MERCADO DE ESCRITÓRIOS
ANÁLISE DE OCUPANTES MAIS DINÂMICOS NO MERCADO DE ESCRITÓRIOS DA GRANDE LISBOA MARÇO 2009
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Sumário Executivo
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Enquadramento
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TMT & Utilities
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Serviços Financeiros
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Estado, Europa e Associações
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Conclusões
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Contactos
Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 – 2º 1250-140 Lisboa, Portugal www.cushmanwakefield.com
Apesar do actual contexto económico, 2008 ficou marcado por um nível de actividade recorde no mercado de escritórios, registando o valor de absorção mais alto de sempre, com mais de 230.000 m2 transaccionados. O sector de escritórios parece estar hoje mais bem preparado que muitos outros para enfrentar o difícil enquadramento económico que se vive actualmente. Vale a pena analisar o passado, avaliando os sectores que mais têm impulsionado este sector, retirando daí lições para o futuro. As actividades relacionadas com as TMT'S & Utilities, os Serviços Financeiros e o Estado, Europa e Associações, foram as que revelaram maior dinamismo no mercado. Entre 2003 e 2008, estes 3 sectores foram responsáveis por cerca de 45% da procura registada, perto de 500.000 m2.
ENQUADRAMENTO O mercado de escritórios de Lisboa teve, em 2008, um dos melhores anos em termos de ocupação. Num ano em que a crise económica se instalou em Portugal, este sector imobiliário registou o valor de procura mais alto de sempre, com mais de 230.000 m2 transaccionados. O negócio dos Tribunais de Lisboa no Office Parque Expo foi um dos grandes responsáveis por este excelente desempenho na actual conjuntura económica, mas muitos outros negócios marcaram o ano. Neste enquadramento, importa olhar para trás e estudar este mercado que, após anos de crise no início da década, parece estar hoje melhor preparado que muitos outros para enfrentar o difícil enquadramento económico que se vive actualmente em Portugal. A análise da procura, a sua origem e a sua caracterização motivou este Business Briefing, que pretende retratar os sectores mais activos no mercado de escritórios de Lisboa nos últimos anos. Estudando a procura registada no período 2003-2008, verificamos que os ocupantes mais activos do mercado de escritórios de Lisboa pertencem a três sectores de actividade: TMT'S & Utilities, Serviços Financeiros e Estado, Europa e Associações. Desde 2003, estes sectores têm representado em média mais de 43% da absorção anual. BUSINESS BRIEFING
MARÇO 2009
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ANÁLISE DE OCUPANTES MAIS DINÂMICOS NO MERCADO DE ESCRITÓRIOS DA GRANDE LISBOA
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
EVOLUÇÃO DO PESO DOS SECTORES NA ABSORÇÃO TOTAL 2003-2008 (2003 2008)
TMT’S & E UTILITIES
250.000 200.000
M2
150.000 100.000 50.000 0 2003
2004
2005
2006
2007
Consultores e Advogados
Estado, Europa e Associações
Farmacêuticas
Outros Serviços
Produtos Consumo
Serviços Empresas
Serviços Financeiros
TMT'S & Utilities
Não Identificado
Fonte: Cushman & Wakefield e LPI, Dezembro 2008
2008
O sector de TMT'S & Utilities engloba empresas de tecnologia, imprensa, telecomunicações e de serviço público. No período 20032008, este sector foi o mais activo no mercado de escritórios da Grande Lisboa. Com 241 negócios fechados desde 2003, foram ocupados 183.500 m², o maior volume de todos os sectores de actividade. A área média de ocupação foi de 760 m², a mais baixa dos três sectores analisados.
As zonas do Parque das Nações e do Corredor Oeste foram as mais procuradas por este sector. Edifícios novos com grandes áreas e preparados para dar resposta às necessidades destas empresas poderão ser a causa desta preferência. Os principais exemplos desta procura são duas empresas portuguesas que ocuparam edifícios na sua totalidade no Parque das Nações, a Novabase no Edifício Caribe e a Sonaecom no Edifício Mar Mediterrâneo. Outra tendência que se tem verificado é a escolha do nosso país, com mão-de-obra qualificada remunerada a valores competitivos, para a centralização europeia de alguns dos serviços destas empresas, intitulados shared services. A Cisco Systems instalou no Lagoas Park um centro europeu de apoio de vendas ao grupo, ocupando cerca de 6.300 m²; a TSystems ocupou 1.100 m² no Taguspark e a Fujitsu Services foi a primeira empresa a arrendar espaço nas Torres Colombo, com uma área de 6.000 m². Esta é uma tendência que deverá manter-se, com Portugal a continuar a ser um país atractivo para estas empresas.
SERVIÇOS FINANCEIROS O sector de Serviços Financeiros constituído, entre outros, por bancos, seguradoras e serviços de corretagem tem sido bastante activo nos últimos anos. Em 2003, este sector foi o mais dinâmico, ocupando mais de 35.500 m². Desde esse ano, foram ocupados 122.500 m² num total de 117 negócios, correspondendo a uma área média de 1.624 m². Lisboa não é excepção às grandes cidades mundiais e, por tradição, a localização preferida por este sector é a zona prime, onde se registam as rendas mais elevadas. A aglomeração do mesmo tipo de empresas ajuda inclusive a manter a atractividade desta zona. O principal negócio deste sector deu-se exactamente nesta zona, com o Grupo BES a ocupar 7.400 m² do Edifício Marquês de Pombal, 3. Destaca-se ainda a ocupação dos 4.000 m² do Edifício Duque de Palmela,11 pela Generali Seguros e dos 5.300 m² do Edifício Palmela pelo Barclays Bank. No entanto, a oferta limitada no centro da cidade leva a que por vezes estas empresas tenham de optar por outras zonas quando precisam de grandes áreas. Esta poderá ser uma das razões que levou empresas como o Banco Cetelem a ocupar 5.500 m² nas Torres de Lisboa e o BNP Paribas a ocupar 5.500 m² no Art’s Business Center, no Parque das Nações.
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BUSINESS BRIEFING
MARÇO 2009
ESTADO, EUROPA E ASSOCIAÇÕES EVOLUÇÃO DA ABSORÇÃO DOS PRINCIPAIS SECTORES 2003-2008 100.000
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75.000
m
Em 2008, foi uma instituição pública, do sector Estado, Europa e Associações que esteve envolvida na maior transacção dos últimos anos. O Office Park Expo no Parque das Nações com 62.000 m², foi totalmente arrendado pelo Ministério da Justiça. Em 2009, um total de 25 serviços deste ministério irá mudar-se para este conjunto de dez edifícios de escritórios.
50.000
25.000
0 2003
2004
Serviços Financeiros
2005
TMT'S & Utilities
2006
2007
2008
Estado, Europa e Associações
Pelo negócio referido, este sector foi o Fonte: Cushman & Wakefield, Dezembro 2008 mais activo do mercado de escritórios da Grande Lisboa em 2008 com 98.000 m² transaccionados, repetindo a proeza de 2004, onde também tinha sido o sector com maior actividade, com 37.000 m² comercializados. Desde 2003, foram fechadas 58 transacções e ocupados 168.000 m², o que corresponde a uma área média de 2.952 m² (1.857 m² excluindo os Tribunais de Lisboa). Neste sector, as zonas com maior volume de área ocupada foram o Parque das Nações, a Zona 3 (Novas Zonas de Escritórios) e o Corredor Oeste. No entanto, a predominância destas zonas não deve ser interpretada como a preferência de empresas deste sector. Nestes casos, o custo é tido ainda mais em conta e, uma vez que ocupam uma área média elevada, estão sujeitas à disponibilidade existente no mercado. Muitos foram os casos de ocupações integrais de edifícios, sendo de destacar, além do Ministério da Justiça, a colocação da Santa Casa da Misericórdia no Edifício José Malhoa, 3-9, ocupando 11.800 m²; e o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras no Taguspark, ocupando 10.500 m². Estas três operações foram efectuadas em 2008, uma tendência que deverá continuar, esperando-se a manutenção de alguma actividade deste sector durante 2009.
CONCLUSÕES O cenário difícil que se antecipa para a economia portuguesa, marcado por uma quebra no crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) e do consumo privado e um aumento do desemprego, condiciona de forma indiscutível as perspectivas que se desenham actualmente para o mercado de escritórios. A evolução destas variáveis condiciona naturalmente a procura, variável fulcral para o desempenho de qualquer sector, que terá em 2009 contornos diferentes do passado. Espera-se uma maior sensibilização das empresas para o controle de custos, gerando uma crescente pressão para a renegociação de contratos por parte dos inquilinos, bem como redução de áreas ocupadas. No actual enquadramento, a procura estará mais sensível do que nunca à qualidade da oferta e aos valores de renda mais competitivos. Relativamente aos sectores de TMT'S & Utilities, Serviços Financeiros e Estado, Europa e Associações que marcaram o passado recente do mercado de escritórios é natural que estes se mantenham entre os mais activos, embora seja expectável um abrandamento do sector financeiro, um dos mais afectados pela crise. São esperadas ocupações por parte do Estado e de grandes empresas públicas e semi-públicas (essencialmente no sector das utilities) que poderão trazer algum alento ao mercado.
BUSINESS BRIEFING
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ANÁLISE DE OCUPANTES MAIS DINÂMICOS NO MERCADO DE ESCRITÓRIOS DA GRANDE LISBOA
UMA PUBLICAÇÃO DA CUSHMAN & WAKEFIELD
SOBRE A EQUIPA DE ESCRITÓRIOS A equipa de escritórios tem uma vasta experiência na venda e arrendamento de diversos tipos de edifícios, colaborando com promotores e inquilinos, a nível nacional e internacional. SERVIÇOS PRESTADOS: Representação de Proprietários e Promotores • Posicionamento eficaz do imóvel no mercado • Identificação de potenciais inquilinos • Estratégias e ferramentas de comercialização personalizadas • Gestão completa do processo de comercialização Representação de Inquilinos • Levantamento das necessidades e requisitos do cliente • Análise de mercado e estratégias de localização • Busca de opções, negociação e fecho de contrato • Serviços de fit out
Para mais informações sobre este estudo, por favor contacte:
Carlos Oliveira Partner Director de Escritórios carlos.oliveira@eur.cushwake.com
Marta Leote Associate Directora de Research & Consultoria marta.leote@eur.cushwake.com
SOBRE A EQUIPA DE RESEARCH & CONSULTORIA A equipa de Research & Consultoria da C&W opera a nível mundial, compreendendo um total de 150 colaboradores. Presta serviços de consultoria e estudos de mercado a nível local ou internacional, tanto a promotores, retalhistas, ocupantes, investidores ou autoridades locais. O seu trabalho baseia-se na experiência dos profissionais da C&W através das várias equipas e países do grupo. SERVIÇOS PRESTADOS: • Análise económica, demográfica e imobiliária • Análise de mercado • Consultoria à promoção imobiliária (promotores, utilizadores e comunidades locais) • Consultoria na aquisição (investidores)
A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços imobiliários do mundo. Fundada em 1917, a firma tem 227 escritórios em 59 países, contando com mais de 15.000 profissionais de imobiliário. A Cushman & Wakefield fornece soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar, implementar e gerir activamente todas as etapas do processo imobiliário, em representação de proprietários, inquilinos e investidores. Estas soluções incluem não só aconselhamento para venda, compra, financiamento, arrendamento e gestão de activos imobiliários, mas também avaliações, planeamento estratégico e research, análise de portfólios e assistência na selecção de localizações, entre muitos outros serviços. Somos reconhecidos mundialmente pela qualidade dos nossos estudos sobre os mais variados sectores de imobiliário, que pode encontrar no Knowledge Center no nosso website em www.cushmanwakefield.com
Para cópias adicionais deste ou de outros relatórios, por favor contacte: Ana Silva Directora de Marketing ana.silva@eur.cushwake.com Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131- 2º 1250 -140 Lisboa, Portugal © 2009 Cushman & Wakefield Todos os direitos reservados
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