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WMarket Review 1ºS 2009 – Investimento Lisboa, 22 de Setembro de 2009 – A W orx divulgou o seu mais recente estudo de mercado imobiliário. Segundo o WMarket Review 1ºS 2009 – Investimento, Portugal regista um abrandamento significativo da actividade do mercado, com volumes de investimento consideravelmente abaixo dos praticados nos últimos anos. Desta forma, de acordo com Pedro Rutkowski, CEO da W orx , “tem-se
verificado um retorno à essência do mercado: localizações prime, activos core, bons inquilinos e contratos de longo termo”. A inexistência de stock de oportunidades de investimento que respondam aos actuais requisitos dos investidores e a tendência generalizada de subida das yields em todos os segmentos, são outras das realidades no mercado de investimento imobiliário em Portugal revelas pelo estudo da consultora.
Mercado Nacional No que diz respeito ao investimento nacional no 1º semestre de 2009 ascendeu a cerca de 210 milhões de Euros, valor bastante aquém do registado em anos anteriores (2008: cerca de 730 milhões €; 2007: cerca de 1,2 mil milhões €). Na opinião de Pedro Rutkowski, CEO da W orx , “esta forte
contracção do investimento imobiliário deve-se à conjuntura económico-financeira global, à grande incerteza do mercado e a uma postura mais cautelosa dos investidores na selecção das oportunidades de investimento que possam surgir às quais associam um risco superior o que, consequentemente, pressiona a subida das yields”. “Simultaneamente, o ajustamento dos preços no mercado em Portugal tem-se feito sentir de forma mais lenta e tem havido alguma dificuldade no “encontro” de quem quer vender e de quem quer comprar o que se traduz num conjunto reduzido de transacções”, sublinhou o representante da consultora imobiliária. Os fundos de investimento imobiliário continuam a ser os principais players de mercado, tendo o seu Volume sob Gestão atingido os 10,936 milhões de Euros, distribuídos por 238 fundos, o que representa um acréscimo de cerca de 2.8% face ao final do ano passado. Segundo Pedro Rutkowski “o tempo associado para a concretização de uma transacção tende a
crescer pela postura mais cautelosa dos investidores que se encontram igualmente mais selectivos, pelo que é expectável que algumas da operações que tenham vindo a ser preparadas durante o 1º semestre de 2009 se concretizem durante o segundo semestre”, dando como exemplo a aquisição por
parte do FII Maxirent de dois edifícios de escritórios na Av. Fontes Pereira de Melo anteriormente sedeados na carteira do FII Vision Escritórios. Relativamente às prime yields, de acordo com o relatório da W orx , estas têm vindo a ajustar-se gradualmente, apresentando uma tendência de subida em todos os sectores que se prevê que se mantenha no curto prazo. Já os valores apresentados são fruto do reajustamento do mercado bem como do número reduzido de transacções que têm ocorrido pelo que importa perceber o comportamento futuro do mercado e quais os níveis de estabilização para que o mesmo aponta.
Perspectiva Internacional No que diz respeito ao mercado internacional, o volume de investimento na Europa continuou a decrescer durante o primeiro semestre de 2009. Refira-se que em 2008 o volume total de investimento foi cerca de metade do registado em 2007, estimando-se que o 1º semestre de 2009 tenha apresentado uma contracção de cerca de 30% quando comparado com igual período do ano passado. Porém, tem-se testemunhado alguns sinais de aumento da actividade em Londres e Paris no segundo trimestre de 2009 e um incremento da actividade dos investidores alemães devido à debilidade da economia germânica e ao desajustamento dos valores dos activos que tornaram os activos internacionais muito mais apelativos. Neste contexto, os Fundos Abertos Alemães, após a crise que atravessaram no ano passado, estão a “reabrir” novamente ao mercado sendo expectável que se tornem mais activos no 2º semestre deste ano. Entretanto, tem-se verificado o crescimento das prime yields na maioria dos mercados durante a primeira metade de 2009, embora a um ritmo menor do que o registado no último semestre do ano passado. Destaque ainda para as variações significativas no comportamento das yields pela Europa: se na Europa Central e de Leste se regista uma subida significativa das yields, no Reino Unido assistese aos primeiros sinais de recuperação das prime yields de escritórios e retalho. Importa referir que a contracção das rendas praticadas tem sido o principal driver para o declínio do valor dos activos.
Tendências A manutenção do abrandamento da actividade do mercado de investimento nacional e a falta de liquidez no mercado agravadas pelo adiar de decisões de investimento e pela maior selectividade das operações realizadas, são algumas das tendências do mercado imobiliário nacional apontadas pelo
WMarket Review 1ºS 2009. Ainda de acordo com o estudo da consultora imobiliária, os investidores
internacionais têm procurado investir em mercados consolidados com níveis de yields atractivos, verificando-se ainda uma carência de stock de investimento adequado e uma tendência para os investidores considerarem oportunidades de investimento noutros activos menos tradicionais como residências assistidas, edifícios públicos, residências de estudantes entre outros mesmo tendo que subir na escala de risco/retorno. O relatório da Worx destaca ainda a reduzida rotatividade das carteiras dos FII e dificuldade em depurar alguns dos imóveis dos fundos adquiridos quando o mercado estava “em alta” e que se revelam pouco atractivos e consequentemente de difícil alienação.
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