Chinese Melbourne Daily 0308

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話題

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上期說投資房地產也是賭博的 項目之一，這時讀者們也許會問， 老楚，既然「投資房地產」或「炒 房」，也是賭博，那你又為何教年 輕人要乘早投資房地產呢？ 那不 是自相矛盾嗎？

這一週我來跟大家談談，買房 地產雖像賭運氣，但是，那卻是你 回避不掉的賭局。 它就像結婚、 像吃餐廳一樣，今天，你去外地， 走在一條陌生的街上，肚子餓了， 沒有一家餐廳是熟悉的，也不知道 吃什麼，那你是不是就不得不冒險 選 一家？ 年紀到了，雖然捨不得 放棄自由，但你可以因此就不結婚 嗎？ （現代有些人是不結婚的， 我們尊重他（她）們的決定，但是 我個人不鼓勵）最後不論自由戀 愛，人家介紹，還是相親，你還是 得選一個，選了就是賭，雖然有人 事後 後悔離婚的。 所以既然這是 我們一生中必鬚麵對的決擇那又為 什麼不好好把它當成生命的一部 分？ 好好去挑選它，享受它？ 千 萬不要把自己當成「房奴」，每個 月為繳貸款房貸而抱怨它！ 把結 婚、生子、養小孩、繳房貸、繳稅 當成這就是人生必須走的過程，那 你就不會那麼痛苦了！

我再告訴年輕人，無論買房或 投資房地產都是好幾代人累積的 事，你希望你的子孫受苦嗎？ 已 經有統計顯示，父母有了房子，子

女買房的人比例最高，買房的時間 也更早，付房貸按揭更能輕鬆面 對！

以我們家為例，先祖們從大陸 移民到台灣所做的最重要一件事就 是不斷的墾荒、買地。 200 多年 下來、所累積的土地自然不少（其 中當然也包括部份被國民黨陳誠沒

2023 如何度過2024？（16） 買房的意義到底是什麼？

收、成為「耕者有其田」佃農的 土地）。 所以我們祖上以前傳 下來的家庭傳統就是；小孩長大 了，成人了，要結婚？ 家裡就給 你一塊地，你就靠這一畝三分地， 自己努力耕作養活自己和妻小，將 來有沒有更進一步發展？ 有什麼 造化，就靠你自己了。 我祖父就 是這樣，做了一個小官，賺了一點 小錢，全部投資在買地，因而給了 後代子孫較輕鬆的過日子。

後來，工業革命興起，社會結 構改變了，大家往都市遷徙，我母 親看出了時代趨勢，開始改變為向 都市買房，炒地皮。 小朋友大學 畢業，開始工作後的第一件事就是 給他首付（台灣叫自備款），要他 買第一套房子，接下來，小孩每個 月賺的錢就是繳房貸。 所以，現 在輿論都說房價太高，年輕人沒有 父母幫忙根本就買不起房子…..。

對我們而言，這根本沒有什麼新奇 的，道理在五十年前我母親就知道 了，歷史就是這樣，誰最早明白這 個道理，誰的子孫就可以越早免於 陷入代代為買間自住房 而煩惱。 別告訴我「兒孫自有兒孫福」，那 是不負責任的想法。

我有六個兄弟，三個姊妹，每 個兄弟都有三個小孩，所以每次掃 墓或紅、白喜事幾十個家庭聚在一 起，大家都在談論如何投資房地 產，也沒有聽說有那一個人為沒有 房子而煩惱的，有一次我們做了一 個統計，全家族房子加起來有200 多套（包括我母親留下來的十幾 套）。

我大哥的孫子（我的侄孫）今 年研究所剛畢業，他老爸（我的侄 兒）就給他一間套房，乾淨的（沒 有貸款）。 他一接手，就拿了這 間套房去銀行貸款，做首付，又買

了一間投資房。 別人家大學畢業 生還正在為沒錢付首付而煩惱，他 已經開始買投資房了，開始規劃自 己的人生！

現在，大家天天埋怨有錢的人 愈有錢，窮人根本買不起房子。 但是，事情總要有一個起頭吧？ 就算再苦再窮，也要做「犧牲的第 一代」，為子孫創造一些在社會上 能和別人競爭的條件。 不是嗎？

其實呀，我說：「賭房地產」 也祗是賭最後賺多還是賺少，我一 輩子沒有聽說過有誰賭房地產賭到 傾家蕩產的！ （恆大的許家印和 碧桂園的楊惠研除外，他們是開發 商，我們是下游的投資客）

很多人不明白，鼓勵年輕人投 資房地產是讓他們養成「存錢」的 習慣。 年輕人如果不買房，銀行 裡有幾個錢，就開始裝B，今天請 朋友吃飯，明天買高貴禮物送女朋 友，甚至 把錢借給朋友，最後錢 都散了！ 祗有買房可以讓年輕人 像養小豬一樣，拼命往裡面投錢，

錢才可以集中起來。 這也是鼓勵 年輕人買房的真正意義！ 希望大家知道，買房，買地是 一種習慣，是家族傳承最大的非物 質文化。 你現在不買房，你的兒 女就無法翻身，你的孫子就會因為 很難累積首付，而陷入茫茫無望之 中。

我老楚一輩子口袋裡永遠祗放 100 元，花錢刷信用卡，每個月統 計花了多少錢。 賺的錢，收的房 租都在繳房貸按揭，最高時銀行 有300 多萬的貸款，可是又怎麼樣 呢？ 它等於我用銀行的300 萬貸 款來投資賺錢，房子翻了一番，我 就多賺300 萬。 現在有很多年輕人動不動就講 什麼「要提早財務自由」，那根本 就是放屁！ 我一輩子到65歲才把 好幾套房地產中的一間套房，拿出 來賣了，把所有貸款還清，實踐財 務自由！ 現在天天享受收租的樂 趣！

資深盛譽的銷售｜一流價格的回報

買地？ 買公寓？ 買house？ 買商業地產？ 老楚一輩子什麼都 幹過，你若問我一輩子買什麼賺 到最多錢？ 我可以告訴你，在台 灣買預售屋（香港人叫樓花）， 因為它成本低，利潤高，雖然風 險也高，但卻非常適合年輕人來 玩。 我就是靠這個賺下我人生的 第一桶金的。 所以這次和大家談 談買樓花的利益和風險。

世界各地買賣樓花的規定不一 樣，所以投資時一定要先研究清 楚。

先談澳洲，在澳洲投資預售 房的回報不差，比如，你買一 套100 萬的樓花，你預先支付 10% deposit， 二年後才交屋 （settlements)，這段時間你是不 必再 繳錢的，所以，你可以好好 存錢、來支付另外房子蓋好要交 屋時的10%餘款。 (另外80%銀 行房貸）二年到了，如果房價漲 10% ，來到110 萬，那就等於賺 了10萬了。 請大家特別注意，買 樓花要賺錢一定要在房地產走在 上升趨勢時才有效，因為它靠的 是以最低成本（10%）撬動100 萬的漲價，這和買期貨沒有有什 麼二樣 ，祗是比期貨風險低。

但是，我也必須告訴大家， 買樓花通常買的是公寓樓，公寓 樓的漲幅通常低於 House，所以 它的資本利得（Capital Gains)會 比 House 差。 還好，現在澳洲缺 房嚴重，租金高企，買公寓樓投 資回報率還是相當不錯的。 而且 這種情況在未來十年內將不會改 變。

也因為租金收益不錯，所以， 換一個角度來看，如果你付得起 20 萬的自備款，那你還是買現成 已經蓋好的現成屋（如果該房已 經住過了，那就是二手房 ）比較 好。 二手房的價格自然會比新屋 或預售屋便宜些（如果你會挑選 的話），因為賣樓花開發商總是 先要賺一手的，而開發商向來是 能多賺錢就不會少賺的！

相較之下，台灣和香港買樓 花的利益和條件較好，但風險 也較高。 在台灣，一間房子100 萬，貸款80萬，自備款20 萬還 可分期付款，簽約時付二萬、開 工一萬、地下室完工一萬，然後

房地產投資實務（1 )

談談買樓花

再依每層進度，分多次交款 ， 若房子是20 層，每個月完成一 層，那就每個月大概要繳幾千元 就可以了，負擔很輕。 這期間房 價大漲時，隨時可以脫手。 因 為建築過程中，房子還沒交屋 （settlements)產杈還在建商手 裡，你祗要請建商幫忙，換個 合約上的姓名，並不產生買賣行 為，也就不必交印花稅，等於純 賺 差價，不交稅，也沒有仲介 費，所以利潤特別好。

若在中國買預售屋就非常坑 人了。 中國因為土地是國家的， 所以，沒有土地所有權轉移（Title Pass)的問題，買房前土地是國 家的，買後交屋（settlements) 後，土地還是國家的。 所以， 中國開發商在你簽約就做交屋 （settlements)了，也就是把房子 已過戶在你的名下，（包括銀行 房貸貸款都幫你辦好了）錢則他 們「全額」拿走。

所以，在中國買樓花，對購 屋者是非常不公平的，因為，你 買樓花時就要一口氣把 20% 的首 付交了，另外銀行貸款拿來的錢 全部交給建商。 其實，這時連房 子都還沒看到，他就要你付全額 款，根本是詐騙，但沒有辦法， 大家都這麼做，要嗎你就買，你 不買總會有其他人要的。

可憐的中國購屋人，從訂房開 始，每月就要供房交房貸，萬一 房子三年後才蓋好，這三年，等 於你一方面要交新房子的首付， 按揭貸款，另一方面 還要付舊房 子的租屋房租（除非你已經有了 另一套自住）這種兩頭燒的日子 特別不好過。

那買預售屋通常會有那幾個風 險呢？

第一，開發商在房子預售時 總是想辦法吹牛說，附近交通是 如何方便，未來政府會在附近做 什麼新開發項目，但是、這些通 常都是不知牛年馬月才會實現的 「紙上作業 階段」。

第二，誇大效果，說你買的 是23 樓，然後他告訴你，蓋好 後，你可以看到海景，結果是交 屋時才發現：你祗可以從廚房側 面看到非常遠方的「霧中 的太平 洋」。

第三，房子沒蓋好、開放商跑

路了，或建設公司倒閉了，最後 接收了一個爛尾樓，這種狀況在 房地產走下坡時特別容易發生。 還好澳洲有「建房信託賬戶」它 是一種法律安排，透過該安排， 資金由第三方（通常是銀行）持 有，以維護另一方（例如分包商 或總承包商）的利益。 信託帳戶 的付款只能在特定情況下支付給 特定方（例如依建築公司的進度 付錢），開發商摸不到錢的，也 不可能帶錢跑路的。

相對的，中國建商不但是拿了 全額房款，而且不必放在“建房 信託賬戶”的，它也不是像台灣 一樣，你房子蓋到那裡，購屋者 看得到才付錢，銀行貸款更 是你 房子蓋好了，房屋交給我了，我 才辦理房貸貸款。

不公平的交易行為，使中國開 發商才會有龐大的資金收入，他 們再用這筆錢去撬動下一個開發

中國遠洋最後變成年交易上萬億 就是這樣來的。

但是，這種商業模式在行情好 時可以快速擴張，行情不好時資 金鏈斷裂，公司陷入危機！ 你說 中國政府不知道這個因果關係？ 當然知道，但中國地方政府是要 靠賣地給開發商才有財政收入 的，他們是利益共同體，能說什 麼？

開發商面對的另一個大問題 是當行情在走下坡時，新房賣不 出去（當你知道現在付100萬買樓 花，三年後房子交屋有可能祗剩 90萬，你會買嗎？）而且糾紛不 斷，三年前人家100 萬向你買的房 子，現在交屋祗剩下80 萬，購屋 者會甘心嗎？ 沒有人願意買房，房地產景 氣會好嗎？ 房地產生意不好，開 發商能不倒閉嗎？ 所以說，中國 房地產要翻身恐怕要再等十年了

參禪修道者胸懷真理，才能 寧靜致遠，才能超然物外。

星雲大師╱Venerable Master Hsing Yun

新年新展望

文╱星雲大師

枝頭冒出新芽，令人歡喜；春天 下了新雨，令人雀躍；新生代讓人 看到未來，新措施叫人充滿期待。

許多人對新的一年來臨，會自我期 許、自我勉勵，希望有一些新的計 畫、新的突破。新年有什麼新展望 呢？以下四點提供：

第一、要有新觀念︰天下文化的 高希均教授曾提倡「觀念播種」， 我們也要自問，在新的一年開始， 是否播種了新觀念。比方，凡事是 否多一分體恤，為別人著想？自己 的陋習是否察覺，願意改進？是否 能與人融洽相處，尊重包容？是否 心甘情願為人服務，不求回報？建 立了新觀念，腳踏實地，默默耕耘 ，最大的收穫者，不會是別人，而 是自己。

第二、要有新開始︰「一元復始 ，萬象更新」，新的開始，不是要 求別人，而是從要求自己做起。比 如，新開始，我要讚美別人、成就 別人；新開始，我要面帶微笑、用 心待人；新開始，我願意重新來過 自我改變；新開始，我要從生活中 一點一滴拓展自己。只要願意有個 新開始，一切都不會太遲。

第三、要有新作風︰各人有各人 的作風，各人有各人的形象，新春

開始，我們自己要展現什麼樣的新 作風呢？有人以為在行事上才要有 新作風，其實，做人修養上的新作 風更重要。比方，我要樹立和平的 形象，不暴躁；我要展現親切的面 貌，能誠信；我要主動和人講話，

不冷漠；我要主動勤勞做事，不懶 惰。你有了正向的新作風，還怕不 受人肯定嗎？

第四、要有新發心︰新的一年， 要開發自己的心田，開墾自己的心 地，發掘自己內心的財富。過去未 發之心，現在要發起，已發之心， 更要不斷更新增上。開發心中慈悲 、感恩、道德、信心、慚愧，生命 就會有源源不斷的能源與力量。

一件事的成功與否，在新的開始 就要計畫。時值新的一年開始，期 勉每個人立下目標，充實自己，期 許自己重新出發。就讓我們從以上 這四點重新開始吧！

第一、要有新觀念， 第二、要有新開始， 第三、要有新作風， 第四、要有新發心。

星雲大師圓寂周年 全球僧信緬懷師恩

【人間社記者知頌高雄報導】「大 家發心奉行人間佛教、建設人間淨土 ，就是對星雲大師最好的懷念。」佛 光山開山祖師星雲大師以97歲的一生 為世間留下了無盡的慧燈及法寶，在 2月24日圓寂一周年的元宵節裡，來 自全球5大洲的各界人士、功德主及 佛光人，紛紛回到佛光山，現場參與 「佛光山開山祖師星雲大師圓寂周年 紀念日」追思典禮。大眾縱然不捨， 但仍以堅定信仰及感恩的心來緬懷佛 教界的一代宗師——星雲大師。

追思典禮恭請佛光山住持心保和尚 、佛光山泰華寺住持心定和尚及佛光 山退居和尚心培和尚主法，現場有逾 1300人，線上同步直播則有逾2萬人 次參加。隨後播放《人間最永恆的那 顆星》星雲大師行狀影片。

韓國瑜、吳伯雄 奉行大師理念

立法院院長韓國瑜受邀致詞前於星 雲大師法像前虔誠禮拜，他表示這世 界上有3種人最令人感佩，春風化雨 的教育家、幫助弱勢的慈善家以及自 度度人的宗教家，而星雲大師同時兼 具這3種身分，貫徹始終，一生堅定 信念不變，至死不渝。

「在面對日常的紛紛擾擾時，都會 憶起星雲大師的言行與思惟，重新調 整自己思緒上的起伏。即使處在立法 院，心裡依然帶著慈悲去面對各種挑 戰，體會到心胸一旦變得寬大，很多 不同的意見和分歧自然能夠包容。」

韓國瑜勉勵佛教子弟謹記星雲大師 理念，在心裡種下善種子，永遠不忘 大師的教誨，亦祈願大師早日乘願再 來。

佛光山信徒總代表暨國際佛光會中 華總會榮譽總會長吳伯雄在致詞時更 一度哽咽，藉此向大師稟報佛光山的 弟子們都很爭氣，在過去的一年裡每 個人都在自己的崗位上，更加勇敢堅 定的往前邁進，並請大師放心。

吳伯雄過去接受星雲大師的教誨， 體會到凡事退一步便能海闊天空，因 時時奉行大師的教法而感受到大師從 未離開過。

心保和尚開示，星雲大師圓寂已一 周年，去年圓寂讚頌會的種種也歷歷

⬆全球逾1300人回佛光山追思星雲大師。

在目，由衷的感謝各位護法信眾的不 忘初心、護法護教讓佛光山的每個人 都很感動。

「雖然今日在緬懷大師，實際上是 在與大師接心、見面與學習。學習大 師為法為教的精神，不忍聖教衰，不 忍眾生苦。」 心保和尚表示，星雲 大師本著慈悲弘法世間，認為不只有

修行人才需要佛法，每個人都需要慈 悲、精進、禪定與智慧，佛法會讓人 們愈來愈好、福報愈來愈大、身心愈 來愈自在。

信眾不忘初心

延續人間佛教

「大師給我們的實在太多太多了， 興建這麼多修行的道場，讓我們可以 安身立命；給我們佛教事業，讓我們 可以為佛教發心。大師希望佛教能夠 興隆，因此我們僧信二眾更要努力將 人間佛教的理念延續及傳揚開來。」

隨後大眾在心保和尚的帶領下齊唱 〈惜別歌〉，為追思典禮畫下圓滿的 句點，現場亦開放大眾追思瞻禮。同 日舉行「話說星雲大師──談身教與 言教」，以及由菲律賓宿霧藝術學院 呈獻《浩瀚星雲》音樂劇，以音樂劇 獻演星雲大師的一生。

2月24日有佛光山長老慈莊法師、 慈惠法師、慈容法師、依空法師、 蕭碧霞師姑、中華人間佛教聯合總會 監事長明光法師、佛光祖庭宜興大覺 寺信徒總代表趙辜懷箴、高雄長庚紀

⬆「大家發心奉行人間佛教、建設人間淨土， 就是對星雲大師最好的懷念。」佛光山開山祖 師星雲大師以97歲的一生為世間留下了無盡的 慧燈及法寶，在2月24日圓寂一周年的元宵節 裡，來自全球5大洲的各界人士、功德主及佛 光人，紛紛回到佛光山，現場參與「佛光山開 山祖師星雲大師圓寂周年紀念日」追思典禮。 大眾縱然不捨，但仍以堅定信仰及感恩的心來 緬懷佛教界的一代宗師——星雲大師。

圖／人間社記者陳碧雲

⬅追思典禮由佛光山住持心保和尚（中）、佛 光山泰華寺住持心定和尚（右）及佛光山退居 和尚心培和尚主法。 圖／人間社記者莊佳穎

念醫院名譽院長陳肇隆伉儷、國家圖 書館前館長曾淑賢等許多來自教育界 、文化界、藝術界、政商界等貴賓出 席。

「佛光山開山祖師星雲大師圓寂周 年紀念日」於2月24日及25日一連2天 ，從追思典禮、「話說星雲大師── 談身教與言教」及《浩瀚星雲》音樂

母親的話

要乖喔！

文／張素晶 圖／洪昭賢

劇皆進行海內外線上同步直播。

此外，昨天佛光山總本山舉行星雲 大師追思典禮，也同步連線各道場， 台北市長蔣萬安帶領市府團隊、立法 委員王鴻薇、李彥秀，市議員吳志剛 、秦慧珠等蒞臨台北道場，於線上一 同緬懷星雲大師，僧信二眾近700人 感念浩瀚星雲，利樂有情。

工作之餘，常往住家附近的後山拾 級趣。疫情過後，外地山友增加不少 ，遠離水泥叢林，直奔綠色之肺，連 呼吸吐納都顯順暢怡然。

有一50多歲男子，偶爾會加入我們 健康操行列，隨音樂結束，大家會閒 聊幾句。每回他離開之前，總不忘向 大家叮嚀：「要乖喔！」 「要乖喔！」這句話背後充滿洋蔥 。在他青少年時期，個性叛逆不愛念 書，他的父親恨鐵不成鋼，母親雖苦 口婆心勸誡，卻仍是將他的心愈推愈 遠。但是，在他出門時，母親總會不 厭其煩告誡一句：「要乖喔！」 年長後，沒有高學歷靠開車謀生。 在鬧區開著公車，擁擠路段視線眉角

多，又要輪早晚班，長期睡眠不足、 神經緊繃，處於疲勞駕駛高壓下，選 擇辭職另謀出路。

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Gladswood: 無與倫比的地標豪宅

位於 RothwellHill 頂端的轉角佳位，這棟由著名設計師建造的豪宅毫無疑問是墨爾本內城區最佳住宅之一。 典雅高尚，現代智能，幾乎每間房間都有陽台，還有壁爐、飄窗、吊頂等特點。經典愛德華式洋房，佔地約 1940 平方米，共有 6 間客廳，2 間廚房，2 間吧檯，兩套主人套房，家庭影院，酒窖，游泳池/spa，泳池房，室外帶頂娛 樂區，專業設計花園，以及三車位車庫。配備智能監控，冷暖空調，實屬 AscotVale 最佳街道的最佳住宅之一 。

拍賣 周六 3 月 17 日 1:00pm 開放 請預約

售價 $6,400,000 -$6,800,000 聯繫 JoeZucco 0414 557 895 joe@mcdonaldupton.com.au

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16 RothwellStreetAscotVale