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澳洲時事專論
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削減開支危及所有人的健康 公共衛生激進分子因為應對慢性疾病 （ 被 政 府 的 Reform of the Federation White Paper 描述為“澳洲最大的健康挑戰”）適當 的策略前景而感到絕望。並且它可能是我們 自己的錯。 這並不是說我們勝算的幾率不大，艾伯 特政府幾乎已經完全逐步廢除了澳洲的全國 性預防衛生系統。 它中止了 3.7 億元的針對預防性衛生的 全 國 合 作 協 議 （National Partnership Agreement on Preventive Health），這一協議資助 了各種項目，其中包括使得 Ararat 從澳洲最 肥胖城市轉變背後的成功的公共衛生活動。 它關閉了澳洲國立預防衛生機構（Australian National Preventive Health Agency）並 且將其資金轉移到衛生部（在這裡，錢只是 消失了）。 澳洲的預防性衛生支出已降至醫療支出 的 1.5%這一低水平。相比之下，New Zealand 為 7%，Canada 為 5.9%。 政府對公共衛生以及公共衛生倡導者深 表懷疑——出於意識形態和政治原因。 在此背景下，酒類研究和教育基金會 （Foundation for Alcohol Research and Education） 以 及 澳 洲 公 共 衛 生 協 會 （Public Health Association of Australia）在最近幾周發 起了 Prevention 1st 活動以將預防性健康放回
到政治議程中，以應對由慢性疾病引起的過 早死亡率的升高。 這並不澳洲特有的問題。聯合國和世界 衛生組織（World Health Organisation）已經 意識到了這一點，並且世界各國政府都已經 致力於到 2025 年將非傳染性（慢性）疾病降 低 25%。這將是艱難的挑戰，因為想要達到 這一目標嚴重依賴於在最開始時候對大多數 疾病進行預防。 問題是，太多的澳洲預防性衛生工作因 為預算削減和政策慣性而停滯不前，儘管有 證據表明公共衛生干預政策能夠節約成本並 且可以改變遊戲。 無論如何，作為改善健康結果的預防性 健康的輕視——包括拯救生命以及協助提升 預算底線的能力——就是我們自己的錯誤。 這 一 點 在 最 近 的 ALP National Conference 上很明顯：公共衛生已經被有更好組織 性並且更精明的特殊利益集團所拋在腦後。 綠色環保組織遙遙領先，他們甚至有他們自 己的黨派。其他人——原住民，海外援助， 婦女和婚姻平等團體——善於從工黨在其新 的 National Platform 上做出的承諾中進行摘 錄。 然而，在這些同樣論壇上，公共衛生一 直是膽小的，大多數情況下是缺席的。 公共衛生的自滿之處就是預防健康的價
值將自行激發政治行為。它不會的。 公共衛生部長與部長和影子部長進行禮 貌對話，舉辦學術論壇並且發佈有價值的研 究，但很少要求政黨致力於特定項目來應對 引發慢性疾病的危險因素。 問題的其中一部分是，減少抽煙獲得的 成就已經掩蓋了實現政策變化承諾的艱難 性。禁煙運動主要是由政府主導，在這場運 動中，有資源，並且決策者能夠增加並且維 護政策勢頭。 不幸的是，只有較少的政府基礎設施讓 然存在。二十年的預算削減，外包和重組已
經使得官僚主義減少，並且公共政策制定的 大部分現在已經被外包給了公民社會組織。 這就是為什麼諸如 Prevention 1st 這樣的 活動如此重要的原因了。 公共衛生倡導者——尋求政策改變來減 輕吸煙，飲酒，不良的飲食和久坐行為的風 險——需要變得更加苛刻。從 ALP 的全國性 會議中得到的教訓是，要求政黨給出強烈且 堅定的承諾是成功的必要條件。 本 文 譯 自 《 雪 梨 晨 鋒 報 》 Michael Thorn 文
低減排目標只是一種短期的政治機制 艾伯特（Abbott）政府令人失望的 2030 年低減排目標是基於這樣的希望基礎之上： 小規模的政治運動將擊敗長期的政策必要 性。 這樣的一個減排目標不是針對 11 月下旬 的巴黎氣候峰會，而是針對 2016 大選。政府 的消極運動已經啟動並且針對了所謂的失業 的替代物，打擊經濟、較高電價和令人討厭 的碳稅。 但如果艾伯特的策略不會很快嚇到選民 們的話，那麼他的領導力很可能會受到威 脅。任何替代將不得不接受與排放交易機制 類似的計劃。 許多事情在很大程度上取決於工黨如何 進行回應。其在週二（8 月 11 日）的質詢時 間中做出的努力並沒有顯示出好的預兆。但 即使工黨竭力維持，且隨後出現總理散佈恐 懼的心理，他也仍然需要找到一種更好的方 法來減少排放（而不是按照當前的直接行動 計劃）。 為此，政府議員們仍然有一個逃生出 口。雖然外交部長比什普（Julie Bishop）和 環境部長亨特（Greg Hunt）都在週二堅持 認為，直接行動可以達到在 2005 年水平上降 低 26-28%的目標。部長們錯過了對國際減 排許可證的潛在使用——將直接行動變成基 線和信貸排放交易計劃的先驅。 雖然艾伯特的前排議員們將繼續堅持認 為，聯盟黨正在通過避免碳定價來保護經
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濟，他們知道排放交易將對澳洲的氣候變化 至關重要，因為它是改變能源結構的最有效 方法，這樣經濟對煤炭的依賴性才能更小。 舊燃煤電廠將需要昂貴的升級以在未來 十年內進行全球性競爭。化石燃料都將成為 我們能源組合的一個較小的部分——而無論 政府是否喜歡它。消費者會確保這一點。三 分之二的人想要有更強的應對氣候變化的行 動。大多數人已經準備好為以後更大的好處 支付相對較小的成本。政府應該旨在幫助經 濟過渡到諸如太陽能這樣的更多可再生能源 中，而不是提供更少。 更重要的是，政府自己的模型意味著， 如果減排目標是 35%，而不是 26-28%的話， 經濟只會帶走非常小的額外打擊。 政府希望選民們對其有達成目標的信 心。它聲稱，澳洲有望能夠達到並且超過在 2000 年基礎上減排 20%的目標。然而，成功 的很大一部分要歸於較低的能源需求，土地 清理率的降低，以及 Gillard 政府引導下的固 定的碳價。事實上，我們已經超出了 2020 目 標——一用亨特的話說，是至關重要的遺留 ——還要走很長的一段路才能達到較低的 2030 目標。關於對污染者的排放補貼的持續 較低價格的假設，汽車減排和技術變革（包 括蓄電池容量）也將會如此。 政府聲稱，與其它國家相比，26-28%也 是 合 理 的 。 然 而 ， 它 遠 遠 低 於 Climate Change Authority 推薦的 40-60%。作為基礎
的 2005 年是一個高排放年，所以減少更容易 實現。 作為一個嚴重依賴於煤炭的國家來說， 我們期待成為領導者而不是落後者。而在人 均基礎上，到 2030 年，我們將減排 50%，我 們仍將有比大多數國家更高的人均溫室氣體 污染量。 最重要的是，政府聲稱，其直接行動政 策正在起作用。然而，已經在第一個減排基 金（Emissions Reduction Fund）拍賣中獲得 納稅人補貼的項目的大部分已經建立起來。 新技術的未來成本將會高出幾十億元。並且
為直接行動籌集到的資金將遠遠不夠滿足 26-28%這一目標。 關鍵是政府如何使用直接行動的保障因 素。這些懲罰措施旨在阻止那些沒有許諾支 持納稅人錢的人增加其排放量。 雖然亨特稱，政府為保障提供的是零收 入，但他知道電力公司可以通過從低排放者 （可能來自海外，並且不需要政府進行補償 或者為消費者提供救濟）那裡購買信用來按 照修改後的直接行動來支付罰款。 本文譯自《雪梨晨鋒報》社論
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澳洲財經專論
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當你們在晚宴上討論“翡翠城”（Emerald City）的房價爆炸性增長和 它帶來的財富效應時，你的客人會變得非常興奮。而且，這種特別的趨勢似 乎不會被中斷。
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如果你不清楚我講的是什麼，那麼你肯 定不怎麼追蹤房市動態，或者你已經超過 40 歲，或者你是住在 Mosman 區。這個派對不 是為你舉辦的。 “繼承正成為在雪梨擁有房產的主要通 道：對你而言這聽起來是不是很‘澳洲 ’？” 對雪梨社會的大部分人來說，獲得房產 財富越來越來困難，或許對嬰兒潮世代來說 這不是個問題，他們可以買兩套、三套甚至 更多房子，而其他人一套也買不起。這種狀 況造成的結果就是代際不公平性，應該引起 所有政黨的州和聯邦領袖的重視。 這個問題並不只局限於那些想要登上房 產階梯但又無能為力的人。對那些收入中等 的人來說，雪梨缺乏令人負擔得起的租房， 更不用說那些低收入者了。 我們需要重新思考我們的整個房市。然
而，圍繞於房價上漲的問題需要全國層面上 的宏觀經濟干預，而創造更加細分的租房儲 備可以通過政府、私人和非盈利領域之間的 創新合作來實現。以下是可以改變雪梨住房 可負擔性的 5 項建議： 1.最大限度地利用公共土地。不論是新 州交通服務管理局（Transport for NSW）在 火車站旁邊持有的土地，還是衛生部在醫院 旁邊持有的土地，政府擁有大量的公共地 塊。我們呼籲政府審計雪梨的整個土地儲 備，為可負擔住房倡議識別潛在選址。 2.把公共住房轉移至社區住房部門。相 比政府，社區住房提供者會給弱勢和邊緣人 群帶來更好的結果。給社區住房提供者更多 房屋儲備將允許他們擴張他們提供的房屋， 利用他們的儲備來進行更多私人投資，為低 收入者和主要勞動者（例如醫療保健、警察 和其他公共服務業的勞動者）創造更多住房
養老金不公：女性應獲得相同的退休安全感 1960 年，澳洲最受歡迎的嬰兒名字就 是大衛和瑪麗（David and Mary）。每一個 大衛和瑪麗都比他們的父母有更多機會去 上大學。畢業後，他們一起在女權主義開 始向婦女張開懷抱的工作場所裡工作。他 們相互伴隨，建立自己的職業生涯，在他 們的人生過程中經歷了相同的經濟繁榮與 蕭條。如今，55 年過去了，大衛擁有的養 老金可能比瑪麗多出近 3 倍。 這是個需要被解決的問題。 造成這個問題的部分責任要歸咎於性 別工資差距。去年，澳洲女性的勞動力參 與率是 70.5%，多年來一直穩步增長。然 而，我們的性別工資差距停滯了將近 20 年。因此，在一生當中，女性賺的錢比男 性要少。如果你把擁有大學學歷的男性和 女性的工資作對比，你會發現差距非常大 ——150 萬元。 部分原因是，絕大多數女性承擔了照 顧孩子和做家務的責任。女人比男人更有 可能承擔起照顧殘障親戚、父母或者伴侶 的責任。女性也更有可能從職業生涯中抽 出時間養育孩子。這種差距甚至也存在於 兼職工作，做兼職的女性花在無償家務和 養 育 孩 子 上 的時 間 是 做 兼 職 的 男 性 的兩 倍。這些責任都是以財務成本為代價。 此外，婦女不僅因為背負養育孩子的 責任而處於財務不利地位，而且也因為她 們是女性。研究顯示，女應屆畢業生賺取 的收入要比男應屆畢業生少，即使是把職 業選擇等因素納入考慮範圍。在婦女的職 業生涯中，這種劣勢一直存在。 我們退休體制的設計意圖是通過一年
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又一年的復合收益來增加存款。然後問題 是，這意味著女性的劣勢也是一年又一年 地復合增加。有個數據令人震驚：將近有 35%的婦女沒有養老基金。未來 20 年將要 退休的大多數女性都沒有足夠的養老金來 過上水平適中的退休生活，2009-10 財年 裡，在 45 歲-54 歲的婦女當中，有 55%的 人養老金賬戶餘額不足 2.5 萬元。從 35 歲到 退休，通常一名婦女的養老金存款只有同 齡男性的一半。這是令人無法忍受的，也 是不公正的。女性因為照顧家庭而在退休 後受到財務上的懲罰，這是不公平的。女 性一輩子辛苦地工作和照顧家庭，得到的 獎賞不應該是貧窮。 有時人們會建議，女性在自己的退休 生活中可以依靠男性的養老金。這個建議 是誤入歧途。許多女性的伴侶沒有存下足 夠的養老金來支撐兩個人的生活——那些 養老金存款較少的婦女中，有將近 60%的 人是與養老金不超過 5 萬元的男性生活在一 起。許多女性在到達退休年齡的時候身邊 沒有長期伴侶。不止是這些原因，而且， 我們不應告訴一生都在工作的女性，解決 退休生活成本的唯一解決方式是依靠其他 人。 弗吉尼亞•伍爾夫寫道：“女人一定 要有錢，還有自己的房間。”她意識到， 經濟獨立對女性充分參與社會來說是必不 可 少 的。 我 們 應 義 不 容辭 地 找 到 一 種 方 式，允許女性在退休時保有這種尊嚴。 （ 本 文 譯 自 《 雪 梨 晨 鋒 報 》 Jenny McAllister 文 作者是參議院成員）
選項。這將給弱勢人群帶來雙重改善成果， 為所有人建造更多房屋。 3.政府鼓勵私人對可負擔住房進行投 資。新州州長貝爾德在競選期間承諾對社會 性住房和可負擔住房投資 10 億元。與其把這 些資金用於投資建造少量新屋，不如建立一 項為投資去風險化的基金，使建造可負擔住 房變成對投資者來說更加安全和更有吸引力 的選項。 4.創造條件，允許私營部門開發商在所 有項目中提供一定比例的可負擔住房。私營 部門並不反對在合適的條件下進行像這樣的 “包容性區劃”。對開發商來說，關鍵是在 他們買下地塊時了解他們的責任是什麼，以 便在確定售價時把這些責任納入考慮中。如 果可負擔住房是一個優先事項，那麼不要指
望開發商可以提供許多其他的公共福利。所 有項目的發展能力都是有限的，我們需要理 解開發商心中的“方程式”。 5.最後簡單的一點是，針對現在通過借 貸和吸引相匹配的私營部門融資而建造的社 會性住房儲備，我們呼籲制定一個新的政府 投資項目。我們的公共住房儲備處於崩潰的 危險當中。通過提高它的質量，我們將改善 依賴於公共住房的邊緣人群的生活，使攀爬 房產階梯的下一步變得更容易。 我們認為，這些做法將改變當前雪梨細 分租房市場的局面。 （本文摘譯自《雪梨晨鋒報》Tim Williams 文 作者是遊說組織雪梨委員會的執行 長）
碳減排目標不會以經濟為代價
艾伯特在選擇碳減排目標上試圖平衡它 對環境的損害和對經濟的損害，其中值得關 注的一件事是，減排目標對經濟造成的損害 令人難以置信地微小。 艾伯特的內閣在不久前為這個目標背 書。迄今為止，澳洲計劃到 2020 年把碳排放 降低到比 2000 年排放量低 5%的水平，去年 12 月在巴黎氣候大會上，澳洲宣佈到 2030 年 把碳排放量減少至比 2005 年水平低 26%-28% 的程度。一個錯得離譜的說法是，艾伯特稱 這個目標“大概與美國的一樣”。沒錯，美 國是答應減排 26%-28%，不過它是到 2025 年 實現這個目標，也就是比澳洲計劃的 2030 年 早 5 年。如果在同比基礎上對美國到 2025 年 以後承諾的減排比例進行假設，那麼美國將 削減 35%-39%的碳排放量，相比之下，澳洲 的減排比例是 26%-28%。也許艾伯特原本希 望我們不會注意到這件事。在同比基礎上， 我們提供的碳減排目標低於英國、德國、歐 盟、加拿大和紐西蘭；與大多數我們喜歡作 比較的國家相比，我們的目標也更低，包括 那些擁有保守政府的國家。 總理說，這個目標比日本和中國的都要 高。但是，在福島核洩漏事故後，日本已經 失去了它的低排放影響力，而中國是一個發 展中國家，生活水平只相當於我們的一小部 分。中國承諾在 2030 年前削減的碳排放量比 我們所希望的更多。 艾伯特提出這個目標的聰明之處在於， 它剛剛好足以讓我們認真對待這件事。我們 的目標處在眾多國家中的底端，我們沒有按 照我們所需的實際情況承諾那麼多，但至少 我們加入到這個陣營中了。 而且總理說，他必須“對經濟負責”。 他說道：“我們必須降低我們的碳排放，但 我們必須採用與經濟繼續強勁增長相一致的
方式來削減我們的碳排放。” 他稱，他最不願意做的事情就是“在改 善環境的同時破壞我們的經濟”。 艾伯特還稱，通過計算得出的結論是， 減 少 26% 碳 排 放 的 成 本 將 相 當 於 “2030 年 GDP 的 0.2%-0.3% 。 ” 沒 錯 ， 成 本 相 當 於 GDP 的 0.2%到 0.3%。然而，這個目標的成本 不是指每年 GDP 都減少 0.2%到 0.3%，而是每 年減少大約 0.01%到 0.02%，也就是說，在 15 年裡，GDP 會累計減少 0.2%-0.3%。這個比 例有多大？代際報告預測，到 2030 年，澳洲 經濟總量將是現在的 1.5 倍。推動 GDP 增長 的其中一個原因是人口增長——到那時我們 的人口會比現在多 21%，但剩餘的原因會是 生活水平提高，如果代際報告提出的預測正 確的話。到 2030 年，相比目前的 1.6 萬億價 值，澳洲的經濟價值將達到 2.4 萬億，除非 有什麼因素削弱了這種增長。 艾伯特的建模顯示，26%碳減排的目標 給 經 濟 帶 來 的 阻 礙 就 是 GDP 每 年 減 少 0.03%。這部分損失意味著，當忽略小數點的 時候，2030 年的 GDP 總量是 24 萬億，當扣 除 0.03%的碳減排成本後，忽略小數點後的 GDP 總量還是 24 萬億。其中的差別根本可以 忽略不計，而且很難被察覺到。在一個總量 為 24 萬億的經濟中，碳減排的成本只有 70 億 元。到那時，即使有碳減排目標，經濟總量 每隔 4 個星期也會增加大約 50 億元，在 6 個 星期的時間裡，澳洲經濟就能彌補因碳減排 目標而失去的 70 億元。 如果相比 6 個星期前，你並不感覺你現 在的財務狀況有多大變化，那麼你也就不會 在意 26%的碳減排目標，當然就不會在意更 高的目標。 （ 本 文 譯 自 《 雪 梨 晨 鋒 報 》 Peter Martin 文）
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商用物業和住宅物業的區別
大多數對房產投資感興趣的朋 友，對住宅物業的投資瞭解會比較多 一點，因為大部分關於澳洲房產投資 的文章，都是談論住宅物業的。我們華 人朋友中投資房產者，傾向於投資住宅 物業的多於商用物業。因為大家對住宅 物業相對比較熟悉，無論是別墅還是公 寓。 相反，大多數的朋友對澳洲的商用 地產認識較少。一般投資者都不清楚商 用地產租約的條款及責權。今天，我想和 大家探討的話題，就是簡單介紹一下：關 於在澳洲投資商用物業和住宅物業的區 別： 商用地產的投資主要有以下幾種形 式：辦公室，零售商鋪，工業樓房，倉庫， 診所，幼稚園等。投資商用地產和投資住 宅物業的區別或者說不同點是：住宅物 業投資門檻低，風險低，平均投資回報率 是百分之五；商用物業投資門檻高，風險 高，但回報率也高，平均投資回報率是
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◆汪正亮 百分之八。較高的投資風險來自於空置 率較高。就拿倉庫來作為例子：業主可 能需要相當長的一段時間才能找到新 的倉庫租戶，可能是數個月，運氣不好 的時候可能需要若干年的時間。相反， 一個住宅物業一般兩個星期或一個月 就能找到新的租客。住宅物業的租期一 般是半年或一年，租金的遞增隨行就 市，比較緩慢；商用物業的租期一般較 長，租約一般是五年，而且可以再有五 年的續租權。有的商用物業租約長達二 十年，三十年的都有。每年的租金是根 據澳洲統計局公佈的通貨膨脹的比率 而逐年遞增的。 租戶的素質顯然是物業投資裏最 關鍵的因素。對商用地產投資者來說， 品牌公司，上市公司和大的集團公司的
租客是最受歡迎的 “藍籌”租戶。他們一 般會長時間租用物業，而且拖欠租金的 可能性很低。 在這裏要提醒大家的是：無論任何 形式的物業投資，經濟環境的好壞都會 直接影響投資者的投資回報。尤其對商 用地產投資的影響會更加明顯。在經濟 環境差的時候，你的商用地產有可能完 全找不到租客，或者需要大幅降價才能 租出去。但相對於住宅物業，由於是生活 必需品，最糟糕的情況可能是，需要額外 兩個星期的時間才能找到新的房客，或 者把你的每週租金下調 5 澳元，或 10 澳 元才能把房子租出去。購買商用物業往 往比購買住宅物業要貴得多。比如 CBD 的辦公室，郊區的工業樓房，診所，或幼 稚園，這些物業都在百萬甚至數百萬以
上，所以投資者，都要有扛得住風險 的思想準備。住宅物業的維修費一 般都有房東承擔，但商用物業的維 修，保養費很少是由業主承擔的。投 資澳洲商用物業其中一個最大的好處就 是，很多日常的支出不是由業主而是由 租戶自己負責的。如保險，維修，保養。這 就意味著，商用物業業主收取的租金大 部分是能夠全進口袋的。但如果投資住 宅物業，你所收到的租金還要用來支付 保險，維修和保養。租賃合約是涉及商用 物業最重要的檔。住宅租賃合約的檔，只 有約四頁長，但商用物業租賃合約往往 長達 50 至 60 頁。所以商用物業的投資 者必須聘請律師，仔細處理租約條文，以 免後患。如有任何的問題，請聯繫我：墨 爾 本 信 貸 汪 正 亮，辦 公 室 的 電 話： 86409710 0408229332 如需閱覽更 多文章，請到墨爾本信貸的網站 www.benford.com.au 郵箱：zlw57@hotmail.com
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