ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA

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ESTUDIO DE ACCESIBILIDAD

A LA VIVIENDA

PRÓLOGO

CENTURY 21 España es plenamente consciente del desafío que representa el acceso a la vivienda para la población española y de su responsabilidad, como operador del sector inmobiliario residencial, de contribuir a una reflexión informada sobre la realidad actual e identificar estrategias que permitan aumentar las soluciones de vivienda asequible en España.

Las necesidades de vivienda y el mercado inmobiliario no pueden analizarse de forma aislada, sin tener en cuenta otras dimensiones económicas y sociales del país. En una eterna relación de causa y efecto, la evolución sociodemográfica del país y el mercado inmobiliario residencial están intrínsecamente vinculados y se influyen mutuamente, en un círculo virtuoso o vicioso, que tiende a un movimiento constante.

Por lo tanto, en esta segunda edición del estudio, se analizó la tasa de esfuerzo de las familias españolas para comprar y alquilar una casa y el porcentaje de la renta disponible que se destina a la adquisición o alquiler de vivienda en las principales ciudades españolas. También se incluye una proyección de tasas de interés en +1 %, +2 % y +3 %.

PRINCIPALES CONCLUSIONES

El estudio apunta a varias conclusiones relevantes. Una de las principales es que, actualmente, el alquiler es más económico que la compra en 11 de las 15 ciudades analizadas como consecuencia de la subida de los tipos de interés en el último año. CENTURY21 destaca Barcelona como la ciudad donde los españoles no pueden permitirse comprar una casa de 90 m² sin superar la tasa de esfuerzo aconsejada (33 %). De cualquier forma, Palma de Mallorca está al límite, y Madrid y Bilbao también están consumiendo más del 30 % del presupuesto. El estudio refleja que la cuota media mensual para comprar está por debajo 800 €, alcanzando niveles de 500 € en la mayoría de las capitales, a excepción de las ciudades mencionadas anteriormente que superan los 1.000 €.

Respecto al alquiler, Barcelona se vuelve a situar como la ciudad más cara para arrendar con un 40 % de tasa de esfuerzo, seguida de Madrid (33 %). Según los datos analizados, la

renta media para alquilar una casa de 90 m² oscilan entre los 600 € y 900 € mensuales, situándose Mérida como la más barata con 473 € mensuales, y la capital catalana con un máximo de 1.609 € mensuales.

Respecto a la visión para la vivienda en España, desde la Marca CENTURY21 destacamos, por un lado, el aumento del número de viviendas públicas en las principales áreas metropolitanas para dar respuesta a las necesidades de viviendas de las familias más necesitadas. Y, por otro, la obligación de incrementar y mejorar los apoyos nacionales y regionales para el acceso de los jóvenes a la vivienda con, por ejemplo, hipotecas bonificadas y subsidios para aquellos que tengan una tasa de esfuerzo para acceder a la vivienda igual o superior al 33 %.

Asimismo, alentamos a impulsar la innovación en la construcción para optimizar costes, lograr una mayor sustentabilidad ambiental y atraer talento para el sector de la construcción. Todo esto, con políticas que ayuden a lograr un equilibrio entre las zonas residenciales y turísticas para preservar el sello de identidad local.

Para concluir, nos gustaría hacer un llamamiento a los gobiernos locales sobre su exceso de intervención en la vivienda, ya que existe una alta probabilidad de empeorar la misma, como podemos observar actualmente en Barcelona y otros mercados europeos. El papel idóneo de la administración es analizar la evolución sociodemográfica del territorio para redefinir los planos urbanísticos y dar agilidad a los procesos de licencia de rehabilitación y de obra nueva. Además de aumentar el parque público de viviendas y apoyar a las familias en emergencia, como familias precarias o jóvenes con tasas de esfuerzo igual o superior al 33 % para acceder a un inmueble.

RICARDO SOUSA DIRECTOR EJECUTIVO DE CENTURY 21 ESPAÑA Y PORTUGAL

@c21ricardo

@c21ricardo

https://www.linkedin.com/in/ricardomsousa/

LA VIVIENDA Y SU IMPACTO EN LA ECONOMÍA DE LAS FAMILIAS

El estudio desarrollado por el Observatorio Inmobiliario en colaboración con CENTURY 21 España es un esfuerzo para evaluar el acceso de las familias españolas a la vivienda, un tema que adquiere una gran relevancia en un momento en el que el acceso a la vivienda se encuentra en el epicentro de las preocupaciones socioeconómicas en España.

Como todos sabemos, en el transcurso del último año, las condiciones macroeconómicas han experimentado cambios profundos y rápidos, no solo en España, sino en toda Europa. Estos cambios se han dado debido a la desaceleración del crecimiento económico, una presión inflacionista que no se había registrado en décadas y el retorno de la importancia de los tipos de interés en la agenda presupuestaria de las familias.

Hay implicaciones obvias para el poder adquisitivo de las familias debido a la reducción de los ingresos disponibles. Además, se requiere una mayor asignación de capital al consumo de bienes esenciales debido a la inflación. En el caso de la vivienda, se ve afectada de manera doble, ya que demanda una partida presupuestaria mayor debido al aumento del coste del crédito.

La nueva y segunda edición de este estudio refleja justamente que, sobre todo debido a esta doble circunstancia coyuntural, el esfuerzo asociado a la compra de una casa en España aumentó en todas las capitales autonómicas analizadas. El impacto no es más expresivo porque al mismo tiempo que aumentaron los precios de forma moderada, los ingresos se reforzaron a un ritmo más fuerte, acabando por permitir que, a pesar del agravamiento del esfuerzo asociado a la compra, solo en Barcelona esta opción exija superar el presupuesto aconsejado (34 %).

En sentido inverso, el alquiler comienza a ser más favorable que la compra en algunas ciudades, dando un giro a la situación de los últimos cinco años y convirtiéndose en una opción que se sitúa ligeramente por encima de lo recomendado solo en

Barcelona. Esto se debe a un aumento moderado de los precios de alquiler, convirtiendo al alquiler en una alternativa más segura frente a las fluctuaciones coyunturales de la política monetaria en términos de acceso a la vivienda.

En España está claro que se está modificando la estructura de acceso a la vivienda en cuanto a la competitividad de las opciones (compra vs alquiler) y que hay un agravamiento en el acceso por compra debido a la coyuntura macroeconómica, pero sigue siendo un bien accesible a las familias dentro de lo que es su presupuesto.

Este esfuerzo tiene como objetivo brindar a todos los españoles y a los profesionales del mercado inmobiliario información útil y relevante, respaldada por datos y hechos verificables, con el fin de enriquecer y ampliar el debate de manera más efectiva.

Antonio Gil Machado Administrador del Observatorio Inmobiliario

INTRODUCCIÓN

CENTURY 21 España y la revista Observatorio Inmobiliario, en colaboración con urbanData Analytics, presentan la II edición del Informe sobre la Accesibilidad a la Vivienda por parte de las familias españolas.

Incidiendo sobre las dinámicas de mercado en el último año, con los datos de precios y alquileres de 2022, esta nueva edición del estudio ve la luz en un momento especialmente desafiante, en el que se prevé una ralentización del crecimiento económico, en un contexto de elevada inflación y de un aumento fuerte y rápido de los tipos de interés, en una coyuntura que tiene impacto en la accesibilidad de las familias a la vivienda.

Partiendo de los ingresos netos medios mensuales de las familias, la actual edición presenta un análisis comparado entre el alquiler y la compra, y hace especial énfasis en los importes exigidos para acceder a una vivienda de 90 m² y las respectivas tasas de esfuerzo involucradas, sin olvidar el impacto del aumento futuro de los tipos de interés en la cuota asumida. En este ejercicio de previsión de aumento de los tipos de interés se han contemplado tres situaciones distintas, siendo una de las novedades de la presente edición que, además, tiene como una de sus plusvalías presentar la comparación del actual momento de acceso a la vivienda con la situación registrada en 2018, que fue el punto de partida de la primera edición de este Informe.

En el estudio se comparan los ingresos netos medios mensuales por familia con los costes de acceso a la vivienda (precios de venta y alquileres contratados) en 40 municipios de España entre los que se encuentran las capitales de las principales comunidades autónomas, así como otros municipios o ciudades de interés en algunas de estas comunidades y en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. Entre las fuentes de información consultadas para su elaboración, los datos que hacen referencia a los ingresos medios netos por unidad

familiar se han obtenido de los publicados por el INE (Instituto Nacional de Estadística) en el sistema estadístico “Indicadores Urbanos” para municipios con más de 20.000 habitantes, así como de la publicación “Atlas de Distribución de Renta de los Hogares”, con el fin de contar con la actualización más reciente de este indicador. La información relativa a precios y alquileres de mercado ha sido proporcionada por urbanDataAnalytics, entidad de referencia en la producción y oferta de datos sobre el mercado inmobiliario.

La información detallada sobre fuentes de información, cálculos realizados y presupuestos adoptados está disponible en las Notas Metodológicas publicadas al final del estudio.

ECONOMÍA

Después de un 2020 que se vio afectado negativamente por la pandemia de la COVID-19 y subsecuentes restricciones de la actividad económica, en 2021 la economía mundial siguió expandiéndose. España no fue excepción a la tendencia global ya que, ese mismo año, registró un aumento del 5,1 % del Producto Interior Bruto (PIB), el crecimiento más alto en 20 años pero, aun así, insuficiente para compensar la caída histórica del -10,8 % que tuvo lugar un año antes.

A pesar del balance positivo, 2021 también quedó marcado por el aumento de los costes energéticos y por la continuada disrupción en las cadenas de suministro, lo que frenó la recuperación de la actividad industrial y contribuyó a la formación de presiones inflacionistas a partir del final del año. Este escenario se agravó significativamente desde febrero de 2022 con la invasión de Ucrania por parte de Rusia, y el consiguiente clima de incertidumbre y la profundización de la crisis energética. Esto conllevó una inflación galopante que alcanzó niveles que no se observaban desde hacía más de tres décadas en la mayoría de las economías desarrolladas, lo que motivó un deterioro de las previsiones de crecimiento económico en Europa.

Ante esta coyuntura macrofinanciera y geopolítica tan incierta, la economía española destacó positivamente entre sus congéneres europeas, tal y como indicaron los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en los que se mostró un crecimiento anual del 5,5 % del PIB en 2022, superando así las anteriores previsiones aportadas tanto por el Gobierno como por el Banco de España (BdE), del 4,6 % y el 4,5 %, respectivamente.

Aunque la mayoría de estos factores adversos se haya mantenido durante el primer semestre de 2023, se prevé que la actividad económica se recupere gradualmente a lo largo del segundo semestre del año y gane un mayor dinamismo, lo que conllevará un aumento del PIB del 1,3 %, de acuerdo con el BdE.

A medida que los mercados externos empiecen a recuperarse, las presiones inflacionistas se disipen, el consumo se recupere y que los grandes proyectos de inversión asociados al programa Next Generation EU puedan, finalmente, despegar, se espera que la economía española también acelere su ritmo de crecimiento, el cual debería fijarse en el 2,7 % en 2024, según las previsiones del BdE, que anticipa un crecimiento del 2,1 % en 2025. Entre los principales condicionantes que podrían afectar negativamente a estas previsiones destacan el impacto del deterioro de la condición financiera de las familias y de las empresas, así como la debilitación de la dinámica del mercado de trabajo.

La desaceleración de la inflación es uno de los principales presupuestos asumidos en estas previsiones. Así, después de alcanzar el 8,4 % en 2022, este indicador podría caer al 4,9 % en 2023 y al 3,6 % en 2024, según el BdE, que estima igualmente una tasa media de inflación del 1,8 % en 2025. En cualquiera de los casos, este comportamiento dependerá, en gran medida, de la evolución de los precios de la energía a lo largo de los próximos trimestres lo que, por su parte, estará también condicionado por un conjunto de factores muy diversos como, entre otros, la evolución de la guerra en Ucrania y las medidas públicas implementadas para mitigar el aumento de los precios de la energía.

La continuación del buen comportamiento del mercado laboral es otro de los factores que sustentan dicho comportamiento positivo de la economía. Después de haber incorporado a 514.700 personas en el mercado de trabajo, a finales de 2022 España sumaba 20,5 millones de personas empleadas, la tasa de empleo más elevada de los últimos 14 años, al mismo tiempo que el número de personas en situación de desempleo se situaba por debajo de los 3 millones, algo que no sucedía desde 2008, según los últimos datos del Ministerio de Trabajo y Economía Social. Según los datos de Eurostat, la tasa de desempleo bajó casi 2 puntos en los últimos 12 meses, situándose en un 12,7 % a finales de 2022, el índice más bajo en 14 años.

Fuente: Banco de España, Instituto Nacional de Estadística y Banco Central Europeo

Fuente: Banco de España, Instituto Nacional de Estadística y Banco Central Europeo Fuente: Banco de España, Instituto Nacional de Estadística y Banco Central Europeo

MERCADO RESIDENCIAL ESPAÑOL CONTEXTO

Los últimos años han sido bastante positivos para el mercado residencial español, ya que logró superar el impacto de la pandemia en 2020 y continuó en una trayectoria ascendente durante 2021 y 2022. En 2021, a pesar de seguir en un contexto

de pandemia, se escrituraron 674.250 viviendas, lo cual no solo representó la cifra más alta desde 2007, sino también un significativo crecimiento anual del 47 % en comparación con 2020, año en el que se vendieron 487.350 casas.

El mercado de viviendas usadas representó una abrumadora mayoría de las ventas, un 89 % (602.420 casas), siendo tan solo 71.830 las viviendas vendidas de obra nueva, lo que equivale al 11 %. Aun así, cabe destacar que el número de casas nuevas vendidas también registró un notable crecimiento del 19 % en comparación con 2020, aunque inferior al 42 % que representan las usadas. Si nos centramos únicamente en el mercado libre, el volumen de ventas residenciales creció un impactante 48 % si lo comparamos con los 77.600 millones de euros registrados un año antes, superando los 114.600 millones de euros de 2021.

Esta recuperación cobró aún más fuerza en 2022, cuando los volúmenes de ventas alcanzaron cifras superiores a las de 2021 que sólo fueron superados por los registros históricamente elevados de 2004 y 2007. De acuerdo con los datos provisionales del Ministerio

INVERSIÓN EXTRANJERA

Por su parte, la inversión internacional en la compra de vivienda en España también ha ido creciendo de forma sostenida. En 2021, el 15 % de las compras de vivienda fueron realizadas por extranjeros, con un total de 103.000 unidades compradas. Esta actividad presentó un crecimiento del 44 % frente a las cerca de 71.600 viviendas adquiridas por compradores internacionales el año anterior, cuando los extranjeros sumaron una cuota de mercado similar.

El año 2022 dio un nuevo impulso a este mercado con cerca de 134.600 viviendas adquiridas por compradores de origen extranjero en España. Se trata de una cifra que superó en un 31 % la actividad internacional registrada en 2021 y que otorga a los extranjeros una cuota del 19 % del mercado residencial español. Este refuerzo de la cuota internacional deriva del hecho de que las compras por parte de extranjeros han crecido bastante más que las efectuadas por los propios españoles que, aunque siguen siendo predominantes, con una cuota superior al 80 %, en 2022 el número de viviendas compradas por nacionales aumentó tan solo un 2 % en términos anuales, frente al 31 % del aumento internacional, lo que resultó en una redistribución de la cuota de mercado.

de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se vendieron 717.558 viviendas en territorio español, cerca de un 7 % por encima de las 674.250 unidades transaccionadas el año anterior, estableciéndose así un nuevo máximo desde 2007. En relación con el tipo de producto, en 2022 hubo de nuevo un claro predominio de las casas usadas (649.840 unidades, el 91 % del total), superando el número de transacciones de estas unidades en casi 10 veces el número de ventas de vivienda nueva (67.725, el 9 % del total). A diferencia de lo que ocurriera en 2021, año en el que ambos segmentos crecieron, en 2022 las ventas de viviendas nuevas se redujeron ligeramente (-6 %) en términos anuales, mientras que las usadas continuaron creciendo (+8 % en términos anuales). Si analizamos los valores transaccionados, en la vivienda de venta libre el importe de las ventas alcanzó los 126.500 millones de euros en 2022, un 10 % más que en 2021, lo que supone el importe más alto desde 2007.

OFERTA

Se espera que esta tendencia se mantenga a corto y medio plazo, especialmente en un contexto marcado por el acentuado aumento de los costes de la energía y de los materiales de construcción, así como por las limitaciones en las redes de suministro que, de alguna manera, parecen haber restringido el crecimiento de la inversión en nuevo stock en 2022. El número de obras iniciadas (vivienda de venta libre) se redujo un 3 % en comparación con 2021, hasta las 96.996 unidades. Se trata de

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA ESPAÑA

(Venta libre) - Número de pisos

una caída marginal, pero invierte la tendencia de aceleración observada desde 2014, solo interrumpida en el primer año de la pandemia. Al mismo tiempo, el volumen de nuevas unidades concluidas también se redujo (-5 %) respecto a 2021, alcanzando las 79.935 viviendas. En este caso, 2022 presentó la primera caída en seis años, ya que incluso en 2020 la actividad perdió ritmo frente al año anterior. En ambos casos, estas dimensiones distan completamente de las realidades del mercado de hace 15 o 20 años, cuando España registraba más de 600.000 casas iniciadas por año y cerca de 550.000 iniciadas.

Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana

Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana

PRECIOS

Los precios de la vivienda en España subieron un 5,5 % en 2022, lo que supuso un crecimiento del 6,2 % en vivienda nueva y del 5,3 % en la usada. Se trata de una desaceleración si se compara con el aumento del 6,4 % observado en 2021 y que representó una marcada recuperación de la revalorización. En 2020, los precios de las casas en España acumularon un crecimiento anual poco significativo dado que sólo llegó al 1,5 %, consolidando así tres años de pérdida de dinamismo. De acuerdo con los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), después de un aumento anual récord del 7,2 % en 2017, el ritmo de subida de precios se ralentizó, pasando a ser del 6,6 % en 2018 y del 3,6 % en 2019, con el primer año de la pandemia soportando un nuevo descenso que llegó hasta el ya mencionado 1,5 %. El año 2021 cambió esta tendencia con una revalorización anual del 6,4 %, lo que supuso un fuerte impulso con respecto al ritmo de 2020.

Pero, conforme se ha mencionado, en 2022 se volvió a establecer una trayectoria de enfriamiento en las subidas. De hecho, a lo largo de este año los crecimientos en cadena fueron perdiendo fuerza, situación que se acentuó especialmente en la segunda mitad del año. En el primer trimestre, los precios subieron aún más significativamente, con el crecimiento trimestral del 2,6 % constituyéndose como el más fuerte registrado en cuatro años. Sin embargo, desde entonces, la variación trimestral de los precios ha ido perdiendo fuerza, cayendo hasta el 1,9% en el 2º trimestre, para volver a suavizarse hasta el 1,7 % en el 3er trimestre y entrando, incluso, en terreno negativo en la recta final del año, con una variación trimestral del -0,8 %.

En relación con el alquiler residencial, a lo largo de los últimos seis años se ha producido un ligero descenso de la rentabilidad bruta, que se situó en el 4,64 % en 2014, hasta alcanzar en torno al 3,67 % en el último trimestre de 2021.

FINANCIACIÓN

Respecto a la financiación, en 2021 también tuvo lugar una evidente recuperación en la concesión de crédito para la vivienda, con 417.501 nuevos préstamos formalizados con este fin, lo que no solo supuso un notable aumento (24 %) respecto al año anterior sino, también, el hecho de ser la cifra más elevada desde 2011. El valor total de estas hipotecas también aumentó, concretamente un 28 % respecto al año anterior, alcanzando así los 57.582 millones de euros, según los datos aportados por el Registro de la Propiedad. El importe medio concedido también se revisó al alza, aumentando algo más del 2 %, hasta los 137.921 euros. Por su parte, la duración media de los nuevos préstamos concedidos en 2021 fue de 294 meses, es decir, más de 24 años, un periodo de tiempo aún por debajo del último pico alcanzado en 2007, cuando el plazo medio llegó a su máximo: 336 meses, es decir, el equivalente a 28 años.

CRÉDITO VIVIENDA - NUEVAS OPERACIONES - ESPAÑA

Mientras tanto la morosidad, también conocida como los créditos no productivos (NPL), continuó disminuyendo a lo largo de 2021, en torno al 3 % y al 4,8 % en el caso de los préstamos para adquisición y rehabilitación de vivienda, respectivamente.

Con 463.614 nuevos contratos firmados, la concesión de nuevos préstamos hipotecarios siguió mostrando un comportamiento alcista, superando en un 11 % a los contratos concluidos en el año 2021. Esta tendencia ascendente fue aún más significativa en lo que respecta a la cantidad total prestada, que aumento un 17 % en términos anuales, ascendiendo hasta los 67.460 millones de euros en total para todo el año 2022. El importe medio concedido en 2022 también fue revisado al alza, aumentando casi un 6 % respecto a 2021 hasta alcanzar los 145.510 €.

ÁREA METROPOLITANA DE MADRID

Los ingresos netos medios anuales de las familias en la Comunidad de Madrid se sitúan en un amplio rango que abarca desde los 8.349 € mensuales de Pozuelo de Alarcón, el municipio más rico del país, hasta los 3.301 € de Fuenlabrada. Al mismo tiempo, existe una fuerte dispersión de este indicador, con la mitad de los municipios en los que los ingresos de las familias se sitúan en aproximadamente los 3.000 € y, la otra mitad, en cerca de los 4.000 € (incluyendo Madrid), los 5.000 € y los 6.000 € mensuales. Con respecto a los precios y alquileres de las casas, la horquilla es también bastante amplia, donde los municipios más baratos presentan valores de entorno la mitad de los más caros. Madrid lidera precios y alquileres, con 323.000 € para la compra de una vivienda de 90 m² y 1.415 € para alquilar una casa de esta misma dimensión, en contraste con Fuenlabrada, donde adquirir 90 m² cuesta cerca de 160.000 €, y de Rivas-Vaciamadrid, donde alquilar 90 m² tiene un coste de 765 € mensuales.

A pesar de la amplitud del poder adquisitivo de las familias y del valor de la vivienda, las condiciones de acceso a una casa son bastante homogéneas en la región, ya que, en todos los municipios sin excepción, se pueden alquilar o comprar 90 m² sin superar el 33 % del presupuesto familiar mensual. Solo Madrid se aproxima a este techo, con un 31 % de esfuerzo para la adquisición y un 33 % para el arrendamiento. En el resto de los municipios, la mayoría sitúa el esfuerzo para comprar y alquilar en el entorno del 20 %, con un mínimo del 13 % para el alquiler y del 15 % en la compra, ambos en Pozuelo de Alarcón.

Respecto a 2018, y a pesar de que la vivienda se mantiene accesible por cualquiera de las vías en todos los municipios (cabe destacar que el alquiler en Madrid fue la única excepción a la regla autonómica en 2018), hay una diferencia estructural en el atractivo de ambas opciones. Si en 2018 la compra suponía claramente una ventaja en todos los mercados, con cuotas mensuales de cerca del 40 % por debajo del alquiler en la mayoría de ellos, actualmente comprar no solo representa una mensualidad cercana a la del alquiler, sino que, en algunos casos, ha pasado a ser incluso más cara. En cuatro de los mercados comprar llega a costar hoy un 10 % más que alquilar y, en los restantes, el ahorro de la compra es como máximo del -10 %.

Este nuevo contexto refleja el aumento del coste de financiación asociada a la adquisición ya que los precios de la vivienda, si bien han aumentado a un ritmo superior al de los alquileres,

crecieron de forma moderada. Comprar una casa de 90 m² supone destinar, actualmente, una media del 10 % adicional con respecto a 2022 en la mayoría de los municipios, mientras que la cuota bancaria asociada a la compra aumentó, al menos, un 60 %. Esto se debe a la fuerte y rápida subida de los tipos de interés en el último año, en contraste con un mercado con tipos de interés negativos en 2018. El hecho de que los ingresos hayan evolucionado de forma menos marcada que los precios, acentúa la pérdida de atractivo de la compra frente al alquiler. No obstante, como los ingresos también han evolucionado de forma significativa, casi 700 € mensuales más en cuatro años en la mayoría de los municipios, comprar, incluso con la subida de los tipos de interés, sigue siendo una opción adecuada para las familias. De hecho, en el supuesto escenario de agravamiento de los tipos de interés, con proyecciones de subidas de tres puntos porcentuales, la compra se mantiene accesible en todos los mercados, a excepción de Madrid, donde el esfuerzo se incrementaría hasta el 42 %.

La actual coyuntura de mercado se refleja también en la evolución de las tasas de esfuerzo con el movimiento simultáneo, en los últimos cuatro años, de mejora en las tasas exigidas en el alquiler y de empeoramiento en las de adquisición. En 2022, solo tres mercados tuvieron tasas de esfuerzo superiores al 25 % en el alquiler, mientras que en 2018 ese fue el caso de nueve municipios. La compra exige hoy esfuerzos superiores al 20 % en nueve de los 13 municipios analizados, en contraste con 2018, cuando ese era el caso únicamente de Madrid. La capital es, de hecho, el espejo perfecto de esta doble tendencia, en el que se ha visto cómo el esfuerzo del alquiler del 40 % ha pasado a ser del 33 % y agravando el de la adquisición del 22 % al 31 %.

A pesar de la amplitud del poder adquisitivo de las familias y del valor de la vivienda, las condiciones de acceso a una casa son bastante homogéneas en la región de Madrid.

EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR 2022 VS. 2018

11 % al 16 %

EVOLUCIÓN

12

CUOTA 90 m2 ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA ÁREA M ETROPOLITANA DE MADRID 23 22 ÁREA M ETROPOLITANA DE MADRID España

ZOOM MADRID

MADRID || CIUDAD

Madrid sigue siendo uno de los mercados más caros del país ya que lidera tanto los precios de compra como de alquiler. Adquirir una casa de 90 m² en la capital implica gastar 323.100 €, mientras que en el resto de los municipios - excepto Pozuelo de Alarcónese valor se sitúa por debajo de los 300.000 € y, para la mayoría, en niveles inferiores a los 200.000 €. Con respecto al alquiler, Madrid se sitúa en torno a los 1.415 € mensuales para una vivienda de 90 m², posicionándose así a la cabeza a nivel nacional y muy por encima de la mayoría de los mercados metropolitanos, en los que el importe de referencia de la mayoría a los 1.000 €.

Durante los últimos cuatro años los alquileres en Madrid se mantuvieron estables, registrándose en este periodo una reducción de solo -4 € frente a los 1.419 € mensuales de 2018. Asimismo, los precios se incrementaron cerca del 5 % mientras que, hoy en día, para adquirir una casa de 90 m² se necesita realizar un desembolso de aproximadamente 15.690 € más que en 2018, ya que en ese año el coste era de 307.410 €. Del mismo modo, la cuota del préstamo bancario para adquirir dicha casa aumentó considerablemente (+69 %), al pasar de los 789 € en 2018 a los 1.335 € en 2022, lo que supone un incremento de 546 € mensuales como consecuencia, sobre todo, del aumento de los costes de financiación resultantes de la fuerte subida de los tipos de interés, más que por hecho de un aumento de los precios. Al mismo tiempo, el ingreso neto medio mensual de las familias se vio incrementado en, aproximadamente, 804 € en los últimos cuatro años (+23 %), para situarse, en la actualidad, en los 4.327 €.

De esta diferencia de ritmos se deduce una mejora en el acceso a la vivienda por vía del alquiler, que pasó a ser factible alcanzando en 2022 una tasa de esfuerzo del 33 % frente al 40 % de 2018. La compra, por su parte, incluso manteniéndose por debajo de la capacidad límite de las familias, tuvo un fuerte agravamiento en la tasa de esfuerzo, ya que sufrió un incremento de 9 puntos porcentuales, pasando del 22 % al 31 %. Es decir, aunque la compra sigue siendo más favorable que el alquiler, esa diferencia es hoy marginal. En el actual contexto de subida de tipos de interés se espera que aumente el esfuerzo que esta opción implica. De este modo, una subida de tres puntos porcentuales (p.p.) en los tipos de interés podría suponer que pagar una casa con estas características en Madrid llegara a consumir el 42 % de los ingresos netos mensuales de las familias.

Además de la compra, hoy en Madrid el alquiler permite a las familias cumplir el límite presupuestario del 33 %. Esto se debe a una mejora en las condiciones de acceso al arrendamiento en los últimos cuatro años y con estabilización de los ingresos mientras que, en el caso de la compra, ha aumentado considerablemente, sobre todo, como reflejo del incremento de los costes de financiación. Las dos opciones son hoy prácticamente equivalentes, al suponer la compra un 6 % menos al mes que el alquiler, mientras que en 2018 el ahorro alcanzado era del -44 %.

4.327 €

La mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 265 € frente a 2018

El ingreso neto mensual disponible por familia aumenta 804 € frente a 2018

1.428 €

El valor para comprar 90 m² supone 15.690 € más que en 2018

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 546 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % podrían conllevar un aumento de 500 € y aumentar así la prestación hasta los 1.835 €.

Alquilar 90 m² se mantuvo alrededor de los 1.419 € de 2018

Comprar cuesta -6 % que alquilar. En 2019, comprar costaba un -44 % al mes que alquilar.

323.100 € 1.335 € -6 %

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 22 % de 2018.

31 % 1.415 € 33 %

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 40 % de 2018.

ALCOBENDAS

Comprar pasó a ser más caro que alquilar (+8 %), aunque cualquiera de las opciones se mantuvo por debajo del esfuerzo máximo aconsejado. Aunque en 2018 ambas opciones habitacionales eran accesibles, la compra supuso una ventaja frente al alquiler al permitir un coste mensual un 44 % inferior.

5.680 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 552 € frente a 2018

1.874 € Mensualidad ideal con una tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 182 € frente a 2018

298.350 € Valor para comprar 90 m² cuesta 6.663 € menos que en 2018

1.230 € La cuota mensual al banco para comprar 90m² aumentó 447 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % podrían conllevar un aumento de hasta 461 €, aumentando la cuota hasta los 1.691 €

22 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 15 % de 2018

1.163 € Alquilar 90 m² cuesta 34 € más al mes que en 2018

20 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo ligeramente si se compara con el 21 % de 2018

8 % Comprar cuesta un 8 % más al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba un -29 %

ALCORCÓN

Comprar ha seguido siendo más ventajoso que alquilar, pero la diferencia en los gastos mensuales se atenuó y pasó de -45 % al -9 %. De cualquier manera, el peso de los costes relativos a la vivienda sigue bastante lejos del máximo recomendado.

3.607 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 738 € frente a 2018

1.190€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 244 € frente a 2018

184.950 € Valor para comprar 90 m² cuesta 13.775 € más que en 2018

802 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 356 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6,0 % podría conllevar a un aumento de hasta 292 €, aumentando la prestación hasta los 1.094 €.

22 % La tasa de esfuerzo para comprar se incrementó frente al 16 % de 2018

878 € Alquilar 90 m² cuesta 69 € más al mes que en 2018

24 % Tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 28 % de 2018

-9 % Comprar cuesta un 9 % menos al mes que alquilar, ya que en 2018 costaba -45 %

COSLADA

En una tendencia predominante en la región, los gastos mensuales vinculados a la compra siguen por debajo del alquiler, pero la diferencia entre ambos se ha reducido drásticamente en los últimos cuatro años. La vivienda continúa siendo un bien accesible, con tasas de esfuerzo inferiores al límite recomendado en ambas opciones

3.682 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 721 € frente a 2018

1.215 € Mensualidad ideal con una tasa de esfuerzo del 33% aumenta 238 € frente a 2018

184.410 € Valor para comprar 90 m² cuesta 16.898 € más que en 2018

800 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 370 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % podrían conllevar un aumento de hasta 291 €, lo que supondría una prestación de 1.091 €

22 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 15 % de 2018

866 € Alquilar 90 m² cuesta 75 € más al mes que en 2018

24 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 27 % de 2018

-8 % Comprar un 8 % menos al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -46 %

FUENLABRADA

Comprar continuó siendo más barato que alquilar y ambas implicaron unos costes mensuales considerablemente inferiores a la tasa de esfuerzo máxima recomendada. Pese a ello, el alquiler ha pasado a ser más accesible mientras que la compra es ahora más cara, lo que conlleva un mayor consumo de los ingresos

3.301 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 691 € frente a 2018

1.089 € Mensualidad ideal con una tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 228 € frente a 2018

159.660 € Valor para comprar 90 m² cuesta 19.151 € más que en 2018

692 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 326 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un de hasta 252 €, subiendo la prestación hasta los 944 €

21 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 14 % de 2018

776 € Alquilar 90 m² cuesta al mes 67 € más que en 2018.

23 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 27 % de 2018

-11 % Comprar cuesta un 11 % menos al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -48 %

GETAFE

La vivienda ha seguido siendo un bien accesible por cualquiera de los medios y comprar aún es la opción más barata en términos mensuales. Pero, tal y como sucede en el resto de la región, la ventaja de la compra frente al alquiler se redujo de forma considerable.

3.592 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 730 € frente a 2018

1.185 € Mensualidad ideal con una tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 241 € frente a 2018

185.850 € Valor para comprar 90 m² cuesta 19.500 € más que en 2018

803 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó en 369 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un incremento de hasta 296 €, aumentando la prestación a 1.099 €

22 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 15 % de 2018

891 € Alquilar 90 m² cuesta 77 € más al mes que en 2018

25 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 28 % de 2018

-10 % Comprar cuesta -10 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -47 %

LEGANÉS

Tanto comprar como alquilar son opciones accesibles para las familias de este municipio, ya que requieren menos de un tercio de los ingresos disponibles. El alquiler se ha mantenido como la opción más barata en términos mensuales. La compra ha aumentado su peso en los ingresos disponibles, mientras que el alquiler ha seguido el sentido inverso.

3.338 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 672 € frente a 2018

1.102 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 222 € frente a 2018

177.570 € Valor para comprar 90 m² cuesta 15.645 € más que en 2018

870 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 348 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 280 €, lo que supondría una prestación de 1.050 €

23 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 16 % de 2018

860 € Alquilar 90 m² cuesta 91 € más al mes que en 2018

26 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 29 % de 2018

-10 % Comprar cuesta un 10 % menos al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -45 %

MÓSTOLES

Confirmando la tendencia dominante, la compra se asume una vez más como la opción de acceso a la vivienda más barata, aunque los costes inherentes pesen hoy más en el presupuesto mensual, mientras que el peso del alquiler se ha visto reducido. El gasto al mes de ambos sigue siendo inferior a la tasa máxima de esfuerzo recomendada.

3.369 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 692 € frente a 2018

1.112 € Mensualidad ideal con la tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 229 € frente a 2018

169.740 € Valor para comprar 90 m² cuesta 19.682 € más que en 2018

736 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 344 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6% pueden llevar a un aumento de hasta 268 €, aumentando la prestación a 1.004 €

22 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 15 % de 2018

8161 € Alquilar 90 m² cuesta 84 € más al mes que en 2018

24 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 27 % de 2018

-10 % Comprar cuesta un 10 % menos al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -46 %

POZUELO DE ALARCÓN

En el municipio con mayor poder adquisitivo del país, el alquiler es hoy la opción más ventajosa. Esto supone un cambio en la tendencia de hace cuatro años, y lo posiciona como una de las excepciones de la región, y contrariando el escenario dominante en el área metropolitana. Ambas opciones no solo permiten cumplir el presupuesto máximo, sino que tienen incluso las menores tasas de esfuerzo de la región.

8.349 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 774 € frente a 2018

2.755 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 256 € frente a 2018

302.940 € Valor para comprar 90 m² cuesta 46.630 € más que en 2018

1.224 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 566 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 493 €, aumentando la prestación a 1.717 €

15 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 9 % de 2018

1.112 € Alquilar 90 m² cuesta 198 € más al mes que en 2018

13 % La tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 12 % de 2018

10 % Comprar cuesta un 10 % más al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba un -28 %

RIVAS-VACIAMADRID

Es otro de los municipios en los que el arrendamiento se ha convertido en la opción más rentable en comparación con la compra, dado que esta última implica un gasto mensual superior, a pesar de que dicho municipio presenta una de las tasas de esfuerzo más bajas en toda la región. No obstante, la tasa de esfuerzo para ambas opciones es inferior al 20 %.

4.658 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 973 € frente a 2018

1.537 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 321 € frente a 2018

197.640 € Valor para comprar 90 m² cuesta 35.169 € más que en 2018

817 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 400 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 305 €, aumentando la prestación a 1.122 €

18 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 11 % de 2018

765 € Alquilar 90 m² cuesta 37 € más al mes que en 2018

16 % Tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 20 % de 2018

7 % Comprar cuesta un 7 % más al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba un -43 %

ROZAS DE MADRID (LAS)

Comprar y alquilar han pasado a implicar unos gastos mensuales similares, siendo el alquiler la opción más ventajosa a diferencia de lo que ocurría en el mercado en 2018. No obstante, las tasas de esfuerzo para ambas opciones siguen siendo muy inferiores a los niveles máximos recomendados.

6.403 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 1.179 € frente a 2018

2.113 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 389 € frente a 2018

251.910 € Valor para comprar 90 m² cuesta 34.749 € más que en 2018

1.038 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 482 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel pueden llevar a un aumento de hasta 390 €, aumentando la prestación a 1.428 €

16 % La tasa de esfuerzo para la compra aumentó en comparación con el 11 % registrado en 2018

1.008 € Alquilar 90 m² cuesta 83 € más al mes que en 2018

16 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 18 % de 2018

3 % Comprar cuesta un 3 % más al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba un -40 %

SAN SEBÁSTIAN DE LOS REYES

En este municipio, el coste mensual de alquiler y compra se ha equiparado, con una pequeña ventaja para el alquiler, mientras que en 2018 la compra permitía un ahorro cercano al 40%.

A pesar de este cambio, en ambos casos, el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda en ambos casos sigue estando muy por debajo de lo recomendado.

4.464 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 888 € frente a 2018

1.473 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 293 € frente a 2018

232.740 € Valor para comprar 90 m² cuesta 23.534 € más que en 2018

962 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 425 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 360 €, aumentando la prestación a 1.322 €

22 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 15 % de 2018

952 € Alquilar 90 m² cuesta 72 € más al mes que en 2018

21 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 25 % de 2018

1 % Comprar cuesta un 1 % más al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba un -39 %

TORREJÓN DE ARDOZ

Es el municipio madrileño en el que los precios de las viviendas han experimentado un menor incremento. Aunque comprar una vivienda continuó siendo la opción más ventajosa, la diferencia en comparación con el alquiler se ha estrechado. Ambas opciones siguen permitiendo cumplir con una tasa de esfuerzo del 33 %.

3.527 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 723 € frente a 2018

2.113 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 239 € frente a 2018

172.620 € Valor para comprar 90 m² cuesta 7.253 € más que en 2018

748 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 317 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6% pueden llevar a un aumento de hasta 273 €, aumentando la prestación a 1.021 €

21 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 15 % de 2018

821 € Alquilar 90 m² cuesta 51 € más al mes que en 2018

23 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 27 % de 2018

-9 % Comprar cuesta un 9 % menos al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -39 %

¿CÚAL ES LA CARGA PARA ACCEDER A UNA CASA DE 90 M²?

¿CÓMO EVOLUCIONÓ LA CUOTA PARA ACCEDER A UNA CASA DE 90 M²?

¿CUÁNTO PODRÍA AUMENTAR MI CUOTA DEBIDO A LOS INTERESES?

¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A 90 M²?

Nota: La mensualidad actual (MA) en el área metropolitana de Madrid refleja un TIN medio de entre el 4,70 % y el 5,15 % en los diferentes municipios, estimada en las simulaciones realizadas entre el 3 y el 6 de marzo de 2023, con Euribor a 12 meses (del 3,534 % según BOE de 02/03/2023). En relación con los supuestos de las simulaciones de crédito, consultar notas metodológicas finales.

¿CÓMO EVOLUCIONÓ LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A 90 M²?

ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA

Los ingresos netos mensuales de las familias en la región metropolitana de Barcelona oscilan entre los 6.526 € de Sant Cugat del Vallès y los 3.008 € de Santa Coloma de Gramanet. A pesar de que los extremos contrastan, lo cierto es que la abrumadora mayoría de los municipios analizados sitúan la capacidad financiera de las familias entre los 3.000 € y los 4.000 €, con Barcelona registrando un ingreso neto medio de las familias de 4.068 €. Los alquileres de la vivienda tienen una estructura semejante a la de los ingresos y varían entre un máximo de 1.609 € (Barcelona) y un mínimo de 911 € (Sant Boi de Llobregat), pero en la mayoría de los municipios con los alquileres situados entre los 1.000 € y los 1.200 €. Por su parte, los precios de las casas presentan mayor dispersión, con Barcelona y Sant Cugat del Vallès estableciendo el precio para 90 m² por encima de los 330.000 € y los restantes municipios analizados colocando este indicador en niveles que oscilan entre los 160.000 € y los 210.000 €.

Entre 2018 y 2022, los ingresos de la región presentaron una evolución bastante positiva ya que las familias contaron con entre 600 € y 700 € más en la mayoría de los municipios, mientras que tanto los alquileres como los precios mostraron una tendencia general de estabilidad, con variaciones poco expresivas y casi siempre positivas. A pesar de esto, y en el marco del fuerte aumento de los tipos de interés que ha tenido lugar a lo largo del último año, la prestación bancaria mensual asociada a la compra de la vivienda subió considerablemente, lo que implicó dedicarle en 2022 al menos 300 € más al mes en cualquiera de los municipios.

El resultado de esta situación fue un fuerte aumento de las tasas de esfuerzo asociadas a la compra, aunque tan solo en la capital eso haya significado superar lo recomendado, con un consumo del 34 % del presupuesto. En los restantes mercados, y a pesar del agravamiento del esfuerzo para comprar casa, todos sitúan este indicador por debajo del 30 %, con un mínimo del 21 % en Sant Cugat del Vallès. Por su parte, el esfuerzo asociado al alquiler avanzó en sentido contrario, superando lo recomendado ahora solo en Barcelona (40 %) y Hospitalet de Llobregat (38 %), mientras que, en 2018, solo en Sant Cugat del Vallès y Sant Boi de Llobregat el alquiler fue una opción adecuada para los ingresos de las familias.

Es decir, en una perspectiva general, el acceso a la vivienda en la región de Barcelona mejoró ya que, en la mayoría de

los municipios, pasó a ser posible elegir entre el alquiler o la compra sin dilapidar el presupuesto recomendado, cuando en 2018 eso solo ocurría en dos mercados. La capital es la única excepción, dado que el esfuerzo para alquilar sigue estando por encima del límite recomendado y la compra también ha empezado a hacerlo. La adquisición de una vivienda se mantiene accesible en todos los mercados con la ya referida excepción de Barcelona, pero, como ya mencionamos, en un contexto general de agravamiento del esfuerzo.

A pesar de ello, la opción de la compra siguió siendo la más ventajosa para las familias, permitiendo unos gastos mensuales entre un 8 % y un 26 % inferiores al alquiler, con la única excepción de Santa Cugat del Vallès, donde alquilar pasó a ser más económico. No obstante, la diferencia entre la compra y el alquiler se ha reducido significativamente, ya que en 2018 esta diferencia se situaba alrededor del -50 % en la mayoría de los municipios analizados. Se ha observado una pérdida de competitividad en la opción de compra frente al alquiler en aquellas áreas a las que se podría acceder con el presupuesto del 33 %. Si antes, consumiendo esa porción de los ingresos, la compra permitía acceder a casas mucho más grandes que el alquiler (hasta 70 m² más), hoy esa diferencia se ha difuminado, quedándose en un máximo de 20 m². La tendencia apunta a que la compra perderá aún más competitividad lo que significa que, en el futuro la tasa de esfuerzo asociada a esta opción podría superar lo recomendado en más municipios.

En cualquier caso, la economía no es estática y los alquileres también pueden sufrir aumentos, especialmente en el actual contexto de presión inflacionista.

En una perspectiva general, el acceso a la vivienda en la región de Barcelona mejoró ya que, en la mayoría de los municipios, pasó a ser posible elegir entre el alquiler o la compra sin dilapidar el presupuesto recomendado.

ÁREA METROPOLITANA DE BARCELONA EN UN MINUTO

DE LA TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR FRENTE A 2018

ZOOM BARCELONA

BARCELONA || CIUDAD

Barcelona sigue siendo la ciudad con el alquiler más alto del país y es el segundo mercado más caro para la compra, habiendo perdido accesibilidad a la vivienda en los últimos cuatro años. En la capital catalana, comprar o alquilar exige ahora consumir más del 33 % del presupuesto familiar, cuando en 2018 ese era solo el caso del alquiler.

Esta situación refleja la subida acentuada de los gastos mensuales asociados a la cuota que se paga al banco, impactadas por el aumento de los tipos de interés, ya que los precios de las casas en el mismo periodo se corrigieron ligeramente a la baja. Actualmente son necesarios 338.310 € para adquirir una vivienda de 90 m², o sea, 8.748 € menos frente a los 347.058 € que costaba en 2018. En este periodo, la mensualidad de financiación pasó de los 866 € a 1.402 €, con la tasa de esfuerzo asociada a esta opción que pasó del 26 % en 2018 al 34 % en 2022.

Ya el esfuerzo asociado al alquiler avanzó en sentido contrario en ese periodo, reduciéndose del 45 % al actual 40 %, lo que refleja un aumento más contenido en los alquileres mensuales, que pasaron de los 1.402 € a 1.609 €, y un aumento simultáneo de los ingresos. En estos años, se ha observado una subida de 771 € en los ingresos mensuales por unidad familiar, hasta alcanzar los 4.068 €, actualmente el noveno más alto del país.

A pesar de la alteración en el acceso a la compra, esta opción siguió siendo más ventajosa que el alquiler, implicando una mensualidad un 13 % inferior. Aunque hay una clara pérdida de ventaja, ya que antes la diferencia era del -42 %

Tanto en un caso como en el otro, los gastos mensuales en la vivienda ya superan la tasa de esfuerzo máxima recomendada para las unidades familiares, que es de 1.342 euros. Actualmente, con este importe, una familia solo tiene acceso a la compra de una vivienda de 75 m² en Barcelona, lo que supone 15 m² menos de superficie si se compara con los 90 m² a los que era posible acceder con la misma tasa de esfuerzo en 2018. En el caso del alquiler, aunque la tasa de esfuerzo inicial solo permitió alquilar 75 m² en 2022, esto supuso una ganancia frente a 2018, cuando cumplir el presupuesto solo permitía alquilar una vivienda de 65 m².

4.068 € Ingreso mensual disponible por familia aumenta 771 € frente a 2018

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 255 € frente a 2018

1.342 € 338.310 €

Precio para comprar 90 m² cuesta 8.748 € menos que en 2018

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 536 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de 525 €, aumentando la prestación a 1.927 €

34 %

Alquilar 90 m², aumentó 121 € desde 2018

En Barcelona, acceder a una casa de 90 m² ha superado la tasa de esfuerzo recomendada tanto para la compra como para el alquiler, cuando en 2018 ese era solo el caso de esta última opción. Aun así, comprar sigue siendo más ventajoso y permite un gasto mensual un 13 % inferior al alquiler. Esta diferencia, que se redujo bastante en los últimos años, tenderá a estrecharse más debido al aumento del tipo de interés. Una subida adicional de tres puntos porcentuales en el tipo de interés podría suponer un aumento de 525 € en la prestación, lo que conllevaría llegar hasta los 1.927 € y con una tasa de esfuerzo del 47 %

Comprar cuesta menos que alquilar. En 2019, comprar costaba un -42 % al mes que alquilar

1.402 € -13 %

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 26 % de 2018

1.609 € 40 %

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 45 % de 2018

BADALONA

Fue uno de los municipios en los que el alquiler pasó a ser accesible a pesar de que la compra sigue siendo menos costosa que alquilar una vivienda 90 m². Sin embargo, la ventaja en la carga mensual de la compra frente al alquiler se ha reducido a la mitad en los últimos cuatro años.

3.390 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 703 € frente a 2018

1.119 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 232 € frente a 2018

187.290 € Valor para comprar 90 m² cuesta 7.176 € menos que en 2018

798 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 291 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % podría conllevar a una subida de hasta 294 €, aumentando la prestación a 1.092 €

24 % La tasa de esfuerzo para comprar creció frente al 19 % de 2018

1.040 € Alquilar 90 m² cuesta 105 € más al mes que en 2018

31 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 35 % de 2018

-23 % Comprar cuesta -23 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -46 %

CORNELLÀ DE LLOBREGAT

También en este municipio alquilar permite ahora cumplir la tasa de esfuerzo recomendada, al contrario de lo que sucediera en 2018, cuando solo la compra era accesible. La adquisición de una vivienda sigue siendo la opción más ventajosa, pero la tendencia apunta a que la tasa de esfuerzo exigida por ambas vertientes se aproxime cada vez más.

3.402 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 682 € frente a 2018

1.123 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33% aumenta 225 € frente a 2018

199.440 € Importe para comprar 90 m² 218 € superior a 2018

865 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 345 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 314 €, aumentando la prestación a 1.179 €

25 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 19 % de 2018

1.037 € Alquilar 90 m² cuesta 24 € más al mes que en 2018

30 % Tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 37 % de 2018

-17 % Comprar cuesta -17 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -49 %

HOSPITALET DE LLOBREGAT

Comprar es la opción más ventajosa para acceder a la vivienda, con gastos mensuales menores y una tasa de esfuerzo por debajo de lo recomendado. Lo que no sucede en el caso de los alquileres, que siguen superando este indicador. A pesar de esto, la tasa de esfuerzo asociada al alquiler se redujo en comparación con 2018, mientras que el esfuerzo asociado a la compra se agravó.

3.156 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 621 € frente a 2018

1.041 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 205 € frente a 2018

210.420 € Valor para comprar 90 m² exige 1.949 € menos que en 2018

912 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 358 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6% pueden llevar a un aumento de hasta 332 €, encareciendo la prestación hasta los 1.244 €

29 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 22 % de 2018

1.186 € Alquilar 90 m² cuesta 64 € más al mes que en 2018

38 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 44 % de 2018

-23 % Comprar cuesta -23 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -51 %

SANT BOI DE LLOBREGAT

Los importes necesarios para alquilar o comprar una vivienda se siguen situando por debajo del nivel máximo recomendado para las familias de este municipio. A pesar de que la compra continúa siendo la opción más económica, la realidad es que la tasa de esfuerzo asociada continúa su escalada al alza, lo que ha implicado una reducción en la diferencia en relación a los alquileres, cuya tasa de esfuerzo, por el contrario, se ha ido reduciendo.

3.559 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 735 € frente a 2018

1.175€ Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 243 € frente a 2018

192.780 € Importe para comprar 90 m² cuesta 16.523 € más que en 2018

840 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 381 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 300 €, encareciendo la prestación hasta los 1.140 €

24 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 16 % de 2018

911 € Alquilar 90 m² cuesta 37 € más al mes que en 2018

26 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 31 % de 2018

-8 % Comprar cuesta -8 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -47 %

SANT CUGAT DEL VALLÈS

En el municipio con los ingresos más altos de la región y los precios más elevados después de la capital, el alquiler es hoy más favorable que la compra, invirtiendo la tendencia observada en 2018. En todo caso, tanto comprar como alquilar son opciones accesibles para las familias, implicando tasas de esfuerzo bastante alejadas del límite máximo recomendado.

6.526 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 1.338 € frente a 2018

2.153 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33% aumenta 442 € frente a 2018

331.290 € Valor para comprar 90 m² cuesta 44.049 € más que en 2018

1.369 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 633 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 514 €, aumentando la cuota a 1.883 €

21 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 14 % de 2018

1.193 € Alquilar 90 m² cuesta 146 € más al mes que en 2018

18 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 20 % de 2018

15 % Comprar cuesta un 15 % más al mes que alquilar, cuando en 2018 suponía un desembolso un 30 % inferior

SANTA COLOMA DE GRAMANET

Comprar es claramente más ventajoso, con una tasa de esfuerzo bastante inferior al nivel máximo recomendado del 33 %, pero el alquiler ahora también resulta accesible, con una tasa de esfuerzo del 31 %. Se percibe una tendencia de pérdida de competitividad en la compra.

3.008 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 605 € frente a 2018

993 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 200 € frente a 2018

161.910 € Valor para comprar 90 m² cuesta 7.278 € más que en 2018

702 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 299 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 256 €, encareciendo la prestación hasta los 958 €

23 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 17 % de 2018

943 € Alquilar 90 m² cuesta 8 € más al mes que en 2018

31 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 39 % de 2018

-26 % Comprar cuesta -26 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -57 %

¿CÚAL ES LA CARGA PARA ACCEDER A UNA CASA DE

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA CARGA PARA ACCEDER A UNA CASA DE 90 M²?

¿CUÁNTO PODRÍA AUMENTAR MI CUOTA DEBIDO A LOS

MENSUALIDAD ACTUAL (MA) MA +1%

+2% MA+3%

¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A 90 M²?

Nota: La mensualidad actual (MA) en las ciudades incluidas en el presente gráfico refleja un TIN medio de entre el 4,73% y el 5,15 % en los diferentes municipios, estimada en las simulaciones realizadas entre el 3 y el 6 de marzo de 2023, con Euribor a 12 meses (del 3,534 % según BOE de 02/03/2023). En relación con los supuestos de las simulaciones de crédito, consultar notas metodológicas finales.

HA EVOLUCIONADO LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A 90 M²?

CAPITALES DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS Y OTRAS CIUDADES

Los ingresos netos medios mensuales de las familias de las capitales analizadas en este capítulo no presentan gran disparidad ya que la mayoría se encuentra en un rango mensual de entre 3.200 € y 3.700 €. Mérida es la única capital donde las familias disponen de menos de 3.000 € mensuales (2.872 €) pero, en contrapartida, también es la que tiene los precios de las casas (66.500 € para 90 m²) y los alquileres más bajos (473 € para 90 m²). Los importes registrados en la capital de Extremadura contrastan con los precios de San Sebastián o Palma de Mallorca, las dos más caras de entre todas las ciudades analizadas con viviendas de 90 m² que superan los 440.000 € en el caso de San Sebastián y los casi 285.000 € en el caso de Palma de Mallorca. En los precios se hace palpable la diferencia entre los mercados situados más al norte, con precios que oscilan entre los 270.000 € y los 170.000 €, y los de la zona sur y centro del país, generalmente por debajo de los 150.000 €, aunque solo Mérida se quede por debajo de los 100.000 €. Con respecto a los alquileres, la diferencia también es significativa partiendo de los 500 € en Mérida hasta los cerca de 1.100 € de Bilbao y Palma de Mallorca. El resto de las capitales presentan valores bastante dispersos que oscilan entre los 600 € y los 900 €.

A pesar de estas diferencias, en todas las capitales se puede comprar o alquilar una casa de 90 m² sin superar el presupuesto recomendado del 33 %. En el caso de la compra, es necesario dedicar entre el 10 % del presupuesto en Mérida y el 33 % en Palma de Mallorca. Cabe destacar, de nuevo, el caso extremo de San Sebastián, con los precios de compra más altos del país frente a unos ingresos de alrededor de 4.400 €, lo que sitúa la tasa de esfuerzo en el 39 %. En el alquiler, el esfuerzo varía entre el 16 % de Mérida y el 29 % de Bilbao y Palma de Mallorca.

En general, hay una mejora en el acceso a la vivienda en los últimos cuatro años, ya que, actualmente, es posible comprar o alquilar sin superar el presupuesto recomendado del 33 % en todas las capitales, mientras que, en 2018, Bilbao era la excepción, con una tasa de esfuerzo para el alquiler del 34 %. Aun así, hay una alteración en la estructura de esta accesibilidad, puesto que, si antes comprar era más ventajoso en todas las ciudades, actualmente ha dejado de serlo en Bilbao, A Coruña, Pamplona y Palma de Mallorca, donde el coste mensual para adquirir una vivienda de 90 m² es entre un 6 % y un 14 % más caro que alquilar. En las restantes ciudades, comprar sigue siendo más económico, a pesar de que, si antes se acercaba al 50 % de un alquiler, hoy ese diferencial está predominantemente por

debajo del -30 %. Así, mientras que el esfuerzo para comprar se agravó en todas las capitales, el esfuerzo para el alquiler se estabilizó o mejoró.

Esto se debe, sobre todo, a las actuales condiciones de financiación, ya que los precios y los alquileres se incrementaron al mismo ritmo. Adquirir o alquilar 90 m² actualmente está, como máximo, cerca de un 25 % más caro que en 2018 en las diferentes capitales, aunque en la mitad de las ciudades esa subida no supera el 10 %. Al mismo tiempo, los ingresos de las familias también aumentaron casi siempre alrededor del 25 %, lo que supone entre unos ingresos adicionales de entre 500 € y 700 € al mes.

Por su parte, las cuotas bancarias involucradas en la compra de una casa se dispararon entre 2018 y 2022, reflejando el aumento de los costes de financiación. Esto contrasta con la situación del mercado de 2018, año en el que los tipos de interés eran negativos, mientras que en 2022 se llevó a cabo un incremento rápido y persistente de los índices de referencia. Así, si en 2018 comprar 90 m² recurriendo a la financiación (LTV 80 %) a precios no muy diferentes de la actualidad variaba entre los 160 € de Mérida y los 640 € de Bilbao, actualmente esta variación oscila entre los cerca de 290 € también en Mérida y 1.200 € en Bilbao y Palma de Mallorca. En la práctica, el importe de la cuota mensual casi se ha duplicado en estos últimos años, lo que ha conllevado que en la mitad de las capitales la tasa de esfuerzo en la compra supere ahora el 20 %, cuando antes ese era el caso solo de Bilbao y Palma de Mallorca. En estas dos ciudades, este indicador está ahora por encima del 30 %, en el límite del 33 % en esta última. Y a pesar de que los alquileres también pueden aumentar y la economía no es estática, el hecho es que la continuación del aumento de los tipos de interés pondrá cada vez a más ciudades en el límite o por encima de la tasa de esfuerzo recomendada.

En general, hay una mejora en el acceso a la vivienda en los últimos cuatro años ya que, actualmente, es posible comprar o alquilar sin superar el presupuesto recomendado del 33 % en todas las capitales.

CAPITALES DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS Y OTRAS CIUDADES EN UN MINUTO

DE LA TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR FRENTE A 2018

DE LA TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR FRENTE A 2018

* Otras ciudades

Nota: Este capítulo contempla un análisis a los municipios capitales de las comunidades autónomas de mayor relevancia, excepto en el caso del País Vasco y de Galicia, para los que se toman como referencia las ciudades de mayor importancia para el mercado inmobiliario (respectivamente, Bilbao y A Coruña) y no las capitales políticas. Además, las regiones de Andalucía, Comunidad Valenciana y País Vasco incluyen un análisis detallado de otras ciudades además de las capitales. Capítulo que excluye a Barcelona y Madrid.

ZOOM BILBAO

En los últimos cuatro años, comprar una casa en la ciudad de Bilbao resulta más inaccesible, mientras que el alquiler ha ganado ventaja. Tanto en un caso como en el otro, los gastos mensuales están ligeramente por debajo del límite máximo recomendado para los costes de vivienda que, tomando como referencia una casa con 90 m², no deberían superar los 1.234 € en una ciudad en la que el ingreso medio neto mensual de las familias es de 3.739 €, a pesar de reflejarse un aumento de 692 € desde 2018.

En 2022, adquirir una vivienda de 90 m² costaba 269.248 €, 21.225 € más que en 2018, lo que implicaba una cuota mensual de 1.148 €, lo que corresponde a un 31 % de los ingresos. Esto supone un encarecimiento de 511 € frente a los 637 € necesarios para el mismo fin de hace cuatro años, cuando la tasa de esfuerzo asociada a la compra era de tan solo de un 21 %. Considerando el actual escenario de aumento de tipos de interés, si el índice de referencia para los préstamos vivienda se incrementara en 3 puntos porcentuales, la cuota podría aumentar otros 423 €, alcanzando así los 1.571 €.

En el caso del alquiler, este se mantuvo en el sentido opuesto en los últimos cuatro años. Mientras los alquileres aumentaron solo 34 € en términos absolutos, de 1.050 € a 1.085 €, la tasa de esfuerzo pasó del 34 % al 29 %, convirtiéndose en una opción más accesible para las familias.

3.739 € Ingreso mensual disponible por familia aumenta 692 € frente a 2018

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 228 € frente a 2018

1.234 €

Valor para comprar 90 m² cuesta 21.225 € más que en 2018

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 511 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de 423 €, aumentando la prestación a 1.571 €.

Alquilar 90 m², aumentó 34 € desde 2018

Aunque tanto comprar como alquilar casa se presenten como opciones accesibles, consumiendo menos de un tercio de los ingresos netos medios mensuales familiares, en este momento la compra de una casa es un 6 % más cara que el alquiler, mientras que hace cuatro años esta era una alternativa un 39 % más barata; un fenómeno que apunta hacia una reversión de la dinámica del mercado residencial.

Comprar cuesta un 6 % más que alquilar, cuando en 2018 costaba un -39 % al mes

264.460 € 1.148 € 6 %

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 21 % de 2018.

31 % 1.085 € 29 %

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 34 % de 2018

OTROS MUNICIPIOS DEL PAÍS VASCO

SAN SEBASTIÁN

En el municipio español en el que las casas son más caras, en este momento alquilar no solo es más económico que comprar, sino que también es la única opción accesible para las familias cumpliendo el máximo recomendado para los costes derivados de la vivienda.

4.397 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 811 € frente a 2018

1.451 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 268 € frente a 2018

444.330 € Valor para comprar 90 m² cuesta 55.515 € más que en 2018

1.730 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 732 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 684 €, encareciendo la prestación hasta los 2.414 €

39 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 28 % de 2018

1.361 € Alquilar 90 m² cuesta 127 € más al mes que en 2018

31 % Tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 34 % de 2018

27 % Comprar cuesta -8 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -19 %

VITORIA

Es el único de los municipios vascos analizados en el que comprar aún es ligeramente más barato que alquilar, aunque la tendencia de crecimiento observada en las tasas de esfuerzo asociadas a la compra hace prever un cambio en ese escenario, ya que en el caso del alquiler este indicador sigue en sentido descendente. La vivienda es un bien accesible

en cualquiera de los casos, pues la cantidad destinada al mes es siempre inferior al límite máximo recomendado.

3.576 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 688 € frente a 2018

1.180 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 227 € frente a 2018

198.900 € Valor para comprar 90 m² cuesta 17.913 € más que en 2018

862 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 399 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 314 €, encareciendo la prestación hasta los 1.176 €

24 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 16 % de 2018

882 € Alquilar 90 m² cuesta 70 € más al mes que en 2018

25 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 28 % de 2018

-2 % Comprar cuesta -2 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -43 %

ZOOM A CORUÑA

En contrapartida con la tendencia observada anteriormente, en A Coruña el alquiler es hoy la opción más barata para quien quiera acceder a una vivienda en este municipio gallego. Para una casa de 90 m², alquilar implica un gasto mensual de 718 € y una tasa de esfuerzo del 21 %, lo que supone un gasto más asequible en comparación con los 769 € mensuales que son necesarios para pagar una cuota hipotecaria y que supone una tasa de esfuerzo del 22 %.

En resumen, en 2022 comprar costaba mensualmente a las familias un 7 % más que alquilar, cuando en 2018 era una opción un 39 % más económica, con una cuota mensual de 402 € y una tasa de esfuerzo del 14 %. Por el contrario, el alquiler se ha convertido en la opción más accesible en este periodo teniendo en cuenta que hace cuatro años suponía un 24 % de los ingresos disponibles, con un precio de alquiler medio de 661 €.

Esta dinámica se explica, una vez más, por la alteración de las condiciones de financiación dado que el precio para adquirir una casa de 90 m² ha subido 26.420 €, pasando de los 154.030 € a los 180.450 €. Este movimiento fue acompañado por el ingreso mensual disponible, que creció 661 € frente a los 2.777 € de 2018, alcanzando así los 3.459 €.

3.459 €

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33% aumenta 225 € frente a 2018

Ingreso mensual disponible por familia aumenta 682 € frente a 2018

1.142 €

Valor para comprar 90m² cuesta 26.420 € más que en 2018

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 367 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de 283 €, aumentando la prestación a 1.052 €

Alquilar 90 m², aumentó 57 € desde 2018

Incluso en una situación en la que el valor máximo recomendado para acceder a la vivienda subió de 916 € a 1.142 €, en 2022 la compra dejó de ser la opción más económica en A Coruña. La desventaja frente al alquiler podría acentuarse aún más ante una subida adicional de tres puntos porcentuales (p.p.) en los actuales tipos de interés, lo que supondría un aumento de 283 € mensuales en la cuota, elevándola hasta los 1.052 €.

Comprar cuesta un 7 % más que alquilar, cuando en 2018 esa diferencia era de -39 %.

180.450 € 769 € 7 %

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 14 % de 2018.

22 % 718 € 21 %

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 24 % de 2018

ZOOM MÉRIDA

En la capital de Extremadura, comprar casa sigue siendo, sin lugar a duda, la opción más barata al implicar unos gastos hasta un 39 % inferiores a los del alquiler; aunque hace cuatro años la ventaja fuese aún más acentuada, del -59 %. Además, independientemente de la opción, el coste de acceso a una vivienda con un área de 90 m² se sitúa muy por debajo del nivel máximo recomendado de 948 €.

Actualmente, comprar una casa con 90 m² implica un coste medio de 66.150 €, lo que supone un incremento de 5.020 € con respecto a los 61.130 € registrados en 2018, lo que supone destinar cerca de un 10 % del ingreso medio neto anual de las familias de Mérida al pago de la cuota del préstamo bancario, por un importe de 286 €. Estos números reflejan, sin embargo, un crecimiento de la tasa de esfuerzo con relación al 7 % registrado en 2018, cuando la prestación media se situaba en 159 €.

En el caso del alquiler, no se perciben grandes alteraciones en la tasa de esfuerzo durante el periodo en análisis, con este indicador reculando ligeramente, del 17 % al 16 %, y reflejando un aumento de 95 € en el valor del alquiler, que pasó de 378 € a los 473 € actuales. Esto se produce en un contexto de subida de los ingresos, que pasaron de una media mensual de 2.287 € a los 2.872 €, es decir, un incremento de a 586 € en 2022.

2.872 € Ingreso mensual disponible por familia aumenta 586 € frente a 2018

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 193 € frente a 2018

948 €

Valor para comprar 90 m² cuesta 5.020 € más que en 2018

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 127 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de 104 €, aumentando la prestación a 390 €

La compra es, por ahora, más ventajosa que el alquiler. Sin embargo, la situación pude modificarse en un contexto de subida de interés, previéndose que una subida adicional de tres puntos porcentuales de la tasa de referencia podría suponer un incremento mensual de 104 € en la cuota hipotecaria que, en ese caso, alcanzaría los 390 €, encareciéndose más que un alquiler.

Alquilar 90 m², aumentó 95 € desde 2018

Comprar cuesta un -39 % más que alquilar, cuando en 2018 esa diferencia era -58 %.

66.150 € 286 € -39 %

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 7 % de 2018.

10 % 473 € 16 %

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 16 % de 2018

ZOOM MURCIA

Tal como ya ocurriera en el pasado, comprar en Murcia es la opción más ventajosa y representa un ahorro mensual del 31 % en relación con el alquiler, aunque exista una reducción significativa en relación al 53 % ahorrado en 2018.

Para una casa de 90 m², tanto si se opta por comprar como por alquilar, la cantidad desembolsada por mes se sitúa siempre por debajo del nivel máximo recomendado, que se fija ahora en 1.111 €, en un aumento significativo frente a los 875 € a los que correspondía este indicador en 2018. Esta evolución se explica por el crecimiento en los ingresos disponibles, que pasaron de 2.651 € a 3.367 € en este periodo, aunque el precio medio de las casas también haya seguido al alza, pasando a ser necesario desembolsar 6.146 € más para adquirir el mismo inmueble, que en 2022 ha supuesto un coste de 102.510 € frente a los 96.346 € de 2018.

En 2022 comprar una vivienda de 90m² implicó pagar 437 € mensuales, lo que representó cerca de un 13 % del presupuesto familiar, es decir, se vio aumentado el coste relativo a esta necesidad en comparación con 2018, cuando la tasa de esfuerzo para el mismo fin era del 9 %, lo que se traduce en una cuota de 251 €. Esta cantidad tenderá a subir en línea con los tipos de interés, donde un aumento de tres puntos porcentuales en el índice de referencia reflejaría un aumento de 161 € mensuales en la cuota pagada, que podría llegar a alcanzar los 598 €.

3.367 € Ingreso mensual disponible por familia aumenta 716 € frente a 2018

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33% aumenta 236 € frente a 2018

Incluso en un escenario de alza continuada de los tipos de interés, la compra seguirá siendo una opción más ventajosa que el alquiler, que en 2022 ha implicado un coste mensual de 635 €, con una tasa de esfuerzo del 19 %, solo un punto porcentual por debajo del registrado en 2018, cuando el alquiler mensual era 532 €.

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 185 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6% pueden llevar a un aumento de 161 €, incrementando la prestación a 598 €

Alquilar 90 m², aumentó 102 € desde 2018

Comprar cuesta un -31 % que alquilar, cuando en 2018 esa diferencia era -53 %

1.111 € 102.510 € 437 € -31 %

Valor para comprar 90m² cuesta 6.164€ más que en 2018

13 % 635 € 19 %

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 9 % de 2018.

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 20 % de 2018

ZOOM OVIEDO

La vivienda ha continuado siendo un bien accesible y la compra la opción más ventajosa en Oviedo, al ser un 26 % más barata que el alquiler. Sin embargo, la diferencia entre ambas opciones habitacionales se ha reducido prácticamente a la mitad en comparación con hace cuatro años, cuando lo que se pagaba por un alquiler era el doble de la mensualidad para la compra.

De este modo, comprar una vivienda de 90 m² en la capital de Asturias implicó en 2022 desembolsar 505 € al mes, 197 € más que los 308 € registrados en 2018, sin dejar de tener en cuenta que dicha cantidad podría sufrir un aumento adicional de hasta 186 € en el caso de que se produzca una subida de tipos de interés a niveles del 6 %, lo que implicaría llegar hasta los 691 €. Pero únicamente en ese escenario se superarán los 680 € que se pagan hoy para alquilar, una cantidad que subió 62 € desde 2018, cuando el alquiler medio practicado era 618 €.

En ambos casos, e incluso previéndose una subida de tipos, los gastos en vivienda continuarán situándose por debajo de los 1.110 €, que corresponden al valor máximo recomendado al mes para gastos en vivienda, una cantidad que subió 211 € en el periodo en análisis, frente a los anteriores 899 €, en línea con el crecimiento de los ingresos netos medios mensuales familiares, que pasaron de 2.724 € a 3.353 € entre 2018 y 2022. Por su parte, el importe medio de venta se mantuvo prácticamente estable por el que comprar una casa de 90 m² ha alcanzado un precio de 118.440 €, en línea con los 118.058 € de 2018.

3.363 € Ingreso mensual disponible por familia aumenta 639 € frente a 2018

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 211 € frente a 2018

118.440 €

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 197 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6% pueden llevar a un aumento de 186 €, aumentando la prestación a 691 €

1.110 €

Valor para comprar 90 m² cuesta 384 € más que en 2018

15 %

Alquilar 90 m², aumentó 62 € desde 2018

La principal modificación observada en los últimos años ha sido que la compra ha pasado a suponer un mayor esfuerzo mensual para las familias -pasando del 11 % al 15 %- mientras que el alquiler se ha convertido en una solución más ventajosa, con una tasa de esfuerzo que se ha visto reducida del 23 % al 20 % entre 2018 y 2022.

Comprar cuesta un -26 % que alquilar, cuando en 2018 esa diferencia era -50 %

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 11 % de 2018.

680 € 20 %

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 23 % de 2018

505 € -26 %

ZOOM PALMA DE MALLORCA

Comprar una vivienda de 90 m² en Palma de Mallorca no solo se ha vuelto más caro que alquilar, sino que ahora implica unos costes mensuales en el límite del valor máximo recomendado, mientras que el alquiler, que antes estaba en ese mismo nivel, tiene hoy un menor impacto en el presupuesto familiar.

Entre 2018 y 2022, la inversión necesaria para adquirir una casa con 90 m² aumentó 49.922 €, pasando de los 233.668 € a los actuales 283. 590 €. Los ingresos mensuales de las familias también aumentaron 576 € alcanzando los 3.674 € mientras que, en 2018, estos ingresos fueron de 3.098 €. En consecuencia, el límite máximo ideal recomendado para gastar en la vivienda también se ha fortalecido, alcanzando los 1.212 €, es decir, 190 € más que los anteriores 1.022 €.

Sin embargo, la subida de tipos de interés ha modificado las condiciones de acceso a la financiación para la adquisición de una vivienda, con una tasa de esfuerzo que ha pasado del 20 % al 33 % en el periodo analizado, lo que corresponde a un aumento mensual de 599 € en la prestación pagada, que antes era 609 € y que en 2022 alcanzó los 1.208 €. Si los tipos de interés se colocaran en el nivel del 6% esta cuota podría registrar un aumento adicional de 446 € mensuales, llegando de este modo a alcanzar los 1.654 €.

La dinámica en el mercado de alquiler sigue en el sentido opuesto ya que el alquiler subió tan solo 39 € en los últimos cuatro años pasando de los 1.203 € de 2018 a los 1.062 € en 2022, lo que ha supuesto una reducción de la tasa de esfuerzo del 33 % al 29 % actual.

3.674 € Ingreso mensual disponible por familia aumenta 576 € frente a 2018

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 190 € frente a 2018

1.212 €

Valor para comprar 90 m² cuesta 49.922 € más que en 2018

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 599 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6% pueden llevar a un aumento de 446 €, aumentando la prestación a 1.654 €.

Se observa una alteración estructural en el acceso a la vivienda ya que si antes comprar implicaba un ahorro del 41 % frente al importe pagado por un alquiler, en 2022 el escenario es el opuesto dado que comprar pasó a ser un 14 % más caro que alquilar.

Alquilar 90 m², aumentó 39 € desde 2018

Comprar cuesta un -26 % que alquilar, cuando en 2018 esa diferencia era -50 %

283.590 € 1.208 € -26 %

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 20 % de 2018

33 % 1.062 € 20 %

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 23 % de 2018

ZOOM PAMPLONA

En los últimos cuatro años, comprar una casa en Pamplona se ha convertido en una opción menos ventajosa que alquilar llegando, incluso, a ser la solución más cara, cuando antes la situación era la contraria.

Actualmente, para adquirir una vivienda de 90 m² hay que destinar 217.710 €, 21.578 € más que en 2018, cuando el precio era 196.134 €. Con el ingreso neto medio mensual de las familias que se ha visto incrementado en 738 € en ese periodo pasando de los 2.908 € a los 3.645 € de 2022, el valor máximo recomendado para gastar mensualmente en la vivienda también aumentó 244 €, situándose en los 1.203 €.

A pesar de esto, la compra de una vivienda ha pasado a ser un 7 % más cara que el alquiler y al contrario de lo que sucedía en este mercado en 2018, cuando era una solución un 34 % más barata. Esto se debe a que la tasa de esfuerzo asociada a la compra subió del 17 % al 25 % en este periodo, lo que refleja un encarecimiento de 425 € en la cuota mensual, que pasó de 503 € a los 928 €, y que podría verse incrementada en 342 € más si los tipos de interés alcanzan niveles de 6%, lo que implicaría llegar hasta los 1.207 €. Aunque el alquiler mensual también haya aumentado en 100 € durante los últimos cuatro años, es decir, de 764 € a 864 €, la tasa de esfuerzo ha evolucionado en sentido negativo, bajando del 26 % al 24 % en 2022.

3.645 € Ingreso mensual disponible por familia aumenta 738 € frente a 2018

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 244 € frente a 2018

1.203 €

Valor para comprar 90 m² cuesta 21.578 € más que en 2018

217.710 € 928 €

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 425 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de 342 €, aumentando la prestación a 1.270 €.

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 17 % de 2018

Alquilar 90 m², aumentó 100 € desde 2018

Comprar casa en la capital de Navarra ya es más caro que alquilarla. Sin embargo, e incluso suponiendo un esfuerzo mensual mayor que antes, tanto la compra como el alquiler siguen siendo una opción accesible para acceder a la vivienda en esta ciudad ya que los importes desembolsados mensualmente continúan estando por debajo del límite máximo recomendado.

25 % 864 € 24 %

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 26 % de 2018

Comprar cuesta un +7 % que alquilar, cuando en 2018 esa diferencia era -34 %

7 %

ZOOM SANTANDER

Comprar sigue siendo la opción más barata en la capital cántabra, aunque las condiciones asociadas a esta forma de acceder a la vivienda se hayan deteriorado en los últimos años, situación que queda confirmada por la subida del 15 % al 21 % en la tasa de esfuerzo y que ha implicado un aumento de 315 € en la prestación mensual, pasando de 413 € en 2018 a los 727 € en 2022. La subida de tipos de interés ha sido la principal razón para esta alteración, en tanto que un aumento adicional de los tipos a niveles del 6 % implicaría una subida de hasta 269 € de la cuota mensual, lo que supondría alcanzar los 996 €, superando de este modo el valor que se paga por alquilar.

Actualmente alquilar cuesta 795 € y consume un 23 % de los ingresos netos medios mensuales familiares, lo que refleja una evolución positiva frente a 2018, momento en el que un alquiler de 699 € representaba una tasa de esfuerzo superior al 25 %.

En el periodo en análisis, el adquirir una casa de 90 m² requirió pagar 12.399 € más, lo que posicionó el precio medio de la vivienda en 170.730 € en 2022, mientras que en 2018 era de 158.331 €. Sin embargo también aumentaron los ingresos a un ritmo más significativo, atenuando esta evolución de los precios, ya que las familias pasaron a disponer de 3.405 € mensuales, es decir, 656 € más que los 2.749 € registrados en 2018. Como resultado, el importe máximo recomendado para destinar a la vivienda también se revisó al alza, pasando de los 907 € de hace cuatro años a los actuales 1.124 €.

3.405 €

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 217 € frente a 2018

Ingreso mensual disponible por familia aumenta 656 € frente a 2018

1.124 €

Valor para comprar 90 m² cuesta 12.399 € más que en 2018

170.730 € 727 €

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 315 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de 269 €, aumentando la prestación a 996 €.

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 15 % de 2018.

Alquilar 90 m², aumentó 96 € desde 2018

21 % 795 € 23 %

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 25 % de 2018

Aunque sea un 8 % más barato que alquilar, comprar dejó de ser tan ventajoso como en 2018, cuando representaba un ahorro mensual del -41 %. Con las tasas de esfuerzo de la compra y del alquiler cada vez más próximas, es probable que una subida adicional de los tipos de interés pueda hacer que la compra sea más cara que el alquiler, aunque, como sucede ahora, ambas sigan siendo inferiores a la tasa de esfuerzo máxima ideal recomendada para la vivienda.

Comprar cuesta un -8 % que alquilar, cuando en 2018 esa diferencia era -41 %

-8 %

ZOOM SEVILLA

Tal y como sucediera en 2018, la compra de una vivienda de 90 m² sigue siendo la opción más barata en la capital andaluza. En ese periodo, al mismo tiempo que los ingresos mensuales de las familias sevillanas se incrementaron en 654 €, pasando de los 2.595 € a los actuales 3.249 €, para adquirir una vivienda de 90 m² también fue necesario un desembolso adicional de 2.050 €, lo que ha variado el precio medio de la vivienda de 2018, fijado en 163.370 € hasta los actuales 165.420 €. Acompañando esta evolución, el nivel máximo recomendado de los costes mensuales de la vivienda se fijó en 1.072 €, aumentando así en 216 € frente a los 856 € de hace cuatro años.

Aunque comprar una casa continúe siendo la solución más barata en Sevilla, la realidad es que supuso un mayor desembolso en los gastos familiares que antes, con una tasa de esfuerzo que ha pasado del 16 % registrado en 2018 hasta el 22 % de 2022. La cuota mensual, que antes ascendía hasta los 426 € se ha visto aumentada en 279 € en este periodo, alcanzando así los 705 €. Un importe que tenderá a seguir subiendo en línea con los tipos de interés, que podrían llegar a registrar un encarecimiento adicional de 260 € si la tasa de referencia aumenta tres puntos porcentuales, lo que implicaría llegar hasta los 965 €.

Mientras tanto, la accesibilidad del alquiler mejoró ya que en 2022 se destinó un 27 % del presupuesto familiar a este concepto frente al 33 % registrado anteriormente, y teniendo en cuenta que el alquiler medio aumentó tan solo 21 €, pasando de los 857 € registrados en 2018 hasta los actuales 878 €.

3.249 €

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 216 € frente a 2018

Ingreso mensual disponible por familia aumenta 654 € frente a 2018

1.072 €

Valor para comprar 90m² cuesta 2.050 € más que en 2018

165.420 € 705 €

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 279 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6% pueden llevar a un aumento de 260 €, subiendo la prestación a 965 €.

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 16 % de 2018.

Alquilar 90 m², aumentó 21 € desde 2018

22% 878 €

Tanto en el alquiler como en la compra, los gastos mensuales en vivienda en la capital andaluza están por debajo del límite máximo mensual recomendado. Con una prestación un 20 % más barata que el alquiler, la compra se mantiene como la solución más ventajosa, aunque este margen se haya reducido a menos de la mitad en comparación con 2018, cuando los gastos asociados eran un 50 % inferiores a los del alquiler.

27 %

Comprar cuesta -20 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -50 %.

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 33 % de 2018.

-20 %

OTROS MUNICIPIOS

DE ANDALUCÍA

CÓRDOBA

Es el municipio andaluz en el que la ventaja de la compra sobre el alquiler es mayor, aunque los gastos mensuales en ambas opciones sean inferiores a la tasa máxima de esfuerzo recomendada. Aun así, esa ventaja antes era mucho más pronunciada, confirmando la tendencia dominante en la región de Andalucía.

3.119 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 656 € frente a 2018

1.029 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 217 € frente a 2018

116.640 € Valor para comprar 90 m² cuesta 2.713 € más que en 2018

497 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 200 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 183 €, encareciendo la prestación hasta los 680 €

16 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 12 % de 2018

630 € Alquilar 90 m² cuesta 29 € más al mes que en 2018

24 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 20 % de 2018

-21 % Comprar cuesta -21 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -51 %

GRANADA

Tanto comprar como alquilar se mantienen como opciones accesibles, con tasas de esfuerzo bastante inferiores al límite máximo recomendado y con la compra manteniéndose como la opción más ventajosa. El gran cambio de los últimos cuatro años está relacionado con el marcado aumento de los gastos asociados a la compra, traducidos en el incremento de la tasa de esfuerzo, mientras que se redujo el impacto del alquiler en el presupuesto.

3.160 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 627 € frente a 2018

1.043 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 207 € frente a 2018

147.870 € Valor para comprar 90 m² cuesta 7.935 € más que en 2018

630 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 265 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 232 €, encareciendo la prestación hasta los 862 €

20 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 14 % de 2018

722 € Alquilar 90 m² cuesta 31 € más al mes que en 2018

23 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 27 % de 2018

-13 % Comprar cuesta -11 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -47 %

MÁLAGA

Es el municipio andaluz en el que más ha aumentado el precio de la vivienda. Comprar casa en esta ciudad sigue siendo la opción más ventajosa a pesar de que también aquí haya sido donde la tasa de esfuerzo más ha crecido en términos regionales. Por su parte, el alquiler se ha convertido en una opción accesible, con valores alineados con la tasa máxima de esfuerzo recomendada para la vivienda, al contrario de lo que ocurriera hace cuatro años.

3.041 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 631 € frente a 2018

1.003 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 208 € frente a 2018

190.440 € Valor para comprar 90 m² aumenta 29.391 € en comparación con 2018

811 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 392 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 300 €, encareciendo la prestación hasta los 1.111 €

27 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 17 % de 2018

997 € Alquilar 90 m² cuesta 120 € más al mes que en 2018

33 % La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 36 % de 2018

-19 % Comprar cuesta -19 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -52 %

ZOOM TOLEDO

La vivienda sigue siendo un bien accesible en Toledo. Independientemente de si se compra o si se alquila, las familias han necesitado destinar menos ingresos mensuales al límite máximo recomendado.

Para acceder a la compra de una casa de 90 m² en la ciudad castellanomanchega, actualmente es necesario invertir 122.580 €, lo que supone un incremento de 14.972 € con respecto a 2018, cuando esta cifra era de 107.653 €. Las familias también han pasado a disponer de 747 € más, pasando así de los 3.061 € de 2018 a los 3.808 € de 2022. Esto ha conllevado una revisión al alza del importe máximo recomendado para gastar mensualmente en la vivienda que en 20218 era de 1.010 € y que en 2022 se ha situado en 1.257 €.

Sin embargo, y debido al aumento de los tipos de interés, el ritmo de crecimiento de la cuota asociada a la compra fue mucho más expresivo ya que los 276 € que entonces eran necesarios para este fin en 2018, casi se duplicaron (+246 €) a fin de 2022, alcanzando los 522 €. Consecuentemente, la tasa de esfuerzo se agravó del 9% al 14% en ese periodo. Pero, en el caso de que los intereses suban a niveles del 6%, la cuota pagada por la misma casa podría incrementarse en 193 €, lo que conllevaría unos gastos mensuales asociados a la compra de hasta 715 € y un aumento todavía mayor de la tasa de esfuerzo.

A pesar de que en el caso del alquiler se ha registrado una subida de 65 € entre 2018 (574 €) y 2022 (639 €), se ha visto reflejada una bajada de la tasa de esfuerzo que ha pasado del 19 % al 17 % en ese periodo, lo que confirma la mejora de las condiciones de acceso a este mercado.

3.808 €

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 246 € frente a 2018

Ingreso mensual disponible por familia aumenta 747 € frente a 2018

1.257 €

Valor para comprar 90 m² supone 14.927 € más que en 2018

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 246 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6% pueden llevar a un aumento de 193 €, aumentando la prestación a 715 €

En la actualidad los costes mensuales asociados a la compra de una vivienda representan un ahorro del 18 % frente al alquiler. Considerando que en 2018 ese ahorro era del 52 %, existe una reducción significativa de esa ventaja en los últimos años, y que ante una subida adicional de los intereses podría incluso llegar a anularla, invirtiendo la lógica de este mercado y colocando el alquiler como la opción más barata.

Alquilar 90 m², aumentó 65 € desde 2018

Comprar cuesta un -18 % más que alquilar, cuando en 2018 esa diferencia era -52 %

122.580 € 522 € -18 %

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 9 % de 2018

14 % 639 € 17 %

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 19 % de 2018

ZOOM VALENCIA

Comprar sigue siendo en Valencia la opción más barata para acceder a la vivienda en 2022, con unos gastos medios netos mensuales familiares un 26 % inferiores a los del alquiler, lo que se traduce en una prestación de 684 € y una tasa de esfuerzo del 20 % para adquirir una casa de 90 m². Sin embargo, existe una pérdida de accesibilidad frente a 2018, cuando la tasa de esfuerzo y la prestación mensual asociadas a la compra en la ciudad valenciana eran tan solo del 14 % y 372 € respectivamente, convirtiéndose en una opción un 49 % más barata que el alquiler en ese momento. Esta tendencia podría acentuarse aún más en un contexto de subida de tipos de interés, ya que un incremento adicional de 3 puntos porcentuales en este indicador conllevaría encarecer la actual prestación en 252 €, lo que dispararía la cuota mensual hasta los 936 €.

No obstante, la capital de la Comunidad Valenciana es la única ciudad española donde alquilar casa también se convirtió en una opción menos accesible durante el periodo en análisis, en el que se ha visto reflejado un aumento del 26 % al 27 % de la tasa de esfuerzo para el alquiler y de 725 € a 927 € en el importe mensual destinado a esta opción habitacional.

Con un precio medio que ha alcanzado los 160.560 €, adquirir una casa de 90 m² también se encareció al aumentar éste en 17.987 € frente a los 142.573 € registrados en 2018. Asimismo, los ingresos netos medios mensuales de las familias también se vieron aumentados en 712 €, hasta alcanzar los 3.458 € en 2022 frente a los 2.746 € registrados en 2018. Esto supone un apalancamiento en la subida del techo máximo recomendado en términos de gastos mensuales en la vivienda, que pasó a ser de 906 € a 1.141 €.

3.458 € Ingreso mensual disponible por familia aumenta 712 € frente a 2018

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 235 € frente a 2018

1.141 €

Valor para comprar 90 m² cuesta 17.987 € más que en 2018

160.560 € 684 €

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 312 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6% pueden llevar a un aumento de 252 €, aumentando la prestación a 936 €

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 14 % de 2018

Alquilar 90 m², aumentó 202 € desde 2018

20 % 927 € 27 %

La tasa de esfuerzo para alquilar aumentó ligeramente frente al 26 % de 2018

Aunque para cualquiera de las opciones la tasa máxima de esfuerzo es inferior a la recomendada, y a pesar del crecimiento de los ingresos de las familias, la vivienda en la ciudad de Valencia es en 2022 un bien menos accesible que hace cuatro años para ambas opciones habitacionales.

Comprar cuesta un -26 % que alquilar, cuando en 2018 esa diferencia era -49 %

-26 %

OTROS MUNICIPIOS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

ALICANTE

Independientemente de si se opta por la compra o por el alquiler, el esfuerzo mensual asociado al acceso a la vivienda continúa situándose por debajo de la tasa máxima de esfuerzo recomendada. En términos de costes, la vivienda sigue siendo más barata en un municipio en el que el impacto del alquiler en el presupuesto familiar se mantuvo inalterado durante los últimos cuatro años.

2.993 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 617 € frente a 2018

988 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 204 € frente a 2018

131.310 € Valor para comprar 90 m² cuesta 12.965 € más que en 2018

569 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 261 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 208 €, encareciendo la prestación hasta los 777 €

19 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 13 % de 2018

783 € Alquilar 90 m² cuesta 156 € más al mes que en 2018

26 % Tasa de esfuerzo para alquilar se mantuvo estabilizada frente a 2018

-27 % Comprar cuesta -27 % al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba -51 %

ELCHE

Elche es el municipio de la Comunidad Valenciana donde la vivienda es más accesible, lo que supone contar con las tasas de esfuerzo más bajas tanto en la vertiente de compra como en la de alquiler. La adquisición de una vivienda continúa siendo más ventajosa para las familias a pesar de que el diferencial en relación al alquiler se haya visto reducido a cerca de la mitad.

2.693 € El ingreso mensual disponible por familia aumenta 584 € frente a 2018

889 € Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 193 € frente a 2018

95.400 € Valor para comprar 90 m² cuesta 4.534 € más que en 2018

414 € La cuota mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 178 € frente a 2018. Los tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a un aumento de hasta 150 €, encareciendo la prestación hasta los 564 €

15 % La tasa de esfuerzo para comprar aumentó frente al 11% de 2018

546 € Alquilar 90 m² cuesta 86 € más al mes que en 2018

20 % Tasa de esfuerzo para alquilar aumentó frente al 22% de 2018

-24 % Comprar cuesta un 24 % menos al mes que alquilar, cuando en 2018 costaba un 49 % menos

ZOOM VALLADOLID

A pesar de que en la capital castellanoleonesa alquilar se ha convertido en la opción más accesible desde 2018, no se puede decir lo mismo de la compra a pesar de que sigue siendo la fórmula habitacional más accesible actualmente.

Adquirir una vivienda con un área de 90 m² ha implicado en 2022 una inversión total de 127.800 €, solo 5.628 € más que los 122.172 € registrados en 2018. Por su parte los ingresos mensuales disponibles se incrementaron en 652 €, lo que ha conllevado que las familias pasen a contar con 3.350 €, de los cuales se recomienda que hasta 1.106 € puedan ser destinados a la vivienda. Hace cuatro años, los ingresos familiares eran de 2.698 €, con el importe máximo indicado para la vivienda situándose en los 890 €.

Por su parte la prestación media asociada a la compra aumentó en 226 € en el periodo en análisis, lo que ha supuesto pasar de los 318 € en 2018 a los 544 € en 2022; un importe que podría encarecerse 201 € más ante una subida adicional de los tipos de interés al nivel del 6% alcanzando así los 745 € en esa situación e implicando un nuevo aumento de la tasa de esfuerzo asociada, después de la subida del 12 % al 16 % registrada entre los últimos cuatro años.

Por el contrario, la tasa de esfuerzo asociada al alquiler se ha visto reducida en tres puntos porcentuales, pasando del 22 % al 19 % en ese periodo y durante el cual, el valor del alquiler fue actualizado en apenas 22 €, lo que ha puesto pasar de los 599 € de 2018 a los actuales 621 €.

3.350 €

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 215 € frente a 2018

Ingreso mensual disponible por familia aumenta 652 € frente a 2018

1.106 € 127.800 € 544 €

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 226 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6 % pueden llevar a una subida de 201 €, aumentando la prestación a 745 €

Valor para comprar 90 m² cuesta 5.628 € más que en 2018

En línea con la mayoría de los municipios analizados, las condiciones en el mercado de alquiler han mejorado mientras que las de acceso a la compra se han visto deterioradas. Si en 2018 comprar era un 47 % más barato que alquilar, actualmente esa ventaja se ha atenuado hasta el 12 %. De cualquier forma, ambas soluciones han sido accesibles con respecto al nivel de ingresos de las familias, con un amplio margen de maniobra con respecto al nivel máximo de costes recomendado.

Alquilar 90 m², aumentó 22 € desde 2018

16 % 621 €

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 12 % de 2018

19 %

Comprar cuesta un -18 % que alquilar, cuando en 2018 esa diferencia era -47 %

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 22 % de 2018

-12 %

ZOOM ZARAGOZA

Comprar casa en Zaragoza se ha convertido en una opción menos accesible en 2018 convirtiendo así el alquiler en una opción más ventajosa para las familias de esta ciudad. En ambos casos, los gastos mensuales han sido bastante inferiores al límite máximo recomendado para los costes de la vivienda, que no debían de superar los 1.154 €, es decir, un tercio de un ingreso mensual de 3.497 €. Estos importes han representado una mejora significativa frente a 2018, cuando el ingreso medio de las familias zaragozanas era de aproximadamente 2.787 €, lo que ha supuesto una tasa de esfuerzo máxima ideal para la vivienda de 920 €.

En 2022 el coste por adquirir una vivienda de 90 m² en esta ciudad fue de 140.940 €, lo que ha supuesto un incremento de 21.225 € con respecto a 2018, lo que ha implicado una cuota mensual de 600 €, es decir, un 17 % de los ingresos mensuales netos de las familias zaragozanas. Esto ha supuesto un agravamiento de 250 € frente a los 350 € necesarios para el mismo fin de hace cuatro años, cuando la tasa de esfuerzo asociada a la compra fue de tan solo un 13 %. Considerando el actual escenario de subida de tipos de interés, y en previsión de unos tipos de interés del orden del 6 %, la cuota podría subir otros 222 €, alcanzando así los 822 €.

Por el contrario, los alquileres aumentaron solo 61 € en términos absolutos, pasando de los 668 € en 2018 a los 729 € de 2022, lo que se tradujo en una reducción de la tasa de esfuerzo del 24 % al 21 %, convirtiéndose así en una opción más accesible para las familias que antes.

3.497 € Ingreso mensual disponible por familia aumenta 710 € frente a 2018

Aunque tanto comprar como alquilar casa sea accesible y consuma bastante menos de un tercio de los ingresos mensuales de las familias zaragozanas, la compra de casa es un 18 % más barato que el alquiler. Sin embargo, hace cuatro años esta era una solución un 48 % más económica, con esta reducción de margen que señala hacia una alteración de la dinámica en el acceso a la vivienda.

140.940 €

La prestación mensual al banco para comprar 90 m² aumentó 250 € frente a 2018. Tipos de interés en un nivel del 6% pueden llevar a un aumento de 222 €, aumentando la prestación a 822 €

1.154 €

Mensualidad ideal con tasa de esfuerzo del 33 % aumenta 234 € frente a 2018 Valor para comprar 90 m² cuesta 6.619 € más que en 2018

600 €

17 %

Alquilar 90 m², aumentó 61 € desde 2018

21 %

Comprar cuesta un -18 % que alquilar, cuando en 2018 esa diferencia era -48 %

La tasa de esfuerzo para la compra aumentó frente al 13 % de 2018

729 €

La tasa de esfuerzo para alquilar se redujo frente al 24 % de 2018

-18 %

¿CUÁL ES EL COSTE PARA ACCEDER A UNA CASA DE 90M²?

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO EL COSTE PARA ACCEDER A UNA CASA DE 90

¿CUÁNTO PODRÍA AUMENTAR MI CUOTA DEBIDO A LOS INTERESES?

¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A 90 M2?

Nota: La mensualidad actual (MA) en las ciudades incluidas en el presente gráfico refleja un TIN medio de entre el 4,71 % y el 5,15 % en los diferentes municipios, estimada en las simulaciones realizadas entre el 3 y el 6 de marzo de 2023, con Euribor a 12 meses (del 3,534 % según BOE de 02/03/2023). En relación con los supuestos de las simulaciones de crédito, consultar notas metodológicas finales.

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A 90 M²?

CONCLUSIONES INGRESOS

¿DE CUÁNTO DISPONEN LAS FAMILIAS ACTUALMENTE?

Los ingresos medios netos mensuales disponibles de las familias de las capitales de las comunidades autónomas* se sitúan entre los cerca de 2.900 € de Mérida y los 4.300 € de Madrid, pero en la

mayoría de las ciudades esta cantidad está entre 3.300 € y 3.700 €. Además de Madrid, solo Barcelona tiene unos ingresos superiores a los 4.000 €. Dichos ingresos reflejan presupuestos recomendados (DSTI 33 %) para el acceso a la vivienda casi siempre alrededor del 1.100 € a 1.200 €. En las regiones metropolitanas de Madrid y Barcelona estos importes son ampliamente superados por algunos municipios, alcanzando un máximo de 8.300 €.

INGRESOS MEDIOS DISPONIBLES DE LAS FAMILIAS (MENSUAL ) - 2022

Fuente: Datos INE con previsión CENTURY 21

Los ingresos de las familias en las diferentes ciudades son poco heterogéneos, al contrario de lo que sucede en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona.

¿CÓMO EVOLUCIONAN LOS INGRESOS DE LAS FAMILIAS?

En comparación con 2018, la evolución de los ingresos de las familias fue bastante positiva en todas las ciudades, con un ritmo de crecimiento idéntico situado entre el 19 % y el

27 %. En términos absolutos, estos aumentos se tradujeron casi siempre en subidas superiores a 650 € mensuales, con un máximo aproximado de 800 € en Madrid. Mérida registra los menores ingresos por familia, y es la única capital con menos de 3.000 € mensuales disponibles, pero Palma de Mallorca es la ciudad en la que menos creció este indicador, aumentando aun así un 19 % en relación con 2018.

CONCLUSIONES COMPRAR

¿CUÁNTO CUESTA COMPRAR UNA CASA DE 90 M² ACTUALMENTE?

Fuente: Datos INE con previsión CENTURY 21

- 2018 VS 2022

Al contrario de lo que se observa con los ingresos, hay una marcada discrepancia entre las diferentes capitales en lo relativo al precio de las casas. Madrid y Barcelona son las únicas que siguen situando el precio por encima de los 300.000 €, siendo Palma de Mallorca, probablemente por su vocación

PRECIO

MEDIO DE VENTA PARA 90 M² - 2022

turística, la que más se aproxima a ese nivel, con poco más de 280.000 €. Las ciudades del norte suelen tener precios más elevados, destacando Bilbao y Pamplona, las dos por encima de los 200.000 €. En las restantes ciudades, los precios varían entre los 102.000 € y los 170.000 €, con Mérida como única ciudad con ese valor por debajo de los 100.000 €, concretamente en cerca de 66.000 €.

Los ingresos de las familias crecieron alrededor del 25 % en los últimos cuatro años en la mayoría de las ciudades.

Hay diferencias considerables en los precios de las casas entre las diferentes ciudades del país, con Madrid y Barcelona por encima de los 300.000 € y Mérida por debajo de los 100.000 €.

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO EL COSTE DE COMPRAR UNA CASA DE 90 M2?

En los últimos cuatro años, los precios de las casas no sufrieron grandes alteraciones, con una nota general positiva. La mayor diferencia se observa en Palma de Mallorca, donde

PRECIO MEDIO DE VENTA PARA 90 M² - 2022 VS 2018

Fuente: uDA - urbanData Analytics con cálculos CENTURY 21

adquirir una vivienda de 90 m² ha exigido en 2022 cerca de 50.000 € más que en 2018, lo que se traduce en una diferencia de aproximadamente el 20 %. En los restantes municipios, esa diferencia es casi siempre inferior a 20.000 €, y en términos relativos refleja variaciones de menos del 10 %.

¿CÚAL ES LA PRESTACIÓN MENSUAL PARA COMPRAR UNA CASA DE 90 M2?

Se percibe un contraste bastante dispar en los precios de las casas y unos niveles de ingresos más homogéneos. Las prestaciones al banco para la compra de una vivienda de 90 m² son muy diferentes en las distintas ciudades. Mientras que en Madrid y Barcelona, las dos ciudades donde la vivienda es más cara, esta mensualidad se sitúa en más de 1.000 € mensuales, en

las restantes este gasto queda predominantemente por debajo de los 800 €, alcanzando niveles de 500 € en la mayoría de las capitales de las comunidades autónomas del interior, con el mínimo de casi 290 € registrado en Mérida.

En los últimos cuatro años, los precios de las casas no registraron modificaciones significativas en la mayoría de las ciudades. La diferencia para comprar una casa de 90 m2 es casi siempre inferior a 20.000 € en las distintas ciudades, lo que refleja variaciones relativas en su mayoría por debajo del 10 %.

CUOTA* PARA LA ADQUISICIÓN DE 90 M² (MENSUAL) - 2022

Fuente: CENTURY 21

*Cuota

Las prestaciones para la compra reflejan las asimetrías de las ciudades en lo referente a los precios de las casas, en un contexto de mayor homogeneidad de rendimientos.

asociada a una financiación con LTV del 80 %.

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA PRESTACIÓN HIPOTECARIA PARA COMPRAR UNA CASA DE 90 M2?

El gasto mensual asociado a la compra de una casa de 90 m² aumentó considerablemente en los últimos cuatro años reflejando de forma especial el fuerte y persistente aumento de los tipos de interés a lo largo del último año, puesto que los precios aumentaron de forma moderada. Así, si antes solo Madrid, Barcelona, Palma

de Mallorca y Bilbao registraban una prestación superior a los 500 € mensuales, actualmente ese es el caso en dos tercios de las capitales, entre las que las cuatro ya mencionadas presentan ahora mensualidades superiores a 1.100 € a 400 €, en la mayoría por debajo de los 300 €, actualmente en cerca de la mitad de las ciudades, ese gasto ya supera los 400 € mensuales. En gran parte de las ciudades, las nuevas condiciones de mercado representan prestaciones de 200 € mensuales más en un espacio de cuatro años.

CUOTA* PARA LA ADQUISICIÓN DE 90 M² (MENSUAL) - 2022 VS 2018

IMPACTO DEL AUMENTO DE LOS TIPOS DE INTERÉS EN LAS CUOTAS (VALOR MENSUAL)

Fuente: CENTURY 21 - Proyecciones con tres escenarios de aumento de las tasas de referencia

¿CUÁL SERÁ EL IMPACTO DEL AUMENTO DE LOS TIPOS DE INTERÉS EN LA PRESTACIÓN?

Se ha visto reflejado el fuerte impacto que el aumento de los tipos de interés ha supuesto en el importe mensual que las familias asumen para adquirir una vivienda de 90 m², y que podría agravarse bastante más según las previsiones

La prestación para la compra de la casa aumentó expresivamente, reflejando sobre todo el fuerte incremento de los tipos de interés en el último año, ya que los precios presentaron subidas moderadas.

realizadas a partir de tres escenarios, en los que el TIN del préstamo contratado se viera aumentado en uno, dos o tres puntos porcentuales (pp), que asciende a cerca del 5 % en la mayoría de las capitales, incluyendo un Euribor de referencia alrededor del 3,5 %. En el escenario de mayor aumento, que en la práctica implicaría tener un TIN del orden del 8 % , la prestación registraría un aumento de más de 200 € mensuales en la mayoría de las ciudades, superando los 400 € en algunas de ellas.

Un TIN del orden del 8 %, a raíz del aumento de los tipos de interés, conllevará aumentos de más de 200 € en la prestación mensual de la casa en casi todas las ciudades.

Nota : La mensualidad actual (MA) refleja un TIN medio de entre el 4,70 % y el 5,15 % en los diferentes municipios, estimada en las simulaciones realizadas entre el 3 y el 6 de marzo de 2023, con Euribor a 12 meses (del 3,534 % según BOE de 02/03/2023). En relación con los supuestos de las simulaciones de crédito, consultar notas metodológicas finales.

*Cuota asociada a una financiación con LTV del 80 %.

¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR 90 M² ACTUALMENTE?

De las capitales de provincia analizadas, solamente Barcelona supera la tasa de esfuerzo aconsejada del 33 % para la compra de una casa de 90 m². Cabe destacar también el caso de Palma de Mallorca, situado en el límite (33 %), así como de Madrid y Bilbao, dos ciudades que a pesar de estar consumiendo más del

30 % del presupuesto recomendado, se encuentran muy cerca del límite. En el resto de las capitales, así como en el contexto de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, el esfuerzo para comprar vivienda se encuentra en el nivel del 20 %. Zaragoza, Valladolid, Oviedo, Toledo, Murcia y Mérida se encuentran por debajo de ese nivel, destacando el caso de Mérida, en el que este porcentaje se reduce hasta el 10 %.

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR 90 M2?

En los últimos cuatro años, la tasa de esfuerzo asociada a la compra de vivienda se ha agravado en todas las capitales, pero solo en Barcelona ese incremento significó pérdida de accesibilidad por esta vía. En Palma de Mallorca, Madrid y Bilbao la tasa de esfuerzo también aumentó considerablemente.

Y, aunque se mantiene por debajo de lo recomendado, se encuentra ya entre el 31 % y el 33 %. De cualquier forma, incluso en las ciudades en las que la compra siguió exigiendo una tasa de esfuerzo por debajo de lo aconsejado, hubo un aumento destacado. De este modo, si en 2018 en cuatro de las capitales comprar una casa de 90 m² consumía un 20 % o más del presupuesto neto medio mensual familiar, actualmente son nueve las que se encuentran en esa situación.

EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA COMPRAR 90 M² - 2022 VS 2018

Fuente: CENTURY 21

Comprar supera la tasa de esfuerzo tan solo en Barcelona, pero ya está por encima del 30 % ciudades como Palma de Mallorca, Madrid y Bilbao.

Aunque se mantenga accesible en 14 de las 15 capitales, la compra exige un esfuerzo mucho más importante que antes en todas las ciudades.

¿QUÉ CASA PUEDEN COMPRAR LAS FAMILIAS CON SUS INGRESOS?

A pesar del agravamiento en la compra por medio del aumento de las cuotas mensuales asociadas a la financiación, si las familias deciden destinar el presupuesto máximo del 33 %, sería posible acceder a viviendas más grandes (más de 90 m²) en la abrumadora mayoría de las capitales. Las excepciones son Barcelona, Palma de Mallorca, Bilbao y Madrid, donde la tasa

ÁREA COMPRADA CON TASA DE ESFUERZO DEL 33

de esfuerzo ya al límite (o superándolo, como es el caso de la capital catalana), obligarían a revisar la superficie a la baja o a no superar los 90 m². En las capitales de la región Norte, donde los precios son más elevados, dedicar el 33 % de los ingresos permitiría expandir el área en menor escala (hasta 120 m²). En las restantes capitales ese presupuesto permite casi siempre acceder a una casa con más de 150 m² y con un máximo de 260 m² registrados en Mérida.

(EN M²) - 2022

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA CASA QUE LAS FAMILIAS PUEDEN COMPRAR?

Reflejando la diferencia de ritmos en la evolución de los gastos asociados a la compra de casa y del ingreso de las familias, la casa ideal es ahora más pequeña que en 2018 en todas las capitales de distrito, aunque, tal y como hemos visto, eso signifique prescindir o mantener la superficie en tan solo cuatro ciudades. Aun así, al igual que en las restantes ciudades, incluyendo en la mayoría

Comprar con una tasa de esfuerzo del 33 % implica reducir o mantener área en cuatro capitales. En las restantes es posible aumentar a más de 90 m2 , en una tendencia común a las regiones metropolitanas de Madrid y Barcelona.

de los municipios de las regiones de Madrid y Barcelona, las familias pueden optar por casas de más de 90 m², esa diferencia es bastante más baja que en 2018. Si en ese momento, cumplir el presupuesto permitía tener casas de al menos 140 m² en la abrumadora mayoría de las ciudades, en el contexto actual de pérdida de competitividad de los gastos asociados a la compra de la casa, la mayoría tendría que conformarse con una casa de menos de 140 m².

EVOLUCIÓN DEL ÁREA COMPRADA CON TASA DE ESFUERZO DEL 33% (EN M²) - 2022 VS 2018

Fuente: CENTURY 21

En todas las ciudades, la casa adecuada a los ingresos es ahora más pequeña que hace tres años, aunque en la mayoría de ellas siga permitiendo ir más allá de la casa estándar de 90 m2.

CONCLUSIONES ALQUILAR

¿CUÁNTO CUESTA ALQUILAR UNA CASA DE 90 M² ACTUALMENTE?

Los importes para alquilar presentan una fuerte heterogeneidad entre las capitales de las comunidades autónomas, con un alquiler para 90 m² en Barcelona, Madrid, Bilbao y Palma de Mallorca por encima de los 1.000 € mensuales, en un máximo de

ALQUILER MEDIO PARA 90 M² (MENSUAL) - 2022

1.609 € en la capital catalana. Esta cantidad triplica prácticamente el alquiler más barato del país, concretamente los 473 € registrados en Mérida. Además de esta amplitud acentuada, también existe una dispersión considerable en los importes practicados en el alquiler con las restantes ciudades situando las rentas en valores entre los 600 € y los 900 € mensuales.

Hay una fuerte heterogeneidad en los alquileres practicados en las ciudades del país con el extremo de 1.600 € de Barcelona en contraste con el mínimo de cerca de 470 € de Mérida.

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO EL ALQUILER PARA UNA CASA DE 90 M2?

Aunque de forma moderada, la tendencia general ha sido la del aumento en los alquileres en los últimos cuatro años, ya que en la mayoría de las capitales la diferencia entre los precios actuales y los registrados en 2018 no supera el 10 %, un ejemplo de ellos

es Madrid, donde se mantuvo un alquiler estable de en torno a los 1.400 €. Algunos de los aumentos más significativos tuvieron lugar en mercados más baratos como es el caso de Mérida y Murcia. En cualquier caso, el aumento más significativo se ha observado en Valencia, donde alquilar 90 m² cuesta actualmente 200 € más que hace cuatro años. En el resto de las ciudades esa diferencia es casi siempre inferior a 100 €.

ALQUILER MEDIO PARA 90 M² (MENSUAL) - 2022 VS 2018

¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR 90 M² ACTUALMENTE?

Alquilar una vivienda de 90 m² supera la capacidad económica de las familias solo en Barcelona (40 %), Madrid se queda en el límite (33 %), mientras que en el resto de las capitales

TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR 90 M²- 2022

Fuente: CENTURY 21

esta opción implica dedicar menos del 30 % de los ingresos disponibles, en una tendencia que se observa en la gran mayoría de los municipios de las Áreas Metropolitanas de Madrid y Barcelona. Mérida registra la menor tasa de esfuerzo para el alquiler, un 16 %, un indicador que se iguala o incluso resulta más favorable en algunos municipios de la región de Madrid.

Los alquileres aumentaron de forma moderada en casi todas las ciudades, como es el caso de Madrid, donde se mantuvieron los mismos valores. Las subidas más significativas se han dado, normalmente, en mercados más baratos.

Alquilar supera la tasa de esfuerzo solo en Barcelona, aunque Madrid esté en el límite. En las restantes capitales, exige destinar menos del 30 % del presupuesto, con un mínimo del 16 % en Mérida.

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR 90 M2?

Con la única excepción de Valencia, que registró la mayor evolución en los precios de los alquileres y aumentó ligeramente la tasa de esfuerzo en el alquiler, todas las capitales redujeron entre 2018 y 2022 el esfuerzo exigido para alquilar una vivienda

de 90 m². Eso ha significado que tan solo Barcelona continúa superando el esfuerzo recomendado, y que Madrid y Bilbao hayan pasado a poner esa opción dentro de los ingresos posibles de las familias, incluso si en el caso de Madrid eso significa estar en el límite (actualmente en el 33 %). Además, Sevilla y Palma de Mallorca han mejorado, pasando del límite del 33 % al 27 % y 29 % respectivamente.

EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA ALQUILAR 90 M² - 2022 VS 2018

¿QUÉ CASA PUEDEN ALQUILAR LAS FAMILIAS CON SUS INGRESOS?

Barcelona es el único lugar en el que los ingresos de las familias no permiten acceder a alquilar una casa de 90 m² y donde solo es posible acceder a una vivienda de 75 m² cumpliendo con la tasa de esfuerzo recomendada. Además de esta ciudad, cabe

Con la única excepción de Valencia, el esfuerzo para alquilar se alivió en todas las capitales, de manera que esta se mantiene como una opción inaccesible únicamente en Barcelona.

destacar Madrid donde se refleja la imposibilidad de alquilar un área superior a los 90 m², cumpliendo el presupuesto límite del 33 %. En el resto de las capitales, destinar el presupuesto del 33 % permite a las familias acceder al alquiler de viviendas de, al menos, 100 m². Mérida y Toledo son las ciudades que registran el acceso a viviendas de alquiler más grandes, con áreas de aproximadamente 175 m².

ÁREA ALQUILADA CON TASA DE ESFUERZO DEL 33 % (EN M²) - 2022

Fuente: CENTURY 21

Cumplir el presupuesto del 33 % obligaría a reducir el área alquilada tan solo en Barcelona, consiguiendo los 90 m2 en Madrid y permitiendo acceder a casas más grandes en las restantes capitales.

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA CASA QUE LAS FAMILIAS PUEDEN ALQUILAR?

En la mayor parte de las ciudades (13) las casas que actualmente se pueden alquilar, cumpliendo el presupuesto aconsejado, son más grandes que en 2018. En este sentido el ranking lo lidera Valladolid, donde los actuales 155 m² significan una ganancia de 25 m² en comparación con los 130 m² a los que se podía

acceder con los ingresos generados por las familias en 2018. Tan solo en Valencia y Mérida, que registraron las modificaciones más destacadas en los precios de los alquileres en los últimos cuatro años, el área alquilada con el límite del presupuesto se mantuvo igual. En estos dos casos, el refuerzo en el presupuesto destinado a la vivienda fue atenuado por el aumento más fuerte de los alquileres, y mantuvo la superficie que se podía alquilar con un esfuerzo del 33 % en, respectivamente, 110 m² y 175 m².

EVOLUCIÓN DEL ÁREA ALQUILADA CON TASA DE ESFUERZO DEL 33% (EN

CONCLUSIONES COMPRAR VS ALQUILAR

¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE EL COSTE MENSUAL DE LA COMPRA FRENTE AL ALQUILER?

En cuatro capitales, comprar 90 m² implica una carga mensual más importante que la destinada al alquiler de una casa de superficie similar, con una diferencia máxima de +14 % observada en Palma de Mallorca. A esta ciudad se suman Pamplona, A Coruña y Bilbao, a pesar de que Madrid (-6 %) y Santander (-8 %) también

presentan una ventaja muy ligera de la compra frente al alquiler.

Tan solo en Palma de Mallorca, comprar 90 m² implica una carga mensual mayor (+ 14 %) que alquilar una casa con la misma superficie. En todas las demás ciudades, comprar supone una mensualidad inferior a la del alquiler, siendo que en la mayoría de ellas esa diferencia es de al menos -12 %. Mérida es la ciudad en la que la adquisición tiene la ventaja más robusta frente al alquiler, implicando una cuota del 39 % inferior al alquiler.

DIFERENCIA DE LA MENSUALIDAD DE COMPRA VS ALQUILER 90 M² - 2022

Fuente: CENTURY 21

Exceptuando Mérida y Valencia, donde la casa ideal mantiene la misma superficie que hace cuatro años, en las restantes capitales, alquilar en virtud de los ingresos permitió acceder a casas más grandes que antes.

En términos mensuales, comprar ya cuesta más que alquilar en cuatro de las capitales y en otras dos la ventaja de la adquisición es bastante reducida.

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA DIFERENCIA ENTRE EL COSTE MENSUAL DE LA COMPRA FRENTE AL ALQUILER?

Al contrario de lo que ocurría en 2018, la compra dejó de ser la opción más ventajosa en la totalidad de las capitales, cediendo el paso al alquiler en Bilbao, A Coruña, Pamplona y Palma de Mallorca, donde esta solución implica actualmente un gasto mensual superior al del alquiler. Adicionalmente, incluso en

otras ciudades en las que la adquisición sigue permitiendo asumir una mensualidad inferior, la diferencia frente al alquiler se difuminó considerablemente. De hecho, tan solo en Mérida y Murcia la diferencia de la mensualidad de la compra es superior al -30 %, quedando en otras ciudades casi siempre inferior a los -20 %, incluso en Madrid, donde esa diferencia está ahora en tan solo -6 %. En 2018, no solo la compra era más ventajosa en todas las capitales, sino que esa ventaja era casi siempre superior al -40 %.

EVOLUCIÓN DE LA DIFERENCIA DE LA MENSUALIDAD DE COMPRA FRENTE AL ALQUILER DE 90 M²

¿CUÁL ES LA DIFERENCIA EN LA CASA QUE LAS FAMILIAS PUEDEN COMPRAR O ALQUILAR CON SUS INGRESOS?

Cumplir el presupuesto del 33 % permite acceder a una casa mayor* por medio del alquiler en cinco de las 15 capitales

analizadas, mientras que en las ciudades de Barcelona y Madrid las dos opciones se equiparan en términos de superficie. En las restantes ocho capitales, la compra permite tener acceso a una casa de una dimensión mayor que el alquiler, pero esa diferencia es casi siempre inferior a los 20 mt.

En los últimos cuatro años, como reflejo del aumento reciente de los tipos de interés, la compra perdió ventaja en relación con el alquiler, implicando ya una mensualidad más elevada en cuatro capitales. Antes era más económica en cualquiera de las capitales, siendo esa ventaja casi siempre alrededor del -40 %.

DIFERENCIA DE LA COMPRA FRENTE AL ALQUILER CON TASA DE ESFUERZO DEL 33 % (EN M²) - 2022

Fuente: CENTURY 21

*En las proyecciones de adecuación de la superficie de la casa a los ingresos disponibles, la opción de compra considera más allá del capital financiero, los fondos propios exigidos para concretar la adquisición. Para más detalles, consultar Notas Metodológicas.

Cumpliendo el presupuesto del 33 %, en cinco capitales alquilar permite acceder a una casa más grande, mientras que en Madrid y Barcelona las dos opciones dan acceso a viviendas de la misma dimensión. En las demás ciudades, la compra da acceso a casas más grandes.

También este indicador prueba que la compra ha perdido competitividad frente al alquiler, pasando de una opción que hace cuatro años daba acceso a una casa más grande* en todas las ciudades, a una donde esto sucede ahora en cerca de la

mitad de las capitales. En cinco ciudades, alquilar cumpliendo la tasa de esfuerzo del 33 % da acceso ahora a una casa de mayor dimensión y en otras, concretamente Barcelona y Madrid, las dos opciones están equiparadas en términos del área accesible. Incluso en las ciudades en las que la compra sigue siendo más ventajosa que el alquiler, esa ventaja se ha reducido a cerca de 20 m² en la mayoría de las ciudades. En 2018, la ganancia de superficie en una casa comprada superaba los 45 m² en la mayoría de las ciudades.

EVOLUCIÓN DE LA DIFERENCIA DE LA COMPRA FRENTE AL ALQUILER CON TASA DE ESFUERZO DEL 33 %

(EN M²) - 2022 VS 2018

¿CUÁL ES LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA CASA DE 90 M² ACTUALMENTE?

Únicamente en Barcelona la tasa de esfuerzo recomendada es superada tanto por la compra como por el alquiler, aunque en Madrid ambas opciones estén prácticamente en el límite y en

las ciudades de Palma de Mallorca y Bilbao el escenario sea idéntico, con los indicadores rondando el 30 %. En las restantes ciudades, las tasas de esfuerzo en cualquiera de las opciones están predominantemente por debajo del 27 %, en un mínimo del 10 % en la compra y un 16 % en el alquiler. A parte de eso, cabe destacar que el alquiler es más ventajoso en Palma de Mallorca, Bilbao, Pamplona y A Coruña.

TASA DE ESFUERZO PARA ACCESO A UNA CASA DE 90 M² - 2022

Fuente: CENTURY 21

La ventaja de la casa comprada frente la casa alquilada, en términos de dimensión, se redujo en todas las ciudades, en cinco de ellas el alquiler es ahora incluso más ventajoso. Además de eso, en Barcelona y Madrid las dos opciones se han equiparado en términos de superficie.

Con excepción de Barcelona, en el resto de las capitales es posible acceder a la vivienda sin superar la tasa de esfuerzo aconsejada tanto por el alquiler como por la compra. Sin embargo, en otras tres ciudades, entre las que se incluye Madrid, el esfuerzo en cualquiera de las opciones está en el límite o muy próximo.

Palma

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA DIFERENCIA EN LA CASA QUE LAS FAMILIAS PUEDEN COMPRAR O ALQUILAR CON SUS INGRESOS?

*En las proyecciones de adecuación de la superficie de la casa a los ingresos disponibles, la opción de compra considera más allá del capital financiero, los fondos propios exigidos para concretar la adquisición. Para más detalles, consultar Notas Metodológicas

¿CÓMO HA EVOLUCIONADO LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA CASA DE 90 M2?

Hay una mejora en el acceso a la vivienda ya que, con excepción de Barcelona, donde las dos opciones superan el esfuerzo recomendado, todas las ciudades permiten ahora acceder a la vivienda por cualquiera de las vías sin superar el 33 % del presupuesto. Hace cuatro años, el alquiler era inaccesible en otras tres ciudades. En contrapartida, la compra dejó de ser accesible en todas las ciudades, excluyendo Barcelona. Esto deriva de una mejora en las tasas de esfuerzo para alquilar en contrapunto a un agravamiento en el esfuerzo asociado a la compra.

EVOLUCIÓN DE LA TASA DE ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA CASA DE 90 M² - 2022 VS 2018

Fuente: CENTURY 21

Barcelona

Madrid

Pamplona

Coruña (A) Zaragoza

Palma de Mallorca Bilbao Toledo

Sevilla Valladolid Oviedo Murcia

la accesibilidad plena mediante adquisición en las capitales. Estas modificaciones son el resultado de un contexto de agravamiento transversal del esfuerzo en la compra, en contraste con la mejora o estabilización del esfuerzo para el alquiler. De tal forma que, si comprar antes exigía un menor esfuerzo en todas las ciudades, actualmente ha dejado de ser así en ciudades como Bilbao, A Coruña, Pamplona y Palma de Mallorca, donde las tasas de esfuerzo asociadas al alquiler son más favorables. Las tasas de esfuerzo de la compra están ahora por encima del 15 % en 11 ciudades, cuando en 2018 ese era el caso en tan solo seis. Mérida

Santander Valencia

ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ESPAÑA CONCLUSIONES 117 116 CONCLUSIONES España

NOTAS METODOLÓGICAS

TASA DE ESFUERZO RECOMENDADA (DSTI – DEBT SERVICE-TO-INCOME RATIO)

Teniendo en cuenta que Eurostat determina que, para una familia, los costes en vivienda estarán en sobrecarga cuando sean superiores al 40 % de los ingresos disponibles, fue considerada como tasa de esfuerzo límite estándar a efectos del análisis del 33 %. Así, se considera como presupuesto límite para destinar al acceso a la vivienda, 1/3 de los ingresos disponibles de las familias en cada municipio.

MUNICIPIOS

Análisis de las capitales de las comunidades autónomas más relevantes. En el caso del País Vasco y Galicia, no se toman como referencia sus capitales políticas/administrativas, sino las ciudades más destacadas en el mercado inmobiliario (Bilbao y A Coruña, respectivamente).

El análisis de la Comunidad Valenciana, de Andalucía y del País Vasco abarca más ciudades además de la capital. Lo mismo ocurre con Madrid y Barcelona. En todos estos casos se consideraron municipios con más de 80.000 habitantes según los datos del INE.

MUNICIPIOS: AM MADRID (Madrid, Alcobendas, Alcorcón, Coslada, Fuenlabrada Getafe, Leganés, Móstoles, Pozuelo de Alarcón, Rivas- Vaciamadrid, Las Rozas de Madrid, San Sebastián de los Reyes y Torrejón de Ardoz); AM BARCELONA (Barcelona, Badalona, Cornellà de Llobregat, L’Hospitalet de Llobregat, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès y Santa Coloma de Gramenet); PAÍS VASCO (Bilbao, San Sebástian y Vitoria); ANDALUCÍA (Córdoba, Granada, Málaga y Sevilla); COMUNIDAD VALENCIANA (Alicante, Elche y Valencia); GALICIA (A Coruña); EXTREMADURA (Mérida); MURCIA (Murcia); ASTURIAS (Oviedo) BALEARES (Palma de Mallorca) NAVARRA (Pamplona); CANTABRIA (Santander); CASTILLA-LA MANCHA (Toledo); CASTILLA Y LEÓN (Valladolid); ARAGÓN (Zaragoza).

INGRESOS

Se consideran a efectos de este análisis los ingresos medios netos anuales por unidad familiar con segmentación al municipio - Datos INE (Urban Audit para municipios mayores de 20.000 habitantes y Atlas de Distribución de Renta de los Hogares).

https://www.ine.es/jaxiT3/Tabla.htm?t=30143&L=0

https://www.ine.es/dynt3/inebase/index.htm?padre=7132

DEFINICIÓN DE INGRESOS NETOS (DISPONIBLES) POR UNIDAD FAMILIAR (INE)

Resulta de la suma de los ingresos recibidos por todos los miembros de la familia, es decir, es el ingreso disponible de la familia, libre de impuestos y cotizaciones a la seguridad social. Incluye todos los ingresos derivados del trabajo, ingresos de capital y de inmuebles, transferencias entre familias, todas las contribuciones sociales recibidas (incluyendo pensiones) y los ingresos procedentes de planes de pensiones privados.

https://www.ine.es/dynt3/metadatos/es/RespuestaDatos.

htm?oe=30256

https://www.ine.es/dynt3/metadatos/es/RespuestaPrint.

htm?oper=10

Los datos consolidados de ingresos más recientes se refieren a 2020. Se realizó una previsión de los ingresos para 2021 y 2022, usando como factor de actualización la evolución anual del consumo privado -gasto final de las unidades familiares (Componente del PIB a precios corrientes) - datos INE.

https://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=30680

La tasa de variación de este indicador fue calculada internamente.

IMPORTES - PRECIOS Y ALQUILERES

Los precios y alquileres de base para el análisis fueron cedidos por la UDA - Urban Data Anlytics, refiriéndose a importes finales de mercados relativos al año 2022 en los municipios en análisis. Los datos se ofrecen en valor unitario de €/m². Los cálculos fueron realizados para una vivienda de 90 m².

http://www.urbandataanalytics.com

https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index. php?title=Glossary:Housing_cost_overburden_rate

VIVIENDA ESTÁNDAR

Se consideró como vivienda estándar a efectos del análisis una residencia de 90 m² por unidad familiar.

MENSUALIDADES VIVIENDA

Para cálculo de la cuota de adquisición de la vivienda en cada municipio, se realizaron simulaciones online en Caixa Bank, Santander, BBVA y Sabadell, a partir de las que se estimó una cuota mensual media. Las simulaciones tuvieron los siguientes presupuestos:

• Vivienda de 90 m² al precio de venta de 2022.

• Loan-to-Value del 80 %

• Madurez a 360 meses.

• Tipos de interés variable (Euribor - 12 meses): Las simulaciones realizadas entre los días 3 y 6 de marzo de 2023, consideraron un Euribor a 12 meses del 3,534 %, según el BOE del día 02/03/2023.

• TIN de acuerdo con las condiciones comerciales en vigor entre los días 3 y 6 de marzo de 2023 según simulaciones realizadas.

El restante 20 % del valor de la casa no sujeto a la concesión de crédito son considerados fondos propios, no siendo contabilizados para efectos de estimación de la prestación bancaria y respectivo gasto mensual con la vivienda.

El cálculo del alquiler mensual resulta de la operación de multiplicación directa del alquiler unitario de mercado para una superficie de 90 m².

PROYECCIONES

TIPOS DE INTERÉS - Para previsiones de aumento de los tipos de interés fueron considerados tres escenarios en los que crece un punto porcentual, dos puntos porcentuales y tres puntos porcentuales al TIN medio estimado a través de las simulaciones bancarias realizadas para adquisición de vivienda en marzo de 2023. Se recurrió a un simulador desarrollado para este estudio por especialistas de las áreas económica y financiera.

COMPARACIÓN 2018/2022

Para garantizar una comparación rigurosa de datos entre la presente edición y la anterior, que analiza datos de 2018, se han realizado ajustes en los cálculos de esta última. Las cantidades referentes a los ingresos fueron actualizadas de acuerdo con los datos finales divulgados por las entidades responsables, procediéndose a elaborar los recálculos necesarios en los diversos indicadores.

LA MARCA CENTURY 21®

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EN EL MUNDO

Creada en 1971 en los Estados Unidos, la marca CENTURY 21 es la red inmobiliaria más grande del mundo. Subsidiaria de Realogy Corporation - uno de los grupos económicos más grandes del mundo - en 2022, la compañía cuenta con 14.250 agencias y más de 162.000 consultores inmobiliarios operando en más de 85 países, en todos los continentes.

CENTURY 21 España comenzó sus actividades en el mercado nacional en 2005. En este momento, la marca gestiona una red con más de 200 agencias, apoyadas por un equipo de más de 4.000 miembros, con presencia de norte a sur del país. La empresa se diferencia de otros operadores del sector por su propio modelo de operación y fue la primera marca del sector inmobiliario en sistematizar un método de trabajo exclusivo en un sistema de franquicias.

85 PAÍSES

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LA MARCA CENTURY 21® EN ESPAÑA

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162.000 AGENTES INMOBILIARIOS +4.000 AGENTES INMOBILIARIOS

FICHA TÉCNICA

ESTUDIO PRODUCIDO POR CENTURY 21 ESPAÑA Y OBSERVATORIO INMOBILIARIO, CON LA COLABORACIÓN DE urbanData Analytics.

Coordinación del proyecto

António Gil Machado, Observatorio Inmobiliario Ricardo Sousa, CEO de CENTURY 21 España & Portugal

Texto

Rita Ribeiro

Proyecto gráfico Brandscape Lifestyle Creativity, Lisboa, Portugal

Fotografía

Banco de Imágenes

Edición:

2ª Edición, mayo 2022

Se prohíbe la reproducción, total o parcial de este estudio, por cualquier medio, sin el permiso previo de los autores.