Índice de contenido 1 Necesidad de un Plan Estratégico de la Gestión de Mantenimiento...............................................2 2 Medidas sugeridas para optimizar los costes...................................................................................3 2.1 Breve descripción de las infraestructuras............................................................................3 2.2 Medidas propuestas.............................................................................................................3 2.2.1 Sistemas de gestión energética centralizados.........................................................3 2.2.2 Implantar un sistema de control energético............................................................4 2.2.3 Implantar un programa de gestión energética.........................................................4 2.2.4 Climatización individual.........................................................................................5 2.2.5 Sustitución de cabezales de ducha..........................................................................6 2.2.6 Agua Caliente Sanitaria y Calderas........................................................................7 2.2.7 Sistemas para una iluminación eficiente.................................................................8 3 Conclusiones..................................................................................................................................10
1 Necesidad de un Plan Estratégico de la Gestión de Mantenimiento. La gestión de mantenimiento es vista en muchas corporaciones como un servicio o un centro de coste, asignádole escasa atención a las oportunidades que hoy en día tiene la inteligencia del negocio, que cubre todas las funciones administrativas y operativas del mantenimiento. Hoy en la práctica, el directivo de mantenimiento tiene que pensar que es un negocio invertir en mantenimiento de activos y no ver el mantenimiento como un gasto. Esto hace patente la necesidad de una mejora sustancial y sostenida de los resultados operacionales y financieros de las empresas, lo que lleva a la búsqueda y aplicación de nuevas y más eficientes técnicas y prácticas gerenciales de planificación y medición del desempeño del negocio. Esta visión integral del negocio permite a las organizaciones tomar decisiones, dar seguimiento y establecer planes de acción para poder alcanzar el objetivo de la empresa. La gestión del mantenimiento a través de los indicadores técnicos y financieros en la organización (Key Performance Indicator, KPI) permiten identificar cuáles son las estrategias que se deben seguir para alcanzar la visión de la empresa y expresar dichas estrategias en objetivos específicos, cuyo logro sea medible a través de un conjunto de KPI. La supervisión y la integración de datos son puntos críticos para un programa de KPI. La evaluación del éxito de la implementación de medidas o actuaciones en los hoteles depende de la identificación y del adecuado establecimiento de parámetros relevantes. El uso de parámetros incorrectos puede proporcionar una información sobre la empresa incompleta o irrelevante. Una medida o actuación es eficiente si produce realmente un efecto, y es eficaz si tiene la virtud de producir el efecto deseado, es decir, si es una medida activa o resolutiva. Para evaluar el grado de eficiencia de las medidas propuestas usaré el retorno de la inversión como resultado de implementar una actuación, según el siguiente esquema:
Donde nos centraremos en propuestas de mínima o media inversión y un retorno de inversión inferior a 18 meses. Balancear los presupuestos del mantenimiento con esquemas más integrados “presupuestos operativos, inversión y gestión de paros de planta” con el objetivo de orientar las ganancias de la empresa. Con un impacto de cambio en las políticas restrictivas para reducción de costes a una política incentiva a la optimización integrada para buscar un mayor retorno de la inversión. Para establecer cualquier programa de mejora es necesario la gestión e implantación de modelos de gestión de indicadores financieros en el mantenimiento. Es esencial para las empresas enfocar la rentabilidad, o en otras palabras, cómo crear valor que compense el uso de sus recursos. Nuestra experiencia en el área de gestión del mantenimiento y la de otros especialistas ha demostrado que el dinero en el futuro estará solamente disponible para aquellas organizaciones que generen retorno importante sobre el capital. La estrategia contempla el cumplimiento de los planes de mantenimiento, permitiendo asegurar los activos de la empresa, la confiabilidad, la seguridad, la capacidad productiva y su valor como activo del accionista. La estrategia de mantenimiento como retorno de inversión, esta dirigida a aumentar el valor, asegurar el retorno de inversión y a maximizar las ganancias sobre los activos, con este modelo las decisiones se orientan a soportar planes y acciones para crear valor sobre el ciclo de vida de los activos. Importantes cadenas como NH o Lopesan han implantado esta forma de entender el mantenimiento, con importantes resultados en sus cuentas operativas, puesto que indican reducciones del 3-4% en sus gastos energéticos, entre otras cosas, como resultado de esta implantación.
2 Medidas sugeridas para optimizar los costes. 2.1 Breve descripción de las infraestructuras. • Hotel Cordial Mogán Playa****. Ubicado en Gran Canaria. 399 habitaciones dobles, 33 habitaciones individuales, 50 junior suites y 5 senior suite (dos dormitorios), todas climatizadas, dos piscinas climatizadas con playas artificiales, una piscina infantil, dos restaurantes, dos bar/restaurantes en piscinas y un disco bar, cancha de tenis con césped con iluminación nocturna y Spa.
• Apartamentos Cordial Mogán Valle***. Ubicado en Gran Canaria. 267 apartamentos de 1 dormitorio y 36 apartamentos de dos dormitorios, sin aire acondicionado, 3 piscinas adultos y una infantil, dos restaurantes, 1 snack bar, 1 bar de piscina, 1 bar-salón y Spa. Próximamente zona de juegos de agua infantil con dos jacuzzi y pizzería. • Bungalows Cordial Green Golf . Ubicado en Gran Canaria. 250 bungalows de un dormitorio, 16 bungalows de dos dormitorios, sin aire acondicionado, 2 piscinas, una climatizada, 1 piscina infantil, un restaurante. • Hotel Best Age Fuerteventura****. Ubicado en Fuerteventura. 187 habitaciones dobles, 15 suites, con aire acondicionado, dos piscinas, una climatizada, Spa, 1 restaurante, 3 bares. • Apartahotel Cordial Golf Plaza****. Ubicado en Tenerife. 20 estudios, 132 apartamentos 1 dormitorio, 16 apartamentos 2 dormitorios, 6 suites con mirador, aire acondicionado, 2 piscinas, una climatizada, 1 piscina infantil, 1 restaurante, 1 snack bar piscina, dos bares y Spa. • Bungalows Cordial Sandy Golf. Ubicado en Gran Canaria. 128 bungalows de un dormitorio, sin aire acondicionado, 1 piscina climatizada, 1 picina infantil, 1 bar piscina. • Bungalows Cordial Biarritz***. Ubicado en Gran Canaria. 57 bungalows de un dormitorio, 19 bungalows de dos dormitorios, sin aire acondicionado, 1 pisicna, 3 canchas de tenis con iluminación nocturna, 1 bar restaurante.
2.2 Medidas propuestas. 2.2.1 Sistemas de gestión energética centralizados. El uso de un sistema de gestión integrada (Building Management System, BMS), como el existente en el Hotel Cordial Mogán Playa, para control de temperaturas de climatización, horarios de climatización y de alumbrados, sistemas de control de incendios, accesos, etc. supone un ahorro de entre un 20 y un 30% de la energía, prácticamente toda reflejada en la factura eléctrica puesto que este sistema permite: - monitorización y control automático de los diferentes equipos de las diferentes instalaciones presentes en el edificio. - regulación digital directa de los procesos electromecánicos de carácter, tanto central como individual. El coste para implementar este sistema, se estima en los 15€/m 2 Inversión 15€/m2 → Ahorro energético 20%
2.2.2 Implantar un sistema de control energético. Es necesario disponer de datos históricos que permitan analizar los parámetros operativos de cada establecimiento, así como su evolución y su tendencia. Para ello es necesario llevar un estricto control de la energía consumida, además, en base a este control se puede verificar si las medidas implantandas de eficiencia están aportando los resultados esperados. Con el lema: “Medir para conocer, conocer para actuar” Para ello se propone actuar en las siguientes líneas: - Toma de consumos mensual – semanal – diario: establecer una planificación de la rutina de consumos en función de los distintos tipos de energía consumidos. - Control de consumos por zonas; implantar contadores (electricidad, energía, gas) en zonas estratégicas como los climatizdores, cocina, lavandería, etc. Permite indentificar posibles ahorros energéticos y justificar las inversiones que tiendan a disminuir los costes comunes. - Revisión de contratos de suministros de energía: controlando el ajuste de la potencia contratada, la elección de la mejor tarifa y estudiando medidas de compensación de la energía reactiva. - Implantación de software de telemedida de contadores utilizado por ENDESA ENERGÍA S.A. para la gestión de contadores, asistente de conexión a registradores para diagnosticar errores de comunicación, visualización de cierres de facturación del contador-registrador, exportación de datos a ficheros externos, etc. Posibilidad de tener los datos eléctricos de todos los establecimientos en un sólo punto. (inversión aproximada 1500€) - Realización de una autoevaluación energética y de agua, utilizando herramientas tipo Intelitur.es, que nos propondrá una serie de medidas a implantar que pueden complementar el presente plan estratégico.
2.2.3 Implantar un programa de gestión energética. Con medidas de gestión de muy bajo coste conseguimos reducir los costes energéticos, mejorar el control de conusmos y el bienestar de los huéspedes: • Climatización: - Colocar instrucciones de uso en las puertas, recordando a los usuarios el mantenerlas cerradas. - Mantener ventanas y claraboyas limpias en todo momento. - Usar cortinas y ventanas para controlar la entrada de luz y calor en el edificio. - Verificar la estanqueidad de ventanas y puertas, colocando burletes si fuera necesario. - Instalar cierres automáticos en puertas exteriores y en puertas de estancias interiores que requieran temperaturas diferentes entre ellas. - Identificar escapes de aire, en bordes de puertas o ventanas y reparar daños. - Formar al personal en el uso y ajuste de la temperatura y temporizadores de los sistemas de climatización. - Aumentar la concienciación del personal sobre el sistema de climatización del hotel y de sus costes energéticos. - Limpiar las canalizaciones, ventiladores y rejillas regularmente. • Lavandería y cocina: - En la lavandería, conectar la ventilación de aire exterior y extracción un par de horas antes del inicio de la jornada de trabajo para obtener un pre-enfriamiento nocturno gratuito que reduzca la posterior demanda de refrigeración. - Llevar a cabo el lavado a temperaturas más bajas, lavar la ropa a 30º en lugar de a mayor temperatura puede ahorrar hasta un 40% de electricidad.
- Asegurar que la programación del trabajo permite que todos los equipos funcionen al 100% de la carga. - Dejar enfriar los alimentos cocinados (siempre que sus caractarísticas lo permitan) antes de instroducirlos en la cámara frigorífica. - Reforzar procedimientos de mantener las puertas de las cámaras frigoríficas cerradas mediante la instalación de luces estroboscópicas accionadas por un contacto magnético en cada puerta. • Electricidad: - Inventario de puntos de consumo, para cada área de servicio se realiza un inventario de elementos consumidores y sus características, divididos por circuitos. - Cálculo del consumo óptimo, análisis diario en caso de que el consumo varíe con la producción (cocina, lavandería, etc.), comparativo mensual en caso de consumos estables a lo largo del tiempo (iluminación). • Agua: - Comparar los ratios existentes de agua con los ratios medios estadístico y acordar objetivos de disminución. - Informar e implicar al personal de las decisiones tomadas, manteniendo un proceso continuo de información y seguimimento. - Establecer procedimientos de limpieza adecuados al ahorro de agua. - Informar al huésped de la importancia de ahorrar agua y de los hábitos correctos para conseguirlo. Todo esto se puede realizar con folletos explicativos, adhesivos en los sistemas, etc. bajo una campaña con logotipo de gestión medioambiental tipo “eco-friendly” o “Green Hotel”, existentes o crear uno propio para el grupo Cordial, incluyendo la opción de no tener que lavar las toallas diariamente, invitando así a los huéspedes a ser parte del ahorro energético y preservar el medio ambiente. O acogerese a programas europeos tipo Green Building Programme o Green Light Programme (por ejemplo, la cadena NH tiene cuatro hoteles certificados como “Green Building”).
2.2.4 Climatización individual. Los sistemas de calefacción y refrigeración son el principal área de consumo energético de un hotel. Los huéspedes disponen de un termostado que permite cambiar la temperatura entre los 10º y los 35ºC normalmente. Esto conlleva a que la energía consumida pueda superar en muchos casos el 15% de la realmente necesaria para la climatización de las habitaciones. Por tanto es importante proteger los controles de temperatura de la interferencia de los huéspedes, fijando la temperatura de la habitación ocupada en un rango de 22ºC +/- 2ºC. Esto tiene un coste bajo de instalación y un valor añadido elevado. Al igual que instalar temporizadores en las áreas del hotel que se encuentren desocupadas durante tiempos determinados, como pueden ser los restaurantes. Costes energéticos.
Inversión 40.740€
Retorno inversión 4 a 6 meses Ahorro 123.500€
2.2.5 Sustitución de cabezales de ducha. Según las estadísticas, un turista medio consume unos 440 litros diarios de agua (llegando a ser 880 litros en hoteles de 4 y 5 estrellas). La importancia de ahorrar agua es clave y se impone la utilización de tecnologías eficientes en grifos y retretes. El mayor consumo de agua caliente y fría se produce en las habitaciones, sin embargo según se ha comprobado en hoteles con consumos muy altos, el mayor porcentaje de derroche no lo genera el huésped sino la limpieza de los baños (de ahí que en el punto 4.2.3 de gestión energética se incluyan acciones en este sentido). Una ducha estándar consume unos 20litros/minuto, sustituyéndolas por duchas reductoras de caudal, con un coste de unos 19€/unidad -más mano de obra-, que reducen el caudal a 6litros/minutos, se obtiene: 48
Inversión 45.420€
Retorno inversión 2 meses Ahorro anual 647.400€
2.2.6 Agua Caliente Sanitaria y Calderas. Las necesidades de Agua Caliente Sanitaria (ACS) alcanzan valores que oscilan entre un 15% y un 25% del consumo energético total del hotel. Es difícil cuantificar la optimización de los sistemas debido al elevado número de variables que pueden darse, aunque es conocido que el mayor porcentaje de pérdidas energéticas se producen en la propia combustión de la caldera. Las medidas de muy bajo coste que se pueden tomar son las siguientes: - Comprobar el estado físico de las calderas buscando corrosiones, falta de aislamiento, etc. Solicitando el servicio de asistencia técnica si fuera necesario. - Comprobar los ajustes de temperatura del agua caliente. Ajuste la temperatura de producción del agua caliente doméstica a 60ºC, la cual es adecuada para acabar con la bacteria de la Legionella, y es lo suficientemente cálida para su uso por parte de la plantilla y de los clientes, evitando así la pérdida por sobrecalentamiento del agua. - Comprobar el funcionamiento de la distribución de agua caliente en la red de tuberías - ¿se encuentra aislada?, ¿existen escapes?, ¿es largo el recorrido entre la caldera y el grifo? - Comprobación y equilibrado -si fuera necesario- de las columnas de la red de retorno de ACS; en caso de que no se disponga de válvulas de equilibrado, volver a ajustar la válvula de corte. Se consigue ahorro de energía y agua puesto que la temperatura del agua es elevada en un menor tiempo, aumentando además la percepción de confort del huésped.
2.2.7 Sistemas para una iluminación eficiente. La factura de la iluminación puede llegar a ser un 40% del total de costes de electricidad de un hotel, por lo que invertir en la mejora de su eficiencia puede generar importantes beneficios económicos, además de ventajas sociales y medioambientales. Con ajustes sencillos, es posible disminuir la factura en iluminación: - Identificar todos los ajustes e interruptores de iluminación, indicando ubicación de los mismos en función a la distancia al foco de luz, etc. - Anotar la ubicación de los puntos de luz artificial que estén cerca de entradas de luz natural. - Con lo anterior, realizar un estudio de iluminación, creando diferentes escenarios en función de las horas de día y uso de los espacios. Identificando los interruptores correspondientes a cada área y zonificando áreas. - Cuantificar los kWh para conocer el coste de iluminación. - Realizar estudio de stock de lámparas y/o luminarias en función de su antigüedad, horas previstas de funcionamiento, etc. y ver viabilidad económica de sustitución por lámparas más eficientes energéticamente. Sustitución de fluorescentes T8 por las T5 eco eficientes, por ejemplo. - Aumentar la concienciación del personal sobre el uso eficiente de la iluminación en los hoteles y su coste energético, formándolos para llevar a cabo este uso eficiente. Si realizamos los cálculos para un supuesto de sustitución de fluorescentes T8 de 36w por los T5 eco eficientes de 32w tenemos:
Al ser la vida útil estimada tres veces mayor en el caso de las T5, habría que calcular que en el mismo plazo de tiempo deberíamos cambiar las T8 en tres ocasiones, por tanto vemos que el coste del cámbio de lámparas nos supone un pequeño ahorro de los costes habituales de mantenimiento:
Y, por otro lado, realizando el cálculo del coste energético:
Inversión 0€
Ahorro anual 15.000€
Y esto es tan sólo un ejemplo sin tener datos reales de nº y tipo de luminarias y lámparas. Conociendo con exactitud los datos, así como horas de funcionamiento, tipo y ciclos de conmutación, etc. se puede realizar un estudio económico con propuestas mucho más reales y adaptadas a cada necesidad.
3 Conclusiones. En el cuadro siguiente aparece un resumen de las medidas que se han propuesto en el apartado 4 y su repercusión conjunta:
Todas estas medidas deben ser respaldadas por una gestión eficiente según el plan estratégico establecido por el grupo Cordial Canarias Hotel & Resorts, con una coordinación de las distintas actividades, una visión de conjunto, información histórica y comunicación bidireccional continua con los distintos departamentos implicados Este estudio demuestra que con la experiencia y una visión estratégica del mantenimiento y de la energía, utilizando indicadores clave de rendimiento (KPI) eficaces (con bajo retorno de inversión y mínimas inversiones), el control de las instalaciones, con un seguimiento de consumos de forma permanente, nos permite detectar desviaciones sobre los estándares establecidos. Esto, junto con programas de mantenimiento preventivo con un sistema de gestión de procedimientos trae consigo importantes ahorros de recursos que se trasladan de forma evidente a la cuenta de explotación de los establecimientos. Carola Gómez Santos Ingeniera Técnica Industrial. Master en Facility Management: Gestión y mantenimiento de activos inmobiliarios. Experta Universitaria en Mantenimiento de Edificios.
Ingeniería, Instalaciones e Innovación Tecnológica SL.