Microsoft Word - Residencia_Costa_Sol_09_def.doc by Paulo Morais

Residencial

Informe del Mercado Residencial Costa del Sol

Abril 2009

09 aguirrenewman.com

22 de julio de 2008

Índice

LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO………….……………….…..3

CONCLUSIONES………………………………………....………….……….…7

PERSPECTIVAS…………………………………………...………….…………10

EL MERCADO RESIDENCIAL DE COSTA DEL SOL....………….……….…12

Contacto Aguirre Newman

María Monasterio Directora Málaga (34) 952 062 782 maria.monasterio@aguirrenewman.es

Javier García-Mateo. MRICS Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) 91 319 13 14 jgm@aguirrenewman.es

Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

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1.- La coyuntura general del mercado Durante el periodo 1997-2006 la situación de las principales variables socioeconómicas unidas a las óptimas condiciones de los mercados internacionales demandantes de vivienda vacacional en España, contribuyeron a una importante expansión del mercado residencial en la Costa del Sol. El año 2006 supuso un cambio en el comportamiento del mercado de vivienda vacacional en la Costa del Sol. Los altos precios alcanzados y la falta de interés del comprador inversor, muy activo en periodos anteriores, unido a los casos de corrupción ahuyentaron tanto al comprador nacional como al internacional. Los años 2007 y 2008 han supuesto un descenso continuo en las expectativas económicas tanto nacionales como internacionales y un incremento del nivel de incertidumbre sobre el comportamiento futuro de la economía global y personal. La compra de una vivienda vacacional se encuentra en estos momentos muy lejos de ser una de las prioridades de compra para una familia media. Tras realizar este trabajo de investigación podemos concluir que la actividad en el mercado residencial de Costa del Sol durante el periodo analizado se ha caracterizado por un reducido volumen de ventas y un importante incremento en los plazos de comercialización. Consecuencia de estas dificultades para dar salida al producto es el importante volumen de viviendas en situación de “llave en mano” (vivienda finalizada y en disposición de entrega) que se encuentra a la venta. El 30,5% de la oferta inicial de viviendas en altura (pisos) se encuentra en situación de stock; es decir disponible. Este porcentaje alcanza el 36,7% de la oferta inicial si nos centramos en viviendas unifamiliares. Esta situación contrasta con lo que ocurría en los años 2001 – 2002 en los que prácticamente todo el producto se vendía sobre plano, pudiendo considerarse que el porcentaje de producto disponible en situación ““llave en mano”” era inferior al 5%. La respuesta de los promotores activos en Costa del Sol ante esta situación se ha materializado a través de dos líneas de actuación: 1)

Importante incremento de los márgenes de negociación en todos los municipios analizados, situándose los mismos entre el 20% y el 40% del precio de salida solicitado por el promotor. En aquellas promociones en las que se han producido descensos oficiales en los precios de venta durante los últimos 12 meses (aparecen reflejados en el listado oficial de precios del promotor) los márgenes de negociación se sitúan entre el 10% y el 20%. En el caso de las promociones en las que no se han producido descensos oficiales en los precios, los márgenes de negociación se mueven en el entorno del 30%-40%.

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Importante disminución de la actividad promotora de forma que la oferta inicial de viviendas ha descendido un 8% respecto al año pasado (21.611 en 2009 frente a 23.461 en 2008). El inicio de nuevas promociones está prácticamente detenido en la totalidad de los municipios de la Costa del Sol. De esta manera se busca dar solución a la situación de sobreoferta existente en la actualidad. De esta manera el stock de viviendas (viviendas disponibles en promociones finalizadas o en desarrollo) se ha reducido en los últimos 12 meses en un 10%, desde las 8.260 viviendas en stock en el año 2008 hasta las 7.431 viviendas en stock en el año 2009.

Stock Viviendas (unidades)

AÑO 2008

AÑO 2009

VAR 08-09 (%)

8.260

7.431

-10,0%

Como se puede observar en el siguiente gráfico, se viene produciendo una continua disminución de la nueva oferta inicial que se incorpora al mercado de forma anual.

Nueva Oferta Inicial por Año (Viviendas Plurifamiliares) 2005 5.000 4.500

2006

2007

2008

4.600

4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500

1.663 904

1.000

154

500 0 1

A continuación se detalla la información básica del ejercicio en el mercado residencial de la Costa del Sol. La primera tabla se refiere a viviendas plurifamiliares (viviendas en altura, pisos) mientras que la segunda se refiere a viviendas unifamiliares (chalets). A lo largo del presente informe los datos presentados en las siguientes tablas serán ampliamente desarrollados entrando a comentar con especial detalle aquellas particularidades y circunstancias concretas consideradas de mayor interés. Las tablas se presentan en este momento a modo de resumen.

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La siguiente tabla se refiere a viviendas plurifamiliares: Zona

Municipio

% Stock/Oferta Oferta Inicial Stock Inicial Número Viviendas Número Viviendas

TORREMOLINOS

BENALMADENA FUENGIROLA MIJAS COSTA

MARBELLA ESTEPONA CASARES

MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA

TOTAL

Precio/m2

Plazo medio comercialización (meses)

1.896 1.676 1.068

575 412 259

30,3% 24,6% 24,3%

1.795 € 2.235 € 1.796 €

51,3 55,4 60,6

3.464 3.552 3.239

737 1.269 1.394

21,3% 35,7% 43,0%

1.965 € 3.076 € 2.996 €

61,8 87,3 84,8

1.711 3.505 887 613 21.611

285 1.125 306 243 6.605

16,7% 32,1% 34,5% 39,6% 30,6%

2.456 € 2.245 € 3.287 € 2.437 € 2.625 €

78,7 96,3 84,8 77,7 72,9

La siguiente tabla se refiere a viviendas unifamiliares: Zona

Municipio

Oferta Inicial Stock % Stock/Oferta Número Viviendas Número Viviendas Inicial

Plazo medio comercialización (meses)

TORREMOLINOS

158

22,2%

1.564 €

57,1

BENALMADENA FUENGIROLA

367 10

135 4

36,8% 40,0%

2.138 € 1.449 €

68,1 43,5

MIJAS COSTA

478

216

45,2%

2.032 €

75,9

MARBELLA

480 309

112 162

23,3% 52,4%

2.810 € 2.010 €

87,5 133,7

CASARES

68,8%

3.193 €

97,7

MANILVA

179

24,0%

2.257 €

61,3

SOTOGRANDE

68 184

26 82

38,2% 44,6%

3.403 € 2.230 €

100,2 81,1

2.249

826

36,7%

2.279 €

78,9

ESTEPONA

Precio/m2

ALCAIDESA

TOTAL

Nota aclaratoria. El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio).

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En el siguiente mapa de posicionamiento referido a viviendas

plurifamiliares, se puede

observar la relación directa que existe entre precio m² y plazo de comercialización. A nivel general aquellas localidades con los precios m² superiores son las que cuentan con los mayores plazos de comercialización. No obstante, llama la atención un año más el caso de Manilva, que presenta unos parámetros de comportamiento diferentes al resto de municipios, consecuencia del fuerte desequilibrio entre oferta y demanda existente en esta zona. En el caso de los municipios de la zona A (Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola), es donde se han producido descensos de precios oficiales y la demanda tiene un doble componente tanto vacacional como de primera residencia muestran un mejor comportamiento en cuanto a plazos de comercialización. Cabe señalar que si los precios se hubiesen ajustado en aquellas zonas en las que no se han registrado descensos oficiales, es previsible pensar que las ventas hubiesen tenido un mayor dinamismo, tal y como ha ocurrido en los municipios antes mencionados.

P L A Z O D E C O M E R C I A L I Z A C I Ó N MESES

E S

C A

T: Torremolinos F: Fuengirola B: Benalmádena MC: Mijas Costa MB: Marbella E: Estepona M: Manilva C: Casares S: Sotogrande A: Alcaidesa

F MC

1.500

2.000

2.100

2.200

2.300

2.400

2.500

2.600

2.700

2.800

2.900

3.000

PRECIO €/m²

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2.- Conclusiones Las principales conclusiones a destacar en el mercado residencial turístico de nueva construcción en la Costa del Sol Occidental desde marzo de 2008 hasta la fecha actual han sido las siguientes: • Importancia creciente de los márgenes de negociación en las compraventas de vivienda de la Costa del Sol. Estos se sitúan entre el 20% y el 40% del precio solicitado por el comprador dependiendo de las zonas y de las calidades de las viviendas. Como se ha comentado anteriormente, aquellas promociones en las que se han producido descensos oficiales en los precios de venta; es decir, que dichos descensos aparecen reflejados en el listado oficial de precios, los márgenes de negociación se sitúan entre el 10% y el 20%. En el caso de las promociones en las que no se han producido bajadas oficiales en los precios durante los últimos 12 meses, los márgenes de negociación se mueven en el entorno del 30%-40%. En la siguiente tabla se presentan conjuntamente los márgenes máximo y mínimo que se están negociando en cada municipio y el precio medio por m2 (para viviendas plurifamiliares). Adicionalmente se ha calculado el precio medio por m2 una vez se han aplicado los márgenes de negociación. Ello nos proporciona una idea sobre el precio final por m2 que pagaría un potencial comprador de una vivienda en estos momentos.

Márgenes (%)

€/m2

€/m2 Máximo Estimado

€/m2 Mínimo Estimado

Torremolinos

10% - 20%

1.795

1.615

1.436

Benalmadena

10% - 20%

2.235

2.012

1.788

Fuengirola

10% - 20%

1.796

1.616

1.437

Mijas Costa

10% - 20%

1.965

1.768

1.572

Marbella

10% - 35%

3.076

2.769

2.000

Estepona

10% - 35%

2.996

2.696

1.947

Casares

15% - 35%

2.456

2.087

1.596

Manilva

10% - 25%

2.245

2.020

1.683

Sotogrande

10% - 35%

3.287

2.958

2.137

Alcaidesa

10% - 30%

2.437

2.193

1.706

• Disminución de la oferta inicial de viviendas en comercialización tanto en promociones de viviendas plurifamiliares como de viviendas unifamiliares. Esta disminución ha venido determinada fundamentalmente por tres circunstancias:

Disminución del inicio de nuevos proyectos.

Paralización de proyectos en curso.

Finalización de la comercialización de promociones que aún mantenían unidades a la venta en el año anterior.

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Si en el año 2008 la oferta inicial de vivienda plurifamiliares era de 23.461 viviendas, en el año 2009 está cifra se ha situado en las 21.611 viviendas, lo que supone 1.850 viviendas menos que en el año anterior. En el caso de las viviendas unifamiliares la oferta inicial ha pasado de ser de 2.361 viviendas en 2008 ha ser 2.249 viviendas en 2009, lo que supone 112 viviendas menos de oferta inicial. En total han salido de la oferta inicial en el último año casi 2.000 viviendas. • Protagonismo de la zona A (Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola), como la más activa en cuanto a comercialización de viviendas de obra nueva. Los menores precios por m2 que se registran en estos municipios conjuntamente con una demanda no sólo de vivienda vacacional sino también de primera residencia consecuencia del crecimiento de Málaga capital, proporcionan a esta zona unos mejores niveles de venta. La zona B (Mijas Costa, Marbella y Estepona) destaca como la más representativa en cuanto al volumen de oferta inicial y stock de viviendas disponibles. Cabe destacar también el municipio de Manilva, situado en la zona C, por su elevado número de viviendas ofrecidas a la venta. • La demanda durante los últimos 12 meses se ha centrado principalmente en producto localizado en los municipios de Torremolinos, Benalmádena o Fuengirola, situado en promociones finalizadas y con un nivel de ventas (escrituradas) superior al 60%. La demanda por parte particulares de viviendas en promociones no finalizadas o ya finalizadas pero con un bajo nivel de ventas es residual. • Contracción de la demanda, tanto nacional como extranjera, como consecuencia de los altos precios alcanzados, los mayores problemas de acceso a financiación y el alto nivel de incertidumbre económica existente. La apreciación del euro frente a la libra está encareciendo la compra de viviendas en uno de los principales mercados demandantes de vivienda en la Costa del Sol, el Reino Unido. En el siguiente cuadro se compara las consecuencias que para un comprador procedente del Reino Unido ha tenido la apreciación del euro frente a la libra. Para ello se compara el coste que en libras suponía comprar una vivienda media en la Costa del Sol en el año 2006 con el que supone comprar una vivienda media en libras en el año 2009. Del análisis se desprende que simplemente la apreciación del euro frente a la libra en el periodo 2006-2009 ha supuesto un incremento del 25,1% en el coste de una vivienda media para los compradores procedentes del Reino Unido.

Precio Vivienda Media en € Tipo de Cambio Libra-€ Precio Vivienda Media en Libras

AÑO 2006

AÑO 2009

361.608

353.785

VAR 06-09 (%) -2,2%

1 Libra = 1,45 €

1 Libra=1,13 €

-28,0%

249.385 Libras

311.980 Libras

25,1%

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• Aumento significativo del stock de vivienda que se encuentra “llave en mano”. En viviendas plurifamiliares, casi el 75% del producto que se encuentra en stock (sin vender) se encuentra en esta situación. • Incremento significativo de los plazos de comercialización, tanto en viviendas plurifamiliares como unifamiliares. Los ritmos de venta son muy reducidos como consecuencia de la escasa actividad comercial registrada en el periodo. La débil actividad comercial se explica por los siguientes motivos:

Niveles de precios alcanzados.

Situación económica general y negativas expectativas económicas y laborales.

Desconfianza del potencial comprador ante la delicada situación del sector de la promoción. Incertidumbre sobre la finalización de los proyectos en curso.

Inseguridad ante la los problemas político-urbanísticos originados en la zona de Estepona.

• Crecientes problemas para la subrogación del comprador en la hipoteca del promotor. El motivo es el estricto control que las entidades financieras ejercen sobre los mismos en orden a garantizar su solvencia. Se están produciendo, como consecuencia de ello, devoluciones de preventas por parte de inversores especulativos que en el momento de escriturar se les deniega la hipoteca por parte de la entidad financiera.

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3.- Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Costa del Sol para el próximo ejercicio. • Progresiva disminución de la oferta inicial de viviendas en comercialización tanto en promociones de viviendas plurifamiliares como de viviendas unifamiliares, consecuencia de la no incorporación de nuevos proyectos al mercado y de la previsible paralización de proyectos en curso. Aunque en todas las zonas hay promociones que por sus circunstancias pueden ser objeto de paralización en los próximos meses, son los municipios de Estepona, Manilva y Casares donde previsiblemente las paralizaciones serán mayores en número, especialmente en aquellos proyectos donde no exista un nivel de preventas razonable. • Mantenimiento de unos altos márgenes de negociación en todos los municipios analizados. • Leve mejora de los plazos de comercialización desde los actuales niveles ante las expectativas de reducción de precios y la consecuente dinamización de las ventas. • Mejor comportamiento de las ventas en los municipios de Torremolinos, Fuengirola y Benalmádena como consecuencia de los menores precios medios del m2, el importante descenso que se ha producido en los mismos en los últimos 12 meses y a la doble atracción de estas zonas, tanto para demandantes de vivienda vacacional como de primera residencia. • Las expectativas económicas y sobre la evolución del mercado laboral van a mantener previsiblemente unos reducidos niveles de demanda de compradores españoles. • La demanda extranjera mantendrá un comportamiento muy limitado durante los próximos 12 meses. La delicada situación económica de los principales países demandantes de vivienda vacacional no va a favorecer la llegada de compradores extranjeros. Por otro lado, la demanda proveniente del Reino Unido, muy importante en años anteriores, encontrará la dificultad adicional de un tipo de cambio en el que el euro se ha fortalecido de manera considerable frente a la libra. La apreciación de la libra frente al euro resulta un factor clave para la recuperación de la demanda proveniente de este país.

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Se ha detectado en los últimos 2 años un creciente interés por parte de compradores provenientes de Rusia y de países nórdicos por el producto más exclusivo de la Costa del Sol. Determinadas promotoras y agencias están adaptando su estrategia de marketing para atraer a este nuevo segmento de mercado. • Interés creciente por parte de inversores institucionales (nacionales y extranjeros) por la compra de promociones enteras (o porcentajes importantes de promociones), siempre y cuando puedan negociar significativos descuentos sobre los precios oficiales de venta.

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4.- El Mercado Residencial de Costa del Sol El presente informe se refiere al mercado residencial turístico en la Costa del Sol. Para centrar el término, es preciso aclarar que residencial turístico es el mercado compuesto por las personas que, con la reiteración de la visita año tras año, en plazos iguales o distintos, hacen que el entorno donde se desarrolla la actividad turística se convierta en residencial. Para realizar este trabajo se han analizado diez municipios agrupados en tres grandes áreas: • Área A, formada por los municipios de Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola. • Área B, compuesta por los municipios de Mijas Costa, Marbella (incluyendo Benahavís) y Estepona. • Área C, comprendida por Casares, Manilva, y el área de influencia de Sotogrande y Alcaidesa, en la localidad gaditana de San Roque. Con el objeto de facilitar la consulta de los datos, todas las tablas se presentan ordenadas por municipios de este a oeste (de Torremolinos a Alcaidesa). Asimismo, para facilitar la comparabilidad de la información y mostrar la evolución de los parámetros principales analizados, se han incluido referencias no sólo al año anterior, sino a los precedentes.

Metodología y División Geográfica El presente estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado turístico residencial, tanto de viviendas plurifamiliares (en altura) como en unifamiliares (chalets), de nueva construcción en los municipios de Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas Costa, Marbella, Estepona, Casares, Manilva y el área de influencia de Sotogrande y Alcaidesa, en la localidad de San Roque. El informe se ha realizado sobre un total de 347 promociones de vivienda en régimen libre, de las cuales 299 se encontraban en comercialización a la fecha de cierre de la recogida de datos (31 de marzo de 2009), 16 estaban ya vendidas y 38 habían paralizado su comercialización. La información relativa a la superficie de las viviendas, metros cuadrados construidos, (m²c) se refiere: • En el caso de viviendas plurifamiliares, a m² construidos con parte proporcional de zonas comunes. En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado al precio comercial del piso una cantidad (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban) por dicho concepto, de cara a una correcta comparabilidad de la información.

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• En el caso de viviendas unifamiliares, a m² construidos de superficie cerrada de vivienda. Es decir, no se incluyen en los cálculos los m² correspondiente a la parcela. • Debido al gran número de viviendas colectivas que ofrecen una superficie importante de terraza, para una homogénea comparación del producto se ha sumado a la superficie de la vivienda el 50% de la misma. El método utilizado para elaborar el presente informe, la simulación de compra, obliga a Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones encuestadas. El total de promociones que se encontraban en comercialización totalizan 23.860 viviendas en oferta inicial, entre pisos y chalets, según el siguiente desglose: • 220 promociones de viviendas plurifamiliares para un total de 21.611 pisos. • 79 promociones de viviendas unifamiliares para un total de 2.249 chalets. Esta oferta inicial referida, teniendo en cuenta su ubicación geográfica en los municipios descritos con anterioridad, se distribuye porcentualmente según se muestran en el siguiente gráfico:

Distribución de la oferta inicial por Municipios 25,0% 20,0%

16,5%

16,9%

15,0% 8,6%

Manilva

Casares

Estepona

Marbella

Mijas Costa

Benalmádena

Torremolinos

0,0%

4,0%

3,3%

Alcaidesa

7,2% 4,5%

5,0%

Sotogrande

8,6%

Fuengirola

10,0%

15,4%

14,9%

En el siguiente gráfico se muestra la distribución de la oferta inicial de viviendas, pero distinguiendo según se trate de vivienda unifamiliar o plurifamiliar.

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Distribución de la oferta inicial por Municipios Pisos

Chalets

25% 21,3%

21,3%

20% 16,4%

7,9%

7,8% 4,9%

4,1%3,0% 0,7%

Estepona

Marbella

Mijas Costa

Fuengirola

Benalmádena

Torremolinos

0,4%

Manilva

8,2%

8,0%

Sotogrande

8,8% 7,0%

Casares

10%

16,2%

15,0% 13,7%

2,8%

Alcaidesa

16,0%

16,3%

15%

El reparto de la oferta inicial por municipios sigue un comportamiento lógico, al concentrarse los mayores volúmenes de oferta inicial en aquellos municipios geográficamente mayores. Debe tenerse en cuenta que para la realización del presente informe la denominación de Marbella incluye también al municipio de Benahavís y San Pedro de Alcántara, tal y como se explica en el siguiente párrafo. Este hecho hace que el municipio de Marbella acumule un importante volumen de oferta inicial. Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos posible con la realidad del mercado, se ha realizado una agrupación de la información en tres áreas, compuesta cada una de ellas por una agrupación de municipios. Además, estas agrupaciones se componen de una serie de zonas que se incluyen en las siguientes tablas. Esta división se ha realizado a efectos de comparar la información y presentarla de una forma más homogénea, lo que significa que no tiene porqué coincidir exactamente con demarcaciones administrativas.

ÁREA

MUNICIPIO TORREMOLINOS

BENALMÁDENA

FUENGIROLA

ZONA Centro El Pinillo Playamar Arroyo de la Miel Costa Torrequebrada Urbanizaciones Centro Urbanizaciones (La Perla, Mirador de Carvajal, Torreblanca,...)

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ÁREA

MUNICIPIO MIJAS COSTA

MARBELLA

ESTEPONA

ÁREA

MUNICIPIO CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA

ZONA Zona Única Zona Este (De Mijas Costa al Puerto Deportivo de Marbella) Zona Oeste (Desde el Puerto Deportivo de Marbella a San Pedro de Alcántara -exceptuando Puerto Banús y San Pedro-) Puerto Banús San Pedro de Alcántara Benahavis Este Oeste

ZONA Zona Única Zona Única Zona Única Zona Única

A continuación se adjuntan los mapas en los que aparece reflejada la ubicación de cada área y de cada municipio analizado.

Área A: Torremolinos Benalmádena Fuengirola

MÁLAGA

Torremolinos

Benalmáden

Fuengirola

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Área B: Mijas Costa Marbella Estepona

Marbella Mijas Costa

Estepona

Área C: Casares Manilva Sotogrande Alcaidesa

Manilva

Casares

Sotogrande

La Alcaidesa

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Distribución del mercado residencial por tipologías Disminución de la oferta inicial tanto en viviendas plurifamiliares como unifamiliares respecto al año 2008 en 1.962 viviendas

Tal y como se indicaba en el apartado de Metodología y División Geográfica, de las 347 promociones analizadas en este informe, a 31 de marzo de 2009 se encontraban en venta en toda la zona analizada un total de 299 promociones en régimen libre y básicamente de carácter turístico, con un total de 23.860 viviendas en oferta inicial (incluidas plurifamiliares y unifamiliares) y que se desglosan de la siguiente forma: •

220 promociones de pisos (plurifamiliares) en régimen libre con un total de 21.611 unidades. Adicionalmente existían 13 promociones vendidas y 29 que habían paralizado las ventas o salido del mercado.

•

79 promociones de vivienda unifamiliar en régimen libre con un total de 2.249 unidades. Adicionalmente existían 3 promociones vendidas y 9 habían paralizado las ventas o salido del mercado.

Por tanto, se puede concluir que en la Costa del Sol existe un predominio claro de los pisos sobre los chalets, representando la oferta inicial de vivienda plurifamiliar el 90,5% del total de la oferta de la zona, siendo este porcentaje similar al del año 2008. Si se realiza el análisis de la oferta inicial por zonas, el resultado se muestra en el gráfico siguiente. Se puede observar, un año más, la preponderancia de la zona B, con los municipios de Marbella, Mijas Costa, y Estepona (por este orden en viviendas ofertadas), sobre el resto de localidades.

Distribución Porcentual de la oferta inicial por zona

Pisos

60%

Chalets

5% 45% 2% 30%

2% 43%

15%

28%

19% 0% A

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Si se analiza la oferta inicial por zonas y se compara con la existente en los años anteriores, tal y como se muestra en el siguiente gráfico, puede comprobarse cómo en el caso de las viviendas en altura (pisos) la oferta inicial ha descendido en las tres áreas definidas para el estudio. Llama la atención las caídas de la oferta inicial en las zonas A y C como consecuencia del importante número de proyectos paralizados en los municipios pertenecientes a estas zonas. A lo largo del presente informe se detallarán por municipios los proyectos que han sido paralizados.

2009

6.716

2008

7.700

2007

8.091

6.764

10.385

10.255

2006

7.073

14.497 10.211

2005

4.640

7.386 5.376

5.826

5.365

14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 -

13.305

Distribución de la oferta inicial por área Vivienda Plurifamiliar

Del total de la oferta inicial de viviendas en altura, 21.611 unidades, 154 corresponden a pisos puestos a la venta en los últimos 12 meses, es decir, el 0,7% del total de la oferta inicial y 750 unidades menos que las puestas en comercialización hace 1 año. Las promociones aparecidas en los últimos 12 meses se han concentrado principalmente en el municipio de Estepona y en Sotogrande, áreas caracterizadas por un turismo de alto nivel.

Distribución de la oferta inicial por área Vivienda Unifamiliar 2007

2008

2009

415

447

427

447

844

1.267

1.408

1.281

1.487 535

538

384

423

1.000 500

2006

694

1.500

1.096

2005

2.000

En el caso de los chalets, a lo largo de los últimos 12 meses no se ha registrado la salida al mercado de ninguna nueva promoción. Destaca, sin embargo, el incremento de la oferta inicial en la zona C como consecuencia de la vuelta al mercado de promociones consideradas vendidas en ejercicios anteriores. Este retorno al mercado es consecuencia de la devolución de preventas realizadas en años anteriores y que finalmente no se han escriturado.

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4.1. Análisis de la oferta de vivienda plurifamiliar en régimen libre de nueva construcción 5.1.- Análisis de producto

Disminución del 7,9% respecto al 2008 de la oferta inicial de viviendas plurifamiliares.

Como se ha indicado en el punto anterior, la oferta de vivienda plurifamiliar en régimen libre de nueva construcción asciende a 21.611 unidades ubicadas en 220 promociones, lo que supone una oferta inicial un 8% inferior a la localizada en marzo de 2008. Este descenso es consecuencia del producto vendido o retirado de la venta en los últimos doce meses. En las siguientes tablas se recoge la oferta inicial de vivienda en altura y su evolución por años, partiendo del total por zonas y pasando a detallar posteriormente la misma por municipios.

ZONA A B C TOTAL

2004 4.316 12.470 5.370 22.156

2005 5.365 13.305 6.764 25.434

2006 5.826 14.497 7.073 27.396

2007 7.386 10.211 8.091 25.688

2008 5.376 10.385 7.700 23.461

2009 4.640 10.255 6.716 21.611

Destaca la constante reducción de la oferta nueva de vivienda en altura. Ello es consecuencia fundamentalmente de tres razones: •

Disminución de los nuevos proyectos iniciados durante el periodo analizado.

•

Paralización de 29 proyectos existentes el año pasado en el mercado. El empeoramiento continuo de la situación económica ha provocado la paralización de numerosas promociones y con ello su desaparición de la oferta inicial. Esta paralización es consecuencia o de la entrada en concurso de acreedores de las empresas promotoras, o de la intervención judicial de las mismas o de la adquisición de las mismas por entidades financieras.

•

Salida del mercado de proyectos por la finalización de su venta.

Las mayores reducciones se han registrado en las zonas B (Mijas Costa, Marbella y Estepona) como consecuencia básicamente de la segunda razón expuesta, es decir, por la paralización de un importante volumen de proyectos en los municipios pertenecientes a estas zonas. Se incorpora a continuación una tabla con el número de promociones paralizadas y el efecto que sobre el stock y la oferta ha tenido dicha salida del mercado.

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Zona

Municipio TORREMOLINOS BENALMADENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA ALCAIDESA

TOTAL

Total Promociones Paradas

Oferta Inicial

Stock

2 3 3 3 6 4 6 1 1 29

56 164 502 177 375 441 484 94 208 2.501

31 78 142 129 375 246 186 75 71 1.333

El análisis individualizado de la oferta inicial por municipio ofrece comportamientos claramente diferenciados. Mientras algunos municipios muestran importantes descensos en la oferta inicial, el caso de Fuengirola, Mijas Costa y Casares otros, como Torremolinos, Marbella, Estepona o Sotogrande muestran claros incrementos en la oferta inicial de producto. En el primer caso, y tal y como se ha comentado anteriormente, el motivo principal de los descensos en la oferta inicial ha sido la paralización de proyectos que estaban en curso en el ejercicio anterior. En el segundo de los casos, el incremento de la oferta inicial se debe a la aparición de algún nuevo proyecto de manera puntual, y al retorno al mercado de promociones, consideradas en años anteriores íntegramente vendidas, como consecuencia de la devolución de preventas en el momento de la escrituración.

Zona A

MUNICIPIO TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

2004 1.179 1.874 1.263 2.628 7.145 2.697 1.883 2.519 773 195 22.156

2005 1.310 2.614 1.441 3.177 7.085 3.043 1.783 4.040 799 142 25.434

2006 1.104 3.331 1.391 4.442 6.179 3.876 2.312 3.687 739 335 27.396

2007 1.512 4.054 1.820 3.993 3.955 2.263 2.602 4.377 474 638 25.688

2008 1.796 1.847 1.733 4.318 3.494 2.573 2.354 3.865 706 775 23.461

2009 1.896 1.676 1.068 3.464 3.552 3.239 1.711 3.505 887 613 21.611

Si se analiza el número de promociones por zona y municipio, y el tamaño medio de las mismas se puede comprobar la estabilidad a lo largo del tiempo de en ambas magnitudes, pasando de 96 pisos de media en las 244 promociones analizadas en marzo del 2008 a los 98 pisos de media en cada una de las 220 promociones en comercialización a la fecha de finalización del estudio.

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MUNICIPIO TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA MEDIA

2008 69 88 79 103 83 107 124 138 59 97 96

2009 76 88 67 105 87 104 171 152 63 77 98

4.1.A.- Análisis de la distribución de la oferta inicial por tipologías Analizando la oferta inicial de vivienda en altura por tipología; esto es, por número de dormitorios se confirma la tendencia de años anteriores. Como en años anteriores, en el presente estudio se observa que prácticamente el 88% de la oferta inicial corresponde a viviendas de 2 y 3 dormitorios, siendo las de 2 dormitorios más de 6 de cada 10. Los estudios y las viviendas de 4 y 5 dormitorios siguen siendo totalmente marginales en los programas llevados a cabo por las promotoras. Se mantiene estable el porcentaje de viviendas de 1 dormitorio.

Distribución Porcentual de la Oferta Inicial por Distribución

70,0% 64,0% 62,1%

2007

2008

2009

61,8%

60,0%

50,0%

El 61,8% de la oferta inicial de viviendas es de 2 dormitorios

40,0%

30,0%

25,6% 25,8% 24,4%

20,0% 9,3% 9,3%

9,1%

10,0%

0,0%

0,4% 0,3% 0,2%

Estudio

2,3% 2,5% 2,8%

0,02% 0,02% 0,04%

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Zona A

MUNICIPIO TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

Estudio 17 34 16 67

1D 176 313 233 317 96 259 303 287 17 2.001

2D 765 977 637 2.395 2.163 1.926 1.043 2.619 355 470 13.350

3D 730 253 185 744 1.237 946 359 572 415 143 5.584

4D 225 116 13 3 56 70 6 11 100 600

5D 5 4 9

El análisis de cada municipio ofrece los mismos resultados que los vistos a nivel general. Así, en todos los municipios encontramos viviendas de 2 y de 3 dormitorios en oferta, siendo la tipología de 2 dormitorios la predominante en 9 de los 10 municipios estudiados. Únicamente en Sotogrande, con una tipología de producto dirigida a un demandante de alto nivel adquisitivo, el número de viviendas de 3 dormitorios supera al de 2. Tal y como queda reflejado en la tabla, las tipologías de 5 dormitorios y estudio son prácticamente nulas y su posibilidad de compra se reduce puntualmente a 2 y a 3 municipios respectivamente. Finalmente, si se centra el análisis en las viviendas de 1 y 4 dormitorios aunque la oferta inicial es limitada sí se encuentra producto en todos los municipios analizados excepto en Alcaidesa. El uso fundamentalmente turístico, el tamaño de las familias actuales, y los precios de las viviendas condicionan la distribución de las viviendas en altura que se comercializan en estos momentos en la zona de la Costa del Sol.

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4.1.B.- Estudio de superficies, precios medios del producto en oferta y márgenes de negociación Todos los datos que se exponen a continuación, de superficies y precios medios, son datos relativos a la oferta en comercialización existente en la fecha de cierre del estudio (31 de marzo de 2009). Por tanto, no se refieren al precio en que se hayan podido vender las viviendas durante 2008, sino al que tenía la oferta en stock a principios de 2009. Tal y como se ha comentado anteriormente toma especial relevancia en el estudio de este año los márgenes de negociación que está dispuesto a aceptar el vendedor sobre el precio oficial de venta (el expuesto en el listado oficial de la promoción y ofrecido al potencial comprador). En las siguientes tablas y gráficos se exponen los precios medios de venta (precios oficiales) obtenidos por un potencial comprador para cada una de las 220 promociones analizadas. Sobre estos precios y aplicando los márgenes de negociación se obtiene el precio final al que se podría comprar una vivienda en cada uno de los municipios analizados.

Cobra especial importancia los márgenes de negociación que está dispuesto a aceptar el vendedor

La política de los promotores ha seguido dos criterios diferentes. Por un lado, hay promotores que han optado por no bajar los precios oficiales de venta pero a cambio ofrecen la posibilidad de negociar los mismos, mientras que otros presentan directamente descensos en los precios oficiales dando un menor margen a una posible negociación de los mismos. Tomando las tres magnitudes principales, superficie media, precio medio de la vivienda y precio por m², puede realizarse esta tabla de evolución de las mismas en el total de los 10 municipios analizados. Sup y Precios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda

2005 137 2.579 € 352.616 €

2006 131 2.763 € 361.608 €

2007 130 2.656 € 344.753 €

2.008 127 2.589 € 327.955 €

2.009 135 2.625 € 353.785 €

Var 08-09 6,4% 1,4% 7,9%

En los últimos doce meses, el precio medio por m² de las viviendas analizadas en la Costa del Sol se ha mantenido estable, registrándose un mínimo crecimiento del 1,4%. Tal y como se ha venido recalcando a lo largo del informe, en este precio no se recogen los amplios márgenes de negociación existentes, los cuales permiten adquirir una vivienda en un precio sensiblemente inferior al precio oficial presentado en la tabla (ver “conclusiones” página 7). El análisis de la superficie media permite observar un incremento de la misma del 6,4% con respecto al año 2008. Este incremento viene determinado por la mejor comercialización de aquellas viviendas con menor superficie lo que está provocando por el contrario que queden en el mercado las de mayor tamaño. La vivienda media es un piso de dos dormitorios, de casi 135 m², con un precio total del 353.785 euros, lo que representa 2.625 euro/m².

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Centrando el análisis en la evolución del precio medio de la vivienda se observa un incremento respecto al precio del año pasado del 7,9% como consecuencia del incremento de la superficie media de la vivienda. Es esencial recalcar, tal y como se ha hecho anteriormente, que sobre este precio cabe aplicar amplios márgenes de negociación que finalmente supondrían un menor precio de adquisición de la vivienda.

Descendiendo al nivel de zona, el comportamiento de las mismas es muy significativo. •

La zona A (Torremolinos, Fuengirola, Benalmádena) que comprende los municipios considerados en principio menos exclusivos de entre los analizados en el presente informe, es la única zona que muestra un descenso oficial en los precios medios por m². Esta zona se caracteriza por compartir una demanda no sólo de vivienda vacacional sino también de primera residencia. Este último hecho está provocando que parte de la oferta disponible en venta lo esté también en alquiler con opción de compra. Los descensos en los precios no sólo han venido motivados por la necesidad de ofrecer un producto mucho más competitivo con el objetivo de relanzar las ventas, sino que también ha influido en ello la entrada de muchas promotoras en concurso de acreedores, la necesidad de hacer frente a las obligaciones financieras contraídas con las entidades financieras y las continuas ventas negativas (devolución en el momento de la escrituración de las viviendas prevendidas) que se estaban produciendo. Todo ello ha movido al promotor hacia un descenso en los precios con el objetivo de relanzar las ventas.

•

La zona B (Mijas Costa, Marbella, Estepona) mantiene una estabilidad casi total en el precio medio por m², registrando un mínimo crecimiento del 0,4%. Profundizando en el análisis se observa un comportamiento dispar entre los diferentes municipios que la componen. Mientras que en las promociones de la parte más oriental (la más cercana a la zona A) si se aprecian descensos en los precios oficiales, como es el caso de Mijas Costa, en municipios como Marbella y Estepona todavía no se han tomado este tipo de medidas. Es significativo el hecho de que en las promociones donde se han producido descensos en los precios se está observando una mejora en el comportamiento de los ritmos de ventas.

•

Finalmente la zona C (Casares, Manilva, Sotogrande, Alcaidesa) muestra un crecimiento en el precio medio por m² del 5,6%. Estas subidas de precio deben entenderse dentro de un mercado en el que se ofrece un amplio margen de negociación. La zona C, y en concreto su área más oriental (el área de Casares) es la

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que está sufriendo de manera más aguda la paralización de promociones o directamente el abandono de la promoción por parte del promotor. Centrando el análisis en la superficie media se observa un incremento de la misma en todas las zonas analizadas. Ello, es consecuencia de que las escasas ventas que se están realizando se centran en las viviendas de menor superficie y menor coste, manteniéndose en el mercado aquellas de mayor superficie a las que es más difícil acceder.

Sotogrande pasa a ser el municipio más exclusivo de la Costa del Sol, con el precio por metro cuadrado más elevado.

ZONA

Sup y Precios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda

2005 106 2.098 € 222.303 € 150 2.805 € 420.257 € 127 2.236 € 284.544 €

2006 96 2.357 € 225.833 € 141 2.937 € 415.245 € 128 2.501 € 320.754 €

2007 106 2.276 € 240.232 € 141 2.895 € 408.027 € 135 2.586 € 349.996 €

2.008 105 2.189 € 230.319 € 135 2.841 € 383.847 € 130 2.431 € 316.089 €

2.009 112 1.930 € 215.732 € 144 2.853 € 411.589 € 133 2.566 € 341.270 €

Var 08-09 6,2% -11,8% -6,3% 6,8% 0,4% 7,2% 2,3% 5,6% 8,0%

En la siguiente tabla se recoge el comportamiento de los tres parámetros por municipio y su variación con respecto a los 4 últimos ejercicios.

ZONA

MUNICIPIO TORREMOLINOS

BENALMÁDENA

FUENGIROLA

MIJAS COSTA

MARBELLA

ESTEPONA

CASARES

MANILVA C SOTOGRANDE

ALCAIDESA

Sup y Precios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda

2005 114 2.033 € 232.696 € 108 2.133 € 229.552 € 85 2.157 € 183.287 € 118 2.192 € 259.583 € 160 3.046 € 486.223 € 155 2.614 € 404.302 € 127 2.342 € 298.334 € 120 2.150 € 257.642 € 188 2.700 € 508.845 € 146 1.651 € 241.167 €

2006 116 2.070 € 240.564 € 99 2.608 € 257.572 € 83 2.201 € 182.806 € 122 2.452 € 298.060 € 157 3.452 € 542.206 € 139 2.526 € 352.050 € 125 2.592 € 324.023 € 115 2.315 € 265.170 € 164 3.007 € 494.553 € 154 2.115 € 325.261 €

2007 120 2.093 € 250.736 € 96 2.514 € 241.467 € 104 2.042 € 213.003 € 121 2.428 € 292.795 € 161 3.268 € 525.584 € 149 3.003 € 446.856 € 132 2.701 € 357.100 € 120 2.388 € 285.885 € 192 3.317 € 636.193 € 164 2.234 € 366.750 €

2008 118 2.044 € 242.154 € 95 2.410 € 227.959 € 101 2.133 € 215.141 € 111 2.117 € 235.697 € 163 3.129 € 510.425 € 129 3.028 € 390.763 € 130 2.593 € 338.039 € 115 2.325 € 266.468 € 177 2.800 € 494.400 € 149 2.128 € 317.095 €

2009 120 1.795 € 214.669 € 104 2.235 € 232.306 € 107 1.796 € 191.725 € 116 1.965 € 227.699 € 176 3.076 € 540.658 € 131 2.996 € 391.315 € 130 2.456 € 319.554 € 110 2.245 € 246.626 € 218 3.287 € 717.208 € 136 2.437 € 331.501 €

Var 08-09 1,0% -12,2% -11,4% 9,9% -7,2% 1,9% 5,8% -15,8% -10,9% 4,1% -7,2% -3,4% 7,8% -1,7% 5,9% 1,2% -1,1% 0,1% -0,2% -5,3% -5,5% -4,1% -3,5% -7,4% 23,6% 17,4% 45,1% -8,7% 14,5% 4,5%

Los precios por m², se sitúan entre los 1.795 euros/m² de Torremolinos y los 3.287 euros/m² de Sotogrande, que desbanca a Marbella como el municipio con el nivel de precios más elevados. La superficie media inferior se comercializa un año más en Benalmádena (104 m²) situándose Sotogrande en el extremo opuesto con una superficie media de 218 m². Todos los municipios salvo Casares, Manilva y Alcaidesa sufren incrementos en la superficie de la vivienda media. Teniendo en cuenta que la incorporación de nuevos proyectos durante los últimos 12 meses ha sido muy limitada, se puede concluir tal y como se ha comentado anteriormente que los incrementos en las superficies medias son consecuencia de que las ventas se están centrando en el producto de menor superficie.

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Se detallan a continuación los elementos más característicos de cada una de los municipios analizados: •

Los municipios de Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola, este último en menor medida, son los únicos que han experimentado una ligera mejora en los niveles de venta. Esta mejor situación con respecto a los municipios del resto de zonas analizadas es consecuencia de los siguientes factores:

Importancia del componente de demanda de primera residencia.

Descenso de los precios oficiales entre un 10% y un 30%.

Amplios márgenes de negociación sobre los precios ya reducidos.

Proliferación del alquiler con o sin opción de compra.

Niveles de precios inferiores a los de otros municipios

Es importante señalar que durante la realización del estudio se ha detectado en esta zona una serie de características que a continuación detallamos:

Se han localizado promociones que están vendiendo el producto a precio de hipoteca (casos puntales en Torremolinos), de manera que el promotor pierde su margen en el negocio ante la necesidad de vender con rapidez el producto.

Se han generalizado las resoluciones de contratos (ventas negativas) de manera que viviendas que en principio eran consideradas como vendidas por parte de los promotores han vuelto al stock de producto disponible. Los compradores en el momento de escriturar, o voluntariamente han decidido no comprar la vivienda sobre la que habían señalizado, o la entidad financiera ha decido no conceder el préstamo hipotecario.

Incluso en promociones donde se ha producido un significativo descenso en los precios se ofrecen también importantes márgenes de negociación.

El descenso de precios sobre la tarifa oficial más reseñable se ha producido en una promoción del municipio de Fuengirola y ha sido del 35%.

•

En el municipio de MIjas Costa, la característica fundamental en cuanto a precio es el mantenimiento de los mismos, observándose de manera ocasional en alguna promoción descensos puntales. Tal y como se ha comentado, durante la simulación de compra, y salvo en casos puntales, no se han detectado descensos sobre los precios del año pasado aunque si se observa una disposición a negociar con márgenes que pueden llegar hasta el 20%.

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Como excepción se han detectado dos zonas con descensos en los precios oficiales. En primer lugar en promociones concretas de la zona de la Cala de Mijas, con descensos de entre el 20% y el 30%, y en la zona de Cerrado del Águila, con descensos del 15%. Estos descensos se han visto correspondidos con ventas de algunas unidades en dichas promociones. Finalmente, es importante comentar que la zona del Hipódromo se ha visto especialmente afectada por la paralización de varias promociones y por la adjudicación de viviendas a entidades financieras como pago de las deudas contraídas por los promotores.

•

En el municipio de Marbella, aunque los precios oficiales muestran un equilibrio respecto a los datos del año pasado, sí se han detectado promociones en zonas muy determinadas donde se han producido descensos en los precios oficiales. En concreto en promociones situadas en las zonas de Cabopino y Los Monteros.

En general, y aunque no se ha plasmado en este municipio una clara reducción en los precios oficiales, sí se practican abiertamente descuentos que pueden alcanzar fácilmente el 35% en negociaciones con particulares. Uno de los motivos por los que no se oficializan los descuentos es para no desprestigiar el producto de este municipio, al disfrutar el mismo de un halo de exclusividad con respecto a otras zonas de las Costa del Sol que se busca preservar Se han detectado a lo largo de la realización del estudio promociones en las que aparentemente se están cambiando viviendas por deuda. Destaca el caso de una promoción sin licencia de 1ª ocupación que ha vendido 18 viviendas con importes superiores a 600.000 euros en los últimos 3 meses. El motivo de este alto ritmo de ventas es que diversos acreedores del promotor han permutado la deuda que tenían contraída por viviendas. En otro caso, se ha producido la venta en una única promoción de más de 100 unidades en los últimos 6 meses, lo que ha supuesto la total comercialización de la misma. Este dato contrasta con la situación general del mercado residencial de Costa del Sol, lo que lleva a pensar que las mismas han podido ser vendidas en bloque a inversores o han podido servir de pago a cambio de deuda. El área que comprende Marbella incluye también San Pedro de Alcántara y Benahavís, ambas, zonas con una amplísima oferta de vivienda. En determinados núcleos como son la zona de Nagüeles-Sierra Blanca, Nueva Andalucía, San Pedro-Nueva Alcántara y Benahavís el stock presenta niveles incluso superiores a la media. En estos núcleos se pueden encontrar promociones de calidad alta en las que es posible adquirir por parte

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de inversores paquetes de viviendas con descuentos de hasta el 45%. En determinados casos estos márgenes son muy parecidos a los descuentos que podría obtener un particular por la compra de una vivienda. En otras áreas de Marbella los descuentos que se aplican a los paquetes de viviendas destinados a ser comprados por potenciales inversores se encuentran también situados en el entorno del 40-45%. Aun siendo el precio el factor fundamental a la hora de analizar la capacidad de compra o no de una vivienda, el factor “gastos de comunidad” cobra especial importancia en Marbella. En este municipio, al igual que en Sotogrande, los gastos de comunidad son sensiblemente más altos que en otros municipios de la Costa del Sol como consecuencia del coste del mantenimiento de unas zonas comunes más exclusivas. Ello puede llegar a suponer un freno a la adquisición final de una vivienda en determinadas promociones de esta zona. El alquiler con o sin opción de compra está ganando cada vez más importancia. Esta opción se está utilizando como herramienta comercial en muchas promociones aunque sin mucho éxito debido a que el precio del alquiler en este municipio es mucho más alto que en los municipios vecinos. Finalmente, durante la realización del estudio se han detectado promociones enteras completamente finalizadas, vacías y con todo el stock por vender. Son en general promociones que iniciaron su comercialización a partir de 2007, momento en el que se produce una clara contracción en la demanda. Al finalizar la promoción y llegado el momento de escriturar las viviendas prevendidas, el promotor se encuentra que el propietario o no puede, porque no le conceden el préstamo hipotecario, o no le conviene, por la situación de incertidumbre económica, ejercitar la compra definitiva. En la zona de Benahavís se han analizado varios promociones en esta situación.

•

En el municipio de Estepona, se dan todas las circunstancias vistas en los municipios analizados de la misma zona: o

Márgenes de negociación de hasta el 35% y que puede superar el 40% en el caso de paquetes de inmuebles destinados a inversores.

Traslado de parte del stock de vivienda en venta al mercado de alquiler.

Elevado número de ventas negativas, es decir, de devoluciones de viviendas prevendidas en el momento de su escrituración.

Existencia de promociones proyectadas que finalmente no se van a llevar a cabo.

Abandono por parte de promotores de proyectos terminados o en curso.

A estas circunstancias hay que añadir un elemento que ha podido influir en el comportamiento del mercado residencial de Estepona. Este ha sido las irregularidades

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urbanísticas detectadas en el ayuntamiento de Estepona. Este nuevo caso de corrupción urbanística ha afectado a la imagen de Estepona como importante centro turístico del la Costa del Sol.

•

El análisis detallado del municipio de Casares permite determinar que los principales proyectos residenciales existentes y en curso giran en torno a desarrollos de Golf. Los datos derivados del análisis muestran una caída media en los precios oficiales del producto en comercialización del 5,3%. En casos particulares se han reducido los precios oficiales entre el 20% y el 35%. Sobre los precios oficiales se están produciendo descuentos de entre el 15% y el 30%. El municipio de Casares, junto a Marbella, está siendo el más afectado por la paralización de promociones o de nuevos desarrollos. Algunas de las promociones desarrolladas por promotoras que se encuentran en situación de concurso de acreedores mantienen la comercialización a través del administrador judicial. Ello dificulta las posibles negociaciones sobre el precio. Las permutas de viviendas por deuda y las ventas negativas al igual que en el resto de municipios han mostrado una intensidad creciente. Se debe destacar la existencia de promociones en las que los porcentajes de devoluciones sobre el total de viviendas prevendidas han llegado al 100%. Durante la realización del estudio se ha detectado la existencia de un proyecto que en su diseño inicial abarcaba la promoción de 950 viviendas. De ellas, finalmente sólo se acometieron 500 que han pasado a ser propiedad de la entidad financiadora como consecuencia de la imposibilidad de hacer frente por parte del promotor de sus obligaciones financieras. Sirva este caso de ejemplo de lo que está pasando en muchos proyectos de la Costa del Sol.

•

En el municipio de Manilva se observan ligeros descensos en el precio medio del m2. Al igual que en el resto de municipios previamente analizados se observa una reticencia por parte de los promotores a oficializar los descensos, aunque sí se detectan márgenes de negociación en el entorno del 25%. Se han detectado algunos proyectos puntuales con descensos en los precios oficiales en la zona de Bahía de las Rocas, donde además, sobre el precio ya rebajado se ofrecen descuentos de hasta el 20%. Muchas de las promociones analizadas no han experimentado cambio alguno en los últimos 12 meses, observándose en algunos casos que el único cambio acontecido ha sido negativo, al observarse la devolución de preventas.

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En zonas concretas como La Paloma hay un volumen muy importante de promociones enteras disponibles y además un alto stock de viviendas en alquiler.

•

En Sotogrande llama la atención el importante incremento del precio medio del m2. Este incremento es consecuencia de la inclusión de 3 proyectos situados en la zona de Sotogrande Alto, con un precio por m2 sensiblemente superior a la media del resto del área. Promociones que aparecían vendidas en años anteriores vuelven a la venta en la zona de La Marina de Sotogrande con descuentos oficiales de hasta el 35%. Esta zona mantiene un porcentaje de stock sobre oferta inicial muy alto. Finalmente, es remarcable el numeroso volumen de ventas negativas producidas tanto en la zona de la Marina, como en la zona del Campo de Polo.

•

En La Alcaidesa se aprecia un incremento del precio medio del m2 como consecuencia de un incremento del precio de algunas de las promociones en comercialización. En cualquier caso, los márgenes de negociación que está dispuesto a aceptar el vendedor pueden llegar hasta el 20%. Al igual que en la mayoría de los municipios analizados, se ha detectado durante el proceso de realización del estudio promociones que han sido intervenidas judicialmente, promociones que han pasado a manos de las entidades financieras que financiaban el proyecto y el caso puntual de una promoción que ha paralizado el proyecto.

Teniendo en cuenta las distribuciones que se comercializan en las viviendas plurifamiliares en la zona objeto de estudio, puede obtenerse la siguiente tabla: DISTRIBUCIÓN Estudio

2005 52 2.823 € 148.000 € 83 2.689 € 224.039 € 114 2.677 € 306.035 € 178 2.425 € 430.500 € 212 2.806 € 594.129 € n.d. n.d. n.d.

2006 40 2.786 € 111.188 € 81 2.599 € 209.572 € 118 2.771 € 328.326 € 164 2.744 € 450.567 € 225 3.028 € 682.615 € n.d. n.d. n.d.

2007 n.d. n.d. n.d. 72 2.911 € 210.622 € 119 2.632 € 314.378 € 162 2.659 € 430.859 € 213 2.692 € 573.524 € 659 2.726 € 1.797.956 €

2.008 54 3.853 € 206.826 € 76 2.732 € 207.787 € 117 2.587 € 302.725 € 161 2.584 € 415.364 € 196 2.317 € 453.907 € 341 2.927 € 996.917 €

2.009 63 2.010 € 127.042 € 81 2.566 € 206.646 € 121 2.548 € 308.197 € 170 2.722 € 463.137 € 264 2.690 € 710.669 € 415 5.394 € 2.239.219 €

Var 08-09 17,8% -47,8% -38,6% 5,9% -6,1% -0,5% 3,4% -1,5% 1,8% 5,9% 5,3% 11,5% 34,9% 16,1% 56,6% 21,9% 84,3% 124,6%

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La vivienda más ofertada, la de dos dormitorios, tiene 121 m² y un precio por m² de 2.548 euros, lo que hace un precio medio final de 308.197 euros. En términos de precio por m² este tipo de vivienda, en términos generales, ha disminuido con respecto a hace 12 meses. Simplemente destacar el caso de las viviendas de 4 y 5 dormitorios en las que se aprecian importantes subidas en el precio por m². Ello es consecuencia del retorno a la comercialización de proyectos en los que el nivel de calidades, la exclusividad y las superficies hacen que el precio final sea muy superior a la media recogida en estudios anteriores. De nuevo es preciso matizar que sobre los precios oficiales que se incorpora en la tabla cabe un importante margen de negociación tal y como se ha venido comentado a lo largo del presente informe.

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Desglosando este análisis por zonas, y por municipios, se obtienen las siguientes tablas.

DISTRIBUCIÓN Estudio

MUNICIPIO ESTEPONA MANILVA TOTAL TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE TOTAL TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL TORREMOLINOS BENALMÁDENA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE TOTAL MIJAS COSTA ESTEPONA TOTAL

Precio medio vivienda 126.141 132.449 127.042 126.544 161.726 145.949 150.839 294.591 301.187 183.528 192.065 179.779 206.646 188.741 225.954 184.796 202.075 456.689 337.956 332.780 234.424 542.783 306.943 308.197 238.017 309.534 270.656 318.980 661.838 503.690 389.232 310.348 808.173 392.197 463.137 283.504 326.123 265.267 1.397.561 599.336 402.172 420.036 1.360.928 710.669 996.278 3.482.161 2.239.219

Sup media (m²) 66,7 42,1 63,2 65,0 66,2 78,1 80,3 113,7 94,6 79,7 65,2 100,9 80,5 96,3 101,7 104,9 104,2 151,1 125,6 129,5 105,5 152,5 122,1 121,0 136,1 142,6 144,6 161,0 211,4 148,8 177,5 139,1 260,0 170,6 170,2 174,0 133,2 145,0 411,5 208,0 207,4 221,7 430,4 264,2 340,6 489,6 415,1

Precio medio (euro/m²) 1.890 3.147 2.010 1.946 2.444 1.869 1.878 2.590 3.185 2.302 2.945 1.782 2.566 1.960 2.222 1.761 1.940 3.022 2.690 2.570 2.222 3.560 2.515 2.548 1.748 2.171 1.871 1.982 3.131 3.386 2.193 2.232 3.109 2.299 2.722 1.629 2.448 1.829 3.396 2.881 1.939 1.895 3.162 2.690 2.925 7.112 5.394

Cabe señalar que sólo se recogen las distribuciones que se encontraban en comercialización a fecha de cierre del estudio (31 de marzo de 2009). De todo lo anterior pueden concluirse los siguientes puntos: •

Se observa un comportamiento desigual en el análisis de las diferentes distribuciones. Las viviendas menores, estudio, 1 y 2 dormitorios, han registrado descensos en el precio medio por m², mientras que la viviendas con 3 o más dormitorios registran una

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subida en los precios por m². Los incrementos más importantes se han reflejado en las viviendas de 4 y 5 dormitorios por la razón comentada anteriormente. •

La zona A (Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola) presenta un año más una posición diferenciada respecto al resto de áreas, con un precio medio final entre 1.700 y 2.100 euros por m². La demanda en esta zona es fundamentalmente nacional y comparte la doble condición de ser vacacional y de primera residencia.

•

En la zona B (Mijas Costa, Marbella, Estepona) los precios medios por m² se sitúan entre los 1.800 y los 3.200 euros por m². Ello muestra que estamos ante un área altamente heterogénea en cuanto al producto en comercialización.

•

Finalmente en la zona C (Casares, Manilva, Sotogrande, Alcaidesa) los precios medios por m² se sitúan entre los 2.500 y 3.150 euros por m².

•

El dato del precio por m² presentado en la distribución de 5 dormitorios para el municipio de Estepona, es anecdótico, ya que corresponde a una vivienda-ático que presenta un precio claramente superior a la media por las especiales características de la vivienda en cuanto a calidades, servicios y superficies de terraza.

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4.2.- Análisis de comercialización de la oferta existente 4.2. A.- Análisis del stock existente a 31 de marzo de 2009 La oferta inicial, como se indica en el punto anterior, ascendía a 21.611 viviendas, en 220 promociones. De este volumen total, a fecha de cierre del estudio, 31 de marzo de 2009, el número de viviendas sin vender ascendía a 6.605, lo que supone un 30,6% de la oferta inicial. El 0,7% de la oferta inicial corresponde a nuevas promociones puestas en comercialización en el último año. El porcentaje de stock que representan dichas nuevas promociones sobre el stock total es del 2,3%. Esta cifra está muy alejada del 9% que representaban en el año 2008 las nuevas vivienda puestas a la venta respecto al stock total o del 25% que representaba en el año 2007. El descenso en el número de nuevos proyectos lanzados al mercado está teniendo como efecto positivo el no incremento del stock de producto disponible.

Concentración tanto del stock, como de la oferta inicial, en el área B

Como podemos ver en las siguientes tablas, más de la mitad del stock de viviendas plurifamiliares se concentran en la zona B. Son Estepona y Marbella los municipios que concentran el mayor porcentaje de stock a fecha de realización del estudio. Entre Mijas Costa, Marbella y Estepona, el stock existente representa el 51,5% del total. Destaca el caso de Estepona que aglutina el 21,1% del total de stock total. Además este municipio es el que presenta mayor porcentaje de stock sobre oferta inicial. En las dos siguientes tablas se recoge el stock en unidades, su distribución sobre el total y su comparación con la oferta inicial, tanto por zona como por municipio.

ZONA A B C TOTAL

Stock en unidades 1.246 3.400 1.959 6.605

% Stock 18,9% 51,5% 29,7% 100,0%

Of Inicial 4.640 10.255 6.716 21.611

% Of Inicial 21,5% 47,5% 31,1% 100,0%

% Stock /Of Inicial 26,9% 33,2% 29,2% 30,6%

Respecto al ejercicio pasado, destaca el descenso generalizado del stock en todas las zonas. Las zonas A y C presentan los mayores descensos con un 26,3% y un 11,5% menos de stock respectivamente que en el año anterior. La zona B únicamente ha reducido el stock en un 0,7%. Como se ha comentado con anterioridad los niveles de venta durante el ejercicio han sido mínimos, explicándose la reducción del stock por la paralización de proyectos que se encontraban en comercialización el año 2008. Es previsible que conforme el mercado de vivienda vacacional de Costa del Sol vaya alcanzando una situación de equilibrio este producto se irá incorporando de nuevo a la comercialización sumándose sus viviendas al stock. La incorporación al stock de los proyectos paralizados este año supondría 1.333 viviendas más.

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ZONA A

Stock en unidades 575 412 259 737 1.269 1.394 285 1.125 306 243 6.605

MUNICIPIO TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

% Stock

Of Inicial

8,7% 6,2% 3,9% 11,2% 19,2% 21,1% 4,3% 17,0% 4,6% 3,7% 100,0%

% Of Inicial

1.896 1.676 1.068 3.464 3.552 3.239 1.711 3.505 887 613 21.611

8,8% 7,8% 4,9% 16,0% 16,4% 15,0% 7,9% 16,2% 4,1% 2,8% 100,0%

% Stock /Of Inicial 30,3% 24,6% 24,3% 21,3% 35,7% 43,0% 16,7% 32,1% 34,5% 39,6% 30,6%

Analizando la evolución del stock por municipio, destaca el descenso generalizado del mismo en todos los municipios analizados salvo en Sotogrande. Los descensos más relevantes son los que presentan los municipios de Casares (-39,3%), Benalmádena (-35,9%), Fuengirola (-35,7%) y Mijas Costa (-29,4%). Los municipios de Alcaidesa, Estepona, Torremolinos, Marbella y Manilva presentan menores descensos en el stock, situándose los mismos entre el 16% de Alcaidesa y el 5% de Manilva. Finalmente Sotogrande incrementa el stock en un 13,3% como consecuencia de un nuevo proyecto que ha entrado en el mercado en los últimos 12 meses. El siguiente gráfico muestra la distribución comparada de la oferta inicial y del stock existente, agrupado por municipios.

Stock vs Oferta Inicial % Of Inicial

25,0% 20,0%

16,0%

15,0%

8,8% 8,7% 7,8% 6,2% 4,9% 3,9% 5,0%

21,1% 19,2% 16,4% 15,0%

11,2%

17,0% 16,2%

7,9%

10,0%

% Stock

4,6% 3,7% 4,1% 2,8%

4,3%

ALCAIDESA

SOTOGRANDE

MANILVA

CASARES

ESTEPONA

MARBELLA

MIJAS COSTA

FUENGIROLA

BENALMÁDENA

TORREMOLINOS

0,0%

Relacionando el porcentaje de oferta inicial y el del stock puede comprobarse que la situación es muy similar en todos los municipios con dos excepciones. Por un lado Estepona, donde el porcentaje de stock supera ampliamente al de la oferta inicial y, por otro, Mijas Costa donde la situación es la contraria, superando el porcentaje de oferta inicial ampliamente al porcentaje de stock.

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De la comparación entre el stock existente en cada una de las distintas distribuciones (tipos de vivienda por dormitorios) y el reparto de la oferta inicial, puede deducirse el comportamiento de la demanda con respecto a la oferta inmobiliaria de nueva construcción. Este comportamiento se refiere, no a los ritmos de comercialización, que se analizarán a continuación, sino al equilibrio existente entre el diseño del programa inicial y los requerimientos de la demanda. Se parte de la base de que una programación inicial diseñada de acuerdo con los deseos de la demanda potencial supondría que, a lo largo de la comercialización de una promoción, se mantendría la misma distribución porcentual del stock existente.

Equilibrio entre el programa inicial y los requerimientos de la demanda.

Como se aprecia en el gráfico siguiente, en los municipios analizados de la Costa del Sol, se aprecia una alta correlación entre la programación inicial diseñada por el promotor y la demanda real de producto en lo que a distribuciones de viviendas se refiere.

Distribución por Tipologías de la Oferta Inicial y el Stock Actual % Of Inicial

70%

% Stock

61,8% 62,1%

60% 50% 40% 27,2% 25,8%

30% 20% 10% 0%

9,3%

7,8%

0,4% 0,3% Estudio

2,8%2,4%

0,1% 0,04%

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A continuación se muestra cómo se distribuye temporalmente, en función de la fecha de entrega de las promociones, el stock en este momento.

Of Inicial Llave en mano 2009 2010 TOTAL

Aumento de las viviendas en situación de entrega inmediata y paralización de las ventas de las viviendas con entrega futura

18.579 2.002 1.030 21.611

Stock 4.953 985 667 6.605

% Vendido 73,3% 50,8% 35,2% 69,4%

Un 73% de la oferta inicial “llave en mano” se encuentra vendida este año, o lo que es lo mismo, el 27% la oferta inicial “llave en mano” está sin vender. Esta cifra es 5 puntos inferior a la presentada en el año 2008. Los porcentajes de producto sin vender con entrega en los próximos años se han incrementado como es lógico debido a la complicada situación del mercado. Las ventas de viviendas que no están en situación de ““llave en mano”” están practicamente paralizadas. En el actual contexto de alta incertidumbre sobre la situación de mucha empresas promotoras ningún comprador está dispuesto a adquirir una vivienda que no esté finalizada y lista para escriturar. El producto con más posibilidades de venta será aquel situado en una promoción finalizada, situada en un área consolidada y con un porcentaje de viviendas vendidas y escrituradas superior al 60%. Si se detalla la composición del stock existente por municipios en función de la fecha de entrega de las viviendas, se obtiene la siguiente tabla:

MUNICIPIO

Llave en mano

2009

2010

TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA SOTOGRANDE ALCAIDESA TORREMOLINOS MIJAS COSTA ESTEPONA SOTOGRANDE

Stock en unidades 187 327 129 657 1.123 679 285 1.125 263 178 254 85 130 50 146 232 23 65 134 30 483 20

Oferta Inicial 1.090 1.439 847 3.260 3.331 2.045 1.711 3.505 833 518 650 237 221 100 221 444 34 95 156 104 750 20

% Stock por fecha de entrega 3,8% 6,6% 2,6% 13,3% 22,7% 13,7% 5,8% 22,7% 5,3% 3,6% 25,8% 8,6% 13,2% 5,1% 14,8% 23,6% 2,3% 6,6% 13,6% 3,0% 49,0% 2,0%

% Stock s/Oferta Inicial 17,2% 22,7% 15,2% 20,2% 33,7% 33,2% 16,7% 32,1% 31,6% 34,4% 39,1% 35,9% 58,8% 50,0% 66,1% 52,3% 67,6% 68,4% 85,9% 28,8% 64,4% 100,0%

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Son los municipios tradicionalmente más exclusivos los que concentran un mayor porcentaje de stock de producto “llave en mano”, mientras que las zonas menos exclusivas y más cercanas a Málaga capital mantienen los menores porcentajes de stock sobre oferta inicial. De ello se derivan dos consecuencias: (1) son las viviendas de menor precio las que mejores niveles de venta presentan y (2) aquellas zonas que mantienen una demanda tanto de primera residencia como de demanda vacacional presentan los mejores niveles de venta.

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4.2.B.- Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones Con objeto de evaluar el comportamiento de la demanda en los últimos años en la zona estudiada de la Costa del Sol, se ha analizado el ritmo de venta porcentual al mes, tanto en conjunto como por zonas y municipios, para poder determinar el plazo medio de comercialización de una promoción de viviendas en régimen libre en altura.

Aumento generalizado de los plazos de comercialización en todos los municipios analizados

Considerando el ritmo de venta en el total de los 10 municipios analizados en marzo de 2009, y el mismo parámetro desde 2004, se puede obtener el siguiente gráfico, que pone de manifiesto el descenso del ritmo de venta general, con lo que el plazo de comercialización medio estimado de las promociones aumenta hasta los 72,9 meses.

Evolución de la Comercialización % Vendido/mes 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

Plazo Comercialización 80 72,9

51,8 4,0%

70 60 50

3,5% 24,8 28,6

3,2%

35,1

31,7

2,8%

40 30 1,9%

1,4% 20 10

2004

2005

2006

2007

2008

2009

En la siguiente tabla se recogen estos datos pero desglosados por áreas y municipios

ZONA

2005 4,1% 3,3% 3,6% 3,5%

A B C TOTAL

Zona

MUNICIPIO TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

2006 4,6% 2,5% 3,3% 3,2%

2005 4,7% 4,1% 3,7% 3,5% 3,1% 3,5% 4,0% 3,5% 3,1% 1,9% 3,5%

% Vendido/mes 2007 4,0% 2,5% 2,2% 2,8%

2006 4,2% 4,6% 4,9% 2,7% 2,3% 2,7% 3,1% 3,5% 2,7% 3,1% 3,2%

2008 2,6% 1,8% 1,6% 1,9%

% Vendido/mes 2007 5,5% 3,1% 4,6% 2,2% 2,2% 3,8% 2,2% 2,1% 2,3% 3,4% 2,8%

2009 1,8% 1,3% 1,1% 1,4%

2008 2,7% 2,8% 2,2% 2,2% 1,5% 1,8% 1,9% 1,4% 1,7% 1,9% 1,9%

2005 24,2 30,3 28,0 28,6

2009 2,0% 1,8% 1,7% 1,6% 1,1% 1,2% 1,3% 1,0% 1,2% 1,3% 1,4%

2005 21,3 24,4 27,0 28,6 32,3 28,6 25,0 28,6 32,3 52,6 28,6

2006 21,6 39,7 30,7 31,7

Plazo Comercialización 2007 2008 25,0 38,5 40,0 54,6 45,5 62,4 35,1 51,8

2006 24,0 21,5 20,3 37,7 43,6 36,9 32,0 28,7 36,9 32,5 31,7

Plazo Comercialización 2007 2008 18,2 36,9 32,3 35,7 21,7 44,5 45,5 46,2 45,5 68,3 26,3 56,5 45,5 53,9 47,6 73,1 43,5 59,9 29,4 51,5 35,1 51,8

2009 54,7 76,0 87,8 72,9

2009 51,3 55,4 60,6 61,8 87,3 84,8 78,7 96,3 84,8 77,7 72,9

El año pasado, sólo 6 de los 10 municipios analizados presentaban un plazo de comercialización por encima de los 50 meses. En este ejercicio todos los municipios presentan plazos de comercialización superiores a este periodo de tiempo.

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Cabe destacar la delicada situación que viven todos los municipios analizados, situación aún más complicada en Manilva, Marbella, Estepona y Sotogrande, donde los ritmos de comercialización se situan en niveles superiores a los 80 meses. La disminución en los ritmos de ventas se ha puesto de manifiesto en todas las zonas. Por municipio, y al igual que en el año anterior son Torremolinos, Benálmadena y Fuengirola los que mejores ritmos de venta presentan. Tal y como se ha comentado con anterioridad ello es debido al menor precio de las viviendas y la doble demanda tanto vacacional como de primera residencia que busca inmuebles en esta zona. La demanda en esta zona es fundamentalmente nacional y ha sufrido menos el importante descenso de las adquisiciones de viviendas por parte de la demanda internacional. Además, estos tres municipios son en los que de manara más evidente se ha producido una rebaja en los precios de las viviendas.

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4.3.- Financiación de la compra de vivienda En las promociones de vivienda plurifamiliares analizadas que se encontraban en comercialización, se ha comprobado que en el 92% de las mismas se ofrecía financiación a los clientes para la adquisición de la vivienda. Las condiciones medias de financiación ofertadas se recogen en la siguiente tabla.

Zona

MUNICIPIO

Entrada (%)

Hipoteca (%)

nº promo con financiación

20,60% 22,11% 22,19% 20,56% 37,77% 32,73% 23,89% 20,00% 25,83% 25,00% 28,5%

79,40% 77,89% 77,81% 79,44% 62,23% 67,27% 76,11% 80,00% 74,17% 75,00% 71,5%

25 19 16 27 35 30 9 21 12 8 202

TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

La posibilidad que ofrecen los promotores a los potenciales compradores de subrrogarse en la hipoteca del promotor está siendo revisada en cada caso particular por las entidades financieras. El objetivo es garantizar la solvendia del potencial comprador pudiéndo en su caso la entidad financiera denegar su subrrogación en el crédito hipotecario. Ello está propiciando la aparicion de manera generalizada en todos los municipios analizados de las “ventas negativas” o “devolución de preventas”. Se trata de viviendas cuyos propietarios no pueden afrontar los pagos en el momento de escriturar y resuelven sus contratos volviendo esas viviendas al stock. Partiendo del precio medio de las viviendas en los distintos municipios y de las condiciones medias de financiación ofertada en los mismos, se ha realizado un cálculo para obtener las cantidades que un potencial cliente tendría que desembolsar para acometer la compra de una vivienda en altura. Para realizar este cálculo se ha considerado una hipoteca al 4,5% de interés, con plazos de amortización de 25 y 30 años. Dentro de las cantidades consideradas no se ha tenido en cuenta el IVA ni los gastos de compraventa atribuibles al comprador.

Zona

MUNICIPIO

Sup. media (m²c)

TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

120 104 107 116 176 131 130 110 218 136 135

Precio medio vivienda 214.669 232.306 191.725 227.699 540.658 391.315 319.554 246.626 717.208 331.501 353.785

Entrada 44.222 51.352 42.539 46.805 204.214 128.090 76.338 49.325 185.279 82.875 100.696

Hipoteca 170.447 180.955 149.186 180.894 336.444 263.224 243.216 197.301 531.930 248.626 253.090

Cuota mensual (25 años) 947 1.006 829 1.005 1.870 1.463 1.352 1.097 2.957 1.382 1.407

Cuota mensual (30 años) 864 917 756 917 1.705 1.334 1.232 1.000 2.695 1.260 1.282

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Con todo ello, puede establecerse que para adquirir la vivienda plurifamiliar media en la zona analizada de la Costa del Sol, se requiere el pago de una entrada de más de 100.696 euros, con unos pagos mensuales en concepto de hipoteca de 1.407 euros, si la financiación es a 25 años, ó de 1.282 euros si la financiación es a 30 años. Analizando la situación por municipios, la entrada mínima requerida es de 42.539 euros (en Fuengirola) y la máxima de poco menos de 200.000 euros (en Marbella). Las cuotas hipotecarias nunca serían inferiores a 825 euros/mes en financiaciones a 25 años o de 750 euros/mes si se financia a 30 años la adquisición, pudiendo llegar las superiores a los 3.000 euros y 2.700 euros mensuales, respectivamente.

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4.2 Análisis de la oferta de vivienda unifamiliar en régimen libre de nueva construcción 4.1.- Análisis de producto Como se ha indicado en el punto 3 de este informe, la oferta de vivienda unifamiliar en régimen libre de nueva construcción ascendía en marzo de 2009 a 2.249 unidades localizadas en 79 promociones, lo que supone un descenso de 4,7% respecto a la oferta inicial de viviendas del año 2008 y la situa como la segunda menor oferta de los últimos 5 años.

Disminución en un 4,7% de la oferta inicial de chalets

El analisis de cada uno de los municipios permite observar un comportamiento muy dispar entre los mismos. Mientras que municipios como Fuengirola, Mijas o Sotogrande presentan una importante reducción en la oferta inicial de viviendas, otros como Torremolinos, Manilva y Alcaidesa han incrementado de manera relevante su oferta inicial. En el primero de los casos el descenso en la oferta inicial tiene una doble causa; la finalización de la comercialización de promociones que llevaban en venta varios años y la paralización de proyectos que se encontraban en comercialización en el ejercicio anterior. En el caso de los municipios que han visto incrementada su oferta inicial, la causa ha sido el retorno al mercado de promociones consideradas como totalmente comercializadas en años anteriores (se había prevendido el 100% de la promoción) pero en las que se han producido devoluciones de las preventas realizadas volviéndose a incorporar la promoción al mercado. En el siguiente cuadro se establece por municipios el número de promociones que han sido paralizadas en los últimos 12 meses, y el volumen de oferta inicial y stock que ellos supone.

Zona

Municipio

TORREMOLINOS BENALMADENA FUENGIROLA

MANILVA

TOTAL

Total Promociones Oferta Inicial Paradas 2 2 3 2 9

10 17 115 48 190

Stock 9 17 10 44 80

La tablas que se presentan a continuación recogen la oferta inicial de viviendas unifamiliares, en su evolución por años, partiendo del total por zonas y detallando la misma por municipios.

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ZONA A B C TOTAL

ZONA A

2005 423 1.487 427 2.337

2006 384 1.096 447 1.927

MUNICIPIO TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

2005 102 237 84 261 912 314 n.d. 291 82 54 2.337

2007 694 1.281 844 2.819

2006 39 122 223 245 513 338 n.d. 297 108 42 1.927

2008 538 1.408 415 2.361

2007 121 443 130 623 319 339 16 324 148 356 2.819

2009 535 1.267 447 2.249

2008 119 382 37 617 491 300 16 146 104 149 2.361

2009 158 367 10 478 480 309 16 179 68 184 2.249

En el siguiente gráfico se recoge la oferta inicial, distribuida porcentualmente, en las distintas zonas y en los distintos municipios, y se establece una comparación con lo que ocurría en el ejercicio anterior.

Distribución Porcentual de la Oferta Inicial por Municipio

ALCAIDESA

6,3%

8,2%

3,0% 4,4%

2008

2009

SOTOGRANDE MANILVA

6,2%

8,0%

0,7% 0,7%

CASARES

13,7% 12,7%

ESTEPONA

21,3% 20,8%

MARBELLA

21,3%

MIJAS COSTA

FUENGIROLA

0,4%

0,0%

El área B supone el 56% del total de la oferta inicial de toda la zona analizada.

16,3% 16,2%

BENALMÁDENA

TORREMOLINOS

26,1%

1,6%

5,0%

7,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

Hay que destacar la importancia que adquiere el area B cuya oferta inicial supone el 56,3% del total de la oferta inicial de toda la zona analizada. Los tres municipios de este área han pérdido peso respecto a su situación en el año anterior como consecuencia de la paralización de 3 proyectos en el municipio de Mijas Costa que ha supuesto la salida de 115 vivienda de la oferta inicial. Las áreas A y C mantienen una situación muy parecida a la del año 2008, destacando unicamente los incrementos de la oferta inicial en los municipios de Torremolinos, Manilva y Alcaidesa y los descensos en Fuengirola y Sotogrande por las razones mencionadas anteriormente.

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Analizando el tamaño medio de las promociones por municipio se puede comprobar un mínimo incremento, pasando de los 26 chalets de media en las 90 promociones de 2008 a los 28 chalets de media en las 79 promociones en comercialización a la fecha de finalización del estudio.

MUNICIPIO TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA MEDIA

2008 12 20 9 47 26 33 16 24 21 37 26

2009 20 19 5 68 25 31 16 30 23 46 28

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4.1.A.- Análisis de la distribución de la oferta inicial por tipologías Analizando la oferta inicial de vivienda unifamiliar por programa, esto es, por número de dormitorios, se confirma un año más el dominio claro de la tipología de 3 dormitorios. El 65% de la oferta inicial de viviendas unifamiliares corresponde a viviendas de 3 dormitorios, una cifra ligeramente superior a la del año precedente. Las tipologías de 2 y 4 dormitorios mantienen un comportamiento inverso. Mientras la primera tipología incrementa ligeramente su importancia aun sin llegar a los niveles presentados con anterioridad al 2008, la tipología de 4 dormitorios pierde importancia aunque se mantienen por encima de la media de los últimos años. La distribución de 5 dormitorios sigue siendo, como en los últimos años, marginal en el programa de los promotores.

Distribución Porcentual de la Oferta Inicial por Distribución 70,0% 63,8%

65,0%

61,4% 60,0%

2007

2008

2009

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

21,1%

19,1%

20,1%

16,6% 11,9%

13,3%

10,0% 2,9% 3,1%

1,6%

0,0% 2D

El 65% de la oferta inicial son chalets de 3 dormitorios, predominando esta tipología en todas las áreas

Si se analiza la tipología de los chalets ofertados puede obtenerse el siguiente gráfico. En él se confirma la tendencia observada en años precedentes, por la que la tipología de chalets adosados presenta un dominio absoluto representando el 62% del total de promociones de chalets. Los chalets independientes suponen el 27% del total de chalets en comercialización, y los pareados el 11%. Si se centra el análisis en el porcentaje de viviendas ofertadas y en stock se incrementa la importancia de la tipología de chalets adosados, suponiendo más de 4 de cada 5 viviendas ofertadas y más de 3 de cada 4 viviendas en stock.

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Vivienda Unifamiliar Variaci贸n en Promociones, Oferta Inicial y Stock por Tipolog铆a % Promociones 90% 80% 70%

% Viviendas

% Stock

81% 79,5% 62%

60% 50% 40% 30%

27%

20% 10% 0%

11%

ADOSADO

8% 9,1%

PAREADO

11% 11,4%

INDIVIDUAL

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4.1.B.- Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta Todos los datos que se exponen a continuación, de superficies y precios medios, son datos relativos a la oferta en venta existente en la fecha de cierre del estudio (31de marzo de 2009). Por tanto, no se refieren al precio en que se hayan podido vender las viviendas durante 2007, sino al que tenía la oferta en stock a principios de 2008. Tal y como se ha comentado en el caso de las viviendas plurifamiliares toma especial relevancia en el estudio de este año los márgenes de negociación que está dispuesto a aceptar el vendedor sobre el precio oficial de venta (el expuesto en el listado oficial de la promoción y ofrecido al potencial comprador). En las siguientes tablas y gráficos se exponen los precios medios de venta (precios oficiales) obtenidos por un potencial comprador para cada una de las 79 promociones analizadas. Sobre estos precios y aplicando los márgenes de negociación se obtiene el precio final al que se podría comprar una vivienda en cada uno de los municipios analizados. Tomando las tres magnitudes principales, superficie media, precio medio de la vivienda y precio por m², puede realizarse esta tabla de evolución en el tiempo para el total de los 10 municipios analizados. Sup y Precios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda

Disminución del 6.2% en los precios medio de la vivienda, consecuencia de una estabilidad total de la superficie media y un incremento del precio por m² del 6,3%

2005 250 2.218 554.346 €

2006 237 2.270 537.172 €

2007 211 2.382 503.492 €

2008 238 2.431 578.156 €

2009 238 2.279 542.101 €

Var 08-09 0,0% -6,3% -6,2%

En los últimos doce meses, el precio medio de la vivienda unifamiliar en la zona de la Costa del Sol analizada, se ha reducido en un 6,2%, motivado por una estabilidad total de la superficie media de este tipo de viviendas, y por un descenso del precio medio del m² del 6,3% que se ha situado en los 2.279 euro, desde los 2.431 euro del 2008. La vivienda media es un chalet de tres dormitorios, de 238 m², con un precio de algo más de 540.000 euros.

Descendiendo al nivel de zona, el comportamiento ha sido similar con una clara tendencia a la disminución del precio medio del m², que varía entre los -4,7% de la zona A hasta los -6,4% de la zona B. Por otro lado, la evolución de las superficies medias en cada una de las zonas muestra un comportamiento desigual con incrementos del 5% en los municipios de la zona A, descensos del 10% en los de la zona C y estabilidad en los de la zona B. La diferencia de superficie entre las distintas zonas se ha reducido a niveles mínimos compartiendo las zonas A y C una superficie media de 241 m² y la zona B una superficie media de 236 m².

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ZONA

Sup y Precios Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda Sup media (m²) Precio medio (euro/m²) Precio medio vivienda

2005 240 1.540 369.768 € 222 2.225 494.399 € 282 2.285 643.958 €

2006 209 2.111 441.036 € 251 2.362 591.705 € 233 2.203 513.733 €

2007 212 2.271 480.925 € 207 2.324 481.623 € 217 2.554 553.435 €

2.008 229 2.086 478.026 € 232 2.429 562.780 € 270 2.800 755.489 €

2.009

241 1.988 479.711 € 236 2.261 532.919 € 241 2.642 636.883 €

Var 08-09 5,3% -4,7% 0,4% 1,7% -6,9% -5,3% -10,7% -5,6% -15,7%

Para analizar las variaciones en detalle debe observarse el comportamiento de las tres magnitudes a nivel de municipio. En la siguiente tabla se recoge el comportamiento de los tres parámetros por municipio y su variación en los últimos ejercicios. ZONA

MUNICIPIO TORREMOLINOS

BENALMÁDENA

FUENGIROLA

MIJAS COSTA

MARBELLA

ESTEPONA

CASARES

MANILVA C SOTOGRANDE

ALCAIDESA

2005 255 1.373 € 350.452 € 249 1.942 484.171 € 216 1.304 281.565 € 164 1.778 291.653 € 285 2.492 709.458 € 218 2.405 523.979 € n.d n.d n.d 185 1.759 325.352 € 423 2.216 937.000 € 238 2.879 684.571 €

2006 262 2.101 € 551.629 € 244 2.511 612.416 € 188 1.965 369.766 € 220 1.978 435.657 € 298 2.509 746.418 € 225 2.484 558.928 € n.d n.d n.d 191 1.904 363.813 € 332 2.590 858.571 € 132 2.247 295.624 €

2007 231 2.496 € 575.671 € 224 2.254 505.518 € 181 2.210 399.594 € 179 2.058 367.675 € 292 2.946 859.810 € 232 2.426 561.638 € 500 3.596 1.800.000 € 206 2.125 436.895 € 260 2.841 739.337 € 162 2.902 469.832 €

2008 256 2.011 € 514.036 € 221 2.133 472.244 € 229 1.928 441.947 € 190 2.239 426.317 € 279 2.910 811.408 € 257 2.091 538.188 € 395 4.815 1.900.000 € 186 1.851 343.770 € 454 3.101 1.407.838 € 215 2.552 549.783 €

2009 267 1.564 417.957 232 2.138 495.599 € 334 1.449 483.875 € 197 2.032 400.510 € 313 2.810 880.715 € 233 2.010 469.012 € 395 3.193 1.260.000 € 192 2.257 432.447 € 384 3.403 1.305.769 € 201 2.230 448.412 €

Var 08-09 4,6% -22,2% -18,7% 4,7% 0,2% 4,9% 45,7% -24,9% 9,5% 3,5% -9,3% -6,1% 12,4% -3,5% 8,5% -9,3% -3,9% -12,9% 0,0% -33,7% -33,7% 3,2% 21,9% 25,8% -15,5% 9,8% -7,3% -6,6% -12,6% -18,4%

Tal y como se ha detallado en el análisis de las viviendas plurifamiliares el comportamiento de precios y superficies en los últimos 12 meses ha venido determinado por una serie de circunstancias que a continuación detallamos de modo genérico. No se entra al detalle al ser de aplicación lo comentado en el caso de las viviendas plurifamiliares. •

Importantes márgenes de negociación de hasta el 35%, incluso en promociones que previamente han practicado disminuciones oficiales en los precios de venta.

•

Elevado número de ventas negativas, es decir, de devoluciones de viviendas prevendidas en el momento de la escrituración.

•

Existencia de promociones proyectadas que finalmente no se llevan a cabo

•

Abandono por parte de promotores de proyectos terminados o en curso.

•

Entrega de viviendas a los acreedores del promotor con el objetivo de cancelar las deudas contraídas.

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La siguiente tabla muestra el desglose del precio medio de la vivienda, superficie media y precio medio del m² por distribución y tipología.

DISTRIBUCIÓN

MUNICIPIO MIJAS COSTA MARBELLA MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL BENALMÁDENA MARBELLA SOTOGRANDE TOTAL

Precio medio vivienda 361.896 560.000 398.571 690.000 280.000 376.201 470.667 393.503 398.000 376.455 654.763 458.084 439.034 1.005.000 472.979 465.883 378.425 708.000 512.500 781.278 1.189.841 679.375 1.260.000 1.600.000 456.647 838.215 697.000 1.718.333 1.800.000 1.409.375

Sup media (m²) 158,2 197,8 167,5 198,6 155,9 162,1 274,9 191,2 265,0 208,3 272,4 230,3 196,3 346,2 198,8 222,4 261,5 317,2 357,0 332,5 379,6 292,7 394,6 401,9 232,6 325,7 304,5 488,6 600,7 445,1

Precio medio (euro/m²) 2.287 2.831 2.380 3.474 1.797 2.321 1.712 2.058 1.502 1.807 2.404 1.989 2.236 2.903 2.379 2.095 1.447 2.232 1.436 2.350 3.134 2.321 3.193 3.981 1.963 2.573 2.289 3.517 2.997 3.167

Deben añadirse los siguientes puntos a lo expuesto con anterioridad: •

En términos generales, en todos los municipios analizados y en el estudio global, los precios medios de las viviendas se incrementan con el número de dormitorios.

•

Los chalets de tres dormitorios, los más ofertados, oscilan entre los 191,2 m² de Benalmádena y los 346 m² de Sotogrande, con precios por m² entre los 1.502 euros/m² de Fuengirola y los 2.903 euros/m² de Sotogrande.

•

Son los chalets de cuatro y cinco dormitorios los que registran las mayores diferencias en cuanto a superficies medias y precios m² entre los distintos municipios, tal y como ocurría en años anteriores. Así, las viviendas unifamiliares de cuatro dormitorios se comercializan a unos precios finales medios que oscilan entre los 378.425 euros de Torremolinos a los 1,6 millones de euros en Sotogrande (4 veces más). En el caso de los de cinco dormitorios, los precios van de los 697.000 euros en Benalmádena, a los 1,8 millones de euros en Sotogrande (2,5 veces más).

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4.2.- Análisis de comercialización de la oferta existente 4.2.A.- Análisis del stock existente a 1 de marzo de 2007

El stock representa el 36,7% de la oferta inicial de viviendas unifamiliares

La oferta inicial, como se indica en el punto anterior, ascendía a 2.249 chalets localizados en 79 promociones. De este volumen total, a fecha de cierre del estudio, 31 de marzo de 2009, el número de viviendas sin comercializar ascendía a 826, lo que supone un 36,7% de la oferta inicial (2,7 puntos por debajo de lo que representaba el stock existente hace un año sobre la oferta inicial de entonces). A pesar de que se observa una reducción del stock de producto respecto a la oferta inicial que sin duda va a aportar en positivo en el camino hacia una oferta más ajustada a la demanda, estamos todavía en una situación de alto stock que se espera se vaya absorbiendo a medio plazo. En los últimos 12 meses no se ha incorporado al mercado de Costa del Sol ninguna promoción de viviendas unifamiliares nueva. En el año 2008 el 4% de la oferta inicial correspondía a nuevas promociones puestas en comercialización en los 12 meses anteriores, mientras que en 2007 está cifra superaba el 5%. Al igual que en los últimos años, el stock se concentra en la zona B (59,3% del total), con una mayor importancia en el municipio de Mijas Costa, que supone el 26,2% del stock total de todos los municipios estudiados. Hay que mencionar también la importancia que gana en Estepona y Casares el stock sobre la oferta inicial, que pasa a representar el 52,4% y el 68,8% respectivamente. Cabe remarcar igualmente la situación de Torremolinos, Marbella y Manilva como los municipios con menor porcentaje de stock sobre oferta inicial. En las dos siguientes tablas se recoge el stock en unidades, su distribución sobre el total y su comparación con la oferta inicial, tanto por zona como por municipio.

ZONA A B C TOTAL

Stock en unidades 174 490 162 826

% Stock 21,1% 59,3% 19,6% 100%

Of Inicial 535 1.267 447 2.249

% Stock /Of Inicial 23,8% 32,5% 56,3% 38,7% 19,9% 36,2% 100% 36,7%

% Of Inicial

Si se compara con el año anterior el stock se ha reducido en más de 105 viviendas. Este descenso no sólo viene motivado por las ventas de producto sino también por la paralización de proyectos y su retirada de la venta. Los descensos de stock más pronunciados se han producido en los municipios de Mijas Costa, Marbella y Manilva. Los municipios de Estepona y Alcaidesa han incrementado su stock como consecuencia de la no escrituración de inmuebles considerados como prevendidos en años anteriores.

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La mayor parte del stock se localiza en Mijas Costa

ZONA A

Stock en unidades 35 135 4 216 112 162 11 43 26 82 826

MUNICIPIO TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

% Stock 4,2% 16,3% 0,5% 26,2% 13,6% 19,6% 1,3% 5,2% 3,1% 9,9% 100%

Of Inicial

% Of Inicial

158 367 10 478 480 309 16 179 68 184 2.249

7,0% 16,3% 0,4% 21,3% 21,3% 13,7% 0,7% 8,0% 3,0% 8,2% 100%

% Stock /Of Inicial 22,2% 36,8% 40,0% 45,2% 23,3% 52,4% 68,8% 24,0% 38,2% 44,6% 36,7%

El siguiente gráfico muestra para cada municipio la distribución comparada de la oferta inicial y del stock existente.

Stock vs Oferta Inicial % Of Inicial

26,2%

15,0% 10,0% 7,0% 4,2% 5,0%

19,6%

13,7% 13,6%

16,3%

ESTEPONA

MARBELLA

MIJAS COSTA

BENALMÁDENA

FUENGIROLA

0,5% 0,4%

0,0% TORREMOLINOS

21,3%

9,9% 8,0% 8,2% 5,2% 3,0% 0,7% 1,3% 3,1% ALCAIDESA

16,3%

% Stock

SOTOGRANDE

21,3%

20,0%

CASARES

25,0%

MANILVA

30,0%

Relacionando el porcentaje de oferta inicial y el del stock puede comprobarse que la situación difiere, de manera más o menos acentuada, en la mayoría de los municipios. Ello indica un comportamiento de la demanda diferente de la prevista por los promotores. En determinadas zonas la actividad de la demanda está siendo mucho menor de la inicialmente esperada por los promotores como son los casos de Mijas Costa, Estepona o Alcaidesa. En otras áreas, como son Torremolinos, Marbella o Manilva, aunque la actividad de la demanda se encuentra en niveles mínimos los niveles de stock sobre oferta inicial muestran una situación menos preocupante. De la comparación entre el stock existente en cada una de las distintas distribuciones y el reparto de la oferta inicial, puede deducirse el comportamiento de la demanda con respecto a la oferta inmobiliaria de nueva construcción. Este comportamiento se refiere, no a los ritmos de comercialización, que se analizarán a continuación, sino al equilibrio existente entre el diseño del programa inicial y los requerimientos de la demanda. Se parte de la base de que una programación inicial diseñada de acuerdo con los deseos de la demanda potencial supondría que, a lo largo de la comercialización de una promoción, se mantendría la misma distribución porcentual del stock existente.

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Como se aprecia en el gráfico siguiente, en el caso de la Costa del Sol, se infiere una buena adaptación entre la oferta inicialmente programada y el stock existente, en lo que a distribuciones de chalets se refiere.

Distribución por Tipologías de la Oferta Inicial y el Stock Actual 65,0% 65,4%

70%

% Of Inicial

% Stock

60% 50% 40% 30% 20%

20,1% 18,9%

13,3% 13,8%

10%

1,6% 1,9%

0% 2D

El stock de viviendas que se encuentra “llave en mano” es del 73,1%

A continuación se muestra cómo se distribuye temporalmente, en función de la fecha de entrega de llaves de las promociones, el stock en este momento.

Of Inicial Llave en mano 2009 2010 2011 TOTAL

Stock 1.926 302 9 12 2.249

604 208 6 8 826

% Vendido 68,6% 31,1% 33,3% 33,3% 63,3%

En términos globales, se observa como el 68,6% de la oferta “llave en mano” está vendida. Esta cifra supone una importante reducción respecto a las cifras presentadas en años anteriores (un 74,5% en marzo de 2008, un 76% en marzo de 2007, un 75% en marzo 2006 y un 83% en abril de 2005) lo que indica que cada vez hay más producto terminado sin vender. El 73,1% del producto sin vender se encuentra en condiciones de entrega lo que supone 30 puntos porcentuales por encima de los datos obtenidos en el año 2008. A lo largo del 2009 se encontrará en condiciones de entrega un 25,1% adicional, lo que hará que al final del 2009 esté en condiciones de entrega más del 98,3% del stock.

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Detallando la composición del stock existente por municipios en función de la fecha de entrega de las viviendas, se obtiene la siguiente tabla:

MUNICIPIO

Llave en mano

2009

2010 2011

TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TORREMOLINOS BENALMÁDENA MARBELLA ESTEPONA FUENGIROLA MARBELLA TORREMOLINOS

Stock en unidades 23 61 3 216 94 45 11 43 26 82 4 74 13 117 1 5 8

Oferta Inicial 137 235 6 478 446 177 16 179 68 184 9 132 29 132 4 5 12

% Stock por % Stock fecha de s/Oferta Inicial entrega 3,8% 16,8% 10,1% 26,0% 0,5% 50,0% 35,8% 45,2% 15,6% 21,1% 7,5% 25,4% 1,8% 68,8% 7,1% 24,0% 4,3% 38,2% 13,6% 44,6% 1,9% 44,4% 35,6% 56,1% 6,3% 44,8% 56,3% 88,6% 0,5% 25,0% 2,4% 100,0% 3,8% 66,7%

De la tabla anterior se puede concluir que es el área B la que concentra un mayor porcentaje de stock en la mayoría de los tramos de entrega de vivienda. El 60% de las viviendas unifamiliares en stock con entrega en 2009 se concentran en Marbella y Mijas Costa.

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El plazo medio de comercialización se sitúa en los 78,9 meses.

Considerando el ritmo de venta en el total de los 10 municipios analizados en marzo de 2009, y el mismo parámetro desde 2004, se puede obtener el siguiente gráfico, que pone de manifiesto un empeoramiento del ritmo de venta general, con lo que el plazo de comercialización medio estimado de las promociones ha aumentado en más de 23 meses con respecto a hace 1 año, y en 42 desde hace 2 años, hasta situarse en los 78,9 meses, plazo superior a las viviendas en altura.

Evolución de la Comercialización % Vendido/mes 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

Plazo Comercialización 90 80 78,9

55,8 3,5% 3,2% 31,2

28,6

3,0% 33,0

70 60 50

36,9

40 2,7% 1,8%

1,3% 30 20 10

2004

2005

2006

2007

2008

2009

En la siguiente tabla se recogen estos datos desglosados por áreas y municipios:

ZONA A

MUNICIPIO TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA CASARES MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

2005 2,9% 4,2% 5,8% 2,7% 3,2% 2,4% n.d. 2,8% 2,4% 5,4% 3,2%

2006 9,3% 3,2% 4,7% 2,8% 1,8% 2,5% n.d. 3,6% 1,4% 7,9% 3,0%

% Vendido/mes 2007 2008 3,4% 2,6% 3,3% 2,1% 4,1% 3,6% 2,2% 1,9% 1,6% 1,6% 3,1% 1,4% 2,3% 1,4% 1,1% 1,1% 5,7% 1,3% 3,1% 2,1% 2,7% 1,8%

2009 1,8% 1,5% 2,3% 1,3% 1,1% 0,7% 1,0% 1,6% 1,0% 1,2% 1,3%

2005 34,5 23,8 17,2 37,0 31,3 41,7 n.d. 35,7 41,7 18,5 31,2

2006 10,7 31,5 21,2 35,6 54,8 39,2 n.d. 27,7 73,8 12,7 33,0

Plazo Comercialización 2007 2008 29,8 38,7 30,5 48,4 24,4 28,0 45,3 53,4 63,6 61,4 32,6 71,6 43,7 70,9 93,8 90,8 17,6 78,9 31,9 47,5 36,9 55,8

2009 57,1 68,1 43,5 75,9 87,5 133,7 97,7 61,3 100,2 81,1 78,9

Todos los municipios muestran un claro empeoramiento en los plazos medios de comercialización. Fuengirola es el municipio con mejores plazos de comercialización con 43 meses de media, mientras que Estepona muestra unos plazos de comercialización que superan los 133 meses de media.

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4.3.- Financiación de la compra de vivienda En las promociones de viviendas unifamiliares analizadas que se encontraban en comercialización, se ha comprobado que en el 77,2% de las mismas se ofrecía financiación a los clientes para la adquisición de la vivienda. Las condiciones medias de financiación ofertadas se recogen en la siguiente tabla:

MUNICIPIO TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

Entrada (%)

Hipoteca (%)

20,63% 24,27% 25,00% 22,86% 37,00% 31,00% 26,67% 13,33% 17,50% 28,9%

79,38% 75,73% 75,00% 77,14% 63,00% 69,00% 73,33% 86,67% 82,50% 71,1%

Partiendo del precio medio de las viviendas en los distintos municipios, y las condiciones medias de financiación ofertada en los mismos, se ha realizado un cálculo para obtener las cantidades que un potencial cliente tendría que desembolsar para acometer la compra de un chalet. Para realizar este cálculo se ha considerado una hipoteca al 4,5% de interés (5% el año anterior), con plazos de amortización de 25 y 30 años. Dentro de las cantidades consideradas no se ha tenido en cuenta el IVA ni los gastos de compraventa atribuibles al comprador.

MUNICIPIO TORREMOLINOS BENALMÁDENA FUENGIROLA MIJAS COSTA MARBELLA ESTEPONA MANILVA SOTOGRANDE ALCAIDESA TOTAL

Sup. media (m²c) 267 232 334 197 313 233 192 384 201 238

Precio medio vivienda 417.957 495.599 483.875 400.510 880.715 469.012 432.447 1.305.769 448.412 542.101

Entrada 86.204 120.295 120.969 91.545 325.865 145.394 115.319 174.103 78.472 156.914

Hipoteca 331.753 375.303 362.906 308.965 554.851 323.618 317.128 1.131.667 369.940 385.187

Cuota mensual (25 años) 1.844 2.086 2.017 1.717 3.084 1.799 1.763 6.290 2.056 2.141

Cuota mensual (30 años) 1.681 1.902 1.839 1.565 2.811 1.640 1.607 5.734 1.874 1.952

Con todo ello puede establecerse que para adquirir un chalet medio en la zona analizada de la Costa del Sol, se requiere el pago de una entrada de casi 156.914 euros, con unos pagos mensuales en concepto de hipoteca de 2.141 euros, si la financiación es a 25 años, o de 1.952 euros si la financiación es a 30 años.

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Residencial

MADRID C/General Lacy, 23 28045 Tel: 91 319 13 14 Fax: 91 319 87 57

BARCELONA Av. Diagonal, 615 08028 Tel: 93 439 54 54 Fax: 93 419 23 24

Mร LAGA C/Puerta del Mar, 18, 8ยบ-D - 29005 Tel: 952 062 782 Fax: 952 608 817

LISBOA Avenida da Liberdade, 190 1250-147 Tel: (351) 21 313 90 00 Fax: (351) 21 353 01 03

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