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我是1989年獲準移民來澳洲 的，至今，前後剛好35 年。 35年 之中，有33年的時間，每天跟著 澳洲新聞跑，當然也做翻譯，寫評 論。 其實，這也沒有什麼特殊， 早期中國、香港、台灣移民都是這 樣打拼過來的。

所以，你若問我，「你暸解澳 洲嗎？」我想應該算得上吧！ 尤 其對過去三十多年以來，澳洲社會 演變的來龍去脈，我大概可以說是 身在其中，有些甚至親身參與。

所以從這一期開始，我想談談 從過去35年的歷史的回憶，看看 澳洲的未來，尤其是大家魂牽夢繫 的房地產。

現在大家每天抱怨澳洲房地 產價格太高，年輕人可供得起房 (affordability) 的人數大量減少，可 是，你可曾考慮過，真正推高房價 的是你與我這些新移民，1989 年 我來 澳洲時，35年的時間，澳洲 人口1700萬，現在到2700萬，房 子怎麼蓋都來不及移民湧入的速 度，你說澳洲房地產能不漲？

那房地產大漲，到底誰佔到了 便宜？ 回答這個問題，就請先回 去看看我前面說的，國有國運，人 有榮衰，買不起房子？ 我祗能說 「生是不是逢時」？

我是戰後嬰兒潮世代（Baby Boomer) 出生的，雖然年小的時 候生活還是很辛苦的，但是，長 大後，台灣社會上卻充滿了工作

2023 如何度過2024？（13）

華人在澳洲致富？

和創業機會。 過年時和布里斯 本的一群台灣老鄉親聊天，大家 都說，我們和陳水扁、馬英九、

郭台銘，….. 都是出生在 1946 至1951年之間的，那是一個「不 要臉的一代」。 祗要你什麼事 都肯做，敢去做，總是有機會賺 到錢的。 相反的，若你那個年 齡段出生在中國大陸，那大概就 沒有那麼好運了，不論你是“老 三屆”或者是“新三屆”，你的 初中、高中大概都是在農村渡過 的，改革 開放時已經錯過了求 學，工作、創業的最佳時機，而 這個時機。 除了曹德旺（1946年 生）外，其他像馬雲，馬化騰， 王石，王建林，…. 都是後生晚 輩了。 而他們這一代就等於台灣 我們這一代，是時代的「天之驕 子」，享盡改革開放中國發展的 紅利。

澳洲也是如此，1980年代的 後半期，澳洲開放留學政策時， 剛好中國也開放年輕人可以出 國。 可惜，那時候，中國大陸留 學生人數太少了，甚至大陸自己 本身的大學畢業生都很少，所以 來澳洲的大部分中國留學生都是 來學習語言的，說的貼切一點， 「不是來讀書而 是出來混的」， 這批人沒有知識、沒有錢、有些 人在國內甚至剛好遇到文革時 期，中學開始就下鄉了，他們除 了A,B,C,D外，一旦看到幾個字 母 併在一起就開始犯愁了。 這 種人你怎麼去期望他們會有什麼

成就？ （當然，什麼事情都有例 外，還是有人讀完大學或研所，當 了教授，或大公司打工的，像施振 榮（1963生）學習完後回中國創 辦尚德光伏，最後成為當時中國的 首富） 。

「六四」 天安門事件給了這 批中國留學生（前後約有四到五萬 人）申請人道簽證穫得庇護的機 會，之後他們的老婆、老公，家人 也得以前來澳大利亞的機會，總共 加起來預計 達到10萬人之多。 這 批人也算是幸運的，他們有很多人 也是很拼了命的，開雜貨店、水果 店、當房地產中介、甚至開清潔公 司，當時悉尼的平均房價三十幾 萬，拼命工作，生活擠 一點，還 是可以買套房的。

當澳洲政府宣佈中國公民可以 以留學生身分申請人道永居，我知 道機會來了，1993年，我創辦了 《華聲地產》 ，每週鼓吹大家買 房，那時的口號是「那怕手中祗要 有 2 萬元，先買套房再說，當時

有一批人在我的回帖中每週罵， 「來澳洲為的是享受生活，幹嘛存 錢買房，影響生活品質」？ 我想 這些人大概最後都後悔了，因為從 那時候開始，澳洲房價就一路狂 升，除了幾次停滯，但整體來說， 澳洲房地產從來沒有跌過。

若你問我澳洲房地產還會再漲 嗎？ 我給你一個數字你就明白， 1990 年到2000 年，澳洲移民配額 大約在 8 萬到10萬之間。 現在， 澳洲政府打算把移民配額維持在 16萬人不變。 十年160萬，房子 從那裡來？ 除了供不應求以外，澳洲貧富 差距也在加大，由於投資房地產已 是一門穩賺不賠（至少表面如此） 的生意，所以在澳洲稍為有一點積 蓄的人都在買房，有人做了一項統 計， 澳洲每四個家庭就有一個家 庭擁有投資房，聯邦議會的議員們 都有二到三套投資房，所以你期盼 他們改變住房政策，我看滿困難 的。

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百家爭鳴

2024 春節剛過，照慣例，先來 向大家「恭喜發財」！ 順便和大家 談談今年如何賺錢。 這一週就先談 最基本的，年輕人該如何買房。

有一句話說；如果你連個自住 房都沒有，談什麼投資、理財，都是 假的，就好像你去和一位美女相親， 你吹的天花亂墜，說你一個月賺多少 錢，多會投資 理財，但是，就是還 沒有自己的房子，您想想，她會嫁給 你嗎？ 所以一切理財都要從如何買 房子開始！

根據澳洲房地產Domain的數 據，2018年12月在雪梨中位數房價 略低於106.7萬澳元，但是，到去年

12月，購買雪梨最新中位數房價已 經來到159.5310萬澳元，這意味著 五年 前買房首付大約需要21.34萬澳 元（房價的20%）。 加上印花稅， 貸款費用，25 萬是逃不掉的（澳各

州首置業者大部分是免印花稅的）。

但現在房價漲上來了，您變成需要額 外10.5萬澳元的首付， 一下子變成 35萬至40 萬之間。 坦白說對年輕人 而言，困難度還是蠻大的。 所以，

稨有這麼一句俚語是這樣說 的：「男人一輩子不好色，也不好 賭，那他一輩子是白活的。」「好 色」不是本專欄探討的話題，所以本 週本欄專門來談談如何“賭”房地 產。

相信很多讀者一定很暸解，不 論你喜歡不喜歡，人生就是一個賭 局。 你從讀大學選系開始，到畢業 後選那家公司上班？ 娶（嫁）誰做 老婆（老公）？ 都是在賭，賭對 了，終身幸福，賭錯了，懊惱不已。

有些人甚至因賭錯一盤棋，最後怨恨 一輩子。 賭房地產雖然沒有那麼嚴 重，可是若買對了一套房，終身快 樂，買了一套當初你看了不太滿意， 而是勉強給了訂金、然後簽約、入

住的房子，那以後入住，天天對 著 它，也足夠讓您悔怨交加的啦！ 對一般人而言，總喜歡說是 「投資房地產」或「炒房」，「賭房 地產」的說法倒是很少聽人家講過。

但是，其實不論您是「投資房地產」 或「炒房」背後都帶著濃鬱的「賭

2023 如何度過2024？（14）

年輕人該如何買房？

有人乾脆搬到墨爾本、布里斯本。 甚至珀斯、阿德雷德……。

2018年購買墨爾本的房子，當 時的房價中位數接近85.8萬澳元，需 要約17.16萬澳元的20%首付。 但五 年後以最新的中位數房價104.7萬澳 元，首付則需要多付近3.8萬澳元， 等於猛增22%。

布里斯本的購屋者面臨的漲幅 更大，2023年12月的房價中位數為 888,285澳元，比2018年的房價中位 數（570,053澳元）高出55%。

為什麼要告訴大家這些？ 主要 是告訴大家，房子晚買不如早買，如 果你最近才剛畢業，對不起，祗能怪 您「生不逢時了」！

不要忘了一件事，澳洲不僅是 房價本身上漲而造成首付增加，更重 要的是澳洲房貸的利率上漲，造成了 每月抵押貸款利息的增加，以墨爾本 為例、房價104.7萬澳元，20% 首付 23萬澳元，剩下的81 萬貸款，利率

6.3% ，等於每年單就利息就要支付 5.37 萬元。

如果根據以上數據，澳洲人現 在每年薪水需要超過 10 萬澳元才能 買房，同時，平常過日子還要勒緊褲

帶，才能負擔自己的房子和生活費 用。

面對這樣的現實，其實你沒有 太多的選擇，有幾個決定是你自己要 做的。

第一，先結婚？ 先買房？ 我建 議你先結婚，而且前面三、五年不 要急著生小孩，夫妻二人一起上班， 成為雙薪家庭，然後，各支付一半費 用，先為房子的首付打下基礎，再考 慮將來的發展。

第二，與父母同住，先節省彼 此生活費用，這樣也可以減少你的 壓力。 澳洲以前年輕人認為大學畢 業了，和父母住在一起很丟臉。 但 是，時代變了，人的思想也在改變， 現在報導每天都在說，年輕人賴在家 裡不走，人的思想也在改變，所以， 你也不是社會的唯一。

第三，週末多打一份工，賺一 點額外收入，用它做為自己生活開 支。

我以我個人為例，我大學畢 業，父母為我買了一套房，那時台北 市的房價和現在悉尼房價差不多，也 是100 多萬，祗是一個是澳幣，一個 是台幣的不同罷了！ 以現今1 澳元

等於20 元台幣來算，現在澳洲的房 價等於當時台北房價的20倍。 而現 在台北好一點的房子也需要2,000 萬 台幣以上，和墨爾本差不多。 可是為了留學，我把父母親給 我的房子賣了，在美國拿到MBA 回 到台灣，我第一個目標是想辦法賺錢 把賣掉的房子買回來，可惜，五年 過去，台北房價已經 翻倍了。 祗好 厚著臉皮，又向父母借了50 萬做首 付，（沒有利息）所以我上班賺的 錢，一面還房貸，一面還父母貸款。 週末還得去大學兼課，賺一點生活 費。

等到三年後，自用住宅運作正 常了，我開始買投資房，因為當時在 外商公司做高管，每年年終獎金都不 錯，就利用獎金每年買一套投資房， 同時也邀女朋友一起來投資 。 婚 後，兩人一起打拼，又陸續的投資了 很多房地產，也因這些房地產而讓我 舉家移民來了澳洲！

為什麼要講這段故事？ 因為， 我想告訴年輕人，澳洲如果移民政策 不變，我想十年之後，房價必然再翻 一番，所以晚買不如早買。 （關於 這點我下再細談）

2023 如何度過2024？（15）

買房的意義到底是什麼？

性」。

你要賭利率會上漲？ 還是下 跌？ 要賭將來那區房價漲的最快？ 還要賭是否可以避免踩到地雷？ 還 要賭怎麼不買的太早或太晚？ 而這 一切，我終結一個結論，那就要看你 的經驗、眼光、還有運氣！ 而這其 中還隱藏一件事：平常你是否做足功 課！

我們每一個人的一生都會受資 金的限制，因此大部份人在房地產上 很難說買就買，說賣就賣。 可是有 一點大家都知道的是，買房地產一定 要買在行情上行時，而避免在市場下 坡時搶進。 可是說來容易，做起來 難，買房子是一時的，而賺不賺錢還 要看十年、二十年以後的結果。

我給大家我過去五十年，買賣 房子的經驗供大家參考。 我買房 子持有十年以上者，沒有一間是虧 錢的，但是，賺多少可就差別很大 了，回報最高的三十年漲了14 倍到 20 倍，而且都是土地，台灣人有 一句老話，小富靠炒房，大富靠買 地。 投資回報第二高的是House ， 大概20 年可以漲七、八倍，最差的

就是unit , 十幾年前我在墨爾本買了 Central Equity 的Apartment, 到現在 祗漲了二倍，可是在台灣 、香港、 中國就不大一樣了，那裡的公寓十年 漲了5倍，8倍也是很平常的，但是 澳洲沒有這樣的例子，無論悉尼、 墨爾本、還是布里斯班，還是過去 20 年中國房地產一直在漲，而且漲 的幅度非常大，可是十年前，我在 廈門買了一層寫字樓，2萬元/平米買 的，十年後2.萬3賣出，扣除費用， 等於沒賺。 它甚至還不如我買地庫 的車位，當初一個車位15萬，我買

了2 個，最近賣了1個，一個車位賣 30 萬。 所以，30年後，回頭看，買 時多付10% ，少付10%，其實不重 要，重要的是買對東西。 也是我今 天給大家最後的總結，第一、如果錢 夠，可以買 House 就不要買 Unit 。 可以買地就不要買House。 第二， 從長期來看，房地產其實是「土地」 正在升值，建築物能升值的空間非常 有限。

話雖這麼說，買土地，House, Units，概念是不同的。 這點我下次 會講的更詳細。

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