Chinese Melbourne Daily 0310

第十七屆理事會成員

閣 長：周成光 名 譽 閣 長：劉振熊，黃良洲，管錦麟 署 理 閣 長：吳金興 副 閣 長：鍾秀月，陳翠萍 秘 書：莊榮聰 副 秘 書：鍾順錸

總 務：林玉霞 副 總 務：謝輝煌

財 政：黃秀娥 教 育 組 主 任：劉展發 乩務組主任：許楚平

中華民國僑務咨詢委員 王桂鶯

澳大利亞維州佛學明月居士林

泰國德教聯誼總會 會長藍梧桐

副乩務組主任：胡碧倫

世界德教聯誼總會 會長李斯仁

馬來西亞德教振鸞聯合會 總會長李榮光 濟和濟系傳香同盟

中國 印尼 泰國 東西馬 暨十八觀 堂 宮 殿 同敬賀

澳洲 維省潮州會館 安得利石碑公司 張劍洋董事長 林瑞芬經理

維省越柬老華人團體聯合會 馮昌成會長暨全體同仁

林漢強會長暨全體同仁

雙溪拉蘭明立善閣 王來順明系傳香同盟印尼 東西馬

墨爾本中華婦女會 郝家蘭會長暨全體同仁

史賓威中華公學

黃肇聰會長暨全體同仁

泰國紫真閣 閣長藍梧桐

墨爾本中華公會 劉國強主席暨全體同仁

史賓威亞裔工商協會 鄭國勇會長暨全體同仁 維省欽廉同鄉會護國觀音廟

維省諾市華人高齡福利會 黃良洲會長暨全體同仁

玻璃市紫陽閣

閣長拿督黃雅蘭局紳

國父 孫中山先生銅像委員會主席 澳亞民族電視台台長 鄭毅中太平紳士

馬來西亞德教振鸞聯合會 會務顧問郭翰忠太平紳士

吉焦濟陽閣 閣長王子發 哥打丁宜紫登閣 副閣長謝世全 新邦令金紫濡閣 閣長江來明 巴生紫勝閣 閣長羅俊國 居鑾紫鑾閣 閣長彭志強 坎培拉紫洋閣 閣長莊儒源

栢斯紫栢閣 閣長陳啟成

新西蘭濟仁閣 閣長黃樹偉

維省印支華人相濟會 郭孔泉會長

世界華人作家交流協會 黃玉液、葉錦鴻

澳洲真佛宗善明同修會 釋蓮照上師 前澳洲人民大使 趙捷豹

悉尼紫乘閣 德教研究所 德姐薛禮卿 張顯揚 胡浩明 林智中夫婦

越南知用校友會創會 會長 黃惠元

吳天佐

維省百齡華人老人會 名譽會長馬振坤

周成潤夫婦 胡培康

林英华 余玉娥夫婦 鍾順錸 王月嬌夫婦

蔡慶偉大律師行

PUBLICNOTARY 國際公証律師 包括外交部及中國領館認證服務

1990 年成立 至今 ， 本律師行是澳大利亞最大的華人移民律師事務所 。 我們 擁有兩位維省律師工會鑑定的移民法律專家 ， 大律師 、 國際公證律師 ， 2 位

國家認證調解員以及多位資深律師，精通移民法、商業法及公司法。我們為 你提供嚴謹的法律服務和處理各種疑難雜癥及各種棘手的移民法律問題。

本律師行宗旨

誠信為本

新州馬上要推出土地 稅 （landtax）改革計劃了， 它的意義是什麼？對你我的 影響是什麼？這是本周我想 談的話題。

第一，對仍尊崇英皇查 理士為囯王的澳大利亞而 言，其實土地稅是一個很敏 感的話題，並且有其歷史象 徵意義的。

回顧英國歷史，「大憲 章 」是最重要的的轉捩點。 因為大憲章是當時英格蘭 人以土地稅換來限制國王 的杈利的結果。大憲章是英 格蘭國王約翰於 1215 年 6 月 15 日在溫莎附近的蘭尼 米德與貴族之間簽訂之拉 丁文政治性授權文件；《大 憲章 》（ 拉丁語 ： Magna Carta， 英語 ： TheGreat Charter），又稱作《自由大憲 章》（拉丁語：MagnaCarta Libertatum； 英語 ： The GreatCharteroftheLiberties），1297 年的英文版本至 今仍然是英格蘭、威爾斯之 有效法律。

大憲章怎麼來的？因為 是英格蘭國王約翰和法國 打仗，打敗了，被要求賠款， 可是國家沒錢怎麼辦？國王

2023 談澳洲房市展望 (5)

新州要徵土地稅改革對房地產的影响

就要求教會和貴族分攤費

用，囯王告訴貴族們說：我

派兵去打仗，是因為要保護

你的土地，你有土地你就應

該繳稅。貴族說，依土地繳

稅是 okay 的 ! 但是，我們又

沒有要求你去打仗，因此，

主張由二十五名貴族組成 的委員會，若人民對國王不 滿，委員會可以隨時召開會 議，具有否決國王命令的權 力；並且可以使用武力，佔 據國王的城堡和財產。這是 英國民主政治的由來，換句 話說，英國民主是由人民以 繳土地稅換來的。而土地稅 也確認了土地屬於人民的 法律地位，這也確認了國家 必須保護人民土地的法律 基礎。

現在新州政府表面上 是要以廢除買房的印花稅， 改征土地稅來代替。這自然 象徵政府的統治權和你人 民的土地不容被剝奪的事 實。

第二，新州政府這次以 擴大土地稅來代替印花稅， 表面上是這樣可以減少首 置物業者的負擔，但實際是 新州政府在擴大政府的財 政收入，變相加稅。現在房 地產市場不景氣，交投冷 清，政府印花稅收入自然減 少，但是，若所有投資物業

（非自用住宅）都要繳土地 稅，那政府總收入肯定比減 去印花稅多很多。

請大家記住 ， 其實 Landtax 並不是什麼新稅， 它是早已存在的稅目，目 前，新州土地價值低於 100 萬的自住房是免稅的，改革 後，所有投資房不論土地大 小都要繳稅。誰又敢保証那 天政府錢不夠花了，要擴大 到管你出租或自住，有土地 就要繳稅，這也非完全不可 能的。至少現在就有人認 為，住東區的富人們，佔據 最佳景觀的海景，不繳土地 稅合理嗎？

第三，擴大土地稅徵 收，這對投資 House 的投資 客要格外小心了，因為別墅 土地大，土地稅必須由你一 個人全部承擔，不像公寓或 單位房（尤其是那些五、六 十層或上百層的公寓）因為 土地是所有大樓業主共同 持有，所以按比例分擔，土 地稅負擔自然就相對減少 了。這樣使得投資公寓就比 投資 House 更有吸引力了。

當然，你可以說，投資 House 的 capitalgain 比較 大，不是投資公寓可以比 的，所以，如何佈局，這還要 投資客自己好好去斟酌了。

第四，在此，老楚給大

家一建議，如果你有二個 House，而你的子女沒有房 子，你可以把其中一套房轉 給他們，（因為印花稅要取 消了，所以房子轉手沒有稅 了，也沒仲介費）自己住另 一套房，這樣等於把其中那 套投資房變成自住房。但 是，你也要記住一件事，這 個兒女要靠得住，否則他們 把房子佔了，又不給你房 租，最後你連老本都沒有 了，這種事在中囯網路上經 常有報導 的。

第五，沒有了印花稅 後 ，將來房地產投資會股 票化，買了一套投資房，不 滿意？（或一時急需要錢？） 沒有關係，祗要賺點小錢就 可以轉手賣了，總之沒印花 稅。不像現在賣了，繳個印 花稅反而虧錢。

第六，擴大土地稅徵 收，將會改變你我的投資概 念。這對大陸來的朋友尤其 重要，因為大陸是沒有土地 稅，他們沒有這方面的經 驗，而臺灣很多炒房客一聽 到土地稅個個都會嚇得腿 軟。

我舉個例子，我家有一 些祖先留下來的空置土地， 父母在，他們收房租來繳土 地稅尚且可應付。但是，父 母走後，辦理繼承要二、三

年的時間，但這期間房租收 入是凍結不能用的（等遺產 分配）。可是，土地稅是不能 暫停的。最後，變成繼承人 什麼好處都沒沾到就要先 繳稅。尤其很多空地根本無 法使用，（太小，或呈三角 形）父母又說祖先的土地千 萬不能賣，因為那表示你敗 壞家產，所以最後是繼承每 年的土地稅，一點好處也沒 有享受到。

第七，如果你有機會在 悉尼路上閒逛，經常會看到 路邊很多一些荒蕪土地，這 些土地有可能是繼承人之 間有分不平的糾紛，也有可 能沒有繼承人，但是既然是 人民的土地，依據大憲章， 除非遺囑有言明，否則政府 是不能 takeover 的。現在， 有了土地稅，你欠稅，政府 就拍賣土地來抵稅了。最後 土地就自然變國家的了。 第八，那些靠投資土地 升值來做 CapitalGain 賺錢 的策略將變成行不通了！我 有一個商業樓盤，三十年前 買的時候，一年的 Land Tax 2 萬元，現在 12 萬。三 十年，也許土地價值可以漲 十倍，但房租怎麼可能漲十 倍，所以現在房租扣除土地 稅後，那個樓盤每年的淨收 入一年比一年少。

第九，我們看那些買悉 尼東區海邊豪宅來出租的 投資客將來肯定要虧錢的， 上千萬的房子，房租 $1000/ 周，再付個 landtax 以後所 剩的年收益和房價根本就 不合算。哪天一時租不出 去，恐怕還得虧錢！這些人 一算，還不如把房子賣了， 把錢存到銀行還有 4% 的 利息，所以土地大的 house 恐怕要跌價了。

第十， 我知道很多臺 灣鄉親朋友, 在 Dual,Kenthurst，炒五畝土地，若現在 已經開發到那裏，變成了熟 地，那就快賣吧！否則繳起 土地稅會嚇死人的。 第十一，最後，講一個 題外話，中國由於地方政府 財政惡化（也像澳洲一樣， 房屋買賣少了，印花稅少收 了）很多人建議徵收土地 稅，但是問題來了，土地所 有權屬於國家，為什麼住戶

要交土地稅？所以，最後可 能祗能交房屋稅（數似澳 洲的 CouncilFee), 但是 councilfee 是屬於縣和市 的收入。那省變成陷入沒稅 可收了！ 想閱讀黃若和楚天先生以前 的專輯文章 ？ 請查閱 www.1688.com.au 對本文有 意見或補充亦歡迎上網討論

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