i_Observatorio 10 by Paulo Morais

OBSERVATORIO

INMOBILIARIO Número 10, 2009

OBSERVATORIO

INMOBILIARIO Número 10, 2009

AGRADECIMIENTOS Deseamos expresar nuestro más sincero reconocimiento a todos los integrantes del panel de expertos en las distintas áreas urbanas que han dedicado parte de su tiempo a responder a nuestra encuesta y han posibilitado la elaboración de esta publicación. Igualmente manifestamos nuestra gratitud a la Federación Gallega de la Construcción (FGC), a la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la provincia de Pontevedra (APROIN), a la Asociación Provincial de Empresarios de la Construcción de A Coruña (APECCO), al Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña, a la Asociación Provincial de Empresarios de la Construcción de Ourense (ACO), a Tasagalicia y a la Asociación de Promotores Inmobiliarios de A Coruña (APROINCO) por su inestimable apoyo y colaboración en la composición del panel de expertos. Queremos expresar nuestro especial agradecimiento al Colegio de Arquitectos de Galicia por su colaboración con esta publicación, suministrándonos información detallada para los municipios integrantes de las zonas urbanas, así como al Ministerio de Vivienda, que nos ha proporcionado los datos de precios desagregados para las zonas urbanas gallegas. Agradecemos también la colaboración de la Consellería de Vivenda e Solo por proporcionar los datos sobre vivienda protegida desagregados por áreas urbanas.

Autor: Manuel Vilas Fernández (Universidad de Santiago Compostela)

FUNDACIÓN CAIXA GALICIA. 2009 ©

CIEF, Centro de Investigación Económica y Financiera

Deseño gráfico: uqui IIIII cebra Imprime: Alva Gráfica Depósito legal: C-675-2004

Las opiniones que se expresan en esta publicación corresponden exclusivamente a su autor, sin que la Fundación Caixa Galicia participe, necesariamente, de sus conclusiones.

Sumario

El sector de la construcción en España ..................................... 7 El mercado inmobiliario en España .......................... 9 El sector de la construcción en Galicia .................................... 12 El mercado inmobiliario en Galicia ......................... 13 Factores en la recuperación de la crisis inmobiliaria .................................................................... 21 Panorámica general de las áreas urbanas .............................. 25 Área urbana de A Coruña ................................................................ 32 Área urbana de Ferrol ....................................................................... 37 Área urbana de Santiago................................................................. 42 Área urbana de Lugo ......................................................................... 47 Área urbana de Ourense.................................................................. 52 Área urbana de Pontevedra ........................................................... 57 Área urbana de Vigo .......................................................................... 62 Notas explicativas ............................................................................... 67

El sector de la construcción en España En la segunda mitad del año 2008 las tendencias contractivas de la construcción española se agudizaron. Todos los indicadores de actividad muestran la gravedad de la situación. Según la contabilidad trimestral del INE en 2008 el valor añadido de la construcción desciende un 3,3% interanual. Ade-

más, la tendencia contractiva se acelera a lo largo del año, finalizando con una caída de la producción del 8% en el cuarto trimestre. En dicho trimestre, la EPA contabiliza una reducción del empleo de casi 231.000 personas con un aumento de 145.000 parados respecto al trimestre anterior. Al final del

Indicadores de la construcción. España (TVI en %)

PIB y VAB de construcción. España (TVI en %)

2007

2008

IV T. 07

I T. 08

II T. 08

III T. 08

3,5

-3,3

2,8

1,5

-2,0

-4,6

-8,0

% Construcción en la FBCF

57,9

56,6

57,4

57,2

56,8

56,0

56,2

% Vivienda en la FBCF

30,1

27,3

29,8

29,1

27,7

26,3

26,0

Producción de las empresas

-0,1

-2,6

-4,4

-9,1

-10,1

VAB construcción

4 2 0 -2 -4 -6

IV T. 08

Nueva contratación

7,0

-2,7

-13,7

-11,0

-24,5

Ocupados

6,1

-9,0

2,7

0,2

-6,1

-11,2

-19,0 168,7

13,4

131,4

39,4

68,5

130,8

148,1

Afiliados a la Seguridad Social

Paro estimado

3,3

-11,1

0,5

-2,8

-7,8

-13,0

-20,7

Paro registrado

5,7

71,1

16,3

35,7

62,2

75,8

105,0

0,4

-23,7

-1,5

-14,5

-17,8

-26,1

-37,5

-16,2

-4,8

-34,5

17,5

-33,3

-4,3

3,9

4,3

4,0

4,9

6,9

-8 -10

IV/06

I/07

II/07

III/07 IV/07

I/08

II/08

VAB construcción

III/08 IV/08

Consumo de cemento

PIB

Licitación oficial SEOPAN Índice de costes del sector

4,2

Crédito a los hogares para la adquisición de vivienda y tipo de interés (en %). España 7

El VAB de la construcción española cae un 3,3% en 2008

6 20 5 15

2 5 0

1 0 IV/06

I/07

II/07

Crédito a los hogares (TVI %) * Media de octubre y noviembre

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

IV/08*

Tipo de interés de referencia

Ti %

TVI %

El sector de la construcción en España

En el cuarto trimestre de 2008 la construcción da cuenta de casi la mitad de los empleos perdidos en toda España

Mercado de trabajo y costes. España (TVI en %) 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25

IV/06

I/07

II/07

III/07

Índice de costes del sector

IV/07

I/08

II/08

III/08

IV/08

año el paro registrado del sector se duplica respecto al existente doce meses antes y las afiliaciones a la Seguridad Social se sitúan en los niveles de 2003, con un descenso interanual del 21% en el cuarto trimestre. Los valores negativos del resto de los indicadores certifican que 2008 es el primer año de una aguda crisis que cierra un período de más de doce años de continua expansión del sector constructor español. A medida que el gran número de viviendas promovidas en 2006 y 2007 se va finalizando, la actividad de la edificación residencial se paraliza, como muestran las fuertes caídas en las viviendas iniciadas y en los proyectos visados por los arquitectos. Siguiendo esta tendencia, en 2008 la construcción pierde peso en la formación bruta de capital fijo y, dentro de ella, la importancia de la inversión residencial se reduce en casi 3 puntos porcentuales. La evolución de los tipos de interés y la caída de precios son factores que debieran estimular la demanda de vivienda. Sin embargo, el importante stock de viviendas no vendidas y el contexto de virulenta crisis económica global genera incertidumbres en los compradores. Además, las instituciones financieras han restringido el crédito a posibles compradores. Así, la actividad de edificación residencial en España se enfrenta a una difícil travesía del desierto de duración incierta en este momento, ya que la salida de la

Ocupados EPA

Afiliados a la S.S. en alta laboral

Indicadores de oferta de vivienda. España (TVI en %) 2006 2007 III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08

Indicadores de oferta de vivienda. España (TVI en %) Licencias municipales de obra, obra de nueva planta Licencias municipales de obra, rehabilitación Visados de dirección de obra, obra nueva

60 40 20 0 -20 -40 -60 -80

III/06

IV/06

Certificaciones de fin de obra

I/07

II/07

III/07

IV/07

Licencias municipales de obra, obra nueva

I/08

II/08

III/08

Visados de dirección de obra, obra nueva

Certificados de fin de obra, número de viviendas Viviendas visadas por los colegios de arquitectos Viviendas protegidas, calificaciones provisionales

22,0 -14,0

-26,5

-39,5

-52,4 -57,4

10,7 -14,4

-8,6

-26,4

-24,9

18,6 -24,7

-50,7

-33,6

-59,8 -56,0

9,5

5,1

9,8

13,3 -34,4

-57,4

-21,4

11,7

1,5

-1,7

5,3

-4,8

-62,4

-5,0

-1,9

-33,8

-60,6 -46,7

-64,9

-29,0

-55,6

-3,2

48,6

Indicadores de demanda de vivienda. España (TVI en %) 2006 2007

Indicadores de demanda de vivienda. España (TVI en %)

IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 IV T. 08

Hipotecas de fincas 7,4 urbanas, número

-6,7

-14,1

-30,3

-28,8

-34,2

Hipotecas de fincas 21,0 urbanas, valor

-0,9

-11,7

-32,1

-32,6

-40,1

6,2

2,8

-2,5

-5,4

-8,9

Número de transacciones (Notarios)

5,9 -12,4

-22,6

-31,1

-31,0

-36,4

Número de transacciones (Registradores)

-3,3 -13,9

-20,6

-29,1

-25,9

-30,5

Importe medio de la hipoteca

12,6

Número de tasaciones (ATASA)

12,1 -16,8

Precio del m2 de la vivienda

10,4

-22,9

-3,1

-20,7

-29,7

-41,1

4,8

3,8

2,0

0,4

-3,2

15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40

III/06

IV/06

I/07

II/07

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

Nº de Transacciones registradores

Hipotecas, núm. de viviendas

Nº de Transacciones notarios

Precio del m2

El mercado inmobiliario en España 5,8

misma depende de un complejo entramado de factores nacionales e internacionales cuya evolución resulta imprevisible. Por otra parte, la demanda de obra pública no ha contrarrestado las negativas tendencias procedentes de la vivienda. Al contrario, la licitación pública de obras recogida por SEOPAN se redujo un 4,8% en términos reales en el año 2008. Esperamos que en 2009 el gasto de las administraciones públicas cambie de tendencia y permita reducir los negativos efectos del desplome de la edificación residencial.

La promoción de nuevas viviendas se paraliza La demanda se contrae fuertemente en 2008 y se incrementa el stock de viviendas

En la segunda mitad de 2008 la crisis que padece el mercado inmobiliario español se agudizó. Los tipos hipotecarios y los precios de las viviendas continuaron aumentando hasta el cuarto trimestre de 2008, lo cual estimuló el desplome de la demanda. La promoción de viviendas se frenó en seco y en los nueve primeros meses de 2008 se iniciaron menos viviendas que en el primer trimestre de 2007. A finales de año los precios comienzan a bajar y el Euribor se reduce a niveles de 2005. Estos dos factores harán que en 2009 la accesibilidad a la vivienda mejore notablemente. Sin embargo, el racionamiento del crédito por parte de las entidades financieras y las malas expectativas sobre el empleo constituyen un freno que impide la recuperación de la demanda y la absorción rápida de las viviendas no vendidas. En los diez primeros meses de 2008 se concedieron visados de inicio para 232.000 nuevas viviendas. Esta cifra supone una caída del 60% respecto a las mismas fechas de 2007 y que no exista reemplazo para la actividad generada por el millón y medio de viviendas comenzadas los dos años anteriores. La entrada en el mercado de las promociones de pasados años genera una clara situación de sobreoferta que inhibe nuevas promociones de vivienda. Los indicadores de tendencia muestran las expectativas recesivas que dominan la oferta del sector. En los tres primeros trimestres de 2008 los colegios de arquitectos visaron 32.500 viviendas protegidas y 177.000 viviendas libres. Aunque la VPO mantiene las cifras de 2007,

El sector de la construcción en España

la vivienda libre sufre un descenso del 62% respecto al casi medio millón visado en las mismas fechas de 2007. Así, en un mercado desbordado por el exceso de viviendas en venta y dominado por la incertidumbre generada por la crisis, las expectativas por el lado de la oferta son de una creciente paralización de la actividad para el año 2009. La demanda muestra una fuerte tendencia negativa en el año 2008. En el mes de noviembre el crédito a las familias para la compra de vivienda crecía a una tasa interanual del 5%, cuando doce meses antes era del 14,6%. La fuerte rebaja en el precio del dinero que el Banco Central Europeo fijó en el 2,5% en diciembre para reducirlo en enero hasta el 2%, todavía no se ha trasladado plenamente al coste de los créditos inmobiliarios. Así, el año 2008 se cerró con un tipo hipotecario medio del 5,891%, que, supone un diferencial de 2,439

En el cuarto trimestre de 2008 los precios de la vivienda comienzan a disminuir especialmente en el segmento usado

puntos sobre el Euribor de ese mismo mes. La inseguridad económica ha restringido la concesión de créditos a las familias y ha aumentado el diferencial sobre el tipo interbancario aplicado por las entidades financieras. Sin embargo, es de esperar que en 2009 el tipo hipotecario se vaya reduciendo hasta niveles en torno al 3,5%; y, aunque esto abaratará los préstamos, el que la demanda potencial se transforme en efectiva todavía depende de que el sistema financiero relaje las actuales restricciones cuantitativas de crédito. Los indicadores de demanda para 2008 reflejan tendencias crecientemente negativas de la misma. Las transacciones de vivienda recogidas en las notarías y por los registradores de la propiedad muestran fuertes descensos en las compras de vivienda. Según los registradores, el conjunto de las transacciones llevadas a cabo en los nueve primeros meses en España se redujo un 28,5% respecto al año precedente. Existe una clara diferenciación entre la vivienda nueva que «sólo» cae un 13% y la vivienda usada que presenta un descenso del 40%. Las cifras de transmisiones en las notarías son semejantes a las anteriores, aunque agudizan la caída. Según los registros notariales, las transmisiones de vivienda se redujeron casi un 33% en los tres primeros trimestres, con un descenso del 16% para la vivienda nueva y de casi el 47% para la usada. Por otra parte, en los tres primeros trimestres se constituyeron casi 972.000 nuevas hipotecas, con un descenso del 21% respecto al año anterior. En el tercer trimestre el importe medio de la hipoteca española fue de 137.400 ¤, con una reducción del 9% respecto a un año antes. Este contexto tan recesivo ha generado que los precios medios de tasación de la vivienda comenzasen a caer en la segunda mitad del año. La crisis se evidencia de manera más acusada en el mercado de la vivienda usada, que acaba el año con un descenso del 3,7% interanual en el cuarto trimestre. La vivienda nueva aguanta algo más, pero en el último trimestre de 2008 su precio cae hasta los 2022 ¤/m2, que suponen un descenso del 2,3% en términos interanuales. De este modo, aunque el precio medio del año 2008 aumenta un 0,7%, las expectativas para 2009 son claramente deflacionarias. Si bien la caída de precios es necesaria para el ajuste entre la oferta y la demanda, las expectativas de nuevas caídas que genera la propia deflación retrasa en muchos casos la decisión de los compradores. Por ello, sería bueno que en el año 2009

La política monetaria expansiva del Banco Central Europeo se traslada con lentitud al mercado crediticio

se produjese un ajuste fuerte de los precios para tocar suelo y romper el círculo vicioso que alimentan pequeñas y continuas caídas. La reducción del coste en términos reales no ha mejorado tanto como debiera la capacidad adquisitiva de vivienda de los españoles. A pesar de que el Euribor disminuyó en 104 puntos básicos entre enero y diciembre de 2008, el tipo hipotecario sólo lo hizo en 28 puntos. Así, el diferencial entre el Euribor y el tipo hipotecario medio pasó de 0,77 puntos porcentuales en enero a 2,44 en diciembre. Es seguro que este margen se acortará en los próximos meses; sin embargo, su ampliación revela la fuerte exigencia de seguridad que domina en estos momentos a las entidades financieras. El sistema bancario ha aumentado los requerimientos de calidad a los posibles prestatarios, incrementando la prima de riesgo, lo que dificulta la reacción de la demanda. Tomando como referencia una vivienda de 100 m2, para un salario medio español en 2008 su compra supone 9,8 años de trabajo, lo que representa una ligera mejora respecto a los 10,2 años del ejercicio 2007. Para conocer la accesibilidad real a la vivienda, planteamos la carga que supone la financiación de la compra a través de un crédito hipotecario a 25 años que cubra el 80% de su valor. El pago de las cuotas del crédito al tipo hipotecario medio de 2008 supone el 60% de la renta de una familia con un solo salario y el 40% del salario ponderado. Aunque los precios se moderaron y los tipos de interés se flexionaron a la baja en la última parte del año, en promedio, la accesibilidad a la vivienda en 2008 empeoró ligeramente respecto a 2007. Sin embargo, en un momento en el que los precios y tipos de interés están ex-

perimentando profundos cambios, la cifra media de 2008 no refleja la situación actual y las tendencias probables para el año venidero. Para el año 2009 es previsible1 que la accesibilidad mejore de manera sustancial. Si se cumplen los supuestos explicitados en la nota a pie de página, en el año 2009 el esfuerzo sobre los ingresos de una familia media española debiera reducirse hasta representar el 30% de sus ingresos brutos. Esto supondría una mejora de casi 10 puntos respecto a 2008. Pero esta mejora todavía resultaría insuficiente para estimular la demanda y sería preciso que los precios experimentasen una bajada del orden del 20% al 25% para que la compra representase menos del 27% de los ingresos y fuese una posibilidad real para las familias.

1 La proyección de la accesibilidad a la vivienda en 2009 se basa en los siguientes supuestos: 1. El precio de la vivienda española se reduce un 10%. 2. Se mantienen los ingresos familiares en términos nominales. 3. Se reduce en una décima el número de ocupados por familia. 4. El BCE reduce hasta el 1,5% el tipo de intervención a mediados de 2009, y el tipo hipotecario medio se sitúa en el entorno del 3,5%.

El sector de la construcción en Galicia Las tendencias contractivas de la construcción gallega todavía no están tan marcadas como las del promedio español. Sin embargo, en el tercer trimestre de 2008 la construcción gallega encadena dos trimestres consecutivos de caída de la producción. En tasa interanual, el tercer trimestre significa un descenso del valor añadido del 1,7%, lo cual no suce-

tre de 2008 la construcción pierde 30.000 trabajadores respecto al año precedente, lo que representa una caída del 20% en el empleo. Los afiliados a la Seguridad Social pasan de 140.000 en el cuarto trimestre de 2007 a 125.400 en el mismo período de 2008, un descenso del 10,4%. Por último, las cifras del paro registrado muestran un aumento promedio del 30%

Mercado de trabajo. Galicia (TVI en %)

PIB y VAB de la construcción. Galicia (TVI en %) 5

50 40

20 1

-1 -2

-10 III/06

IV/06

I/07

II/07

III/07

IV/07

I/08

II/08

-20

III/08

PIB Galicia

VAB construcción

IV/06

I/07

Afiliados a la S.S. en alta laboral

II/07

III/07

IV/07

I/08

Paro registrado

II/08

III/08

IV/08

Ocupados EPA

Indicadores de la construcción. Galicia (TVI en %) 2007

2008

VAB construcción

4,3

4,4

3,8

2,3

-1,7

Ocupados

6,0

6,6

0,8

-4,9

-11,1

-19,9

13,0

109,8

21,1

93,1

150,0

78,8

129,0

4,0

-4,9

2,9

0,8

-3,3

-6,5

-10,4

-8,6

29,7

-2,0

8,5

23,8

33,2

54,3

-11,7

19,3

-37,2

26,2

-24,7

59,9

58,8

Paro estimado Afiliados a la Seguridad Social Paro registrado Licitación oficial SEOPAN

IV T. 07 I T. 08

II T. 08

día desde el cuarto trimestre del año 1996. En 2008 se rompió, pues, una expansión que se prolongó sin interrupción durante doce años. El mercado de trabajo refleja también la mala situación del sector. Según la EPA, en el cuarto trimes-

III T. 08 IV T. 08

La construcción gallega entra en recesión

en 2008 y una progresiva aceleración que lo hace crecer un 54% en el último trimestre. Estos resultados son bastante mejores que los del mercado laboral español, especialmente en lo tocante a la pérdida de afiliaciones a la Seguridad Social

y al aumento del paro registrado. Sin embargo, ello sirve de escaso consuelo porque su magnitud es muy grande y también lo es su negativa repercusión en el conjunto de nuestra economía. La iniciación de nuevas viviendas ha continuado cayendo a ritmo acelerado a lo largo del año y, a medida que se van finalizando las promociones de pasados años, la actividad se contrae. Así, la vivienda se mueve en un círculo vicioso de exceso de oferta, crisis de empleo, restricción de crédito y expectativas de deflación que paralizan la actividad. En el lado positivo del sector hay que contabilizar el aumento de la licitación oficial de obras. Siguiendo el ciclo electoral, la licitación creció un 20% en términos reales en 2008, siendo especialmente llamativos los aumentos, próximos al 60%, de los dos últimos trimestres del año. Aunque la demanda de obra pública no puede cubrir la totalidad de la caída de actividad generada por el hundimiento del sector residencial, en estos momentos es la única alternativa para contrarrestar los efectos de la crisis inmobiliaria.

Indicadores provinciales de la construcción Licitación oficial SEOPAN (TVI nominal en %)

A Coruña

2007

2008

60,4

20,4

IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 IV T. 08 -1,6

86,9

-46,4

20,3

68,6 -4,6

Lugo

-15,1

-1,4

-7,6

96,3

-72,3

101,7

Ourense

-45,1

-13,7

-39,5

13,1

-63,3

16,1

3,3

Pontevedra

-35,1

30,8

-68,7

-29,7

28,7

113,8

184,2

Ocupados en construcción (TVI en %) 2007

2008

9,7

-6,9

10,3

2,3

-7,5

-6,6

-14,9

Lugo

10,9

-4,2

11,8

2,5

10,1

-5,2

-21,7

Ourense

20,8

-14,5

7,7

2,0

0,6

-26,0

-32,3

Pontevedra

-3,1

-11,3

0,4

-2,0

-8,1

-13,5

-21,5

2007

2008

A Coruña

3,1

5,5

3,6

4,5

4,8

4,3

8,5

Lugo

0,3

1,0

0,6

1,3

1,2

0,9

0,7

Ourense

0,3

0,6

0,0

0,6

0,2

0,9

0,8

Pontevedra

2,2

5,2

2,7

4,8

4,3

5,7

5,8

A Coruña

IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 IV T. 08

Paro estimado (miles) IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 IV T. 08

El mercado inmobiliario en Galicia Afiliados a la Seguridad Social (TVI en %)

Los síntomas contractivos del mercado inmobiliario gallego se agravaron en la segunda mitad de 2008. Tanto la oferta como la demanda de vivienda muestran tendencias progresivamente negativas a lo largo del año. Por el lado de la oferta tanto los inicios de obra como los proyectos visados por los arquitectos exhiben caídas interanuales superiores al 50% en el tercer trimestre y el único dato positivo es el aumento de las calificaciones provisionales de VPO en el cuarto trimestre de 2008. Por el lado de la demanda todos los indicadores ponen de manifiesto que su caída todavía no ha tocado fondo. Aunque los precios de la vivienda gallega mostraban una tendencia alcista mayor que la del resto de España, en el cuarto trimestre de 2008 la depresión del mercado se impuso y el precio medio cayó un 2,4%. A pesar de la contención de precios, el encarecimiento del crédito empeoró ligeramente la accesibilidad a la vivienda en el año 2008. Aunque el tipo hipotecario debe reducirse considerablemente en 2009, no será suficiente para recuperar la demanda y los precios continuarán la tendencia bajista en el próximo año.

2007

2008

A Coruña

3,8

-4,9

IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 IV T. 08 2,2

0,6

-3,0

-6,4

Lugo

6,5

-1,3

6,9

4,3

0,6

-2,4

-7,3

Ourense

0,8

-4,0

-1,4

-0,9

-3,7

-5,0

-6,3

Pontevedra

4,5

-6,4

3,9

0,4

-4,8

-8,4

-12,5

La caída de la producción en el tercer trimestre de 2008 rompe 12 años de crecimiento ininterrumpido

-10,7

El sector de la construcción en Galicia

Indicadores de oferta de vivienda. Galicia (TVI en %)

Indicadores de oferta de vivienda. Galicia (TVI en %) 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 -70

III/06

IV/06

I/07

Viviendas visadas, colegios de arquitectos

II/07

III/07

IV/07

Visados de dirección de obra, obra nueva

I/08

II/08

III/08

Certificaciones de fin de obra

El mercado laboral se deteriora fuertemente en 2008, aunque su comportamiento es mejor que en el conjunto de España

Al igual que en el resto de España, la oferta de vivienda está experimentando una fuerte contracción en Galicia. Una vez finalizado el tirón de la demanda turística, los inicios de obra se han reducido radicalmente. En los diez primeros meses de 2008 se visaron 17.739 nuevas viviendas, que representan la mitad de los visados en las mismas fechas del año anterior. La provincia que sufre una mayor caída es la de Lugo, en la que los 2184 visados suponen una reducción del 71% respecto a los diez primeros meses de 2007. Las viviendas finalizadas, por el contrario, experimentan un crecimiento en el mismo período del 7,4%, siendo en este caso Lugo, con 4456 viviendas terminadas, la provincia de mayor crecimiento con un 75% respecto a 2007. Hasta octubre de 2008 Ourense es la única provincia que muestra un claro descenso en la termi-

2007 2008

IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 IV T. 08

Licencias municipales de obra, obra de nueva planta

10,9

-30,2

-43,5

-45,5

Licencias municipales de obra, rehabilitación

13,4

32,5

10,2

-7,2

Visados de dirección de obra, obra nueva

-17,8

-33,5

-54,6

-41,9

-60,4

Certificados de fin de obra

19,8

15,6

-5,9

-17,8

23,1

Visados de los colegios de arquitectos, obra nueva

-33,8

-61,6

-49,1

-31,2

-53,1

Viviendas protegidas, calificaciones provisionales

-2,8

-53,6

-73,7

18,6

-68,5

62,8

-2,1

nación de obras, con una caída del 28%, producto de que en Ourense la crisis inmobiliaria se había anticipado casi dos años respecto a las restantes provincias gallegas. El indicador adelantado de tendencia que constituyen los proyectos visados por los colegios de arquitectos muestra unas expectativas recesivas para el próximo año. En los tres primeros trimestres de 2008 se visaron 15.600 nuevas viviendas, que representan poco más de la mitad de las 29.800 visadas en las mismas fechas del año anterior. Lugo, de nuevo, aparece como la provincia con la mayor caída, con casi 2000 viviendas visadas que significan un descenso del 71%. A Coruña, con 6300 visados y Pontevedra con casi 5400 siguen en orden decreciente (-51% y -32% respectivamente). Ourense aparece como la provincia de mayor estabilidad de la oferta después del exagerado pico del año 2006. La oferta ourensana parece consolidada en el entorno de las 2500 viviendas anuales y, con 1972 visados, ofrece una caída de sólo el 3,6% en los tres primeros trimestres de 2008. Los visados de arquitectos ponen de manifiesto asimismo que la edificación de vertiente turística pierde pulso después de su fugaz explosión. En el período 2005-2007 los arquitectos visaron más de 50.000 residencias en los municipios costeros no urbanos de Galicia. En 2007 representaban el 44% del total gallego, y en los tres primeros trimestres de 2008 esta proporción se redujo hasta el 28%. Durante 2008 la demanda de vivienda en la comunidad muestra un perfil negativo, especialmente en el segmento de

la vivienda usada. Aunque la caída de la demanda no parece tan fuerte como la del conjunto de España, todos los indicadores de la misma están en números rojos. Las nuevas hipotecas constituidas, las transmisiones notariales y registrales y las tasaciones han ido reduciendo su nivel de manera acelerada. En los once primeros meses de 2008 se constituyeron poco más de 34.600 nuevas hipotecas en toda Galicia, lo que representa un descenso del 15,5% respecto a las 41.000 de las mismas fechas en 2007. Lugo y Pontevedra, con una bajada en el entorno del 22%, son las provincias que experimentan una mayor crisis, a las sigue Ourense con un descenso del 17,4%, y en A Coruña la caída es significativamente menor (-7,3%). Tanto las transacciones notariales como las compraventas recogidas por los registros de la propiedad exhiben una clara tendencia negativa en los tres primeros trimestres de 2008. En estas fechas el Consejo General del Notariado computa un total de 23.173 compraventas de vivienda en Galicia. El Colegio de Registradores de España reduce esta cifra a 21.397. Para los notarios el número de transacciones representa un descenso del 21% respecto a los nueve primeros meses de 2007; para los registradores la caída es sólo del 11,2%. En todo caso, a pesar de las discrepancias, ambas fuentes señalan la crisis general de demanda que sufre el sector, aunque discrepan en la magnitud de la caída y en la tendencia del segmento de la vivienda nueva.

Certificados de final de obra. Número de viviendas 2006 A Coruña

2007

12.177 14.283

III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 3.037

3.246

3.360

2.794

4.213

654

837

1.274

1.622

1.387

3.082

3.391

Ourense

2.431

3.072

398

873

382

585

398

Pontevedra

8.973 11.191

2.821

2.894

2.586

2.477

2.510

26.663 31.937

6.910

7.850

7.602

7.478

8.508

Lugo

Galicia

Visados de dirección de obra, viviendas nuevas. Número de viviendas 2006 A Coruña

2007

24.186 19.366

III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 4.263

4.296

3.291

3.219

1.406

Lugo

9.904

9.284

1.510

1.743

765

887

400

Ourense

4.138

2.874

739

506

404

787

828

Pontevedra

14.133 11.516

2.528

2.059

1.321

2.459

946

Galicia

52.361 43.040

9.040

8.604

5.781

7.352

3.580

Visados de dirección de obra, obra nueva (TVI en %) 2006

2007

A Coruña

36,2

-19,9

III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 -45,4

-31,6

-37,9

-41,6

-67,0

Lugo

47,2

-6,3

-40,2

-32,2

-71,9

-73,2

-73,5

Ourense

36,0

-30,5

-47,7

-35,6

-58,3

19,1

12,0

Pontevedra

19,4

-18,5

-46,2

-37,8

-64,9

-22,4

-62,6

Galicia

33,0

-17,8

-45,0

-33,5

-54,6

-41,9

-60,4

Vivienda protegida. Número de calificaciones provisionales 2007

2008

1.431

1.133

418

610

402

Lugo

302

373

155

Ourense

363

152

Pontevedra

581

463

116

164

171

2.677

2.121

479

197

936

208

780

A Coruña

Galicia

IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 IV T.08

Vivienda protegida. Número de calificaciones provisionales (TVI en %) A Coruña Lugo

La demanda de vivienda agudiza su crisis que afecta de manera especial a la vivienda usada

Ourense

2007

2008

0,2

-2,1

IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 IV T.08 -2,1

-89,7

90,6

-68,5

-3,8

-6,0

2,4

-93,4

-76,6

2,4

92,2

604,5

2,0

-5,8

-100,0

-37,7

-79,5

Pontevedra

-5,3

-2,0

-85,7

452,4

-37,6

-95,3

338,5

Galicia

-2,8

-2,1

-53,6

-73,7

18,6

-68,5

62,8

Viviendas visadas por los colegios de arquitectos. Obra de nueva planta (TVI en %) 2006

2007

A Coruña

46,8

-29,1

III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 -15,6

-61,5

-51,0

-39,9

-63,0

Lugo

55,4

-33,1

-12,1

-67,8

-84,5

-22,1

-69,7

Ourense

65,7

-50,8

-44,7

-73,5

-44,2

-4,3

76,1

Pontevedra

23,1

-35,7

-25,1

-51,3

-18,7

-28,0

-52,4

Galicia

42,3

-33,8

-20,4

-61,6

-49,1

-31,2

-53,1

El sector de la construcción en Galicia

Según los datos de las notarías, la crisis es especialmente visible en el segmento usado del mercado, que representa el 33% del mercado gallego en los tres primeros trimestres de 2008. En este período, las transacciones de vivienda usada cayeron un 37% en Galicia, mientras que la vivienda nueva sólo lo hacía un 9,9%. La vivienda usada de la provincia de A Coruña es la que muestra una mayor regresión, con un descenso del 43%, al mismo tiempo que el mercado de segunda mano ourensano es el que mejor mantiene el tipo, con un descenso del 8,6%. Los registros de la propiedad apuntan un total de 13.221 transacciones de vivienda nueva y 8176 de vivienda usada. Estas cifras elevan la representación del segmento usado hasta el 38% del mercado en los nueve primeros meses de 2008. Contrastando con la tendencia apuntada en los datos notariales, el numero de viviendas nuevas registradas aumentó un 16% en estas fechas, siendo especialmente señalados los aumentos de las provincias de A Coruña y Lugo (36% y 26% respectivamente). Aunque el registro de la vivienda no es obligatorio, es necesario para la constitución de la hipoteca

y es una práctica general. Así, parece haber aumentado el desfase temporal entre la escritura y el registro de las nuevas viviendas que da lugar a la divergencia en las tendencias apuntadas por ambas fuentes. No obstante, la imagen del mercado de la vivienda usada ofrecida por los registradores es muy similar a la de los notarios. Las 8176 viviendas usadas registradas en los nueve primeros meses de 2008 significan un desplome del 35,7% en tasa interanual, muy semejante a la planteada por las notarías, siendo la caída de demanda muy uniforme en todas las provincias. El número de tasaciones que publica el Ministerio de Vivienda es un indicador de demanda parcial y menos fiable que los anteriores, pero es la referencia disponible más actualizada. Según esta fuente, el número de tasaciones en Galicia pasó de 36.526 en 2007 a 28.991 en 2008, una caída del 20,6%, especialmente fuerte en Lugo (-40%) y Ourense (-27%). La tendencia marcada en Galicia por las tasaciones fue progresivamente decreciente a lo largo del año: en el primer trimestre crecían un 50%, y finalizaban el año disminuyendo un 63,2%. Este indicador de demanda viene a reforzar,

Viviendas de nueva planta visadas por los colegios de arquitectos. Detalle por provincias 2006

Las perspectivas por el lado de la oferta son negativas con expectativas de futuras caídas de actividad y empleo

2007

2008*

Total

Libres

VPO

Total

Libres

VPO

Total

A Coruña

21.961

14.774

730

15.574

5.275

855

6.332

Lugo

11.643

7.503

247

7.784

1.771

184

1.986

4.822

2.254

2.373

1.451

433

1.901

Ourense

Pontevedra 14.900 Galicia

53.326

9.003

550

9.585

4.915

385

5.359

33.534

1.610

35.316

13.412

1.857

15.578

Viviendas de nueva planta visadas por los colegios de arquitectos. Detalle por tipo de municipio 2002

2003

2006

2007

2008*

Municipios urbanos Municipios urbanos/Total %

18.146 57,6

22.000 58,0

17.791 16.430 49,6 43,8

16.833 31,6

11.389 32,2

6.539 42,0

Municipios costeros no urbanos Municipios costeros no urbanos/Total (%)

7.412

9.715

11.916 13.000

22.808

15.690

4.366

23,5

25,6

34,7

42,8

44,4

28,0

31.478

37.931

35.833 37.470

53.323

Total * Tres primeros trimestres

2004

33,3

2005

35.316 15.578

Indicadores de demanda de vivienda Número de hipotecas en fincas urbanas (TVI en %) 2006 A Coruña

2007

Número de transacciones (Registradores)

III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08

-2,3

-1,3

11,2

-0,1

-4,7

8,4

-23,9

-30,3

39,7

-14,9

11,3

-43,0

-24,9

15,5

Ourense

19,2

-15,3

-23,0

-28,3

-11,7

-17,5

Pontevedra

-0,6

6,5

6,6

4,1

-19,5

Galicia

-2,8

3,5

3,3

-0,7

-15,1

Lugo

2006 A Coruña

A Coruña

12.888

3.010

2.896

3.429

3.306 2.972

4.083

934

903

934

992 1.049

-18,6

Ourense

3.718

903

892

795

-12,0

-33,8

Pontevedra

10.311

2.338

2.211

2.471

2.027 1.899

-6,3

-24,5

Galicia

31.000

7.185

6.902

7.629

7.159 6.609

38.457

2007

109,7

120,5

119,7

123,4

116,7

105,9

108,1

89,2

99,7

96,2

105,2

102,4

89,7

87,0

III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08

2006

-32

-10

3,6

-1,3

-26

-12

-23

-4,2

12,3

100,6

104,3

103,3

101,6

107,0

99,3

103,0

Ourense

126,6

125,6

126,2

122,8

122,6

123,1

Pontevedra

Galicia

111,6

119,6

119,1

120,9

117,2

110,2

110,6

Galicia

Número de transacciones (Notarios)

962

925

Pontevedra

11.925 12.081

3.109

Galicia

38.581 38.721

9.932

-25,6

-16,3 -8,3

-8,0

29,8

66,2

-10,0

-23,2

-72,0

-40,2

-38,5

78,1

-20,5

-61,0

-76,3

Ourense

12,3

-27,3

40,1

66,8

-7,7

-48,5

-65,0

0,4

-10,7

-8,2

29,2

-12,7

-7,7

-45,2

-4,9

-20,6

2,6

50,3

-12,5

-29,0

-63,2

1.108

3.739

-19,2

-6,4

952 1.135

3.396

-18,8

Lugo

A Coruña

Ourense

-23,7

-27,7

2008

2.833

1.145

8,2

-16

-21,8

3.507 3.863

1.297

-31

-27

2007

4.172

5.082

-19,4

-10

-12,4

4.564

4.921

-7,0

-2 -20

Número de tasaciones (ATASA) (TVI en %)

III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08

Lugo

III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 -20

120,7

18.339 17.819

2007

Lugo

Ourense

A Coruña

689

A Coruña

Pontevedra

2007

834

Número de transacciones (Registradores) (TVI en %)

2006

III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08

Lugo

Importe medio de las hipotecas (miles de 3)

Lugo

2007

762

786

816

3.184

2.741 2.632

2.055

Pontevedra

9.426

7.962 8.416

6.812

Galicia

III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08

Número de transacciones (Notarios) (TVI en %) 2006

2007

A Coruña

16,1

-2,8

2,5

-14,1

-20,7

-17,1

Lugo

-1,5

3,3

-4,8

-4,2

-19,3

-22,3

-14,6

0,0

10,1

14,0

7,6

-23,6

-8,0

-15,2

Ourense Pontevedra Galicia

III T. 07 IV T. 07 I T. 08 II T. 08 III T. 08 -37,9

-0,3

1,3

0,1

11,8

-1,9

-12,1

-33,9

6,8

0,4

1,7

-3,4

-15,2

-15,6

-31,4

empeorándola, la negativa tendencia en la demanda que se deriva de los datos notariales y registrales. En consonancia con el declive de la oferta, el crecimiento de los precios de la vivienda gallega se moderó a lo largo de 2008, aunque en el promedio anual el coste medio aumentó un 2,8%, situándose en 1680 ¤/m2. En el último trimestre el precio medio disminuyó un 2,4% en tasa interanual. Algo así no sucedía desde el primer trimestre de 1997, en que se produjo un fugaz descenso del 0,6% en el precio de la vivienda gallega. A diferencia de aquel, el actual abaratamiento no será transitorio, sino que todo hace prever que se prolongará al menos en el próximo año. Revelando la crisis del segmento usado, la vivienda de segunda mano comenzó a reducir su coste en el segundo trimestre, acabando el año con una caída del 4,7%. En los primeros nueve meses de 2008 la vivienda nueva mantuvo tasas relativamente elevadas de inflación, lle-

El sector de la construcción en Galicia

gando a encarecerse un 4,8% en el tercer trimestre, con un diferencial de 3 puntos respecto al conjunto de España. Pero en los últimos tres meses del año, se impuso el ajuste a la baja derivado del exceso de oferta en el mercado. Es de esperar que mientras la demanda continúe en la UVI y en el mercado se sigan acumulando viviendas no vendidas, los precios continúen su tendencia a la baja. Otros indicadores del coste de la vivienda son coherentes con los datos de ATASA. El importe medio de las hipotecas, el valor declarado de la vivienda en la escritura notarial o el importe medio de crédito hipotecario por m2 muestran un punto de inflexión en el primer trimestre del año 2008. Aunque en tasas interanuales estos valores todavía crecen ligeramente, se aprecia su descenso trimestre a trimestre. El importe medio de la hipoteca gallega en el cuarto trimestre de 2008 rondará los 108.000 ¤, cuando en el tercero era de 110.600 ¤ y de 121.000 ¤ un año antes. No obstante, el descenso del importe medio de las hipotecas no se debe únicamente a la reducción del precio de la vivienda. Parte de este descenso es atribuible al racionamiento del crédito de las entidades financieras y a los límites de cobertura impuestos sobre el coste total de la vivienda. La Encuesta Registral Inmobiliaria ofrece información sobre el importe hipotecado por m2, que en el tercer trimestre de 2008 era de 1324 ¤/m2, cifra ligeramente por debajo de la de los dos trimestres anteriores y un 10% más baja que la del mismo trimestre de 2007. Finalmente, los datos declarados en las escrituras notariales muestran un valor medio de la vivienda libre gallega próximo a 136.000 ¤, que suponen 3000 ¤ menos que el trimestre anterior, en el que, a su vez, en tres meses, el precio había disminuido en 2500 ¤. Así, si bien en términos interanuales el valor declarado aumenta un 4,2%, la tendencia marcada por los registros notariales es claramente decreciente desde el comienzo del año 2008. El Banco Central Europeo ha llevado a cabo un fuerte recorte de los tipos de interés a partir de octubre de 2008, mes en el que el tipo de referencia se redujo en 50 puntos básicos, quedando fijado en el 3,75%. En los tres meses siguientes se produjeron sucesivas reducciones que dejaron la tasa de descuento en el 2% a mediados de enero de 2009. El recorte de tipos se ha trasladado con mucha lentitud al Euribor y a los tipos de interés hipotecarios. El tipo hipotecario se sitúo por en-

Indicadores de demanda de vivienda. Galicia (TVI en %) 20 10 0 -10 -20 -30 -40

III/06

IV/06

I/07

II/07

Núm. de transacciones (Notarios) Núm. de hipotecas

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

Precio medio de la vivienda Núm. de transacciones (Registradores)

Los precios comienzan a bajar en el último trimestre de 2008, algo que no sucedía desde 1997

cima del 6% en la segunda mitad de 2008, y sólo a partir de diciembre comienza a flexionar a la baja. Finalmente, en enero de 2009 la política expansiva del BCE consigue reducir el Euribor hasta el 2,622%. El descenso en los tipos de intervención está mejorando las cuotas de las hipotecas anteriormente suscritas, pero todavía no se traslada plenamente a las nuevas hipotecas, a las que la banca impone unas mayores primas de riesgo, ampliando el diferencial con el tipo interbancario. Debido al retraso en la reacción del tipo hipotecario, la accesibilidad media a la vivienda en 2008 no se vió apenas beneficiada por la relajación de la política monetaria europea. Sin embargo, en 2009 la accesibilidad teórica a la vivienda debería verse muy mejorada por la reducción del coste de la financiación; pero, para ser real, esta mejora debería verse comple-

mentada con una mayor fluidez en el flujo de crédito, lo que, a su vez, depende de factores de estabilidad económica. En promedio, en 2008 se produjo una ligera reducción en el coste real de la vivienda en Galicia debido a que los precios apenas subieron. La compra de una vivienda de 100 m2 al precio medio de 2008 representa 8,6 años del salario medio gallego, una mejora de poco más de dos meses respecto a 2007. Teniendo en cuenta el coste de financiación hipotecaria, la accesibilidad a la vivienda2 empeoró en 2008 debido al aumento del tipo hipotecario producido hasta noviembre. Una familia con un solo salario destinó el 53,3% de sus ingresos al pago de la hipoteca. Teniendo en cuenta el salario ponderado, la proporción es del 33,3%, que supone un aumento de 1,5 puntos respecto al año anterior. Una familia gallega con una Precio medio del m2 (€) 2007 A Coruña

2008

IV T. 07

I T. 08 II T. 08 III T. 08 IV T. 08

1.513,2 1.557,1 1.546,5 1.578,8 1.589,4 1.563,1 1.497,1

Lugo

1.117,4 1.127,2 1.136,6 1.149,2 1.148,3 1.121,5 1.089,7

Ourense

1.107,1 1.150,1 1.118,1 1.139,2 1.167,9 1.170,8 1.122,4

Pontevedra

1.687,7 1.706,4 1.731,4 1.755,9 1.684,0 1.725,1 1.660,5

Galicia

1.510,5 1.552,3 1.547,7 1.571,7 1.560,8 1.566,0 1.510,8

Tasa de variación del precio medio del m2 2007

2008

IV T. 07

A Coruña

8,4

2,9

5,9

I T. 08 II T. 08 III T. 08 IV T. 08 6,7

4,6

3,7

-3,2

Lugo

6,7

0,9

5,5

5,8

1,8

0,3

-4,1

Ourense

5,0

3,9

3,4

3,8

5,4

6,0

0,4

Pontevedra

8,4

1,1

7,7

7,6

0,1

1,2

-4,1

Galicia

8,3

2,8

6,9

6,8

3,2

3,7

-2,4

2 La accesibilidad se estima como la proporción de renta que una familia debe dedicar a la compra de una vivienda de 100 m2 construidos. Se calcula el importe de las cuotas de un crédito de 25 años financiando el 80% del importe de la vivienda al precio medio de cada año. El coste de la vivienda se estima a partir de las series de precios del Ministerio de Vivienda y los ingresos familiares se obtienen de la Encuesta Trimestral de Coste Laboral elaborada por el INE.

El sector de la construcción en Galicia

hipoteca media (112.000 ¤) a 25 años, en 2008 vio encarecerse en 500 ¤ anuales las cuotas hipotecarias. Aunque Galicia disfruta de una accesibilidad considerablemente mayor que la española, en 2008 la evolución conjunta de precios y tipos de interés desincentivó la demanda de vivienda. Como señalábamos anteriormente, a principios de 2009 el Euribor ha comenzado a responder a la política de abaratamiento del dinero del BCE que, por otra parte, todo indica que continuará a lo largo del año. Además, en el cuarto trimestre de 2008 los precios de la vivienda comenzaron a descender por primera vez desde hace doce años. Estos dos factores cambiarán de manera muy importante las ratios de accesibilidad en el próximo año. Por ello, hemos hecho el ejercicio de intentar adelantar la accesibilidad media en el año 2009.3 Las estimaciones se aplicarían especialmente a los nuevos propietarios, mas que a la renovación de hipotecas formalizadas en pasados años, ya que estas se benefician de primas de riesgo inferiores y, por lo tanto, disfrutarían de mejores tipos de interés. Si se cumplen nuestras expectativas, en 2009 el esfuerzo de una familia media gallega para comprar vivienda se reduciría en más de 8 puntos, pasando a representar el pago de las cuotas el 25% de los ingresos familiares ponderados. Es decir, en un año el peso de las cuotas se reduciría de un tercio a un cuarto de la renta familiar. Una mejora de la accesibilidad de este calibre resulta, sin duda, un paso previo imprescindible en la recuperación de la demanda. La otra ecuación que debe resolverse para que la demanda pueda salir de su actual situación es la generación de la confianza necesaria que permita que el crédito fluya de nuevo a los potenciales compradores de vivienda.

3 La proyección de la accesibilidad a la vivienda en 2009 se basa en los siguientes supuestos: 1. El precio de la vivienda española se reduce un 10%. 2. Se mantienen los ingresos familiares en términos nominales. 3. Se reduce en una décima el número de ocupados por familia. 4. El BCE reduce hasta el 1,5% el tipo de intervención a mediados de 2009, y el tipo hipotecario medio se sitúa en el entorno del 3,5%.

La accesibilidad a la vivienda se estanca en 2008, pero debería mejorar muy significativamente en 2009

Accesibilidad a la vivienda Años de salario necesarios para la compra de una vivienda de 100 m2 Galicia

España

2006

8,4

10,0

2007

8,8

10,2

2008

8,6

9,8

2009*

7,8

8,8

Proporción de renta a pagar por un crédito de 25 años (vivienda de 100 m2) Un salario

Salario ponderado

Galicia

España

Galicia

2006

44,0

52,3

27,5

España 34,9

2007

51,0

59,4

31,8

39,6

2008

53,3

60,3

33,3

40,2

2009*

37,7

42,7

25,1

30,5

* Proyección

Factores en la recuperación de la crisis inmobiliaria Gráfico 1 Viviendas iniciadas y terminadas en Galicia. Series mensuales 2000-2008 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000

Iniciadas

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

1.000

2000

El mercado inmobiliario vive una profunda crisis que se ve reflejada en la caída de las ventas y en la acumulación de viviendas en oferta, tanto nuevas como usadas. La situación del sector residencial es muy compleja porque en ella se combinan factores internos al propio sector con variables externas ajenas a la construcción. En esta nota presentamos los elementos clave que determinarán la evolución del mercado residencial en Galicia en los años futuros. Por una parte, estimamos la oferta de vivienda en los próximos años. Por otra, se ponen de relieve los factores que incidirán en la absorción del stock de viviendas existente en el mercado residencial gallego.

Terminadas

Oferta de vivienda nueva Gráfico 2 Viviendas nuevas visadas por los colegios de arquitectos de Galicia. Series trimestrales 2001-2008 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000

I/01 II/01 III/01 IV/01 I/02 II/02 III/02 IV/02 I/03 II/03 III/03 IV/03 I/04 II/04 III/04 IV/04 I/05 II/05 III/05 IV/05 I/06 II/06 III/06 IV/06 I/07 II/07 III/07 IV/07 I/08 II/08 III/08

El gráfico 1 refleja las series mensuales de las viviendas iniciadas y terminadas.1 La media mensual de viviendas iniciadas en Galicia en el año 2006 fue de 4363, bajando a 3587 en 2007 y a 1774 en los diez primeros meses de 2008. Pero en el gráfico 1 se observa la pendiente fuertemente negativa de la curva en todo 2008, que indica que en los últimos meses de este año apenas se alcanza la cifra de 1000 residencias iniciadas mensuales. El gráfico 2 presenta la serie trimestral de las viviendas nuevas visadas por los colegios de arquitectos, que son un indicador de tendencia de las obras que comenzarán en el futuro próximo. El perfil de los visados de arquitectos reproduce el de las viviendas iniciadas con un trimestre de antelación. En el tercer trimestre de 2008 los colegios de arquitectos gallegos visaron una media aproximada de 1300 nuevas viviendas mensuales. Así, a finales de 2008 se están iniciando poco más de 1000 viviendas nuevas al mes. Es previsible que en 2009 esta cifra se reduzca todavía más, dadas las malas expectativas existentes. Sin embargo, el mercado inmobiliario gallego continuará acumulando viviendas en oferta a un ritmo marcado por las pasadas iniciaciones de obra.

1 Las viviendas iniciadas y finalizadas están extraídas, respectivamente, de los visados de dirección de obra y de las certificaciones de fin de obra de los colegios de arquitectos técnicos.

Factores en la recuperación de la crisis inmobiliaria

En el gráfico 3, tomando como base la serie de viviendas iniciadas, se muestra una proyección aproximada del número de viviendas terminadas para los años 2009 y 2010 en Galicia. Para realizar este cálculo se considera un período medio de dos años entre el comienzo y la conclusión de la obra y se estima que un máximo del 20% de las obras iniciadas podría sufrir algún tipo de paralización o retraso en su ejecución. Según estas conjeturas, en 2009 se finalizarán unas 34.000 viviendas, a una media de más de 2800 mensuales. En 2010 el número de residencias acabadas se reducirá a 16.000, con una media mensual próxima a las 1400. Gráfico 3 Proyección de viviendas terminadas. Series mensuales 2009-2010

Demanda de vivienda En el gráfico 4 se representa la evolución de las ventas de vivienda entre el año 2004 y el tercer trimestre de 2008, según los datos de la Estadística de Transacciones Inmobiliarias. En los últimos cinco años el ritmo de compra de vivienda fue en total de 35.000 viviendas anuales. Desde el año 2004 el mercado de la vivienda nueva ha ganado importancia en Galicia, pasando de representar el 50% al actual 68% de las compras. En los últimos nueve meses el ritmo de absorción de viviendas nuevas bajó ligeramente y se situó en 1700 mensuales, que Gráfico 4 Venta de viviendas en Galicia. Series trimestrales 2004-2008

4.000

6.500

3.500

6.000

3.000

5.500 5.000

2.500

4.500

2.000

4.000 1.500

3.500

1.000

Vivienda nueva

Así, desde el lado de la oferta, en los próximos dos años el mercado inmobiliario gallego se enfrenta al problema de absorber un flujo de viviendas nuevas que estimamos en torno a las 50.000. A este flujo se le debe añadir el contingente actualmente existente de viviendas nuevas en stock, que en el número anterior del Observatorio Inmobiliario cifrábamos en 30.000 en toda Galicia. La evolución de la demanda determinará el tiempo necesario para eliminar el actual exceso de oferta.

III/08

I/08

II/08

III/07

IV/07

I/07

II/07

III/06

IV/06

I/06

II/06

I/05

II/05 III/05 IV/05

IV/04

I/04

2.000

Ene-09 Feb-09 Mar-09 Abr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Ago-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dic-09 Ene-10 Feb-10 Mar-10 Abr-10 May-10 Jun-10 Jul-10 Ago-10 Sep-10 Oct-10 Nov-10

2.500

II/04 III/04

3.000

500

Vivienda usada

equivalen a 20.500 al año. Este nivel de demanda resulta insuficiente para colocar una media de casi 2600 viviendas terminadas mensualmente en 2008 (31.200 anuales), lo que ha continuado acumulando viviendas nuevas a la espera de venta. La absorción del excedente de viviendas dependerá de la evolución de la demanda. La demanda está determinada, por un lado, por las necesidades de vivienda, y, por otro, por la capacidad efectiva de compra de los potenciales adquirentes. El número de demandantes potenciales depende de la población en edad de comprar, de la dinámica demográfica y de los cambios sociales que afectan a las ratios de ocupación. Las variables clave para estimar la capacidad efectiva de compra son la renta per cápita, el precio de la vivienda, los tipos de interés y las condiciones financieras, factores que se sintetizan en los coeficientes de accesibilidad a la vivienda.

En el número 5 del Observatorio Inmobiliario realizamos un estudio en el que, basándonos en claves demográficas y sociales, se estimaba que la demanda anual bruta de vivienda en Galicia podría oscilar entre 22.000 y 32.000 viviendas anuales. De estas cifras brutas deben ser deducidas las viviendas que quedan libres por la destrucción de hogares por la muerte de sus ocupantes y se ajustan estructuralmente a la demanda actual. Para que la demanda potencial se transforme en efectiva es necesario que exista una capacidad real de compra. Esta capacidad depende de diversos factores que se sintetizan en los coeficientes de accesibilidad a la vivienda.2 Para hacer una

de riesgo aplicada por el sistema financiero. Por otra parte, hemos supuesto que en el año 2009 los ingresos salariales se mantendrán y que el número de ocupados por familia se reducirá una décima, pasando a 1,5. En el gráfico 6 se recoge la evolución de la accesibilidad a la vivienda en Galicia desde el año 2000 hasta 2008. Para el año 2009, tomando como base los supuestos anteriores, se hace una doble proyección en función de la evolución de los precios a lo largo del año. Si los precios de la vivienda gallega se redujesen un 10% en 2009, el pago de las cuotas hipotecarias supondría el 25% de la renta ponderada de una famiGráfico 6 Accesibilidad a la vivienda Galicia. Porcentaje de renta absorbido por el pago de las cuotas hipotecarias

Gráfico 5 Tipos de interés (en %) 7

22,8

25,1 22,4

22,7

21,8 19,1

33,3

27,5

25 22,7

20,5

Euribor

Tipo Hipotecario

Jun-09

Sep-09

Dic-08

Mar-09

Jun-08

Sep-08

Dic-07

Mar-08

Jun-07

Sep-07

Dic-06

Mar-07

Jun-06

Sep-06

Dic-05

Mar-06

5 Sep-05

31,8

T/Interv BCE

proyección de la futura evolución de la accesibilidad debemos predecir la evolución de los tipos de interés, los ingresos medios familiares, el nivel de ocupación por familia y la tendencia de los precios de la vivienda. En el gráfico 5 se recoge la evolución de los tipos de interés relevantes y su previsible evolución en 2009. Hemos supuesto que a mediados de año el BCE reducirá el tipo de intervención hasta el 1,5% y que el Euribor se situará en el entorno del 1,7% en julio de 2009. Esta caída del Euribor significará una fuerte reducción del tipo de interés para las hipotecas antiguas a la hora de su renovación; pero nuestro objetivo es estimar el esfuerzo económico de los nuevos compradores. En el gráfico se recoge el tipo hipotecario esperado para las nuevas hipotecas (3,2% desde julio de 2009), que lleva aparejado un mayor diferencial respecto al Euribor debido al aumento de la prima

2000

2001 2002

Hasta 2008

2003

2004

2005 2006 2007

2009 precios: -10%

2008

2009

2009 precios: -20%

lia media. En el caso de que los precios se redujesen un 20% en 2009, al final del año, el esfuerzo sobre la renta se reduce hasta el 22,4%. En el gráfico 6 se aprecia que entre los años 2000 y 2005 la accesibilidad a la vivienda gallega se mantiene por debajo del 23% de la renta familiar. A partir de 2006 la accesibilidad se deteriora, hasta que la compra llega a absorber un tercio de los ingresos familiares en el año 2008. Para que el mercado co2 La accesibilidad se estima como la proporción de renta que una familia debe dedicar a la compra de una vivienda de 100 m2 construidos. Se calcula el importe de las cuotas de un crédito de 25 años financiando el 80% del importe de la vivienda al precio medio. El coste de la vivienda se estima a partir de las series de precios del Ministerio de Vivienda y los ingresos familiares que se obtienen de la Encuesta Trimestral de Coste Laboral elaborada por el INE.

Factores en la recuperación de la crisis inmobiliaria

mience a recuperarse, es necesario que la accesibilidad se reduzca hasta los niveles de la primera fase del ciclo expansivo. Así, sería conveniente que en 2009 los precios experimentasen una reducción rápida en el entorno del 20%, para estabilizarse a continuación. Si esto sucediese, se conseguirían dos efectos: por un lado, la accesibilidad mejoraría de manera sustancial, y, por otro, el equilibrio de precios frenaría las expectativas deflacionarias que desincentivan la demanda. Una vez alcanzados los niveles de accesibilidad que permiten la compra, sería probable que las entidades financieras relajasen, al menos parcialmente, sus políticas de racionamiento crediticio. Aunque la recuperación plena de la fluidez en la concesión de crédito depende también de factores ajenos al sector relacionados con la crisis financiera internacional, con la evolución del desempleo y con otras variables que se escapan del objetivo de estudio de este artículo.

Conclusión La previsible mejora de la accesibilidad establece un cuadro de paulatina absorción del stock de viviendas gallego a partir del año 2010. La demanda debería comenzar a crecer a partir de mediados del año 2009, pero el stock de vivienda todavía seguirá aumentando. Con la caída del número de viviendas terminadas, el año 2010 debiera marcar el comienzo de la reducción de las existencias de viviendas. Así, es probable que el exceso de oferta en el mercado se mantenga hasta finales del año 2012, y a partir de ese momento, el mercado de vivienda gallego comience lentamente a recuperar el equilibrio y a aumentar los niveles de producción.

Panorámica general de las áreas urbanas En 2007 los visados de los colegios de arquitectos se habían reducido en un tercio respecto al año anterior. En los tres primeros meses de 2008 los arquitectos de las áreas urbaLa actividad del mercado nas visaron un total de 6539 viviendas, que representan una disminución del 28% sobre las 9027 del mismo período de inmobiliario urbano toca 2007. Aunque esta caída es importante, es mucho menor que fondo a finales de 2008 la experimentada por Galicia en su conjunto (-47,6%). La crisis de la edificación de tipo turístico aumentó hasta el 42% el peso de la vivienda urbana en la oferta gallega. La intensidad de la oferta urbana prosigue su caída y pasa de 10,8 viviendas por cada 1000 Visados de los colegios de arquitectos. Áreas urbanas habitantes en 2007 a 5,7 en 2008. Ponte(Viviendas en edificios de nueva planta) vedra, con 8 visados por cada 1000 habiVariación (TVI %) tantes y Ourense (6,8 visados por cada 2006 2007 2008* 2007/2006 2008/2007* 1000 habitantes) son las áreas con mayor A Coruña 5.571 4.054 1.504 -27,2 -53,5 fuerza de la oferta, mientras que Ferrol, Ferrol 1.405 1.104 459 -21,4 -49,4 Vigo y A Coruña presentan las menores Santiago 1.852 975 666 -47,4 4,9 ratios, oscilando entre 3,6 y 4,4 visados Lugo 1.604 1.008 486 -37,2 -28,0 por cada 1000 habitantes. Ourense 1.583 603 786 -61,9 56,6 En los nueve primeros meses de 2008 Pontevedra 1.374 1.423 956 3,6 -16,7 las áreas urbanas perdieron poco más de la Vigo 3.444 2.222 1.682 -35,5 -12,8 cuarta parte de los visados del año anterior. Las 7 áreas 16.833 11.389 6.539 -32,3 -27,6 En cinco de las siete áreas se observaron caídas que van desde el 53% en A Coruña * Tres primeros trimestres hasta el 13% en Vigo. Las áreas de Santiago de Compostela y Ourense son las úniEn 2008 el mercado de la vivienda en las áreas urbanas cas que incrementan los visados. Santiago venía experimencontinuó deteriorándose, siguiendo las tendencias recesivas tando continuos descensos en los proyectos desde el año que se habían manifestado en 2007. La oferta de vivienda 2004; las 666 viviendas visadas en los tres primeros trimestres mantiene la tendencia fuertemente negativa del año anterior. significan un ligero crecimiento del 5%, que, con 4,9 visados La demanda, por su parte, exhibe una caída general, pero por cada 1000 habitantes, no son suficientes para recuperar especialmente intensa en el segmento usado. La contracción la intensidad de edificación de pasados años. Por otro lado, la del mercado se ha trasladado finalmente al conjunto de los promoción de viviendas en Ourense se recupera del desplome precios de las viviendas urbanas. Si bien existe un comportadel año anterior. En los tres primeros trimestres de 2008 en la miento poco homogéneo de los precios en las distintas áreas. ciudad de las Burgas se visan 786 nuevos proyectos, que suLas expectativas para la primera parte de 2009 son muy negaponen un aumento del 57% respecto a los 502 del mismo petivas pero no empeoran las de seis meses antes. ríodo de 2007.

Panorámica general de las áreas urbanas

Transacciones de vivienda registradas en las notarías. Áreas urbanas 2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

Total TVI en %

20.644 0,9

20.479 -0,8

11.398 -25,0

4.870 2,0

5.285 5,5

4.044 -23,0

4.557 -10,1

2.797 -42,6

Vivienda nueva TVI en %

11.649 1,5

11.849 1,7

7.282 -14,3

2.863 12,9

3.352 23,9

2.550 -9,0

3.010 6,3

1.722 -39,9

Vivienda usada TVI en %

8.995 0,1

8.630 -4,1

4.116 -38,5

2.007 -10,4

1.933 -16,1

1.494 -39,0

1.547 -30,9

1.075 -46,4

18.561 -1,2

17.657 -4,9

10.191 -24,1

4.491 5,0

4.226 -8,6

3.679 -18,5

3.893 -12,1

2.619 -41,7

2.083 24,0

2.822 35,5

1.207 -31,5

379 -23,7

1.059 173,6

365 -50,7

664 3,1

178 -53,0

Vivienda libre TVI en % Vivienda protegida TVI en %

En los nueve primeros meses de 2008 las áreas urbanas pierden la cuarta parte de los visados en el año anterior

* Tres primeros trimestres

Precio medio de la vivienda (€/m2) en las áreas urbanas

2007

2008

IV/08

A Coruña

1.988

2.069

2.097

2007 9,0

Ferrol

1.202

1.211

1.226

5,9

Santiago

1.617

1.756

1.723

8,9

Lugo

1.263

1.434

1.409

14,0

Ourense

1.486

1.477

1.446

6,8

Pontevedra

1.651

1.658

1.571

13,1

Vigo

2.095

2.060

1.995

3,5

Viviendas de nueva planta visadas por los colegios de arquitectos. Tres primeros trimestre de 2008 8

1.800 6,8

1.600 1.400

800

7 6

5,3

1.200 1.000

8,0

4,9

4,4

4,2

5 4

3,6

600

400 200

A Coruña Ferrol

Santiago

Visados/1.000 Hab.

Lugo

Ourense Pontevedra Vigo Visados

La Estadística de Transacciones Inmobiliarias recoge 11.398 transacVariación (TVI %) ciones de vivienda en las siete áreas 2008 III/08 IV/08 urbanas gallegas en los nueve primeros 4,1 7,7 9,8 meses de 2008. Esta cifra representa 0,8 -4,6 9,5 prácticamente el 50% del total gallego 8,6 1,6 -3,4 en el mismo período (23.190). Tanto 13,6 16,0 1,8 la vivienda libre como la nueva aumen-0,6 -13,4 1,1 taron su peso en las operaciones de 0,4 -3,1 -11,3 compraventa: el 90% (10.191) de las -1,7 -4,4 -4,6 transacciones lo fueron de vivienda libre y el 64% de vivienda nueva. Las transmisiones realizadas en las notarías reflejan un profundo recorte de la demanda en todas las áreas urbanas. En conjunto, el descenso es del 25% respecto al mismo período de 2007, lo que representa un declive superior al de Galicia (21%). El segmento del mercado más perjudicado por la crisis es el de la vivienda usada que se contrae un 38,5% con descensos que van del 64% en Ferrol al 2,5% en Ourense. El mercado de la vivienda nueva también está en regresión, pero el descenso de compra de vivienda nueva (14,3%) es muy inferior al de la usada; además, en Vigo y Santiago la demanda de vivienda nueva no siguió la tónica general, aumentando un 12% y un 3% respectivamente. Así, a finales de 2008, la demanda se muestra como el elemento crítico del mercado y la cuestión es si el ajuste a la baja de los precios será suficiente para su recuperación.

Precio medio de la vivienda (€/m2) en los municipios cabecera (ATASA)

Valoración del nivel de actividad en el segundo semestre de 2008. Saldos (%)

Variación (TVI %)

A Coruña

2008

III/08

IV/08

2008

III/08

IV/08

2.275

2.378

2.214

3,2

11,6

5,6

A Coruña Ferrol

Ferrol

1.211

1.188

1.295

1,3

-0,5

15,7

Santiago

1.983

1.903

1.889

8,7

-2,7

-9,8

Lugo

1.434

1.511

1.409

13,6

16,0

1,8

Ourense

1.459

1.458

1.453

-2,7

-11,4

-0,4

Pontevedra

1.660

1.856

1.603

-6,0

5,5

-2,2

Vigo

2.108

2.529

2.380

-7,5

7,2

-28,5

Santiago Lugo Ourense Pontevedra

Precio medio de la vivienda nueva (€/m2) en los municipios cabecera (Sociedad de Tasación)

Vigo Las 7 áreas

Variación (TVI %) jun-08

dic-08

2008/2007 jun-08/jun-07 dic-08/dic-07

A Coruña

1.997

1.943

-1,3

0,2

-2,8

Ferrol

1.391

0,7

1,5

0,0

Santiago

1.731

1.685

-3,6

-1,6

-5,7

Lugo

1.547

1.499

0,1

2,9

-2,7

Ourense

1.747

1.677

-0,8

2,3

-3,7

Pontevedra

1.484

1.435

-0,7

1,5

-2,8

Vigo

2.000

1.848

-3,0

1,5

-7,5

Evolución de la opinion global del panel de expertos (saldos)

-100 -90 -80 -70 -60 -50 -40 -30 -20 -10 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Oferta total de vivienda

Demanda total de vivienda

A pesar del claro desplome de la demanda, en la mayoría de las áreas urbanas los precios medios del m2 aumentaron en 2008. Según los datos de la empresa ATASA, el precio medio de la vivienda sólo se redujo ligeramente en las áreas urbanas de Vigo y Ourense en el pasado ejercicio. El comportamiento de los precios es desigual en las zonas urbanas. Lugo y Santiago muestran unas tasas de inflación relativamente ele-

100 80 60

Evaluación del mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100

Primer semestre 2005

Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2008 2006 2007 2007 2008 2006

Nivel de actividad del mercado

Demanda

Oferta

Período de venta vivienda nueva

Stock vivienda nueva

Fuerte aumento Aumento moderado Se ha mantenido Ligera contracción Fuerte contracción Saldo -100

-50 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0 Oferta de vivienda

100 Demanda de vivenda

Panorámica general de las áreas urbanas

vadas (13,6% y 8,6% respectivamente); en A Coruña los precios crecen ligeramente por encima de la tasa de inflación (4,1%); y en el resto de las urbes oscilan entre el aumento del 0,8% de Ferrol y el descenso del 1,7% de Vigo. Las diferencias se deben mayoritariamente al comportamiento de la vivienda nueva, cuya tasa de inflación es muy elevada en Santiago y Lugo, mientras que se abarata ligeramente en las urbes del sur de Galicia. Los precios de la vivienda usada tienen un comportamiento más uniforme y, con la excepción de Ourense y A Coruña, en el resto de las zonas urbanas gallegas descienden a lo largo de 2008. Ni siquiera en los últimos trimestres se aprecia una tendencia uniforme en la evolución de los precios. Según las estimaciones de ATASA, sólo Vigo y Pontevedra parecen en sintonía, encadenando sucesivas caídas en los dos últimos trimestres del año. Por el contrario, en las restantes áreas los dos últimos trimestres alternan variaciones contrarias en el coste de la vivienda.

Como alternativa a las estimaciones de ATASA, la Sociedad de Tasación (ST) ofrece estimaciones para la vivienda nueva en las capitales. Estas estimaciones presentan la existencia de una clara tendencia deflacionaria que domina el mercado de la vivienda nueva de nuestras ciudades. Según la ST, el precio medio de la vivienda nueva en 2008 fue inferior al de 2007 en todas las ciudades, con la excepción de Ferrol, siendo Santiago y Vigo las urbes más deflacionarias. Si observamos la evolución de los precios entre junio y diciembre de 2008, de nuevo con la excepción de Ferrol en donde el coste se mantiene, el precio del m2 desciende en las restantes capitales a tasas relativamente elevadas. Las áreas en las que el precio de la vivienda nueva experimentan mayores caídas en los últimos seis meses son, de nuevo, Vigo (-7,6%) y Santiago (-5,7%).

Evolución de la valoración del nivel de actividad del panel de expertos (saldos)

Actividad

Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario Demanda de vivienda

6,87

-13,50

-24,85

-50,80

-76,30

-95,03

-95,76

-14,61

-18,97

-29,99

-65,45

-85,54

-92,80

-98,17

Oferta de vivienda

31,55

25,57

15,83

-1,06

-0,79

-17,44

-19,87

Stock de vivienda nueva

43,40

29,60

38,48

70,55

86,30

82,78

83,12

Período de venta vivienda nueva 55,08

34,91

54,15

75,02

80,09

95,86

93,01

-57,49

-43,25

0,34

30,02

49,83

Disponibilidad de suelo

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ligera contracción

Fuerte contracción

Saldo

0,00

1,59

1,07

7,26

90,08

-95,76

Oferta de vivienda

6,01

16,40

35,32

19,51

22,76

-19,87

Demanda de vivenda

0,00

1,83

9,71

88,46

-98,17

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Las transacciones notariales muestran una fuerte contracción de la demanda en todas las áreas urbanas

Indicadores de oferta y dinamicidad de mercado en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Oferta de vivienda nueva

Ha aumentado

Se ha mantenido

Ha disminuido

21,96

42,78

33,67

Oferta de vivienda usada

34,45

41,72

14,55

Stock total de viviendas

83,52

13,72

0,68

85,06

12,29

2,26

Stock de vivienda nueva Stock de vivienda usada

75,74

17,01

0,68

Período de venta vivienda nueva

95,89

0,00

3,47

Período de venta vivienda usada

84,40

4,36

2,12

Disponibilidad de suelo

55,24

29,62

8,65

En proyecto

En construcción

Finalizadas

6,18

30,81

63,01

Proporción de viviendas nuevas vendidas

Características y usos de la vivienda nueva. Áreas urbanas (%) Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido Vivienda unifamiliar

11,00

33,70

49,03

Vivienda colectiva

14,50

37,22

46,29

Segunda residencia

11,25

24,64

59,05

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Precio medio

Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ha disminuido

0,00

3,81

28,53

64,90

Precio vivienda nueva

0,00

4,49

37,88

57,64

Precio vivienda usada

0,00

1,59

15,00

77,91

Precio de la vivienda en el segunda semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Fuerte aumento Aumento moderado Se ha mantenido Ha disminuido 0

Precio vivienda nueva

Precio vivienda usada

Los datos estadísticos del mercado inmobiliario se completan con la síntesis de las respuestas del panel de expertos en las siete áreas urbanas gallegas. La encuesta se realizó en los meses de noviembre y diciembre de 2008. La valoración agregada se obtiene ponderando los porcentajes de cada zona por el peso relativo de su población en el conjunto. Utilizamos el saldo de opiniones para presentar de manera simplificada algunos de los resultados y su evolución temporal. El saldo de opiniones es el número obtenido al sumar los porcentajes que expresan aumentos de una variable y restar los que significan disminuciones. Un saldo inferior a cero, por ejemplo, señala que las opiniones negativas superan a las positivas, mientras que un valor mayor que cero significaría lo contrario, y un saldo de valor cero indicaría idénticos porcentajes positivos y negativos. La valoración del mercado inmobiliario urbano es extremadamente negativa. El panel de expertos valora la situación en la segunda mitad de 2008 de manera casi unánime como de fuerte recesión. Existe una intensa contracción del nivel de actividad del mercado y de la demanda combinada con una moderada recesión de la oferta. Como consecuencia se produce una acumulación de viviendas no vendidas tanto nuevas como usadas. La gravedad de la situación se refleja en la caída de las ventas realizadas en proyecto o construcción. En el segundo semestre de 2007 el 61% de las viviendas nuevas se vendía antes de su finalización, un año después esta proporción se reduce hasta el 37%. El aumento del suelo dispo-

Panorámica general de las áreas urbanas

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Expectativas para el primer semestre de 2009. Saldos (%)

A Coruña

Fuerte expansión Expansión moderada

Ferrol Santiago

Estancamiento

Lugo

Contracción moderada Fuerte contracción

Ourense Pontevedra

Saldo -80

-60

-40

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

-20

0 Oferta total de vivienda

Vigo

Demanda total de vivienda

Las 7 áreas

-90

-80

-70

-60

-50

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

-40

-30

Oferta total de vivienda

-20

-10

Demanda total de vivienda

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Los precios se desaceleran, pero la tendencia no es homogénea: en algunas áreas descienden, mientras que en otras continúan aumentando La acumulación de stocks y las dificultades de venta dominan el panorama de los mercados urbanos

Fuerte Expansión expansión moderada

Estancamiento

Contracción Fuerte moderada contracción

Saldo

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0,00

2,27

23,05

21,83

52,23

-72,25

Oferta total de vivienda

6,14

14,32

43,19

22,78

13,58

-15,91

Oferta de vivienda nueva

5,85

14,56

40,22

22,45

16,53

-18,63

Oferta de vivienda usada

6,24

21,61

39,64

17,67

7,07

3,38

Demanda total de vivienda

0,00

4,26

32,23

14,33

44,89

-57,43

Demanda de vivienda nueva

0,00

4,93

31,16

16,55

46,96

-58,81

Demanda de vivienda usada

0,00

3,66

29,25

15,68

46,15

-61,40

Equilibrio oferta-demanda

oferta > demanda

oferta < demanda

oferta = demanda

95,08

0,00

4,92

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Evolución de las expectativas globales del panel de expertos (saldos) 80

Fuerte aumento

60 40

Aumento moderado

20 0

Se mantendrá

-20 -40

Disminuirá

-60 -80

Primer Segundo Primer Segundo Segundo Segundo Primer semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2008 2007 2007 2006 2006 2005 2004 Nivel de actividad del mercado

Oferta total de vivienda

Precio vivienda nueva

Precio vivienda usada

Demanda total de vivienda

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

0,00

3,81

36,26

57,71

Precio vivienda nueva

0,00

5,17

41,10

51,51

Precio vivienda usada

0,00

1,59

16,04

71,60

Evolución del precio conjunto

Se mantendrá

Disminuirá

Evolución de la valoración de expectativas del panel de expertos (saldos)

nible muestra asimismo la contracción de la promoción inmobiliaria en nuestras ciudades. La opinión dominante entre el panel de expertos de las ciudades gallegas es que los precios disminuyeron en el último semestre, siendo esta tendencia a la baja más marcada en el segmento de la vivienda de segunda mano. Las expectativas para la primera mitad de 2009 son muy pesimistas. El panel de expertos espera que continúe la contracción de la demanda, especialmente de vivienda usada. La oferta de vivienda también experimentará una mengua en el segmento nuevo y un pequeño aumento en el usado. La evolución del mercado será, pues, negativa, y se espera una fuerte caída de la actividad en el mismo. Como conSegundo Primer Segundo secuencia, los precios de las viviendas semestre semestre semestre continuarán descendiendo con más 2007 2008 2008 fuerza en la vivienda usada.

Primer semestre 2005

Primer semestre 2006

Segundo semestre 2006

Primer semestre 2007

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

42,67

28,21

5,86

-38,22

-56,67

-64,33

-72,25

Oferta total de vivienda

60,46

40,64

23,96

21,85

2,67

-23,33

-15,91

Demanda total de vivienda

34,22

21,14

-4,96

-18,16

-60,08

-65,14

-57,43

Área urbana de A Coruña

Indicadores del mercado inmobiliario 2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

Visados de los colegios de arquitectos1 Libres

5.348

3.634

1.332

908

721

365

724

243

VPO Otros

185 38

405 15

29 143

263 0

101 1

0 3

29 5

0 135

5.571

4.054

1.504

1.171

823

368

758

378

44,0

-27,2

-53,5

-24,6

-54,9

-71,2

-3,1

-67,7

272 0 271 68,9 -100,0 2610,0

41 -46,1

78 -71,3

Total TVI en %

Vivienda protegida, calificaciones provisionales Número TVI en % 1

706 66,9

696 -1,4

390 -44,0

El área urbana de A Coruña es una de las que más se han resistido al implacable avance de la recesión inmobiliaria. Hasta 2007 la demanda se mantuvo, aunque con reducción de las promociones de nuevas viviendas. Pero en los tres primeros trimestres de 2008 la situación del mercado se volvió muy negativa. La demanda se reduce fuertemente, con especial incidencia en la vivienda usada. La oferta, por otro lado, muestra un perfil muy contractivo, tanto en el segmento libre como en el protegido. A pesar de esta situación, los precios de la vivienda se resisten a caer

Número de viviendas de nueva planta

* Tres primeros trimestres

Transacciones de vivienda registradas en las notarías

Total

2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

5.767

5.731 3.000

1.240

1.505

1.027

1.285

688 -44,5

TVI en %

18,0

Vivienda nueva

2.779

TVI en %

8,0

Vivienda usada

2.988

TVI en %

29,1

Vivienda libre TVI en % Vivienda protegida TVI en %

5.149 12,3

-29,0

-14,3

3,4

-36,1

-6,9

3.340 1.867

-0,6

689

940

610

858

399

-0,6

60,1

-36,1

13,5

-42,1

20,2

-22,2

2.391 1.133

551

565

417

427

289

-38,0

-26,9

-34,9

-35,9

-31,6

-47,5

4.770 2.596

1.175

1.020

949

1.008

639

-5,3

-26,0

-27,7

-20,1

-45,6

-20,0 -7,4

-30,8

618

961

404

485

277

106,0

55,5

-15,1

-68,4

538,2

-73,4

134,7

-24,6

En la segunda mitad de 2008 se intensificó la crisis en el mercado inmobiliario de A Coruña

Proyectos visados por los colegios de arquitectos. Viviendas en edificios de nueva planta 200

2.000

* Tres primeros trimestres

1.800

2007 Precio vivienda nueva TVI en % Precio vivienda usada TVI en % Precio medio de la vivienda TVI en %

2008

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

IV/08

150

1.600 1.400

2.072,1 2.196,1 1.976,3 1.919,8 2.066,2 2.136,4 2.282,5 2.299,2 10,4

6,0

4,8

-3,7

-5,2

-3,5

15,5

19,8

1.881,7 1.936,6 1.873,6 1.897,2 2.029,1 1.950,2 1.846,9 1.920,0

100

1.200 50

1.000 800

600 400

5,6

2,9

4,5

4,3

10,6

1,5

-1,4

1,2

1.988,0 2.068,7 1.932,5 1.910,5 2.046,1 2.049,6 2.081,9 2.097,3 9,0

4,1

5,0

0,1

1,2

-1,8

7,7

9,8

-50

200 0

III/06 Libres

IV/06

I/07

II/07

III/07 VPO

IV/07

I/08

II/08

III/08

-100

TVI en %

y sólo la vivienda usada muestra una clara moderación. Las expectativas son pesimistas, aunque no empeoran las del semestre anterior. En los tres primeros trimestres de 2008 sólo se visaron 1504 nuevos proyectos en el área urbana de A Coruña. Esta cifra supone una caída interanual del 53,5%, y que el área coruñesa pase a representar el 23% de los visados urbanos gallegos, una caída de 13 puntos respecto a 2007. A finales de septiembre los visados de los arquitectos encadenaban seis trimestres de continuos descensos. A causa de ello, la intensidad de la oferta inmobiliaria de A Coruña se reduce a 1,5 viviendas visadas por cada 1000 habitantes y trimestre, que es la mitad de la proporción existente en 2007 y una de las más bajas de las áreas urbanas gallegas en 2008. De esta forma, la tendencia para 2009 es de una progresiva reducción

Evolución de los saldos de opinión del panel de expertos 150 100 50 0 -50 -100 -150

Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo Primer semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2008 2008 2007 2007 2006 2006 2005 Nivel de actividad del mercado

Demanda

Oferta

Período de venta vivienda nueva

Stock vivienda nueva

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ligera contracción

Fuerte contracción

Saldo

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0,00

2,63

10,53

86,84

-97,37

Oferta de vivienda

10,53

23,68

28,95

26,32

10,53

-2,63

Demanda de vivienda

0,00

2,63

13,16

84,21

-97,37

Tanto la oferta como la demanda muestran un perfil muy contractivo

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Precio medio de la vivienda (€/m2) 2.400

Fuerte aumento Aumento moderado

2.200 2.000 1.800

1.400

Se ha mantenido Ligera contracción

1.200

Fuerte contracción

1.600

1.000

Saldo 2007

2008

IV/07

I/08

II/08

III/08

IV/08 -100

Precio vivienda nueva

Precio vivienda usada

-80

-60

-40

-20

100

Precio medio Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Oferta de vivienda

Demanda de vivenda

Área urbana de A Coruña

Indicadores de oferta y dinamicidad de mercado en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido Oferta vivienda nueva

28,95

42,11

28,95

Oferta de vivienda usada

42,11

28,95

15,79

Stock total de viviendas

86,84

7,89

2,63

Stock de vivienda nueva

86,84

10,53

2,63

Stock de vivienda usada

76,32

10,53

2,63

Período de venta vivienda nueva

94,74

0,00

5,26

Período de venta vivienda usada

81,58

2,63

Disponibilidad de suelo

63,16

26,32

5,26

En proyecto

En construcción

Finalizadas

25,29

66,29

Proporción de viviendas nuevas vendidas

usada, con 1133 transacciones, experimenta la mayor regresión (-38%), aunque la caída de las viviendas a estrenar también es importante (-22%). El descenso de la demanda afecta tanto a la vivienda libre (-31%) como a la protegida (-15%). En cuanto a la estructura de la demanda, la vivienda nueva

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Precio medio

8,42

Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ha disminuido

0,00

28,95

65,79

Precio vivienda nueva

0,00

2,63

47,37

50,00

Precio vivienda usada

0,00

5,26

84,21

Características y usos de la vivienda nueva (%)

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido Vivienda unifamiliar

21,05

18,42

52,63

Vivienda colectiva

21,05

34,21

42,11

Segunda residencia

18,42

15,79

60,53

Fuerte aumento Aumento moderado

del volumen de obra que repercutirá negativamente en el empleo de construcción. En los nueve primeros meses de 2008 la Estadística de Transacciones Inmobiliarias recoge 3000 transacciones en el área urbana de A Coruña. La tendencia de la demanda es fuertemente negativa, con una caída interanual del 29%. La vivienda

Se ha mantenido Ha disminuido 0

Precio vivienda nueva

100

Precio vivienda usada

Evolución de la valoración del nivel de actividad del panel de expertos (saldos)

A pesar de la escasez de demanda, los precios de la vivienda nueva se resisten a caer

Primer semestre 2005 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario Demanda de vivienda

Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2006 2006 2007 2007 2008 2008

2,44

0,00

-14,89

-34,09

-62,16

-97,06

-97,37 -97,37

-12,50

-15,79

-38,30

-63,64

-91,43

-94,12

Oferta de vivienda

41,46

33,33

36,96

4,35

25,00

2,94

-2,63

Stock de vivienda nueva

66,67

32,43

53,33

61,36

75,68

85,29

84,21

Período de venta vivienda nueva 56,10

34,29

57,45

70,45

91,67

94,12

89,47

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%) Fuerte expansión

Expansión moderada

Estancamiento

Contracción moderada

Fuerte Saldo contracción

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0,00

21,05

23,68

55,26

-78,95

Oferta total de vivienda

7,89

21,05

31,58

28,95

10,53

-10,53 -13,16

Oferta vivienda nueva

5,26

21,05

34,21

23,68

15,79

Oferta vivienda usada

5,26

18,42

34,21

18,42

13,16

-8,82

Demanda total de vivienda

0,00

2,63

36,84

10,53

47,37

-56,76

Demanda vivienda nueva

0,00

5,26

34,21

10,53

50,00

-55,26

Demanda vivienda usada

0,00

31,58

18,42

42,11

-65,71

oferta > demanda

oferta < demanda

oferta = demanda

97,37

0,00

2,63

Equilibrio oferta-demanda

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Fuerte expansión Expansión moderada

Fuerte aumento Aumento moderado

Estancamiento Contracción moderada Fuerte contracción

Se mantendrá

Disminuirá

Saldo -100

Aunque las expectativas son muy pesimistas mejoran al semestre anterior

-80

-60

-40

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

-20

Oferta total de vivienda

Demanda total de vivienda

aumentó el peso en la misma en 2008, ya que representa algo más del 62% de las compras, cuando en 2007 esta proporción era del 58%. Por otra parte, la vivienda libre con el 86,5% de las compras, aumentó 3 puntos respecto a 2007, mientras que la vivienda protegida los pierde, significando sólo el 13,5% de las compraventas. Aunque el mercado de la vivienda en el área de A Coruña parece en franca regresión, las estimaciones de la empresa ATASA plantean que los precios todavía no han reaccionado y siguen aumentando. Según las series del Ministerio de Vivienda, el coste medio del m2 en el área coruñesa aumentó

Precio vivienda nueva

Precio vivienda usada

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

0,00

42,11

57,89

Precio vivienda nueva

0,00

2,63

55,26

42,11

Precio vivienda usada

0,00

18,42

68,42

Evolución del precio conjunto

Se mantendrá

Disminuirá

Área urbana de A Coruña

Evolución de la valoración de expectativas del panel de expertos (saldos)

real del mercado y con la opinión del panel de expertos. Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo Primer El panel de expertos de A Coruña semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2005 valora muy negativamente la situación Nivel de actividad en del mercado inmobiliario en el área. En 36,84 8,89 -26,09 -50,00 -70,59 -78,95 50,00 el mercado inmobiliario la segunda mitad de 2008 el 84% del 68,42 43,59 36,36 25,00 15,15 -17,65 -10,53 Oferta total de vivienda panel plantea una fuerte recesión de la 35,14 18,42 0,00 -22,22 -64,71 -70,59 -56,76 Demanda total de vivienda demanda que se traslada a una intensa caída en los niveles de actividad del mercado. Por otra parte, la valoración dominante sobre la Evolución de las expectativas del panel de expertos (saldos) oferta es que se mantuvo en el segmento de la vivienda nueva 80 y aumentó en el de la usada. Existe una ampliación del perío60 do de venta y un incremento de las existencias de viviendas 40 sin vender tanto en el caso de la vivienda usada como de la 20 nueva. Como indicador de la escasa fluidez del mercado, el 0 panel de expertos estima que sólo el 33,7% de las viviendas -20 nuevas se venden antes de su finalización, cifra que era del -40 -60 45% en el anterior Informe y del 60% un año antes. Las malas -80 expectativas producen un fuerte aumento de la disponibili-100 dad de suelo urbanizable que debiera abaratar su precio inciPrimer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre diendo sobre el coste de futuras promociones. Según el panel 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 de expertos, el precio de la vivienda nueva muestra ligeras Nivel de actividad en Demanda total Oferta total de vivienda tendencias negativas, mientras que la vivienda de segunda el mercado inmobiliario de vivienda mano reduce claramente su coste. Las expectativas para el primer semestre de 2009 son muy un 4,1% en 2008, desglosándose esta variación en un aupesimistas aunque, en conjunto, son ligeramente mejores que mento del 6% para la vivienda nueva y del 2,9% para la usada. las manifestadas seis meses antes. El panel de expertos coruAsí pues, el precio de la vivienda se mantuvo en términos reañés espera que la demanda se siga contrayendo, especialles en A Coruña y su entorno en el año 2008. Las estimaciomente en el caso de la vivienda usada, mientras que la oferta nes de la evolución del precio de la vivienda nueva en los úlse reducirá de forma más moderada. Así, se anticipa que la timos trimestres resultan sorprendentes. Según ATASA, el actividad del mercado continuará experimentando una fuerte precio de la vivienda nueva coruñesa aumentó casi un 20% contracción con una intensa presión de la oferta. Por último, en el cuarto trimestre de 2008, situándose en 2300 ¤/m2. No en esta situación recesiva se cree que los precios de la vivienda sabemos explicar la causa de este aumento que, a todas luces, nueva se mantendrán con ligeras flexiones a la baja y que los no encaja con la situación dominante de recesión en el merprecios de la vivienda usada continuarán disminuyendo. cado. Las estimaciones de la Sociedad de Tasación para la vivienda nueva en el municipio central resultan más creíbles. Según la ST el precio de la vivienda nueva era de 1943 ¤/m2 en diciembre de 2008 y había experimentado un descenso del 2,8% desde diciembre de 2007 y una caída media del 1,3% a lo largo del año. Como es habitual, las tendencias señaladas por la ST parecen estar más de acuerdo con la situación

Área urbana de Ferrol

Indicadores del mercado inmobiliario 2006

La VPO representa casi la tercera parte de la oferta de vivienda en el área de Ferrol

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

Visados de los colegios de arquitectos1 Libres

1.369

1.039

316

382

197

116

139

VPO Otros

31 5

48 17

138 5

0 0

0 3

38 1

100 1

1.405

1.104

459

382

197

119

178

162

-12,4

-21,4

-49,4

39,4

-47,2

-70,2

41,3

-57,6

0 -100,0

0 -

0 -100,0

13 -

115 -

III/08

Total TVI en %

Vivienda protegida, calificaciones provisionales Número TVI en %

Proyectos visados por los colegios de arquitectos. Viviendas en edificios de nueva planta

450

400

350

300

196 -26,6

128 -34,7

Número de viviendas de nueva planta

* Tres primeros trimestres

Transacciones de vivienda registradas en las notarías

250

2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

2.027

2.373

961

640

548

317

389

255

-5,6

17,1

-47,3

36,2

-1,4

-50,6

-28,4

-60,2

Vivienda nueva

985

1.164

610

340

332

199

241

170

TVI en %

-3,7

18,2

-26,7

50,4

14,9

-21,0

0,4

-50,0

1.042

1.209

351

300

216

118

148

-7,3

16,0

-64,7

23,0

-19,1

-69,7

-51,2

-71,7

1.651

2.138

882

599

493

291

342

249

-9,8

29,5

-46,4

46,1

5,8

-45,3

-33,5

-58,4

-20

200

-40

150

Total TVI en %

100

-60

-80

267 17,1

III/06

IV/06

I/07

II/07

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

-100

Vivienda usada TVI en %

Libres

VPO

TVI en %

Vivienda libre TVI en % Vivienda protegida

El mercado inmobiliario de Ferrol muestra una creciente paralización, con niveles de oferta y demanda que parecen próximos a tocar fondo. La actividad del mercado se contrajo hasta niveles mínimos. Sin embargo, esta situación de recesión sólo se refleja en los precios de la vivienda usada, ya que los precios de la vivienda nueva se mantienen o incluso crecen ligeramente. En los tres primeros trimestres de 2008 se aceleró la caída en el número de viviendas visadas. En este período los arquitectos visaron 459 viviendas, lo que representa una fuerte caída de casi el 50% respecto a los nueve primeros meses de 2007. 138 de estos pro-

TVI en %

376

235

18,6

-37,5

-56,1

-31,7

-38,9

-76,4

62,1

-85,4

I/08

II/08

III/08

IV/08

* Tres primeros trimestres

2007 Precio vivienda nueva TVI en % Precio vivienda usada TVI en % Precio medio de la vivienda TVI en %

2008

III/07

IV/07

1.277,0 1.314,3 1.354,7 1.183,3 1.362,2 1.288,0 1.265,1 1.342,0 6,2

2,9

4,9

-2,8

11,2

-4,2

-6,6

13,4

1.126,6 1.108,6 1.142,5 1.064,8 1.099,0 1.085,4 1.100,6 1.149,2 6,3

-1,6

3,4

0,1

-2,9

-7,0

-3,7

7,9

1.201,5 1.211,2 1.252,6 1.119,3 1.228,0 1.195,9 1.194,7 1.226,0 5,9

0,8

5,3

-1,4

4,2

-4,7

-4,6

9,5

Área urbana de Ferrol

Evolución de los saldos de opinión del panel de expertos

Precio medio de la vivienda (€/m2) 100

1.400

80 1.300

60 40

1.200

20 0

1.100

-20 1.000

-40 -60

900 800

-80 -100 2007

2008

Precio vivienda nueva

IV/07

I/08

II/08

III/08

Precio vivienda usada

IV/08 Precio medio

Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo Primer semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2008 2008 2007 2007 2006 2006 2005 Nivel de actividad del mercado

yectos corresponden a VPO, lo que hace que el segmento protegido aumente su participación en la oferta ferrolana hasta el 30%, que es un aumento muy importante respecto al 4,4% de 2007. La importante caída de los visados hace que Ferrol sea la zona urbana gallega con menor intensidad de la oferta con 1,2 viviendas visadas por cada 1000 habitantes y trimestre, que es casi la mitad de la ratio del año 2007. La dinámica de la oferta es, pues, muy contractiva, siguiendo, por otro lado, la marcada tendencia decreciente de la demanda. Según la Estadística de Transacciones Inmobiliarias en 2007 la demanda de vivienda en Ferrol y su entorno, con casi 2400 compraventas, se había mostrado expansiva, contrastando con la dinámica de otras zonas. Sin embargo, los datos disponibles para 2008 apuntan un desplome en las transacciones de vivienda en el área ferrolana. En los tres primeros trimestres los notarios escrituraron 961 transmisiones de vivienda. Esta cifra representa una caída interanual del 47%. La vivienda usada, con un descenso del 65% representa el

Demanda

Oferta

Período de venta vivienda nueva

Stock vivienda nueva

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Fuerte aumento Aumento moderado Se ha mantenido Ligera contracción Fuerte contracción Saldo -100

-80

-60

-40

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

-20

Oferta de vivienda

Demanda de vivenda

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ligera contracción

Fuerte contracción

Saldo

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0,00

7,14

92,86

-100,00

Oferta de vivienda

7,14

14,29

50,00

21,43

7,14

-7,14

Demanda de vivienda 0,00

0,00

7,14

92,86

-100,00

100

Fuerte caída de las compraventas de vivienda en 2008

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ha disminuido

0,00

28,57

71,43

Precio vivienda nueva

0,00

50,00

Aumento moderado

Precio vivienda usada

0,00

14,29

85,71

Se ha mantenido

Precio medio

Fuerte aumento

Ha disminuido

lado del mercado más afectado por la crisis, aunque también es muy importante la caída del 27% en la vivienda nueva. Por otra parte, la contracción es común a la vivienda libre (-46%) y a la vivienda protegida (-56%). En el año 2007 la demanda

Precio vivienda nueva

Precio vivienda usada

Evolución de la valoración del nivel de actividad del panel de expertos (saldos) Primer semestre 2005 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario Demanda de vivienda

47,62

Primer Segundo Primer Segundo Primer semestre semestre semestre semestre semestre 2006 2006 2007 2007 2008

Segundo semestre 2008

38,89

-7,14

-14,29

-81,82

-90,91

-100,00 -100,00

9,52

17,65

-15,38

-61,54

-81,82

-100,00

Oferta de vivienda

61,90

61,11

28,57

50,00

18,18

0,00

-7,14

Stock de vivienda nueva

52,63

20,00

50,00

66,67

100,00

72,73

85,71

Período de venta vivienda nueva 35,00

22,22

61,54

84,62

63,64

100,00

71,43

Indicadores de oferta y dinamicidad de mercado en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

El precio de la vivienda nueva se estabiliza mientras que la vivienda usada pierde valor

Características y usos de la vivienda nueva (%) Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido

Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido Oferta vivienda nueva

21,43

57,14

21,43

Oferta de vivienda usada

21,43

50,00

0,00

Stock total de viviendas

85,71

14,29

0,00

Stock de vivienda nueva

85,71

14,29

0,00

Stock de vivienda usada

71,43

21,43

0,00

Período de venta vivienda nueva

85,71

0,00

14,29

Período de venta vivienda usada

71,43

7,14

Disponibilidad de suelo

Proporción de viviendas nuevas vendidas

64,29

21,43

En proyecto

En construcción

Finalizadas

23,22

74,44

2,33

7,14

Vivienda unifamiliar

0,00

35,71

Vivienda colectiva

0,00

50,00

42,86

Segunda residencia

0,00

28,57

50,00

de vivienda en el área estaba dividida a partes iguales entre los dos segmentos del mercado; en los nueve primeros meses de 2008 la vivienda a estrenar pasa a representar el 63,5% de las transacciones y la regresión del mercado de segunda mano reduce su participación hasta el 36,5%. Por otra parte, la participación de la vivienda protegida se reduce en 1,7 puntos, representando el 8,2% de las viviendas compradas en este período.

Área urbana de Ferrol

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%) Fuerte expansión

Expansión moderada

Estancamiento

Contracción moderada

Fuerte Saldo contracción

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0,00

7,14

21,43

50,00

-64,29

Oferta total de vivienda

0,00

7,14

71,43

7,14

Oferta vivienda nueva

7,14

71,43

7,14

0,00

Oferta vivienda usada

7,14

21,43

57,14

0,00

7,14

23,08

Demanda total de vivienda

0,00

14,29

28,57

14,29

42,86

-42,86

Demanda vivienda nueva

0,00

14,29

28,57

14,29

42,86

-42,86

Demanda vivienda usada

0,00

7,14

35,71

7,14

42,86

-46,15

oferta > demanda

oferta < demanda

oferta = demanda

92,86

0,00

7,14

Equilibrio oferta-demanda

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Fuerte expansión Expansión moderada

Fuerte aumento Aumento moderado

Estancamiento Contracción moderada Fuerte contracción

Se mantendrá

Disminuirá

Saldo -100

Expectativas negativas con caída de la demanda y exceso de oferta

-80

-60

-40

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

-20

Oferta total de vivienda

100

Demanda total de vivienda

Según los datos que la empresa ATASA elabora para el Ministerio de Vivienda, la vivienda ferrolana continúa siendo la más barata de las áreas urbanas gallegas. Según esta fuente en 2008 el precio medio de la vivienda ferrolana fue de 1211 ¤/m2, que supone un aumento nominal del 0,8% respecto a 2007. La vivienda nueva con 1314 ¤/m2 significó un crecimiento promedio del 2,9%, mientras que la vivienda usada (1109 ¤/m2) reducía un 1,6% su coste. En la evolución trimestral de los precios sorprende el repunte de los mismos al finalizar el año. Después de sucesivas caídas en el segundo y tercer trimestre, en el cuarto, el precio de la vivienda nueva

Precio vivienda nueva

Precio vivienda usada

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

Se mantendrá

Disminuirá

0,00

35,71

64,29

Precio vivienda nueva

0,00

7,14

42,86

50,00

Precio vivienda usada

0,00

14,29

85,71

Evolución del precio conjunto

Evolución de la valoración de expectativas del panel de expertos (saldos)

El panel de expertos ferrolano dibuja una situación muy negativa del Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo Primer mercado inmobiliario. Plantea una semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2005 fuerte contracción de la demanda, Nivel de actividad en mientras que la oferta experimenta una 64,71 14,29 -7,14 -27,27 -72,73 -64,29 60,00 el mercado inmobiliario ligera reducción. La actividad del mer80,00 75,00 28,57 57,14 36,36 -27,27 0,00 Oferta total de vivienda cado se desploma con una fuerte acu50,00 46,67 -7,69 -14,29 -18,18 -81,82 -42,86 Demanda total de vivienda mulación de viviendas en stock, tanto nuevas como usadas, y un aumento del período de venta. La retracción de la demanda se refleja Evolución de las expectativas del panel de expertos (saldos) en la caída hasta el 25,6% del porcentaje de viviendas nuevas 100 vendidas en plano o construcción. Seis meses atrás esta pro80 porción era del 40% y sólo un año antes el 70% de las vi60 viendas se compraban al promotor antes de que las hubie40 20 se acabado. Concordando con las estadísticas comentadas 0 anteriormente, un 50% de las opiniones del panel plantean -20 que el precio de la vivienda a estrenar se mantuvo, mien-40 tras que el restante 50% piensa que experimentó una ligera -60 -80 reducción. Existe mayor acuerdo (85%) en que el precio de -100 la vivienda usada disminuyó en los últimos seis meses. Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre Las expectativas dominantes para los próximos seis meses 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 son de estancamiento de la oferta y una contracción relativaOferta total de vivienda Nivel de actividad en Demanda total mente fuerte de la demanda y la actividad del mercado. En un el mercado inmobiliario de vivienda mercado en el que el exceso de oferta impondrá su ley, las expectativas sobre los precios mantienen la situación actual: aumenta un 13% y el de la usada un 8%, lo cual no parece conpresión a la baja para la vivienda nueva y clara deflación en el cordar con la situación del mercado. La estimación alternacaso de la vivienda usada. tiva de la Sociedad de Tasación ofrece un perfil de estabilidad del precio de la vivienda nueva en el municipio de Ferrol que, según esta fuente, se mantuvo en 1391 ¤/m2 en el año 2008.

Área urbana de Santiago

Proyectos visados por los colegios de arquitectos. Viviendas en edificios de nueva planta

Indicadores del mercado inmobiliario 2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08 600

Visados de los colegios de arquitectos1 Libres

1.502

818

435

177

184

159

208

VPO Otros

293 57

153 4

224 7

0 0

153 3

88 1

113 4

23 2

1.852

975

666

177

340

248

325

-5,0

-47,4

4,9

-69,8

-16,7

-7,1

70,2 -47,5

19 1800,0

47 -44,0

Total TVI en %

198 76,8

252 27,3

375 48,8

80 500

328 0 0 681,0 -100,0 -100,0

Número de viviendas de nueva planta

* Tres primeros trimestres

2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

3.374

2.628

1.901

653

534

651

831

419

TVI en %

27,1

-22,1

-9,2

7,2

-34,2

4,7

1,5

-35,8

Vivienda nueva

2.550

1.736

1.439

431

340

486

659

294

TVI en %

43,4

-31,9

3,1

9,9

-45,9

25,9

13,8

-31,8

Vivienda usada

824

892

462

222

194

165

172

125

TVI en %

-5,9

8,3

-33,8

2,3

6,6

-30,1

-28,3

-43,7

2.843

1.820

1.611

445

463

618

628

365

17,1

-36,0

18,7

-22,2

-33,4

42,4

31,4

-18,0

Vivienda libre TVI en % Vivienda protegida TVI en %

III/08

531

808

290

208

203

133,9

52,2

-60,7

462,2

-38,8

-82,4

-40,5

-74,0

* Tres primeros trimestres

2007 Precio vivienda nueva TVI en % Precio vivienda usada TVI en % Precio medio de la vivienda TVI en %

0 -20 -40 -60

100

-80 III/06 Libres

Transacciones de vivienda registradas en las notarías

Total

300

0 1

400

200

Vivienda protegida, calificaciones provisionales Número TVI en %

100

2008

1.624,7 1.854,1 10,8

14,1

1.605,1 1.563,9 8,3

-2,6

1.616,8 1.755,8 8,9

8,6

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

IV/08

1.683,3 1.844,4 1.862,7 1.944,3 1.793,9 1.815,5 15,3

27,1

37,1

20,6

6,6

-1,6

1.633,8 1.574,1 1.442,5 1.626,4 1.611,8 1.575,0 6,2

7,2

-8,6

-0,5

-1,3

0,1

1.657,9 1.783,0 1.780,3 1.835,4 1.684,2 1.723,2 10,9

20,5

26,0

13,7

1,6

-3,4

IV/06

I/07

II/07

III/07 VPO

IV/07

I/08

II/08

III/08

-100

TVI en %

Aunque sumido en una fuerte contracción, el mercado inmobiliario compostelano no parece tan paralizado como el de otras ciudades gallegas. En 2007 la oferta de vivienda se desplomó, pero en 2008 se incrementó ligeramente. Por otra parte, aunque la demanda disminuye en 2008, su caída es la menor entre las áreas urbanas. Los precios mantuvieron una tónica ascendente, que se quebró al final del año 2008. Los agentes del sector valoran muy negativamente la situación del mercado, pero las expectativas, aunque pesimistas, son las «menos malas» de las zonas urbanas gallegas. Las viviendas visadas por los arquitectos en el área de Compostela venían experimentado continuos descensos desde el año 2004, hasta finalmente tocar suelo con menos de 1000 visados en el año 2007. En 2008 la oferta parece recuperarse ligeramente y en los nueve primeros meses se visaron 666 viviendas, que significan un aumento del 5% respecto al mismo período del año anterior. A pesar de este aumento, la intensidad de la oferta en Santiago es una de las menores de Galicia, con 1,6 viviendas visadas por cada 1000 habitantes y trimestre, sólo superior a las de Fe-

Evolución de los saldos de opinión del panel de expertos

Precio medio de la vivienda (€/m2) 2.000

100

1.900

1.800

1.700

1.600

1.500

1.400

-20

1.300

-40

1.200

-60

1.100

-80

1.000

-100 2007

2008

IV/07

Precio vivienda nueva

I/08

II/08

III/08

IV/08 Precio medio

Precio vivienda usada

Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 Nivel de actividad del mercado

Demanda

Oferta

Período de venta vivienda nueva

Stock vivienda nueva

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Indicadores de oferta y dinamicidad de mercado en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Fuerte aumento Aumento moderado

Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido

Se ha mantenido Ligera contracción fuerte contracción Saldo -100

-80

-60

-40

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

-20

Oferta de vivienda

100

Demanda de vivenda

Oferta vivienda nueva

42,31

26,92

Oferta de vivienda usada

34,62

53,85

7,69

Stock total de viviendas

80,77

19,23

0,00

Stock de vivienda nueva

80,77

15,38

0,00

Stock de vivienda usada

65,38

30,77

0,00

Período de venta vivienda nueva

100,00

0,00

Período de venta vivienda usada

92,31

7,69

0,00

Disponibilidad de suelo

50,00

26,92

En proyecto

En construcción

Finalizadas

28,95

64,21

Proporción de viviendas nuevas vendidas

La oferta y la demanda de vivienda en Compostela no se muestran tan recesivas como en otras áreas urbanas

30,77

6,84

7,69

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ligera contracción

Fuerte contracción

Saldo

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0,00

3,85

92,31

-96,15

Oferta de vivienda

11,54

23,08

15,38

26,92

-7,69

Demanda de vivienda 0,00

0,00

3,85

92,31

-96,15

Área urbana de Santiago

Características y usos de la vivienda nueva (%)

de vivienda nueva y la demanda de vivienda usada siguen dos trayectorias opuestas. Mientras que la demanda de vivienda nueva aumenta un 3,1%, la de residencias de segunda mano experimenta una fuerte caída interanual de casi el 34%. Por otra parte, mientras las transacciones de viviendas libres crecen un 19%, las de VPO se reducen un 61%, aunque esta caída de debe en buena parte al importante volumen de transacciones de VPO que tuvo lugar en 2007. En cuanto a la estructura de la demanda, en los nueve primeros meses de 2008 la vivienda nueva domina las operaciones realizadas en el mercado compostelano. Casi el 76% de las compraventas escrituradas en las notarías corresponden a viviendas a estrenar, proporción superior a la de las restantes áreas urbanas gallegas. Por otra parte, la vivienda protegida reduce su peso en las compraventas hasta el 15%, cuando en 2007 llegaron a significar el 31% de las mismas.

Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido Vivienda unifamiliar

26,92

46,15

Vivienda colectiva

30,77

26,92

42,31

Segunda residencia

19,23

15,38

61,54

rrol y A Coruña. Es de destacar la importancia que la vivienda protegida adquirió en la oferta compostelana. En los nueve primeros meses de 2008 la tercera parte de los visados corresponden a VPO. Además, es previsible que en el futuro la vivienda protegida continúe creciendo en la promoción de vivienda santiaguesa dado el importante aumento (49%) de las calificaciones provisionales de VPO que se produjeron en 2008. Las notarías del área compostelana registraron 1901 compraventas en los nueve primeros meses de 2008. Esta cifra representa una caída del 9,2% respecto a las mismas fechas de 2007. Aunque la tendencia de la demanda que revela este descenso es negativa, la zona de Santiago registra la menor caída entre las restantes conurbaciones gallegas. La demanda

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Fuerte aumento

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Aumento moderado

Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ha disminuido

0,00

15,38

84,62

Precio vivienda nueva

0,00

26,92

73,08

Precio vivienda usada

0,00

15,38

84,62

Precio medio

Se ha mantenido Ha disminuido 0

Precio vivienda nueva

Precio vivienda usada

Evolución de la valoración del nivel de actividad del panel de expertos (saldos) Primer semestre 2005 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario Demanda de vivienda

Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2006 2006 2007 2007 2008 2008

11,76

-8,70

-7,41

-56,00

-68,00

-90,91

-96,15 -96,15

-14,71

-27,27

-33,33

-75,00

-88,00

-95,45

Oferta de vivienda

44,12

30,43

33,33

-4,17

-4,00

-18,18

-7,69

Stock de vivienda nueva

51,52

23,81

38,46

77,27

87,50

77,27

84,00

Período de venta vivienda nueva 66,67

25,00

52,00

70,83

83,33

86,36

100,00

La vivienda nueva absorbe el 76% del mercado compostelano

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Fuerte expansión Expansión moderada

Fuerte aumento Aumento moderado

Estancamiento Contracción moderada Fuerte contracción

Se mantendrá

Disminuirá

Saldo -100

-80

-60

-40

-20

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Oferta total de vivienda

100

Demanda total de vivienda

Precio vivienda usada

Precio vivienda nueva

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

La VPO se convierte en un componente fundamental de la oferta de vivienda en el área de Compostela

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario Oferta total de vivienda

Fuerte expansión

Expansión moderada

0,00

Estancamiento

Contracción moderada

Fuerte contracción

Saldo

23,08

30,77

-53,85

46,15

3,85

15,38

42,31

26,92

11,54

-19,23

Oferta vivienda nueva

7,69

11,54

34,62

23,08

19,23

-24,00

Oferta vivienda usada

11,54

23,08

42,31

15,38

7,69

11,54

Demanda total de vivienda

0,00

42,31

23,08

34,62

-57,69

Demanda vivienda nueva

0,00

38,46

23,08

34,62

-60,00

Demanda vivienda usada

0,00

34,62

23,08

38,46

-64,00

Equilibrio oferta-demanda

Según los datos estimados por la empresa ATASA para el Ministerio de Vivienda, los precios en el área de Compostela se mostraron bastante inflacionarios en 2008. En este año el precio medio del área creció un 8,6%, sólo 0,3 puntos por debajo de la tasa de 2007. La vivienda nueva se muestra muy inflacionaria, con un aumento medio del 14% en 2008, mientras que la vivienda usada ve su precio reducido un 2,6%. A pesar de su elevado encarecimiento promedio, a lo largo de los sucesivos trimestres de 2008 se pone de manifiesto una tendencia claramente decreciente en los precios de la vivienda nueva. La vivienda a estrenar finalizó el año con un coste de

oferta > demanda

oferta < demanda

oferta = demanda

96,15

0,00

3,85

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

0,00

30,77

69,23

Precio vivienda nueva

0,00

38,46

61,54

Precio vivienda usada

0,00

15,38

76,92

Evolución del precio conjunto

Se mantendrá

Disminuirá

Área urbana de Santiago

Evolución de la valoración de expectativas del panel de expertos (saldos)

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Primer semestre 2005

Primer semestre 2006

Segundo semestre 2006

Primer semestre 2007

50,00

40,91

15,38

-29,17

Oferta total de vivienda

59,38

52,38

56,00

45,83

Demanda total de vivienda

27,27

15,00

-4,00

-29,17

Evolución de las expectativas del panel de expertos (saldos) 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100

Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Oferta total de vivienda

Demanda total de vivienda

Expectativas de recesión de la demanda con estancamiento de la oferta y reducción de precios

1815 ¤/m2 en el cuarto trimestre, que supone un descenso del 1,6% en tasa interanual. Las estimaciones de la Sociedad de Tasación para la vivienda nueva en el municipio central reflejan un abaratamiento a lo largo de 2008. Según la ST, en diciembre de este año el precio del m2 en la vivienda nueva santiaguesa era de 1685 ¤/m2, lo que significa una caída interanual

del 5,7%, que implicaría que la vivienda nueva sería, después de la de Segundo Primer Segundo Vigo, la más deflacionaria en este semestre semestre semestre 2007 2008 2008 período. El panel compostelano realiza -40,00 -61,90 -53,85 una valoración muy negativa de la -20,83 4,55 -19,23 situación del mercado en la segunda -76,19 -63,64 -57,69 mitad de 2008. Mientras que la oferta se redujo ligeramente, la demanda parece desplomarse contrayendo fuertemente la actividad. La oferta de vivienda nueva parece crecer más que la de vivienda usada, mientras que el período de venta se dilata fuertemente. La parálisis del mercado se traduce en una acumulación de viviendas sin vender que es especialmente importante en el segmento de la vivienda nueva. Sólo el 36% de las viviendas nuevas se vende antes de que éstas se finalicen. La evolución de esta ratio da idea de la rápida regresión del mercado: en el semestre anterior se estimaba que el 55% de las viviendas nuevas se colocaban en plano o proyecto, y un año antes esta cifra era del 64%. En coherencia con esta situación, el panel compostelano plantea mayoritariamente que el mercado vive una situación deflacionaria, tanto en el mercado nuevo como de segunda mano. Las expectativas dominantes en el área de Compostela son las menos malas entre las zonas urbanas gallegas. Se espera que la oferta de vivienda se estanque o caiga ligeramente, mientras que la demanda experimentará una contracción más fuerte que moderada. La situación dominante será de exceso de oferta con descenso de precios tanto en la vivienda nueva como en la usada.

Área urbana de Lugo

Indicadores del mercado inmobiliario 2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

Visados de los colegios de arquitectos1 Libres

1.421

1.007

481

116

333

174

247

VPO Otros

181 2

0 1

0 5

0 0

0 3

0 2

1.604

1.008

486

116

333

174

250

-30,7

-37,2

-28,0

-52,8

-22,2

-56,5

Total TVI en %

En 2008 el mercado lucense entra en recesión aunque conserva todavía algunos elementos de dinamicidad

57,2 -46,6

Vivienda protegida, calificaciones provisionales Número TVI en % 1

276 -1,8

97 0 -64,9 -100,0

0 -100,0

0 0 -100,0 -100,0

0 -

Número de viviendas de nueva planta

* Tres primeros trimestres

Proyectos visados por los colegios de arquitectos. Viviendas en edificios de nueva planta Transacciones de vivienda registradas en las notarías 100

450

Total

2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

1.817

1.847

1.004

463

395

300

392

312

400

350

TVI en %

-22,1

1,7

-30,9

3,3

6,8

-31,5

-28,9

-32,6

Vivienda nueva

791

1.139

706

312

249

182

281

243

250

TVI en %

-44,0

44,0

-20,7

105,3

90,1

-28,6

-13,0

-22,1

200

300

20 0 -20

Vivienda usada

1.026

708

298

151

146

118

111

150

TVI en %

11,8

-31,0

-47,0

-49,0

-38,9

-35,5

-51,3

-54,3

100

1.603

1.493

789

420

291

215

300

274

-80

-23,9

-6,9

-34,4

1,7

-4,3

-37,3

-31,7

-34,8

-100

214

354

215

104

-4,9

65,4

-14,0

22,9

57,6

-10,5

-17,9

-11,6

2007

2008

Vivienda libre TVI en % Vivienda protegida TVI en %

-40 -60

III/06 Libres

IV/06

I/07

II/07

III/07 VPO

IV/07

I/08

II/08

III/08 TVI en %

* Tres primeros trimestres

Precio vivienda nueva TVI en % Precio vivienda usada TVI en % Precio medio de la vivienda TVI en %

1.300,4 1.626,8 21,5

25,1

1.219,3 1.158,8 7,3

-5,0

1.262,7 1.434,0 14,0

13,6

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

IV/08

1.322,5 1.508,4 1.603,5 1.605,3 1.609,5 1.688,8 24,4

42,4

48,7

24,2

21,7

12,0

1.261,6 1.212,1 1.151,1 1.181,3 1.125,1 1.177,5 6,1

2,9

-3,6

-2,3

-10,8

-2,9

1.302,3 1.383,9 1.380,4 1.435,7 1.511,1 1.408,7 14,5

22,4

23,3

15,3

16,0

1,8

En 2008 el mercado inmobiliario de Lugo experimentó una fuerte recesión tanto por el lado de la oferta como de la demanda. Las viviendas visadas y las transacciones en las notarías sufren descensos superiores a la media gallega. A pesar de la contracción, la fortaleza de la expansión inmobiliaria de pasados años parece mantener el mercado en un tono superior al de otras zonas urbanas gallegas. Así, la vivienda lucense todavía muestra elevadas tasas de inflación, indicando un cierto dinamismo inexistente

Área urbana de Lugo

en otras ciudades. No obstante, la valoración del panel de expertos es muy negativa y sus expectativas, aunque menos malas que las de otras áreas, son también pesimistas.

Evolución de los saldos de opinión del panel de expertos 150 100

Precio medio de la vivienda (€/m2)

1.700

1.600

-50

1.500

-100

1.400 -150

1.300 1.200

Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008

1.100 Nivel de actividad del mercado

1.000 900

2007

2008

IV/07

I/08

II/08

III/08

Precio vivienda usada

Precio vivienda nueva

IV/08

Se ha mantenido Ligera contracción Fuerte contracción Saldo -60

-40

-20

Oferta de vivienda

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Stock vivienda nueva

En 2006 y 2007 las viviendas visadas habían experimentado fuertes descensos, después del pico de oferta de 2005. En los nueve primeros meses de 2008 los visados continuaron su caída. En este período el Colegio de Arquitectos lucense visó 486 viviendas, que representan un descenso del 28% respecto al mismo período de 2007. A pesar de esta caída, la intensidad de la oferta lucense, con 1,8 viviendas visadas por cada 1000 habitantes y trimestre, se situó por encima de la media de las áreas urbanas gallegas en 2008, aunque muy lejos de las elevadas ratios alcanzadas en años anteriores. Es de señalar que en 2007 y 2008 la vivienda protegida desaparece de los visados de arquitectos, y es previsible que esto se repita en el siguiente año al no haberse producido calificación provisional alguna de VPO en todo 2008.

Fuerte aumento Aumento moderado

-80

Oferta

Período de venta vivienda nueva

Precio medio

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

-100

Demanda

100

Demanda de vivenda

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ligera contracción

Fuerte contracción

Saldo

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0,00

11,11

88,89

-100,00

Oferta de vivienda

0,00

22,22

44,44

22,22

11,11

-11,11

Demanda de vivienda

0,00

11,11

0,00

88,89

-88,89

La crisis afecta especialmente al segmento de la vivienda usada

Evolución de la valoración del nivel de actividad del panel de expertos (saldos) Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo Primer semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2005 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario Demanda de vivienda Oferta de vivienda Stock de vivienda nueva Período de venta vivienda nueva

11,76

10,00

0,00

-70,00

-77,78

-72,73

-100,00

5,88

11,11

-18,18

-66,67

-55,56

-50,00

-88,89

52,94

50,00

18,18

20,00

33,33

9,09

-11,11

6,25

25,00

22,22

100,00

90,00

88,89

23,53

20,00

36,36

100,00

77,78

81,82

77,78

El precio de la vivienda nueva todavía crece a tasas muy altas y la vivienda lucense es la más inflacionaria de Galicia

el número de adquisiciones de vivienda nueva (706) también supone un importante retroceso para este mercado (-21%). En cuanto a la estructura de la demanda, en 2008 la vivienda nueva alcanzó el 70% de la demanda efectiva de vivienda en el área lucense, confirmando el creciente retroceso del mercado de segunda mano. Por otra parte, las operaciones de

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Fuerte aumento Aumento moderado Se ha mantenido

Indicadores de oferta y dinamicidad de mercado en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Ha disminuido

Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido 0

Precio vivienda nueva

100

Precio vivienda usada

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ha disminuido

0,00

66,67

22,22

Precio vivienda nueva

0,00

77,78

22,22

Precio vivienda usada

0,00

22,22

55,56

Precio medio

Oferta vivienda nueva

33,33

Oferta de vivienda usada

33,33

44,44

0,00

Stock total de viviendas

77,78

11,11

0,00

Stock de vivienda nueva

88,89

11,11

0,00

Stock de vivienda usada

55,56

22,22

0,00

Período de venta vivienda nueva

88,89

0,00

11,11

Período de venta vivienda usada

66,67

0,00

11,11

Disponibilidad de suelo

Según recoge la Estadística de Transacciones Inmobiliarias, en los nueve primeros meses de 2008 se realizaron 1004 transacciones de vivienda en el área de Lugo. Esta cifra representa un descenso de casi el 31% respecto al mismo período del año anterior. La caída de la demanda afecta especialmente a la vivienda usada, cuyas compras descienden un 47%. Pero

Proporción de viviendas nuevas vendidas

33,33

55,56

22,22

En proyecto

En construcción

Finalizadas

5,14

34,86

60,00

Características y usos de la vivienda nueva (%) Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido Vivienda unifamiliar

11,11

33,33

Vivienda colectiva

33,33

22,22

44,44

Segunda residencia

22,22

33,33

44,44

Área urbana de Lugo

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario Oferta total de vivienda

Fuerte expansión

Expansión moderada

Estancamiento

Contracción moderada

Fuerte contracción

Saldo

0,00

33,33

-66,67

0,00

11,11

66,67

11,11

-11,11

0,00

11,11

66,67

11,11

-11,11

Oferta vivienda usada

0,00

33,33

22,22

0,00

14,29

Demanda total de vivienda

0,00

55,56

22,22

11,11

-37,50

Oferta vivienda nueva

Demanda vivienda nueva

0,00

55,56

22,22

-44,44

Demanda vivienda usada

0,00

11,11

33,33

22,22

11,11

-28,57

oferta > demanda

oferta < demanda

oferta = demanda

100,00

0,00

Equilibrio oferta-demanda

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Fuerte expansión Expansión moderada

Fuerte aumento Aumento moderado

Estancamiento Contracción moderada Fuerte contracción

Se mantendrá

Disminuirá

Saldo -100

Las expectativas son pesimistas con estancamiento de precios en la vivienda nueva y deflación en la usada

-80

-60

-40

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

-20

Oferta total de vivienda

100

Demanda total de vivienda

compraventa de viviendas de protección representan el 21,4% del total, lo que hace que en 2008 la demanda de vivienda de Lugo sea la de mayor componente protegido de Galicia. No obstante, dada la ausencia de VPO en los proyectos visados en los dos últimos años, es seguro que en el futuro la vivienda protegida perderá peso en la demanda. Según las estimaciones de ATASA, el precio medio de la vivienda lucense aumentó un 13,6% en 2008, reproduciendo la tasa de inflación del año anterior. Este comportamiento de los precios se deriva de dos tendencias opuestas en los dos segmentos del mercado. Por un lado, según ATASA, la vivienda nueva se encareció un 25% en 2008, mientras que la vivienda de segunda mano reduce un 5% su coste en el mismo perío-

Precio vivienda nueva

100

Precio vivienda usada

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

Se mantendrá

Disminuirá

0,00

55,56

44,44

Precio vivienda nueva

0,00

55,56

44,44

Precio vivienda usada

0,00

11,11

66,67

Evolución del precio conjunto

Evolución de la valoración de expectativas del panel de expertos (saldos) Primer Segundo Primer Segundo Primer semestre semestre semestre semestre semestre 2006 2006 2007 2007 2005 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

47,06

20,00

18,18

-63,64

-77,78

Oferta total de vivienda

86,67

10,00

30,00

27,27

62,50

Demanda total de vivienda

33,33

25,00

-30,00

-81,82

-44,44

Evolución de las expectativas del panel de expertos (saldos) 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100

Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Oferta total de vivienda

Demanda total de vivienda

do. Si se observa la evolución trimestral, la vivienda nueva exhibió unas exageradas tasas de crecimiento, y en el cuarto trimestre aumentó un 12% interanual. La vivienda usada, no obstante, mostró una continua deflación a lo largo de 2008. Las estimaciones de ATASA para la vivienda nueva parecen exageradas y discordantes con el contexto de recesión general del mercado. La Sociedad de Tasación ofrece una perspectiva más moderada y en mayor sintonía con la situación económica. Según la ST, el precio medio de la vivienda lucense en 2008 sólo aumentó un 0,1% respecto a 2007, siendo, junto con Ferrol, la única ciudad en que el precio no descendió. Si consideramos la evolución de diciembre de 2007 a diciembre de 2008, la vivienda nueva lucense muestra un descenso en su coste del 2,7%. Como veremos a continuación, la valoración del panel de expertos está más en sintonía con las estimaciones de precios de la ST.

El panel de expertos lucense valora muy negativamente la situación del merPrimer Segundo cado en la última mitad de 2008. Se obsemestre semestre 2008 2008 serva que la oferta se contrae ligeramente, pero la evolución de la demanda se -36,36 -66,67 califica de forma casi unánime como de 27,27 -11,11 «fuerte contracción». Este desplome de la -18,18 -37,50 demanda produce una progresiva paralización de la actividad del mercado. El período de venta se dilata, de forma especial en el caso de la vivienda nueva y se acumulan los stocks de viviendas no vendidas, de forma más significada de nuevo en las viviendas a estrenar. En consonancia con esta valoración, disminuye la proporción de viviendas nuevas vendidas antes de su finalización, que pasa del 50,6% en el anterior semestre al 40% en la segunda mitad de 2008. Aunque esta proporción es baja e indica la existencia de un problema de escasez de demanda, es uno de los coeficientes más altos de las áreas urbanas gallegas, sólo superado por el de Ourense y casi igual al de Vigo. Concordando con las estimaciones de la Sociedad de Tasación, el panel de expertos estima que los precios de la vivienda nueva se mantuvieron, mientras que los de la vivienda usada se mostraron claramente deflacionarios. El panel lucense manifiesta unas expectativas negativas para la primera mitad de 2009. El problema fundamental del sector inmobiliario radica en una demanda muy débil. Aunque la oferta se estancará o experimentará una moderada caída, la tendencia negativa de la demanda, en especial la vivienda nueva, contraerá el nivel de actividad. En un mercado dominado por la oferta, los precios experimentarán tensiones a la baja, que serán más fuertes en el caso de la vivienda usada. Así, la opinión dominante en el panel lucense es que la vivienda nueva mantendrá su coste, mientras que la vivienda de segunda mano reducirá el suyo.

Área urbana de Ourense

Indicadores del mercado inmobiliario 2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

El mercado inmobiliario ourensano entra en su segundo año de recesión

Visados de los colegios de arquitectos1 Libres

1.562

600

745

197

101

212

283

250

VPO Otros

0 21

0 3

40 1

0 0

0 1

40 0

Total TVI en %

1.583

603

786

197

101

212

284

290

23,6

-61,9

56,6

-23,0

-82,5

9,3

155,9

47,2

0 -

7 -87,7

0 -

Vivienda protegida, calificaciones provisionales Número TVI en % 1

39 -

57 46,2

7 -87,7

Proyectos visados por los colegios de arquitectos. Viviendas en edificios de nueva planta

Número de viviendas de nueva planta

* Tres primeros trimestres

700

400 350

600

300

Transacciones de vivienda registradas en las notarías

500

250 200

2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

400

1.328

1.635

927

383

413

317

293

300

100

TVI en %

-23,0

23,1

-24,1

44,0

28,7

-35,0

-9,7

-23,5

200

Vivienda nueva

983

1.148

574

277

288

198

196

180

TVI en %

-0,9

16,8

-33,3

49,7

11,6

-35,1

-29,5

-35,0

100 0

Total

Vivienda usada

345

487

353

106

125

119

121

113

TVI en %

-52,9

41,2

-2,5

30,9

98,4

-35,0

65,8

6,6

1.323

1.586

909

380

378

310

308

291

-23,2

19,9

-24,8

43,9

17,8

-35,7

-11,0

-23,4

Vivienda libre TVI en % Vivienda protegida TVI en %

66,7

880,0

28,6

50,0

16,7

-33,3

I/08

II/08

* Tres primeros trimestres

2007 Precio vivienda nueva TVI en % Precio vivienda usada TVI en % Precio medio de la vivienda TVI en %

2008

1.581,4 1.530,7 4,8

-3,2

1.327,4 1.398,7 4,3

5,4

1.486,2 1.477,4 6,8

-0,6

III/07

IV/07

III/08

IV/08

1.825,3 1.510,2 1.592,2 1.555,8 1.433,2 1.541,7 16,4

9,7

4,9

5,7

-21,5

2,1

1.347,7 1.303,6 1.506,9 1.380,7 1.339,6 1.367,5 6,3

-0,4

10,6

6,5

-0,6

4,9

1.634,8 1.431,0 1.555,7 1.491,8 1.416,1 1.446,0 15,7

5,8

6,3

5,4

-13,4

1,1

150

0 -50 III/06 Libres

IV/06

I/07

II/07

III/07 VPO

IV/07

I/08

II/08

III/08

-100

TVI en %

En el área de Ourense la crisis inmobiliaria se había anticipado al menos un año respecto a otras ciudades gallegas. Pero en 2008 la recesión del mercado ourensano ya no parece más grave que la de las restantes áreas urbanas. La demanda experimenta una contracción ligeramente por debajo del promedio gallego, mientras que la oferta se recupera de la profunda caída del año anterior. A pesar de la falta de dinamismo del mercado, los precios continúan mostrando una fuerte rigidez a la baja y, al contrario que en otras ciudades, la vivienda usada resulta más inflacionaria que la nueva. Sin embargo, las negativas expectativas sobre la demanda hacen prever que en

Precio medio de la vivienda (€/m2) 1.600

1600

1.500

1500

1.400

1400

1.300

1300

1.200

1200

1.100

1100

1.000

2007

2008

Precio vivienda nueva

IV/07

I/08

II/08

III/08

Precio vivienda usada

IV/08

1000

el próximo año tanto la vivienda nueva como la usada verán descender su precio en el área ourensana. En los nueve primeros meses de 2008 el Colegio de Arquitectos de Ourense visó 786 viviendas, de las cuales 745 eran de promoción libre y 40 de promoción oficial. Los visados en este período suponen una importante recuperación de casi el 57% respecto al escaso número de proyectos aprobados en las mismas fechas del año anterior. La intensidad de la oferta ourensana, con 2,3 visados por cada 1000 habitantes y trimestre, se coloca, junto con la de Pontevedra, a la cabeza de las conurbaciones gallegas en 2008. Esta mejora en el indicador de tendencia apunta que, después de haber tocado fondo en

Precio medio

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Evolución de los saldos de opinión del panel de expertos 150

Fuerte aumento Aumento moderado

100 50

Se ha mantenido Ligera contracción

0 -50

Fuerte contracción

-100 -150

Saldo Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 Nivel de actividad del mercado

-100

-80

-60

-40

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Demanda

Oferta

Período de venta vivienda nueva

Stock vivienda nueva

-20

Oferta de vivienda

Demanda de vivenda

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ligera contracción

Fuerte contracción

Saldo

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0,00

16,67

83,33

-100,00

Oferta de vivienda

16,67

0,00

83,33

0,00

16,67

Demanda de vivienda

0,00

16,67

83,33

-100,00

100

La demanda continúa su caída y la oferta se recupera después del derrumbe del año 2007

Área urbana de Ourense

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Fuerte expansión Expansión moderada

Fuerte aumento Aumento moderado

Estancamiento Contracción moderada Fuerte contracción

Se ha mantenido Ha disminuido

Saldo 0

Precio vivienda nueva

-100

100

-40

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ha disminuido

0,00

16,67

83,33

Precio vivienda nueva

0,00

16,67

83,33

Precio vivienda usada

0,00

100,00

-20

Oferta total de vivienda

Demanda total de vivienda

Indicadores de oferta y dinamicidad de mercado en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Precio medio

-60

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Precio vivienda usada

2007, la oferta ourensana se está estabilizando en el entorno de las 1000 viviendas anuales. Una vez más, es de reseñar la escasa participación de la VPO en la oferta de vivienda. En los nueve primeros meses de 2008 sólo se visaron 40 viviendas de promoción oficial. Aunque esta cifra rompe la total ausencia de VPO de años anteriores, significa una participación

Fuerte aumento

-80

Oferta vivienda nueva

16,67

50,00

33,33

Oferta de vivienda usada

50,00

33,33

16,67

Stock total de viviendas

100,00

0,00

Stock de vivienda nueva

83,33

16,67

0,00

Stock de vivienda usada

100,00

0,00

Período de venta vivienda nueva

100,00

0,00

Período de venta vivienda usada

100,00

0,00

Disponibilidad de suelo

Proporción de viviendas nuevas vendidas

16,67

33,33

16,67

En proyecto

En construcción

Finalizadas

13,00

40,00

47,00

Evolución de la valoración del nivel de actividad del panel de expertos (saldos) Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2005 2006 2006 2007 2007 2008 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario Demanda de vivienda

Segundo semestre 2008

0,00

-68,75

-47,06

-71,43

-81,82

-100,00

-100,00 -100,00

-21,43

-60,00

-41,18

-76,92

-72,73

-100,00

Oferta de vivienda

50,00

25,00

29,41

7,69

9,09

-50,00

16,67

Stock de vivienda nueva

42,86

60,00

40,00

76,92

100,00

75,00

83,33

Período de venta vivienda nueva 42,86

43,75

35,29

76,92

63,64

100,00

En 2008 el mercado de la vivienda usada gana peso y los precios de la vivienda nueva caen un 3,2%

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Fuerte aumento

Aumento moderado

0,00

16,67

83,33

Precio vivienda nueva

0,00

16,67

83,33

Precio vivienda usada

0,00

100,00

Evolución del precio conjunto

Se mantendrá

Disminuirá

Fuerte aumento Aumento moderado Se mantendrá

Disminuirá

Características y usos de la vivienda nueva (%)

Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido Vivienda unifamiliar

16,67

50,00

33,33

Vivienda colectiva

16,67

33,33

50,00

Segunda residencia

16,67

33,33

50,00

muy baja de la oferta pública, especialmente en tiempos de recesión, cuando la VPO representa un recurso importante para mantener la actividad productiva. Pero el escaso número de calificaciones provisionales (7) concedidas en todo 2008 parece augurar que la VPO seguirá desempeñando en el futuro un papel marginal en la oferta ourensana de vivienda. En los tres primeros trimestres de 2008 las notarías ourensanas escrituraron 937 compras de vivienda. Esta cifra supone una caída del 24% respecto al mismo período del año an-

Precio vivienda nueva

100

Precio vivienda usada

terior, después del fuerte aumento de las transacciones registrado en 2007. Al contrario que en las demás áreas, la caída de la demanda afecta de manera especial al mercado de la vivienda nueva. Así, con 574 transacciones, la demanda efectiva de vivienda nueva desciende un 33,3%, mientras que las 353 compras de vivienda de segunda mano representan un descenso de sólo el 2,5%. La vivienda nueva pierde posiciones dentro del mercado ourensano y supone el 62% de las compras, 10 puntos menos que en el año 2007. Por otra parte, en consonancia con el escaso número de visados de VPO, sólo se escrituraron 18 viviendas protegidas en los tres primeros trimestres de 2008, que representan el 2% del total.

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%) Fuerte expansión

Expansión moderada

Fuerte contracción

Saldo

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0,00

33,33

16,67

50,00

-66,67

Oferta total de vivienda

16,67

33,33

0,00

Estancamiento

Contracción moderada

Oferta vivienda nueva

16,67

33,33

16,67

0,00

Oferta vivienda usada

16,67

33,33

50,00

0,00

50,00

Demanda total de vivienda

0,00

16,67

33,33

50,00

-83,33

Demanda vivienda nueva

0,00

16,67

33,33

50,00

-83,33

Demanda vivienda usada

0,00

16,67

33,33

50,00

-83,33

Equilibrio oferta-demanda

oferta > demanda

oferta < demanda

oferta = demanda

100,00

0,00

Expectativas negativas con contracción de la demanda y caída de precios en la vivienda nueva y usada

Área urbana de Ourense

Evolución de la valoración de expectativas del panel de expertos (saldos) Primer Primer semestre semestre 2006 2005 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

23,08

-6,25

Segundo Primer semestre semestre 2006 2007 -12,50

-21,43

Oferta total de vivienda

83,33

20,00

30,77

Demanda total de vivienda

33,33

-14,29

-37,50

0,00

Evolución de las expectativas del panel de expertos (saldos) 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100

Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Oferta total de vivienda

Demanda total de vivienda

La valoración del panel de expertos en la segunda mitad de 2008 continúa Segundo Primer Segundo siendo negativa. De manera casi unásemestre semestre semestre 2007 2008 2008 nime los agentes del sector encuestados plantean una fuerte contracción de la -72,73 -50,00 -66,67 demanda y de la actividad del mercado 18,18 -25,00 0,00 en el segundo semestre de 2008. La -54,55 -75,00 -83,33 oferta de vivienda nueva se mantiene, mientras que aumenta la de vivienda usada. El período de venta continúa ampliándose y los stocks de viviendas no vendidas se acumulan. Sin embargo, la percepción del porcentaje de viviendas nuevas adjudicadas antes de su finalización mejora respecto a la del semestre precedente: algo más de la mitad (53%) de las viviendas en construcción se venden antes de ser finalizadas. Según la opinión mayoritaria del panel, tanto los precios de la vivienda nueva como de la usada descendieron en la segunda mitad de 2008. Las expectativas para 2009 son negativas y la mitad de los encuestados esperan una fuerte contracción del mercado por falta de demanda y un estancamiento de la oferta. En un mercado dominado por un fuerte exceso de oferta las expectativas sobre los precios son que se reducirán tanto en la vivienda nueva como en la usada.

Las estimaciones de la empresa ATASA proponen un precio medio de 1477 ¤/m2 para el área ourensana en 2008. Esta cifra supone una caída del 0,6% respecto al año 2007. Siguiendo una tendencia contraria a las del resto de las ciudades, la vivienda usada resulta ser más inflacionaria que la nueva. Mientras que la vivienda a estrenar, con un coste de 1531 ¤/m2 en 2008, reduce su precio un 3,2%, la vivienda de segunda mano (1399 ¤/m2) lo aumenta un 5,4%. Por otro lado, la dinámica de precios de la vivienda nueva estimada por la Sociedad de Tasación resulta coherente con la expresada por ATASA. Según la ST, la vivienda nueva ourensana presentaba un precio de 1677 ¤/m2 en diciembre de 2008, que suponía una disminución del 3,7% respecto a diciembre de 2007, y un descenso del 0,8% en el promedio de 2008. Como veremos a continuación, estas estimaciones resultan coherentes con la percepción de la evolución de los precios por parte del panel de expertos ourensano.

Área urbana de Pontevedra

Indicadores del mercado inmobiliario 2006

En 2008 el mercado inmobiliario de Pontevedra entra en recesión

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

Visados de los colegios de arquitectos1 Libres

1.359

1.421

954

204

273

765

125

VPO Otros

12 3

0 2

0 0

0 2

0 1

0 0

1.374

1.423

956

204

275

766

126

18,8

3,6

-16,7

-39,3

-30,4

149,5

-80,2

-68,6

0 0 - -100,0

0 -

Total TVI en %

Vivienda protegida, calificaciones provisionales Número TVI en %

Proyectos visados por los colegios de arquitectos. Viviendas en edificios de nueva planta

150

800

0 -

11 0 - -100,0

Número de viviendas de nueva planta

* Tres primeros trimestres

700 100

600 500

400

2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

1.744

1.781

814

398

564

406

230

178

1,3

2,1

-33,1

-19,4

48,8

1,8

1.065

1.068

489

237

377

264

-6,9

0,3

-29,2

-19,7

63,2

22,8

Vivienda usada

679

713

325

161

187

142

TVI en %

17,7

5,0

-38,2

-19,1

1.689

1.747

792

394

546

400

2,1

3,4

-34,1

-19,4

44,1

1,8

Total 0

300 200

-50

TVI en % Vivienda nueva TVI en %

100 0

Transacciones de vivienda registradas en las notarías

III/06 Libres

IV/06

I/07

II/07

III/07 VPO

IV/07

I/08

II/08

III/08

-100

TVI en %

Vivienda libre TVI en % Vivienda protegida

El mercado inmobiliario de Pontevedra y su entorno es de los que más se resistió a la crisis. En los últimos años mantuvo unas tendencias equilibradas en sus constantes vitales. Sin embargo, en 2008 la recesión general del sector se extendió a la actividad inmobiliaria del área pontevedresa. Aunque en 2008 la oferta da signos de cierta vitalidad, la demanda entra en una fuerte recesión que arrastra la actividad del mercado. En una situación de sobreoferta, los precios se estancan y las expectativas para 2009 son negativas, aunque no tan pesimistas como en el resto de las áreas urbanas gallegas.

TVI en %

26,4 -22,8

-17,9

-38,2

37,5

-20,0

0,0

-45,2 -55,3 124

101

-48,1 -57,4 106

-41,4 -52,2 222

170

-46,4 -56,9 8

- 100,0

* Tres primeros trimestres

2007 Precio vivienda nueva TVI en % Precio vivienda usada TVI en % Precio medio de la vivienda TVI en %

2008

1.763,7 1.754,2 14,1

-0,5

1.443,5 1.433,5 10,9

-0,7

1.651,4 1.657,6 13,1

0,4

III/07 IV/07

I/08

II/08

III/08

IV/08

1.845,3 1.905,1 1.813,1 1.893,8 1.672,4 1.637,4 16,5

19,2

10,6

13,7

-9,4

-14,1

1.436,5 1.492,6 1.462,5 1.459,2 1.429,0 1.383,3 10,9

6,9

-0,4

6,0

-0,5

-7,3

1.674,7 1.770,7 1.692,5 1.744,7 1.622,2 1.570,8 13,4

15,5

6,8

10,7

-3,1

-11,3

Área urbana de Pontevedra

Evolución de los saldos de opinión del panel de expertos

Precio medio de la vivienda (€/m2) 150

1.900 1.800

100

1.700 50

1.600 1.500

1.400 -50

1.300 1.200

-100

1.100 1.000

-150 2007

2008

Precio vivienda nueva

IV/07

I/08

II/08

Precio vivienda usada

III/08

IV/08 Precio medio

Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 Nivel de actividad del mercado

Pontevedra es el área urbana gallega con mayor intensidad de la oferta en 2008

Demanda

Oferta

Período de venta vivienda nueva

Stock vivienda nueva

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ligera contracción

Fuerte contracción

Saldo

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0,00

14,29

85,71

-100,00

Oferta de vivienda

0,00

21,43

28,57

14,29

35,71

-28,57

Demanda de vivienda 0,00

0,00

7,14

92,86

-100,00

En los nueve primeros meses de 2008 los arquitectos visaron un total de 956 proyectos de nuevas viviendas, la totalidad de los cuales son de vivienda libre. Esta cifra supone una caída interanual de casi el 17% respecto a las mismas fechas del año precedente. El perfil trimestral de la oferta indica una acumulación de proyectos visados en el primer trimestre del año (766) y un desplome en los dos trimestres sucesivos. No obstante, en dicho período el área pontevedresa presenta la mayor intensidad de oferta de las áreas urbanas gallegas, con 8 visados por cada 1000 habitantes. La vivienda protegida continúa siendo la asignatura pendiente del sector inmobiliario de Pontevedra. En los nueve primeros meses de 2008 el Colegio de Arquitectos no visó VPO alguna, al igual que en los dos años precedentes. Además, este déficit de VPO no tiene visos de corregirse en un futuro próximo dado que en

-80

-60

-40

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

-20

Oferta de vivienda

100

Demanda de vivenda

22,22

Demanda de vivienda

-6,67

-26,67

-28,57

-75,00

-93,75

-100,00

-11,54

-7,14

-13,33

-21,05

-78,95

-93,75

-100,00

Oferta de vivienda

37,04

40,00

20,00

19,05

5,00

-6,25

-28,57

Stock de vivienda nueva

40,00

16,67

57,14

64,71

95,00

87,50

85,71

Período de venta vivienda nueva

53,85

42,86

64,29

52,63

94,74

100,00

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Los precios de las viviendas tienden a caer en la segunda mitad de 2008

Indicadores de oferta y dinamicidad de mercado en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido

Fuerte aumento Aumento moderado Se ha mantenido Ha disminuido 0

100

Oferta vivienda nueva

14,29

50,00

35,71

Oferta de vivienda usada

21,43

42,86

21,43

Stock total de viviendas

78,57

14,29

0,00

Stock de vivienda nueva

85,71

14,29

0,00

Stock de vivienda usada

71,43

14,29

0,00

Período de venta vivienda nueva

92,86

0,00

Período de venta vivienda usada

78,57

7,14

0,00

Disponibilidad de suelo Precio vivienda nueva

Precio vivienda usada

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ha disminuido

0,00

7,14

14,29

71,43

Precio vivienda nueva

0,00

7,14

21,43

71,43

Precio vivienda usada

0,00

14,29

71,43

Precio medio

Características y usos de la vivienda nueva (%) Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido Vivienda unifamiliar

7,14

57,14

35,71

Vivienda colectiva

7,14

42,86

Segunda residencia

0,00

35,71

50,00

Proporción de viviendas nuevas vendidas

57,14

28,57

14,29

En proyecto

En construcción

Finalizadas

21,25

73,75

5,00

todo 2008 no se aprobó calificación provisional alguna en el área urbana. En los nueve primeros meses de 2008 la Estadística de Transacciones Inmobiliarias recoge 814 transacciones de vivienda en el área. Esta cifra significa un descenso del 33% respecto al mismo período del año anterior. Es la primera vez desde 2005 que la compraventa de vivienda retrocede en el área de Pontevedra. La vivienda nueva, con una caída del 29%, resiste sólo algo mejor que la usada (-38%) la fuerte retracción de la demanda efectiva. Contrastando con los bruscos cambios que se aprecian en otras ciudades, en Pontevedra la estructura del mercado se muestra bastante estable en los últimos tres años. Desde 2006 la vivienda nueva representa el 60% de las

Área urbana de Pontevedra

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%) Expansión Contracción Estancamiento moderada moderada

Fuerte expansión Nivel de actividad en el mercado inmobiliario Oferta total de vivienda

0,00

28,57

14,29

Fuerte contracción

Saldo

50,00

-69,23

0,00

14,29

42,86

21,43

-28,57

0,00

21,43

28,57

35,71

14,29

-28,57

Oferta vivienda usada

0,00

28,57

21,43

7,14

0,00

Demanda total de vivienda

0,00

7,14

28,57

21,43

28,57

-50,00

Oferta vivienda nueva

Demanda vivienda nueva

0,00

7,14

28,57

35,71

-57,14

Demanda vivienda usada

0,00

7,14

28,57

21,43

35,71

-53,85

oferta > demanda

oferta < demanda

oferta = demanda

100,00

0,00

Equilibrio oferta-demanda

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Fuerte expansión Expansión moderada

Fuerte aumento Aumento moderado

Estancamiento Contracción moderada Fuerte contracción

Se mantendrá

Disminuirá

Saldo -80

Las expectativas son negativas por escasez de demanda, pero son mejores que las de la mayoría de las áreas urbanas gallegas

-60

-40

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

-20

0 Oferta total de vivienda

Demanda total de vivienda

compras y la vivienda usada el 40% restante. En el año 2008 estas proporciones se repiten, dando la impresión de un mercado más predecible que los de otras áreas. En la distribución de transacciones entre vivienda libre y protegida, sin embargo, existe un claro desequilibrio, ya que la VPO significa menos del 3% de las transmisiones registradas en las notarías en 2008. Según las estimaciones de la empresa ATASA, el precio medio de la vivienda apenas se modificó en 2008. Con 1657 ¤/m2, el precio de este año apenas supone 6 ¤ más que el del anterior. Los precios tanto de la vivienda nueva como de la usada se mantienen con mínimas diferencias a la baja. Sin embargo, la tendencia reflejada por los sucesivos trimestres de

Precio vivienda nueva

100

Precio vivienda usada

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos(%) Fuerte aumento

Aumento moderado

0,00

7,14

28,57

57,14

Precio vivienda nueva

0,00

7,14

28,57

57,14

Precio vivienda usada

0,00

14,29

64,29

Evolución del precio conjunto

Se mantendrá

Disminuirá

Evolución de la valoración de expectativas del panel de expertos (saldos)

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Primer semestre 2005

Primer semestre 2006

66,67

33,33

Segundo Primer semestre semestre 2006 2007 20,00

-25,00

Oferta total de vivienda

80,77

53,33

46,67

40,00

Demanda total de vivienda

50,00

38,46

13,33

0,00

Evolución de las expectativas del panel de expertos (saldos) 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100

Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Oferta total de vivienda

Demanda total de vivienda

del período de venta y de las existencias no vendidas que afecta en mayor Segundo Primer Segundo medida a la vivienda nueva. El panel semestre semestre semestre 2007 2008 2008 pontevedrés estima que sólo el 26% de las viviendas nuevas se venden antes -60,00 -56,25 -69,23 de ser terminadas. Esta proporción es la -5,26 -31,25 -28,57 más baja de todas las áreas gallegas y -66,67 -60,00 -50,00 supone una reducción de 12 puntos respecto al semestre anterior y de 42 puntos respecto a la de un año antes. Esta caída en picado es un dato bastante preocupante y pone de manifiesto la rápida paralización experimentada por el mercado de la vivienda del área. La opinión mayoritaria sobre la evolución de los precios es que éstos han descendido tanto para la vivienda usada como para la nueva. Las expectativas para la primera mitad del año 2009 son pesimistas, aunque no tanto como en otras zonas gallegas. La demanda de vivienda, tanto la usada como la nueva, experimentará una contracción de moderada a fuerte, mientras que la oferta se reducirá menos. Todo ello hará que la actividad inmobiliaria continúe retrayéndose en un mercado desbordado por la oferta. La previsión sobre los precios es que sus actuales tendencias deflacionarias continuarán en la primera mitad de 2009.

2008 plantea una progresiva caída del coste, especialmente para la vivienda nueva. Así, aunque en los dos primeros trimestres el precio aumenta, en los dos últimos la tendencia cambia, y el año 2008 se cierra con una caída interanual media del 11%, producto de un descenso del 14% en la vivienda nueva y del 7% en la usada. Como estimación alternativa, el cálculo que la Sociedad de Tasación realiza para los precios de la vivienda nueva en los municipios cabecera coincide de manera bastante precisa con la valoración de ATASA. Según la ST, el precio de la vivienda nueva descendió una media del 0,7% en 2008, aunque esa caída se acelera si consideramos la diferencia entre diciembre de 2008 y diciembre de 2007 (-2,8%). El panel de expertos del área de Pontevedra plantea una valoración muy negativa del mercado en la segunda mitad de 2008. La oferta de vivienda se contrae ligeramente, pero la demanda experimenta una fuerte recesión que arrastra el desplome de la actividad del mercado. Hay un fuerte aumento

Área urbana de Vigo

Indicadores del mercado inmobiliario 2006

2007

2008*

III/07

IV/07

I/08

II/08

III/08

Visados de los colegios de arquitectos1

El mercado inmobiliario de Vigo vive una situación recesiva, aunque menos intensa que en otras ciudades gallegas

Libres

2.622

1.738

1.279

418

214

395

384

500

VPO Otros

705 117

477 7

384 19

240 0

75 4

0 3

384 8

0 8

3.444

2.222

1.682

658

293

398

776

508

-19,0

-35,5

-12,8

-26,7

-44,0

-2,2

-10,2

-22,8

174 0 72 -54,8 -100,0 7100,0

102 -46,9

0 -100,0

0 -

Total TVI en %

Vivienda protegida, calificaciones provisionales Número TVI en % 1

631 -

385 -39,0

Número de viviendas de nueva planta

* Tres primeros trimestres

Proyectos visados por los colegios de arquitectos. Viviendas en edificios de nueva planta

Transacciones de vivienda registradas en las notarías

900

800

700

600 500 400 300

TVI en %

Vivienda nueva

Libres

II/07

III/07 VPO

IV/07

I/08

II/08

III/08

III/07

IV/07

I/08

II/08

2.791

1.093

1.326

1.026

1.113

III/08 652

-8,1

-2,2

-11,6

5,0

18,6

-3,0

10,5

-40,3

2.496

2.254

1.597

577

826

611

651

335

-2,3

-9,7

11,8

-2,7

42,4

40,5

56,5

-41,9

Vivienda usada

2.091

2.230

1.194

516

500

415

462

317

-30

TVI en %

-14,3

6,6

-31,0

15,2

-7,1

-33,4

-21,8

-38,6

4.303

4.103

2.612

1.078

1.035

896

1.085

631

-3,4

-4,6

-14,9

21,3

-4,1

-11,8

11,4

-41,5

-40

I/07

2008*

-20

-50 IV/06

2007 4.484

TVI en %

100 III/06

2006 4.587

-10

200

Total

-60

TVI en %

Vivienda libre TVI en % Vivienda protegida TVI en %

284

381

179

291

130

-47,5

34,2

98,9

-90,1

646,2

209,5

-15,2

40,0

I/08

II/08

III/08

IV/08

* Tres primeros trimestres

En el año 2008 el mercado inmobiliario de Vigo vive una situación recesiva, aunque la valoración no es tan negativa como en otras ciudades gallegas. Los visados de los colegios de arquitectos se reducen y la demanda cae, especialmente en el segmento usado, resintiéndose el volumen de negocio. La inflación que caracterizó durante los pasados años a la vivienda viguesa se ha transformado en deflación y los precios tanto de la vivienda nueva como de la

2007 Precio vivienda nueva TVI en % Precio vivienda usada TVI en % Precio medio de la vivienda TVI en %

2008

2.336,8 2.315,4 5,5

-0,9

1.817,2 1.774,9 5,2

-2,3

2.095,3 2.059,9 3,5

-1,7

III/07

IV/07

2.401,0 2.337,0 2.390,4 2.352,2 2.182,2 2.336,7 6,8

-0,8

-1,3

7,5

-9,1

0,0

1.823,4 1.832,5 1.790,9 1.778,9 1.776,4 1.753,5 6,7

1,3

-0,2

-2,2

-2,6

-4,3

2.153,9 2.092,3 2.114,1 2.071,6 2.058,6 1.995,4 7,0

-1,0

-0,4

3,0

-4,4

-4,6

usada se reducen en la segunda mitad de 2008. Para 2009 las expectativas son de dominio de la oferta en un mercado en que la actividad continuará disminuyendo.

Evolución de los saldos de opinión del panel de expertos 150 100

Precio medio de la vivienda (€/m2)

2.400

2.200

-50

2.000

-100

1.800 -150 1.600 1.400

Primer Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008

1.200 1.000

Nivel de actividad del mercado 2007

2008

IV/07

Precio vivienda nueva

I/08

II/08

III/08

Precio vivienda usada

IV/08

Fuerte aumento Aumento moderado Se ha mantenido Ligera contracción Fuerte contracción Saldo -80

-60

-40

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

-20

Oferta de vivienda

Oferta

Período de venta vivienda nueva

Stock vivienda nueva

Precio medio

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

-100

Demanda

100

Demanda de vivenda

En los nueve primeros meses de 2008 los colegios de arquitectos visaron un total de 1682 proyectos de nuevas viviendas en el área de Vigo. Esta cifra supone una reducción del 13% respecto a las mismas fechas del año anterior. En términos relativos a la población, la oferta de vivienda viguesa sigue situada en la cola de las áreas urbanas gallegas. En 2008 se visaron 1,4 viviendas por cada 1000 habitantes y trimestre; esta ratio, idéntica a la de 2007, representa la intensidad de oferta más baja de los últimos ocho años. Es de destacar, por otra parte, el importante papel que desempeña la vivienda protegida en la conurbación viguesa. Con 384 visados, la VPO representa casi el 23% de los visados, superando el porcentaje de 2007. Sin embargo, la caída hasta 174 del número de calificaciones provisionales de vivienda protegida en 2008 hace temer que en el futuro, la misma pueda perder peso en

Valoración global de la actividad en el mercado inmobiliario en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

A pesar de la importante participación de la VPO, la oferta de vivienda se reduce

Fuerte aumento

Aumento moderado

Se ha mantenido

Ligera contracción

Fuerte contracción

Saldo

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

0,00

5,26

0,00

94,74

-89,47

Oferta de vivienda

0,00

10,53

26,32

21,05

42,11

-52,63

Demanda de vivienda

0,00

10,53

89,47

-100,00

Área urbana de Vigo

la promoción viguesa, precisamente en una situación en la que la VPO puede paliar parcialmente la crisis de la edificación libre.

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Fuerte aumento

Evolución del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%) Fuerte aumento Precio medio

Aumento moderado

Se ha mantenido

Aumento moderado Se ha mantenido

Ha disminuido

0,00

10,53

31,58

57,89

Precio vivienda nueva

0,00

10,53

31,58

57,89

Precio vivienda usada

0,00

5,26

26,32

68,42

Ha disminuido 0

Precio vivienda nueva

100

Precio vivienda usada

Características y usos de la vivienda nueva (%)

Indicadores de oferta y dinamicidad de mercado en el segundo semestre de 2008. Panel de expertos (%)

Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido Ha aumentado Se ha mantenido Ha disminuido

0,00

36,84

63,16

Oferta vivienda nueva

10,53

42,11

Vivienda colectiva

5,26

42,11

52,63

Oferta de vivienda usada

31,58

47,37

21,05

Segunda residencia

5,26

26,32

68,42

Stock total de viviendas

78,95

21,05

0,00

Stock de vivienda nueva

84,21

10,53

5,26

Stock de vivienda usada

78,95

21,05

0,00

Período de venta vivienda nueva

100,00

0,00

Período de venta vivienda usada

89,47

5,26

0,00

Disponibilidad de suelo

Proporción de viviendas nuevas vendidas

57,89

36,84

En proyecto

En construcción

Finalizadas

37,78

58,33

3,89

Vivienda unifamiliar

Según la Estadística de Transacciones Inmobiliarias, en el área de Vigo se llevaron a cabo un total de 2791 transmisiones en los nueve primeros meses de 2008. Esta cifra representa una bajada del 11,6% respecto al mismo período del año anterior. La caída de la demanda efectiva en Vigo es, junto con la de Santiago, la menor de entre las áreas gallegas y se sitúa claramente por debajo del descenso medio de las compras urbanas (-25%). La crisis de demanda sólo afecta a la

5,26

Evolución de la valoración del nivel de actividad del panel de expertos (saldos) Primer Primer semestre semestre 2005 2006 Nivel de actividad en el mercado inmobiliario Demanda de vivienda

Segundo Primer Segundo Primer Segundo semestre semestre semestre semestre semestre 2006 2007 2007 2008 2008

-7,50

-34,48

-43,48

-70,83

-87,88

-100,00

-89,47

-27,50

-28,57

-30,43

-73,91

-93,75

-95,00

-100,00

Oferta de vivienda

-2,50

-3,45

-17,39

-34,78

-39,39

-40,00

-52,63

Stock de vivienda nueva

27,03

26,92

19,05

71,43

81,25

85,00

78,95

Período de venta vivienda nueva 67,50

41,38

56,52

78,26

75,76

100,00

La vivienda viguesa se abarata ligeramente en 2008

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%)

Fuerte expansión Expansión moderada

Fuerte aumento Aumento moderado

Estancamiento Contracción moderada Fuerte contracción

Se mantendrá

Disminuirá

Saldo -100

-80

-60

-40

-20

Nivel de actividad en el mercado inmobiliario

Oferta total de vivienda

100

Demanda total de vivienda

Precio vivienda nueva

100

Precio vivienda usada

Expectativas del mercado inmobiliario para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%) Fuerte expansión Nivel de actividad en el mercado inmobiliario Oferta total de vivienda

Expansión Contracción Estancamiento moderada moderada

0,00

5,26

10,53

21,05

Fuerte contracción

Saldo

63,16

-78,95

5,26

10,53

42,11

21,05

-26,32

5,26

10,53

36,84

26,32

21,05

-31,58

Oferta vivienda usada

5,26

15,79

42,11

26,32

5,26

-11,11

Demanda total de vivienda

0,00

5,26

26,32

5,26

57,89

-61,11

Demanda vivienda nueva

0,00

5,26

26,32

10,53

57,89

-63,16

Demanda vivienda usada

0,00

5,26

26,32

5,26

63,16

-63,16

Oferta vivienda nueva

Equilibrio oferta-demanda

oferta > demanda

oferta < demanda

oferta = demanda

89,47

0,00

10,53

vivienda usada, cuyas transacciones descienden un 31%, mientras que en el segmento de la vivienda nueva se produce un crecimiento del 12%, rozando las 1600 operaciones. En cuanto a la estructura de la demanda, en los tres primeros trimestres de 2008 el 57% de las transacciones (1597) fueron operaciones de compra de vivienda nueva, y el 43% restante de vivienda usada, siendo el de Vigo el mercado en el que la vivienda usada tiene una mayor importancia en 2008. Por otra parte, el significativo peso de la vivienda protegida en los visados de los tres últimos años todavía no se tradujo en un correlativo aumento de las operaciones de compra de VPO, que

Los precios de la vivienda nueva descenderán moderadamente y los de la vivienda usada experimentarán mayores caídas

Expectativas de evolución del precio de la vivienda para el primer semestre de 2009. Panel de expertos (%) Fuerte aumento

Aumento moderado

0,00

10,53

36,84

47,37

Precio vivienda nueva

0,00

10,53

36,84

47,37

Precio vivienda usada

0,00

5,26

21,05

63,16

Evolución del precio conjunto

Se mantendrá

Disminuirá

Área urbana de Vigo

Evolución de la valoración de expectativas del panel de expertos (saldos)

de 2007 a diciembre de 2008, la tendencia deflacionaria se agudiza, con Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo Primer una caída del 7,5% que, entre estas semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2005 fechas, es la mayor de las siete grandes Nivel de actividad en ciudades gallegas. 25,64 14,81 -4,35 -65,22 -66,67 -70,00 -78,95 el mercado inmobiliario La valoración global del panel de 30,77 33,33 -4,35 -8,33 -25,00 -45,00 -26,32 Oferta total de vivienda expertos sobre la evolución reciente del 26,32 22,22 0,00 -8,33 -68,75 -65,00 -61,11 Demanda total de vivienda mercado inmobiliario del área es muy negativa. Existe casi unanimidad en calificar de «fuerte contracción» la evolución de la demanda, Evolución de las expectativas del panel de expertos (saldos) mientras que se estima que la caída de la oferta es más ligera. 100 El resultado de esta evolución de ambos lados del mercado 80 propicia una enérgica contracción de la actividad inmobiliaria. 60 Los indicadores de dinamicidad señalan un fuerte aumento 40 20 del período de venta y del stock de viviendas no vendidas, 0 aumento que afecta de manera más importante al segmento -20 de la vivienda nueva. Según el panel de Vigo, sólo el 42% de -40 las viviendas nuevas se venden antes de ser finalizadas. Esta -60 -80 proporción, aun siendo baja, es de las más altas de las áreas -100 gallegas; además, mejora ligeramente la manifestada por el Primer Segundo Primer Segundo Primer Segundo Primer semestre semestre semestre semestre semestre semestre semestre panel seis meses antes (40%), aunque empeora claramente la 2008 2008 2007 2007 2006 2006 2005 de doce meses atrás (61%). En cuanto a la evolución de los Nivel de actividad en Oferta total de vivienda Demanda total precios, domina la impresión de que tanto la vivienda nueva el mercado inmobiliario de vivienda como la usada redujeron su precio, tendencia que aparece más claramente definida para la vivienda usada. Las expectativas para el primer semestre de 2009 son sólo representan el 6,4% de las transacciones en los tres prinegativas. Se espera una caída de la oferta, especialmente de meros trimestres de 2008. vivienda nueva y una contracción relativamente fuerte de la El precio medio estimado por la empresa ATASA para el 2 demanda, con mayor intensidad en el segmento usado. El área de Vigo en 2008 es de 2060 ¤/m . Esta cantidad supone mercado continuará dominado por el exceso de oferta, mienun descenso promedio del 1,7% en el año 2008. Tanto la tras que el precio de la vivienda nueva disminuirá ligeramente vivienda usada, con un descenso del 2,3%, como la vivienda y la deflación será mayor en la vivienda de segunda mano. nueva, con una caída del 0,9%, sufren los efectos de la contracción del mercado. Por otro lado, en la evolución trimestral de los precios se puede apreciar un moderado aumento de las tendencias deflacionarias en la segunda mitad del año 2008. Una fuente alternativa a ATASA para estimar la variación del coste son los informes de la Sociedad de Tasación, que calculan el precio de la vivienda nueva en los municipios cabecera. La ST suele moderar las estimaciones de ATASA, pero para la vivienda nueva viguesa en 2008 sucede lo contrario. Según la ST la vivienda a estrenar redujo su coste medio un 3% en 2008; y, si consideramos la variación de diciembre

Notas explicativas

Características de la encuesta A fin de completar el análisis estadístico, se realizó una encuesta entre diversos expertos y agentes del sector distribuidos entre las siete áreas metropolitanas. Este panel de expertos está integrado por promotores de vivienda, agentes de la propiedad inmobiliaria, arquitectos, técnicos de ayuntamiento, tasadores y otros técnicos relacionados con el sector de la vivienda. La encuesta se realizó en el cuarto trimestre de 2008. El cuestionario remitido constaba de 16 preguntas. Las once primeras estaban dirigidas a que el encuestado realizase una valoración de la evolución del mercado y características de las viviendas en los últimos seis meses en la zona urbana en la que realizase su actividad de manera principal. Las cinco últimas cuestiones solicitaban una valoración de expectativas acerca de la evolución del mercado inmobiliario en los próximos seis meses. PIB: Producto Interior Bruto. Índices de volumen encadenado. Datos desestacionalizados. TVI: Tasa de variación interanual (trimestre, semestre o período indicado sobre el mismo período del año anterior). Hipotecas: Hipotecas sobre fincas urbanas, viviendas construidas. Precios de la vivienda: excluidos impuestos, expresados en euros por m2, calculados sobre la superficie construida, incluyendo zonas comunes, y sin contabilizar garajes y trasteros.

Relación de áreas urbanas y municipios integrantes A Coruña: A Coruña, Arteixo, Cambre, Culleredo, Oleiros Ferrol: Ferrol, Narón, Fene Santiago: Santiago de Compostela, Ames, Oroso, Teo Lugo: Lugo Ourense: Ourense, Barbadás Pontevedra: Pontevedra, Marín, Poio Vigo: Vigo, Gondomar, Mos, Nigrán, Ponteareas, O Porriño, Redondela

Principales fuentes utilizadas Agrupación de fabricantes de cemento de España. OFICEMEN. Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA). Asociación Hipotecaria Española. Banco de España. Colegio de Arquitectos de Galicia. Colegio de Registradores de España. Consejo General del Notariado. Consellería de Vivenda e Solo, Xunta de Galicia. Encuesta de Población Activa (EPA). Instituto Galego de Estatística (IGE). Instituto Nacional de Estadística (INE). Ministerio de Industria, Turismo y Comercio. Ministerio de Fomento. Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales. Ministerio de Vivienda. Sociedad de Tasación (ST).