Cartilha: Programa de Locação Social para Ribeirão Preto - Cínthia Stecchini

Cartilha

Programa de Locação Social para Ribeirão Preto Acesso à moradia digna integrada à cidade

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Cartilha

Programa de Locação Social para Ribeirão Preto Acesso à moradia digna integrada à cidade

Cínthia Freire Stecchini

Cartilha apresentada como parte do Trabalho Final de Graduação do curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitário Moura Lacerda, sob orientação da profa. Ma. Ana Luísa Miranda

Ribeirão Preto 2016

Apresentação O Direito à Moradia Adequada foi reconhecido como um direito humano universal pela Declaração Universal dos Direitos Humanos em 1948. Falar em moradia adequada implica não apenas um teto e paredes: a moradia deve ter boas condições de habitabilidade; estar bem localizada, ou seja, integrada aos serviços, infraestrutura e equipamentos públicos urbanos; e ter custo acessível. Em outras palavras, além de fornecer abrigo, a moradia deve possibilitar que os moradores tenham qualidade de vida e possam se desenvolver.

Usufruir da cidade, de sua estrutura e de seus espaços públicos, é também direito de todos. O Estatuto da Cidade regulamenta este direito e, através de uma série de instrumentos urbanísticos, busca-se o desenvolvimento da cidade compartilhando benefícios e responsabilidades para a resolução dos problemas urbanos.

Para garantir o direito à moradia integrada à cidade no município de Ribeirão Preto é proposto o Programa de Locação Social. Trata-se de uma alternativa de atendimento à demanda habitacional baseada no aluguel a preços acessíveis e na composição de um parque imobiliário público para habitação.

Esta cartilha tem o objetivo de apresentar o programa: suas modalidades, a composição do parque imobiliário e os mecanismos de participação social.

Sumário

Introdução

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Programa de Locação Social

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Modalidades de Locação Social

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Valor do aluguel

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Composição do parque imobiliário público

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Mecanismos de participação social

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Introdução

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O município de Ribeirão Preto configura-se como um polo atrativo regional. Devido à indústria sucroalcooleira, a região atrai um grande contingente populacional e recebe fortes investimentos. No entanto, o crescimento econômico do município não gera melhorias nas condições de vida de grande parte da população.

Nos últimos anos a condição habitacional tem se agravado.

O número de assentamentos precários aumentou e a demanda habitacional é alta. Concomitantemente a isso, observa-se a expansão de alguns setores da cidade, priorizados pelo mercado imobiliário, e o esvaziamento de regiões centrais, dotadas de infraestrutura e serviços. A ausência de uma política habitacional que atenda estas demandas e ajude a conter a especulação imobiliária agravam este quadro. Torna-se urgente a atuação do poder público para reverter este quadro e propiciar o desenvolvimento urbano adequado.

A propriedade privada está no cerce das desigualdades socioespaciais. Esta, juntamente com a construção de novos empreendimentos de localização periférica, compõem as bases do modelo de provisão habitacional brasileiro. A disponibilidade de imóveis vagos em Ribeirão Preto é próxima ao valor da demanda habitacional. Faz-se necessário aplicar os instrumentos urbanísticos para que estes imóveis cumpram a função social da propriedade. Ademais, conhecer a composição e as condições dos mesmos torna possível que parte deles seja destinada a programas habitacionais. Desta forma, garante-se o acesso à moradia digna a populações de baixa renda com boa localização, integrada à cidade, oferecendo uma alternativa ao modelo segregador vigente.

Esta cartilha apresenta uma proposta de Programa de Locação Social para Ribeirão Preto. O município conta com o Plano Local de Habitação de Interesse Social, o qual apresenta quatro linhas programáticas: Urbanização de Assentamentos Precários, Provisão Habitacional, Controle de Áreas Vazias e Ocupações, e Desenvolvimento Institucional.

A Locação Social é proposta como uma quinta linha, tendo como princípios norteadores a não transferência de propriedade do imóvel ao beneficiário e o cumprimento da função social da propriedade urbana.

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Programa de Locação Social (PLS)

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O PLS é uma linha programática do Plano Local de Habitação de Interesse Social (PLHIS) de Ribeirão Preto, o qual compõe a política municipal de habitação e é gerido pela Secretaria Municipal de Habitação (SMH). Trata-se de um programa que possibilita o acesso à moradia digna integrada à cidade através da locação social.

O que é Locação Social?

A locação social (ou aluguel social) é um modelo de provisão habitacional que tem como princípio a não transferência de propriedade para o morador. Em outras palavras, trata-se da habitação para uso, a moradia como serviço. Isto se dá através do pagamento do aluguel, que pode ou não ser subsidiado, e seu valor é vinculado à renda familiar independentemente do valor de mercado. Os imóveis são, em geral, públicos e o pagamento do aluguel é feito ao órgão gestor responsável.

Através da composição de um parque imobiliário público para locação, a unidade habitacional fica fora do mercado e protegida deste, não sujeitando seus moradores a pressões para a venda e posterior mudança para regiões mais baratas. Desta forma, garante-se a boa localização da moradia e ajuda-se a conter a especulação imobiliária.

Objetivos do PLS •

Promover acesso à moradia digna, integrada à cidade, a famílias com renda de zero a seis salários mínimos;

•

Fornecer apoio para o desenvolvimento pleno desta população, através da integração com outras políticas públicas;

•

Combater a segregação socioespacial e a expansão periférica;

•

Criar um parque imobiliário público destinado à locação social e ao combate à especulação imobiliária;

•

Cumprir a função social da propriedade, reduzindo o número de imóveis vazios e subutilizados na região central;

•

Reduzir o déficit habitacional.

Público alvo O programa é destinado a famílias com renda entre zero e três salários mínimos, principalmente, e entre três e seis salários mínimos, sendo que estas devem ter renda per capita de até um salário mínimo. Os beneficiários não podem ser proprietários de qualquer imóvel nem ter sido beneficiados previamente por outros programas de habitação de interesse social.

O PLS será aberto à demanda espontânea, sendo que quaisquer interessados que cumpram os requisitos podem se cadastrar.

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Modalidades de Locação Social Locação Social Pública – a SMH é integralmente 10

responsável pela aquisição e reforma das unidades habitacionais. A gestão pode ter a participação de entidades sem fins lucrativos através de parcerias. Os interessados que cumpram os requisitos devem preencher o cadastro específico do programa. Serão priorizados idosos (acima de 60 anos) e pessoas com deficiência. O atendimento tem caráter definitivo.

Locação Social por Autogestão – nesta modalidade, os

imóveis são disponibilizados pela SMH e entidades sem fins lucrativos são as principais responsáveis pela gestão, tendo autonomia para desenvolver ou contratar os projetos de reforma e para organizar a demanda segundo critérios pré-estabelecidos. A seleção das entidades será através de chamamentos públicos e estas atuarão em conjunto com as equipes de assistência técnica da SMH. O atendimento tem caráter definitivo.

Locação Social de Mercado – através de incentivos e

benefícios fiscais, proprietários ou agentes promotores são convidados a disponibilizar unidades habitacionais para o PLS. Tais benefícios terão duração equivalente ao período em que as unidades habitacionais estiverem disponíveis. Os valores do aluguel serão determinados pela SMH.

Locação Social Temporária – parte do parque imobiliário será destinada a atender demandas provenientes de casos de intervenções de urbanização e de regularização fundiária, e de situações de anormalidade, como emergências e desastres. Esta modalidade tem caráter temporário.

Processos realizados pela SMH nas diferentes modalidades do PLS e tipo de ocupação

Locação Social Pública

Locação Social por Autogestão

Locação Social de Mercado

Locação Social Temporária

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Atores externos diretamente envolvidos no processo Atendimento de demanda específica Disponibilização de imóveis privados

Valor do aluguel

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O valor do aluguel será determinado de acordo com a renda familiar podendo comprometer, no máximo, 15% desta. Neste valor estarão incluídas as taxas de administração e manutenção. Os locatários que necessitem de auxílio para as despesas de aluguel, condomínio e pagamento de demais contas relativas à habitação poderão receber subsídio direto, o qual será intransferível e renovado anualmente.

Composição do parque imobiliário público A SMH será a principal responsável pela aquisição dos imóveis e pela coordenação dos projetos de reforma e mudança de uso, quando necessário. O financiamento será através de recursos do Fundo Municipal de Habitação (FMH), o qual deverá destinar um montante para o PLS. O FMH é composto por 2% dos recursos do orçamento municipal e 30% dos recursos do Fundo Urbanístico Municipal.

Imóveis do patrimônio estadual e federal que não são utilizados podem ser doados ao município e passar a compor o parque imobiliário público de habitação.

Alguns instrumentos urbanísticos do Estatuto da Cidade foram instituídos pelo Plano Diretor e podem gerar recursos para os fundos e/ou viabilizar imóveis para o PLS. Estes instrumentos são descritos a seguir.

Outorga Onerosa do Direito de Construir: permite a

construção de edificação que ultrapasse o coeficiente de aproveitamento básico, definido para cada região da cidade e limitado pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, mediante contrapartida financeira, a ser definida por lei específica. Esta contrapartida será destinada ao Fundo Urbanístico Municipal.

Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC): torna compulsório o parcelamento, edificação ou

utilização dos imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados nas áreas internas ao Anel Viário. Segundo a proposta de revisão do Plano Diretor, estes são definidos como: •

Imóveis não edificados são aqueles que não possuem área construída;

•

Imóveis subutilizados: imóveis que tenham coeficiente de aproveitamento inferior a 0,1; e

•

Imóveis não utilizados: imóveis que possuam todas as edificações em ruínas ou em estado de abandono.

O proprietário destes imóveis será notificado e terá o prazo máximo de dois anos para apresentar projeto de parcelamento, construção, reforma ou ampliação; três anos,

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a partir da aprovação do projeto, para dar início às obras; e cinco anos, a contar do início da obra, para concluí-la.

Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no Tempo: o proprietário que não der cumprimento às 14

obrigações do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios terá seu imóvel sujeito ao pagamento do IPTU Progressivo no Tempo, mediante a majoração da alíquota por cinco anos consecutivos. Estes valores não poderão exceder a duas vezes a valor referente ao ano anterior e será respeitada a alíquota máxima de 15%. Caso, em cinco anos, as obrigações ainda não sejam atendidas, o município cobrará a alíquota máxima até que se cumpra a obrigação, sendo garantida a Desapropriação com Pagamento em Títulos. Este instrumento urbanístico tem a finalidade de estimular o proprietário a cumprir a função social da propriedade e os valores arrecadados não são vinculados a uma finalidade específica.

Desapropriação com Pagamento em Títulos: após cinco anos de cobrança de IPTU Progressivo no Tempo sem o cumprimento das obrigações por parte do proprietário, este ficará sujeito à desapropriação do imóvel, cuja indenização será paga com títulos da dívida pública.

Direito de Preempção: dá a preferência ao Município

para a aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. O imóvel deve estar incluído em área delimitada em lei específica e o Poder Público poderá utilizá-lo para fins urbanísticos, inclusive para a execução de programas e projetos habitacionais de interesse social e moradia digna.

PEUC, IPTU progressivo no tempo, Desapropriação com pagamento em títulos, e Direito de preempção

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Anéis de Expansão Urbana: o Plano Diretor do município

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não sofre alterações desde 2003; sua revisão está em processo de aprovação. A nova versão propõe a ocupação dos vazios internos ao Anel Viário e a área urbana já consolidada e direciona o crescimento urbano não através de um vetor, mas sim a partir de anéis concêntricos de 1000 metros de distância cada em relação ao Anel Viário.

A ocupação dos anéis mais longínquos em detrimento dos mais próximos ao Anel Viário será possível mediante contrapartida financeira. Propõe-se, aqui, que esta contrapartida financeira seja inteiramente destinada ao FMH.

Mecanismos de participação social O estabelecimento de canais de diálogo entre o Poder Público e a sociedade possibilita que as responsabilidades sejam compartilhadas, obtendo melhores resultados na implementação das políticas habitacionais. O empoderamento das populações atendidas reforça o exercício da cidadania e fortalece a ação política. A participação social é, portanto, não apenas desejável como também essencial para a consecução das metas e para o desenvolvimento social. Desta forma, são descritos aqui os

mecanismos através dos quais a população pode participar no planejamento e na gestão da política habitacional.

Conselhos Deliberativos: para as questões habitacionais, o principal Conselho é o Conselho Municipal de Habitação, Saneamento Básico e Mobilidade Urbana, o qual tem caráter fiscalizador, consultivo e deliberativo, e do qual a sociedade civil organizada participará através de representantes eleitos.

Conferência das Cidades: as Conferências das Cidades

ocorrem anualmente e promovem o debate sobre estratégias para o desenvolvimento urbano, entre as quais estão as estratégias da política habitacional.

Fóruns e Assembleias: os Fóruns e Assembleias têm o

objetivo de reunir pessoas para discussão de questões específicas, constituem-se como espaços de debate e deliberação. Devem estar articulados com os Conselhos, de modo que os encaminhamentos possam ser efetivados.

Portal Digital da SMH: tem o objetivo de produzir e divulgar informações relevantes sobre questões urbanas e, mais especificamente, habitacionais. Desta forma, as ações realizadas pelo Poder Público podem ser acompanhadas pela sociedade. A participação social direta também é possível através dos fóruns virtuais e aplicativos de mapeamento e denúncia.

Orçamento Participativo: através de assembleias, os

recursos disponíveis para a política habitacional serão apresentados para a sociedade civil, incentivando a discussão sobre as necessidades e prioridades habitacionais para o ano seguinte. A partir da discussão, o Conselho Municipal de Habitação, Saneamento Básico e Mobilidade

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Urbana será responsável por elaborar a lista de prioridades e dar os encaminhamentos necessários para sua efetivação.

Planejamento e Gestão Participativa nos Programas Habitacionais: a equipe multidisciplinar da SMH 18

acompanhará as famílias cadastradas nos programas habitacionais antes, durante e após sua implementação.

Através de estratégias socioeducativas e programas de geração de renda, busca-se o desenvolvimento integral e o empoderamento das populações atendidas.

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