Acessibilidade à Habitação em Portugal

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

ESTUDO DA ACESSIBILIDADE DA HABITAÇÃO PREFÁCIO

A CENTURY 21 Portugal tem absoluta consciência do desafio que o acesso à habitação representa para a população portuguesa e da sua responsabilidade, enquanto operador do setor imobiliário residencial, de contribuir para uma reflexão informada sobre a realidade atual e para a identificação de estratégias que permitam aumentar as soluções habitacionais acessíveis, em Portugal.

As necessidades de habitação e o mercado imobiliário não podem ser analisados isoladamente, sem ter em consideração outras dimensões económicas e sociais do país. Numa eterna relação de causa-efeito, a evolução sociodemográfica do País e o mercado imobiliário residencial estão intrinsecamente ligados e influenciam-se mutuamente, num círculo virtuoso, ou vicioso, que tende a um movimento constante.

Por isso, nesta segunda edição do estudo, foi analisada a taxa de esforço das famílias portuguesas para comprar e arrendar casa, a percentagem do rendimento disponível que é alocado à aquisição ou arrendamento de habitação – com base no rendimento bruto declarado deduzido de impostos, ou seja, o rendimento disponível das famílias - nas capitais de distrito, com um zoom à AML, Algarve e AMP. Incluiu-se, também, uma análise do cruzamento da oferta atual de imóveis ajustada às famílias de acordo com o seu escalão de IRS, bem como uma projeção das taxas de juro até 5%.

CONCLUSÕES A DESTACAR

O estudo aponta diversas conclusões relevantes. Um dos principais desafios do acesso à habitação em Portugal é o rendimento médio disponível das famílias - rendimento bruto deduzido de IRS - que é mais baixo que a média da União Europeia, nomeadamente Espanha, em consequência da elevada carga fiscal aplicada aos rendimentos dos portugueses.

Entre a primeira edição do estudo em 2019 e a segunda em 2022, houve uma evidente deterioração no acesso à habitação a nível nacional, com os preços das casas a atingirem uma subida de 38%, enquanto o aumento do rendimento disponível das famílias portuguesas apenas alcançou os 9%, na média das capitais de distrito.

Tendo em conta que o Eurostat determina que os custos de habitação estão em sobrecarga quando superam 40% do rendimento disponível da família, verificou-se que em 15 das 18 capitais de distrito a taxa de esforço é bastante inferior aos 40%, mesmo com projeções de 5% de subida das taxas de juro.

As zonas mais críticas são Lisboa, com uma taxa de esforço de 67%, Porto com 50% e Faro com 39%, bem como as respetivas áreas metropolitanas, onde se regista a maior concentração da população e, também, os maiores desafios no acesso à habitação, o que revela que este não é um problema de âmbito nacional, mas antes um desafio identificado em três regiões do País.

Quando se olha em detalhe para a AML, constata-se uma diferença entre os concelhos da margem norte e da margem sul. Os concelhos onde as taxas de esforço superam os 40% são os da margem norte do Tejo - Lisboa, Cascais, Loures, Amadora, Oeiras, Odivelas e Amadora - enquanto os restantes concelhos da margem norte e todos da margem sul estão abaixo do limite dos 40% de taxa de esforço. Contudo, numa hipotética subida das taxas de juro para 5%, todos os concelhos da AML ficariam em sobre esforço, embora esta exposição viesse a afetar apenas quem adquiriu habitação com recurso ao crédito à habitação nos últimos três anos, ou quem for comprar casa agora.

Outro aspeto a salientar é o desajuste entre a oferta e a procura no mercado imobiliário residencial, tendo em conta o rendimento disponível das famílias para dar resposta às suas necessidades habitacionais. Na Área Metropolitana de Lisboa, cerca de 55% da população integra-se na classe média, enquanto a oferta de imóveis para este escalão de rendimentos não vai além dos 33%, dentro da taxa de esforço recomendada.

COMO SE RESOLVE?

É inevitável constatar que a principal solução para resolver a questão da acessibilidade da habitação está do lado da oferta. Enquanto não se aumentar o fluxo de imóveis disponíveis para venda ou arrendamento e ajustados aos escalões de rendimento das famílias portuguesas, não será possível ter uma solução sustentável em matéria de habitação acessível.

Em primeiro lugar, é fundamental desenvolver políticas de habitação social inclusivas, para a proteção das famílias carenciadas, cujos rendimentos não permitem aceder a soluções habitacionais condignas, face aos atuais valores de mercado.

Incorporar inovação na indústria de construção, é um dos principais fatores para a implementação de novos métodos que tornem o ciclo construtivo mais eficiente - como a industrialização da construção, produção off site, técnicas de construção sustentável que garantam maior sustentabilidade ambiental e energética às habitações, mais resiliência às alterações climáticas - ao mesmo tempo que se diminuem tempos de licenciamento e de construção e, consequentemente, se ganha escala e competitividade em termos de valores construtivos.

Podem estudar-se métodos inovadores de financiamento à construção e atrair novos investidores de grande dimensão, com capacidade para criar economias de escala, para dinamizar o sector da construção residencial, que desenvolvam novos projetos ajustados às reais capacidades financeiras dos portugueses, de norte a sul do País.

Devia aproveitar-se melhor a malha urbana das cidades e regenerar espaços públicos para criar novas soluções de habitação em zonas das cidades ainda passíveis de serem dinamizadas. É fundamental mobilizar e trabalhar com proprietários de terrenos e prédios devolutos, ou subocupados, para potenciar novas soluções de habitação e a colocação de mais imóveis no mercado. Podem-se converter espaços não residenciais, sem utilização, no centro das cidades em soluções de habitação acessível.

Para além disso, seria fundamental avançar para a agilização dos processos de licenciamento, a revisão dos PDM das cidades - que na sua esmagadora maioria estão desatualizados e desfasados do contexto sociodemográfico atual - e do RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas).

Outro aspeto determinante passa pela implementação de políticas que assegurem o equilíbrio entre as zonas turísticas e residenciais, para proteger o ADN das respetivas zonas e garantir mais soluções de habitação. A definição de uma estratégia integrada entre o sector do turismo e o sector imobiliário residencial deve estimular a continuidade da descentralização da procura internacional, o que é absolutamente fundamental para retirar a pressão dos preços da habitação dos principais polos de atração de residentes sazonais.

Sabemos que a acessibilidade da habitação é um dos maiores desafios que o País tem pela frente para os próximos anos. Acreditamos que é imperativo estimular uma reflexão conjunta para se encontrarem soluções necessárias, para as quais o envolvimento de todos os stakeholders do setor imobiliário é um fator determinante.

HABITAÇÃO PARA JOVENS: MAIS INVESTIMENTO, MAIS

JUROS E MAIS IMPOSTOS

Indubitavelmente, o acesso à habitação tem vindo a tornar-se uma das maiores preocupações na sociedade portuguesa.

O estudo realizado pela CENTURY 21 Portugal, relativo à taxa de esforço feito pelas famílias na compra e arrendamento de habitação, põe isso mesmo em evidência, merecendo um cumprimento pela oportunidade da análise e pela sua independência, pondo a tónica num dos nossos maiores desafios coletivos.

Efetivamente, se as anteriores edições desse estudo mostravam que, com a excepção de cidades como Lisboa e Porto, as taxas de esforço verificadas eram genericamente benignas, já na presente edição, essa não é a realidade, ficando evidentes os impactos da subida simultânea dos preços e dos juros, ambos superando o crescimento dos rendimentos.

É verdade que a situação de “juros zero” teria sempre de ser vista como excepcional. É verdade também que a ausência de valorização dos mercados periféricos (onde as taxas de esforço eram reduzidas) era, também em si, um resultado indesejável, traduzindo a falta de atratividade dos mesmos e ausência de investimento.

Sem prejuízo, a rapidez das transformações ocorridas torna a situação atual especialmente sensível. Mesmo assim, o ponto de partida era já complexo, sendo simultaneamente marcado por um nível historicamente baixo de oferta e historicamente elevado de procura.

Não querendo entrar em muitos números, cito apenas os do SEF, segundo os quais de 2015 para 2021 o número de estrangeiros a residir em Portugal passou de 388 para 698 mil. Um incremento de mais de 300 mil. Num mercado que transaciona 160 mil casas anualmente, este é um dado (entre outros) que temos de ter em conta para compreender as dinâmicas observadas.

Apesar das maiores dificuldades, em termos gerais esta crise encontra as famílias relativamente pouco endividadas. Os dados do Banco de Portugal situam a taxa de esforço “pré-crise” em apenas 13%. Já o INE situa a dívida média em apenas 66 mil euros. Assim, talvez o acesso à habitação não possa ser visto como um problema generalizado. Não o sendo, é certamente um problema gravíssimo em especial para quem chega agora ao mercado, ou seja, os mais jovens.

Ao contrário dos demais, os jovens não só não beneficiaram da valorização dos seus imóveis, como enfrentam agora um mercado que lhes fecha a porta do arrendamento e onera a compra com mais investimento, mais juros e…. mais impostos. Talvez pudessem pelo menos ter isenção no IMT, cujas tabelas ficaram obsoletas com a subida dos preços no mercado…

Ricardo Guimarães | Sócio Confidencial Imobiliário

O acesso à habitação tem vindo a tornar-se uma das maiores preocupações na sociedade portuguesa.

A ECONOMIA DAS FAMÍLIAS TEM SEMPRE A ÚLTIMA PALAVRA!

O estudo que a Confidencial Imobiliário desenvolve com a CENTURY 21 Portugal vem apenas constatar uma enorme evidência. É a economia das famílias que dita a evolução do mercado imobiliário residencial.

Nenhum mercado é uma ilha. Digo e repito muitas vezes que o mercado imobiliário está para a sociedade como a nossa pele está para o nosso organismo. É onde se manifestam as doenças, mas o que está doente não é apenas a pele, é o conjunto do nosso organismo.

O mesmo acontece com o mercado imobiliário, que é um mero reflexo da realidade económica e social que tem subjacente. Atiram-se muitas pedras para os atores deste nosso mercado, mas a análise devia estar mais nas causas do que nos sintomas!

Há mercados onde o acesso à habitação pelas famílias locais é difícil. Sim há, mas são fenómenos que têm a sua explicação na capacidade de atração internacional de compradores. Os lisboetas só conseguem comprar 40 m2 em Lisboa com o seu rendimento, é uma realidade. Mas então devemos pensar as políticas públicas e em como podemos equilibrar a desejada atração de compradores internacionais com o direito aos lisboetas a manterem a sua condição de residente.

Mas a realidade é que para a grande maioria dos concelhos em estudo pela Confidencial Imobiliário, a equação de equilíbrio entre os rendimentos globais das famílias e a sua capacidade de acederem a uma habitação se mantém num nível que permite o funcionamento regular dos mercados e a sua liquidez.

Obviamente, esta equação fica pior neste estudo na comparação com a realidade de há três anos atrás. Uma realidade que fica a dever-se à escalada de preços dos últimos dois anos e que ultrapassa em muito os ganhos que os rendimentos verificaram. Uma realidade à qual também não será estranho o contexto de baixos juros que marcavam o ano anterior de análise. A reduzida oferta nova no mercado e a inflação dos custos de construção ajudam a explicar esta evolução de preços e a sua relação com o rendimento.

Devemos ainda no contexto deste estudo, verificar com atenção a comparação com a vizinha Espanha. O nosso país está em grande desvantagem para os nossos vizinhos, onde o esforço com a habitação é muito menor, resultado de um rendimento bastante

superior ao nosso sem que a habitação seja mais onerosa.

Entra aqui em linha de conta o fator fiscal, que por si só explica em grande medida esta diferença de acessibilidade à habitação. Os nossos vizinhos têm um regime de IVA dedutível na habitação ao que se soma não terem um imposto de transação como o IMT. O resultado é uma carga fiscal sobre a habitação que é muito inferior ao português!

O presente estudo da Confidencial Imobiliário e CENTURY 21 Portugal é um esforço sério de avaliar o acesso pelas famílias portuguesas à habitação, tendo a vantagem de se basear em dados que incluem o computo global de rendimentos declarados pelas famílias nas suas declarações anuais de IRS.

Fica a expectativa da presente leitura o ajudar a compreender melhor a evolução e realidade do mercado imobiliário!

António Gil Machado Sócio Confidencial Imobiliário

O presente estudo é um esforço sério de avaliar o acesso pelas famílias portuguesas à habitação.

INTRODUÇÃO

A CENTURY 21 Portugal, com a colaboração da Confidencial Imobiliário, apresenta a nova edição do estudo sobre a capacidade de acesso das famílias portuguesas à habitação.

Incidindo sobre as dinâmicas de mercado registadas em 2021, conforme os dados anuais mais recentes, a atual edição do estudo surge num momento especialmente desafiante, em que a inflação retomou níveis de 30 anos e em que as taxas de juro voltaram a terreno positivo e com forte ritmo de subida, com um vincado impacto na acessibilidade das famílias à habitação.

Partindo dos rendimentos médios das famílias, a nova edição apresenta uma análise comparada entre o arrendamento e a aquisição, incidindo sobre os valores exigidos para acesso a uma casa de 90 m2 e as respetivas taxas de esforço envolvidas, sem esquecer o impacto do aumento futuro das taxas de juro na prestação assumida. Este exercício de projeção de incremento das taxas de juro considera três cenários distintos e é uma das novidades desta nova edição, que tem ainda como uma das grandes mais valias apresentar a comparação do atual momento de acesso à habitação com a situação registada em 2019, a qual deu o mote à primeira edição deste estudo.

O estudo compara os rendimentos líquidos médios anuais por família e os custos de acesso à habitação (preços de venda e rendas contratadas) em 40 municípios, abrangendo as capitais de distrito de Portugal Continental e diversos concelhos das Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto, bem como da região do Algarve. Os dados referentes ao rendimento das famílias são baseados nas declarações de rendimento fiscal e conforme publicado pelo INE de Portugal. A informação sobre preços e rendas de mercado tem como fonte a Confidencial Imobiliário, entidade que é uma referência na produção e disponibilização de dados sobre o mercado imobiliário.

A informação detalhada sobre fontes de informação, cálculos realizados e pressupostos adotados está disponível nas Notas Metodológicas publicadas no final do estudo.

No rescaldo de um 2020 marcado pela pandemia do Covid-19 e os subsequentes constrangimentos à atividade económica, 2021 foi um ano de recuperação da economia mundial. Ainda assim, o aumento dos custos energéticos e as disrupções nas cadeias de abastecimento foram também fatores marcantes, criando as bases para um cenário de pressão inflacionista que começou a ganhar força nos últimos meses de 2021, e que viria a agravar-se significativamente após a invasão da Ucrânia pela Federação Russa.

A economia portuguesa também evoluiu positivamente neste período, com o Produto Interno Bruto (PIB) a registar mesmo o crescimento mais elevado desde 1990, impulsionado pelo dinamismo do consumo privado e do investimento. A economia nacional cresceu 5,5% em 2021 (Banco de Portugal - BdP), comparando em forte alta com a quebra de 8,3% registada em 2020, mas ainda abaixo do nível pré-pandemia.

Em 2022, a economia mundial tem desacelerado, com valores que já não eram observados na generalidade das economias avançadas desde a década de 1980. O aumento acentuado da inflação à escala global, superior e mais persistente do que o esperado, é um dos principais motivos para este fenómeno, sendo evidente uma perda significativa do poder de compra das famílias. Tanto que a evolução desta situação já levou, inclusive, a generalidade dos bancos centrais a alterar a sua orientação monetária e financeira. Paralelamente, na Europa mantém-se o clima de incerteza em torno do desenrolar do conflito Ucrânia-Rússia e do agravamento das suas repercussões, contribuindo para a deterioração das perspetivas para a atividade económica na área da zona euro, especialmente na segunda metade do ano.

As últimas projeções do Banco Central Europeu (BCE) apontam para um crescimento de 3,4% no PIB da zona Euro em 2022, recuando face aos 5,2% registados em 2021. E 2023 deve ser de nova travagem, de tal forma que as previsões são para uma variação marginal de apenas 0,5% do PIB na zona euro. A atividade económica desenvolve-se num contexto de forte inflação, que de 2,6% em 2021 deverá encerrar 2022 em 8,4%. As expetativas são para 2023 seja já um ano de redução da inflação, mas ainda assim em níveis de mais de 6,0%.

Para 2022, as estimativas para a economia portuguesa ainda são de aceleração, com o BdP a prever um crescimento de 6,8% no

PIB, ou seja, mais robusto que os 5,5% de 2021. Contudo, em 2023, Portugal não foge à regra europeia e antecipa-se uma travagem a fundo da atividade económica, com o crescimento do PIB a desacelerar para 1,5% (BdP). Na inflação, Portugal mostra indicadores ligeiramente mais favoráveis que a média europeia, antecipando-se um aumento de 8,1% em 2022 (BdP), com desaceleração para 5,8% em 2023.

Para o mercado de trabalho, as expetativas para uma taxa de desemprego em compressão face a 2021, comparando-se os 6,6% com os 5,9% esperados para 2022, ao passo que 2023 deverá ser um ano de estabilidade (BdP) neste indicador. No contexto da zona euro, a tendência é idêntica, embora com níveis de desemprego ligeiramente superiores aos de Portugal, com uma taxa de desemprego de 6,7% projetada para 2022.

MERCADO HABITACIONAL PORTUGUÊS

Passado o primeiro impacto, de surpresa, o mercado residencial português acabou por sair fortalecido da pandemia, que para muitas famílias acabaria mesmo por funcionar como um gatilho para decidir mudar de casa. Assim, após um ligeiro abrandamento no número de transações registado em 2020, fruto essencialmente das

restrições e incertezas advindas do Covid-19, 2021 revelouse um ano bastante positivo para este mercado, com quase 170.000 casas vendidas (INE) no país. Trata-se de um pico dos últimos 13 anos, traduzindo um crescimento anual de cerca de 20% e um volume de vendas de €28.100 milhões, mais 31% que no ano anterior.

Em termos de preços, o primeiro ano da pandemia trouxe um abrandamento do ritmo de subida, passando-se de crescimentos anuais na casa dos 15% em 2018 e 2019 para cerca de 5% em 2020, conforme o Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário. O efeito da pandemia durou pouco e em 2021, os preços voltaram a acelerar, com uma subida anual em torno dos 12%. Esta tendência observada no segundo ano em contexto de pandemia foi sentida na maioria das cidades capital de distrito; metade das quais registou uma valorização superior a 10%, quando em 2020 apenas quatro cidades estavam nesse patamar.

VARIAÇÃO DOS PREÇOS DE HABITAÇÃO

- PORTUGAL CONTINENTAL

(Taxa de Variação Homóloga - Índice de Preços Residenciais)

CRÉDITO À HABITAÇÃO

A procura de crédito para a compra de casa continuou a aumentar substancialmente em 2021, com a banca a conceder um volume total de €15.270 milhões em novos empréstimos a particulares para habitação, ou seja, mais 34% que no ano antes e representando um dos volumes mais elevados dos últimos 15 anos. A confiança dos consumidores e as baixas taxas de juro terão sido dois dos principais fatores na base deste crescimento. Além disso, notam os analistas do Banco de Portugal, a evolução dos novos empréstimos refletiu principalmente o aumento do número de devedores, que mais do que compensou a redução registada em 2020, mas também o aumento do valor médio dos empréstimos, em linha com a subida dos preços no mercado imobiliário.

Quanto a 2022, ao longo dos primeiros dez meses do ano foram já concedidos €13.476 milhões em novo crédito à habitação, ultrapassando em 8% os €12.527 milhões do período homólogo. Para já, a média mensal de novos créditos à habitação continua acima de 2021, com cerca de €1.350 milhões concedidos por mês, mas este crescimento adicional acontece num mercado com condições bastante diferentes. Por um lado, o aumento das taxas de juro diretoras do BCE transmitiu-se às taxas de juro dos novos empréstimos e dos empréstimos existentes indexados a uma taxa de referência. Este é um cenário de total inversão face à última década, em que as taxas de juro decresceram até ficarem negativas, permanecendo em terreno negativo durante anos.

VARIAÇÃO DAS RENDAS DE HABITAÇÃO

Da mesma forma, a partir de 2021 o mercado de arrendamento tem vindo a evidenciar um comportamento de recuperação face à pandemia. Assim, depois de terem sido revistas ligeiramente em baixa em 2020 (-0,7%), conforme o Índice de Rendas Residenciais da Confidencial Imobiliário, as rendas dos novos contratos subiram cerca de 3,0% a nível nacional em 2021 e chegaram ao 3º trimestre de 2022 com um aumento homólogo de 8,0%.

No decurso de 2022, o ritmo de crescimento também se intensificou no mercado de compra e venda, com os preços a apresentarem um crescimento homólogo em torno dos 19% no 3º trimestre, refletindo o ciclo de fortes subidas mensais observadas ao longo do ano. As vendas, à data do 3º trimestre de 2022, permaneciam robustas, com uma dinâmica de crescimento face ao ano passado, com quase 129.500 casas vendidas nos primeiros nove meses do ano, mais 8% do que em igual período do ano anterior. Traduzindo o forte ritmo de valorização, o montante das transações regista um crescimento mais forte, com os €24.400 milhões registados até setembro a superarem em 23% o volume transacionado no mesmo período de 2021.

Todas as projeções são de uma trajetória de subida as taxas de juro nos próximos anos, o que deverá ter um impacto não negligenciável sobre o rendimento disponível das famílias, embora não se antecipe que o rácio da despesa com juros sobre o rendimento das famílias se aproxime dos valores máximos observados no passado. Por outro lado, em abril entrou em vigor uma nova recomendação do Banco de Portugal que vem “encurtar” os prazos máximos de maturidade dos novos contratos de crédito à habitação no nosso país, fazendo com que os prazos mais longos se apliquem apenas aos mutuários mais jovens. Ao abrigo das novas regras, quem tem mais de

40 anos só poderá contrair crédito à habitação por um período máximo de 35 anos, ao invés dos anteriores 40; aumentando para 37 anos no caso dos mutuários com idades entre os 30 e os 35 anos; e só para quem tem até 30 anos se manteve uma maturidade máxima de 40 anos. Além disso, o Banco de Portugal já admitiu adotar medidas adicionais para atingir o objetivo de convergência da maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação para 30 anos, fazendo antever que a partir de 2023 dificilmente será possível obter um crédito habitação com um prazo superior a 30 anos.

PODER DE COMPRA

Suportado pelo aumento do rendimento disponível e pela acumulação de poupança ocorrida durante o período pandémico, a Formação Bruta de Capital Fixo (FBCF) em habitação cresceu 8,8% em 2021. Contudo, e embora as previsões traçadas pelo Banco de Portugal no início de 2022 estimassem um novo crescimento no investimento de 5,8% para 2022 e de 2,1% em 2023, a evolução negativa da conjuntura macroeconómica levou, entretanto, aquele organismo a rever esta projeção em baixa, sendo provável que observemos uma desaceleração no ritmo do investimento no curto prazo, mesmo num contexto de maior procura por não residentes em alguns segmentos.

Depois de uma subida de 4,7% em 2021, o crescimento estimado do consumo privado em 2022 é da ordem dos 5,5%, sendo expectável que a trajetória de recuperação iniciada no 2º trimestre de 2021 se tenha mantido até ao final do ano, embora a um ritmo menor; refletindo o impacto negativo crescente do aumento da inflação e das taxas de juro sobre o rendimento das famílias. O perfil marcado da inflação deverá contribuir para uma estagnação do rendimento disponível real já em 2022 (0,2%), depois de uma subida de 2,2% em 2021; ao passo que a taxa de poupança deverá reduzir-se de 9,8% em 2021 para 4,9% em 2022, embora a deterioração das expetativas económicas a curto prazo e o aumento da incerteza possa vir a justificar um aumento da poupança motivado por precaução.

OFERTA

Apesar de no decurso de 2022 não se fazerem ainda sentir impactos da conjuntura económica mais desafiante em termos de quebra das transações, contração de preços e rendas, com o respetivo eco no crédito concedido, a verdade é que as condições macroeconómicas estão em profunda alteração. Um dos efeitos mais imediatos é a perda de poder de compra das famílias, reflexo do duplo efeito do aumento das taxas de juro e da elevada inflação, o que afetará inevitavelmente a dinâmica de acesso à habitação. Mas o agravamento da acessibilidade dos portugueses ao produto residencial reflete também a inadequação da oferta existente ao nível de rendimento das famílias nacionais. Considerando os diferentes escalões de rendimento, verifica-se que 60% das famílias se integra na classe média, para a qual se aconselha a aquisição de uma habitação até 190.000€, (cumprindo a taxa de esforço de 1/3 do rendimento disponível). Contudo, a oferta nesse nível de preço representa apenas 42% do total, sendo então claramente insuficiente para as necessidades dessa franja da população. Esta desadequação é igualmente patente nas habitações de valor superior a 330.000€, os quais representam 32% da oferta, quando apenas 11% das famílias se inserem num escalão de rendimento com essa capacidade aquisitiva. Sem esquecer que 11% das famílias se encontram em situação desfavorecida, com condições de acesso apenas a habitação social.

E o cenário nacional é até um dos mais favoráveis, em contraste com as áreas metropolitanas e respetivas capitais. Na região metropolitana de Lisboa, 43% da habitação listada para venda tem níveis médios de preço superiores a 330.000€, quando apenas 14% das famílias conseguirá responder a esse nível aquisitivo. Na região, 55% das famílias insere-se na classe média, ao passo que apenas 33% da oferta se adequa ao nível de rendimento dessa classe. Em Lisboa, o posicionamento de preço direcionado para os escalões superiores é dominante. Para os 49% de agregados inseridos na classe média identificam-se apenas 5% de apartamentos com valor até 190.000€, ao passo que os 20% de famílias com rendimento superior, terão à sua disponibilidade 77% dos apartamentos em oferta. Também nesta região, com eco na capital, os agregados sem condições de acesso à habitação por via da compra livre representam em torno dos 10% quer num quer noutro caso.

Na Área Metropolitana do Porto, a classe média agrega 61% das famílias, contra 41% da oferta que poderá responder a esse nível de rendimento, novamente com uma grande parte dos imóveis para venda (28%) a direcionar-se para o público com maior capacidade financeira, mas que representa a menor fatia dos agregados familiares (11%). No Porto, assim como em Lisboa, este é um quadro mais acentuado, já que os 53% dos agregados da classe média encontram apenas 11% de oferta até 190.000€. Em contraste, cerca de 49% dos apartamentos para venda tem um valor superior a 330.000€, dirigindo-se a 17% dos agregados. O segmento com elegibilidade para habitação social ronda igualmente os 10%, quer no cômputo da região quer da cidade capital.

O Algarve é a região de maior contraste, provavelmente refletindo um mercado de maior vocação para segunda habitação e turismo residencial. Enquanto as famílias da região com rendimento que permite ir até uma casa de 190.000€ agregam 60% do total dos agregados, apenas 19% da oferta se adequa a esse padrão. Em contraste, quase metade (49%) da oferta contabilizada na região tem um valor superior a 330.000€, num patamar de preço que parece encontrar eco apenas numa fatia de 8% das famílias residentes. Também a fatia de população com incapacidade financeira para o mercado livre é superior a quaisquer uma das outras regiões metropolitanas e à média nacional, representando 16% dos agregados registados no Algarve e 13% no caso

1 Considera o rendimento anual bruto declarado deduzido de IRS por agregado fiscal, de acordo com o INE

2 Estão identificados seis escalões de rendimento por agregado fiscal. Considera-se classe média o 2º, 3º e 4º escalões de rendimento, de acordo com a definição da OCDE. Estes três escalões abrangem as famílias com rendimentos disponíveis anuais de entre 5.000€ a 19.000€. O 1º escalão integra as famílias com rendimentos anuais inferiores a 5.000€, as quais se consideram elegíveis para a atribuição de habitação social..

3 A habitação adequada a cada escalão de rendimento considera uma taxa de esforço de 35% com acesso a um crédito à habitação com maturidade de 30 anos e LTV de 80%.

4 No que concerne a oferta, consideram-se apartamentos de tipologia T2 e T3, de acordo com a base de dados SIR-Sistema de Informação Residencial da Confidencial Imobiliário para 2021.

OFERTA RESIDENCIAL POR ESCALÃO DE RENDIMENTO DESIGNAÇÃO

CLASSE MÉDIA

e valores médios de imóveis Confidencial Imobiliário - Ano de referência 2021 (incide sobre apartamentos T2 e T3 listados na base de dados SIR -Sistema de Informação Residencial)

específico de Faro.

*Agregados fiscais (N.º) por Localização geográfica (NUTS - 2013) e Escalões de rendimento bruto declarado deduzido do IRS Liquidado; Anual - INE - dados 2020

**Empréstimo 30 anos de LTV 80%, 35% DSTI

***Oferta

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

Os rendimentos médios das famílias têm uma amplitude pouco vincada entre os vários concelhos da Área Metropolitana de Lisboa, variando entre os 2.062€ de Oeiras e os 1.446€ da Amadora. Já as rendas e os preços das casas têm um diferencial bastante amplo, com os mercados mais valorizados, Lisboa e Cascais, a exigirem mais de 300.000€ para comprar uma casa e cerca de 1.200€ para arrendar, em forte contraste com os mercados mais acessíveis, onde comprar custa em torno dos 120.000€ e arrendar em torno dos 600€, respetivamente Barreiro e Montijo.

A acessibilidade à habitação na região é agora bastante heterogénea. Por um lado, nos mercados mais caros - Lisboa, Cascais e Oeiras -, comprar deixou de ser a opção mais atrativa. Em Lisboa, comprar passou mesmo a ser mais caro que arrendar, enquanto em Cascais e Oeiras representa um encargo semelhante, sendo que nos três mercados qualquer uma das opções supera em muito o esforço recomendado, ao consumir entre 46% e 67% dos rendimentos.

Nos mercados da coroa de Lisboa, nomeadamente Amadora, Sintra, Odivelas e Loures, comprar ainda é mais rentável em termos de encargos mensais, mas perdeu competitividade face ao arrendamento e passou a consumir mais de 33% do orçamento. Ou seja, atualmente, comprar ou arrendar nestes mercados supera a taxa de esforço aconselhada, consumindo em torno dos 40% para a compra, e de 50% a 60% para o arrendamento.

Num terceiro patamar, os mercados da Margem Sul, com a exceção de Almada, que alinha com a tendência da coroa circundante de Lisboa, mantendo a vantagem da compra sobre o arrendamento, mas com perda de atratividade da compra e ambas as opções a consumirem mais do orçamento que o aconselhado. Nos outros mercados da Margem Sul – Seixal, Barreiro, Montijo e Alcochete – a compra também perdeu alguma competitividade, mas continua a ser claramente mais vantajosa, permitindo em todos os concelhos cumprir os 33% aconselhados, com taxas de esforço em torno dos 30%, ao passo que arrendar significa consumir mais do orçamento. O mercado mais acessível para o arrendamento é Alcochete, onde o esforço é, ainda assim, de 36%.

Este cenário representa um agravamento generalizado na acessibilidade à habitação na Área Metropolitana de Lisboa,

em resultado da conjugação de um incremento modesto nos rendimentos (cerca de 10%, equivalente na maioria dos mercados a +100€ mensais) com um forte aumento no preço das casas em simultâneo ao aumento das taxas de juro. Ao mesmo tempo, o aumento das rendas também foi mais suave que o dos preços. Na prática, tal significou que as taxas de esforço para a compra agravaram-se em todos os mercados, enquanto as de arrendamento se mantiveram relativamente estáveis. Em muitos concelhos isso significou que ambas as opções passassem a superar o rendimento aconselhado, quando em 2019 esse era o caso apenas em Lisboa e Cascais. Simultaneamente, a compra já não é a opção mais vantajosa na totalidade dos mercados e, mesmo quando é, perde muita atratividade. Concretamente, em 2019, em média a mensalidade para comprar casa ficava 25% a 64% abaixo da renda para uma casa semelhante, sendo que na maioria dos concelhos essa diferença rondava os -50%. Atualmente, em Lisboa comprar é mesmo 14% mais caro que arrendar; em Cascais e Oeiras exige praticamente o mesmo encargo (diferença de -3%), enquanto nos restantes mercados, o encargo de comprar está agora 19% a 46% abaixo das rendas, rondando os -30% na maioria dos mercados. Face ao aumento das taxas de juro, a compra pode perder ainda mais a vantagem sobre o arrendamento, pese embora que as rendas também tendem a aumentar e que a escassez de oferta de arrendamento seja um forte handicap.

A acessibilidade à habitação nos diferentes concelhos da Área Metropolitana de Lisboa é atualmente bastante heterogénea, mas com a tendência comum de um agravamento generalizado.

ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

NUM MINUTO

ZOOM LISBOA

LISBOA | CONCELHO

Lisboa continua a ser o mercado mais caro do país, quer na vertente do arrendamento quer na compra. Adquirir uma casa de 90 m2 na capital implica despender 375.480€, muito acima da média metropolitana (223.470€) e mais que duplicando o valor médio nacional (171.630 €). No arrendamento, ainda que lidere, com uma renda de 1.161€ para 90 m2, Lisboa tem uma diferença menor face aos outros mercados da região, sendo que a renda da Área Metropolitana atinge 1.017€.

Nos últimos três anos, a renda em Lisboa manteve-se em níveis semelhantes, ao passo que comprar uma casa idêntica envolve atualmente mais 70.000€, face aos 305.429 € envolvidos em 2019. Acresce que as condições de acesso ao crédito mudaram drasticamente nos últimos meses, devido ao aumento das taxas de juro depois de anos de taxas negativas. Assim, a prestação ao banco para adquirir a casa de 90 m2 reflete não só o aumento dos preços como o aumento dos custos de financiamento, passando de 885€ para 1.322€ mensais em três anos.

Daqui resulta que a lógica de acesso à habitação em Lisboa se inverteu neste período. Pese embora que qualquer uma das soluções continue a superar a capacidade das famílias, cujo rendimento médio mensal é hoje de 1.973€, arrendar passou a ser mais vantajoso do que comprar. Arrendar 90 m2 em Lisboa representa uma taxa de esforço de 59%, indicador que aumenta para 67% no caso da compra. Em 2019, a taxa de esforço do arrendamento era de 63% e da compra de 48%. Além disso, a atual taxa de esforço na compra deverá agravar-se devido ao aumento das taxas de juro, de tal forma que pagar uma casa destas caraterísticas em Lisboa equivaleria a consumir praticamente todo o rendimento das famílias. Num contexto em que a família adeque a casa ao seu rendimento, volta a ser evidente a vantagem do arrendamento, solução que permitiria ter acesso a uma casa de 50 m2 ao passo que a compra envolveria 40 m2

Comprar ou arrendar uma casa de 90 m2 em Lisboa continua a superar em muito a capacidade das famílias, mas nos últimos 3 anos, o arrendamento passou a ser mais vantajoso do que a compra. A prestação ao banco para tal casa custa mais 14% por mês do que uma renda. Se o acesso for adequado ao rendimento da família, consegue-se arrendar uma casa maior pelo mesmo valor, ao contrário do que acontecia em 2019.

1.973€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 127€ face a 2019

1.973€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 127€ face a 2019

651€ Mensalidade ideal c/ taxade esforço de 33% aumenta 42€ face a 2019

651€

375.480€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 70.050€ que em 2019

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 42€ face a 2019 Valor para comprar 90 m2 custa mais 70.050€ que em 2019

1.322€ A prestação mensal ao banco para comprar 90m2 aumentou 439€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de mais de 500€, elevando a prestação para 1.876€.

375.480€

A prestação mensal ao banco para comprar 90m2 aumentou 439€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de mais de 500€, elevando a prestação para 1.876€.

67% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 48% de 2019

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 48% de 2019

1.161€ Arrendar 90 m2 manteve-se em torno dos 1.170€de 2019

59% Taxa de esforço para arrendar reduziu face aos 63% de 2019.

Arrendar 90 m2 manteve-se em torno dos 1.170€ de 2019

67% 1.161€

+14% Comprar custa mais que arrendar. Em 2019, comprar custava -25% por mês do que arrendar.

59%

Taxa de esforço para arrendar reduziu face aos 63% de 2019.

Comprar custa mais que arrendar. Em 2019, comprar custava -25% por mês do que arrendar.

CASCAIS

Comprar e arrendar envolvem agora um custo mensal idêntico e qualquer das opções supera largamente o esforço aconselhado. Aceder à habitação em 2019 já ficava muito acima do recomendado em qualquer das opções, mas comprar era, ainda assim, muito mais vantajoso que arrendar.

1.846€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 100€ face a 2019

609€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 33€ face a 2019

306.180€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 81.070€ que em 2019

1.078€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 416€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 450€, elevando a prestação para 1.530€

58% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 38% de 2019

1.125€ Arrendar 90 m2 custa mais 61€ por mês que em 2019

61% Taxa de esforço para arrendar manteve-se inalterada face a 2019

-4% Comprar custa apenas -4% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -38%

OEIRAS

Tal como em Cascais, comprar e arrendar envolvem agora um custo mensal semelhante. Além disso, ambas as opções superam o esforço aconselhado, ao contrário do que acontecia em 2019, quando comprar era claramente mais vantajoso e permitia cumprir 33% do orçamento.

2.062€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 150€ face a 2019

681€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 49€ face a 2019

268.560€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 73.900€ que em 2019

946€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 382€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 400€, elevando a prestação para 1.342€

46% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 29% de 2019

972€ Arrendar 90 m2 custa mais 20€ por mês que em 2019

47% Taxa de esforço para arrendar desagravou face aos 50% de 2019

-3% Comprar custa apenas -3% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -41%

AMADORA

Comprar continua a ser bastante mais acessível que arrendar, mas, tal como nos restantes mercados da periferia de Lisboa, deixou de ser acessível face ao esforço recomendado, ao contrário do que acontecia em 2019.

1.446€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 109€ face a 2019

477€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 36€ face a 2019

173.520€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 49.100€ que em 2019

611€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 240€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 260€, elevando a prestação para 867€

42% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 28% de 2019

900€ Arrendar 90 m2 custa mais 124€ por mês que em 2019

62% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 58% de 2019

-32% Comprar custa -32% que arrendar, quando em 2019 custava -52%

37% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 21% de 2019

774€ Arrendar 90 m2 custa mais 127€ por mês que em 2019

53% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 47% de 2019

-30% Comprar custa -30% que arrendar, quando em 2019 custava -56%.

LOURES

À semelhança dos restantes mercados da coroa de Lisboa, comprar fica agora acima do esforço aconselhado, mas mantémse mais acessível do que arrendar.

1.543€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 120€ face a 2019

509€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 40€ face a 2019

181.980€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 46.800€ que em 2019

641€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 249€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 270€, elevando a prestação para 909€

42% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 28% de 2019

SINTRA

Ainda que apenas ligeiramente, comprar passou a superar o esforço aconselhado, ao contrário do que acontecia em 2019. Ainda assim, é uma opção muito mais vantajosa que o arrendamento, onde o esforço envolvido aumentou também.

1.474€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 111€ face a 2019

486€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 36€ face a 2019

151.830€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 56.020 € que em 2019

540€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 257€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 230€, elevando a prestação para 764€

828€ Arrendar 90 m2 custa mais 92€ por mês que em 2019

54% Taxa de esforço para arrendar ligeiramente acima dos 52% registados em 2019

-23% Comprar custa -23% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -47%.

ALMADA

É o único concelho da Margem Sul onde aceder à habitação supera a taxa de esforço recomendada em qualquer das opções, ao contrário de 2019, quando a compra consumia menos de 33% do orçamento. Ainda assim, a compra continua a ser mais vantajosa.

1.603€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 120€ face a 2019

529€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 39€ face a 2019

171.720€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 50.600€ que em 2019

613€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 255€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento de 245€ para uma prestação de 858€

38% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 24% de 2019

882€ Arrendar 90 m2 custa mais 151€ por mês que em 2019

55% Taxa de esforço para arrendar agravou face aos 49% de 2019

-31% Comprar custa -31% que arrendar. Em 2019, comprar custava -51% por mês do que arrendar.

SEIXAL

Como a maioria dos mercados a Sul do Tejo, comprar continua a permitir cumprir o orçamento de 33%, mas perde bastante atratividade face a 2019. Arrendar supera o esforço aconselhado, tornando-se de mais difícil acesso face a 2019.

1.567 € Rendimento mensal disponível por família aumenta 137€ face a 2019

517 € Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 45€ face a 2019

135.270 € Valor para comprar 90 m2 exige mais 42.500€ que em 2019

481€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 207€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 200€, elevando a prestação para 681€

31% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 19% de 2019

747 € Arrendar 90 m2 custa mais 192€ por mês que em 2019

48% Taxa de esforço agravou face aos 39% de 2019

-36% Comprar custa-36% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -51%

BARREIRO

É o concelho da região de Lisboa onde comprar exige menor esforço às famílias e tem a maior vantagem sobre o arrendamento. Comprar fica abaixo da taxa de esforço de 33% e arrendar supera esse limite, mas ambas as opções exigem hoje mais esforço das famílias que em 2019.

1.502€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 170€ face a 2019

496€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 41€ face a 2019

115.290 € Valor para comprar 90 m2 exige mais 40.500€ que em 2019

410€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 190€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 170€, elevando a prestação para 580€

27% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 16% de 2019

756 € Arrendar 90 m2 custa mais 150€ por mês que em 2019

50% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 44% de 2019

-46% Comprar custa -46% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -64%

41% Taxa de esforço para arrendar manteve-se inalterada face a 2019

-28% Comprar custa -28% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -51%

ALCOCHETE

É o concelho a Sul com maior equilíbrio entre as duas opções. Arrendar exige a menor taxa de esforço de toda a região, ficando pouco acima do recomendado. Mesmo assim, a compra continua a ser mais vantajosa, não consumindo 33% do orçamento.

1.861€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 177€ face a 2019

614 € Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 58€ face a 2019

158.400 € Valor para comprar 90 m2 exige mais 39.060€ que em 2019

555 € A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 203€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 240€, elevando a prestação para 788€

30% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 21% de 2019

MONTIJO

Comprar é a opção mais vantajosa e permite cumprir o orçamento aconselhado, ao passo que arrendar consome mais de 33% do rendimento. Esta realidade é idêntica a 2019, mas a compra era então uma opção muito mais atrativa.

1.526€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 139€ face a 2019

504 € Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 46€ face a 2019

126.090€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 31.400€ que em 2019

449€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 169€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 190€, elevando a prestação para 635€

29% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 20% de 2019

621 € Arrendar 90 m2 custa mais 51€ por mês que em 2019

675 € Arrendar 90 m2 custa mais 112€ por mês que em 2019

36% Taxa de esforço para arrendar aumentou ligeiramente face aos 33% de 2019

-18% Comprar custa -18% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -37%

QUANTO PODERÁ AUMENTAR A MINHA PRESTAÇÃO DEVIDO AOS JUROS?

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M2?

Nota: A mensalidade atual (MA) na Área Metropolitana de Lisboa reflete uma TAN média de 2,82% a 2,93% nos diferentes concelhos da região, apurada nas simulações realizadas em setembro, com a taxa EURIBOR a 12 meses (2,263% à data de 16.09.22). Em relação aos pressupostos das simulações para crédito, consultar Notas Metodológicas finais.

ÁREA METROPOLITANA DO PORTO

O rendimento disponível das famílias nos concelhos da Área Metropolitana do Porto tem um espectro relativamente estreito, oscilando entre um máximo de 1.775€ mensais do Porto e um mínimo de 1.347€ na Póvoa de Varzim. Pelo contrário, nos preços e rendas das casas há contrastes acentuados entre os diferentes concelhos. Especialmente nas rendas, em que arrendar no mercado mais caro (Porto 936€) acarreta um valor de quase o dobro do mais barato (Vila do Conde, 486€). Comprar 90 m2 também implica grandes diferenças, variando entre os 250.000€ do Porto e os cerca de 112.000€ de Valongo, pese embora que a maioria dos mercados situe este valor abaixo dos 135.000€.

A acessibilidade à habitação na região do Porto apresenta, agora, diferenças importantes face à realidade de 2019. Por um lado, comprar já não permite ficar abaixo do esforço recomendado em todos os mercados, como acontecia há 3 anos. O Porto e Matosinhos, os mercados mais caros, são agora as exceções, com grande evidência da capital regional, onde comprar uma casa de 90 m2 passou a consumir 50% do rendimento familiar. Em Matosinhos, fica pouco cima do recomendado (36%), mas ainda assim inverte o anterior quadro. Nos restantes mercados, a taxa de esforço para a compra continua a ficat abaixo dos 33%, mas há uma evidente perda de atratividade desta opção, que na maioria dos concelhos exige agora gastar cerca de 30% do orçamento disponível, comparativamente aos cerca de 20% que consumia há 3 anos. De qualquer forma, só a compra é acessível nestes mercados, pois o arrendamento continua a superar a capacidade das famílias em toda a região, ficando, contudo, bastante próximo do aconselhado em Vila do Conde (34%).

Outra alteração importante foi na competitividade da compra face ao arrendamento. Sem prejuízo de continuar a ser a opção mais vantajosa em todos os mercados, a compra perdeu bastante terreno face ao arrendamento. No Porto e em Vila do Conde, isso significa que os encargos mensais envolvidos na compra fiquem agora apenas 5% abaixo do arrendamento. Nos outros mercados, comprar significa assumir um encargo geralmente 30% abaixo ao do arrendamento, mas essa vantagem é hoje muito menor do que há 3 anos, quando nestes mesmos mercados, comprar uma casa de 90 m2 implicava um custo mensal de cerca de metade de uma renda para uma habitação com a mesma área.

Há, assim, um agravamento generalizado na acessibilidade à habitação na região do Porto, pois, em suma, aceder a uma casa de 90 m2 deixou de ser acessível em dois concelhos

por qualquer uma das vias, ao mesmo tempo que o esforço para comprar se acentuou significativamente nos restantes mercados, ficando agora no limite do aconselhado. A tendência de agravamento é comum a Lisboa, mas com caraterísticas diferentes, uma vez que a habitação na região do Porto continua a ser acessível por via da compra na maioria dos mercados, mesmo com os maiores custos envolvidos. Tal resulta de terem sido os preços das casas a registar a evolução mais vincada, com o valor envolvido na compra de uma habitação de 90 m2 a exigir mais 31.000€ a 85.0000€ nos diferentes mercados, colocando todos os concelhos agora acima dos 100.000€. Isso associado ao aumento brusco das taxas de juro, significa prestações que custam mais 200€ por mês do que há 3 anos na maioria dos mercados. Já os rendimentos aumentaram em torno dos 130€ mensais na maioria dos concelhos, assim como as rendas, onde o valor contratado atualmente fica geralmente 100€ acima da prática de mercado há 3 anos. E embora a economia não seja estanque, esperando-se aumentos também nas rendas e nos rendimentos das famílias este ano, a verdade é que os preços das casas mantêm igualmente a trajetória de subida num contexto de continuação prevista do aumento das taxas de juro. Isso poderá significar que, a prazo, todos os mercados da região do Porto percam também a acessibilidade por via da compra, passando a ter taxas de esforço nesta opção acima dos 33%.

A acessibilidade à habitação na região do Porto alterou-se de forma considerável nos últimos três anos.

ÁREA METROPOLITANA DO PORTO NUM MINUTO

ZOOM PORTO

PORTO | CONCELHO

O Porto é o mercado residencial mais caro da região, distanciando-se dos restantes concelhos quer nas rendas quer nos preços. Adquirir uma casa de 90 m2 na cidade envolve dispor de 250.020€, quando os restantes concelhos situam esse valor abaixo dos 180.000€ e quase sempre em patamares inferiores a 135.000€. No arrendamento, o Porto situa a renda para 90 m2 em 936€, igualmente muito acima dos restantes mercados metropolitanos, onde esse valor fica sempre abaixo dos 800€ mensais. Não obstante, continuam a ser valores completamente diferentes de Lisboa, onde a aquisição supera os 375.000€ e a renda fica em cerca de 1.200€.

Nos últimos três anos, as rendas evoluíram de forma muito menos vincada do que os preços. Ao passo que o encargo no arrendamento para uma casa de 90 m2 fica atualmente em mais 126€ do que em 2019, na opção da compra, a prestação associada ao crédito avançou quase 400€, custando atualmente 881€. Além das alterações profundas observadas recentemente nas taxas de juro, esta diferença reflete sobretudo o aumento dos preços da habitação, sendo necessário atualmente alocar mais 85.000€ para a compra de uma casa de 90 m2 do que em 2019.

Tal significa, por um lado, que o acesso à habitação passou a superar a capacidade aconselhada às famílias em qualquer uma das opções, quando anteriormente isso apenas acontecia no arrendamento. Concretamente, o rendimento médio disponível das famílias no Porto é atualmente de 1.775€ mensais, situando-se a taxa de esforço para a compra em 50% e para o arrendamento em 53%. Em 2019, o arrendamento já consumia quase 50% do rendimento de então, mas a compra permitia cumprir o orçamento aconselhado de 33%. A compra e o arrendamento envolvem, assim, encargos mensais semelhantes atualmente.

Aceder a uma casa de 90 m 2 no Porto não só passou a superar a taxa de esforço aconselhada às famílias em ambas as opções, como a diferença dos encargos mensais para a compra e a renda são agora idênticos. Há 3 anos, arrendar era uma opção inacessível, mas a compra permitia cumprir a taxa de esforço de 33%. A prestação da compra é hoje apenas 6% inferior à renda, quando em 2019 comprar custava menos 39% por mês.

1.775€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 122€ face a 2019

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 40€ face a 2019

250.020€

A prestação mensal ao banco para comprar 90m2 aumentou 386€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de mais de 350€, elevando a prestação para 1.249€

586€

Valor para comprar 90 m2 custa mais 84.300€ que em 2019

Arrendar 90 m2 custa mais 126€ por mês que em 2019

Comprar custa apenas -6% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -39%

881€ -6%

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 30% de 2019

50% 936€ 53%

Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 49% de 2019

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

MATOSINHOS

A par do Porto, em Matosinhos também já não é possível comprar sem superar o orçamento aconselhado, mesmo que seja por pouco. Contudo, mesmo com esta alteração, a compra continua a ser muito mais vantajosa que o arrendamento.

1.626€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 144€ face a 2019

536 € Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 48€ face a 2019

177.930 € Valor para comprar 90 m2 exige mais 63.700€ que em 2019

581 € A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 243€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 250€, elevando a prestação para 824€

36% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 23% de 2019

783€ Arrendar 90 m2 custa mais 127€ por mês que em 2019

48% Taxa de esforço para arrendar agravou ligeiramente face aos 44% de 2019

-26% Comprar custa -26% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -49%

VILA NOVA DE GAIA

Comprar uma casa de 90 m2 em Gaia continua a estar dentro do orçamento aconselhado, enquanto arrendar supera em muito esse nível de esforço. Esta era a situação há 3 anos, mas num quadro em que a vantagem da compra face ao arrendamento era muito mais vincada.

1.488€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 137€ face a 2019

491€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 45€ face a 2019

132.030€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 44.800€ que em 2019

440€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 194€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 190€, elevando a prestação para 625€

30% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 18% de 2019

684€ Arrendar 90 m2 custa mais 129€ por mês que em 2019

46% Taxa de esforço para arrendar agravou ligeiramente face aos 41% de 2019

-36% Comprar custa -36% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -56%

MAIA

Seguindo a tendência geral, as vias de acesso à habitação não se alteraram, com a compra a ser mais vantajosa que o arrendamento e a ser a única opção a permitir cumprir uma taxa de esforço de 33%. Contudo, há uma clara perda de atratividade da compra face ao passado.

1.652€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 149€ face a 2019

545 € Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 49€ face a 2019

131.040€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 41.400€ que em 2019

506€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 241€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 215€, elevando a prestação para 719€

31% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 18% de 2019

675€ Arrendar 90 m2 custa mais 95€ por mês que em 2019

41% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 39% de 2019

-25% Comprar custa -25% que arrendar, quando em 2019 custava -54%

GONDOMAR

Não diverge da maioria dos mercados metropolitanos, registando um agravamento maior no acesso à habitação pela via da compra do que pela via do arrendamento. Sem prejuízo, a compra continua a ser mais vantajosa e a única em que o orçamento aconselhado é cumprido.

1.370€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 131€ face a 2019

452€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 43€ face a 2019

116.100 € Valor para comprar 90 m2 exige mais 39.300€ que em 2019

410 € A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 183€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 170€, elevando a prestação para 580€

30% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 18% de 2019

603€ Arrendar 90 m2 custa mais 125€ por mês que em 2019

44% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 39% de 2019

-32% Comprar custa -32% que arrendar, quando em 2019 custava -53%.

PÓVOA DE VARZIM

Entre os mercados onde comprar permite cumprir o orçamento, é aquele onde este indicador está menos favorável, ficando no limite de 33%. Ainda assim, a vantagem sobre o arrendamento é evidente.

1.347€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 121€ face a 2019

445€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 40€ face a 2019

124.650€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 30.700€ que em 2019

443€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 166€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 190€, elevando a prestação para 627€

33% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 23% de 2019

576€ Arrendar 90 m2 custa mais 95€ por mês que em 2019

43% Taxa de esforço para arrendar ligeiramente acima dos 39% registados em 2019

-23% Comprar custa -23% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -42%.

VILA DO CONDE

Comprar e arrendar apresentam agora um custo idêntico, ambos no limite do orçamento recomendado, sendo o único concelho que reúne estas duas caraterísticas. No Porto, as duas opções têm um custo semelhante, mas ambos acima da capacidade das famílias.

1.426€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 147€ face a 2019

470€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 49€ face a 2019

129.870€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 39.000€ que em 2019

462€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 194€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 190€, elevando para 654€

32% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 21% de 2019

486€ Arrendar 90 m2 custa mais 28€ por mês que em 2019

34% Taxa de esforço para arrendar desagravou ligeiramente face aos 36% de 2019

-5% Comprar custa apenas -5% que arrendar, quando em 2019 essa diferença era de -41%,

VALONGO

Regista um dos maiores agravamentos na taxa de esforço para o arrendamento. A compra também perdeu competitividade, mas continua a ser o concelho onde este indicador é mais favorável, situando-se em 29%.

1.391€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 135€ face a 2019

459€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 45€ face a 2019

111.870€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 39.800€ que em 2019

398€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 185€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 165€, elevando a prestação para 563€

29% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 17% de 2019

585€ Arrendar 90 m2 custa mais 192€ por mês que em 2019

42% Taxa de esforço agravou face aos 34% de 2019

-32% Comprar custa-32% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -51%

QUANTO PODERÁ AUMENTAR A MINHA PRESTAÇÃO DEVIDO AOS JUROS?

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M2?

Nota: A mensalidade atual (MA) na Área Metropolitana do Porto reflete uma TAN média de 2,86% a 2,93% nos diferentes concelhos da região, apurada nas simulações realizadas em setembro, com a taxa EURIBOR a 12 meses (2,263% à data de 16.09.22). Em relação aos pressupostos das simulações para crédito, consultar Notas Metodológicas finais.

Nos últimos três anos, a opção de compra deixou de cumprir a taxa de esforço recomendada em Matosinhos e no Porto e está no limite, ou muito próximo, nos restantes mercados.

ALGARVE

O rendimento das famílias na região do Algarve é consideravelmente mais baixo do que nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, com a capital Faro a estabelecer o máximo regional, em 1.475€ mensais. A amplitude dos rendimentos é reduzida, com a maioria dos mercados a situar este indicador na ordem dos 1.200€. Além disso, foi também a região com os incrementos menos robustos, com aumentos inferiores aos 100€ mensais em qualquer dos concelhos.

Já os preços das casas oscilam num leque de valores muito amplo, colocando em claro contraste os mercados tradicionalmente vocacionados para a primeira habitação, como Faro e Portimão, onde o valor de aquisição de 90 m2 ronda os 160.000€; e os mercados mais direcionados para segunda residência ou turismo residencial, como Albufeira, Lagos e Loulé, onde o preço de tal casa se situa acima dos 200.000€, liderados por Loulé, em cerca de 254.000€. Estes são preços a nivelar com o Porto e os mercados mais valorizados da região de Lisboa. Nas rendas, a região é atualmente bastante homogénea, com valores quase sempre no patamar dos 700€, sendo Loulé o mercado mais caro com uma renda na ordem dos 820€.

Destes contrastes entre os rendimentos mais baixos do país e os preços mais elevados, além da discrepância de ritmos entre a evolução da capacidade económica das famílias e o aumento dos preços da habitação, resultaram alterações importantes no acesso à habitação no Algarve. Já anteriormente marcado pelas elevadas taxas de esforço requeridas face aos mercados das outras regiões metropolitanas, esta é uma situação que se agravou. Por um lado, se antes era possível adquirir habitação sem esgotar o orçamento aconselhado em Faro e Portimão, atualmente esta opção passou a ser inviável em todos os mercados. O Algarve faz assim o pleno, com todos os concelhos a exigirem taxas de esforço superiores à aconselhada quer por via da compra quer do arrendamento. Na compra, o esforço varia entre 39% e 70% nas diferentes cidades, e no arrendamento entre os 45% e os 68%.

Outra alteração foi o facto de, mesmo neste cenário de elevado esforço para ambas as opções, a compra ter sido mais afetada em termos de competitividade. Isso é visível na duplicação das taxas de esforço associadas à aquisição em quase todas as cidades, ao passo que o esforço associado ao arrendamento agravou residualmente. Daqui resulta que, de uma região onde a compra era a opção mais vantajosa em qualquer mercado há

três anos, tenhamos agora três concelhos onde o arrendamento passou a ser mais favorável, designadamente Albufeira, Lagos e Loulé. Refletindo a vocação de mercados mais orientados para compradores externos ou de segunda habitação, há uma clara desadequação entre os rendimentos das famílias e os preços das casas nestes concelhos, com a taxa de esforço em qualquer um deles a fixar-se em 70%. Isso é também evidente nos encargos mensais, já que nestes três mercados o valor mensal despendido para a compra supera agora a renda para uma casa de área idêntica, numa diferença máxima de +11% registada em Albufeira.

Em Faro, Portimão e Tavira, a compra ainda se mantém mais favorável, com taxas de esforço inferiores ao arrendamento, mas num registo de grande perda de atratividade. As prestações mensais para aquisição de 90 m2 nestes três concelhos têm poupanças bastante estreitas face ao arrendamento, num máximo de -17% observados em Portimão. Há três anos, as prestações assumidas para comprar 90 m2 nestes mercados do Algarve ficavam quase sempre 30% abaixo da renda para uma casa semelhante, incluindo em Loulé e Albufeira. E, embora o mercado e a economia não sejam estáticos, o que afetará também os rendimentos e as rendas, a verdade é que para já, a tendência conhecida é de agravamento nas taxas de juro, o que levará a uma ainda maior perda de competitividade da compra num futuro próximo.

Do contraste entre os rendimentos mais baixos do país e alguns dos preços mais elevados, resultaram alterações importantes no acesso à habitação no Algarve.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

REGIÃO DO ALGARVE NUM MINUTO

À

ZOOM FARO

FARO | CONCELHO

Ao contrário do que sucede nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, no Algarve, a capital, Faro, não só não é o mercado residencial mais caro, como é mesmo o mais barato quer para a compra quer para o arrendamento. A aquisição de 90 m2 ascende a 160.000€, quando em metade dos concelhos analisados, esse valor supera os 200.000€. Arrendar uma área semelhante tem um custo mensal de 657€ em Faro, superando, assim, a mensalidade apurada para aquisição, a qual fica em 571€ mensais.

Contudo, ao passo que a renda em Faro está cerca de 60€ acima dos valores de 2019, a prestação para a compra apresenta uma diferença de mais de 180€, refletindo o aumento das taxas de juro associado ao aumento do preço das casas. De facto, o valor necessário para a compra de 90 m2 em Faro reflete uma diferença na ordem dos 32.000€ face a 2019.

Já o rendimento das famílias evoluiu de forma bastante menos expressiva, com os atuais 1.475€ a representarem cerca de 80€ mensais a mais para as famílias face a 2019. As taxas de esforço para aceder a habitação aumentaram, assim, quer na vertente da compra quer no arrendamento, mas especialmente na primeira. De tal forma que Faro deixou de ser uma cidade acessível através da compra, com uma taxa de esforço atual de 39%, conta os 28% de 2019. O arrendamento exige uma fatia de 45% do rendimento das famílias, ligeiramente acima dos 43% que exigia há três anos.

Faro perdeu a acessibilidade à habitação através da compra, uma opção que supera agora a taxa de esforço aconselhada às famílias, ao consumir 39% do rendimento. Anteriormente apenas o arrendamento era inviável. Sem prejuízo, a compra continua a ser mais vantajosa, permitindo às famílias um encargo mensal 13% inferior ao do arrendamento. De qualquer forma, além de ter passado a ser também inacessível, a compra perdeu bastante competitividade face ao arrendamento, já que em 2019 a poupança em termos do encargo mensal era de 35%.

EM

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 28€ face a 2019

1.475€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 83€ face a 2019

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 186€ face a 2019.

Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de cerca de 240€, elevando a prestação para 809€.

Valor para comprar 90 m2 custa mais 31.800€ que em 2019

Arrendar 90 m2 custa mais 63€ por mês que em 2019

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 28% de 2019

39% 657€ 45%

Comprar custa apenas -13% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -35%

ALBUFEIRA

Manteve a compra e o arrendamento como inacessíveis, mas num quadro de forte aumento do esforço para a compra, com ambas as soluções agora a consumir cerca de 70% do rendimento das famílias, o qual praticamente não se alterou em três anos.

1.129€ Rendimento mensal disponível por família com aumento residual de 12€ face a 2019

373€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% com incremento de apenas 4€ face a 2019

221.310€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 66.000€ que em 2019

787€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 330€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 330€, elevando a prestação para 1.114€

70% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 41% de 2019

743€ Arrendar 90 m2 custa mais 23€ por mês que em 2019

68% Taxa de esforço para arrendar agravou ligeiramente face aos 66% de 2019

+3% Comprar custa +3% que arrendar, quando em 2019 custava -38%

LAGOS

À semelhança de Albufeira, mantém as duas opções de acesso à habitação bastante além da capacidade das famílias, registando fortes agravamentos das taxas de esforço. Especialmente da compra, que passou a ser a opção mais penalizadora, envolvendo alocar 70% do rendimento.

1.243€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 66€ face a 2019

410€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 22€ face a 2019

246.420€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 78.500€ que em 2019

868€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 367€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento de cerca de 360€, elevando a prestação para 1.231€

70% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 43% de 2019

783€ Arrendar 90 m2 custa mais 215€ por mês que em 2019

63% Taxa de esforço para arrendar agravou face aos 48% de 2019

+11% Comprar custa +11% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -12%

LOULÉ

O mercado mais caro do Algarve, alinha com Albufeira e Lagos ao manter a compra e o arrendamento acima das possibilidades das famílias, mas num quadro de maior exigência que antes. A compra envolve agora taxa de esforço de 70%, passando a ser mais penalizadora que o arrendamento.

1.270€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 78€ face a 2019

419€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 26€ face a 2019

253.890€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 81.300€ que em 2019

889€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 379€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 380€, elevando a prestação para 1.268€

70% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 43% de 2019

819€ Arrendar 90 m2 custa mais 95€ por mês que em 2019

64% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 59% de 2019

+9% Comprar custa +9% que arrendar, quando em 2019 custava -28%

PORTIMÃO

A par de Faro, também perdeu a acessibilidade através da compra, registando agora uma taxa de esforço de 45%. Sem prejuízo de se manter mais vantajosa que o arrendamento, a compra perdeu atratividade, com uma mensalidade agora apenas 17% abaixo da renda.

1.285€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 81€ face a 2019

424€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 27€ face a 2019

162.720 € Valor para comprar 90 m2 exige mais 37.300 € que em 2019

573€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 199€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento até 240€, elevando a prestação para 813€

45% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 31% de 2019

693€ Arrendar 90 m2 custa mais 37€ por mês que em 2019

54% Taxa de esforço para arrendar praticamente inalterada face aos 55% de 2019

-17% Comprar custa -17% que arrendar, quando em 2019 custava -43%.

TAVIRA

Tavira continua a ser inacessível quer por via da compra quer do arrendamento, mas equipara agora as duas opções, ambas envolvendo taxas de esforço na ordem dos 55% e com a compra a permitir uma poupança mensal de apenas 3% face ao arrendamento.

1.257€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 87€ face a 2019

415€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 29€ face a 2019

191.070€ Valor para comprar 90 m2 exige mais 26.300€ que em 2019

680€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 185€ face a 2019. Taxas de juro de 5,0% podem levar a um incremento de cerca de 280€, elevando a prestação para 960€

54% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 42% de 2019

693€ Arrendar 90 m2 custa mais 99€ por mês que em 2019

55% Taxa de esforço para arrendar aumenta face as 51% registados em 2019

-2% Comprar custa apenas -2% por mês que arrendar, quando em 2019 custava -17%.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

QUANTO PODERÁ AUMENTAR A MINHA PRESTAÇÃO DEVIDO AOS JUROS?

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M²?

Mensal dade Atua (MA MA +1% MA +2% MA+3%

Nota: A mensalidade atual (MA) no Algarve reflete uma TAN média de 2,86% a 2,93% nos diferentes concelhos da região, apurada nas simulações realizadas em setembro, com a taxa EURIBOR a 12 meses (2,263% à data de 16.09.22). Em relação aos pressupostos das simulações para crédito, consultar Notas Metodológicas finais.

Em qualquer dos concelhos do Algarve, a taxa de esforço aconselhada de 33% é superada quer para o arrendamento quer para a compra.

CAPITAIS DE DISTRITO

O rendimento disponível das famílias nas capitais de distrito1 é bastante homogéneo, com a grande maioria das cidades a dispor de valores no patamar de 1.500€, num espectro que varia entre o máximo de 1.829€ de Coimbra e o mínimo de 1.426€ em Viana do Castelo. No preço das casas, as diferenças são mais acentuadas, sendo agora ainda mais evidente o contraste do Interior face ao Litoral ou a segundas cidades. A compra de 90 m2 supera agora os 100.000€ em seis cidades, lideradas por Coimbra, com vendas a uma média de 140.670€, quando em 2019 era o caso em apenas duas. O preço mais baixo encontrase na Guarda, a única a manter valores inferiores a 60.000€, com vendas em 59.040€. Nas rendas, a amplitude entre as cidades é ainda mais vincada, com o máximo de 720€ de Aveiro a duplicar o mínimo de 351€ observados em Beja, havendo, além disso, grande heterogeneidade nos valores praticados nas diferentes cidades.

A acessibilidade à habitação nas capitais de distrito sofreu alterações, mas muito menos disruptivas do que as observadas nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. Desde logo, o facto de a compra continuar a ser uma opção acessível às famílias em todas as capitais, permitindo, sem exceção, cumprir uma taxa de esforço inferior a 33%. Sem prejuízo, o aumento dos preços das casas associado à nova conjuntura de aumento das taxas de juro resultou em fortes incrementos das mensalidades necessárias para a aquisição de uma casa de 90 m2 em praticamente todas as cidades. Isso significa que o esforço exigido às famílias para adquirir casa se agravou bastante em três anos, passando de um nível que antes não ia além dos 20% em qualquer das cidades, para patamares de mais de 20% em nove das 15 capitais.

O arrendamento tem as alterações mais visíveis, deixando de ser uma opção viável para as famílias em seis cidades, ao invés das quatro em que tal acontecia em 2019. Contudo, o agravamento geral do esforço associado ao arrendamento foi menos vincado do que o observado com a aquisição. Nas nove cidades onde arrendar é uma opção enquadrável no rendimento das famílias, a taxa de esforço posiciona-se entre os 23% e os 32%, abrangendo quase só capitais do Interior. Nas outras seis cidades, apenas Aveiro e Setúbal situam a taxa de esforço acima dos 40% (em torno dos 45%). Em 2019, a taxa de esforço máxima para arrendar era de 37% e a mínima de 24%.

Uma das alterações mais importantes observa-se na competitividade da compra face ao arrendamento. Sem prejuízo de continuar a ser a opção mais vantajosa em todos os mercados, a aquisição perdeu bastante terreno face ao arrendamento em praticamente todas as capitais. As exceções são os mercados com os preços mais baratos – Portalegre, Bragança e Guarda -, onde o encargo mensal com a compra continua a ficar em cerca de metade do assumido com uma renda. Nas restantes cidades, essa diferença é agora de -30% a -20%, bastante menos expressivo que a vantagem de -50% que quase todas tinham há três anos. Conforme observado em Lisboa, Porto e Faro, esta situação reflete obviamente o duplo efeito de um aumento mais forte dos preços num contexto de incremento das taxas de juro, face a um aumento menos vincado nas rendas. Em termos absolutos, as mensalidades para comprar uma casa aumentaram mais de 100€ em nove das 15 capitais, enquanto o aumento das rendas superou os 100€ em apenas três cidades.

Assim, mantendo-se o quadro geral da acessibilidade à habitação nas capitais de distrito (sendo possível aceder por via da compra e do arrendamento em grande parte das cidades), a verdade é que há um agravamento do esforço exigido em qualquer das opções, com tendência para a compra perder ainda mais competitividade. De acordo com as projeções realizadas, os aumentos das taxas de juro para níveis em torno dos 5,0% podem resultar em taxas de esforço para a aquisição superiores ao aconselhado em quase metade das cidades, com Setúbal, Aveiro e Évora a colocar esse indicador em torno dos 40%. Ou seja, nesta conjuntura, várias capitais perderiam acessibilidade através da compra, pese embora que as rendas também estejam a crescer, podendo resultar igualmente no agravamento do esforço por via do arrendamento em boa parte das cidades.

1 Excluindo Lisboa, Porto e Faro, analisados em capítulos próprios.

A acessibilidade à habitação nas capitais de distrito sofreu alterações muito menos disruptivas do que as observadas nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.

CAPITAIS DE DISTRITO

ZOOM NORTE AVEIRO

Aveiro alinha com outras cidades universitárias e de maior vocação turística, como Coimbra e Évora, em termos de preço, com a compra de 90 m2 a posicionar-se em torno dos 135.000€. Já nas rendas, é a capital distrital mais cara, com um arrendamento para 90 m2 a custar 720€, apenas aproximado em Setúbal, a única capital integrada na Área Metropolitana de Lisboa. Nos últimos três anos, quer os preços quer as rendas evoluíram de forma expressiva e qualquer uma das opções envolve hoje 230€ mensais a mais do que em 2019. No caso das mensalidades para a aquisição, isso significa assumir uma prestação atualmente de 482€, em reflexo não só do recente aumento das taxas de juro, como da evolução vincada dos preços para comprar uma casa. Na verdade, Aveiro é mesmo a capital com a maior diferença face ao preço de compra de 90 m2 há três anos, nomeadamente em torno dos 51.000€. Noutras cidades universitárias, como Évora, Coimbra ou Faro, esse diferencial é de 30.000€ a 35.000€.

Já o rendimento médio mensal das famílias neste período aumentou cerca de 140€ para 1.660€, sendo fácil de ver que a acessibilidade à habitação se agravou na cidade, dada a evolução das mensalidades associadas praticamente duplicar a do rendimento. Além disso, em Aveiro verifica-se ainda uma alteração estrutural nas formas de aceder à habitação, pois arrendar, que anteriormente já estava no limite da capacidade (esforço de 32%) deixou de ser comportável para as famílias, que terão agora de alocar 43% do seu rendimento se optarem por esta via. O esforço para comprar também agravou, mas permite ainda cumprir o orçamento aconselhado, com uma taxa de esforço de 29%.

Nos últimos três anos, aceder a uma casa de 90 m2 em Aveiro passou a ser acessível apenas por via da compra, enquanto arrendar passou a superar a capacidade das famílias, envolvendo uma taxa de esforço de 43%. De qualquer forma, o esforço para a compra duplicou (de 16% para 29%), numa opção que perdeu também competitividade, pois se há três anos comprar envolvia um custo mensal 49% abaixo do arrendamento, atualmente tal diferença é de -33%.

1.660€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 140€ face a 2019

1.660€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 140€ face a 2019

548€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 46€ face a 2019

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 46€ face a 2019

135.540€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 51.200€ que em 2019

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 234€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de cerca de 200€, elevando a prestação para 682€.

482€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 234€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de cerca de 200€, elevando a prestação para 682€.

Valor para comprar 90 m2 custa mais 51.200€ que em 2019

29% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 16% de 2019

720€ Arrendar 90 m2 custa mais 231€ por mês que em 2019

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 16% de 2019

Arrendar 90 m2 custa mais 231€ por mês que em 2019

Comprar custa -33% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -49%

43% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 32% de 2019

-33% Comprar custa – 33% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -49%

29% 720€ 43%

548€ 135.540€ 482€ -33%

Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 32% de 2019

BRAGA

Braga foi uma das capitais onde comprar uma casa de 90 m2 passou a envolver um valor superior aos 100.000€, ascendendo a 116.190€, ou seja, mais 42.700€ do que há três anos. Este incremento no custo da habitação é evidente na prestação associada à compra, a qual envolve mais 200€ mensais do que antes, refletindo também o aumento das taxas de juro associadas ao financiamento. Assim, a prestação para a compra de tal casa em Braga situa-se agora em 413€ mensais, ainda assim mantendose inferior à renda contratada para uma habitação com a mesma área. Concretamente, arrendar 90 m2 em Braga envolve agora 558€ por mês, cerca de 90€ mais do que há três anos e passando a estar acima do valor que se aconselha alocar à habitação, que é atualmente de 518€. Este é o valor equivalente a um terço do rendimento médio mensal das famílias, o qual ascende atualmente a 1.569€ mensais, mais 157€ do que há três anos.

À semelhança do que se verifica em Aveiro, a evolução dos custos de acesso à habitação nos últimos três anos acarretou alterações importantes ao mercado de Braga, onde agora apenas a compra é acessível. Ainda que passe a taxa de esforço aconselhada por pouco (36%), arrendar 90 m2 em Braga deixou de ser uma opção onde é possível cumprir o orçamento. A compra é agora a única opção através da qual as famílias não consomem a fatia de rendimento aconselhada, mas, na verdade, foi também aquela onde a taxa de esforço mais se agravou, passando de 15% para 26%.

Também em Braga, aceder a uma casa de 90 m2 sem superar a taxa de esforço de um terço do rendimento das famílias é agora apenas possível através da compra, embora o arrendamento não supere esse limite por muito. Não obstante foi precisamente a compra que registou o maior agravamento nas mensalidades requeridas em três anos, perdendo competitividade. De tal forma que, se há três anos a prestação para comprar era metade de uma renda, hoje tem uma diferença de -26%.

1.569€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 157€ face a 2019

518€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 52€ face a 2019

116.190€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 42.700€ que em 2019

413€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 197€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de cerca de 170€, elevando a prestação para 585€.

26% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 15% de 2019

558€ Arrendar 90 m2 custa mais 88€ por mês que em 2019

36% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 33% de 2019

-26% Comprar custa – 26% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -54%

BRAGANÇA

Bragança mantém-se como uma das capitais de distrito com os valores de acesso à habitação mais baixos do país, em linha com outras capitais do eixo interior, mas é uma das únicas onde preços e rendas exibem um comportamento distinto nos últimos três anos. Ao contrário do que aconteceu na maioria das capitais, em Bragança uma renda para 90 m2 envolve atualmente um valor inferior ao de 2019 (-54€), situando-se em 459€ mensais. Já o valor para adquirir uma habitação semelhante é superior face a esse período, atingindo 67.230€: São cerca de 8.600€ mais do que há três anos, o que associado ao aumento das taxas de juro para o crédito à habitação resultou numa prestação de 239€, mais 64€ do que antes.

No mesmo período, o rendimento disponível das famílias em Bragança aumentou 150€ para um valor médio mensal de 1.532€, daqui decorrendo que Bragança foi uma das cidades onde o acesso à habitação se manteve relativamente estável em termos da compra e onde melhorou no que diz respeito ao arrendamento. De tal forma que o arrendamento passou a ser uma opção passível de enquadrar no rendimento das famílias, do qual consome atualmente 30%, contra os 37% de 2019. A compra, por seu turno, sustentou a taxa de esforço em níveis semelhantes, comparando os 16% com os anteriores 13%, colocando Bragança entre as cidades onde este indicador se mostrou mais estabilizado.

Contrariando a tendência geral, Bragança melhorou a acessibilidade à habitação, passando a ser possível o aceder a 90 m2 sem esgotar o plafond aconselhado quer por via da

compra quer do arrendamento, ao contrário do que acontecia há três anos, quando o arrendamento superava esse limite. Tal resulta da combinação de um aumento relativo do rendimento mais expressivo do que o verificado no custo da mensalidade de compra, enquanto a renda reduziu. De qualquer forma, mesmo neste cenário, a compra mantém uma clara vantagem sobre o arrendamento, envolvendo uma mensalidade que fica 48% abaixo do valor que é necessário despender para uma renda.

1.532€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 150€ face a 2019

506€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 49€ face a 2019

67.230€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 8.600€ que em 2019

239€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 64€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de cerca de 100€, elevando a prestação para 338€.

16% A taxa de esforço para a compra aumentou ligeiramente face aos 13% de 2019

459€ Arrendar 90 m2 custa menos 54€ por mês que em 2019

30% Taxa de esforço para arrendar reduziu face aos 37% de 2019

-48% Comprar custa – 48% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -66%

VIANA DO CASTELO

Adquirir 90 m2 em Viana do Castelo envolve atualmente um valor muito próximo dos 100.000€, situando-se em 99.360€, mais 27.500€ do que o exigido para a compra de uma casa de área semelhante há três anos. Associado ao incremento que se tem vindo a observar nas taxas de juro, a prestação assumida para adquirir tal casa através do financiamento ficaria, assim, em 362€, mais 149€ do que antes. Por outro lado, a renda para uma casa aumentou com menor intensidade, ascendendo atualmente a 459€, ou seja, mais 58€ do que há três anos.

Estes valores comparam com um plafond aconselhado de 470€ mensais para alocar ao acesso à habitação, o qual equivale a um terço do rendimento médio das famílias em Viana do Castelo, de 1.426€ por mês. O rendimento disponível das famílias também aumentou nos últimos três anos, ficando atualmente 132€ acima. Ou seja, apesar da diferença da intensidade dos aumentos nas mensalidades alocadas à compra ou ao arrendamento, qualquer uma das opções continua a permitir aceder à habitação sem esgotar o orçamento aconselhado, sendo que a compra mantém, como antes, a vantagem sobre o arrendamento. No primeiro caso, a taxa de esforço é de 25% e no segundo é de 32%. Contudo, ao passo que o arrendamento manteve os seus indicadores estáveis em termos de acessibilidade, na compra registou-se um forte agravamento na taxa de esforço, que há três anos era de 16%.

Viana do Castelo mantém a acessibilidade à habitação possível quer pela compra quer pelo arrendamento, já que qualquer uma das opções continua a permitir cumprir a taxa de esforço de 33%. Contudo, uma alteração mais vincada nos valores e condições associadas à compra, levaram a que esta opção tenha perdido bastante competitividade nos últimos três anos. De tal forma que, se antes uma mensalidade associada à compra de 90 m2 ficava 47% abaixo da renda para área idêntica, atualmente fica apenas 21% abaixo.

1.426€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 132€ face a 2019

470€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 43€ face a 2019

99.360€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 27.500€ que em 2019

362€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 149€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de cerca de 150€, elevando a prestação para 514€.

25% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 16% de 2019

459€ Arrendar 90 m2 custa mais 58€ por mês que em 2019

32% Taxa de esforço para arrendar manteve-se praticamente inalterada face aos 31% de 2019

-21% Comprar custa apenas – 21% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -47%

Vila Real é um dos mercados onde quer a compra quer o arrendamento se continuam a constituir como opções viáveis para aceder a uma habitação de 90 m2 num cenário onde a aquisição se mantém como a opção que exige menor consumo do rendimento. Comprar envolve uma prestação 29% inferior à do arrendamento. Ainda assim, a vantagem da compra sobre o arrendamento reduziu, já que há três anos a mensalidade envolvida numa aquisição ficava 47% abaixo da renda praticada para uma habitação de caraterísticas idênticas.

1.546€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 151€ face a 2019

510€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 43€ face a 2019

98.550€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 27.600€ que em 2019

345€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 137€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de cerca de 150€, elevando a prestação para 496€.

22% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 15% de 2019

486€ Arrendar 90 m2 custa mais 95€ por mês que em 2019

VILA REAL

Vila Real mantém um mercado residencial alinhado com Viana do Castelo, praticando um preço para aquisição de 90 m2 agora próximo dos 100.000€ que reflete uma evolução idêntica face ao padrão do mercado há três anos. Concretamente, o preço de uma casa destas caraterísticas fica atualmente em 98.550€, mais 27.600€ do que em 2019. Em termos de rendas são mercados equiparáveis também, pese embora que a amplitude do mercado de arrendamento entre as diferentes capitais de distrito não é muito acentuada. A renda para aceder a 90 m2 em Vila Real é de 486€.

Quer a compra quer o arrendamento estão atualmente mais caros do que há três anos, com a mensalidade associada à aquisição a acarretar mais 137€ por mês, ascendendo agora a 345€. No caso do arrendamento, o valor envolvido atualmente supera em 95€ a prática de 2019. Neste período o rendimento também aumentou em 151€ mensais para os atuais 1.579€ disponíveis para uma família. Vila Real é uma das capitais que mantém o arrendamento e a compra como opções viáveis para aceder à habitação, ambas permitindo cumprir um orçamento que não supera a taxa de esforço de 33%. Mas, em linha com a tendência geral destes casos, há, contudo, um agravamento nos indicadores associados à compra, que apesar de se manter mais vantajosa, perdeu competitividade nos últimos três anos, passando de uma taxa de esforço de 15% para 22%. No arrendamento, a taxa de esforço também aumentou, mas com menor expressão, de 28% para 31%.

31% Taxa de esforço para arrendar manteve-se praticamente inalterada face aos 28% de 2019

-29% Comprar custa apenas – 29% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -47%

ZOOM CENTRO

CASTELO BRANCO

Castelo Branco situa os preços da habitação próximo de Bragança e Santarém, mas acima de outras capitais da linha interior como Portalegre e Guarda. Em rendas, a cidade nivela com os mercados mais baratos, superando apenas o valor praticado em Beja e posicionando uma renda de 90 m2 em 378€ mensais. Para adquirir uma casa com esta área, o valor exigido é de 72.630€, o qual fica 14.800€ acima do exigido há três anos e traduz uma prestação de 258€ mensais. Refletindo o incremento no preço das casas e o recente aumento nas taxas de juro, esta mensalidade para a compra acarreta mais 88€ do que em 2019, ao passo que as rendas neste mercado se mostraram praticamente inalteradas e até com uma ligeira descida de 15€ face à prática do mercado há três anos. O rendimento das famílias também aumentou, posicionando-se hoje em 1.506€ mensais, o que significa que, em média, os agregados dispõem de mais 141€ do que antes.

Neste período, Castelo Branco manteve a lógica de mercado, já que quer a compra quer o arrendamento continuam a ser opções viáveis para aceder à habitação, com vantagem evidente da compra, que envolve uma taxa de esforço 17%, em comparação com a taxa de esforço de 25% associada ao arrendamento. Não obstante, as duas opções evoluíram de forma divergente nos últimos três anos, com um agravamento da acessibilidade através da compra a contrastar com a melhoria dos indicadores do arrendamento, refletindo uma estabilização das rendas num cenário de aumento dos preços.

Em Castelo Branco, comprar 90 m2 continua a ser mais vantajoso que arrendar, exigindo uma prestação mensal 32% inferior. Contudo, a vantagem da aquisição sobre o arrendamento já foi bastante maior, quando há três anos, adquirir uma casa de 90 m2 envolvia um encargo mensal 57% abaixo da renda para um imóvel. Ambas as opções continuam a ser acessíveis, envolvendo taxas de esforço inferiores à aconselhada, mas no caso do arrendamento esse esforço reduziu de 29% para 25% e no da compra aumentou de 12% para 17%.

EM

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 46€ face a 2019

1.506€

Rendimento mensal disponível por família aumenta 141€ face a 2019

497€

Valor para comprar 90 m2 custa mais 14.800€ que em 2019

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 88€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de mais de 100€, elevando a prestação para 366€.

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 12% de 2019

Arrendar 90 m2 custa mais 15€ por mês que em 2019

17% 378€ 25%

Taxa de esforço para arrendar reduziu face aos 29% de 2019

Comprar custa -32% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -57%

COIMBRA

Uma das mais importantes segundas cidades do país, Coimbra tem os preços de habitação mais caros de entre as capitais distritais (excluindo Lisboa, Porto e Faro), embora nivelando com as realidades de outras cidades com forte vocação turística e/ ou universitária, como Aveiro e Évora. A compra de 90 m2 em Coimbra faz-se atualmente por 140.670€, numa diferença de mais de 32.000€ face à prática de mercado em 2019, o que associado ao endurecimento nas condições de financiamento se traduz numa prestação mensal de 500€. Ou seja, um encargo que supera em 180€ a realidade de 2019. Ainda assim, este é um valor que se mantém abaixo da renda praticada para uma casa de área semelhante, ao qual ascende a uma média de 648€, igualmente em evolução face a 2019 (+80€). Coimbra é um dos mercados com rendas mais elevadas, equiparando a Faro e Évora. Mas é também a capital distrital com o rendimento médio por família mais elevado a seguir a Lisboa, e superando até o Porto, com 1.829€ disponíveis mensalmente, num aumento de 157€ face a 2019.

Coimbra consolida-se, assim, como uma cidade onde arrendar supera a taxa de esforço aconselhada e onde a compra é a única opção que permite cumprir esse limite. Concretamente, o arrendamento de 90 m2 em Coimbra reflete uma taxa de esforço de 35%, comparativamente aos 27% envolvidos na aquisição de uma habitação idêntica. Contudo, ao passo que a taxa de esforço associada ao arrendamento não registou grandes oscilações (era 34%), na aquisição observou-se um agravamento expressivo, de 19% para 27%.

O acesso à habitação em Coimbra manteve-se estruturalmente idêntico ao longo dos últimos três anos, num cenário onde arrendar exige gastar mais do que o recomendado e a compra se afigura como a única opção através da qual as famílias cumprem o orçamento previsto. Contudo, há uma clara perda de competitividade da compra, já que esta opção custa atualmente menos 23% por mês às famílias do que o arrendamento, quando há três anos custava menos 44%.

1.829€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 157€ face a 2019

603€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 52€ face a 2019

140.670€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 32.200€ que em 2019

500€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 180€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de mais de 200€, elevando a prestação para 708€.

27% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 19% de 2019

648€ Arrendar 90 m2 custa mais 80€ por mês que em 2019

35% Taxa de esforço para arrendar manteve-se praticamente inalterada face aos 34% de 2019

-23% Comprar custa –23% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -44%

ao rendimento das famílias. Sendo ambas as opções acessíveis, a compra continua, contudo, a ser bastante mais vantajosa, ao permitir assumir um encargo 45% abaixo do arrendamento. Há três anos, este indicador era ligeiramente mais favorável, com a compra a exigir menos 53% em termos mensais do que uma renda para um imóvel semelhante.

1.572€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 155€ face a 2019

519€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 51€ face a 2019

59.040€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 5.200€ que em 2019

208€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 49€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de mais de quase 90€, elevando a prestação para 295€.

13% A taxa de esforço para a compra aumentou ligeiramente face aos 11% de 2019

GUARDA

Guarda continua a ser a capital de distrito com os preços de habitação mais baixos e atualmente a única onde a compra de 90m2 exige menos de 60.000€, ficando em 59.040€. Ainda assim, o valor de aquisição é superior em cerca de 5.200€ face à realidade de 2019, o que se traduz numa prestação mensal de 208€. Também refletindo as novas condições do crédito à habitação, esta mensalidade apresenta um incremento de 49€ face a 2019. O incremento das rendas no mesmo período é ligeiramente inferior, designadamente de mais 39€ mensais para o atual valor de 378€. Em termos de valores de arrendamento, a Guarda alinha com Castelo Branco, posicionando-se entre as três cidades com as rendas mais baixas, num grupo liderado por Beja. Em termos do rendimento médio das famílias, o cenário já é diferente. Guarda contabiliza 1.539€ mensais, mais 155€ do que há três anos e em linha com a maioria das cidades capital, onde este indicador está na casa dos 1.500€.

Da relação de um mercado residencial de preços e rendas mais baixos que a maioria das cidades com um rendimento que nivela com a média, resulta a consolidação da Guarda como a capital com o melhor índice de acessibilidade à habitação. O arrendamento de 90 m2 exige uma taxa de esforço de 24% e a aquisição de 13%. Além disso, ambos os indicadores se mantêm praticamente inalterados face a 2019, quando a Guarda apresentava igualmente as melhores condições para aceder ao mercado residencial no contexto do rendimento das famílias.

Guarda mantém-se como um mercado onde quer o arrendamento quer a compra de 90 m2 são acessíveis às famílias, e onde as taxas de esforço são as mais vantajosas do país face

378€ Arrendar 90 m2 custa mais 39€ por mês que em 2019

24% Taxa de esforço para arrendar inalterada face a 2019

-45% Comprar custa – 45% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -53%

LEIRIA

É uma das capitais de distrito onde, em três anos, comprar uma casa de 90 m2 passou a custar mais de 100.000€, como sucede em Braga, Setúbal e Aveiro. Ainda assim, de entre este grupo de cidades, Leiria é aquela onde a evolução foi menos robusta, em torno dos 30.800€ face ao custo de 2019, o que significa posicionar o seu preço atual em 109.530€. Nas outras cidades referidas, a evolução é de mais de 40.000€ para preços que se situam atualmente entre os 116.000€ e os 135.000€. No arrendamento, Leiria continua a ser uma cidade a meio da tabela, com uma renda de 567€ para uma casa de 90 m2 Este é um valor que fica 118€ acima do praticado em 2019 e que continua a superar largamente a mensalidade associada à compra, que neste período também evoluiu de forma significativa, refletindo o aumento dos preços das casas e o crescimento das taxas de juro. Concretamente, a mensalidade associada à compra de 90 m2 em Leiria ascende atualmente a 390€, mais 157€ do que em 2019.

Apesar de o rendimento mensal das famílias também ter aumentado (+137€), ficando agora em 1.539€ mensais, Leiria registou um agravamento nas condições de acesso à habitação.

De tal forma que, arrendar deixou de estar ao alcance das famílias, superando agora a taxa de esforço aconselhada, ao

consumir 37% do rendimento disponível. Por outro lado, a compra continua a ser acessível, mas com menor competitividade, pois se antes envolvia uma taxa de esforço de 17%, atualmente significa alocar 25% do orçamento familiar.

Leiria foi uma das cidades que perdeu acessibilidade à habitação por via do arrendamento, opção que supera agora o esforço limite aconselhado. A compra é, assim, atualmente, a única opção que permite aceder a uma casa de 90m2 sem esgotar o plafond recomendado, pese embora consumir uma fatia muito mais expressiva do orçamento que antes (17% vs. 25%), perdendo competitividade face ao arrendamento. Há três anos, comprar envolvia uma mensalidade 48% mais barata que arrendar, quando atualmente fica 31% abaixo.

1.539€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 137€ face a 2019

508€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 45€ face a 2019

109.530€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 30.800€ que em 2019

390€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 157€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de mais de 160€, elevando a prestação para 551€.

25% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 17% de 2019

567€ Arrendar 90 m2 custa menos 15€ por mês que em 2019

37% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 32% de 2019

-31% Comprar custa –31% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -48%

SANTARÉM

Apesar de confinar com distritos de litoral como Lisboa e Setúbal, Santarém tem um perfil alinhado com os territórios de interior. A cidade capital alinha em preço com Castelo Branco e Beja, posicionando o valor para aquisição de uma casa de 90 m2 em 79.920€. Este é um preço que supera em mais de 17.000€ o padrão deste mercado há três anos, numa magnitude de evolução semelhante à das duas cidades já referidas. Ter este preço na atualidade, em contexto de aumento das taxas de juro, significa assumir uma mensalidade de 282€, mais 97€ do que em 2019. As rendas para 90 m2 em Santarém refletem um incremento idêntico, designadamente de 95€, mas neste caso posicionando o valor atual em 477€. No mesmo período, as famílias em Santarém beneficiaram de um aumento mensal 130€ no rendimento

disponível, contando atualmente com 1.493€, ainda assim um dos montantes mais baixos no conjunto das capitais distritais.

Daqui resulta que as famílias tenham de alocar 32% do seu rendimento para arrendar uma casa de 90 m2, enquanto na compra essa alocação é de 19%, mantendo Santarém como um dos mercados acessíveis para qualquer uma das opções. Contudo, e à imagem da tendência geral, observa-se um agravamento por qualquer uma das vias nos últimos três anos, já que em 2019 a taxa de esforço para o arrendamento era de 28% e para a compra era de 14%.

À semelhança do que se verifica noutras cidades de interior como Castelo Branco ou Guarda, Santarém mantém-se como um mercado acessível para habitação quer por via do arrendamento quer por via da compra, sendo esta última a opção mais vantajosa, ao permitir um encargo 41% abaixo da renda. Sendo claro que qualquer uma das opções continua a não esgotar o plafond recomendado, o qual equivale a 33% do rendimento familiar, há, contudo, um acréscimo do esforço requerido para aceder à habitação em Santarém.

1.493€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 130€ face a 2019

493€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 43€ face a 2019

79.920€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 17.500€ que em 2019

282€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 97€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento na ordem dos 120€, elevando a prestação para 399€.

19% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 14% de 2019

477€ Arrendar 90 m2 custa mais 95€ por mês que em 2019

32% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 28% de 2019

-41% Comprar custa –41% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -52%

VISEU

Adquirir uma casa de 90 m2 em Viseu atualmente custa, em média, 91.980€, envolvendo mais 23.200€ do que em 2019. A cidade equipara, assim, a sua dinâmica de preços às capitais de Vila Real e Viana do Castelo, ambas com valores de aquisição também no patamar dos 90.000€ e igualmente com evoluções

na ordem dos 25.000€ face à realidade de 2019. Para arrendar uma casa de área semelhante, Viseu posiciona a renda média em 468€, um valor que é idêntico ao da maioria das capitais dos distritos de interior, onde a prática é de rendas entre os 460€ e os 490€. A atual renda registada em Viseu apresenta um incremento de 96€ face à prática de mercado há três anos, ao passo que a mensalidade associada à compra, a qual se fixa atualmente em 324€, está 122€ acima da apurada em 2019.

Apesar deste incremento mais vincado, a mensalidade de compra continua a ser inferior à exigida para uma renda, sendo que ambas as opções se mantêm viáveis para as famílias em Viseu, onde o rendimento médio mensal também aumentou nos últimos três anos em 147€ para um montante que ascende agora a 1.579€. O arrendamento de 90 m2 exige, assim, uma taxa de esforço de 30%, enquanto a aquisição de uma casa com área semelhante significa alocar 21% do orçamento familiar, em qualquer dos casos, traduzindo indicadores superiores aos registados em 2019. Nesse ano, a taxa de esforço era de 26% no arrendamento e de 14% na compra.

Viseu é uma das capitais que manteve os fundamentais de acesso à habitação inalterados, no sentido em que continua a ser possível aceder a uma casa de 90 m2 sem ultrapassar a taxa de esforço de 33% por qualquer uma das vias e que a compra é a opção que garante menor consumo do rendimento. Contudo, há um agravamento em qualquer uma das opções, mas especialmente na aquisição, a qual perdeu competitividade. Se antes a prestação associada à compra ficava 45% abaixo da renda para um imóvel com a mesma área, atualmente essa diferença é de -31%

1.579€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 147€ face a 2019

521€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 48€ face a 2019

91.980€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 15.500€ que em 2019

324€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 122€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de quase 140€, elevando a prestação para 460€.

21% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 14% de 2019

468€ Arrendar 90 m2 custa mais 96€ por mês que em 2019

30% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 26% de 2019

-31% Comprar custa –31% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -45%

ZOOM SUL

BEJA

A compra de uma casa de 90 m2 em Beja envolve atualmente um valor médio de 82.260€, um preço semelhante ao praticado em Santarém, mas consideravelmente abaixo da capital que lidera na região Sul, nomeadamente Évora. Nos últimos três anos, Beja observou um incremento no preço da habitação, com o atual valor a superar em cerca de 15.500€ a média registada em 2019. A prestação associada à compra de uma casa com estas caraterísticas ascende atualmente a 290€, mais 80€ do que em 2019, o que reflete não só o aumento de preço como também as alterações nas condições das taxas de juro indexadas aos empréstimos. Já as rendas em Beja contrariam a tendência geral, mostrando-se atualmente mais baixas do que há três anos. Esta é uma realidade apenas observada também em Bragança e Castelo Branco, mas é em Beja que essa diferença é maior. A renda para 90 m2 é atualmente de 351€, quase 100€ a menos do que em 2019 e garantindo à cidade alentejana a renda mais baixa de entre as capitais distritais do país. O rendimento das famílias evoluiu positivamente neste período de três anos, ascendendo a 1.539€ mensais, ou seja, mais 119€ que antes.

É fácil depreender que o arrendamento se tornou uma opção bastante mais atrativa do que antes, envolvendo uma taxa de esforço que é atualmente de 23%, contra os 32% de 2019. Ainda assim, e mesmo com o agravamento do esforço na compra, esta última opção continua a ser mais vantajosa para quem pretende aceder à habitação em Beja, pressupondo a aplicação de uma fatia de 19% do rendimento familiar (antes era 14%).

Apesar de Beja continuar a ser um mercado onde quer a compra quer o arrendamento são opções sustentáveis para as famílias e onde a maior vantagem continua a estar na aquisição, a verdade é que uma descida nas rendas aproximou o custo das duas vias. Se anteriormente comprar 90 m2 em Beja permitia poupar 53% no encargo mensal face ao arrendamento, atualmente a diferença é de apenas -17%. Beja é, aliás, agora o mercado onde o arrendamento exige a menor taxa de esforço do país, 23%, e onde a vantagem da compra é menor.

Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 39€ face a 2019

1.539

82.260€

A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 80€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de mais de 120€, elevando a prestação para 411€.

Rendimento mensal disponível por família aumenta 119€ face a 2019

508

Valor para comprar 90 m2 custa mais 15.500€ que em 2019

Arrendar 90 m2 custa custa menos 101€ por mês que em 2019

Comprar custa apenas -17% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -53%

290€ -17%

A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 15% de 2019

19% 351€ 23%

Taxa de esforço para arrendar reduziu face aos 32% de 2019

ÉVORA

Adquirir uma casa de 90 m2 em Évora significa despender de um valor de 136.350€, sendo a cidade alentejana um mercado equiparado, em termos de preço, a outras capitais com uma forte comunidade universitária e que nos últimos anos se têm consolidado como destinos turísticos no país, nomeadamente Aveiro e Coimbra. Este é um valor que apresenta um acréscimo de quase 36.000€ face ao padrão de mercado de 2019, o que significa uma prestação para aquisição de 485€. Trata-se de um encargo mensal de mais 188€ do que em 2019, refletindo não só a evolução dos preços como o aumento das taxas de juro. As rendas também evoluíram de forma mais expressiva do que na maioria das outras capitais, posicionando-se atualmente em 639€ para 90 m2 mais 130€ que há três anos. Em termos de rendimento, Évora evolui também positivamente, com as famílias a disporem de mais 143€ por mês do que em 2019, para um valor que na atualidade ascende a 1.637€.

Neste período de três anos, a dinâmica do mercado de Évora no acesso à habitação mantém-se, sendo possível cumprir o orçamento recomendado apenas se as famílias recorrerem à compra. Contudo, observou-se um agravamento do esforço associado quer ao arrendamento quer à compra. Anteriormente, arrendar uma casa de 90 m2 superava por pouco (34%) o esforço recomendado, enquanto agora significa alocar 39% do orçamento familiar. No caso da aquisição, o esforço continua abaixo dos 33%, mas em forte aceleração face a 2019, comparando-se os atuais 30% com os anteriores 20%.

À semelhança de Coimbra, Évora continua a ser um mercado onde apenas a compra permite cumprir uma taxa de esforço de 33%. Contudo, há um agravamento no esforço exigido em qualquer uma das opções, com maior impacto na compra, onde a mensalidade absorve 30% do rendimento atualmente, face aos 20% que representava em 2019. No arrendamento, a taxa de esforço aumentou de 34% para 39%. Assim, apesar de continuar a ser mais vantajosa, a aquisição perdeu terreno, com um encargo mensal atualmente 24% abaixo do arrendamento. Em 2019, optar pela compra permitia ter um encargo 42% inferior à renda.

1.637€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 143€ face a 2019

540€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 47€ face a 2019

136.350€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 35.700€ que em 2019

485€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 188€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento na ordem dos 200€, elevando a prestação para 686€.

30% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 20% de 2019

639€ Arrendar 90 m2 custa mais 130€ por mês que em 2019

39% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 34% de 2019

-17% Comprar custa apenas –17% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -53%

indicador em 15%. Além disso, foi também um dos mercados onde este esforço se manteve praticamente inalterado. Arrendar continua a ser bastante mais caro que comprar, exigindo uma taxa de esforço agora de 32%, agravada face aos 29% de 2019. Assim, Portalegre mantém a vantagem da compra sobre o arrendamento em níveis idênticos aos registados em 2019, com o encargo mensal da aquisição a ficar 54% abaixo da renda para uma casa idêntica.

1.516€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 142€ face a 2019

500€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 47€ face a 2019

63.720€ Valor para comprar 90 m2 custa cerca de 2.000€ menos que em 2019

225€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 29€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de mais de 90€, elevando a prestação para 318€.

15% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 14% de 2019

PORTALEGRE

Foi a única cidade com uma nota de estabilidade nos preços praticados, situando a compra de uma casa com 90 m2 em 63.720€, sendo este valor apenas superior ao observado na Guarda. Daqui decorre que a prestação associada, no valor de 225€, aumentou de forma menos expressiva do que nas restantes cidades (+29€) face a 2019, ao refletir sobretudo as alterações nas condições de financiamento. Já no arrendamento, o cenário é diferente, pois não só a renda para aceder a uma casa com 90 m2 é mais elevada do que há três anos, como é bastante superior ao valor registado na cidade mais barata, nomeadamente Beja. A renda para tal casa em Portalegre cifra-se atualmente em 486€, mais 86€ do que em 2019 e num patamar que supera o da maioria das outras capitais dos distritos do Interior, como Santarém, Viseu, Bragança, Viana do Castelo ou Guarda. No rendimento, Portalegre é uma cidade alinhada com a maioria das capitais distritais, que posicionam este indicador no patamar dos 1.500€. No caso de Portalegre, o rendimento médio disponível das famílias é de 1.516€, mais 142€ do que em 2019.

Adquirir habitação na cidade apresenta, assim, um dos índices de acessibilidade mais favorável de entre as capitais de distrito, exigindo uma taxa de esforço de 15%, praticamente inalterada face aos 14% registados em 2019. O arrendamento continua também a ser acessível, mobilizando 32% do rendimento das famílias, mas com um agravamento face à taxa de esforço de 29% que apresentava há três anos.

Portalegre consolida-se como uma das capitais onde a compra de habitação exige menor esforço às famílias, posicionando este

486€ Arrendar 90 m2 custa mais 86€ por mês que em 2019

32% Taxa de esforço para arrendar aumentou face aos 29% de 2019

-54% Comprar custa -54% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -51%

SETÚBAL

A única capital distrital a integrar uma das áreas metropolitanas, Setúbal integra o grupo de cidades onde a compra de 90 m2 passou a custar mais de 100.000€, atingindo os 129.510€ atualmente, ou seja, mais 43.000€ do que o exigido há três anos. A cidade foi uma das que registou evolução mais acentuada quer no preço das casas quer nas rendas, com o valor praticado para um arrendamento de uma casa de 90 m2 a ascender a 702€, mais 161€ do que há três anos. No caso da aquisição, o encargo mensal aumentou 205€ para os atuais 461€, traduzindo o duplo efeito do aumento dos preços e das taxas de juro. Já o rendimento evoluiu em linha com a tendência geral, o que significa um aumento de 125€ para um valor mensal de 1.591€.

Assim, o arrendamento, que já superava a capacidade das famílias há três anos, consome agora muito mais do que antes, comparando-se a atual taxa de esforço de 44% com a anterior de 37%. Na aquisição a nota é igualmente de forte agravamento na taxa de esforço envolvida, mas sem que isso signifique a perda

de acessibilidade por esta via. Concretamente, comprar 90 m2 em Setúbal atualmente exige alocar 29% do rendimento das famílias, quando em 2019 essa alocação era de 17%.

Tal como em Coimbra e Évora, Setúbal continua a ter um mercado acessível apenas por via da aquisição, mantendo o arrendamento como uma opção fora do alcance das famílias, ao exigir uma taxa de esforço de 44%. Contudo, quer num quer noutro caso, há um agravamento assinalável nos encargos assumidos pelas famílias, com especial impacto na aquisição, onde de um esforço de 17% se passa para um de 29%. Desta forma, a compra perdeu competitividade face ao arrendamento, acarretando uma mensalidade agora 34% inferior, quando em 2019 significava alocar menos 53%.

1.591€ Rendimento mensal disponível por família aumenta 125€ face a 2019

525€ Mensalidade ideal c/ taxa de esforço de 33% aumenta 41€ face a 2019

129.510€ Valor para comprar 90 m2 custa mais 43.000€ que em 2019

461€ A prestação mensal ao banco para comprar 90 m2 aumentou 205€ face a 2019. Taxas de juro em torno dos 5,0% podem levar a um incremento de quase 200€, elevando a prestação para 652€.

29% A taxa de esforço para a compra aumentou face aos 17% de 2019

702€ Arrendar 90 m2 custa mais 161€ por mês que em 2019

44% Taxa de esforço para arrendar reduziu face aos 37% de 2019

-34% Comprar custa –34% que arrendar. Em 2019, essa diferença era de -53%

QUAL O ENCARGO PARA ACEDER A CASA DE 90 M²?

COMO EVOLUIU O ENCARGO PARA ACEDER A CASA DE 90 M2?

QUANTO PODERÁ AUMENTAR A MINHA PRESTAÇÃO DEVIDO AOS JUROS?

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M²?

Nota: Nota: A mensalidade atual (MA) nas capitais de distrito reflete uma TAN média de 2,86% a 2,93% nos diferentes concelhos, apurada nas simulações realizadas em setembro, com a taxa EURIBOR a 12 meses (2,263% à data de 16.09.22). Em relação aos pressupostos das simulações para crédito, consultar Notas Metodológicas finais.

COMO EVOLUI A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A 90 M²?

CONCLUSÕES RENDIMENTO

DE QUANTO DISPÕEM AS FAMILIAS ATUALMENTE?

O rendimento médio disponível das famílias nas cidades capital de distrito situa-se entre os quase 2.000€ mensais de Lisboa e os cerca de 1.400€ de Viana do Castelo, mas na maioria das cidades é um valor na casa dos 1.500€-1.600€, o que se traduz

em orçamentos recomendados (DSTI 33%) na ordem dos 500€ para acesso à habitação na maioria das cidades. Este é um cenário observado na Área Metropolitana de Lisboa, mas na Área Metropolitana do Porto e no Algarve, as médias regionais são inferiores.

RENDIMENTO MÉDIO DISPONÍVEL DAS FAMILIAS (MENSAL) - 2022

O rendimento das famílias é pouco heterogéneo entre as diferentes cidades

COMO EVOLUIU O RENDIMENTO DAS FAMÍLIAS?

A evolução dos rendimentos das famílias face a 2019 foi positiva em todas as cidades e com um ritmo muito idêntico, de crescimentos de entre 6% a 11%. Em termos absolutos,

estes aumentos traduziram-se quase sempre em incrementos superiores a 120€ mensais, num máximo de aproximadamente 160€ observados em Braga. Faro e a região do Algarve registam os aumentos mais contidos no rendimento das famílias, além de estarem entre os mercados com menores rendimentos.

CONCLUSÕES COMPRAR

QUANTO CUSTA COMPRAR UMA CASA DE 90 M² ATUALMENTE?

EVOLUÇÃO DO RENDIMENTO MÉDIO DISPONÍVEL DAS FAMILIAS (MENSAL) 2022 VS 2019

Ao contrário do que se observa com os rendimentos, há uma discrepância grande entre o preço das casas no conjunto das cidades do país. Por um lado, as capitais das zonas de maior densidade populacional, Lisboa e Porto, onde os preços de 375.000€ e 250.000€, respetivamente, deixam a grande

PREÇO MÉDIO DE VENDA PARA 90 M² - 2022

distância qualquer outra cidade, pese embora a região do Algarve ter alguns mercados com preços acima dos 200.000€. Entre as outras capitais de distrito, o núcleo das cidades costeiras, universitárias e/ou mais turísticas, situam os preços entre os 115.000€ e os 160.000€, e o eixo do Interior com preços marcadamente inferiores, posicionando a compra de 90 m2 baixo dos 100.000€, num mínimo de 59.000€ na Guarda.

O rendimento das famílias evoluiu em torno dos 10% na maioria das cidades.

Há diferenças consideráveis nos preços das casas entre as diversas cidades do país.

COMO EVOLUIU O CUSTO DE COMPRAR UMA CASA DE 90 M2?

Os preços das casas sofreram evoluções significativas nos últimos três anos, com exceção das três cidades mais baratas (Guarda, Portalegre e Bragança), onde a diferença para aceder a 90 m2 entre os dois períodos não chega a totalizar 10.000€. Em

PREÇO MÉDIO DE VENDA PARA 90 M² - 2022 VS 2019

termos relativos, a par do Porto, segundas cidades do país como Aveiro, Braga e Setúbal registaram o maior incremento de preço no espaço de três anos. De qualquer forma, em termos absolutos, comprar atualmente 90 m2 exige pelo menos mais 25.000€ do que há três anos exigia na grande maioria das cidades.

QUAL A PRESTAÇÃO MENSAL PARA COMPRAR UMA CASA DE 90 M2?

Refletindo a amplitude vincada dos preços das casas num país onde o rendimento das famílias é muito mais homogéneo, as prestações ao banco para a compra de uma habitação de 90 m2 apresentam um contraste forte de Lisboa e do Porto (e respetivas

1 Para os critérios e apuramentos das mensalidades de financiamento associadas à aquisição da habitação de 90 m2 consultar as notas metodológicas.

áreas metropolitanas) relativamente às outras cidades do país. Lisboa é a única cidade onde a compra de uma casa de 90 m2 com recurso a um financiamento soma atualmente um encargo superior a 1.000€ mensais, embora o Porto aproxime esse valor dos 900€. Nas outras cidades, esse é um encargo inferior a 600€, ficando abaixo dos 400€ na maioria delas.

PRESTAÇÃO* PARA AQUISIÇÃO DE 90 M² (MENSAL) - 2022

Fonte: CENTURY 21

Há um forte incremento nos preços nos últimos três anos, com o valor envolvido para comprar 90 m2 a exigir pelo menos mais 25.000€ na maioria das cidades.

*Prestação associada a um financiamento com LTV de 85%.

As prestações para a compra refletem assimetrias das cidades no que se refere aos preços das casas.

COMO EVOLUIU A PRESTAÇÃO PARA COMPRAR UMA CASA DE 90 M2?

O encargo mensal associado à compra de uma casa de 90 m2 aumentou consideravelmente nos últimos três anos, refletindo o duplo efeito do incremento dos preços e o regresso das taxas de juro a terreno positivo, com uma tendência persistente de

crescimento. Assim, se antes todas as cidades com exceção de Lisboa e Porto registavam uma prestação inferior a 400€, na maioria abaixo dos 300€, atualmente em cerca de metade das cidades, esse encargo já supera os 400€ mensais. Em grande parte das cidades, as novas condições de mercado representam prestações de mais 100€ mensais num espaço de três anos.

PRESTAÇÃO* PARA AQUISIÇÃO DE 90 M² (MENSAL) - 2022 VS 2019

IMPACTO DO AUMENTO DAS TAXAS DE JURO NAS PRESTAÇÕES (VALOR MENSAL)

QUAL SERÁ O IMPACTO DO AUMENTO DAS TAXAS DE JURO NA PRESTAÇÃO?

O aumento das taxas de juro terá um forte impacto no valor mensal que as famílias assumem para a aquisição de uma casa de 90 m2 conforme as projeções realizadas a partir de três cenários em que acrescem um, dois ou três pontos percentuais 2 Consultar notas metodológicas sobre as projeções realizadas para os aumentos das taxas de juro.

(pp) à TAN da prestação contratada inicialmente. No cenário de maior incremento, o qual na prática significaria ter uma TAN no patamar dos 5,0%2 a prestação registará um aumento de mais de 150€ mensais na maioria das cidades, superando até os 200€ em algumas delas.

Consultar notas metodológicas sobre as projeções realizadas para os aumentos das taxas de juro.

Nota A mensalidade atual (MA) reflete uma TAN média de 2,82% a 2,93% nos diferentes concelhos analisados, apurada nas simulações realizadas em setembro, com a taxa EURIBOR a 12 meses (2,263% à data de 16.09.22). Projetam-se cenários em que acrescem 1 ponto percentual a essa TAN; 2 pontos percentuais e 3 pontos percentuais. Em relação aos pressupostos das simulações para crédito, consultar Notas Metodológicas finais.

Uma TAN no patamar de 5,0% trará aumentos de mais de 150€ à prestação da casa em quase todas as cidades.

A prestação para a compra de casa aumentou expressivamente, refletindo o duplo efeito do aumento dos preços e da subida das taxas de juro.

Fonte: CENTURY 21 – Projeções com três cenários de aumento das taxas de referência.

*Prestação associada a um financiamento com LTV de 85%.

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA COMPRAR 90 M2 ATUALMENTE?

Comprar uma casa de 90 m 2 supera a taxa de esforço aconselhada, de 33%, agora em Lisboa, Porto e Faro, com a tendência destas cidades a espelhar-se na média das respetivas regiões. Lisboa é a cidade no extremo máximo, com uma taxa

TAXA DE ESFORÇO PARA COMPRAR 90 M² - 2022

de esforço de 67% para a aquisição. Com a exceção de Porto e Faro, além de Lisboa, nas restantes capitais, este indicador é de 30% ou menos, com grande parte das cidades a situar o esforço para aquisição no patamar dos 20%. Guarda está no extremo oposto a Lisboa, comparando um esforço de 13% com os já referidos 67%.

COMO EVOLUIU A TAXA DE ESFORÇO PARA COMPRAR 90 M2?

Nos últimos três anos, a taxa de esforço associada à compra de habitação agravou em todas capitais de distrito, mas apenas em Faro e no Porto esse incremento significou perda de acessibilidade por esta via. Em Lisboa, a taxa de esforço também aumentou, mas este era um mercado já antes inacessível. Na média das regiões metropolitanas, esta foi uma tendência mais

marcante na área do Porto do que em Lisboa, que anteriormente já estava próxima da taxa de esforço limite. De qualquer forma, mesmo nas cidades onde a compra continuou a exigir uma taxa de esforço abaixo do aconselhado, houve um assinalável aumento. De tal forma que se em 2019 eram 15 as capitais em que comprar uma casa de 90 m2 consumia 20% ou menos do orçamento, atualmente só seis estão nesse patamar.

EVOLUÇÃO DA TAXA DE ESFORÇO PARA A COMPRA DE 90 M² - 2022 VS 2019

Fonte: CENTURY 21

Embora se mantenha acessível em 15 das 18 capitais, a compra exige um esforço muito maior do que antes em todas as cidades.

Comprar supera a taxa de esforço em três cidades, Lisboa, Porto e Faro, com reflexos nas respetivas regiões. Antes era apenas inacessível em Lisboa.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

QUE CASA PODEM AS FAMÍLIAS COMPRAR COM O SEU RENDIMENTO?

Aos preços atuais, apenas em Lisboa, Porto e Faro, com eco nas respetivas áreas metropolitanas, cumprir um orçamento correspondente a 33% do rendimento das famílias implicaria comprar uma casa mais pequena do que a casa padrão de 90 m2

ÁREA COMPRADA COM TAXA DE ESFORÇO DE 33% (M²

Nas cidades universitárias e mais turísticas de Aveiro, Évora e Coimbra a par de Setúbal, há uma adequação do orçamento a essa casa padrão, enquanto nas restantes capitais, a alocação de 33% do rendimento à compra de habitação permite ter acesso a casas maiores, todas com áreas superiores a 100 m2 num máximo de 200 m2 registados na Guarda.

2022

Comprar com uma taxa de esforço de 33% implica reduzir área em três cidades e manter noutras três. Nas restantes é possível aumentar para mais de 90 m2.

COMO EVOLUIU A CASA QUE AS FAMÍLIAS PODEM COMPRAR?

Refletindo a diferença de ritmos na evolução dos preços das casas e do rendimento das famílias, a casa ideal é agora mais pequena do que em 2019 em todas as capitais de distrito, mas especialmente nas cidades onde a evolução dos preços foi mais expressiva. Além disso, em 2019 apenas em Lisboa e Porto era

necessário aceder a uma casa mais pequena para cumprir 33% do orçamento e em Faro isso equivalia a ficar na casa padrão de 90 m2 com as restantes 15 cidades a terem condições para aceder a uma casa maior. Em 2022, além de Lisboa e Porto, Faro também passou a exigir uma casa mais pequena, enquanto Évora, Setúbal e Aveiro não podem ir além da casa padrão.

EVOLUÇÃO DA ÁREA COMPRADA COM TAXA DE ESFORÇO DE 33% (M²) - 2022 VS 2019

Em todas as cidades, a casa adequada ao rendimento é agora menor do que há três anos.

CONCLUSÕES ARRENDAR

QUANTO CUSTA ARRENDAR UMA CASA DE 90 M2 ATUALMENTE?

Os valores para arrendamento apresentam uma forte heterogeneidade entre as capitais de distrito, com a renda de 90 m2 em Lisboa, a única a superar os 1.000€ mensais, a triplicar a renda mais barata do país, designadamente os 351€

registados em Beja. Ainda que a amplitude vincada seja uma tendência também nos preços, nas rendas existe paralelamente uma maior dispersão. Além de Lisboa (acima dos 1.000€) e Porto (em torno dos 900€), há mercados com rendas nos patamares de 700€, 600€, 500€, 400€ e 300€.

RENDA MÉDIA CONTRATADA PARA 90 M² (MENSAL) - 2022

Há uma forte heterogeneidade nas rendas praticadas nas cidades do país.

COMO EVOLUIU A RENDA PARA UMA CASA DE 90 M2?

A tendência geral foi de acréscimo nas rendas nos últimos três anos, com exceção de três capitais vincadamente interiores – Bragança, Castelo Branco e Beja – onde a renda para uma

casa de 90 m2 é atualmente menor, e de Lisboa, onde o valor para arrendar tal casa é semelhante ao registado em 2019. Nas restantes cidades, as rendas são superiores ao que eram há três anos, a maioria das quais refletindo aumentos de 80€ a 120€ mensais.

RENDA MÉDIA CONTRATADA PARA 90 M² (MENSAL) - 2022 VS 2019

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR 90 M2 ATUALMENTE?

Arrendar 90 m2 supera a capacidade económica das famílias em metade das capitais, lideradas por Lisboa e Porto, onde optar por esta via implica alocar mais de 50% do rendimento disponível, numa tendência que é observada na média das respetivas Áreas Metropolitanas. Faro também situa esse indicador em 45%, neste caso abaixo da média regional, que alinha com as

TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR 90 M² - 2022

Fonte: CENTURY 21

regiões de Lisboa e Porto. No resto do país, as cidades que exigem um esforço superior ao aconselhado para arrendar uma casa de 90 m2 são geralmente polos universitários, envolvendo normalmente taxas de esforço entre os 35% e os 45%. Nas cidades onde arrendar permite cumprir um esforço de 33%, a maioria situa, contudo, esse indicador muito próximo do limite, sendo Beja, Guarda e Castelo Branco as únicas exceções, com taxas de esforço na ordem dos 25%.

Arrendar supera a taxa de esforço em nove cidades, com outras cinco perto do limite.

As rendas aumentaram na generalidade das cidades, mas há exceções, com rendas agora menores em três capitais e estabilidade em Lisboa. As rendas tiveram um aumento menos vincado que os preços.

COMO EVOLUIU A TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR 90 M2?

Grande parte das cidades agravou o esforço exigido para arrendar 90 m2 entre 2019 e 2022, mas há exceções. Em Beja, Bragança e Castelo Branco, assim como em Lisboa, esse indicador

desagravou. De qualquer forma, por um lado, os agravamentos foram pouco vincados, como acaba por revelar a amplitude das taxas de esforço. Em 2019, variaram entre 24% e 63% e em 2022 variam entre 23% e 59%. Além disso, de onze cidades inacessíveis, passaram a ser nove.

EVOLUÇÃO DA TAXA DE ESFORÇO PARA ARRENDAR 90 M² - 2022 VS 2019

QUE CASA PODEM AS FAMÍLIAS ARRENDAR COM O SEU RENDIMENTO?

Em nove capitais de distrito, o rendimento das famílias não permite arrendar uma casa de 90 m2 sendo necessário optar por casas mais pequenas, no limite de 50 m2 observados em Lisboa, uma tendência visível também na média das áreas

metropolitanas de Lisboa e Porto. Além do Porto, as segundas cidades do país, como Braga, Aveiro, Coimbra, Setúbal e Faro, incluem-se neste grupo onde arrendar adequado ao rendimento implica ter acesso a casas com menos de 90 m2 É nas cidades do Interior que o rendimento permite arrendar áreas iguais ou superiores a 90 m2 com um máximo de 130 m2 em Beja.

ÁREA ARRENDADA COM TAXA DE ESFORÇO DE 33% (M² ) - 2022

Fonte: CENTURY 21

Viana do Castelo

Santarém

Porta egre

Co mbra

Apesar do agravamento do esforço para arrendar em boa parte das cidades, esse agravamento foi pouco vincado. Além disso, há agora menos cidades inacessíveis, de onze para nove.

Cumprir o orçamento de 33% obrigaria a reduzir a área arrendada em metade das cidades.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

COMO EVOLUIU A CASA QUE AS FAMÍLIAS PODEM ARRENDAR?

Na maior parte das cidades (onze), as casas que se podem arrendar atualmente cumprindo o orçamento aconselhado são agora mais pequenas do que em 2019, lideradas por Aveiro, onde os atuais 65 m2 significam uma perda de 25 m2 face aos

90 m2 que o rendimento de 2019 permitia aceder. Esta não é, contudo, uma tendência transversal, uma vez que em cinco cidades, onde se incluem Lisboa e onde as rendas pouco se alteraram ou até reduziram, é atualmente possível aceder a casas maiores via arrendamento. Além disso, em duas cidades, este indicador manteve-se estável em três anos.

CONCLUSÕES COMPRAR VS ARRENDAR

QUAL A DIFERENÇA DO ENCARGO MENSAL DA COMPRA FACE AO ARRENDAMENTO?

Apenas em Lisboa, comprar 90 m2 envolve um encargo mensal maior (+14%) do que arrendar uma casa de área semelhante, embora no Porto a vantagem da compra seja também bastante

reduzida (-6%). Em todas as outras cidades, comprar envolve uma mensalidade abaixo da renda, sendo que na maioria delas essa diferença é de pelo menos -20%. Portalegre e Bragança são as cidades onde a aquisição tem a vantagem mais robusta sobre o arrendamento, envolvendo uma prestação cerca de 50% abaixo da renda.

GAP DA MENSALIDADE DE COMPRA VS ARRENDAMENTO DE 90 M² - 2022

Na maior parte das cidades, arrendar adequado ao rendimento implicou aceder a casas mais pequenas que antes.

Em termos mensais, comprar custa menos que arrendar em todas as cidades, menos em Lisboa.

COMO EVOLUIU A DIFERENÇA DO ENCARGO MENSAL DA COMPRA FACE AO ARRENDAMENTO?

Pese embora a compra continuar a ser a opção mais vantajosa, com exceção de Lisboa, há uma evidente e assinalável perda de competitividade desta opção face ao arrendamento em todas as

cidades. Excluindo Lisboa, Porto e Faro, em 2019 a mensalidade da compra ficava 40% a 60% abaixo de uma renda em todas as cidades, sendo que essa diferença reduziu significativamente em quase todas. Na maioria dos casos, a mensalidade da compra é agora -20% a -30% da renda. Em Lisboa, Porto e Faro, a compra era também claramente mais vantajosa em 2019.

EVOLUÇÃO DO GAP DA MENSALIDADE DE COMPRA VS ARRENDAMENTO DE 90 M² - 2022 VS 2019

QUAL A DIFERENÇA NA CASA QUE AS FAMÍLIAS PODEM COMPRAR OU ARRENDAR COM O SEU RENDIMENTO?

Apenas em Lisboa e Porto é possível ter uma casa arrendada maior do que uma comprada ao cumprir-se a taxa de esforço de 33%, enquanto Faro equipara as duas opções. Nas restantes cidades, à

semelhança do que se verifica na média das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, aplicar o orçamento aconselhado para aceder a uma casa permite sempre uma habitação maior quando a opção é comprar. Na maioria das cidades, esse diferencial é de 30 m2 ou menos, sendo as capitais do Interior a exceção, com casas bastante maiores.

GAP DA COMPRA VS ARRENDAMENTO COM TAXA DE ESFORÇO 33% (EM M²) - 2022

Fonte: CENTURY 21

Comprar continua a envolver um encargo menor em todas as cidades, com exceção de Lisboa. Mas há uma perda clara de competitividade.

Cumprindo o orçamento de 33%, Lisboa e Porto permitem aceder a uma casa maior pelo arrendamento, ao contrário de todas as outras cidades, onde a compra é mais vantajosa.

ACESSIBILIDADE À HABITAÇÃO EM PORTUGAL

COMO EVOLUIU A DIFERENÇA NA CASA QUE AS FAMÍLIAS PODEM COMPRAR OU ARRENDAR COM O SEU RENDIMENTO?

Também este indicador mostra que a compra perdeu competitividade face ao arrendamento, apesar de se manter como a opção que dá a acesso a uma casa maior em praticamente todas as cidades, com exceção de Lisboa e Porto, onde o

arrendamento permite agora aceder a uma casa maior, e Faro, onde as duas opções equiparam. Nestas três capitais, a atual situação reflete uma inversão face a 2019, quando também era possível aceder a uma casa maior pela compra. Nas restantes cidades, se antes a compra permitia aceder a casa quase sempre com 30 a 50 m2 mais, agora é de 10 a 25 m2 mais.

EVOLUÇÃO DO GAP DA COMPRA VS ARRENDAMENTO COM TAXA DE ESFORÇO 33% (EM M²) - 2022 VS 2019

QUAL A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A UMA CASA DE 90 M2 ATUALMENTE?

Lisboa, Porto e Faro, com a tendência a ecoar nas respetivas áreas metropolitanas, são as únicas capitais onde a taxa de esforço recomendada é superada quer pela compra quer pelo arrendamento. Noutras seis cidades de maior densidade

populacional e/ou apelo turístico, apenas a compra é acessível, sendo que nas restantes nove capitais é possível cumprir o orçamento optando quer pela compra quer pelo arrendamento. Independentemente disso, em todas as cidades a compra exige sempre menor taxa de esforço que o arrendamento, com Lisboa a ser a única exceção.

TAXA DE ESFORÇO PARA ACESSO A UMA CASA DE 90 M² - 2022

A vantagem da casa comprada face à casa arrendada, em termos de dimensão, reduziu em praticamente todas as cidades, lideradas por Lisboa e Porto, onde agora o arrendamento é mais vantajoso.

Em metade das capitais de distrito, é possível aceder à habitação sem superar a taxa de esforço aconselhada quer pelo arrendamento quer pela compra. Noutras seis apenas a compra é viável e em três, qualquer das opções supera o esforço recomendado.

COMO EVOLUIU A TAXA DE ESFORÇO PARA ACEDER A UMA CASA DE 90 M2?

Há um agravamento generalizado no acesso à habitação. Antes, o acesso era inviável quer pela compra quer pelo arrendamento apenas em Lisboa, passando agora a abranger também Porto e Faro. Além disso, em 2019 eram onze as cidades onde qualquer das opções era acessível, passando agora a nove. O agravamento é evidente sobretudo na

opção de compra. Mesmo mantendo-se abaixo dos 33% em metade das cidades, a taxa de esforço para compra aumentou consideravelmente. Antes 15 cidades tinham um esforço de 20% ou menos para a compra. Atualmente apenas seis exigem menos de 20%. Por outro lado, ainda que o arrendamento se mantenha como a opção menos vantajosa em praticamente todos os mercados, regista uma estabilização ou menor agravamento.

EVOLUÇÃO DA TAXA DE ESFORÇO PARA ACESSO A UMA CASA DE 90 M² - 2022 VS 2019

Fonte: CENTURY 21

Há um agravamento no acesso à habitação, visível especialmente na opção de compra, para a qual as taxas de esforço aumentaram consideravelmente, embora se mantenham abaixo dos 30% em 15 das 18 capitais.

NOTAS METODOLÓGICAS

MUNÍCIPIOS

Análise das capitais de distrito de Portugal Continental, aprofundando-se a análise nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto, bem como na região do Algarve.

No contexto das referidas Áreas Metropolitanas, bem como na região do Algarve consideraram-se os municípios com maior dinâmica no mercado imobiliário e/ou mais próximos das cidades capitais.

MUNÍCIPIOS: AM LISBOA (Lisboa, Cascais, Oeiras, Amadora, Odivelas, Sintra, Loures, Almada, Seixal, Barreiro, Montijo, Alcochete); AM PORTO (Porto, Gondomar, Maia, Matosinhos, Póvoa de Varzim, Valongo, Vila do Conde, Vila Nova de Gaia); ALGARVE (Faro, Loulé, Tavira, Albufeira, Portimão, Lagos); OUTRAS CAPITAIS DISTRITO (Braga, Aveiro, Coimbra, Leiria, Viana Castelo, Vila Real, Bragança, Viseu, Guarda, Castelo Branco, Santarém, Portalegre, Setúbal, Évora e Beja).

RENDIMENTO

Considera-se para efeitos desta análise, com segmentação a nível concelhio, o rendimento médio bruto declarado deduzido de IRS por agregado fiscal (dados Autoridade Tributária/INE) em 2020.

https://ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_indicadores&indOcorrCod=0009765&contexto=bd&selTab=tab2

Entende-se por agregado fiscal, o agregado familiar conforme reportado à Autoridade Tributária para efeitos de IRS, ou seja, o agregado que inclui os elementos que constam na mesma declaração de rendimentos.

CONCEITOS RELACIONADOS COM DE RENDIMENTO BRUTO DECLARADO DEDUZIDO DE IRS:

RENDIMENTO BRUTO: Rendimento que corresponde: 1) ao valor do rendimento não isento antes de efetuada qualquer dedução específica para as categorias A (Trabalho dependente) e H (Pensões); 2) ao valor do rendimento líquido, ou seja, ao valor

do rendimento depois de efetuadas as respetivas deduções específicas, para as restantes categorias.

IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DE PESSOAS SINGULARES: Imposto que incide sobre o valor anual do conjunto dos rendimentos da pessoa singular, depois de efetuadas as correspondentes deduções e abatimentos.

IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DE PESSOAS SINGULARES

LIQUIDADO: Valor do imposto que corresponde ao imposto devido, ou seja, à coleta líquida das deduções previstas no código do IRS e dos benefícios fiscais, antes de efetuadas as deduções relativas às retenções na fonte e aos pagamentos por conta.

https://www.ine.pt/bddXplorer/htdocs/minfo.jsp?var_ cd=0009765&lingua=PT

Os dados mais recentes são referentes a 2020. Foi realizada uma projeção do rendimento para 2021, tendo como fator de atualização a taxa de evolução anual do consumo privado –despesa de consumo final das famílias (Componente do PIB a preços correntes) – dados INE.

https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_ pesquisa&frm_accao=PESQUISAR&frm_show_page_ num=1&frm_modo_pesquisa=PESQUISA_SIMPLES&frm_ modo_texto=MODO_TEXTO_ALL&frm_texto=Consumo+p rivado+%28despesa+de+consumo+final+-+P.3%29+das+fa m%C3%ADlias+residentes+por+durabilidade+%28preços+c orrentes%3B+anual%29&frm_imgPesquisar=

A taxa de variação deste indicador foi calculada internamente.

VALORES – PREÇOS E RENDAS

Os preços e rendas de base para a análise foram cedidos pela Confidencial Imobiliário, a partir do SIR-Sistema de Informação Residencial, referindo-se a valores finais de mercados relativos ao ano 2021 nos municípios em análise. Os dados são disponibilizados em valor unitário de €/m². Os cálculos foram realizados para uma habitação de 90 m2

No caso de Loulé, o preço de venda da habitação utilizado considera a média da freguesia do concelho com maior volume de vendas.

https://confidencialimobiliario.com/base-de-dados/sirsistema-de-informacao-residencial/

TAXA DE ESFORÇO RECOMENDADA (DSTI – DEBT SERVICE-TO-INCOME RATIO)

Tendo em conta que o Eurostat determina que, para uma família, os custos com habitação estarão em sobrecarga quando sejam superiores a 40% do rendimento disponível, foi considerada como taxa de esforço limite padrão para efeitos da análise de 33%. Assim, considera-se como orçamento limite para alocar ao acesso à habitação, 1/3 do rendimento disponível das famílias em cada município.

https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index. php?title=Glossary:Housing_cost_overburden_rate

HABITAÇÃO PADRÃO

Foi considerada como habitação padrão para efeitos da análise, um fogo com 90 m² por agregado familiar.

MENSALIDADES HABITAÇÃO

Para cálculo da prestação de aquisição da habitação em cada município, foram realizadas simulações online na Caixa Geral Depósitos, Millennium bcp, Novo Banco e BPI, a partir das quais se apurou uma prestação média. As simulações foram realizadas em Setembro de 2022, com as taxas Euribor em vigor à data de 16 de setembro - Euribor a 12 meses de 2,263%.:

• Habitação de 90 m² ao preço de venda de 2021

• Loan-to-Value de 85%

• Maturidade de 360 meses

• Taxa de Juro Variável (Euribor - 12 meses)

• TAN– De acordo com as condições comerciais em vigor no dia 16 de setembro, conforme simulações realizadas.

Os remanescentes 15% do valor da casa não sujeitos à concessão de crédito são considerados capitais próprios, não sendo contabilizados para efeitos de apuramento da prestação bancária.

No caso do arrendamento, o cálculo da renda mensal resulta da operação de multiplicação direta da renda unitária de mercado para uma área de 90 m².

PROJEÇÕES

TAXA DE JURO - Para projeções de aumento das taxas de juro foram considerados três cenários em que acresceram um ponto percentual, dois pontos percentuais e três pontos percentuais à TAN média apurada através das simulações bancárias realizadas para aquisição de habitação em setembro de 2022. Recorreu-se a um simulador desenvolvido para este estudo por especialistas na área económica e financeira.

ÁREAS - Para efeitos de projeções da adequação da área da habitação ao rendimento limite disponível, quer na opção de aquisição quer de arrendamento, a escala utilizada para testes foi de 5 m².

COMPARABILIDADE 2019/2022

Para garantir uma comparação rigorosa de dados entre a presente edição e a edição de 2019, realizaram-se ajustes nos cálculos desta última. Os valores referentes aos rendimentos foram atualizados de acordo com os dados finais divulgados pelas entidades responsáveis, procedendo-se aos recálculos necessários nos diversos indicadores.

A MARCA CENTURY 21®

Criada em 1971, nos Estudos Unidos, a marca CENTURY 21 é a maior rede imobiliária do mundo. Subsidiária da Realogy Corporation – um dos maiores grupos económicos mundiais –em 2022 a marca conta com 14.250 agências e mais de 162.000 consultores imobiliários em operação em mais de 85 países, em todos os continentes.

A CENTURY 21 Portugal iniciou atividade no mercado nacional em 2005. Neste momento, a marca gere uma rede com mais de 200 agências, suportadas por uma equipa que supera os 4.000 elementos, com presença de norte a sul do País.

A empresa diferencia-se dos outros operadores do setor pelo seu modelo próprio de operação e foi a primeira marca do setor imobiliário a sistematizar um método de trabalho exclusivo, em sistema de franchising

A MARCA CENTURY 21® NO MUNDO

85 PAÍSES 14.250 AGÊNCIAS

A MARCA CENTURY 21®

+200 AGÊNCIAS

162.000 AGENTES IMOBILIÁRIOS +4.000 AGENTES IMOBILIÁRIOS

FICHA TÉCNICA

ESTE ESTUDO FOI

REALIZADO EM PARCERIA

PELA CENTURY 21 PORTUGAL, A CONFIDENCIAL IMOBILIÁRIO E A VIDA IMOBILIÁRIA

Coordenação do projeto

António Gil Machado, Vida Imobiliária

Ricardo Guimarães, Confidencial Imobiliário

Ricardo Sousa, CENTURY 21 Portugal

Texto

Rita Ribeiro

Projeto gráfico

Brandscape Lifestyle Creativity, Lisboa, Portugal

Fotografia

Banco de Imagens

Edição

2ª Edição, janeiro 2023

Não é permitida a reprodução, total ou parcial, deste estudo, por quaisquer meios, sem a autorização prévia dos autores.