Situación Inmobiliaria
Servicio de Estudios Grupo BBVA
Servicio de Estudios de BBVA
2 de junio de 2009
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Principales mensajes • Ante el deterioro de la situación económica global, las respuestas de política económica están siendo significativas y presentan un alto grado de coordinación. Aunque persisten las incertidumbres, el foco de atención pasará de la profundidad del ajuste a la duración • La práctica totalidad de los mercados inmobiliarios de las economías desarrolladas registran caídas importantes de precios y cantidades •El sector inmobiliario en España, a diferencia de la mayoría de los países europeos, se caracteriza por un importante desequilibrio en actividad, y no tanto en precios: el stock inmobiliario de vivienda nueva sin vender comenzará a decrecer a partir del primer trimestre de 2010 y llegará a los niveles alcanzados durante 2005 a finales de 2012 • Los precios de la vivienda tendrán una caída acumulada desde el máximo en el entorno de un 30% • Las medidas contracíclicas puestas en marcha por el Gobierno, como el anuncio de la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda, podrían acelerar la recuperación del sector. Servicio de Estudios de BBVA
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1
Contenido
01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación 02. El ajuste inmobiliario a nivel internacional - Un ajuste sincronizado - Mejora la accesibilidad en todos los países 03. El ajuste inmobiliario en España tomará tiempo 04. Las medidas contracíclicas puestas en marcha - Una comparación internacional - El caso de las desgravaciones en España
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01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación Tres elementos caracterizan el escenario global 1.1 Las tensiones financieras se están reduciendo en los últimos meses, aunque permanecen en niveles muy altos en términos históricos UEM: Indicador de Tensiones Financieras 100 = enero-07
EEUU: Indicador de Tensiones Financieras 100 = enero-07
1200
1200
1000
1000
800
800
800
800
600
600
600
600
400
400
400
400
200
200
200
200
1200 1000
may-09
ene-09
mar-09
jul-08
nov-08
sep-08
mar-08
may-08
0 nov-07
mar-09
may-09
nov-08
ene-09
jul-08
sep-08
mar-08
may-08
nov-07
ene-08
jul-07
sep-07
may-07
ene-07
mar-07
Result. Stress test
Lehman Brothers
0 ene-08
0
0
Bear Stearns
Julio'07
jul-07
Resultados Stress test
sep-07
Lehman Brothers
ene-07
Bear Stearns
mar-07
Julio'07
1000
may-07
1200
Fuente: Servicio de Estudios
Fuente: Servicio de Estudios
Primer componente principal normalizado de las series de diferencial OIS, volatilidad implícita de la bolsa alemana, CDS bancarios, corporativos y CDS
Primer componente principal normalizado de las series de diferencial OIS, volatilidad implícita de la bolsa americana, CDS bancarios y CDS corporativos
El anuncio de los stress tests en EEUU ha supuesto una inflexión, pero las tensiones financieras persisten Servicio de Estudios de BBVA
4
2
01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación 1.2 Las políticas económicas puestas en marcha son de una magnitud nunca vista. Esto genera algunas incertidumbres, pero están contribuyendo a poner un límite a la profundidad del ajuste, aunque con diferencias entre áreas. POLITICA FISCAL Programas fiscales previstos (% del PIB) 7.0
7.0 2009
6.0
2010
6.0
0.0
Mundo
1.0
0.0
Latam
1.0 Asia sin Japón y China
2.0
Japón
3.0
2.0
China
3.0
Zona Euro
4.0
Reino Unido
5.0
4.0
Estados Unidos
5.0
Las diferencias en la respuesta fiscal, clave para compensar la caída en la demanda, ayudarán a que la salida sea heterogénea por regiones Estados Unidos y China han adoptado iniciativas fiscales mucho más decisivas, que comenzarán a dejarse sentir en la segunda mitad del año
Fuente: BBVA Servicio deSEEEstudios de BBVA
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01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación 1.2 Las políticas económicas puestas en marcha son de una magnitud nunca vista. Esto genera algunas incertidumbres, pero están contribuyendo a poner un límite a la profundidad del ajuste, aunque con diferencias entre áreas. POLITICA MONETARIA
35%
Expansión de los Balances de los Bancos Centrales (% of PIB)
30% 25%
Inducido por la Demanda
20%
Inducido por la Oferta
Tras haber bajado tipos de interés hasta niveles mínimos se abordan políticas no convencionales.
15% 10% 5% 0% UEM* (2007-2009)
EEUU (2007-2009)
Servicio de Estudios de BBVA
Japón (2001-2006)
EEUU (tamaño final probable)
La expansión monetaria está siendo notable, aunque de nuevo con diferencias entre áreas. Europa se queda atrás...
6
3
01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación 1.2 Las políticas económicas puestas en marcha son de una magnitud nunca vista. Esto genera algunas incertidumbres, pero están contribuyendo a poner un límite a la profundidad del ajuste, aunque con diferencias entre áreas. POLITICA MONETARIA
… pese a que la reducción de la actividad implicaría más expansión monetaria …. Tipo Refi del BCE EURO AREA: output gap
4 3 2
7
Regla de Taylor
7
6
ECB
6
-1
-2
-2
-3
-3
Q1 2011
Q3 2008
Q1 2006
Q3 2003
Q1 2001
Q3 1998
Q1 1996
Q3 1993
Q1 1991
Q3 1988
Q1 1986
Q3 1983
Q1 1981
Q3 1978
Q1 1976
Q3 1973
Q1 1971
-5
Mar-10
0
-1
-4
Mar-09
0
Mar-08
1
-3
Mar-07
1
Mar-06
2
-2
Mar-05
2
Mar-04
3
-1
Mar-03
3
Mar-02
4
0
Mar-01
5
4
Mar-00
5
1
Fuente: BCE y BBVA-SEE
Source: ERD BBVA
Servicio de Estudios de BBVA
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01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación 1.2 Las políticas económicas puestas en marcha son de una magnitud nunca vista. Esto genera algunas incertidumbres, pero están contribuyendo a poner un límite a la profundidad del ajuste, aunque con diferencias entre áreas. POLITICA MONETARIA
… a los riesgos a la baja en inflación y la presencia de condiciones monetarias restrictivas. EEUU y UEM: índices de condiciones monetarias y financieras normalizados
Euro Área: IPC Harmonizado
9
(Tasa de Crecimiento Interanual en %)
5 4 3
8
EEUU
7
UEM
6
2
5
1
Servicio de Estudios de BBVA
Mar-07
Mar-05
Mar-03
Mar-01
Mar-99
Mar-97
Mar-95
Mar-93
Mar-91
Mar-89
Mar-87
95%
10T3
80%
10T1
60%
09T3
40%
09T1
08T1
20%
08T3
07T3
0 07T1
1
-3 06T3
2
-2
06T1
3
-1
Mar-85
4
0
8
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01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación 1.3 La crisis ha tenido una dimensión global, pero hacia adelante las diferencias entre economías van a ser relevantes.
Los indicadores recientes muestran una estabilización en niveles bajos, pero la recuperación aún va a necesitar tiempo. EEUU: e ISA GDP PIB & MAI %) (% (y/y interanual)
Zona Euro: PIB e ISA
1,0
5
(% internaual)
6.0
PIB
4
0,5 0,0
2
-0,5
Indicador Sintético de Actividad
4.0
3
2.0
1 0.0
0 -1
-2.0
-1.6 t/t in Q408 -2.5 t/t in Q109 -0.6 t/t in Q209
-2 -4.0
-3 -4
2008-2
2007-1
2003-2
2002-1
2000-4
1999-3
1998-2
mar dic sep jun mar dic sep jun mar dic sep jun 01 01 02 03 04 04 05 06 07 07 08 09
1997-1
-5
1995-4
-6.0 1992-1
-3,0
1994-3
PIB
-2,5
1993-2
-2,0
2005-4
ISA
-1,5
2004-3
-1,0
Fuente: Eurostat y SEE BBVA
Servicio de Estudios de BBVA
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01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación 1.3 La crisis ha tenido una dimensión global, pero hacia adelante las diferencias entre economías van a ser relevantes.
EEUU irá por delante de Europa en la recuperación.
Los emergentes en su conjunto van a evitar el colapso, pero hay diferencias importantes entre regiones.
Crecimiento del PIB 5,0
Economías emergentes: Previsión de crecimiento 2009 y variación en la previsión desde enero
4,0 3,0
4
EEUU
2,0
Previsión crecimiento 2009 Variación previsión: may09 vs ene09
2
1,0 0,0
0
UEM
-1,0
-2
-2,0 -4
-3,0 -4,0
-6
dic-10
jun-09
mar-10
dic-07
sep-08
jun-06
Servicio de Estudios de BBVA
mar-07
dic-04
sep-05
jun-03
mar-04
dic-01
sep-02
mar-01
-5,0 -8 Asia
Latam ex. México
Europa Emergente
Fuente: BERD y BBVA
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5
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
Ajuste sincronizado de precios, divergentes en actividad
A partir de finales de 2008, los precios de vivienda registran tasas de crecimiento negativas en casi todas las economías avanzadas… Crecimiento interanual precios reales de vivienda
Crecimiento interanual precios reales de vivienda
Crecimiento interanual precios reales de vivienda
2 1 0 -1
10
-2
5
-3
0
-4
-5
United Kingdom
-15
-20
Japon 1995
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
Alemania
-6 -7
-20 1995
-5
2009
United States
2008
-10
2007
New Zealand
2006
-15
Australia
2005
-10
2004
0
2003
5
-5
2002
15
Ireland Netherlands
2001
10
France Italy Spain
2000
20
1999
25
15
1998
20
1997
30
1996
25
Fuentes: Datastream; fuentes nacionales; SEE BBVA.
Fuentes: Datastream; fuentes nacionales; SEE BBVA.
Fuentes: Datastream; fuentes nacionales; SEE BBVA.
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02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
Ajuste sincronizado de precios, divergente en actividad Caídas en los precios reales de vivienda
Subidas en los precios reales de vivienda 0%
300% Última subida Subida media en los ciclos precedentes
250%
-5% -10% -15%
200%
-20% -25%
150%
-30% 100%
-35% -40%
50%
Caída actual Caída media en ciclos precedentes
-45%
JAP
IRL
ALE
R.U.
NZD
ESP
AUS
EE.UU.
ITA
FRA
ALE
AUS
EE.UU.
JAP
NZD
FRA
ITA
ESP
R.U.
HOL
IRL
HOL
-50%
0%
Fuente: SEE BBVA.
Fuente: SEE BBVA.
Existen diferencias significativas en el grado de ajuste entre países Servicio de Estudios de BBVA
12
6
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
2.1 Ajuste sincronizado de precios, divergentes en actividad Caídas en la inversión residencial en vivienda sobre PIB
Subidas en la inversión residencial en vivienda sobre PIB 1.0
4.0 Última subida
3.5
0.0
Subida media en los ciclos precedentes
3.0
-1.0
2.5
-2.0
2.0 1.5
-3.0
1.0
Caída actual Caída media en ciclos precedentes
-4.0
0.5
IRL
JAP
ALE
R.U.
ESP
NZD
EE.UU.
ITA
AUS
FRA
IRL
JAP
ALE
R.U.
ESP
NZD
EE.UU.
ITA
AUS
FRA
HOL
HOL
-5.0
0.0
Fuente: SEE BBVA.
Fuente: SEE BBVA.
La caída sincronizada en los precios no se refleja tanto en la actividad… Servicio de Estudios de BBVA
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02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
Ajuste sincronizado de precios, divergentes en actividad Evolución tasas de inversión residencial, inicio 90 (Índice base 100 = pico en PIB)
Evolución tasas de inversión residencial, ciclo actuál (Índice base 100 = pico en PIB)
120
120
100
100
80
80
60
60
40
R.U (2T 90)
EE.UU (1T 90)
ESP (4T 90)
IRL (2T 90)
40
R.U (2T 07)
EE.UU (3T 07)
ESP (3T 07)
IRL (2T 07)
Trimestres
Fuente: SEE BBVA.
12
11
9
10
8
7
6
5
4
3
2
12
11
9
10
8
7
6
5
4
3
2
1
Fuente: SEE BBVA.
1
20
20
Trimestres
El ciclo actual es más intenso y más duradero EE.UU. parece estar próximo a tocar fondo en actividad, los países como España van con más retraso Servicio de Estudios de BBVA
14
7
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
La accesibilidad como factor de soporte Accesibilidad a la vivienda esfuerzo salarial bruto sobre ingresos 80
30
Reino Unido España Irlanda EE.UU. (drcha)
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
12 1999
20 1998
18
1997
40
1996
24
1995
60
Fuente: SEE BBVA.
Los niveles de accesibilidad a la vivienda están mejorando en todos los países que han experimentado una fuerte expansión del sector Servicio de Estudios de BBVA
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02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
La accesibilidad como factor de soporte El esfuerzo a acceder a una vivienda depende de: TIPOS DE INTERÉS
PRECIOS DE VIVIENDA
Tipos hipotecarios, nominales %
RENTA DISPONIBLE Renta bruta real, 2000 = 100
Precios reales de vivienda, 2000 = 100
120
18
200
15
EEUU
España
Reino Unido
Irlanda
150
12 9
EEUU
Reino Unido
España
Irlanda
110 100 90
100
80
6 50
70
3
Hacia mínimos históricos Servicio de Estudios de BBVA
Fuente: Datos nacionales; SEE BBVA.
Se ajustan a distinto ritmo
Reino Unido
España
Irlanda 2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
Fuente: Datos nacionales; SEE BBVA.
EEUU
60
0
1990
0
Fuente: Datos nacionales; SEE BBVA.
Se mantiene estable o sube ligeramente 16
8
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
La accesibilidad como factor de soporte Reino Unido Reino Unido: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, %
R.U.: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de accesibilidad 20,0
10,0
Tipos Precios Renta
15,0 5,0
10,0 5,0
0,0
0,0 -5,0
-5,0
-10,0 Tipos Precios Renta
-10,0
-15,0 -20,0 -25,0 2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
-15,0
-30,0 deterioro 01-07
mejora 07-09
Fuente: SEE BBVA.
Fuente: SEE BBVA.
En el Reino Unido, la fuerte bajada de los tipos de interés es el factor más importante en la reducción del esfuerzo para acceder a una vivienda Servicio de Estudios de BBVA
17
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
La accesibilidad como factor de soporte Irlanda Irlanda: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, % 15,0
Tipos Precios Renta
10,0
Irlanda: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de accesibilidad
10,0 5,0
5,0
0,0
0,0
-5,0
-5,0
-10,0
-10,0
-15,0
-15,0
-20,0
-20,0
Tipos Precios Renta
-25,0 2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
-25,0
deterioro 05-07
mejora 08-09
Fuente: SEE BBVA.
Fuente: SEE BBVA.
En Irlanda la bajada de los tipos y de los precios viene parcialmente compensada por una contracción de la renta disponible Servicio de Estudios de BBVA
18
9
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
La accesibilidad como factor de soporte EE.UU. EE.UU.: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de accesibilidad
EEUU: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, % 3,0
6,0
Tipos Precios Renta
2,0
4,0
Tipos Precios Renta
2,0
1,0
0,0
0,0
-2,0
-1,0
-4,0
-2,0
-6,0 -3,0
-8,0 2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
-4,0
Fuente: SEE BBVA.
-10,0 deterioro 03-06
mejora 06-09
Fuente: SEE BBVA.
La evolución de los precios es la que más pesa en los cambios de la accesibilidad en EE.UU. Servicio de Estudios de BBVA
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02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
La accesibilidad como factor de soporte EE.UU. : El ajuste del sector Evolución de la oferta de vivienda en EE.UU
EE.UU: Evolución de los precios de vivienda 20%
70,000
3.5
15%
60,000
3
50,000
2.5
40,000
2
30,000
1.5
10% 5% 0% -5% S&P Case & Shiller index
1 Oferta de vivienda a la venta (izqda)
10,000
Fuente: Datastream; SEE BBVA.
El ajuste de los precios continúa … Servicio de Estudios de BBVA
0.5
Tasa de vivienda vacia a la venta (drcha)
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2001
0 2000
1999
mar-09
mar-07
mar-05
mar-03
mar-01
mar-99
mar-97
mar-95
mar-93
-25%
2004
OFHEO
-20%
2003
-15%
20,000
2002
-10%
Fuente: Census; SEE BBVA.
… hasta completar la absorción del exceso de vivienda sin vender en el mercado 20
10
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
La accesibilidad como factor de soporte España España: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, %
España: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de accesibilidad
10,0
30,0
5,0
Tipos Precios Renta
20,0
0,0
10,0
-5,0
0,0 Tipos Precios Renta
-10,0 -15,0
-10,0 -20,0 2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
-20,0
-30,0 deterioro 99- 08
Fuente: SEE BBVA.
mejora 2009
Fuente: SEE BBVA.
En España será la caída de los tipos de interés la que más afectará a la accesibilidad Servicio de Estudios de BBVA
21
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a
nivel global
La accesibilidad como factor de soporte España Accesibilidad a la vivienda en España Esfuerzo sobre ingresos ponderados ajustados por la fiscalidad, % 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
10.0
Fuente: SEE BBVA
También nuestro indicador de accesibilidad neta apunta a una mejora significativa Servicio de Estudios de BBVA
22
11
03. Y también en España Se intensifica el ajuste Previsiones de precios nominales de vivienda 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% dic-90 dic-91 dic-92 dic-93 dic-94 dic-95 dic-96 dic-97 dic-98 dic-99 dic-00 dic-01 dic-02 dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 dic-11
-25%
Fuente: SEE BBVA.
El ajuste a la baja de los precios se hace más profundo para dar salida al exceso de oferta… Servicio de Estudios de BBVA
23
03. Y también en España Se intensifica el ajuste Demanda y Oferta de vivienda media móvil 4 trimestres, 2000=100 190
Los desequilibrios en cantidades persisten, mientras la oferta sigue a la caída de la demanda
Demanda Oferta
160 130 100 70
dic-11
dic-09
dic-07
dic-05
dic-03
dic-01
dic-99
dic-97
dic-95
40
Fuente: SEE BBVA.
Servicio de Estudios de BBVA
24
12
03. Y también en España Se intensifica el ajuste Previsiones inversión en vivienda
Visados de obra nueva
T. Crec. Interanual, media móvil 4 trimestres
sumas anuales 20%
1000000
15% 10%
800000
5% 0%
600000
-5% -10%
400000
-15% 200000
-20% -25% mar 10
mar 09
mar 08
mar 07
mar 06
mar 05
mar 04
mar 03
mar 02
mar 00
mar 01
-30%
2010(p)
2008
2009(p)
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
0
Fuente: SEE BBVA.
Fuente: SEE BBVA con datos del Ministerio de Fomento.
Fuerte contracción de la actividad en vivienda, se visarán menos de 200.000 viviendas en 2009 y 2010
La demanda también se contrae durante todo 2009
Servicio de Estudios de BBVA
25
03. Y también en España Se intensifica el ajuste Estimación de sobreoferta de vivienda nueva, previsiones 1.500.000 1.200.000 900.000 600.000 300.000
dic 10
dic 08
dic 06
dic 04
dic 02
dic 00
dic 98
dic 96
-
Fuente: SEE BBVA
La sobreoferta de vivienda sigue tendiendo lentamente hacia su nivel de equilibrio: el exceso de vivienda en el mercado sólo empezará a absorberse a partir del 1T10 Servicio de Estudios de BBVA
26
13
03. Y también en España Empleo y vivienda: un círculo complicado Efecto directo del deterioro del sector inmobiliario sobre el empleo
La construcción continuará siendo el principal sector responsable de la destrucción de empleo en España España. Evolución del empleo (Variación anual en miles de personas) 1500
15.0
1000
12.5
500
10.0
0
7.5
-500
5.0
Resto de la economía Construcción
-1000
2.5
…, lo que provocará que el peso de la construcción en el empleo continúe reduciéndose desde el 13,3% en 2007 hasta el 8,7% en 2010
2010
2009
0.0
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2001
-1500
2002
Peso de la construcción en el empleo (dcha.)
En el período 2009-2010, un 46,8% de la disminución total del empleo estará causada por el sector…
Fuente: INE y SEE BBVA
Servicio de Estudios de BBVA
27
03. Y también en España Empleo y vivienda: un círculo complicado Además del efecto directo, podría existir un efecto indirecto
Polonia
18
Bulgaria
16 Tasa de desempleo (%)
Disponer de una vivienda en propiedad podría limitar la movilidad laboral, lo que implicaría que países con un mayor peso de la propiedad de vivienda exhibirían una mayor tasa de desempleo
Tasa de desempleo vs porcentaje de hogares con vivienda en propiedad. (Varios años) 20
14
R. Eslovaca
12 10
Alemania
Grecia Italia
Francia Finlandia
Estonia
Croacia Lituania
España Portugal Rumanía Malta Letonia Bélgica Hungría Eslovenia EEUU R. Unido Luxemburgo Austria Dinamarca Chipre Noruega Holanda
8
R. Checa Suecia
6 4 2
Irlanda
0 40
50
60
70
80
90
100
% de hogares con vivienda en propiedad Fuente: European Mortgage Federation, Eurostat y SEE BBVA
Servicio de Estudios de BBVA
28
14
03. Y también en España Empleo y vivienda: un círculo complicado En España, la evidencia reciente indica que la relación (no condicionada) entre el peso de la vivienda en propiedad y la tasa de desempleo ha sido negativa
España. Régimen de tenencia de vivienda según situación laboral del sustentador principal (%) 100 17.4
90
El peso de la vivienda en propiedad es mayor entre los ocupados (un 82,6%) que entre los desempleados (76,1%)
23.9
80 70
La probabilidad de adquisición de vivienda por parte de un individuo ocupado será mayor dado que tener empleo:
60 50 82.6
40
76.1
• Incrementa su renta permanente , lo que favorece la compra de bienes duraderos
30 Alquiler
20
Propiedad
10
• Facilita la obtención de financiación
0 Ocupados
Desempleados EPF 2006
Fuente: INE y SEE BBVA
Servicio de Estudios de BBVA
29
03. Y también en España Empleo y vivienda: un círculo complicado En España, la evidencia reciente indica que la relación (no condicionada) entre el peso de la vivienda en propiedad y la tasa de desempleo ha sido negativa Desde mediados de la década de los 90, Causas: la relación entre el porcentaje de propietarios • Magnitud del choque demográfico y la tasa de desempleo es negativa • Intensa creación de empleo España. Tasa de desempleo vs porcentaje de hogares con vivienda en propiedad. 1985-2007 23 Tasa de desempleo (%)
21 19
España. Crecimiento demográfico y creación de empleo (Variación anual en miles de personas) 1200
1994
1985 1993 1987 1988
17
1986
1992 1989 1990
15
1000
1995 1996
800
1997 1998 1991
1999 2000
13 2003
11 9 7 5 75.0
2002 2004
2001
Tendencia 95-07 Tendencia 85-95 77.5
Fuente: INE, Ministerio de Vivienda y SEE BBVA
Servicio de Estudios de BBVA
Población
2005
2007
87.5
90.0
1000 800
600
600
400
400
200
200
0
2006
80.0 82.5 85.0 % de viviendas en propiedad
1200 Empleo
0
-200
-200
-400
-400
-600
-600
-800
-800 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
25
Fuente: AMECO, INE y SEE BBVA
30
15
03. Y también en España Empleo y vivienda: un círculo complicado Cuando se condiciona a las restantes variables que pueden afectar a la situación laboral de un individuo y a su régimen de tenencia de vivienda, se obtiene que el efecto de ser propietario sobre la probabilidad de estar ocupado es positivo … España. Probabilidad predicha de que el individuo medio esté ocupado según su régimen de tenencia de vivienda 98.0%
97.0%
Promedio
Cuando se calcula la probabilidad predicha de que dos individuos que tan sólo se diferencian en el régimen de tenencia de su vivienda se encuentren ocupados, se obtiene que el individuo propietario tiene una probabilidad 3,3 pp mayor de estar ocupado que el inquilino
96.0%
95.0%
94.0%
93.0% Alquiler
Propietario
Fuente: SEE BBVA
El mayor coste de perder el empleo para los ocupados hipotecados incrementa su compromiso con el mercado laboral y, por lo tanto, su probabilidad de permanecer en la ocupación.
EPF 2006
Servicio de Estudios de BBVA
31
03. Y también en España Empleo y vivienda: un círculo complicado ¿Cuáles pueden ser las consecuencias de la caída de la actividad económica sobre la composición del régimen de tenencia de vivienda en España? Cuando la economía crece:
↑ probabilidad de empleo
Cuando la actividad económica se deteriora:
↑ adquisición de vivienda. En términos agregados, el aumento del peso de la propiedad …
↑ coste de perder el empleo
Retroalimentación de los efectos cruzados entre empleo y propiedad Servicio de Estudios de BBVA
↓ probabilidad de empleo + Ralentización del crecimiento del crédito
↓ adquisición de vivienda. En términos agregados, la pérdida de importancia de la propiedad …
↓ coste de perder el empleo
Implementación de medidas destinadas a fomentar el alquiler de vivienda en detrimento de la adquisición podría haber contribuido a suavizar el ciclo, tanto el inmobiliario como su interacción con el proceso de destrucción de empleo 32
16
03. Y también en España El alquiler como mecanismo de suavización del ciclo La ralentización del crecimiento del precio de la vivienda en alquiler favorece la mejora de la accesibilidad a la misma Tasa de crecimiento interanual en el precio de alquiler
Accesibilidad a la Vivienda en Alquiler Alquiler/renta familiar (%)
media móvil 4T
12%
22%
10%
21%
8% 6%
20%
4%
19%
2%
Fuente: SEE BBVA a partir de BdE
2008
(*) Datos hasta marzo Fuente: SEE BBVA
2009(*)
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1998
1999
18%
mar-09
mar-08
mar-07
mar-06
mar-05
mar-04
mar-03
mar-02
mar-01
mar-00
mar-99
mar-98
0%
Otros factores también contribuyen: incremento de la oferta de vivienda en alquiler, mejora relativa de la fiscalidad, entorno económico incierto, etc. Servicio de Estudios de BBVA
33
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación
Desde el principio de la crisis se han puesto en marcha una serie de medidas económicas que tienen impacto sobre la vivienda
Servicio de Estudios de BBVA
Política monetaria
TIPOS DE INTERÉS; ESTABILIZACIÓN MERCADOS FINANCIEROS AYUDAS A FAMILIAS MÁS VULNERABLES;
Política estructural
AYUDAS A COMPRADORES DE PRIMERA VIVIENDA Y FOMENTO DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL EN ALQUILER
Medidas fiscales
DESGRAVACIONES FISCALES SOBRE COMPRA Y ALQUILER 34
17
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación Medidas de política monetaria
Las reacciones de política monetaria en Europa como en EEUU han llevado los tipos a mínimos históricos… aunque con distintas velocidades Tipos de interés oficiales
Fuente: Datastream y SEE BBVA
sep-10
sep-09
mar-10
sep-08
mar-09
sep-07
mar-08
sep-06
UEM
mar-07
sep-05
sep-04
mar-05
sep-03
mar-03
sep-10
sep-09
mar-10
sep-08
mar-09
sep-07
mar-08
sep-06
mar-07
0,0
sep-05
1,0
0,0 mar-06
2,0
1,0
sep-04
3,0
2,0
mar-05
4,0
3,0
sep-03
4,0
mar-04
5,0
mar-03
EE.UU.
6,0
5,0
mar-06
BCE
mar-04
FED
6,0
Tipos de interés 12 meses
Fuente: Datastream y SEE BBVA
Servicio de Estudios de BBVA
35
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación Medidas de política monetaria: resultados
…y se han transmitido a los tipos hipotecarios con distinta magnitud entre países Tipos oficiales y tipos hipotecarios de referencia
Porcentaje de hipotecas a tipo variable
puntos basicos desde el inicio de las intervenciones*
120
0 100
-100 -200
80
-300
60
-400
Tipos oficiales
-500
40
Tipos hipotecarios 20
ALE
FRA
EE.UU.
ITA
IRL
0 R.U.
Nota: Tipos hipotecarios: España, Irlanda, Reino Unido, Italia, tipo variable sobre nuevas operaciones. Alemania, Francia, tipo fijo a 10 años. EE.UU tipo hipotecario fijo a 30 años. * Reserva Federal (nov-07); Banco de Inglaterra (dic-07); BCE (oct 08). Fuente: BCE; Datastream; SEE BBVA.
ESP
R.U.
EE.UU.
ITA
FRA
ALE
IRE
ESP
-600
Fuente: Federación Hipotecaria Europea; OCDE.
En España el efecto ha sido significativo debido en parte al peso comparativamente elevado de las hipotecas a tipo variable Servicio de Estudios de BBVA
36
18
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación Medidas específicas
En España la cantidad presupuestada para la recuperación del sector alcanza el 2% del PIB, más que en los restantes países analizados Ayudas al sector inmobiliario: presupuestos en miles de millones de euro
Ayudas al sector inmobiliario: presupuestos en % PIB 2,5%
70.0 60.0
2,0%
50.0
1,5%
40.0 30.0
1,0%
20.0
0,5%
10.0 0.0 ESP
EE.UU.
R.U
ITA
FRA
0,0%
IRL
Nota: los niveles representan el total de los presupuestos de apoyo hacia el sector. Incluyen, ayudas a la construcción, VPO, alquiler y rehabilitación como también medidas especificas de cada país. No se incluyen los efectos de gasto indirectos por ventajas fiscales. Fuentes: Ministerios de Vivienda; fuentes nacionales; SEE BBVA.
Inversión Vivienda/PIB 2007
ESP
EE.UU.
R.U
ITA
FRA
IRL
9,3%
3,9%
4,0%
5,1%
6,8%
12,5%
Nota: los porcentajes representan el total de los presupuestos de apoyo hacia el sector. Incluyen, ayudas a la construcción, VPO, alquiler y rehabilitación como también medidas especificas de cada país. No se incluyen los efectos de gasto indirectos por ventajas fiscales. Fuentes: Ministerios de Vivienda; fuentes nacionales; SEE BBVA.
Servicio de Estudios de BBVA
37
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación Medidas específicas
En particular, medidas como el Plan de inversión local reactivarán la construcción no residencial en lo que queda de año. España: Construcción no residencial (Tasa de crecimiento interanual, %) 9 8 7 6 5 4 3 2 1
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0
Fuente: INE y SEE BBVA
Servicio de Estudios de BBVA
38
19
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación El papel de las desgravaciones fiscales en el mercado de la vivienda
La existencia de un régimen fiscal favorable a la compra conlleva tres efectos de distorsión en el mercado de la vivienda:
ITA
10
ESP
FIN
1970-2008
HOL
8
IRL BEL
6
FRA
4 ALE
2
-2.0
-1.5
-1.0
-0.5
0.0
0.5
1.0
0
Penaliza el alquiler de vivienda y la movilidad laboral
1.5
3.
Incrementa los precios de vivienda: Favorece a los compradores con más ingresos
12
2.0
2.
Correlaciones entre cuñas fiscales y volatilidad en los precios de vivienda
Favorece la inversión en vivienda respecto a otros activos
Volatilidad precios de vivienda*
1.
Cuña fiscal* * Diferencia entre el coste de uso de una vivienda con y sin desgravaciones fiscales. Un valor negativo implica un mayor incentivo fiscal para la compra de vivienda. ** Desviación media percentual de la tendencia en los precios reales. Fuente: OCDE; SEE BBVA.
Servicio de Estudios de BBVA
39
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación El papel de las desgravaciones fiscales en el mercado de la vivienda
¿A quiénes afecta la eliminación de las desgravaciones fiscales por vivienda a partir del 1 de enero 2009? IRPF 2006. Distribución de los contribuyentes según base imponible general
30
Los contribuyentes con renta < 24.000 euros (un 74% del total) continuarían beneficiándose de la deducción
25
74,2% de los declarantes con renta < 24.000 euros
56,6% de los declarantes con renta < 17.000 euros
20 15 10
Servicio de Estudios de BBVA
150 - 601
60 - 150
30 - 60
21 - 30
12 - 21
6 - 12
Miles de euros
Mayor de 601
Fuente: AEAT
1,5 - 6
Hasta 1,5
0
Negativo y Cero
5
40
20
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación El papel de las desgravaciones fiscales en el mercado de la vivienda
Los factores más importantes que afectan a la decisión entre comprar hoy o una vez que la deducción sea eliminada (1 enero 2011) son:
Bajada equivalente del precio de vivienda, por plazo de la hipoteca
- El precio de la vivienda - Los plazos de las hipotecas
40% 20 25 30
30% 20% 10%
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
0%
precio vivienda, euros * Hipoteca con un LTV = 80%; tipo hipotecario = 4%. Fuente: SEE BBVA.
Por tanto, son los compradores de viviendas más baratas y a mayor plazo los más beneficiados por las desgravaciones. Y este efecto se mantendrá dado que es a ellos a quien no se elimina la deducción fiscal. Servicio de Estudios de BBVA
41
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación El papel de las desgravaciones fiscales en el mercado de la vivienda
Aunque este tipo de medidas suelen tomarse durante fases crecientes de los precios, la iniciativa va en la dirección correcta, aun cuando estas medidas dado que enfrentan algunos trade-off, pueden tener diseños alternativos en algunos aspectos. - Los límites de renta
- La discriminación puede generar distorsiones en las declaraciones de la renta y por tanto en los tipos marginales efectivos
- Plazo de aplicación
- Posponer hasta 2012 la eliminación de la deducción podría frenar el ajuste de los precios, pero daría más espacio a que la situación económica haya mejorado sustancialmente en esa fecha.
Servicio de Estudios de BBVA
42
21
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación El papel de las desgravaciones fiscales en el mercado de la vivienda
Además de las medidas de fomento del alquiler tomadas con anterioridad, el plan del Gobierno contempla: •Equiparación de los umbrales para la deducción de los pagos de alquiler y de compra •El arrendador podrá deducir hasta el 60% de las rentas (100% con arrendatario de menos de 35 años) Estas medidas tendrán un impacto positivo, pues el mercado de alquiler es clave para la absorción del stock de vivienda nueva sin vender en una fase de precios decrecientes y entorno económico desfavorable Otras medidas desarrolladas, como la agilización de los trámites de desahucio, el apoyo a la reconversión de viviendas destinadas a la venta deberían tener un efecto en el mercado de alquiler Servicio de Estudios de BBVA
43
Principales mensajes • Ante el deterioro de la situación económica global, las respuestas de política económica están siendo significativas y presentan un alto grado de coordinación. Aunque persisten las incertidumbres, el foco de atención pasará de la profundidad del ajuste a la duración • La práctica totalidad de los mercados inmobiliarios de las economías desarrolladas registran caídas importantes de precios y cantidades •El sector inmobiliario en España, a diferencia de la mayoría de los países europeos, se caracteriza por un importante desequilibrio en actividad, y no tanto en precios: el stock inmobiliario de vivienda nueva sin vender comenzará a decrecer a partir del primer trimestre de 2010 y llegará a los niveles alcanzados durante 2005 a finales de 2012 • Los precios de la vivienda tendrán una caída acumulada desde el máximo en el entorno de un 30% • Las medidas contracíclicas puestas en marcha por el Gobierno, como el anuncio de la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda, podrían acelerar la recuperación del sector. Servicio de Estudios de BBVA
44
22
Situaci贸n Inmobiliaria
Servicio de Estudios Grupo BBVA
Servicio de Estudios de BBVA
2 de junio de 2009
45 45
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