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RENDAS DESCEM NA GENERALIDADE DOS MERCADOS EUROPEUS E YIELDS ESTABILIZAM EM ALGUNS, DIZ CBRE Lisboa, 19 de Agosto 2009 O enfraquecimento da actividade económica um pouco por toda a Europa continuou a pressionar as rendas em todos os sectores do mercado imobiliário no segundo trimestre do ano, revela um dos mais recentes estudos da consultora imobiliária CB Richard Ellis sobre rendas e taxas de capitalização prime (yields). As expectativas de curto-prazo dos economistas sobre a actividade dos vários mercados europeus têm caído nos últimos meses, com consequências directas nos níveis de ocupação e nos valores de arrendamento. De acordo com Richard Holberton, director do departamento de Research para a região da EMEA (Europa, Médio Oriente e África): a correcção em baixa dos preços dos activos imobiliários na Europa tem sido conduzida até à data pela subida das yields. No entanto, entrámos num período em que as rendas se tornaram a principal força motriz do ajustamento dos preços para as várias classes de activos do mercado imobiliário”. “Os dados do trimestre relativos às taxas de capitalização prime na Europa são particularmente interessantes. Ainda é cedo para anunciar o fim de um período de crescimento de yields, mas a escala e a incidência desses aumentos são agora mais estáveis do que no passado recente. O volume de investimento europeu continua relativamente baixo. No entanto, o interesse crescente por parte de investidores por alguns mercados começa agora a dar sinais, suportado pela correcção de preços que já começou a acontecer em alguns países”, conclui Richard Holberton.
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Rendas Prime O índice UE-15 de rendas prime da CB Richard Ellis para o mercado de escritórios caiu 2,9 % no segundo trimestre de 2009, contribuindo assim para uma queda de 8,6% relativamente ao ano anterior. Das 49 localizações de escritórios analisadas, 26 assistiram a uma quebra nas rendas
prime, 23 permaneceram inalteradas e nenhuma viu o valor de arrendamento prime subir. As maiores quebras ocorreram em Kiev, com uma descida de 25% para os 250 €/m 2/ano; e Moscovo, com um decréscimo de 16% para os 705 €/m2/ano. Na maioria dos mercados de escritórios da Europa Ocidental, como Londres, Madrid, Dublin e Oslo, as rendas prime caíram; na Alemanha e Países Baixos permaneceram estáveis. Nos outros sectores do imobiliário, designadamente de retalho e de industrial & logística, os valores das rendas prime evidenciaram uma evolução mais estável. O índice UE-15 de rendas
prime para unidades de retalho permaneceu estabilizado no segundo trimestre de 2009. Ainda assim, alguns mercados registaram um decréscimo deste indicador no período em análise, como o Reino Unido e algumas cidades da Europa Central e de Leste, como Budapeste, Bucareste e Belgrado. No lado oposto, Frankfurt foi a única localização que registou um aumento do valor de arrendamento prime de comércio. Por sua vez, o sector industrial & logístico registou uma queda no índice UE-15 de rendas
prime de 1,5% durante o segundo trimestre do ano e de 5,6% quando comparado com o ano passado. Este cenário esconde o facto de que 25 dos 41 mercados analisados não evidenciaram variações nos níveis de arrendamento prime. De entre os 16 mercados que registaram um decréscimo deste indicador, o mais elevado foi verificado em Budapeste uma diminuição de 16%, para os 60 €/m2/ano.
Taxas de Capitalização Prime (yields) Após assistirmos a aumentos generalizados das yields ao longo de 2008, as variações neste indicador no segundo trimestre de 2009 foram mais díspares nos principais mercados europeus, com os índices UE-15 das taxas de capitalização prime de retalho e de industrial & logística a evidenciarem subidas inferiores a 10 pontos base (p.b.) e o índice de escritórios a manter-se inalterado. O índice UE-15 das taxas de capitalização prime que agrega todos os sectores do
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imobiliário comercial subiu apenas 2 p.b. no segundo trimestre do ano, para os 6,13%, contrariando a tendência recente de aumentos médios neste indicador de 103 p.b., tendo em conta os últimos quatro trimestres. O índice UE-15 da taxa de capitalização prime de escritórios diminuiu 2 p.b., permanecendo 80 p.b. acima do registado há um ano atrás. Dos 49 mercados empresariais analisados, onze viram a yield prime subir, cinco registaram uma descida e 33 permaneceram inalterados. A maioria dos mercados de escritórios da Europa Ocidental não registou qualquer variação; inclusive, Paris registou uma queda de 25 p.b. deste indicador, à semelhança de Glasgow e Edimburgo. Os maiores aumentos ocorreram em Kiev (em 100 p.b., para os 15 %) e Moscovo (em 50 p.b., para os 12 %). As yields de retalho registaram um aumento marginal no segundo trimestre de 2009. O índice da taxa de capitalização prime de retalho da CBRE para a zona UE-15 aumentou em 5 p.b. no trimestre em análise evidenciando uma subida de 74 p.b relativamente ao período homólogo de 2008. Na maioria dos casos (32 das 42 localizações de comércio analisadas), as yields mantiveram-se inalteradas. Dos restantes 10 mercados de retalho analisados, os aumentos mais elevados ocorreram em Budapeste e Sofia (100 p.b.). Por fim, o índice UE-15 das yields de industrial & logística subiu 10 p.b. ao longo do último trimestre de 2009, 104 p.b. acima do verificado no mesmo período de 2008. Mais de metade das localizações de indústria e logística analisadas (23 das 41) assistiram a movimentos ascendentes das taxas de capitalização prime, sendo que o aumento mais elevado ocorreu no Dubai (200 p.b.). Reflectindo já uma fase mais avançada do ciclo de correcção de preços do mercado imobiliário, algumas cidades do Reino Unido, nomeadamente Birmingham e Manchester, assistiram a uma contracção das yields de 10 p.b. no trimestre em análise. Portugal Rendas Prime O segundo trimestre de 2009 evidenciou uma quebra no valor de arrendamento prime de escritórios em Lisboa , tendência que não se verificava desde 2003. O agravamento da crise internacional, com uma consequente diminuição da procura por espaços de escritórios, bem
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como o aumento da pressão por parte dos inquilinos para a descida dos valores de arrendamento, culminaram no ajustamento em baixa da renda prime para os 240 €/m2/ano. Os centros comerciais prime mantiveram os valores das rendas, apesar do aumento da oferta deste tipo de formato comercial ao longo do trimestre em análise e do decréscimo dos níveis de consumo. O mesmo não se verificou relativamente aos Retail Parks, que registaram um decréscimo da renda prime pelo terceiro período consecutivo. Taxas de Capitalização Prime (yields) As taxas de capitalização prime registaram uma tendência de estabilidade para algumas classes de activos imobiliários, nomeadamente nos Centros Comerciais onde a correcção dos preços ao longo do último ano foi mais significativa. Nos escritórios e nos Retail Parks, continuamos a assistir a um aumento das yields prime.
Renda Prime
Taxa Capitalização Prime
(Δ %)
(Δ p. b. )
Segmento Imobiliário
Variação Trimestral
Variação Anual
Variação Trimestral
Variação Anual
Escritórios (Lisboa)
-2%
-2%
25
150
Centros Comerciais
0%
0%
0
175
Retail Parks
-4%
-15%
25
175
Industrial & Logística (Lisboa)
0%
-15%
0
100
Fonte: CB Richard Ellis
Sobre a CB Richard Ellis O Grupo CB Richard Ellis, Inc., é uma empresa classificada na Fortune 500 e S&P 500, com sede em Los Angeles, líder mundial na prestação de serviços para o sector imobiliário (dados relativos a 2008). Com aproximadamente 30 mil colaboradores a nível mundial (excluindo empresas associadas), a CB Richard Ellis desenvolve a sua actividade para promotores, investidores e ocupantes através de mais de 300 escritórios em todo o mundo (excluindo empresas associadas). Entre os seus serviços contam-se a consultoria e mediação em operações de venda e arrendamento de imóveis, administração de imóveis, gestão de projectos, consultoria de investimento imobiliário, serviços de avaliação, research e consultoria. A CB Richard Ellis foi nomeada pelo terceiro ano consecutivo uma das 50 empresas «best in class» pela Business Week, e pelo segundo ano consecutivo, uma das 100 empresas com mais rápido crescimento
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pela Fortune. Em Portugal a empresa está presente desde 1988, prestando uma vasta gama de serviços em todo o território nacional. Para mais informações dirija-se a www.cbre.com ou www.cbre.pt.