CHRISTINA GOMEZ GONZALEZ Portafolio 2022-1 Código de alumna 20180799 Producido en Gestión de Proyectos III Profesor Hernán Elguera
Facultad de Ingeniería y Arquitectura
Carrera de Arquitectura - Gestión de Proyectos Ciclo 2022-1
Universidad de Lima Facultad de Ingeniería y Arquitectura Carrera de Arquitectura
Alumno Christina Valeria Gómez González
Curso Gestión de Proyectos III 924
Profesores Hernán Rafael Elguera Chumpitaz Lima, Perú, 2022-1
CHRISTINA GOMEZ GONZALEZ
CONTENIDO
EC1.1 EC1.2 Selección del Terreno
Trabajo Grupal Entrega Parcial
CG4, CG5, CG7, CG11 pag. 1-6
CG4, CG5, CG6, CG7, CG8, CG9, CG10, CG11 pag. 7-14
EC2.1 EC2.2 Trabajo Grupal Entrega Parcial
Evaluación Económica y Financiera
CG4, CG5, CG6, CG7, CG8,
CG7, CG8, CG10 pag. 23-30
CG9, CG10, CG11 pag. 15-22
EC1.1 SELECCIÓN DEL TERRENO CG4, CG5, CG7, CG11
DESCRIPCIÓN Se buscaron distintos terrenos que midieran aproximadamente 10,000 m2. Se encontraron 3 probables terrenos. Se hizo una valoración de las posibilidades, ventajas y desventajas de cada propuesta y se eligió una opción. Luego se hizo el análisis de sus características. Este trabajo es el punto de partida para la elaboración de nuestro proyecto híbrido del ciclo.
FORMATOS DE ENTREGA - Láminas - Exposición
VALORACIÓN DEL TEMA Dificultad del tema
Tiempo utilizado en teoría
Motivación frente al tema
Tiempo utilizado en práctica
EC1.1
Selección del Terreno CG4, CG5, CG7, CG11
Terrenos.
Opciones para terrenos de 01 hectárea
Lote 01
Área
10.806 m2
Distrito
La Molina
Dirección
Auxiliar Javier Prado Este intersección Av. La Molina
Lote 02
Área Distrito Dirección
03
15.151 m2 Santiago de Surco Av. El Derby, Santiago de Surco
Se analizaron 3 terrenos de aproximadamente 10,000 m2. Se eligió el terreno que se encuentra en la auxiliar de la
Lote 03
Av. Javier Prado Este por el tamaño
y
ubicación
estratégica de este.
Área
10.806 m2
Distrito
San Isidro
Dirección
Av. El Ejercito
Vistas
01
02
03
01
02
03
04
CONCLUSIONES SELECCIÓN DEL TERRENO
La elección del terreno fue de suma importancia ya que es la base de todo nuestro proyecto. Se hizo un breve análisis en su elección revisando ventajas y desventajas de este. Además, nos permitió hacer un breve reconocimiento de comercios aledaños como Metro y Plaza Vea y centros comerciales como la Rotonda y Edén.
EC1.2
TRABAJO GRUPAL ENTREGA PARCIAL
CG4, CG5, CG6, CG7, CG8, CG9, CG10, CG11
DESCRIPCIÓN En la entrega parcial del trabajo grupal se presenta el análisis realizado del terreno seleccionado para el desarrollo del proyecto inmobiliario, el análisis de los mercados de vivienda y comercio realizados, con las mejoras y/o correcciones recibidas. Presentar la zonificación preliminar del proyecto con áreas considerando los parámetros, normativas y el análisis de mercado realizado.
FORMATOS DE ENTREGA - Láminas - Exposición
VALORACIÓN DEL TEMA Dificultad del tema
Tiempo utilizado en teoría
Motivación frente al tema
Tiempo utilizado en práctica
EC1.2
Trabajo Grupal Entrega Parcial CG4, CG5, CG6, CG7, CG8, CG9, CG10, CG11
E01 Análisis del lugar
Gestión de Proyectos III 2022-1
Información del terreno. Distrito de la Molina
Se presentó el análisis del
La Molina La zonificación correspondiente al terreno escogido es comer-
terreno corregido, en donde
El área del terreno tiene un total de 10,800 m2.
cio zonal (CZ).
se destaca la zonificación,
Según la información recopilada de la inmobiliaria Urbania, el Es terreno está en una ubicación céntrica, debido a que está
distrito de La Molina ha subido sus precios en departamentos a
ubicado en la intersección de dos calles: Av. Auxiliar Javier
S/. 5,900 por metro cuadrado. Por lo cual, se tendría un costo
Prado Este y Av. La Molina, además de su cercanía a Av. La
del terreno aproximado de:
precio por m2 y linderos que
Fontana. Actualmente, este terreno de forma semicircular y
fueron claves en la elección
rectangular está dehabilitado y sin ninguna construcción.
S/. 63,720,000
Antiguamente, se podían encontrar algunas construcciones de
de este.
pocas dimensiones.
Fuente: Gana más - Chorrillos y La Molina son los distritos donde más subieron los precios de departamentos, 17 Agosto 2021
Dirección
Av. Auxiliar Javier Prado y Av. La Molina
Área total
10,800 m2
Hectáreas
1.08 ha
Precio x m2
S/. 63,720,000
Zonificación
Comercio Zonal (CZ)
Linderos Fuente: Vista aérea del terreno - Google Maps
1
Municipalidad de La Molina
2
Metro
3
Parque Javier Heraud
4
Centro de Emergencia Mujer La Molina
5
Botica 24 Horas
6
VLADY Repostería
5
3 4
2
1
6
Fuente: Vista aérea del terreno - Google Maps
E01 Análisis del lugar
Gestión de Proyectos III 2022-1
Parámetros. Distrito de la Molina
Zonificación
Frente
La zonificación correspondiente al terreno escogido es comer-
LEYENDA
cio zonal (CZ).
MAPA LA MOLINA
Zona de recreación pública
de Densidad Baja (RDB), Zona de Recreación Publica (ZRP),
Residencia de densidad baja
debe respetar es de 5 metros lineales.
que nos ayudará luego para
identifica los usos permisibles, Área libre
Usos permisibles
alturas,
área
libre
estacionamientos
Según los parámetros del distrito, los usos permisibles en el
El área libre que exigen los parámetros urbanísticos es de 30%
lote son: Comercio empresarial, Financiero, Oficinas administra-
del área del terreno. El área libre destinada a áreas verdes es el
tivas, Centros de convenciones o similares.
50%. Comercio empresarial
Comercio financiero
y
30% Área techada
70%
Oficinas, etc.
Área libre
Fuente: Municipalidad de La Molina - Licencia de funcionamiento
Fuente: Municipalidad de La Molina - Licencia de funcionamiento
Retiros
Estacionamientos 5 ml
5 ml
El lote debe respetar los siguientes parámetros de retiros:
El requerimiento de estacionamientos deberá elaborarse por debajo del nivel de + - 0.00; únicamente se permitirála
1. Retiro lateral -Colindante con propiedad de terceros: 10 ml
utilización de un 20% del área libre del lote para fines de
2. Retiro lateral - Colindante a vías: 5 ml 4. Retiro posterior - Colindante a vías: 5 ml
Frente
realizar la cabida de áreas, se
Comercio vecinal
Fuente: Municipalidad de La Molina - Ordenanza N° 1661 MML.
3. Retiro posterior - Colindante a propiedad de terceros: 10 ml
Lote
Fuente: Municipalidad de La Molina - Licencia de funcionamiento
Educación
Educación (EB) y Comercio Vecinal (CV).
5 ml
urbaniísticos del terreno, lo
Según los parámetros urbanísticos, el frente mínimo que el lote
Comercio zonal
Los usos que se permiten al lado del terreno son Residencias
Se identificó los parámetros
Calle Las Zarzamoras
Lote
Av. Auxiliar Javier Prado
estacionamiento. En todos los casos será obligatorio el uso de bahía o refugio,
01 estacionamiento por cada 40m2 de oficinas
según lo establecido en el Artículo 17º numeral 6 del Decreto de Fuente: Municipalidad de La Molina - Licencia de funcionamiento
Alcaldía Nº 005-2012-MDLM. El lote deberá seguir los siguientes parámetros urbanísticos con respecto a los estacionamientos:
Altura máxima y mínima
1. Debe de haber 01 estacionamiento por cada 40 m2 de área
01 estacionamiento por cada 08 butacas (convenciones)
comercial (oficinas). 2. Debe de haber 01 estacionamiento cada 08 butacas (centro
La altura máxima de edificación es de 5 y 12 pisos. La altura máxima de edificación de hasta 12 pisos corresponderá
12 pisos
únicamente a la Torre Principal, resultante de los 6 ml y de 3.5ml en pisos superiores. Fuente: Municipalidad de La Molina - Licencia de funcionamiento
09
de Convenciones o similares). 3. Debe de haber 01 estacionamiento por cada 20 m2 de uso comercial (Tiendas).
retiros mínimos exigidos. Los dos primeros pisos alcanzarán los 5 pisos
Fuente: Municipalidad de La Molina - Licencia de funcionamiento
01 estacionamiento por cada 20m2 de uso comercial
E01 Análisis del Terreno y Entorno
Gestión de Proyectos III 2022-1
Demanda.
Investigación de Mercado
Población y Manzanas (Unidades) El mapa de la derecha nos permite entender que la gran amplia mayoría de los usuarios pertenece a un estrato social alto con un ingreso per cápita mínimo de s/. 2412.45. Asimismo, podemos detallar que las manzanas alrededor del lote escogido pertenecen a este mismo estrato social por lo que podemos estimar un gran flujo comercial de gasto.
Distribución de hogares (NSE 2020) El distrito de la Molina se encuentra en la Zona 7 en la distribución de hogares del NSE 2020, acompañado por los distritos de Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco. Cuentan con el mayor porcentaje de hogares pertenecientes al NSE A con un 33% y en segundo lugar, del sector B con un 45.3%. Asimismo, destaca su bajo porcentaje en niveles socioeconómicos bajos como el E. Todo esto nos reitera una vez más que estamos frente a un distrito con una alta capacidad socioeconómica por lo que hay un mercado existente de comercio a explotar. Asimismo, tenemos a una población activa que trabaja y jóvenes con necesidad de vivienda.
Promedio del gasto y ingreso familiar mensual NSE A
NSE B
NSE C
NSE C1
NSE C2
NSE D
NSE E
Tras conocer los mayores porcentajes del NSE del distrito es interesante conocer que existe un ingreso alto de mínimo s/. 13,016 en el caso del sector A y s/.7,309 del sector B. Asimismo,
Promedio del gasto familiar mensual s/. 8,083
el gasto familiar de ambos es relativamente
s/. 5,094 s/. 3,219 s/. 3,482 s/. 8,083
s/. 5,094 s/. 3,219
alto por lo que existen necesidades que los usuarios poseen y que nuestro proyecto
Se realizó un análisis de la
puede suplir más cerca a sus hogares u Promedio del ingreso familiar mensual
familiares.
demanda
de
vivienda,
Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática - Censo de Población y Vivienda 2017
s/. 13,016 s/. 7,309 s/. 4,239 s/. 4,803 s/. 13,016 s/. 7,309 s/. 4,239
comercio y oficinas. En este E01 Análisis del Terreno y Entorno
caso
Demanda Comercio.
se
muestra
de
comercio en donde se puede
Investigación de Mercado
Rama de actividades
Sub-Total
Otros Servicios
16907
27.3
12819
20.7
Comercio
8298
13.4
Enseñanza
4892
Act. Inmobiliarias, empres y alquileres
observar
los
comercios
zonales y vecinales aledaños a lin
al
01
proyecto.
encuentran
PEA Ocupada - Rama de actividades
Fuente: Plan Desarrollo Económico Local La Molina - Elaboración Propia
Estrato Alto.
01 03
Av. Ja vie rP ra
Alimentos dentro del hogar Bebidas alcohólicas , estupafacientes Ves�do y Calzado Alojamiento, agua, electricidad, gas , etc Muebles, enseres y mantenimiento de vivienda Salud Transporte te Es Comunicaciones do Recreación y cultura, otros bienes y servicios Educación Restaurantes y hoteles, alimentos fuera del hogar Bienes y servicios diversos, cuidado personal
1613 30 384 1170 1055 545 698 633 404 1019 149 384
En el cuadro siguiente, se presenta las actividades a la que se dedica la
02
Alimentos dentro del hogar 1464 PEA en el distrito, siendo las actividades Inmobiliarias, empresariales y de Bebidas alcohólicas , estupafacientes 11 alquiler el comercio con el 20.7% el que tiene una mayor participación, Ves�do y Calzado 271 siguiéndoles el Comercio con el 13.4%. Concretamente, el comercio Alojamiento, agua, electricidad, 731 gas , etc contempla una de las mayores esferas de PEA dentro del distrito. Muebles, enseres y mantenimiento 314 de vivienda Salud 384 Transporte 240 Comunicaciones 483 Recreación y cultura, otros 236bienes y servicios Bienes y servicios diversos, cuidado personal Educación 570 Restaurantes y hoteles, alimentos 100 fuera delRestaurantes hogar y hoteles, alimentos fuera del hogar Educación Bienes y servicios diversos, 289cuidado personal
Gastos Mensuales NSA
Recreación y cultura, otros bienes y servicios
%
7.9
Manufactura
4707
7.6
Transportes y Comunicaciones
3840
6.2 4.4
Construcción
2725
Intermediación Financiera
2353
Hoteles y Restaurantes
2106
3.4
No especificados
1796
2.9
Pesca / Minería
805
1.3
Agricultura
495
0.8
Además,
se
encontró que en la zona se
Av. La
M o
Comercio de la zona inmediata
02
Gestión de Proyectos III 2022-1
el
personas
Electricidad, Gas y Agua Total de PEA Ocupada
del
3.8
186
0.3
61929
100
Cabe destacar que los Hoteles y Restaurantes no cuentan con una gran presencia dentro de la PEA Ocupada por lo que puede existir una gran oportunidad para suplir dichas actividades con nuestro proyecto inmobiliario. Un factor de diferenciación siempre será importante.
Podemos identificar que dentro de los gastos mensuales del nivel socioeconómico A, orientados al comercio, predominan los gastos en alimentos para el hogar. También destacan gastos en el mantenimiento de la vivienda y un empate entre cuidado personal, recreación, vestido y calzado. Definitivamente un amplio mercado.
Comunicaciones Transporte
Leyenda
Salud
Fuente: Plano De Zonificación Ordenanza Nro 1661 – MML - Elaboración Propia
Muebles, enseres y mantenimiento de vivienda Alojamiento, agua, electricidad, gas , etc
Comercio Zonal (CZ)
Vestido y Calzado
Comercio Vecinal (CV)
Bebidas alcohólicas , estupafacientes Alimentos dentro del hogar
0
Tanto al norte, este, oeste y sur del lote elegido podemos identificar lotes con zonificación de comercio zonal por gran flujo de personas que constantemente realiza compras de tipo comercial en dicha zona.
Av. Ja vie rP ra
lo que podemos estimar que existe un
do
te Es
03
Podemos identificar que dentro de los gastos mensuales del nivel socioeconómico B, los alimentos dentro del hogar (supermercados, bodegas, etc) tienen un alto nivel de gasto. Seguido a esto un empate entre venta de muebles, cuidado personal, recreación, vestido y calzado.
Educación
Resalta un mayor porcentaje en cuidado personal.
Recreación y cultura, otros bienes y servicios Comunicaciones Transporte Salud Muebles, enseres y mantenimiento de vivienda Alojamiento, agua, electricidad, gas , etc
dichos negocios.
800 1000 1200 1400 1600 1800
Restaurantes y hoteles, alimentos fuera del hogar
cuanto intervenciones a comercios
en cuanto a la necesidad de formalizar
600
Bienes y servicios diversos, cuidado personal
presentó una de las mayores cifras en
os concluir que existe una oportunidad
400
Gastos Mensuales NSB
Según el Censo del 2017, La Molina
informales con 2345 de estas. Podem-
200
Vestido y Calzado Bebidas alcohólicas , estupafacientes Alimentos dentro del hogar
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
10
EC1.2
Trabajo Grupal Entrega Parcial CG4, CG5, CG6, CG7, CG8, CG9, CG10, CG11
E01 Análisis del lugar
Gestión de Proyectos III 2022-1
Perfil del Usuario-Comercio. Distrito de la Molina
Comercio en la zona inmediata
Sobre los Usuarios El mayor gasto del NSE A y B es en Alimentos y bebidas;
de
¿Quienes son?
alquiler de vivienda; combustible; electricidad y conservación de la vivienda. Por lo que se propone implementar un área Los comercios próximos al terreno se encuentran en comer-
usuario
de
vivienda,
comercio y oficinas. En este
Restaurantes
Centro Financiero
comercial que satisfaga las necesidades de los usuarios. cio zonal, tenemos a grandes supermercados como Metro y
Se realizó un análisis del perfil
Tiendas Independientes
Plaza Vea.
Posibles clientes
caso
Gimnasio
se
muestra
el
de
comercio en donde se puede resaltar que el NSE A suele gastar más en Alimentos, lo
Leyenda
Fuente: Plano De Zonificación Ordenanza Nro 1661 – MML - Elaboración Propia
que nos ayudará en la elec-
Comercio Zonal (CZ) Comercio Vecinal (CV)
ción del tipo de comercio a Gastos según NSE
implementar El 25% del NSE A y el 34% del NSE B son gastos en alimentos
Bienes y servicios diversos
con un gasto promedio de S/. 1501
Restaurantes
Centro Financiero
Smartfit
Educación Recreación Comunicaciones
Promedio de gasto familiar
Transporte
mensual
S/4582
Salud Muebles Alojamiento Promedio
Vestido
de
familiar mensual
ingreso
S/6818
Bebidas alcohólicas Alimentos
NSE-APEIM
Restaurantes
Tiendas Independientes
E01 Análisis del lugar
Gestión de Proyectos III 2022-1
Competencia-Vivienda. Distrito de la Molina
Se realizó un análisis de la competencia
de
vivienda,
comercio y oficinas. En este caso
se
muestra
el
de
vivienda, nos ayudó con los precios por m2, tipologías por m2 y áreas comunes para su Inmobiliaria
Vivans inmobiliaria
Inmobiliaria
EGP S.A.C.
Dirección
Calle Los Mecánicos, La Molina
Dirección
Calle Los Forestales, La Molina
Pisos
cuenta con 19 departamentos
Edificio de 2 frentes con 4 pisos,
Ascensores
Departamentos de 50 m2 de 1 dormitorio, 60m2 de 2 dormitorios, 75 m2 de 3 dormitorios de y
Precios
11
S/. 6,200.15 x m2
pisos con más de 20 departamentos de 3 dormitorios.
Juegos
Áreas comunes
infantiles,
Gimnasio,
Piscina, Sala de cine, Sala de eventos, Sala de dibujos para niños, Área de Parrilla (BBQ)
Departamentos de 96 m2 de 3
Tipologías
130 m2 duplex de 3 dormitorios.
Fuente: Urbania
Estacionamiento
Calle Toulon, La Molina
Condominio con un frente de 9
Pisos
cuenta con 8 departamentos de
Lobby
Áreas comunes
Ascensores
Tipologías
Dirección
2 y 3 dormitorios.
Lobby Estacionamiento
proyecto
Edificio con 2 frentes de 5 pisos,
Pisos
de 1, 2 y 3 dormitorios
Áreas comunes
implementación en nuestro Martha Teresa Inmobiliaria
dormitorios, 82 m2 de 3 dormitorios y 164 m2 duplex de 2
Tipologías
Departamentos de 130 m2 de 3 dormitorios.
dormitorios
Precios Fuente: Urbania
S/. 7,123.60 x m2
Precios Fuente: Urbania
S/. 5, 538.46 x m2
E02 Cabida y proyecto
Gestión de Proyectos III 2022-1
Evaluaciones preliminares Cabida
VIVIENDA
ÁREA TOTAL
Ubicadas a la espalda de Av. La Molina y Av. Auxiliar Javier Prado, de manera que se protegan de la contaminación auditiva. Entrada desde la calle Las Zarzamoras, con vista hasta el parque
Javier
Heraud. Son 4 pisos de unidades de vivienda.
OFICINAS Ubicadas en la parte izquierda del lote, en la calle Av. Auxiliar Javier Prado. Cuenta con 10 pisos de oficinas, emplazadas desde el tercer piso de la torre principal.
COMERCIO Ubicadas en los dos primeros pisos de los establecimientos de vivienda y oficinas, por lo cual tienen accesibilidad desde la Av. Auxiiliar Javier Prado, Av. La Molina y Calle Las Zarzamoras.
10,560 m2 Total del área construida vendible o común
ÁREA TOTAL
28,030 m2 Total del área construida vendible o común
ÁREA TOTAL
Con los datos encontrados en
12,298 m2
el análisis de terreno, oferta y
Total del área construida vendible o común.
demanda y perfil de usuario, se realizó una cabida de áreaspreliminar. En donde se destina dos niveles a comer-
E02 Cabida y proyecto
Gestión de Proyectos III 2022-1
cio, cuatro a vivienda y diez a
Propuesta General
oficinas.
Proyecto
Oficinas
Oficinas
Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Comercio Comercio
Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Comercio Comercio
Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Comercio Comercio
Oficinas
Oficinas
Oficinas
Oficinas
Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Vivienda Oficinas Oficinas Oficinas Vivienda Oficinas Oficinas Oficinas Vivienda Vivienda Oficinas Oficinas Oficinas Comercio Comercio Comercio Comercio Comercio Comercio Comercio Comercio Comercio Comercio
Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Vivienda Vivienda Oficinas Oficinas Vivienda Vivienda Oficinas Oficinas Vivienda Vivienda Oficinas Oficinas Vivienda Vivienda Comercio Comercio Comercio Comercio Comercio Comercio
Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Comercio Comercio
Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Oficinas Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Comercio Comercio
12
CONCLUSIONES TRABAJO GRUPAL ENTREGA PARCIAL
El análisis realizado nos permitió tener conocimiento de cual sería nuestro posible público objetivo y sus preferencias tanto en comercio, vivienda y oficinas. Además, el estudio de la competencia nos permite tener los primeros valores de precios por m2. Gracias a esto se logró hacer una cabida de áreas y emplazar los usos mixtos en el proyecto.
EC2.1
TRABAJO GRUPAL ENTREGA FINAL
CG4, CG5, CG6, CG7, CG8, CG9, CG10, CG11
DESCRIPCIÓN Definir el producto del proyecto inmobiliario, luego de los análisis anteriores. También elaborar la cabida arquitectónica definitiva, en la cual se determinan los m2 del área construida y área vendible de cada uso para desarrollar un proyecto inmobiliario en ese inmueble, considerando el certificado de parámetros del terreno, el análisis de mercado y la propuesta de producto inmobiliario ( vivienda, comercio, oficinas o uso mixto) Para la definición de la primera etapa del proyecto se debe considerar que los preoperativos se realizan en 6 meses, la construcción se realiza en un periodo entre un año a año y medio y la comercialización en un plazo de 2 años. La propuesta de producto
FORMATOS DE ENTREGA - Láminas - Exposición - Excel
VALORACIÓN DEL TEMA Dificultad del tema
Tiempo utilizado en teoría
Motivación frente al tema
Tiempo utilizado en práctica
EC2.1
Trabajo Grupal Entrega Final CG4, CG5, CG6, CG7, CG8, CG9, CG10, CG11
Cabida Proyecto Lotus
Estudio de ocupación
La Molina
Vivienda
ÁREA VENDIBLE POR TORRE
2296.00 m2 ÁREA VENDIBLE POR PISO
574.00 m2
Los edificios de vivienda están separados por 4 torres: la primera torre de vivienda comprende departamentos más pequeños y las torres 2, 3 y 4 departamentos más grandes. Esto es debido a que al frente de la torre 1 se encuentra una plaza dedicada a los edificios multifamiliares. Se ubicaron en la parte superior del proyecto, ya que es la zona menos concurrida y tiene vista directa al parque.
ÁREA VENDIBLE POR TORRE
2886.40m2 ÁREA VENDIBLE 3 TORRES
8659.20m2 ÁREA VENDIBLE POR PISO
Luego de las observaciones 590.40m2 de la entrega pasada se realiEC2 Evaluación económica y financiera - Proyecto Lotus
Gestión de Proyectos III 2022-1
zó una cabida de áreas. En donde optamos por hacer 3
Cabida Proyecto Lotus
tipologías
de
vivienda,
3
tipologías de pisos de oficina
Comercio
y el zócalo comercial.
OFICINAS VIVIENDA ÁREA VENDIBLE POR PISO
6149.00 m2
El zócalo comercial se encuentra en los primeros dos pisos de todo el proyecto, incluyendo la parte de vivienda. En este, se incluirán tiendas anclas y comercio zonal. Se decidió ubicar la parte de oficinas en la parte frontal, ya que tiene una mayor accesibilidad. Este cuenta con 10 pisos de oficinas que estarán clasificadas posteriormente según su criterio de rentabilidad.
Oficinas
ZÓCALO COMERCIAL
ÁREA VENDIBLE POR PISO
17
2,803.00m2
E03 Plan de Marketing
Gestión de Proyectos III 2022-1
Proyecto Lotus.
Vivienda, Oficinas y Comercio en el distrito de La Molina
VIVIENDA
Según 4T2021 del BCR
4 NIVELES
decisión
de
departamentos
FLEXIBLES
Se optará por generar departamentos de tipologías 120 m2, 170 m2 y 200 m2
TOP
Se optará por generar áreas comunes en beneficio de los usuarios
prime
Nuestro público objetivo se encuentra dentro del NSA por lo tanto, se atribuirá acabados de calidad.
y
un
centro
comunatorio. $ 1959 m2
Según 4T2021 de Binswanger
10 NIVELES
NIVEL A PRIME
OFICINAS EN VENTA
RENTA BAJA
TIPO DE OFICINA
El proyecto aprovechará la torre de gran nivel que la normativa nos ofrece, siempre mirando a las avenidas,
COMERCIO
la
ESPACIOS ACABADOS premium, oficinas prime y sub
PREMIUM
DENSIDAD MEDIA
tomó
diseñar
DEPARTAMENTOS
El proyecto se encontrará fuertemente ligada a las viviendas de densidad media del distrito.
OFICINAS
Se
$ 1439 m2
ÚNICO
UN ATRACTIVO
Apuntaremos a generar una torre de oficinas de nivel A a fin de posicionarnos dentro del mercado con lujo.
EN SU RADIO
La baja renta que cuenta el distrito actualmente frente a las oficinas puede ser un atractivo para las empresas.
Seremos el único proyecto de oficinas tipo A con acabados y zonas de alta calidad dentro del corazón de La Molina.
$ 1731.49 m2
Según Properati Blog
2 NIVELES
LIFESTYLE
CENTRO COMUNITARIO El comercio sería un centro comunitario ya que cuenta con un área de influencia sobre comunas cercas, anclas y tiendas.
PERSONAL
El proyecto cuenta con un gimnasio, una tienda vegana y un Wong.
ENTRETENIMIENTO
COMIDA
EN BOCA DE TODOS
Contamos con un Cineplanet a disposición de los vecinos y estudiantes.
24/7
El proyecto cuenta con un Mercado Comunal que concentra numerosos restaurantes, además de los fast foods para los vecinos y estudiantes.
E03 Plan de Marketing
Gestión de Proyectos III 2022-1
Tipología de Comercio.
Se
Distrito de la Molina
tomó
la
decisión
de
incluir una tienda ancla, dos
1.
cinco pequeñas. COMERCIO MEDIANO
3.
COMERCIO ANCLA Área construida: 4980.69
2.
COMERCIO GRANDE Área construida: 1383.525
Área construida: 553.41
4.
COMERCIO PEQUEÑO Área construida: 221.364
C. PEQUEÑO
C. MEDIANO
C. GRANDE
C. ANCLA
grandes, cuatro medianas y
18
EC2.1
Trabajo Grupal Entrega Final CG4, CG5, CG6, CG7, CG8, CG9, CG10, CG11
E03 Plan de Marketing
Gestión de Proyectos III 2022-1
Tipología de Vivienda. Distrito de la Molina
Luego de realizar la cabida se hizo las plantas de las 3
2.
tipologías
TIPOLOGÍA B
donde
Área construida: 170 / 190 m2 2
3
2 y 1/2
de
se
vivienda,
en
especificó
el
número de estacionamientos, dormitorios y baños.
1.
TIPOLOGÍA A Área construida: 120 / 150 m2 2
2
1 y 1/2
3.
TIPOLOGÍA C Área construida: 200 / 250 m2 2
3 y 1/2
Se quieren crear edificaciones de bajo impacto
diseñar edificaciones que permitan un desarrollo sostenible de la ciudad cuidando al medio ambiente y reduciendo el impacto que el área de construcción tiene en el cambio climático. De esta manera, se logrará una nueva forma de diseñar y
1
Dormitorio principal y secundarios
2
Baños
3
Cocina
4
Sala y comedor
5
Terraza
construir en balance con la naturaleza para crear nuevas experiencias y comodidades que satisfagan las necesidades de las personas. Se crean espacios flexibles con mobiliario plegable de manera que se creen espacios multiusos como:
6
ecológico tanto en su construcción como en el uso
ACABADOS
Busca mejorar la calidad de vida de los usuarios al
AMBIENTES
4
final que le darán sus habitantes. Esto favorece además su economía familiar, dado que los sistemas ecológicos en edificaciones significan, a la larga,
1
Madera para pisos
2
Porcelanato
3
Dekton para acabados de cocina
4
Cerámico para pisos de baño
5
Ladrillo expuesto
un costo menor en mantenimiento y
consumo que los convencionales.Se han querido utilizar acabados de lujo en todas las tipologías de las torres de edificios residenciales, siendo en su mayoría de estilo moderno e industrial. Por ello, se han utilizado los siguientes materiales en los
Lavandería
diferentes espacios de la vivienda:
E03 Plan de Marketing
Gestión de Proyectos III 2022-1
Producto - Oficinas.
TIPOLOGÍA A
Proyecto Lotus
OFICINAS LOTUS
OFICINAS PRIME Oficinas Lotus
Nuestras oficinas son de la categoría Prime por lo que contamos con los mejores acabados dentro del mercado. Además, garantizamos una alta calidad arquitectónica dentro de nuestras instalaciones que aumentarán la productividad de manera sin igual.
SOSTENIBILIDAD
Oficinas Lotus
Fiel a nuestra visión como estudio de arquitectura, hemos asegurado que nuestras oficinas cuenten con la mínima huella ambiental en su proceso de construcción. Además, contamos con la certificación LEED de sostenibilidad ambiental.
BENEFICIOS
Oficinas Lotus
Contamos con numerosos beneficios como una alta seguridad, zona céntrica, ahorro en mantenimiento, áreas comunes de último nivel, alto confort y una responsibilidad ambiental garantizada por certificación LEED de sostenibilidad ambiental.
DOMÓTICA
Oficinas Lotus
Luego de realizar 2382.55 la cabida se m2 hizo las plantas de las 3
tipologías de pisos de oficina, Precio Promedio
$15 m2 enAlquiler donde se especificó el Venta $1959 m2
número
de
oficinas
por
tipología, ambientes y diseño
TIPOLOGÍA B
Todas las oficinas cuentan con un sistema integrado de domótica en el que los usuarios podrán controlar aparatos como luces led, bocinas, radios, aire acondicionado, calefacción, entre otros, desde la palma de sus manos por medio de nuestra app “LOTUS”.
OFICINAS LOTUS
1454.12 m2 895.23 m2 Precio Promedio Alquiler $15 m2 Venta $1959 m2
TIPOLOGÍA C OFICINAS LOTUS
AMBIENTES
19
DISEÑO
1
Directorios
1
Organización fluida
2
Áreas de brainstorm
2
Espacios de trabajo no fijos
3
Salas de conferencia
3
Distribución eficaz
4
Recepción
4
Espacios sostenibles
5
Kitchenettes
5
Acabados personalizados
595.19 m2 788.18 m2 Precio Promedio Alquiler $15 m2 Venta $1959 m2
344.75 m2 514.57 m2
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Producto - Comercio. Proyecto Lotus
Se ubicó las tiendas en las dos C. ANCLA Presenta 1 tienda ancla de 5000 m2, se encuentra ubicada en la esquina predominante de la planta en el primer y segundo nivel.
C. GRANDE
plantas
Presenta 2 tiendas grandes de 1400 m2, se encuentran ubicadas en el segundo nivel.
ÁREA DE SERVICIO
de
comercio,
ubicando el ancla y tiendas grandes
estratégicamente
según la teoria de Marketing Retail
Primera Planta
C. MEDIANO Presenta 4 tiendas medianas, 3 ubicadas en el primer nivel al lado izquierdo y 1 en el segundo nivel.
C. PEQUEÑO Presenta 5 tiendas pequeñas en el primer nivel, 4 ubicadas en la parte superior derecha de la planta y 1 en el lado izquierdo junto a las medianas.
ÁREA DE SERVICIO
Segunda Planta
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Medios de venta. Proyecto Lotus
Medios de prensaSe
Sala de venta
Proyecto Lotus
Proyecto Lotus
Incorporaremos salas de venta en puntos estratégicos de la ciudad, como distritos que cuenten con la mayor población del nivel socio-económico al cual nos estamos dirigiendo. Estas contarán con acabados de alta calidad para reflejar la identidad del proyecto “Lotus”.
especificó los medios de
venta en donde se ofrecerán
Compraremos espacios de publicidad en los periódicos más populares del país, asimismo, tendremos un enfoque claro en las revistas asociadas al mercado inmobiliario. Aquí lograremos tener un alcance mayor a las personas que buscan un proyecto de este nivel y aquellas que no necesariamente lo tienen en mente pero van a conocer.
las
viviendas,
locales
oficinas
comerciales
y del
proyecto.
1
Se brindará información clara
4
Entregaremos merchandising oficial
1
Información específica
4
Alta difusión
2
Se entregarán afiches prácticos
5
Showrooms de ambientes
2
Imagenes en alta resolución
5
Muestra de ambientes
3
Se le otorgará beneficios al cliente
6
Caseta sostenible
3
Visión y Misión del proyecto
6
Comunicación sobre lo sostenible
PROYECTO LOTUS
PROYECTO LOTUS
Letreros
PROYECTO LOTUS
PROYECTO LOTUS
Portales de internet
Proyecto Lotus
Proyecto Lotus
Contrataremos espacios publicitarios en forma de letreros que se encuentren dispersados a lo largo de las avenidas más importantes de la capital. Asimismo, en centros comerciales con alto tránsito de personas a fin de que se conozca más sobre este proyecto de calidad.
Nos encontramos en una era digital sin prescendentes por lo que es necesario contar con apoyo de los medios de comunicación digital. Tendremos alianzas con los portales inmobiliarios de mayor difusión a fin de que se le vuelva más fácil a las personas conocer sobre este proyecto. Cabe mencionar que nos guardaremos el derecho de los precios.
1
Mayor difusión
4
Precios mínimos para causar interés
1
Medio directo hacia nuestra web
4
Impacto en la zona
2
Alcance mayor
5
Conexión a los medios digitales
2
Información limitada
5
Croquis de ubicación
3
Promueve la información
6
LLamativos e interesantes
3
Imagenes del proyecto
6
Comparación con el mercado
20
CONCLUSIONES TRABAJO GRUPAL ENTREGA FINAL
Esta parte del trabajo nos ayudó a identificar la ubicación de cada uno de los usos, tomando en cuenta el metraje y posteriormente los precios. El marketing nos ayuda a llegar al cliente por medio de experiencias, por lo que diseñamos un plan que pueda atraer de manera positiva a nuestro público objetivo. La dificultad que tuvimos fue respetar el metraje de la cabida en cada una de las plantas tanto de vivienda como de comercio y oficinas.
EC2.2
EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA CG7, CG8, CG10
DESCRIPCIÓN Elaborar la evaluación económica financiera del proyecto inmobiliario a desarrollar en el terreno de 1 ha. Debe considerar los estimados de inversión del proyecto y presentar el flujo de caja operativo de la primera etapa, que incluye flujo de ingresos en función a la venta, el flujo de egresos en función a los costos del proyecto.
FORMATOS DE ENTREGA - Láminas - Exposición - Excel
VALORACIÓN DEL TEMA Dificultad del tema
Tiempo utilizado en teoría
Motivación frente al tema
Tiempo utilizado en práctica
EC2.2
Evaluación Económica y Financiera CG7, CG8, CG10
EC2 Evaluación económica y financiera - Proyecto Lotus
Gestión de Proyectos III 2022-1
Factibilidad económica estática Proyecto Lotus
Conclusiones Factibilidad Económica Estática El cuadro de factibilidad económica estática nos permitió conocer a una primera instancia los egresos que un proyecto de esta magnitud contempla. En primer lugar, se desembolsa un gran porcentaje para las variables ligadas al terreno tanto en su compra como en el trámite para estar siempre dentro del marco legal estable. En segundo lugar, observamos el estudio de mercado, previamente realizado, donde tomamos valor en cuanto a los beneficios que nos puede brindar un lote sobre otro y que se rige dentro de variables como el tráfico, la accesibilidad, el comercio cercano, etc. En tercer lugar, todo lo ligado al proyecto que parte del diseño de un anteproyecto hasta su definición junto a otras especialidad también aporta un gasto considerable que se le debe otorgar a los profesionales en cargo. En cuarto lugar, un desembolso fuerte ligado a la construcción que se rige en esta etapa inicial, por medio de datos fijos que entran en un rango previamente comprobado por área a construir. En quinto y sexto lugar se observan los aspectos legales como las revisiones, las licencias, papeleo en torno a la gerencia. Por último, los gastos de publicidad nos benefician ya que sus estrategias permiten que un gran sector de la población conozca el proyecto y se sienta atraído hacia él para poder invertir.
TOTAL DE EGRESOS
UTILIDAD
401,877,903.02
140,726,773.70
TOTAL DE EGRESOS (SIN IGV)
368,695,323.87
Se realizó el cuadro de ingresos tomando en cuenta cada costo necesario para la realización de nuestro proyecto, como el costo del terreno, construcción, trámites legales y la publicidad.
25
MARGEN DE UTILIDAD
35%
Concretamente, el margen de utilidad nos permite ver que se supera el 30%, por lo que tenemos el indicio que estamos frente a un buen proyecto con alas de rentabilidad.
EC2 Evaluación económica y financiera - Proyecto Lotus
Gestión de Proyectos III 2022-1
Ingresos Proyecto Lotus
Vivienda
En los 4 pisos de las 4 torres se encuentran las 3 tipologías de cada una de estas. Teniendo como resultado de la Torre 1 20,193,120.00, en la Torre 2 21,988,064.00, en la Torre 3 20,672,176.00 y en la Torre 4 19,265,328.00. Se disponen 24 estacionamientos para cada torre teniendo en total 96 estacionamientos.
VIVIENDA
Resultados
En total los ingresos de vivieda son 82,118,688.00 con IGV y 75,338,245.87 sin IGV
Se realizó el cuadro de ingresos de vivienda, comercio y oficinas. Fue necesario hacer especificar EC2 Evaluación económica y financiera - Proyecto Lotus
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cada uno de los departamentos en las cuatro torres, ya que
Ingresos Proyecto Lotus
Oficinas
estas presentaban diferentes Comercio
precios.
Resultados
OFICINA
La torre de oficinas cuenta con 10 pisos, se presentan 3 tipologías, la Tipología A con 2,803.00 m2, la Tipología B con 1,191.30 m2 y la Tipología C con 595.65 m2. El total de ingresos es de S/. 60,798,300.00 con IGV y S/. 55,778,256.88 sin IGV.
Resultados
COMERCIO
Se plantea 2 zócalos comerciales de 6,149 m2 cada uno, teniendo como resultado S/. 167,157,200.00 con IGV y S/. 153,355,229.36 sin IGV.
Resultados de Ingresos En total se presentan S/. 284,471,732.11 sin IGV de ingresos, con una utilidad de S/. 16,324,421.95.
26
EC2.2
Evaluación Económica y Financiera CG7, CG8, CG10
EC2 Evaluación económica y financiera - Proyecto Lotus
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Flujo de Caja Optimista Proyecto Lotus
Con los datos obtenidos en
Flujo de caja
los ingresos y egresos se realizó
un
flujo
de
caja
optimista, considerando los meses de construcción que en
este
dividiendo Resumen de Ingresos
Resultados
caso los
son
29
y
ingresos
y
egresos por meses.
FLUJO DE CAJA
Se dividió el cronograma de obra en 29 meses, teniendo en cuenta 3 etapas de construcción del proyecto, en la primera se construye la mitad del zócalo comercial y 5 pisos de oficina, en la segunda etapa la otra mitad del zócalo comercial, los otros 5 pisos de oficina y un torre de vivienda y en la última se construye las últimas 3 torres de vivienda. La venta inicia desde el mes 4 con un departamento de la torre 1, 10% de la tienda ancla, 40% de una tienda grande y 2 pisos de oficinas de la tipología A
EC2 Evaluación económica y financiera - Proyecto Lotus
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Flujo de Caja Pesimista Proyecto Lotus
Con los datos obtenidos en el Flujo de caja (meses sin ingreso)
flujo de caja optimista se realizó
uno
pesimista,
en
donde se eliminaron 4 meses de ingresos y se pidió un prestamo al banco.
En el flujo pesimista, no se presentaron ventas durante cuatro meses (12,13,14,15). Esto conllevaría a que nosotros pidiésemos un préstamo como veremos a continuación. Se buscó un préstamo que nos permitiera suplantar esta perdida en el flujo neto de modo que el flujo acumulado se torne positivo. Esto se logró con apoyo de un banco que cobrase 8% interés.
27
Posteriormente, cuando el flujo acumulado regresó a la normalidad con ventas positivas. Se cobró el préstamo con el intéres 6 meses después de cada cargo.
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VAN Y TIR Proyecto Lotus
Estudio de ocupación
Resultados
TASA DE DESCUENTO
11%
La Molina
VAN Y TIR
Conclusiones
TIR MENSUAL
9%
COK MENSUAL
6%
VAN (TOTAL)
TIR ANUAL
COK ANUAL
-9,874,367.57
180.17%
0.49%
VAN Y TIR
Luego de haber realizado el flujo de caja a partir de los ingresos y egresos realizados por la empresa Archites para el proyecto Lotus, se tuvo que realizar el VAN y el TIR para confirmar la rentabilidad del proyecto. Ya que la mayoría de meses los ingresos superan a los egresos, tenemos resultados positivos, lo cual nos garantiza que el proyecto es rentable. Debido a que en los primeros meses no hay ganancias por los procesos legales y financieros, se tienen pérdidas de hasta 50 millones. Sin embargo, al momento que comienza la preventa de los departamentos, alquiler de oficinas y venta de comercio, esta deuda se anula ya que los ingresos superan a los egresos. Luego, en el mes 13 se tienen más egresos que ingresos, teniendo una pérdida financiera de 2.8 millones ya que la ganancia es menor a comparación de los otros meses debido a que solo esta en venta un departamento, un local comercial y una oficina (de los m2 más pequeños). Sin embargo, desde el mes 14 hacia adelante, no ocurren pérdidas financieras., pudiendo así sustentar el gasto de pérdida.
Con los datos del flujo de caja se realizó el VAN y TIR, obteniendo un TIR mensual de 9% y VAN de -9,874,367.57
28
CONCLUSIONES EVALUACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA
El análisis financiero nos permitió saber si nuestro proyecto era viable. La dificultad que tuvimos fue lograr que los ingresos sean superiores a los egresos, lo cual pudimos lograr diferenciando los departamentos y aumento los precios a los mejores.
CONCLUSIONES GENERALES
En este curso logramos aprender lo necesario para que un proyecto se pueda desarrollar, desde la elección del terreno hasta la venta de este. Puedo hacer énfasis en las estrategias de marketing que se utlizan para la venta, ya que depende de este para que el prouyecto sea viable.
CV
CHRISTINA VALERIA GÓMEZ GONZÁLEZ
ESTUDIANTE DE ARQUITECTURA
INFORMACIÓN
SOBRE MI
DNI: 74035902
Estudiante de noveno ciclo de la carrera de Arquitectura en la Universidad
christina.gg01@gmail.com (+51) 962314751 arq.christina
de Lima. Interesado en prácticas en el área de diseño, proyectos de arquitectura y urbanismo. Conocimientos de Twinmotion, Autocad, Revit, Sketchup, Photoshop, illustrator, Indesing, Archicad y MS Office avanzado.
/christinagomezg
INVESTIGACIÓN
issuu.com/christina.gg01
Participante del grupo de investigación de la Carrera de Arquitectura, Universidad de Lima, dirigido por la
EDUCACIÓN
Dra. Arq. Cristina Dreifuss-Serrano y la MSc. Arq. Ange-
UNIVERSIDAD DE LIMA 2018 - actualidad
científico "The merging of physical and cyber urban
COLEGIO SANTÍSIMO NOMBRE DE JESÚS 2013 - 2017
les Maqueira. Producto de la investigación es el artículo space: towards sustainability after COVID-19" a ser presentado en el Congreso IEEE - Sustainable Cities Latin America 2021 (Medellín 25-27 de agosto, 2021)
HOBBIES
COMPUTACIÓN
Dibujar Natación Danza Folclórica Viajar
Adobe Illustrator
Sketchup
Adobe Photoshop
Revit
Adobe InDesing
Archicad
Adobe Lightroom
Twinmotion
Autocad
Microsoft Office
IDIOMAS Ingles Intermedio
Febrero-abril 2021
3ds MAX + Arnold
VOLUNTARIADOS APOYO VOLUNTARIO EN LA PARROQUIA SANTÍSIMO NOMBRE DE JESÚS 2014 - 2017 SÍGUEME VOLUNTARIADO 2015 - 2017
INFORMACIÓN DE CURSO
INFORMACIÓN DEL CURSO Nombre de la asignatura
Gestión de Proyectos III
Sección
924
Profesor
Hernán Rafael Elguera Chumpitazi
I. SUMILLA La inversión inmobiliaria privada, es factor clave que enmarca el contexto generador de riqueza a través del planeamiento, diseño, producción y comercialización de bienes inmuebles. Estos procesos constructivos de creación de valor, deben ser comprendidos en su totalidad ya que son generadoras del proceso económico productivo. En este contexto, la asignatura plantea los criterios metodológicos y analíticos necesarios para la formulación y evaluación de un proyecto inmobiliario de inversión, aplicando los conocimientos adquiridos y vinculados con el mercado, localización, requerimiento de recursos, análisis de procesos, estudios de inversión, gerencia de fondos y la evaluación económica-financiera; considerando los niveles de rentabilidad, la administración de los recursos y el mercado financiero, donde se discuten los procedimientos constructivos y su impacto sobre la situación y decisiones económicas y financieras, con el apoyo de los sistemas informáticos, haciendo énfasis en el manejo eficiente de los recursos. II. OBJETIVO GENERAL Aprender a integrar el espacio y la forma de su desarrollo arquitectónico con la economía del proyecto, para analizar el comportamiento económico del producto y su materialidad, dentro del desarrollo del mercado inmobiliario del momento y para el Nivel socio económico del proyecto. III. OBJETIVOS ESPECÍFICOS 1. Comparar las principales características, los hábitos y expectativas de los compradores o usuarios potenciales de los productos que se ofrecen en los proyectos inmobiliarios y urbanos. 2. Analizar críticamente la labor proyectual, planificadora y gestora que incluya la satisfacción de las necesidades los usuarios de los productos que conforman los proyectos inmobiliarios y urbanos, incluyendo los conceptos de competitividad urbana y marketing de ciudades, para contribuir con el desarrollo sostenible de los centros de población. 3. Resolver problemas de evaluación económica y financiera de proyectos inmobiliarios de diferentes usos, para, junto con el estudio de mercado, poder tomar decisiones para la definición y evaluación de la viabilidad económica de proyectos inmobiliarios de diferentes tipos de uso. 4. Desarrollar la capacidad de argumentar sus ideas y el resultado de sus investigaciones, con solvencia y claridad, orientada al conocimiento adecuado de la industria de la construcción en su contexto actual. 5. Objetivos de Desarrollo Sostenible – ODS: - Objetivo 5: Lograr la igualdad entre los géneros y empoderar a todas las mujeres y niñas. - Objetivo 10: Reducir la desigualdad en y entre los países - Objetivo 11: Lograr que las ciudades sean más inclusivas, seguras, resilientes y sostenibles.