bliver færdig med. For ledelse er en disciplin, der kræver, at du løbende arbejder målrettet med sig selv og dine styrker og svagheder.

PÅ TIL ROLLEN Du kan altså lige så godt starte med at erkende, at du aldrig bliver færdig med at øve dig. Derfor kan det godt betale sig løbende at søge hjælp og investere i lederuddannelse. Her kan du få lejlighed til at arbejde med lederrollen i forhold til dine naturlige styrker og dine „blinde vinkler”. Det er også en god idé at netværke med andre ledere i f.eks. et ledernetværk. Her kan I løfte hovedet op fra den daglige drift, og sparre med hinanden om de ledelsesmæssige udfordringer, I møder i hverdagen. Bevidst om lederrollen? Lederrollen handler i virkeligheden meget om, at du er bevidst om din egen rolle, og derfra tillærer dig en række gode vaner, der sikrer, at du bruger din tid på det væsentlige og holder fokus på virksomhedens strategi. Din lederrolle afhænger nemlig af, hvilken bedrift, du driver. Er det en virksomhed, hvor du selv udgør en væsentlig del af arbejdsstyrken? Eller driver du en ejerledet virksomhed, hvor du selv deltager i mindre omfang i de praktiske opgaver og typisk har en driftsleder, der har det daglige ansvar for medarbejderne?

„

Eller er det en direktørrolle, hvor du ikke er med i den praktiske opgaveudførelse i hverdagen, men hvor skrivebordsarbejde, strategi, bestyrelse, delegering og andre ledelsesmæssige opgaver typisk tager din tid. Rollen definerer dine opgaver og din hverdag, og begge dele ændrer sig, hvis rollen ændrer sig, f.eks. ved en beslutning om at udvide produktionen og gå fra 2 til 8 medarbejdere, ansætte en driftsleder el.lign. Ting tager tid Accepter at det tager tid og masser af træning at blive en god leder. Hver dag tager du et lille, nyt skridt på vejen, og det er vigtigt at turde tro på, at du kan vokse med opgaven. Derfor er det også vigtigt at gøre brug af faglig og kollegial sparring, ligesom det er afgørende, at du har mod nok til at ansætte medarbejdere, der er specialister i det, du ikke er så god til, fordi det sikrer dig den nødvendige sparring. Husk, der er mange veje til målet – og det er aldrig for sent at gå i gang.

Af Anette Greve Christensen HR-chef Tlf.: 6340 7246

Af Lone Bendixen Teamchef, Virksomhedsledelse Tlf.: 6340 7153

Din forvaltning af lederrollen kan være den afgørende forskel på, om din virksomhed giver overskud eller ej.

NETVÆRK KAN VÆRE FORSKELLEN PÅ SUCCES OG FIASKO At have et godt netværk, kan være

noget af sig selv og af den viden man

Det kan også være vanskeligt at

forskellen på succes eller fiasko, når

har, samt vise interesse for andre

sortere i, hvilke netværksaktiviteter,

man starter som selvstændig land-

mennesker. Det er en on going pro-

der er vigtige og mindre vigtige at

mand. Er du klar til at give og tage?

ces, hvor man hele tiden finder nye

deltage i – hav dine mål for øje, når

veje til inspiration både i ens private

du sorterer i de netværksaktiviteter,

og professionelle liv.

der byder sig.

hvor man som enkelt person og

Som nystartet virksomhedsejer er

Åbenhed lønner sig. Du skal være

familie finder tryghed. Men netværk

det nogle gange svært at finde tid til

villig til at øse ud af din viden og dine

er for de fleste ikke en statisk stør-

at pleje netværket og til at skabe nye

erfaringer, at blotte dig selv, dosere i

relse. De netværk, man bringer med

netværk. Man har tit en tendens til at

passende mængder og være ærlig.

sig ind i for eksempel et parforhold,

sætte næsen i sporet og fastholde sig

Så er der hundrede procents tilbage-

finder som regel over tid en form,

selv i et driftsmode, fordi der selvføl-

betalingsgaranti.

som passer til de fælles holdninger,

gelig er en masse mål, man gerne

man skaber som par og senere som

vil have opfyldt hurtigst muligt. Det

Vi oplever en tilsyneladende bedre

familie. Og igen i de senere sammen-

er der ikke noget galt i. Det kan dog

overlevelsesevne hos de landmænd,

hænge, man indgår i, som for eksem-

nogle gange være svært at holde kur-

som er gode til at bruge deres

pel børnehave, skole og nabofælles-

sen og opnå de ønskede resultater,

netværk – benyttet korrekt har man

skaber. En positiv proces som giver

hvis man ikke husker at stoppe op og

mulighed for at få inspiration og af-

god mening.

hoppe op i helikopteren. Her er det

prøve tanker og konkrete idéer. Den

Mange mennesker er udstyret med et velfungerende socialt netværk,

I privatlivet opstår gode relationer

„

godt at have et stærkt fagligt netværk

selvtillid og stolthed, hvormed man

at sparre med.

driver sin virksomhed bliver til at tage

ofte ved en tilfældighed. Det sker

at føle på.

heldigvis også arbejdsmæssigt, men

Hvordan får man så det? Ja; det

sjældnere og for at få de rigtig gode

er der ikke noget entydigt svar på.

relationer, hvor man føler det giver

Mange begynder allerede, mens man

stor værdi bør man derfor være mere

går på landbrugsskole at opbygge

opsøgende.

et fagligt interessefælleskab, som for nogle består hele livet igennem.

Gode relationer kommer ikke af sig

Andre prioriterer at skabe situations-

selv. For at få et godt netværk, skal

bestemte netværk via erfagrupper,

man virkelig være klar til at give

som kan være faciliteret igennem landbrugsrådgivningen, dyrlægen

eller direkte henvendelse til kolleger, som man tænker står med samme

uudtømmelig kilde til inspiration!

For at få et godt netværk,

udfordringer som en selv.

skal man virkelig være

Konsulent,

At deltage i faglige møder er en op-

virksomhedsledelse

lagt mulighed for at finde netværks-

klar til at give noget

Tlf.: 6340 7152

partnere. Dette giver også mulighed

Af Jens Skov Rasmussen

for at vurdere hinandens kompetenceniveau fagligt såvel som socialt. 22

God fornøjelse med dit netværk – en

af sig selv.

SÆLGERFINANSIERING AF LANDBRUG - 3 METODER For en køber kan det ofte være svært, eller dyrt at få pengeinstituttet til at finansiere den yderste købesum købesummen med den største risiko. Alternativet kan derfor være sælgerfinansiering, og det kan gøres på flere følgende måder. Sælgerpantebrev - Hvad er et sælgerpantebrev? Et sælgerpantebrev er et specielt type pantebrev, der bruges ved salg af ejendom. Hvis køber ikke kan betale det fulde beløb, så kan der etableres et sælgerpantebrev. I sælgerpantebrevet erklærer køber at skyde penge til sælger, samtidig med, at sælger får sikkerhed i en tilsvarende andel af ejendommen. Der kan aftales løbetid, ydelse, rente og afdrag. Et sælgerpantebrev skal kontantomregnes. Kontantværdien bestemmes ud fra risiko og forrentning. I gamle dage var sælgerpantebreve en meget udbredt finansieringskilde for købere. Efter finanskrisen, hvor bankerne blev tilbageholdende med udlån, er udbredelsen af sælgerpantebreve igen blevet spået en stor udbredelse. Det er dog ikke min erfaring, at der indgås mange handler, hvor sælgerpantebreve er en del af finansieringen. Det kan der være mange årsager til. En af grundene er, at sælger bliver avancebeskattet af hele den kontante salgsværdi af landbruget, også selvom sælger lader penge stå i ejendommen

via et sælgerpantebrev. Dvs. at sælger bliver beskattet af en værdi, som sælger ikke likviditetsmæssigt har fået endnu. I forbindelse med vedtagelsen af tørkepakken er der nedsat en ekspertgruppe med fokus på landbrugets økonomi herunder generationsskifte. Her vil man se på, om der skal ske en lovændring vedr. beskatning ved salg og brug af sælgerpantebreve, således at sælger først skal beskattes, når sælgerpantebrevsafdragene bliver betalt. Skattemæssigt er der også en anden udfordring. Hvis sælgerpantebrevet er i danske kr., når køber betaler afdrag på sælgerpantebrevet, sker det til kurs 100. Hvis kursfastsættelsen ved købet blev ansat til eks. kurs 60, vil de 40 kurspoint ikke kunne fratrækkes i den skattemæssige indkomst. Og køber kan heller ikke tillægge dem til købers anskaffelsessum ved købet. De er spildt. Derimod hvis sælgerpantebrevet bliver optaget i fremmed valuta eks. €, vil der være kurstab i fremmedvaluta, som der skattemæssig er fradrag for såfremt kurstabet er over 2000 kr./år. Anfordringsgældsbrev - Hvad er et anfordringsgældsbrev? Til forskel fra sælgerpantebreve er der ikke noget krav til at anfordringsgældsbrevet kursfastsættes til andet end kurs 100. Begrundelsen for denne kurs er, at långiver altid kan opsige lånet på

anfordring. Låntager har så i praksis 14 dage til at fremskaffe restgælden. Som køber og låntager er det den store risiko ved at bruge anfordringsgældsbreve. Det er jo ikke sikkert at denne restgæld kan finansieres på anden vis. Der kan også aftales rente og afdrag. Renten kan også være 0%. Ofte stilles der ikke pantsikkerhed, men vi ser nogle gange, at pantsikkerheden stilles via et ejerpantebrev. Anfordringsgældsbreve er rigtig meget brugt i familiehandler. Det er dog ikke noget som forhindrer anfordringsgældsbreve i at blive brugt udenfor familien. Earn-out - Hvad er Earn-out? Earn-out kan sidestilles med en tidsbegrænset sælgerfinansiering til køb eller medejerskab af en virk-somhed, hvor sælgerfinansieringen kun afvikles i år eksempelvis overskud i virksomheden. Dvs. sælger får kun tilbagebetaling, hvis de aftalte kriterier er tilstede. Det kunne f.eks. afhænge af, at afregningsprisen på mælk eller slagtesvin skal være over et vist niveau og/eller at foderpriserne er under et andet niveau. Set fra et købersynspunkt kan man løfte noget af risikoen over på sælger, samt likviditetsmæssigt vil sælger være mindre ramt ved dårlige afregningsforhold/foderpriser.

Skattemæssigt skal den kapitaliserede værdi opgøres af den indgåede earnout. Dvs. hvad er kontantværdien af de forventede ydelser i dag. Denne kapitaliserede værdi indgår i berigtigelsen og har derved indflydelse på den kontante købspris. Den kapitaliserede værdi skal indgå i et saldosystem i sælgers og købers regnskaber. Når køber betaler ydelser til earn-out (sælger) fragår ydelserne denne saldo i regnskabet. Så længe saldoen ikke går i nul, er der ingen skattemæssige fradrag, så snart købers saldo har forpasset nul, er der skattemæssige fradrag for ydelserne. Set fra sælgers side har det samme ulempe som sælgerpantebreve, at sælger bliver beskattet af en salgsværdi, som ikke er modtaget endnu. Jeg synes, at som køber er det vigtigt at afsøge finansieringsmulighederne. Vil der være mulighed for, at sælger ønsker at lade penge stå i ejendommen (sælgerfinansiering) til nogen fair betingelser? Det muliggør enten handlen og/eller gør finansieringen billigere.

Af Niels Jepsen Ejendomsrådgiver Tlf.: 6362 2527

NEDSÆTTELSE AF BO- OG GA

- KAN DE NYE REGLER KOMME JERES FAMI Med det formål at sikre gode rammevilkår for generationsskifter vedtog Folketinget i 2017 at nedsætte bo- og gaveafgifterne ved overdragelse af virksomhed, herunder landbrug, til nær familie. Gives der en gave til nær familie ud over det faste årlige afgiftsfrie beløb (64.300 kr. i 2018), skal der betales 15% i gave-/arveafgift.

Med de nye regler vil gaveafgiften af gave ydet i forbindelse med overdragelse af virksomhed i visse situationer være nedsat til 7% i 2018, 6% i 2019 og 5% i 2020. Det er kun den gave, der gives i forbindelse med overdragelsen, der er omfattet. En efterfølgende gave til nedsættelse af et gældsbrev udstedt ved overdragelse af en virksomhed er ikke omfattet.

Personkreds – hvem kan få nedsættelse i afgift? Overdragelse med lav afgift kan ske til en gavemodtager eller arving, der er barn, barnebarn eller stedbarn/adoptivbarn. Desuden er samlever medtaget forudsat samliv i mere end 2 år. Der er for denne gruppe tale om en afgiftsnedsættelse fra 15% til 5% og hermed en besparelse på 100.000 kr. ved en gave/arv på 1.000.000 kr.

AVEAFGIFT

ILIE TIL GODE? Hvis gavegiver/arvelader ikke har livsarvinger, så kan overdragelse med lav afgift ske til søskende, søskendebørn og søskendes børnebørn. For denne persongruppe er der tale om en væsentlig større lempelse, da der i dag betales 51,95 % i skat af en gave, og 36,25 % i tillægsboafgift, hvis der er tale om arv. Ved en gave/arv på 1.000.000 kr. vil der være tale om en besparelse på 312.500 kr. - 479.500 kr. Betingelser til virksomheden Det er et krav, at den virksomhed eller de aktier man ønsker at generationsskifte kan overdrages med succession. Det er dog ikke et krav, at reglerne om succession anvendes. Det betyder,: • at virksomheden ikke kan bestå i udlejning. Bortforpagtet landbrug er dog undtaget. • at et selskabs aktiver og indtjening primært skal komme fra aktiv virksomhed. Betingelser til giver Gavegiver skal have ejet virksomheden i det seneste år før overdragelsen. Vær især opmærksom på dette krav, hvis der er foretaget betydelige udvidelser af virksomheden før overdragelsen. Gavegiver eller dennes nærtstående skal i mindst et år af ejertiden have deltaget aktivt i virksomheden i et væsentligt omfang.

Krav til modtager Modtageren skal bevare ejerskabet til virksomheden mindst 3 år efter overtagelsen. Ved kortere ejertid vil der skulle ske en forholdsmæssig efterbetaling af afgiftsbesparelsen.

VIDSTE DU? Alene udnyttelse af modregning af gaveafgift

Hvis afståelsen sker som følge af sygdom, kreditorforfølgelse eller til videreoverdragelse til nær familie, gøres der dog en undtagelse for afgiftsforhøjelsen.

i tinglysningsafgiften

Vær opmærksom på at reglerne her også rammer ved delvis salg af virksomheden.

på 3 mio. kr. ved overdrag-

Knstateres der tab ved salget... Hvis der ved overdragelsen konstateres et skattemæssigt tab hos overdrager, der kan udnyttes i overdragelsesåret enten af overdrager, dennes ægtefælle eller i boet, hvis der er tale om et bo, så sker der en modregning i skatteværdien af dette tab.

mio. kr.

betyder, at der uden afgift kan ydes en gave

else af en ejendom til 25

Ved overdragelse af en landbrugsvirksomhed, hvor der overdrages forskellige typer af aktiver, kan der samlet set være tale om en nettofortjeneste, men er der tab på enkeltaktiver, vil der formentlig skulle ske modregning af fordelen af afgiftsnedsættelsen i skatteværdien af dette tab. Det stiller store krav til rettidig planlægning af generationsskiftet, hvis reglerne med nedsat gaveafgift skal kunne anvendes og komme familien til gode.

Af Tove Klausen Seniorøkonomikonsulent Tlf.: 6340 7275

Hvis der er tale om selskaber, skal gavegiver have deltaget i selskabets ledelse i mindst et år af ejertiden.

SELSKABSFORM ELLER PERS

- HVORDAN SKAL MIN VIRKSOMHED DRIVES? Skattemæssige overvejelser Planlægger du at blive selvstændig, så har du nok også gjort dig tanker om valg af virksomhedsform. Valget vil i nogen grad afhænge af, hvad det er for en virksomhed, du køber, og der er nogle skattemæssige forhold, der er nyttige at være opmærksom på. Her kan du læse om nogle af de områder, som kan have betydning for dit valg som iværksætter. Køb af virksomhed Når du køber en virksomhed sker det ofte som en ”ren” handel, dvs. sælger betaler de skatter, som salget udløser, og køber starter op uden overtagelse af udskudte skatter. Der er kan også ske overdragelse med succession, Når du køber en virksomhed i familiehandel eller som nær medarbejder (3 års fuldtidsbeskæftigelse ud af de seneste 5 år), kan reglerne om succession anvendes, uanset om du køber en landbrugsejendom, hvor du kan succedere i sælges skattemæssige stilling i virksomhedens aktiver, eller om du køber anparterne i et selskab, hvor du kan succedere i anparternes anskaffelsessum. Der kan ikke gives et endegyldigt svar på, hvordan man bør starte sin virksomhed op, men i det følgende er beskrevet, hvad der er relevant i de første faser af din tid som selvstændig.

Overvejelserne kan hjælpe dig til at træffe de valg, som er rigtige for netop Dig og Din virksomhed. 1. Opstartsfasen og de første år Når du starter op som selvstændig, vil det oftest være mest fornuftigt at starte med en personlig virksomhed. Det er enkelt og overskueligt for både dig og dine kreditorer. Du skal bruge energien på at få skabt en stabil drift og stabile overskud. Landbrugets resultater er præget af store udsving i indkomsten. Hvis du driver din virksomhed i selskabsform, så kan du fremføre underskud til modregning i fremtidige års overskud. Det kan du også, når du driver personlig virksomhed, men Virksomhedsordningen* giver en særlig fordel. Her hæver man nemlig tidligere års ”opsparing” i år med underskud, og får derved den tidligere indbetalte virksomhedsskat retur. Det giver tilførsel af likviditet til virksomheden på tidspunkter, hvor der er allermest behov for det. I et selskab hæfter du kun for den kapital, som du har indskudt i selskabet, mens du i en personlig virksomhed hæfter med hele din formue. I landbruget er hæftelsen som regel ikke en afgørende faktor, idet der almindeligvis også stilles krav om

personlig hæftelse for gæld til kreditorerne. I andre brancher kan det være ønsket om at begrænse risikoen for erstatningskrav fra kunder, der gør selskabsformen attraktiv. 2. Virksomheden er stabil og der er skabt værdi Når driften er stabil, er tiden inde til at overveje, om hele eller dele af din virksomhed skal lægges over i et selskab. Det afhænger bl.a. af, om du går med planer om ekspansion, at få flere ejere ind eller andet. Skattefri virksomhedsomdannelse Du kan omdanne din virksomhed til et selskab ved en skattefri virksomhedsomdannelse. Omdannelsen anses skattemæssigt som et salg, men såfremt en række betingelser er opfyldt, kan omdannelsen ske, uden at det udløser skat. Som ”betaling” for, at du har afstået din virksomhed til et selskab, modtager du anparter i selskabet. Selskabet anses for at have anskaffet virksomheden til de skattemæssige værdier, som var gældende i den personlige virksomhed. Den avance, der ville have været beskattet ved en skattepligtig overdragelse, nedsætter anskaffelsessummen på anparterne. Beskatningen udskydes derved, indtil du sælger anparterne.

Virksomhedsordningen (VSO)

Virksomhedsordningen (VSO) er kort fortalt en måde, hvorpå personligt ejede virksomheder i høj grad kan få de samme skattemæssige fordele, som selskaber har. I personligt ejede virksomheder beskattes al overskud som udgangspunkt som personlig indkomst, men ved at benytte virksomhedsordningen er det muligt, at der, rent skattemæssigt, skelnes mellem penge, der trækkes ud af virksomheden, og penge, der investeres i virksomheden i form af ”opsparing”.

SONLIGT EJET? Skattefri aktieombytning – etablering af holdingselskab Når du har stiftet et driftsselskab, kan du lave en skattefri aktieombytning, således at et holdingselskab indskydes mellem dig og driftsselskabet. Holdingselskabet kommer til at eje anparterne i driftsselskabet, og du kommer til at eje anparterne i holdingselskabet. Udbytte fra driftsselskabet kan udloddes skattefrit til holdingselskabet, som er en slags pengetank. Holdingselskabet kan bruge kapitalen til at indskyde i andre virksomheder eller stiftelse af nye driftsselskaber. Du kan personligt trække penge ud af driftsselskabet, hvilket udløser udbyttebeskatning hos dig, men du kan tilpasse udtrækket, så du holder dig på den lave udbyttebeskatning på 27 %. Hvis du har planer om at få flere ejere ind i dit (drifts)selskab, eller du vil afhænde selskabet, så kan holdingselskabet, efter 3 års ejertid, sælge anparter i driftsselskabet, uden det udløser avancebeskatning.

Ejer

Holdingselskab

Driftsselskab

Løbende beskatning - beskatning af årets resultat Det danske skattesystem er skruet

sådan sammen, at uanset om du driver virksomhed i selskabsform eller som personlig virksomhed, så ender den endelige beskatning med at blive næsten den samme. Der er samme skatteprocent på selskabsskat og det såkaldte opsparede overskud i Virksomhedsordningen, der som regel anvendes af erhvervsdrivende med personlig drevet virksomhed.

men hvis man bor i en kommune med en høj skatteprocent, kan det være fordelagtigt at få udbetalt udbytte frem for løn, modsat hvis kommuneskatten er lav.

Når du skal hæve penge ud fra dit selskab til dig selv, kan det gøres enten som 1) løn eller som 2) udbytte.

Beskatning af fri bolig Hvis du bor i stuehuset på en landbrugsejendom, der er ejet af dit selskab (du er hovedanpartshaver), skal du beskattes af markedslejen af stuehuset. Dette er en gunstig særregel, der hænger sammen med bopælspligt. Uden bopælspligt gælder skematiske regler, der medfører en relativ høj beskatning.

Eksempel Ved at hæve ud som udbytte, bliver du beskattet med 27 % af de første 52.900 kr. og 42 % af resten. Det betyder, at hvis du modtager et udbytte på 300.000 kr., så ser regnestykket således ud: For at kunne udbetale 300.000 kr. i udbytte har selskabet allerede betalt 22 % i skat, hvilket udgør 84.615 kr. (overskud før skat 384.615 kr. – skatten heraf, 22 %, 84.615 kr. – tilbage er 300.000 kr. efter skat, som kan udbetales i udbytte). Du skal så betale yderligere 27 % af de 52.900 kr., det er 14.283 kr. Af resten, 247.100 kr. (300.000 – 52.900) kr., skal du betale 42 %, det er 103.782 kr. Du har så betalt i alt (84.615 + 14.283 + 103.782) kr. = 202.680 kr. i selskabsskat og udbytteskat, hvilket svarer til 52,70 %.

Hvis du driver en personlig virksomhed, så beskattes den del af virksomhedens overskud, som ikke opspares i VSO, som personlig indkomst, dvs. som løn.

I forhold til den løbende beskatning vil det generelt ikke gøre en afgørende forskel, om din private udgift er markedslejen, eller om det er renter, ejendomsskat, forsikringer og andre omkostninger relateret til boligen. Sociale ydelser Driver du virksomhed i selskabsform, kan du styre din skattepligtige indkomst, idet du selv bestemmer, hvor meget du vil trække ud af dit selskab. Det kan f.eks. få betydning for friplads til daginstitution.

Af Marianne Riber Seniorøkonomikonsulent Tlf.: 6362 2525

Om det bedst kan betale sig at modtage løn eller udbytte, er ret marginalt,

EJENDOMMENS TILLADTE PRODUKTIONSOMFANG Hvis du er køber af en ejendom og har et ønske om at

Er der mulighed for at ændre eller udvide produktionen?

udnytte ejendommen til husdyrproduktion, er det afgør-

Hvis du som køber, ønsker at drive produktionen videre,

ende at kende til ejendommens tilladte produktionsom-

er det især relevant at få undersøgt, om der er mulighed

fang og de tilhørende vilkår. Produktionstilladelsen har

for at udvide eller ændre produktionen på ejendommen,

nemlig grundlæggende betydning for, hvordan du kan

uanset om der er ønske om nybyggeri eller produktion i

drive ejendommen som produktionsanlæg og for ejen-

eksisterende stalde. Det er ofte afstanden til omboende

dommens værdi.

og nærliggende natur, der er bestemmende for ejendommens udvidelsesmuligheder.

Hvad betyder produktionstilladelsen for køber? Ejendommens produktionstilladelse bestemmer, hvilke og

Få en afklaring

hvor mange dyr du lovligt må producere. Følger man ikke

Kontakt os, hvis du har spørgsmål til ovenstående, eller

tilladelsens bestemmelser og vilkår, kan kommunen med-

ønsker en afklaring på ejendommens nuværende eller

dele påbud og efterfølgende bøder. Derfor er det vigtigt,

fremtidige produktionsomfang.

at produktionstilladelsen stemmer overens med ejendommens reelle produktion, så du ikke kommer i en situation, hvor den tilladte produktion er mindre end du troede.

Af Søren B

Miljørådgiv

Tlf.: 6340 7

ver

7138

Drømmer du om at blive selvstændig landmand med kvæg, svin eller mink? Eller måske om at drive gårdbutik eller maskinstation? Drømmen kan blive til virkelighed, men det kræver mange overvejelser og grundig forberedelse - at blive selvstændig er nemlig både personligt, økonomisk og fagligt en stor beslutning. Gratis etableringsrådgivning Vi giver dig mulighed for at få op til 24 timers gratis rådgivning, hvor vi hjælper dig med at blive klædt ordentligt på til dit første køb og livet som selvstændig. Det eneste, du skal gøre, er at udfylde et ansøgningsskema, så vi bl.a. kan få indblik i dine drømme, ambitioner og muligheder. Har du et seriøst projekt, giver vi dig seriøs rådgivning, der passer til dine ønsker og behov. Hent ansøgningsskemaet på www.centrovice.dk

Vil du vide mere så kontakt: Dennis Andreasen, Virksomhedskonsulent, Teamchef Tlf. 6340 7273 Mail: dan@centrovice.dk Tine Elholm Kej, Driftsøkonomiassistent Tlf.: 6362 2534 Mail: tek@centrovice.dk

24 timers g ra

Boe Rasmussen

DRØMMER DU OM AT BLIVE SELVSTÆNDIG?

givning d å sr i t

Damsbovej 11 5492 Vissenbjerg