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Brusco aumento de la oferta y caída acelerada de la demanda en el mercado inmobiliario industrial durante el primer semestre de 2009
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Contacts: Jose García - Santiago Esteban 91/ 531 23 88
Según nuestro último Informe, los problemas de financiación y la falta de entendimiento entre vendedor y comprador han contribuido a ello. Se prevé que comience una tímida reactivación del mercado a finales de este año o principios del que viene siempre que se solucionen los problemas de financiación Vistas recientes: Madrid, 15 de julio de 2009 – De acuerdo con el último informe de Jones Lang LaSalle sobre el mercado inmobiliario de naves industriales y logísticas en España, la crisis económica, el endurecimiento de las condiciones de financiación y la falta de entendimiento entre vendedor y comprador han provocado que la demanda en compra de naves industriales se haya visto reducida de forma drástica durante el primer semestre de 2009. Durante ese periodo se han cerrado operaciones en alquiler por un volumen de contratación de 154.339 m², lo que representa un descenso del 30% con respecto a los primeros seis meses de 2008. La reducción ha sido especialmente acusada en ciudades como Valencia y en la comunidad andaluza, aunque otras como Zaragoza han aguantado el tipo debido a sus limitados niveles de renta. Con respecto a las empresas, las Pymes y las del sector del transporte son las que más están sufriendo debido a la caída del consumo. El informe señala que la escasa demanda existente se mueve por criterio de ahorro de costes, más que por necesidad de nuevos proyectos. Las compañías tienden a decantarse por el alquiler, pero sólo contemplan esta opción si es barato y si ahorran más del 20%. Desde Jones Lang LaSalle estiman que los proyectos que llegarán a buen puerto sólo serán aquellos flexibles y que incluyen nuevas fórmulas de negociación como: escalado de rentas, introducción de cláusulas de revisión según nivel de mercado, opciones de compra o cláusulas de recompra. Una consecuencia directa de la escasa demanda es el aumento considerable de la tasa de disponibilidad. Según el informe de Jones Lang LaSalle, es una de las más altas de los últimos años, como lo demuestra exista sólo en Madrid una superficie de 700.000 m² de naves logísticas vacías, de las cuales la mayoría se encuentran ubicadas en el Corredor del Henares. Las zonas secundarias y con limitada comunicación son las que más están sufriendo, así como las naves viejas y obsoletas, cuya ocupación a corto plazo se estima muy complicada. También las zonas prime se resienten, ya que muestran un nivel de desocupación hasta ahora desconocido, al igual que una bajada de rentas a corto plazo. No obstante, según Jones Lang LaSalle, serán las primeras zonas en reactivarse. La situación del mercado es complicada, de acuerdo al informe de la consultora. La absorción de la oferta está siendo muy lenta, lo que ha provocado que los proyectos se ralenticen o se detengan. La promoción a riesgo ha desaparecido y sólo se acometen proyectos cuando está asegurado un ocupante final en las instalaciones. Muchos propietarios no pueden vender sus inmuebles, por lo que optan por alquilar, ya que no les queda más remedio. Esta debilidad de la oferta y la demanda ha provocado una caída continuada en los precios en toda España, aunque de una forma más lenta en Madrid y Barcelona. Los precios de venta han descendido en el primer semestre de 2009 en torno al 20% en las zonas prime, mientras que las rentas de alquiler han disminuido un 15% aproximadamente en estas zonas, llegando incluso a caer un 40% en las zonas más alejadas. Este descenso de precios está provocando que muchas compañías se planteen volver a la primera corona, mientras que otras optan por reducir o subarrendar espacios al no necesitarlo. Las áreas logísticas ubicadas en la tercera corona se están viendo muy afectadas y tardarán bastante en llegar a los niveles de ocupación de años anteriores. Según Jones Lang LaSalle, esta caída, que comenzó a principios de 2009, continuará hasta por lo menos el final de año, cuando se estima que comience una tímida reactivación. Se prevé que el número de transacciones aumente gracias a un mayor flexibilidad en la concesión de créditos por parte de las entidades financieras. Mercado de inversión industrial y logístico De acuerdo con el informe de Jones Lang LaSalle, durante el primer semestre de 2009 el volumen de inversión en superficies industriales para Madrid y Barcelona ha sido extraordinariamente bajo, en torno a los 30 millones de euros, y las transacciones han sido prácticamente inexistentes. Esto demuestra las preferencias de los inversores por otros sectores inmobiliarios. La causa principal es la falta de entendimiento entre el inversor y comprador, ya que éstos últimos no son conscientes de la situación del mercado y las oportunidades que presentan no merecen una gran atención por parte de los compradores, de los cuales la mayoría se mantiene a la espera de tiempos mejores. En cuanto al perfil de los inversores, son por lo general nacionales y buscan volúmenes no superiores a los 10-15 millones de euros. Buscan estar en las mejores zonas (sobre todo en Madrid y Barcelona), contratos largos y ocupantes de primer nivel. Los vendedores, por su parte, se decantan cada vez más por operaciones de sale & leaseback, ya que a muchas les interesa obtener liquidez inmediata. Las rentabilidades prime para Madrid y Barcelona se situaron en el 8% en el segundo trimestre del año. Según Jones Lang LaSalle, a finales de 2009 y principios de 2010 surgirán oportunidades interesantes de inversión, por lo que muchos inversores entrarán en el mercado hacia esas fechas y se dará un mayor número de transacciones.
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