Chinese Melbourne Daily 0203

蔡慶偉大律師行

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通常你在看房時，仲介總 會問你，「 你買房的目的是為了 要自住安家呢？還是為了投資 賺錢？」 其實，不論那一項，最重 要的一件事是你在買房之前一 定“ 要做足功課”。

對很多人來說，買房可能 是你一生中最大的一筆交易， 因此，千萬不可以心血來潮就 做決定（除非你家財萬貫）。做 足功課尚且不保証你一定可以 買到好房子，何況不做功課，但 做功課至少可以讓你避免後悔 一輩子（是有很多人在實房後 因為事前沒有考慮或調查清 楚，上當受騙而後悔一輩子 的）。試想，每次你去看房，都可 以遇到川流不息的買房客，很 多人都是做足了功課，準備來 一博的，所以如果你不做足功 課，真正好房，或價位合理的房 子，憑什麼輪到你？ 做功課的第一節課是選對 時機，也就是中國人所說的看 對趨勢。

很多人不知道，房價的漲 跌是可以預測的。（這預測必須 是有憑有據的，而不是憑你個 人的感覺）如何預測？那就要看

2023 談澳洲房市展望（2）

如何預測房價？（上）

你做多少功課？本周我們先從 如何從大經濟層面預測房價開 始說起。

第一，記住老楚多年來的 嘮叨，決定房價最主要因素是 利率。原因有二，從買方的立場 來說，現在買房的人一定都會 有預算， 也就是說，房子買了， 自己是否付得起按揭貸款（除 非你是中國或印度來的大款， 用現金買房，但是，既使現在從 中囯來的，在政府層層管制下， 匯錢也已經不再是那麼容易的 一事了）。再從賣方立場來看， 要不要賣房，還要看房子賣了， 有什麼其他投資機會？否則就 像現在，定存利率 2-3% ， 比房 租的收入還低，你賣房又是為 了什麼？不要忘了現在澳洲通

膨達 7 - 8 % ，而房子是最保值 的東西，你有事沒事的，賣房幹 什麼？這也是澳洲房地產不可 能大跌最主要原因之一。

第二，那利率如何看？ 看利率就要先看通膨，這個大 家都懂的。

澳洲統計局幾天前宣佈，

澳洲 12 月 CPI 上升 7 8% ，（坦 白說這是一個很高的數字，比 美國還高）。這其中最高的是房 價上升 10 7 %（這個數字因為

是跟去年 12 月同比、所以看起 來是高些）食品及非酒類飲料 漲 4 4% 文娛活動漲 9%。所以， 目前來看，澳儲行暫時是不可 能不加息的。就如儲行自己所 說，澳洲通膨祗允許在 2-3 % ， 那降息真的還有很長的路要 走，至少今年之內是不可能了！ 經濟學家預估，澳儲行今

年 6 月之前還會加息至 3 6%（ Westpac 和 ANZ 甚至預估會漲

到到 3 85%)，而 Westpac 預估 2024 澳洲利率將回落到 2 6%， （對這一點我可沒有那麼樂觀， 因為澳洲通膨似乎是不可能那 麼快就降下來！）所以房地產要 回漲我看可能要到 2024 年以 後的事了。那我們就繼續等著 看澳洲房價進一步下滑吧！ 第三，其實，通膨之前，還 有另一個指標的，那就是工資 水準，以前我的經濟學教授有 一句格言，“ 當工人開始罷工 時，離通膨就不遠了。”因為，罷 工的最後妥協就是漲工資，老 闆漲工資怎麼可能不漲產品和 服務的價格呢？那工資為什麼 會漲？一是政府提高基本工資， 二是缺人，（老闆被逼得不得不 漲工資招人）。 “

漲基本工資 ”？是澳洲工

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黨每次上臺的第一要務，因為 他們標榜的是工党是服務工人 的党。其實他們沒有告訴你這 是毒藥，因為大家不知道，漲工 資其實是為漲物價埋下禍根， 最後受苦的仍然是窮人，因為 相對的，漲物價對富人影響較 小（人家不缺錢呀），更何況富 人老闆，房東可以漲產品價格， 漲房租來彌補損失，甚至賺更 多的錢。那最後受苦的是誰？ 第四，當然，漲物價還有另 一要素，那就是原料石油上漲， 可是通常原料、石油上漲，終有 回落的一天，但是物價漲上去 就永遠降不下來了。 事實上，政客們又不能不 考慮窮人的處境，當汽油上漲 時，他們是不能不漲基本工資， 否則他們如何開車上班？但是， 漲工資，最後卻造成物價上漲， 他們又是受苦更大。這就是經 濟學上無解的問題。

第五，有些經濟、社會、人 為災難是我們預測不到的。 年四季，我們可以預測春、秋宜 人，冬冷夏熱，但是我們卻預測 不到暴風雪何時來襲。

最近，穀歌母公司“ 字母 表”在一份給員工備忘錄中稱， 由於公司面臨“ 不同的經濟現

實”，該公司將裁員約 1 2 萬人。 除此之外，亞馬遜、Facebook 和 Twitter 也裁員了近 2 5 萬人，上 週三，美國資訊服務龍頭企業 IBM 宣佈將裁員 3900 人， 這是 否代表，美國經濟已經陷入衰 退？

沒有，至少到現在為止還 看不出來，上個月，美國申請失 業救濟金人數處於歷史低位， 澳洲也是如此，截至十二月底， 澳洲失業率仍然維持在 3 5%， 這是 50 年來的最低時期。所以 招不到人，就由老闆自己提高 工資吧！

可是，這些大公司的裁員 是否預警，美國經濟正在走向 大衰退？（到現在為止，預測 2023 年經濟會走向衰退的經 濟學家如過江之鯽）我不知到， 也許會是另一場 2001，互聯網 泡沫（又稱科網泡沫或 dot-com 泡沫）的開始？

但是如果真如另一場 2001 互聯網泡沫再來一次，那 影響最終也是會波及到房地產 的，還好，任何一場大災難都是 由股市開始，而不是房地產，所 以你有大把的時間去做應對， 這也是投資房地產的好處之 ！

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