Programa de Locação Social para Ribeirão Preto

Programa de Locação Social para Ribeirão Preto Acesso à moradia digna integrada à cidade

Programa de Locação Social para Ribeirão Preto Acesso à moradia digna integrada à cidade

Programa de Locação Social para Ribeirão Preto Acesso à moradia digna integrada à cidade

Cínthia Freire Stecchini

Trabalho Final de Graduação do curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitário Moura Lacerda, sob orientação da profa. Ma. Ana Luísa Miranda.

Ribeirão Preto 2016

Agradecimentos A meus pais, Paulo e Dorinha, e meus irmãos, Mônica e Dudu, que durante este ano aprenderam muito sobre questões urbanas e sobre políticas habitacionais. São eles que me acompanham sempre, apoiando e incentivando (e fazendo café nas horas certas). À Ana Miranda, minha orientadora, agradeçolhe a confiança e os ensinamentos, e por ter caminhado este tempo a meu lado. À professora Vera Blat, pelas sugestões valiosas nas bancas intermediárias.

Ao Thiago Scatena e à Ana Mauer, por terem me acolhido e me ajudado a realizar este trabalho.

Aos queridos Raphael Teixeira, Lívia Carelli, Arthur Schmidt, Milena Callegari, Mateus Campos, Bia Marques, Camila Nunes, Natascha Vital e Rafael Monteiro, pela amizade e companheirismo. Obrigada por estarem sempre próximos ainda que, muitas vezes, à distância.

Resumo O município de Ribeirão Preto tem seu território marcado por desigualdades. Observa-se que áreas já consolidadas sofrem esvaziamentos, enquanto alguns setores são privilegiados pela expansão imobiliária e outros carecem de infraestrutura e serviços. É nestes últimos onde mora a maior parte da população de baixa renda: seja em assentamentos precários, seja em conjuntos habitacionais. A produção de habitação social contribui para a segregação social. Seu modelo está pautado na propriedade privada, na localização periférica e na construção de novos empreendimentos.

Para o enfrentamento das desigualdades, faz-se necessário pensar outras formas de provisão habitacional. Neste trabalho, a locação social é apresentada como uma alternativa de acesso à moradia digna integrada à cidade. O princípio básico é a não transferência de propriedade para o morador. Para sua efetivação, deve-se compor um parque imobiliário público para habitação, o qual, além de garantir o direito à moradia à população de baixa renda e o cumprimento da função social da propriedade em áreas consolidadas, ajuda a conter a especulação imobiliária.

Sumário [1]

Introdução

11

[ 2]

A produção do espaço urbano brasileiro

17

[ 3]

A valorização da terra urbana

27

[ 4]

A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

33

[ 5]

Locação social

79

[ 6]

Locação social na França

82

Locação social em São Paulo/SP

86

Proposta de locação social para Ribeirão Preto Programa de Locação Social

Referências

95 107

130

[1] Introdução

1. Introdução

12

O crescimento da população urbana verificado nas últimas décadas coloca as cidades hoje em grande foco de atenção. Segundo dados do Censo 2010 (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, 2010), 190,7 milhões de pessoas vivem no Brasil, sendo que 84,36% destas vivem em cidades.

No estado de São Paulo, a taxa de urbanização é ainda maior: 95,94% da população.

Os motivos que levam a esta concentração nas cidades são vários: o próprio crescimento vegetativo da população, a industrialização, o êxodo rural, as migrações. Ademais, é nas cidades que se concentram as atividades econômicas, assim como a maioria dos locais de habitar e divertir.

A provisão das condições básicas de vida na cidade raramente acompanha a crescente demanda populacional. A alta concentração demográfica transforma as cidades e inúmeros problemas surgem, ou mesmo aqueles já existentes são ampliados, ganhando maior visibilidade. O acesso aos bens e serviços, essenciais para o desenvolvimento e a manutenção da qualidade de vida, se dá de forma desigual, acentuando as disparidades sociais e espaciais já existentes.

O espaço urbano é um produto social, constitui-se de forma dialética resultando das relações entre pessoas e meio. Para ser explicado e compreendido, é preciso que se leve em consideração as desigualdades econômicas e de poder político que ocorrem na sociedade. A segregação urbana é a espacialização destas desigualdades, separando grupos e classes sociais de forma distinta no espaço urbano.

Daí decorre a importância da segregação na análise do espaço urbano de nossas metrópoles, pois a segregação é a mais importante manifestação espacial-urbana da desigualdade que impera em nossa sociedade. No caso das metrópoles brasileiras, a segregação urbana tem uma outra característica, condizente com nossa

A segregação do espaço urbano não apenas se integra às desigualdades socioeconômicas, gerando exclusão, mas também é um meio através do qual se opera a dominação.

Desta forma, para entender a segregação urbana fazse necessário explicitar os vínculos que articulam este espaço urbano segregado com a economia, a política e a ideologia (Villaça, 2011).

Lojkine (1997, apud Botelho, 2012) enumera algumas formas que a segregação socioespacial assume no urbano: oposição centro versus periferia; separação entre zonas de moradias de camadas sociais mais privilegiadas e populares; especialização de zonas geograficamente distintas, sob o nome de zoneamento; segregação no nível dos equipamentos coletivos; e segregação no nível do transporte. Ainda que estas formas não esgotem todas as possibilidades de segregação, nas metrópoles e cidades grandes e médias do Brasil todas podem ser encontradas e estão, em geral, interligadas.

Neste processo, a dominação de determinadas classes sociais faz-se notar: a cidade cresce atendendo a interesses específicos em detrimento dos interesses públicos gerais.

Os espaços da cidade são então diferenciados, política e socialmente, atendendo bem a uma parte da população – classes média e alta – e deixando para uma grande maioria – classe baixa – espaços “degradados”, em geral afastados dos centros e desprovidos de infraestrutura. Direitos

13 1. Introdução

desigualdade: o enorme desnível que existe entre o espaço urbano dos mais ricos e o dos mais pobres.

Transferido para o campo do urbano, a premissa dada passa a ter o seguinte enunciado: nenhum aspecto do espaço urbano brasileiro poderá ser jamais explicado/compreendido se não forem consideradas as especificidades da segregação social e econômica que caracteriza nossas metrópoles, cidades grandes e médias. (Villaça, 2011, p.37, grifo do autor)

essenciais, como o Direito à Cidade e à Moradia digna, são assim negados a boa parte da população.

1. Introdução

14

O acesso à propriedade da terra está no cerne das desigualdades socioespaciais (Ferreira, 2005). A provisão habitacional é baseada no sonho da casa própria, ou seja, a garantia da moradia vinculada à propriedade, que é uma constante na história brasileira: desde o período colonial a apropriação das terras ocorre de forma a privilegiar poucos em detrimento de muitos. Deste período até o presente, as desigualdades foram aumentadas segundo diferentes lógicas de distribuição de acesso às oportunidades e bens urbanos. A disputa pela melhor localização, ou seja, àquela provida de infraestrutura e equipamentos, é acirrada.

O território fica dividido hierarquicamente: quanto mais poder, melhor localização (Baltrusis; Mourad, 2014). Através da legislação a cidade é separada por funções e recebe valores diferenciados, os quais são ditados pelo mercado.

Este é um fator que leva à expansão espraiada das cidades, com ocupação de periferias formal ou informalmente.

Mesmo programas de habitação social contribuem para este espraiamento, destinando, em geral, seus projetos a lugares afastados e sem infraestrutura, onde o valor da terra é mais baixo. A ocupação da periferia geográfica também se observa pela proliferação de condomínios fechados para classes mais abastadas. Neste caso, no entanto, a provisão de serviços não tarda em acompanha-los.

Concomitantemente a isto, áreas centrais são esvaziadas e o número de imóveis vazios ou subutilizados aumenta.

A própria legislação consolida, assim, a diferença entre ricos e pobres. Os programas de habitação social são, em sua maioria, implantados em áreas de baixo valor, desprovidos de infraestrutura e equipamentos. Enquanto as camadas sociais mais altas moram em áreas amplamente servidas por infraestrutura e possuem veículos privados, que propiciam

deslocamentos com motivos abrangentes – como lazer e compras –, as camadas mais pobres em geral não residem próximo ao local de trabalho e dependem do transporte público para seu deslocamento. As diferenças nos tempos e motivos dos deslocamentos são indícios e agravantes da segregação (Villaça, 2011).

Este trabalho tem por objetivo apresentar a locação social como uma alternativa à provisão habitacional, excludente e segregadora, pautada na propriedade privada. Primeiramente, será apresentado como ocorreu – e ocorre – a produção do espaço urbano brasileiro. A seguir, os fatores que influenciam a valorização da terra urbana são discutidos. Com base nestes dois capítulos, busca-se contextualizar a produção do espaço urbano em Ribeirão Preto. Diante da ausência de uma política habitacional efetiva e da crescente segregação socioespacial no município, o modelo de locação social é apresentado como alternativa aos programas habitacionais tradicionais e propõe-se um programa de locação social para Ribeirão Preto. Por fim, os mecanismos de funcionamento deste programa são apresentados, de modo simplificado, em uma cartilha.

15 1. Introdução

O estudo destes fatores será aqui conduzido com foco no município de Ribeirão Preto, cuja importância na economia brasileira é notada desde o período do café, no início do século XX. Trata-se de um polo regional de atratividade no estado de São Paulo. Devido à indústria sucroalcooleira, a região recebe fortes investimentos. No entanto, o crescimento econômico do município não gera melhorias nas condições de vida de grande parte da população, mas sim amplia as desigualdades já existentes e a segregação se torna cada vez mais marcante. A cidade não está disponível para todos seus moradores e grande parcela destes tem pouca ou nenhuma visibilidade, estando restritos a áreas afastadas e sem infraestrutura.

[2 ] A produção do espaço urbano brasileiro

2. A produção do espaço urbano brasileiro

18

Ao longo da história, as desigualdades herdadas do período colonial foram reafirmadas e agravadas no território. O acesso à propriedade da terra é uma das questões chave para se entender a segregação socioespacial nas cidades brasileiras (Ferreira, 2005). Neste capítulo serão apresentados alguns momentos históricos que demonstram o processo de urbanização excludente no Brasil.

Desde o princípio, a ocupação territorial do Brasil se deu de forma hegemônica: a terra era concedida pela Coroa – na forma de sesmarias – ou ocupada, consolidando, já então, o latifúndio brasileiro. Com a Lei das Terras, em 1850, foi implantada a propriedade privada do solo. As terras ficaram, então, em posse dos que já tinham as cartas de sesmaria ou provas de ocupação pacífica e sem contestação, e os territórios ainda não ocupados passaram a ser leiloados pela Coroa. Através desta lei, separou-se, pela primeira vez na história brasileira, o solo público do privado (Maricato, 1997). Naquele mesmo ano, atendendo a pressões inglesas, o tráfico de escravos foi abolido no Brasil e a atração de mão-de-obra imigrante tornou-se fundamental para o funcionamento das lavouras.

A Lei das Terras limitou o acesso à terra a esta mão-deobra ‘livre e assalariada’, que ficou sujeita a um sistema de endividamento. A hegemonia que era antes fundada na posse de escravos passou a ser determinada pela posse de terras, gerando uma divisão da sociedade entre proprietários fundiários de um lado, e escravos e imigrantes de outro.

A Lei das Terras afetou também a apropriação do solo urbano, buscando manter, de igual forma, a hegemonia das elites. As cidades tinham caráter político-administrativo e, como tal, deveriam ter aparência condizente com as ambições comerciais da sociedade agroexportadora. Desta forma, as primeiras grandes intervenções urbanas seguiram padrões estéticos europeus e buscaram afastar de vista as

No Brasil industrial, o acesso à cidade se dava para aqueles que podiam pagar por ela ou que tinham influência sobre a máquina pública (Ferreira, 2005). Os recursos públicos eram direcionados às classes dominantes mantendo seus privilégios, sem considerar os pobres e deixando que as classes médias encontrassem seu lugar de acordo com benefícios das políticas públicas, que mantinham seus bairros em níveis aceitáveis. O mercado imobiliário era livre para atuar ou resolver as demandas populares, o que ocorria através de relações populistas e clientelistas.

Deste período datam reformas urbanas “para inglês ver”, pautadas em justificativas higienistas que afastavam a população pobre para locais cada vez mais distantes, com sua expulsão de cortiços e morros centrais. Eram planos urbanísticos de Melhoramentos e Embelezamentos e ocorreram em diversas cidades. Estes planos marcaram o início da implantação da legislação urbanística, com normas rígidas para a construção de edifícios e para o uso e ocupação do solo. Como apenas o mercado imobiliário era capaz de respeitar tais normas, este era visivelmente beneficiado em detrimento das classes mais pobres, incapazes de atender às exigências (Ferreira, 2005). Estas medidas urbanísticas, baseadas na legislação, em planos de saneamento básico e em estratégias de controle sanitário, caracterizam o início da intervenção estatal no controle da produção do espaço e da habitação (Bonduki, 1998, apud Ferreira, 2005).

19 2. A produção do espaço urbano brasileiro

camadas pobres. Com isto, as duas maiores cidades da época produziram, desde então, um espaço segregado: tanto o Rio de Janeiro, capital nacional no momento, quanto São Paulo, sede administrativa da produção cafeeira paulista e da industrialização, tiveram, em seu território, a diferenciação socioespacial que empurrava a população mais pobre para as áreas menos privilegiadas.

2. A produção do espaço urbano brasileiro

20

Com o aumento da industrialização, a cidade tornouse a base do sistema de produção, resultando em um aumento da população urbana de baixa renda e, consequentemente, da segregação socioespacial. Até 1930, a provisão habitacional social se deu pelo setor privado através das vilas operárias de empresas – destinadas a segmentos da baixa classe média – e da moradia de aluguel, com cortiços e vilas de baixo padrão – destinada à população mais pobre. A proliferação dos cortiços era indício da demanda crescente por habitações.

A partir de 1930, com a era Vargas, aumentou-se a intervenção estatal buscando fortalecer o Estado e o mercado de consumo interno, impulsionando a industrialização. As questões sociais foram reconhecidas através de medidas populistas e tratadas, de forma antagônica, com o controle de movimentos sindicais. Neste período foram sentidos grandemente os efeitos da migração rural-urbana, o que aumentou o problema da provisão habitacional. Pela primeira vez o Estado assumiu e introduziu políticas habitacionais públicas. Estas foram, no entanto, insuficientes para responder à demanda.

Em 1942, a segregação urbana foi intensificada pelo congelamento dos aluguéis com a Lei do Inquilinato. A propriedade privada do imóvel urbano foi assim estimulada, dificultando ainda mais o acesso à habitação para as classes mais pobres. Sem uma provisão habitacional adequada do Estado, a esta população restava ocupar terras ou lotear as periferias. Esta solução retirava, de certa forma, a responsabilidade pela questão da moradia do Estado e do mercado – padrão que seguiu como a matriz do crescimento urbano brasileiro deste então.

Nos anos 1950, com Juscelino Kubitschek e a abertura ao capital internacional através do Plano de Metas, as desigualdades no acesso à terra urbana foram agravadas.

Ao mesmo tempo em que se garantiu o “milagre econômico”, estabeleceu-se um

Os baixos salários eram tanto consequência das injustiças do sistema capitalista quanto atrativo para as multinacionais, tornando-se condição para o processo de industrialização.

Somando-se a isto o interesse da elite brasileira em manter sua hegemonia, o Estado evitou elevar os custos de reprodução da força de trabalho, ou seja, não efetivou ações no sentido de garantir qualidade de vida ou infraestrutura urbana. O incentivo à autoconstrução foi, então, uma forma barata de prover moradia para a classe trabalhadora.

Foi apenas no regime militar que a negligência das classes mais pobres e sua expulsão para as periferias ganharam atenção, uma vez que passaram a representar uma ameaça à coesão social. Deliberadamente iniciou-se a produção de habitações de baixo custo e criou-se o Banco Nacional de Habitação (BNH). Como o objetivo central do BNH era a acumulação privada de setores da economia ligados à produção habitacional, os valores acumulados promoveram melhorias urbanas apenas para as populações de renda média ou alta. Embora neste período tenha ocorrido a maior produção habitacional popular no Brasil, tal produção deu-se através de conjuntos-dormitórios periféricos desprovidos de equipamentos urbanos e não beneficiou a população realmente pobre, com renda até cinco salários-mínimos. O mercado formal era restrito a uma parcela da cidade, resultando em uma grande quantidade

21 2. A produção do espaço urbano brasileiro

padrão congênito de atraso tecnológico, pois as indústrias traziam para cá tecnologias já obsoletas em seus países de origem, e por outro lado estava condicionado a um padrão de alta concentração da renda, já que se baseava na manutenção de uma mão-de-obra de baixo custo, necessariamente subassalariada. (Ferreira, 2005, p. 12)

de terrenos vazios em seu interior para fins especulativos.

As periferias continuaram, assim, a expandir, sendo a ocupação de glebas vazias e os loteamentos clandestinos ainda a solução adotada pelas classes mais pobres.

2. A produção do espaço urbano brasileiro

22

Embora a ditadura militar tenha desarticulado movimentos sociais, nos anos 70 a população excluída começou a se organizar em torno da questão urbana. Em 1979 conseguiuse a aprovação da Lei 6766 que regula o parcelamento do solo e criminaliza o loteador irregular. Outra vitória foi conquistada em 1988, com a inserção dos artigos 182 e 183 na Constituição Federal, os quais estabelecem instrumentos para o controle da produção do espaço urbano e introduzem o princípio da “função social da propriedade urbana”: imóveis situados na chamada ‘cidade formal’ geralmente se beneficiam de infraestrutura urbana (esgoto, água, luz, asfalto etc.) custeado pelo poder público e, portanto, por toda a sociedade; mantêlos vazios, a prática recorrente dos especuladores, representa um alto custo social, assim exercer a função social da propriedade não é nada além de dar-lhes uso.

(Ferreira, 2005, p.16)

A regulamentação desses artigos, entretanto, só ocorreu 11 anos depois, em 2001, com a aprovação da Lei 10.257 – o Estatuto da Cidade. Os instrumentos urbanísticos propostos no Estatuto davam maior controle sobre as dinâmicas urbanas ao Poder Público, de modo que este pudesse garantir uma variedade social mínima na produção urbana.

Tais instrumentos são baseados no Estado do Bem-Estar Social europeu, construído pós-crise de 1929 segundo a noção de que, para o mercado de consumo funcionar e se expandir, faz-se necessário que a população tenha condições mínimas de poder aquisitivo. Ferreira (2005) aponta a enorme diferença estrutural entre as realidades dos países industrializados e a brasileira:

No Brasil, tais instrumentos surgem como forma de reverter um processo histórico-estrutural de segregação socioespacial, ou seja, para possibilitar o Estado de enfrentar os benefícios acumulados pelas classes dominantes ao longo da história – o que depende, em essência, de uma vontade política focada na reversão deste quadro de desigualdades.

Outro fator que compete com a implantação efetiva destes instrumentos é que eles surgem concomitantemente ao auge das políticas neoliberais, que visam à minimização do papel do Estado. A globalização aumenta a dependência externa e desigualdade interna, sendo que nas cidades a alocação desigual dos investimentos públicos é acentuada.

Mesmo os instrumentos urbanísticos propostos pelo Estatuto da Cidade acabam servindo para estes propósitos, reforçando a promoção da valorização fundiária segundo interesses do mercado imobiliário e das classes dominantes.

Um exemplo são as “Operações Urbanas”, usadas amplamente para atender a interesses privados.

Ainda assim, os instrumentos do Estatuto da Cidade buscam conter o processo especulativo e regular o preço da terra através do previsto nos artigos 182 e 183 da Constituição Federal. Com sua promulgação, todo município com mais de 20.000 habitantes viu-se obrigado a elaborar um plano diretor que regulamentasse os instrumentos urbanísticos propostos. A mediação do conflito entre interesses privado e público passou então para a esfera municipal e tornou-se

23 2. A produção do espaço urbano brasileiro

Enquanto lá os instrumentos urbanísticos surgem no pósguerra, concomitantemente à estruturação do Estado do bem-estar social, no Brasil os instrumentos urbanísticos aparecem como uma tentativa de reação face a um modelo de sociedade e de cidade estruturalmente organizadas de forma propositalmente desigual, o que muda completamente seu potencial e seu possível alcance. (Ferreira, 2005, p.17)

mais próxima dos cidadãos, porém isto acarretou também novas disputas políticas no nível municipal, tornando incerto o grau de efetivação dos instrumentos (Ferreira, 2005).

2. A produção do espaço urbano brasileiro

24

O que tem sido observado é que os Planos Diretores não impediram a fragmentação das políticas públicas urbanas e continuam afastados da realidade urbana periférica. Além disto, o viés altamente tecnicista dos planos os distancia dos cidadãos comuns, facilitando que as cidades continuem a ser moldadas segundo os interesses da elite. Ferreira (2005) sugere que o tecnicismo seja reduzido e os planos surjam de um amplo e demorado processo participativo, um acordo de toda a sociedade. Ademais, faz-se necessária uma “revolução política nas formas de estruturação da nossa sociedade e do nosso sistema econômico” (p.20).

2. A produção do espaço urbano brasileiro

25

[3] A valorização da terra urbana

3. A valorização da terra urbana

28

O espaço urbano é um produto social. Seu valor está atrelado ao “trabalho social necessário para tornar o solo edificável (a infraestrutura urbana), as próprias construções que eventualmente nele existam, a facilidade de acessá-lo (sua ‘acessibilidade’) e, enfim, a demanda” (Ferreira, 2005, p.5), o que caracteriza sua localização. Disto decorre que a localização não pode ser considerada isoladamente, mas sim no entorno em que se insere e levando em conta a atuação do Estado para construí-la e equipa-la.

O valor do solo urbano é, então, variável de acordo com sua localização: as melhores localizações, dotadas de infraestrutura e serviços públicos, são as de maior valor (Baltrusis, 2006). Fica, assim, evidente a importância da intervenção estatal que, por meio de obras urbanizadoras ou de instrumentos que regulem o uso e a ocupação do solo, direciona os investimentos e, consequentemente, o valor da terra. De igual forma, torna-se visível como a “influência sobre a máquina pública pode render benefícios significativos a quem conseguir direcionar os investimentos do Estado segundo seus interesses de valorização” (Ferreira, 2005, p.6). Isto pode ser observado ao longo da história da urbanização brasileira, com o beneficiamento constante dos bairros das classes dominantes em detrimento das camadas de baixa renda.

Ao comandar a produção do espaço urbano, a classe dominante comanda não só a sua produção material e direta, seu valor e seu preço (comandando o mercado imobiliário). Comanda também as ações do Estado sobre esse espaço (legislação urbanística, localização dos aparelhos de Estado, produção do sistema de transportes etc.) e ainda a produção das ideias dominantes a respeito dele. Tudo isso na verdade é o que especifica o espaço urbano. (Villaça, 2011, p.53)

O espaço urbano é, portanto, palco de disputas entre a força do mercado e as demandas sociais pela melhor

Santos (1994) denomina urbanização corporativa aquela que ocorre segundo os interesses de grandes firmas, a qual constitui “um receptáculo das consequências de uma expansão capitalista devorante dos recursos públicos, uma vez que estes são orientados para os investimentos econômicos, em detrimento dos gastos sociais” (p.95).

Tal urbanização gera uma distinção clara entre áreas que recebem os investimentos e áreas que concentram carências. As cidades caem, então, em um círculo vicioso no qual as características problemáticas se sustentam e se alimentam entre si, e o crescimento urbano é também o crescimento dessas características.

A especulação imobiliária, derivada da “superposição de um sítio social ao sítio natural e a disputa entre atividades ou pessoas por dada localização” (Santos, 1994, p.96), é a grande responsável por acentuar a valorização diferencial das diversas frações do território urbano. Como consequência, tem-se uma expansão dos limites urbanos tanto pela expulsão das camadas mais pobres, que não podem pagar seu acesso à cidade legal, quanto pela busca de novas localidades pelas camadas média e alta (Santoro, Cobra & Bonduki, 2010). Disto resultam cidades espraiadas, entremeadas de vazios que, por sua vez, aumentam a especulação.

Os vazios formados entre a cidade urbanizada e os novos empreendimentos são valorizados à medida que estes

29 3. A valorização da terra urbana

localização. Rolnik (2011) aponta que, embora o Brasil tenha recentemente presenciado um aumento dos investimentos públicos no desenvolvimento urbano, o processo de urbanização marcado por desigualdades sociais ainda não foi superado. A dinâmica imobiliária contemporânea é que estrutura o espaço urbano e dita suas formas de produção e apropriação (Abreu, 2014). Por conseguinte, o problema do acesso à cidade e à moradia permanece e é agravado.

3. A valorização da terra urbana

30

últimos são dotados de infraestrutura e serviços. Este processo, denominado espoliação urbana, impulsiona a especulação imobiliária e leva a uma apropriação indevida, por atores privados, dos benefícios da urbanização (Blatrusis; Mourad, 2014, p.232). A própria implantação de programas habitacionais em áreas de menor valor pode levar a este processo.

O mercado imobiliário nas cidades e os investimentos públicos que o favorecem resultam em um urbanismo segregador, com crescente produção ilegal de moradias (Maricato, 1996). Prover as camadas mais pobres de moradia adequada ou dotar as áreas que ocupam de infraestrutura e serviços urbanos é, talvez, o maior desafio que as cidades enfrentam hoje (Baltrusis, 2006).

3. A valorização da terra urbana

31

[4] A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

34

Segundo Elias (2003), “a região de Ribeirão Preto faz parte do Brasil agrícola moderno, cuja urbanização se deve diretamente ao desenvolvimento e à modernização das atividades agrícolas e agroindustriais” (p.53). A importância econômica da cidade, ligada atualmente ao agronegócio, é observada desde o período do café, no início do século XX. Devido a isto, Ribeirão Preto recebeu o título informal de “Califórnia Brasileira” (Gomes, 2011), o que atraiu grandes contingentes populacionais e alterou sua estrutura urbana.

Ribeirão Preto foi fundada em 1856 e elevada à categoria de vila em 1871. A princípio, a região tinha importância por ser a principal via de acesso às minas de ouro no Estado de Goiás. Posteriormente, na década de 1880, a atividade cafeeira se estabeleceu e, com isto, acentuou-se a dinâmica capitalista e iniciou-se o processo de urbanização.

A consolidação da atividade cafeeira deu-se em 1883 com a chegada da estrada de ferro Mogiana. A região tornouse, então, a maior produtora de café no Brasil e o dinamismo econômico disto resultante durou até o final da década de 1920. Durante este período, muitas obras foram realizadas em Ribeirão Preto e os serviços urbanos foram ampliados.

Após 1920, o processo de urbanização da cidade foi acentuado e ganhou nova forma devido às relações sociais e econômicas da industrialização. Os setores industrial e de serviços ganharam força e o centro de Ribeirão Preto teve as atividades de comércio e serviços ali setorizadas.

Na década de 1950 a cidade presenciou grande aumento populacional e tornou-se visível o processo de verticalização dos edifícios comerciais e habitacionais no centro. Esta popularização da região central foi, no entanto, identificada à questão da degradação, levando a sua desfuncionalização e consequente desvalorização (Figueira, 2013).

A partir de então, foi impulsionada a expansão de outros setores para além dos limites da área central. Novos loteamentos direcionaram-se para diferentes eixos, sem um sentido único, porém gerando uma diferenciação clara entre as camadas de renda às quais se destinavam (Abreu, 2014).

As carências de infraestrutura e serviços urbanos na cidade tornaram-se evidentes (Abreu, 2014) e, a partir de 1970, as periferias urbanas se ampliaram e houve a proliferação de habitações informais, datando de então o surgimento de núcleos de favela. Gomes (2011) observou que os loteamentos implantados pela Companhia Habitacional de Ribeirão Preto (COHAB-RP), a partir de 1976, concentravamse na zona Norte, distantes da área urbanizada e sem infraestrutura.

O desenvolvimento econômico da região de Ribeirão Preto foi ainda mais acentuado entre 1980 e 2000 (Figueira, 2013) e a cidade teve sua estrutura urbana alterada, principalmente, de acordo com os interesses imobiliários.

Com isto, o padrão de evolução territorial disperso, que já se firmava, foi agravado. Na década de 1990 tornou-se evidente uma nova lógica de localização habitacional segregadora: o setor sul foi ocupado pelas camadas sociais

35 4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

Entre as décadas de 1960 e 1980, as dinâmicas de expansão territorial da cidade e os agentes imobiliários atuantes tiveram maior expressão. Neste período, Ribeirão Preto foi beneficiada por medidas estaduais de fomento à modernização agrícola (Gomes, 2011), recebendo muitos investimentos. A produção de café foi substituída pela de cana-de-açúcar, com maior mecanização, elevando a produtividade e a dependência da produção a bens industriais e a serviços especializados. A oferta de trabalho, por sua vez, reduziu e, consequentemente, acelerou a migração rural-urbana.

N

4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

36

Legenda Loteamentos/conjuntos habitacionais - COHAB-RP Loteamentos/condomínios de alto padrão Quadrilátero Central Shopping center

Figura 1: Localização dos loteamentos e conjuntos habitacionais da COHAB-RP e dos loteamentos e condomínios de alto padrão constituídos a partir da década de 1990.

Atualmente, Ribeirão Preto tem sua economia baseada no agronegócio e no setor terciário, com ampla oferta de serviços ligados à educação e à saúde, configurando-se como um polo regional. O município apresenta, em geral, bons indicadores sociais. No entanto, tais indicadores mascaram as diferenças de renda existentes entre a população e o espaço segregado já consolidado e em expansão: Concomitantemente à proliferação de bairros e condomínios/loteamentos de luxo, servidos de boa infraestrutura, existem também, em número crescente, bairros populares e os assentamentos denominados “favelas”, desprovidos da mínima infraestrutura. Também, apesar de o município se projetar pelos elevados indicadores sociais, se comparados aos indicadores do país, apresenta discrepâncias profundas de renda entre as diferentes camadas da população, acentuadas nas últimas décadas. (Gomes, 2011, p.2)

Figueira (2013), em trabalho sobre a produção contemporânea do espaço urbano de Ribeirão Preto, investigou as privatizações de áreas da cidade para a construção de condomínios e loteamentos fechados de alto padrão no setor sul, que dispõe de ampla infraestrutura e oferta de serviços. Tal produção se deu de acordo com os interesses imobiliários, os quais são representados, sobretudo, por empresas imobiliárias de capital local que detêm amplo conhecimento e domínio sobre a terra urbana (Abreu,

37 4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

média e alta, com maior verticalização e proliferação de condomínios – murados ou não –, enquanto os setores norte e oeste eram destinados à produção de habitações de interesse social da COHAB-RP e do Banco Nacional de Habitação (BNH). As atividades comerciais também passaram a se deslocar para diferentes avenidas e, juntamente com a implantação de shoppings centers, novas centralidades foram se consolidando.

4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

38

2014). A atuação destas empresas é focada no município, com produção predominantemente voltada a populações de renda média e alta, e apresenta uma seletividade das ofertas imobiliárias em direção a poucos vetores da expansão – mais especificamente, aos eixos Sul e Sudeste, com elevada participação da construção dos shoppings centers no fortalecimento deste vetor.

A evolução dos preços de terrenos, casas e apartamentos em Ribeirão Preto analisada por Abreu (2014), no período compreendido entre 1995 e 2010, evidenciou que a valorização do solo e dos produtos imobiliários acompanhou os vetores de expansão preferidos pelas empresas imobiliárias. Esta lógica de valorização diferencial determina os locais de cada um na cidade e corrobora com um modelo de dispersão de espaços, intensificando, também, o abandono e a subutilização de áreas já consolidadas (Figueira, 2013).

A diferença na localização dos diferentes segmentos de renda pode ser vista nas figuras de 2 à 5, que mostram a concentração dos chefes de família com renda até 2 salários mínimos e com renda superior a 20 salários mínimos. Percebe-se que os primeiros estão localizados predominantemente na zona norte da cidade, nas áreas mais periféricas, com pouca variação de sua distribuição durante o período analisado. Já os chefes de família com rendimentos mais altos se deslocaram ao eixo Sul-Sudeste, tendo partido de uma prévia concentração no eixo CentroLeste.

Esta distinção entre as faixas de renda que ocupam os diferentes setores pode ser observada também em relação aos núcleos de favela encontrados no município. Embora existam núcleos em, praticamente, todos os setores, maior concentração é observada nas zonas norte e oeste (figura 6). Segundo dados do Censo Demográfico (IBGE, 2013),

Segundo Kohara, Comaru e Ferro (2014), a produção de habitação social no Brasil é baseada no tripé localização periférica, produção massiva e propriedade individual e privada. Em Ribeirão Preto, a construção de novas unidades destinadas aos segmentos de menor renda segue esta lógica segregadora, localizando-as em áreas afastadas do centro e/ou com menor valorização.

Com o Programa Minha Casa, Minha Vida, a produção de habitação social em Ribeirão Preto se dá hoje, majoritariamente, por empresas de atuação de escala nacional (Abreu, 2014). Tais empresas têm elevado a produção habitacional dos segmentos baixo e médio de renda, que representa o maior volume em número de unidades produzidas. No entanto, a localização dos imóveis produzidos está atrelada a seus interesses econômicos, situando-os nas extremidades da cidade, principalmente no setor Norte. As faixas de renda atendidas pelo programa vão de 0 a 10 salários mínimos, sendo a Faixa 1 destinada a atender famílias com renda média mensal de 0 a 3 salários mínimos, a Faixa 2 para atender famílias que recebem de 3 a 5 salários mínimos, e a Faixa 3 para famílias com rendimento mensal de até 10 salários mínimos. Em Ribeirão

39 4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

em 2010 haviam 42 aglomerados subnormais em Ribeirão Preto, totalizando uma população de 17.834 moradores.

Ressalta-se, entretanto, que para o Censo Demográfico são considerados apenas os conjuntos constituídos de, no mínimo, 51 unidades habitacionais. Para este mesmo ano, dados levantados para a elaboração do Plano Local de Habitação de Interesse Social de Ribeirão Preto (Ribeirão Preto, 2010b) apontaram 26.590 pessoas vivendo em favelas, distribuídas em 5.681 unidades habitacionais em 43 assentamentos precários. De 2010 até setembro de 2016 formaram-se pelo menos 13 novos assentamentos, indicando, atualmente, a existência de aproximadamente 56 núcleos de favela.

N

4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

40

2000 0,3113 a 1,016 (58) 0,2285 a 0,3113 (93) 0,1615 a 0,2285 (134) 0 a 0,1615 (364) Sem informação (1)

Figura 2: Percentual sobre o total de chefes de família com rendimento de até 2 salários mínimos em 2000. Fonte: Abreu, 2014.

N

4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

41

2010 0,188 a 0,433 (107) 0,143 a 0,188 (152) 0,103 a 0,143 (208) 0 a 0,103 (521)

Figura 3: Percentual sobre o total de chefes de família com rendimento de até 2 salários mínimos em 2010. Fonte: Abreu, 2014.

N

4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

42

2000 0,0045 a 0,0105 (40) 0,0033 a 0,0045 (62) 0,0017 a 0,0033 (93) 0 a 0,0017 (446) Sem informação (9)

Figura 4: Percentual sobre o total de chefes de família com rendimento superior a 20 salários mínimos em 2000. Fonte: Abreu, 2014.

N

2010 0,011 a 0,026 (17) 0,0059 a 0,011 (26) 0,0026 a 0,0059 (55) 0 a 0,0026 (875) Sem informação (15)

Figura 5: Percentual sobre o total de chefes de família com rendimento superior a 20 salários mínimos em 2010. Fonte: Abreu, 2014.

4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

43

N

4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

44

Legenda Assentamentos precários (2010) Assentamentos precários novos Assentamentos precários removidos

Figura 6: Assentamentos precários em Ribeirão Preto.

Fonte: mapa elaborado pelo GT-ATHIS, em 2016, a partir de dados do PLHIS e da prefeitura.

4: A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

45

N

4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

46

Legenda Faixa 1 Faixa 2 Faixa 3

Figura 7: Localização dos empreendimentos construídos em Ribeirão Preto através do Programa Minha Casa, Minha Vida, em 2012, segundo faixa de renda. Fonte: Abreu, 2014.

Preto, a produção destinada à Faixa 1 está localizada a noroeste da cidade, em pontos extremos, enquanto a produção destinada às Faixas 2 e 3 situam-se próximas a áreas melhor consolidadas (Abreu, 2014).

A tabela 1 apresenta esta contradição entre déficit habitacional e quantidade de imóveis vagos, observada tanto em Ribeirão Preto quanto nos demais municípios da região. Os imóveis vagos aqui considerados são aqueles em condições de serem ocupados, em construção ou reforma, e em ruínas (Fundação João Pinheiro, 2013). Com exceção deste último, os demais representam unidades prontas ou com potencial para serem habitadas em um futuro próximo.

A dificuldade de se obter maiores informações acerca destes imóveis impossibilita uma caracterização mais precisa sobre as condições em que se encontram, o padrão das construções, sua localização, e a situação de propriedade.

Tampouco há informação sobre a qual público se destinam, sendo provável que a maioria não seja adequada ao perfil da população que mais precisa (FJP, 2013).

Para o cálculo do déficit habitacional são considerados os domicílios precários; as famílias que coabitam, mas gostariam de constituir núcleos separados (coabitação familiar); famílias com renda mensal de até três salários mínimos e que gastam 30% ou mais de sua renda com o aluguel (ônus excessivo com o aluguel); e moradores de domicílios alugados onde o número médio de moradores por dormitório é superior a três (adensamento excessivo de domicílios alugados) (FJP, 2015).

47 4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

Como consequência da construção de novos empreendimentos, premissa deste modelo, a quantidade de imóveis disponíveis poderá, em breve, ultrapassar a demanda habitacional – porém sem resolver a questão do déficit, uma vez que esta produção não leva em consideração as necessidades reais da população.

Tabela 1: Déficit habitacional e domicílios vagos em Ribeirão Preto e região em 2010. Fonte: FJP, 2010.

Adensamento excessivo de domicílios alugados

Domicílios vagos

238

610

168

63

576

287

163

988

128

136

59

203

103

50

23

414

12

594

275

146

893

Coabitação familiar

215

Domicílios precários

Ônus excessivo com aluguel

Déficit Habitacional Déficit habitacional total

Unidade Territorial

4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

48

Barrinha

819

0

367

Brodowski

456

20

204

Cravinhos

845

8

388

Dumont

328

5

Guatapará

187

10

Jardinópolis

1027

Luís Antônio

412

0

140

183

89

236

Pontal

1962

30

730

529

673

799

Pradópolis

600

17

251

171

161

425

21815

1620

8826

9363

2005

15919

Santa Rosa do Viterbo

626

0

347

249

31

549

São Simão

443

55

190

162

35

499

Serra Azul

215

5

92

93

25

180

Serrana

1484

55

775

405

249

401

Sertãozinho

3764

224

1575

1404

561

2574

Ribeirão Preto

49 4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

14000

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

Domicílios precários

Coabitação familiar

Sem rendimento

Ônus Adensamento Déficit excessivo excessivo de habitacional com aluguel domicílios total alugados

0a3

3a6

6 a 10

10 ou mais

Figura 8: Déficit habitacional por faixa de renda em Ribeirão Preto, 2010.

Fonte: FJP, 2010.

4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

50

Em Ribeirão Preto, o maior déficit observado é de famílias com renda de 0 a 3 salários mínimos. Embora esta faixa de renda seja o público alvo da maioria das políticas habitacionais, os programas habitacionais têm dificuldades em privilegiá-los, sendo que apenas uma pequena parcela desta população consegue cumprir os requisitos para ingressar nos programas de financiamento da casa própria (Kohara; Comaru; Ferro, 2014). Ademais, observa-se que a menor produção de unidades habitacionais pelo programa Minha Casa Minha Vida, em Ribeirão Preto, até o ano de 2012, foi justamente aquela destinada a esta faixa de renda (Abreu, 2014).

O déficit habitacional mais elevado para a população com renda até três salários mínimos se dá devido ao ônus excessivo com aluguel. Esta é uma realidade corrente no Brasil, sendo que em 2007 o ônus excessivo com aluguel atingia 1,756 milhão de domicílios e, em 2012, este número passou para 2,293 milhões, representando um aumento de cerca de 30% em cinco anos (Balbim, 2015). O dispêndio de 30% ou mais da renda para esta faixa da população reforça sua situação de empobrecimento e aprofunda a precarização das condições de habitabilidade (Balbim, 2015), principalmente através do adensamento de cortiços e assentamentos informais.

A coabitação familiar aparece como um problema comum a todas as faixas de renda. No entanto, não se têm dados acerca dos motivos que levam à convivência forçada.

Especula-se que os mais prováveis sejam o financeiro e/ou de localização (FJP, 2015).

A produção da habitação social brasileira enfrenta três grandes desafios (Kohara; Comaru; Ferro, 2014), os quais são observados claramente no município de Ribeirão Preto. O primeiro é a localização: faz-se necessário que a habitação de interesse social esteja inserida em áreas consolidadas,

A produção de habitação social, como se constituiu ao longo da história e permanece ocorrendo, contribui para a segregação socioespacial. Desta forma, faz-se necessário pensar formas alternativas de provisão habitacional, questionando as bases da produção atual: a propriedade privada, a localização periférica e a construção de novos empreendimentos. A seguir, será apresentada a locação social como uma alternativa à forma de acesso à moradia digna e garantia do direito à cidade. Seu conceito será discutido e serão mostrados exemplos internacionais e nacionais, para então propor um programa de locação social para o município de Ribeirão Preto.

51 4. A produção do espaço urbano em Ribeirão Preto

com disponibilidade de infraestrutura e serviços, e próxima ao local de trabalho. A produção de moradia acessível econômica e financeiramente é outro desafio, pois os programas de habitação social não atendem a população realmente pobre. O terceiro desafio elencado é o da permanência no tempo da garantia do direito à moradia à população de baixa renda, uma vez que, com o decorrer do tempo, as unidades habitacionais produzidas e financiadas são, em geral, repassadas a populações com renda superior ao planejado através da venda, formal ou informal, do imóvel.

O espaço urbano segregado de Ribeirão Preto em imagens

“The problem is not architecture.

The problem is the reorganization of things which already exist.�

- Yona Friedman

[5] Locação social

5. Locação social

80

A locação social (ou aluguel social) é um modelo de provisão habitacional destinado, principalmente, à população de baixa renda, que tem como princípio a não transferência de propriedade para o morador. Trata-se da habitação para uso, a moradia como serviço. Isto se dá através do pagamento do aluguel, que pode ou não ser subsidiado, e seu valor é vinculado à renda familiar independentemente do valor de mercado. Garante-se, assim, o direito de morar, mas o morador não tem o direito de vender o imóvel para seu próprio lucro.

Os imóveis são, em geral, públicos e o pagamento do aluguel é feito ao poder público. Através da aquisição de imóveis, compondo um parque imobiliário para locação, a unidade habitacional fica fora do mercado e protegida deste, não sujeitando seus moradores a pressões para a venda do imóvel e posterior mudança para regiões mais baratas (Kohara; Comaru; Ferro, 2014).

A expansão das fronteiras das cidades leva a um esvaziamento das áreas urbanas consolidadas, gerando um parque imobiliário vazio, subutilizado e especulativo (Balbim, 2015). A função social destes imóveis pode ser garantida através da aplicação de instrumentos do Estatuto da Cidade, cujos princípios e instrumentos objetivam “embasar a política e a gestão urbana de forma holística e limitar a reprodução da segregação socioterritorial, visando cidades mais justas” (Kohara; Comaru; Ferro, 2014, p. 278).

O acesso à boa localização no espaço, em áreas dotadas de infraestrutura e serviços, constitui parte do Direito à Cidade. Para a população de baixa renda, a boa localização é essencial por possibilitar seu desenvolvimento econômico (Balbim, 2015). O alto valor da terra, no entanto, inviabiliza o financiamento de empreendimentos de habitação de interesse social com recursos públicos em áreas consolidadas. No caso da locação social, embora o

investimento inicial seja alto, espera-se um retorno maior em longo prazo, pois possibilita a formação de capital social e a reabilitação urbana e edilícia (Balbim, 2015). Trata-se de um investimento permanente.

Para se tornar um programa efetivo, a locação social deve prever, portanto, um estoque de unidades habitacionais, públicas ou privadas, destinadas ao aluguel por famílias de baixa renda (Milano, 2013). A intervenção estatal é importante, atuando na elaboração do sistema, sua gestão, regulação e financiamento (Balbim, 2015).

Embora no Brasil a locação social tenha ainda caráter experimental, ou tenha sua aplicação vinculada a medidas emergenciais principalmente através da bolsa-aluguel, em diversos países este modelo é utilizado no combate ao déficit habitacional. A seguir, será descrito o modelo da França, país que conta com um estoque de mais de quatro milhões de unidades habitacionais para locação social, representando 17% dos domicílios principais e cerca de 10 milhões de pessoas vivendo assim, e a experiência do município de São Paulo, que conta hoje com 903 unidades habitacionais em áreas centrais destinadas ao programa.

81 5. Locação social

Também é possível a concessão de benefícios governamentais aos proprietários, de modo que a aquisição de imóveis torna-se desnecessária. Através de incentivos fiscais, o governo não precisa adquirir terras, beneficiando, assim, a si próprio, ao proprietário, e ao locatário (Milano, 2013).

Locação social na França

5. Locação social

82

Após a Segunda Guerra Mundial, o estado de destruição em que se encontrava a França tornou necessária uma maior intervenção estatal. A locação social, que já existia no país, ganhou força como forma de solucionar a questão do déficit habitacional. A princípio, este programa focava a população de baixa renda. Atualmente, o público atendido é diversificado, abrangendo demandas variadas (Balbim, 2015).

O programa de locação social francês se dá através da atuação conjunta de diversos atores. Trata-se de um sistema de controle estatal, com política de financiamento específica, e que é gerido por instituições credenciadas, as quais podem ser públicas ou privadas. A locação social se dá através de três tipos principais: • Habitação social clássica, que tem por objetivo promover a diversidade social através da exigência de que cada empreendimento habitacional subsidiado tenha 30% de inquilinos com renda 60% inferior ao teto de renda estabelecido e permite que 10% dos inquilinos tenham renda que ultrapasse o teto em até 20%; • Habitação muito social, cujos valores de aluguel são menos onerosos, destinada à população com renda mais baixa (60% do teto de renda); e • Habitação intermediária, que se destina a população renda média e alta.

Cabe ao governo nacional regulamentar, subsidiar e apoiar o sistema. É ele quem define os tipos de habitação de

interesse social para locação e determina os tetos de renda e o valor de aluguel por metragem quadrada.

• Empresas públicas de habitação: criadas pelos municípios, agrupamentos de municípios e de departamentos, possuem regime jurídico próprio, gestão autônoma e orçamento independente. São 279 empresas, de tamanhos distintos, responsáveis pela gestão de aproximadamente 2,2 milhões de unidades.

• Empresas sociais para habitação: 281 sociedades anônimas, sem fins lucrativos, que foram criadas originalmente por empresas que buscavam por soluções habitacionais para seus funcionários e para famílias de baixa renda. Gerenciam cerca de 1,8 milhão de unidades através de gestão e orçamento autônomos, regidos por regulamentação específica.

• Sociedades de economia mista: 262 sociedades criadas e controladas pelos governos locais e com participação minoritária de outras instituições. São as únicas que podem produzir e administrar unidades privadas, sendo responsáveis por 300 mil unidades sociais e 200 mil privadas.

Os governos locais de municípios, agrupamentos de municípios e departamentos, subsidiam estas entidades

83 5. Locação social

As unidades habitacionais são adquiridas, produzidas ou reabilitadas por entidades administradoras de locação social, que podem ser públicas ou privadas. Estas entidades são também responsáveis pela administração física das unidades – manutenção, consertos, reabilitação e demolição – e pela gestão locativa – classificação da demanda, cobrança de aluguéis e do condomínio. São divididas em três tipos:

administradoras de locação social e licenciam as obras e edificações. São responsáveis pelas políticas locais de habitação e pelo ordenamento urbano.

5. Locação social

84

Para o financiamento, o modelo conta com um banco público, o Caisse des Dépots et Consignations, e uma instituição pública especializada, a Caisse de garantie du logement locatif social, que ajuda as entidades administradoras a manter o equilíbrio financeiro. O subsídio governamental pode ser feito através de incentivos fiscais ou do financiamento da produção habitacional – o “auxílio à pedra” – que se dá através de subsídios diretos ou empréstimos concedidos pelo Caisse des Dépots et Consignations. O contrato é feito através da assinatura de um convênio que define o número de habitações a serem construídas e a destinação das mesmas, assim como o teto da renda e do aluguel para os inquilinos. É através desta forma de contrato, chamada de conventionnement (conveniamento), que mais de 95% das unidades habitacionais das entidades administradoras recebem subsídios governamentais.

Outro recurso de financiamento é o 1% moradia, uma contribuição recolhida obrigatoriamente de todas as empresas que tem mais de dez funcionários. Estas devem dedicar 1% de sua folha de pagamento à moradia principal dos assalariados. Os recursos arrecadados servem para a produção de unidades de locação social ou de unidades privadas para os próprios assalariados. Outras funções deste recurso são a concessão de empréstimos para o acesso à casa própria; o fornecimento de garantia para empréstimos tomados pelos inquilinos; e o funcionamento como fiador para os inquilinos.

Os inquilinos de renda mais baixa podem receber o auxílio personalizado à moradia, uma bolsa mensal cujo valor é definido conforme o valor do aluguel, a renda e

a composição familiar. Empréstimos, subsídios e garantias são também assegurados a esta população por meio do Fundo de Solidariedade Moradia, que é composto pelos municípios, agrupamentos de municípios e departamentos, e tem prazo limitado.

A forte presença do Estado na elaboração, gestão e financiamento da política de locação social francesa torna-a possível. A estrutura em entidades administradoras possibilita a gestão local dos empreendimentos e a diversificação dos mesmos, demonstrando, assim, a importância de organizações que estejam adaptadas às diferentes realidades e atuem conforme a política nacional.

Milano (2013) ressalta que, embora a política habitacional francesa precise de alguns ajustes, a heterogeneidade de subsídios, financiamentos e público atendido tornam-na exitosa.

85 5. Locação social

Proprietários privados, sejam estes pessoas físicas ou jurídicas, podem solicitar auxílios para a reforma de suas unidades habitacionais mediante a disponibilização destas para locação social. O convênio é firmado com as entidades administradoras e as unidades devem estar disponíveis por um prazo mínimo de nove anos, após o qual é permitido ao proprietário aumentar o aluguel ou vender a unidade.

Locação social em São Paulo/SP

5. Locação social

86

Após o fechamento do Banco Nacional de Habitação, o governo de São Paulo buscou novas formas para financiar a provisão habitacional. Com este objetivo, criou-se, em 1994, o Fundo Municipal de Habitação (FMH). Durante a gestão da prefeita Marta Suplicy (2002-2005), foi criado o Conselho Municipal de Habitação para estabelecer, acompanhar, controlar e avaliar a política municipal de habitação.

Neste contexto, com o intuito de fomentar a utilização da região central da cidade para moradia, foi criado o Programa Morar Centro, cujos objetivos principais eram a melhoria das condições de moradia no Centro, a viabilização da moradia adequada para moradores e trabalhadores da região, e o combate à expulsão da população mais pobre ali residente. Isto seria alcançado combinando-se soluções habitacionais com iniciativas de geração de renda, incentivando a reforma de prédios vazios e estimulando a diversidade social e funcional nos bairros centrais. Para o programa, a prefeitura de São Paulo contava com um financiamento estimado em 100 milhões de dólares do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID). Deste montante, 15% deveriam ser destinados à produção de habitações de interesse social.

Dentro do Programa Morar Centro, dois programas seriam utilizados: o Programa de Locação Social, criado para atender famílias com renda de até três salários mínimos, excluídas, em geral, de programas de financiamento e aquisição de moradia, e o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), instituído na década de 1990, com financiamento federal para atender famílias com renda de três a seis salários mínimos.

O Programa de Locação Social (PLS) do município de São Paulo foi criado em 2002 com o objetivo principal de

O atendimento de famílias com renda entre um e três salários mínimos é feito através da disponibilização de unidades de propriedade municipal. Estas famílias pagam aluguel, o qual é calculado a partir do parcelamento em 30 anos do valor investido na unidade habitacional. Este valor pode comprometer um mínimo de 10% e um máximo de 15% da renda familiar.

Os recursos do PLS são oriundos do Fundo Municipal de Habitação, os quais se destinam à aquisição, construção e/ou reforma de imóveis, e aos custos de manutenção de elevadores e reformas preventivas. Os primeiros empreendimentos foram financiados pelo BID, junto a Caixa Econômica Federal, o Ministério das Cidades, e o FMH. O financiamento do Ministério das Cidades se dá através do Programa Especial de Habitação Popular (PEHP), o qual foi a principal fonte de financiamento da aquisição de imóveis já existentes para a locação social.

A COHAB-SP é a responsável pela contratação e pelo gerenciamento dos projetos e construções, ou para reformas de prédios há muito tempo desocupados, com sua eventual mudança de uso. A COHAB fornece, também, subsídio aos locatários, o qual é calculado em função da diferença do valor do aluguel e do valor de referência – sendo este o valor dos investimentos e taxas de administração e manutenção. Este subsídio é familiar e intransferível, tendo

87 5. Locação social

ampliar as formas de acesso à moradia para a população de baixa renda que não tenha possibilidade de participar de programas de financiamento para aquisição de imóveis ou que, por suas características, não tenha interesse na aquisição, através da oferta em locação social de unidades habitacionais já construídas (São Paulo, 2002)

duração de 12 meses e podendo ser renovado por igual período. As despesas do condomínio são pagas pelos próprios moradores.

5. Locação social

88

Atualmente, o PLS atende 903 famílias, com renda de um a três salários mínimos, divididas em seis projetos. Três destes constituem-se de novos empreendimentos e os outros três resultam de reforma e/ou restauro de edifícios que estavam sem uso.

Principalmente nos novos empreendimentos, a tipologia das unidades habitacionais é diversa, sendo composta por quitinetes e apartamentos de um e dois dormitórios, além de unidades adaptadas para portadores de necessidades especiais. Os sistemas de medição são individualizados.

Após mais de uma década do PLS, o total de unidades para locação social é pouco mais que 900. O parque imobiliário disponível ainda é restrito e o maior entrave é sua gestão (D’Ottaviano, 2014). Os principais problemas apontados foram problemas de manutenção, questões administrativas não atendidas, regularização do contrato e vandalismo.

Os problemas de manutenção referem-se a entupimentos, bomba d’água, dentre outros. No Conjunto Residencial Olarias os elevadores funcionaram por apenas quatro meses desde sua entrega: um mês após a ocupação e três meses após seu conserto, em 2006. Peças fundamentais para o funcionamento dos mesmos foram furtadas.

Cantero e Ghoubar (2008) apontam que, para compor um parque público de locação social durável e de qualidade, é preciso que estas características sejam levadas em conta desde a concepção e execução dos projetos. O nível de construção e o investimento devem ser superiores àqueles de empreendimentos tradicionais de interesse social, reduzindo-se, assim, a necessidade de manutenção.

89 5. Locação social

1 – Residencial Parque do Gato 2 – Conjunto Residencial Olarias 3 – Vila dos Idosos 4 – Edifício Asdrúbal do Nascimento 5 – Edifício Senador Feijó 6 – Palacete dos Artistas Limite de regionais Limite de distritos municipais Conjuntos residenciais construídos Edifícios reformados/restaurados

Figura 9: Localização dos conjuntos residenciais e edifícios destinados à Locação Social em São Paulo/SP. Adaptado de São Paulo, 2008.

1

4

2

5

3

6

Tabela 2: Conjuntos habitacionais construídos para o Programa de Locação Social de São Paulo/SP.

5. Locação social

90

Unidades habitacionais

Projeto

Público alvo

Descrição

Residencial Parque do Gato

Moradores de favelas e população em situação de rua.

486, divididas em nove blocos que compõem quatro condomínios distintos. 81 quitinetes, 243 apartamentos de um dormitório, 162 de dois dormitórios.

Nova construção, implantado em área parcialmente ocupada pela Favela do Gato, na margem esquerda do Rio Tamanduateí – Bairro Bom Retiro. Entregue em 2004.

Conjunto Residencial Olarias

População moradora de rua (em especial catadores de lixo reciclável), população moradora em áreas de risco, idosos e portadores de necessidades especiais.

137 unidades.

21 quitinetes, 24 apartamentos de um dormitório e 92 apartamentos de dois dormitórios.

Nova construção.

Localizado no bairro Canindé, foi entregue em 2004.

Vila dos Idosos

Pessoas acima de 60 anos.

145 unidades adaptadas ao uso de população idosa, sendo 90 quitinetes e 55 apartamentos de um dormitório.

Nova construção, conjunto finalizado e entregue em 2007, no bairro Pari.

Tabela 3: Edifícios reformados/restaurados para o Programa de Locação Social de São Paulo/SP.

Edifício Asdrúbal do Nascimento

Edifício Senador Feijó

Palacete dos Artistas

Público alvo

Unidades habitacionais

40 unidades, sendo sete quitinetes, 29 apartamentos de um dormitório População e quatro de dois moradora de rua dormitórios. ou de áreas de 45 unidades, risco. sendo 15 quitinetes e 30 apartamentos de um dormitório.

Artistas com mais 50 unidades de 60 anos. habitacionais, divididas igualmente em 5 pavimentos, sendo duas unidades por andar adaptadas para pessoas com necessidades especiais.

Ocupam, em média, 40 m².

Descrição Localizados na Sé, são projetos de readequação de edifícios vazios onde funcionavam dois antigos hotéis. Ambos entregues em 2009.

Entregue em dezembro de 2014, está localizado na Avenida São João. O prédio, onde funcionava o Hotel Cineasta, data de 1910 e foi totalmente restaurado.

91 5. Locação social

Projeto

5. Locação social

92

Embora os moradores não tenham direito à venda do imóvel, no Residencial Parque do Gato e no Conjunto Residencial Olarias um número considerável de famílias atendidas pelo programa cederam ou venderam irregularmente seu domicílio a outras famílias. Em 2007, três anos após a entrega destes conjuntos, 51% dos habitantes do primeiro e 63% do segundo não obedeciam as normas de convivência e regulamentos (Cantero; Ghoubar, 2008).

Nos demais empreendimentos, de menor escala e que atendem a um público mais específico, observou-se melhor estado de conservação física e maior participação e organização dos moradores. A Vila dos Idosos, por exemplo, foi concebida a partir da mobilização de idosos oriundos dos albergues da Prefeitura. Os moradores são acompanhados por uma equipe técnica cujo trabalho foca em sua formação socioeducativa e na autogestão condominial (Deus, 2010). O conjunto de regras de convivência foi elaborado, coletivamente, logo após a mudança dos moradores para a Vila.

Para Cantero e Ghoubar (2008), a inédita responsabilidade compartilhada entre Município e locatários de baixo poder aquisitivo é um desafio, sendo necessário observar as diferenças entre um projeto popular convencional e outro cuja propriedade continuará a ser pública. Foram previstos programas de apoio à geração de renda, de extrema importância na concepção dos projetos, porém tais programas mostraram-se, até então, inadequados (Cantero; Ghoubar, 2008). Para uma melhor gestão, é necessária assistência social constante, o que acarreta um alto custo para o governo municipal (D’Ottaviano, 2014).

A integração com outras políticas públicas é fundamental, visando à adaptação, integração e desenvolvimento social, educacional e econômico dos moradores.

93 5. Locação social

Além disto, a locação social ainda é vista como uma solução provisória, inclusive para os beneficiários: o sonho da casa própria continua sendo o objetivo principal, mesmo para os movimentos de moradia (D’Ottaviano, 2014).

Ainda assim, este modelo se apresenta como alternativa, um passo para a quebra do paradigma da casa própria, e um programa capaz de contribuir na redução do déficit habitacional, atendendo a uma população frequentemente negligenciada, e possibilitando seu desenvolvimento através da inserção em áreas já consolidadas.

[6] Proposta de locação social para Ribeirão Preto

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

96

A segregação socioespacial em Ribeirão Preto deve-se, em grande parte, a localização dos empreendimentos habitacionais, os quais podem ou não ser seguidos por investimentos na infraestrutura de acordo com os interesses imobiliários. Foi observado que a quantidade de imóveis vagos é próxima do valor do déficit habitacional e, embora isto per se não seja suficiente para sanar o problema, a disponibilização de parte destes para locação social, em especial em áreas já consolidadas, pode ajudar a combater o déficit habitacional de forma não segregadora.

Desta forma, é possível criar um parque imobiliário público que forneça uma alternativa de acesso à moradia digna integrada à cidade para a população de baixa renda, ao mesmo tempo em que ajuda combater a especulação imobiliária.

Embora a proposta do programa de locação social seja para a escala municipal, será apresentada aqui uma leitura do Quadrilátero Central. Trata-se de uma área que conta com serviços e infraestrutura, tem valor histórico para a cidade e possui inúmeros imóveis não utilizados, os quais poderiam ser destinados ao programa.

Quadrilátero Central O Quadrilátero Central de Ribeirão Preto é delimitado pelas avenidas Nove de Julho, Independência, Francisco Junqueira e Jerônimo Gonçalves. Seu desenvolvimento se deu no entorno da igreja de São Sebastião, a primeira matriz da cidade, erguida no local onde hoje é a praça XV de Novembro. Inicialmente, este núcleo urbano era um quadrilátero de aproximadamente 40.000 m². Entre as décadas de 1920 e 1940, o sul do núcleo urbano passou a ser habitado por camadas de alta renda, formando o bairro Higienópolis. As camadas de renda mais baixa

Figura 10: Localização do Quadrilátero Central em Ribeirão Preto.

Figura 11: Subsetores da Quadrilátero Central definidos a partir da setorização das atividades na área na década de 1960.

Fonte: Figueira, 2013.

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

97

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

98

destinaram-se, então, aos bairros vizinhos, fora da área do quadrilátero central. Nas décadas seguintes, a setorização das funções urbanas na região central (figura 11) levou a uma intensificação do uso do solo e, na década de 1970, a população de renda mais alta passou a se deslocar, gradativamente, para outros bairros. Com a construção do primeiro shopping center, na década de 1980, este processo se intensificou. Por concentrar muitas atividades comerciais e serviços, o Centro de Ribeirão Preto manteve sua importância.

O primeiro corredor comercial foi a Rua General Osório, a partir do qual o comércio se espalhou para outras ruas do Quadrilátero Central. Atualmente, parte desta rua é de circulação exclusiva de pedestres (calçadão) e continua concentrando a maior parte do comércio da área central.

O Quadrilátero Central também tem importância histórica para o município. Ao redor da praça XV de Novembro se encontram importantes edifícios de Ribeirão Preto, hoje tombados pelo patrimônio: o Quarteirão Paulista, composto pelo antigo Palace Hotel – atualmente, Centro Cultural Palace –, o Theatro Pedro II e o Edifício Meira Júnior, onde funciona a choperia Pinguim; o Palacete Camilo de Mattos, a biblioteca Altino Arantes, o Museu de Arte de Ribeirão Preto, o edifício Diederichsen.

A grande maioria de seus quarteirões é de uso misto. A maior parte do comércio se concentra na Baixada, próximo ao encontro das avenidas Jerônimo Gonçalves e Francisco Junqueira. O shopping Santa Úrsula está localizado na porção sul do quadrilátero, no bairro Higienópolis, onde se concentra a maior parte dos edifícios residenciais.

O Quadrilátero Central conta com equipamentos coletivos para atender à população. Na figura 13 estão localizadas as escolas públicas e os serviços de saúde cuja demanda

As vias do Quadrilátero Central são todas pavimentadas e apresentam, em geral, boas condições. A área fica próxima ao Terminal Rodoviário Central e é bem servida pelo transporte coletivo. A partir do Centro é possível deslocarse para todas as demais áreas da cidade, havendo confluência de linhas de ônibus das três empresas atuantes na área. Isto gera um grande fluxo de veículos.

A partir de uma base de dados de anúncios imobiliários, Abreu (2014) analisou o valor de terrenos e casas na área central. Foi observado que o valor na área central é, em geral, mais alto que o valor da média da cidade. A distribuição, segundo preço do metro quadrado para casas e terrenos, do valor da terra em Ribeirão Preto em 2010 é mostrada nas figuras 16 e 17.

Foi realizado um levantamento dos imóveis não utilizados no polígono formado entre as ruas Comandante Marcondes Salgado, Florêncio de Abreu, e as avenidas Independência e Francisco Junqueira. Foram encontrados 77 imóveis a venda e/ou em estado de abandono. Além destes, foram encontrados três lotes não edificados e uma obra abandonada. Uma outra obra abandonada encontra-se na rua Amador Bueno. Devido a falência da construtora, a construção foi interrompida há mais de 20 anos. Imóveis da patrimônio do Estado e da União também foram mapeados, sendo que oito destes encontram-se, atualmente, sem uso.

99 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

principal chega através do Sistema Único de Saúde (SUS), assim como o Centro de Referência em Assistência Social (CRAS) e o centro de atendimento da Transerp, a empresa municipal de transporte urbano. A área conta teatros, biblioteca, e complexos culturais, como o SESC e os Estúdios Kaiser de Cinema, e é palco de eventos como a Feira Anual do Livro, que tem seus stands montados na Praça XV de Novembro.

N

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

100

Legenda Comercial Residencial Serviço Institucional Área verde

Figura 12: Uso do solo por predominância no Quadrilátero Central.

N

Legenda Educação Cultura Saúde Assistência social Transporte

Figura 13: Equipamentos coletivos do Quadrilátero Central.

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

101

N

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

102

Legenda Avenida Via de distribuição e coleta Via de uso exclusivo de pedestres (calçadão)

Figura 14: Hierarquia viária funcional do Quadrilátero Central.

N

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

103

Legenda Quadrilátero Central Turb - Transporte Urbano Ltda.

Transcorp Ltda.

Rápido D’Oeste Ltda.

Figura 15: Confluência de itinerários de ônibus das três empresas permissionárias do quadrilátero central. Fonte: www.ribeiraopreto.sp.gov.br/ transerp

N

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

104

Legenda R$ 1.968,18 a R$ 4.000,00 (11) R$ 126,45 a R$ 1.884,58 (28) Sem informação (15)

Figura 16: Subsetores com preço médio do m² superior a média da cidade em m² para oferta de casas em 2010. Fonte: Abreu, 2014.

N

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

105

Legenda R$ 433,30 a R$ 860,00 R$ 41,21 a R$ 427,81 Sem informação

(11) (23) (20)

Figura 17: Subsetores com preço médio do m² superior a média da cidade em m² para oferta de terrenos em 2010. Fonte: Abreu, 2014.

N

Av.

es Sa lga d

o

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

106

nc de

dê

io

Ab

en

nc

re

u

de p

rê

Av . In

Flo

ia

R.

Cd

ira

ue

te .M

nq

. Ju

ar co nd

Fco

R.

Legenda Imovel particular Imóvel estadual Imóvel federal Lote não edificado Obra interrompida

Figura 18: Imóveis sem uso, a venda e/ou em estado de abandono e lotes não edificados privados na área em destaque; e imóveis federais e estaduais sem uso e/ou em estado de abandono no Quadrilátero Central.

Programa de Locação Social

Em 2010 foi elaborado o Plano Local de Habitação de Interesse Social (PLHIS) (Ribeirão Preto, 2010b) para o município. A elaboração deste plano é um dos requisitos de adesão ao Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS), do Ministério das Cidades, o qual possibilita o acesso ao Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS). O PLHIS, a partir de uma análise da demanda habitacional até aquele ano, propôs quatro linhas programáticas: Urbanização de Assentamentos Precários, Provisão Habitacional, Controle de Áreas Vazias e Ocupações, e Desenvolvimento Institucional. O Programa de Locação Social (PLS-RP) será considerado como uma quinta linha programática do PLHIS. Embora a revisão do PLHIS não faça parte do escopo deste trabalho, alguns aspectos considerados essenciais para o bom desenvolvimento do PLS-RP serão abordados: a criação da Secretaria Municipal de Habitação, a aplicação dos instrumentos urbanísticos para a viabilização dos programas, as formas de financiamento, e os mecanismos de participação social. Cabe ressaltar que o PLHIS não teve aplicação prática desde sua elaboração e o levantamento no qual se baseia encontra-se desatualizado, sendo necessária a sua revisão.

107 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

As demandas habitacionais de Ribeirão Preto são diversas.

Embora uma parte possa ser atendida por um programa de locação social, é necessário que o município conte com outros programas habitacionais que propiciem soluções específicas para cada demanda.

Os objetivos gerais do Programa de Locação Social em Ribeirão Preto são: • Promover acesso à moradia digna, integrada à cidade, a famílias com renda de zero a seis salários mínimos;

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

108

• Fornecer apoio para o desenvolvimento pleno desta população, através da integração com outras políticas públicas; • Combater a segregação socioespacial e a expansão periférica; • Criar um parque imobiliário público destinado à locação social e ao combate à especulação imobiliária; • Cumprir a função social da propriedade, reduzindo o número de imóveis vazios e subutilizados na região central; • Reduzir o déficit habitacional.

Público alvo A população alvo do programa é aquela de menor poder aquisitivo – famílias com renda entre zero e três salários mínimos, principalmente, e entre três e seis salários mínimos, sendo que estas devem ter renda per capita de até um salário mínimo. Os beneficiários não podem ser proprietários de qualquer imóvel nem ter sido beneficiados previamente por outros programas de habitação de interesse social.

O PLS será aberto à demanda espontânea, sendo que quaisquer interessados que cumpram os requisitos podem se cadastrar. Entretanto, em um primeiro momento, sugere-se que o programa seja apresentado como forma de acesso à moradia digna principalmente às famílias que caracterizam

a demanda habitacional por ônus excessivo com aluguel e/ ou por coabitação familiar.

No relatório elaborado para o PLHIS (Ribeirão Preto, 2010b) foram identificados vazios institucionais na política habitacional do município. Isto indica que, para a efetivação dos programas e seu funcionamento adequado, será necessária a criação de novos órgãos e mesmo funções que possam atuar diretamente na política habitacional.

Para tanto, a criação de uma Secretaria Municipal de Habitação é de extrema importância, de modo que passe a atuar na formulação e na gestão da política habitacional.

Esta tem sido reivindicação frequente dos movimentos de moradia, conforme consta na Carta aos Candidatos (Sindicato dos Arquitetos no Estado de São Paulo, 2016), elaborada pela Frente de Defesa da Moradia Digna e Direito à Cidade após a Denúncia Pública de Violação dos Direitos à Moradia e à Cidade, ocorrida em Ribeirão Preto de 26 a 28 de setembro de 2016.

Propõe-se, portanto, a criação de uma Secretaria Municipal de Habitação (SMH-RP), que será responsável por formular e gerenciar a política habitacional de Ribeirão Preto. O PLHIS sugere que se inicie com uma estrutura embrionária, a qual pode estar a princípio vinculada à outra Secretaria já existente – como, por exemplo, à Secretaria de Planejamento e Gestão Pública –, e que se desenvolva gradualmente. Esta estrutura contaria, minimamente, com técnicos das diversas secretarias que já atuam no setor, sendo composta por uma equipe de técnicos de arquitetura e engenharia, apoio administrativo e um analista jurídico.

109 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

Atores envolvidos

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

110

O desenvolvimento desta estrutura embrionária deve ser foco de atuação constante, visando à consolidação da secretaria como estrutura independente, porém articulada às demais secretarias e órgãos. A secretaria contará com as seguintes coordenadorias: Planejamento e Controle Orçamentário, responsável pela gestão dos recursos financeiros; Programas Integrados, que terá uma equipe de trabalho responsável pelo planejamento e gestão de cada linha programática; e Desenvolvimento Institucional, responsável pela estrutura administrativa da secretaria e o aprimoramento constante de suas ações. Equipes de assessoria técnica, jurídica, social e de comunicação social atuarão de forma transversal, assessorando as ações de cada coordenadoria.

A Coordenadoria dos Programas Integrados terá, além das equipes de cada linha programática, uma equipe multidisciplinar. Esta equipe acompanhará as famílias atendidas durante todo o processo, sendo responsável por orientar e mediar o envolvimento com outras políticas públicas que propiciem o desenvolvimento social, educacional e econômico desta população. Este acompanhamento visa à mobilização da população atendida, sua inserção social através do suporte a melhoria de condições de vida, e à avaliação permanente de seu desenvolvimento.

A assessoria de comunicação social será responsável pela divulgação de informações sobre os programas e seu desenvolvimento, permitindo que a sociedade acompanhe os processos e incentivando sua participação através dos meios de comunicação – principalmente através de um portal digital. Busca-se, assim, estabelecer um canal de comunicação direta entre a secretaria e a sociedade baseada na transparência. O portal deverá ser também um veículo pedagógico, disseminando informações relevantes para a instrução da população acerca de questões urbanas.

Figura 19: Proposta de estrutura embrionária para a Secretaria Municipal de Habitação de Ribeirão Preto segundo o PLHIS.

Figura 20: Proposta de Organograma estrutural da Secretaria Municipal de Habitação de Ribeirão Preto.

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

111

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

112

As assessorias técnica, jurídica e social serão compostas por equipes de profissionais especializados em cada área: arquitetos e engenheiros, advogados, assistentes sociais, entre outros. Essas equipes serão responsáveis por realizar levantamentos e estudos que servirão de base para o desenvolvimento das linhas programáticas e também por acompanhar sua implementação, assessorando as coordenadorias.

Embora as assessorias sejam apresentadas a princípio como equipes definidas segundo área de atuação profissional, posteriormente poderão se agrupar e especializar por temáticas, como é proposto no Programa Municipal de Habitação (PMH) de São Paulo (São Paulo, 2016a), ainda em discussão para aprovação. Alguns exemplos de coordenadorias transversais propostas pelo PMH são: Atuação Integrada em Áreas Ambientalmente Sensíveis e Protegidas; a Pós-Intervenção e Integração aos Serviços e Controle Urbanos; a Prevenção e Mediação de Conflitos Fundiários e Imobiliários Urbanos; e a Gestão de Patrimônio Fundiário e Imobiliário Público para Habitação.

A participação da sociedade civil organizada nas ações voltadas à habitação se dá hoje através do Conselho Municipal de Moradia Popular (CMMP), criado pela Lei Complementar n° 2351 de 26 de maio de 2009 (Ribeirão Preto, 2009b). A este conselho compete “deliberar, aprovar, supervisionar e estabelecer as diretrizes gerais de aplicação dos recursos do Fundo de Incentivo à Construção de Habitação Popular – FIN-Morar, na execução da política de habitação do Município de Ribeirão Preto” (Ribeirão Preto, 2010a). Segundo a legislação, a presidência do conselho deve ser exercida pelo órgão responsável pela política de habitação. Este órgão, no entanto, inexiste: embora o documento mencione a COHAB-RP, esta tem atuação restrita e a presidência era assumida pelo secretário da Casa Civil. O regimento interno do CMMP passará por

Para que as ações da SMH-RP sejam efetivas, faz-se necessária a criação deste fundo. Ademais, é importante que a política habitacional seja desenvolvida de forma integrada com outras políticas urbanas. Desta forma, propõe-se a substituição do atual CMMP por um Conselho Municipal de Habitação, Saneamento Básico e Mobilidade Urbana, o qual terá caráter consultivo, fiscalizador e deliberativo e contará com representantes da SMH-RP, do Departamento de Água e Esgotos de Ribeirão Preto (Daerp) e da Empresa de Trânsito e Transporte Urbano de Ribeirão Preto S/A (Transerp), além de representantes de outros órgãos e entidades, e da sociedade civil organizada.

Para a efetivação da política habitacional, a mobilização de diversos atores é necessária. Nas tabelas 4, 5 e 6 são listados os atores do poder público envolvidos na Política Habitacional de Ribeirão Preto e suas atribuições. Além destes, é necessária a participação da sociedade civil: desde agentes financeiros e empresas ligadas à construção civil até movimentos sociais com foco em questões habitacionais e desenvolvimento social (tabela 7).

A participação da sociedade civil organizada no desenvolvimento, aplicação e monitoramento das políticas habitacionais possibilita melhores resultados, tanto no

113 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

revisão e uma das demandas dos conselheiros é que o presidente seja um representante da sociedade civil organizada, escolhido diretamente por meio de eleição.

Outra questão controversa é o fato de que o conselho tem como finalidade gerir os recursos do FIN-Morar, criado pela Lei Complementar n° 2350 que entrou em vigor em 28 de maio de 2009 (Ribeirão Preto, 2009a). Este fundo, no entanto, está inativo e não recebe recursos, o que torna a atuação do CMMP desprovida de sentido e torna urgente a consolidação de um fundo destinado à política habitacional.

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

114

sentido de diagnosticar e organizar as demandas quanto na efetivação e aprimoramento das ações propostas.

A experiência de Locação Social em São Paulo mostrou que o maior envolvimento dos movimentos de moradia e dos futuros beneficiários no processo levou a melhores resultados, tanto em termos de conservação do espaço físico quanto de desenvolvimento e satisfação por parte dos locatários. Para tanto, faz-se necessário que o processo seja participativo desde o princípio.

A sociedade civil organizada contribui também para o monitoramento das ações governamentais, denunciando possíveis desvios e exercendo pressão para que os programas sejam efetivados de forma correta e justa. A seguir, são listados alguns atores identificados em Ribeirão Preto que podem participar ativamente nas diversas etapas de elaboração e implantação das políticas habitacionais.

Além dos atores identificados, propõe-se a criação de um, ou mais, observatório urbano local, segundo modelo da Organização das Nações Unidas – Habitat (UN-Habitat, 2006). Os observatórios devem envolver a sociedade civil e o governo local encorajando o diálogo para que as políticas públicas respondam às demandas e prioridades definidas.

Isto se dá através da produção, análise e divulgação de dados sobre indicadores que reflitam o desenvolvimento urbano. A princípio, propõe-se que seja criado um Observatório da Habitação, que gere constantemente dados sobre as condições de moradia e o cumprimento da função social da propriedade no município.

Tabela 4: Atores da Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto envolvidos na Política Habitacional do município.

Fonte: adaptado de Ribeirão Preto (2010b).

Sociedade de economia mista vinculada como entidade da administração indireta à Secretaria Municipal de Governo da Prefeitura de Ribeirão Preto. Responsável pela aquisição e comercialização de terrenos e glebas com a finalidade de provisão habitacional.

Secretaria Municipal de Assistência Social / SEMAS

Formula e executa políticas de assistência social pública no município. Juntamente com a COHAB-RP, realiza o cadastramento dos moradores de assentamentos precários.

Centro de Triagem do Migrante / CETREM

Realiza atendimento ao migrante que chega à cidade, muitas vezes com demanda habitacional.

Secretaria Municipal de Planejamento e Gestão Pública / SEPLAN

Responsável pelo planejamento urbano do município.

Desenvolve e gerencia a política de ordenamento territorial, realiza o controle do uso e ocupação do solo e a análise e o controle de projetos.

Secretaria Municipal de Meio Ambiente / SEMA

Interface com a questão ambiental, principalmente com a ocupação de áreas verdes e o licenciamento ambiental municipal.

Secretaria Municipal de Negócios Jurídicos

Atua em processos de reintegração de posse e em processos judiciais envolvendo questões habitacionais.

Secretaria Municipal de Governo / SEGOV

Coordenação das atividades das Secretarias do município.

Defesa Civil

Atuação nas áreas de risco do município, em conjunto com as comunidades, adotando medidas preventivas, de socorro, assistenciais e recuperativas em situações de normalidade ou de emergência.

Departamento de Água e Esgotos de Ribeirão Preto / DAERP

Realiza os serviços de água, esgoto e limpeza pública do município.

Empresa de Trânsito e Transporte Urbano / TRANSERP

Empresa de economia mista com administração indireta do Governo Municipal. Atua na gestão dos serviços de transporte público no município através da operação e da fiscalização do tráfego nas vias urbanas.

Grupo de Trabalho de Habitação de Interesse Social / GTHIS

Promove a discussão, gestão, coordenação, acompanhamento, avaliação e implementação das ações que ampliem o acesso à moradia digna das populações de baixa renda. Execução de políticas integradas de habitação, saneamento ambiental, infraestrutura urbana e inclusão social.

115 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

Companhia Habitacional Regional de Ribeirão Preto / COHAB-RP

Tabela 5: Atores do Governo Estadual envolvidos na Política Habitacional de Ribeirão Preto.

Fonte: adaptado de Ribeirão Preto (2010b).

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

116

Secretaria de Habitação / SH, e Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano / CDHU

Responsável pela condução da política habitacional do Governo do Estado de São Paulo. Traça diretrizes, estabelece metas, planeja e desenvolve programas específicos, objetivando, através da CDHU, a construção de moradias populares destinadas à população de baixa renda, com rendimentos entre 1 e 10 salários mínimos.

Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais / GRAPROHAB

Tem por objetivo centralizar e agilizar os procedimentos administrativos de aprovação do Estado, para implantação de empreendimentos de parcelamentos do solo para fins residenciais, conjuntos e condomínios habitacionais, públicos ou privados.

Tabela 6: Atores do Governo Federal envolvidos na Política Habitacional de Ribeirão Preto.

Fonte: adaptado de Ribeirão Preto (2010b).

Ministério das Cidades

Responsável pelas políticas de desenvolvimento urbano e políticas setoriais de habitação, saneamento ambiental, transporte urbano e trânsito. Na política habitacional atua basicamente com o repasse de recursos ao município, a partir das diversas fontes de recursos (OGU, FNHIS, FGTS, FAR etc) e dos diversos programas a elas vinculados. Os recursos podem ser repassados aos estados e municípios e, também, aos agentes da sociedade civil.

Caixa Econômica Federal

Agente operador dos recursos do Governo Federal e agente financeiro em alguns programas habitacionais.

Secretaria do Patrimônio da União / SPU

Órgão responsável pela administração do patrimônio imobiliário da União, cuja utilização pode ser autorizada para fins de habitação de interesse social.

Tabela 7: Atores da sociedade civil organizada envolvidos na Política Habitacional de Ribeirão Preto.

Fonte: adaptado de Ribeirão Preto (2010b).

Sindicato dos Arquitetos no Estado de São Paulo / SASP

Entidade representativa de classe que defende e representa os profissionais da categoria. Atua também na defesa da Reforma Urbana principalmente através da luta pela garantia da assistência técnica dos serviços de arquitetura e urbanismo para pessoas de baixa renda. Em Ribeirão Preto conta com um coletivo de arquitetos atuantes em assistência técnica de habitação de interesse social, os quais se organizam no Grupo de Trabalho em Assistência Técnica para Habitação de Interesse Social (GT-ATHIS).

Associação de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de Ribeirão Preto / AEAARP

Entidade representativa de classe que atua também na área habitacional.

Academia

Ribeirão Preto é reconhecidamente uma cidade universitária devido à presença de uma universidade pública e diversas particulares, sendo que cinco destas oferecem cursos de graduação em Arquitetura e Urbanismo. Embora atualmente não exista um núcleo de extensão universitária com foco na área, as universidades podem desenvolver projetos e prestar assistência técnica em questões de moradia. Cursos de Direito, Serviço Social, Engenharia Civil e Ambiental, entre outros, também podem contribuir.

Núcleo de Assessoria Jurídica Popular de Ribeirão Preto / NAJURP

Centro de referência em Direitos Humanos da Faculdade de Direito de Ribeirão Preto da Universidade de São Paulo. Uma de suas Frentes de Educação é a Frente de Moradia, que trabalha com questões de direito à moradia e gestão democrática da cidade. Desde 2011 o NAJURP tem atuado nas comunidades Nazaré Paulista e João Pessoa, tendo conseguido a extinção do processo de reintegração de posse nesta última.

117 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

Empresários

Empresas e trabalhadores da construção civil que são mobilizados para a execução dos projetos e possíveis agentes financiadores atuantes no sistema nacional de habitação de mercado e de interesse social.

Tabela 7 (continuação): Atores da sociedade civil organizada envolvidos na Política Habitacional de Ribeirão Preto.

Fonte: adaptado de Ribeirão Preto (2010b).

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

118

Defensoria Pública

Atua na mediação de conflitos envolvendo a questão urbana e habitacional do município.

Associações de moradores

Associações de moradores de diversos bairros do município. Possuem assento no Conselho Municipal de Moradia Popular.

Movimentos sociais

Os movimentos por moradia em Ribeirão Preto estão presentes, principalmente, em ocupações e assentamentos precários. Embora alguns estejam organizados e tenham conquistas importantes, como é o caso do Movimento Livre Nova Ribeirão, cadastrado no Ministério das Cidades, a grande maioria ainda está em processo de estruturação. Estes movimentos realizam atualmente um esforço de organização, articulado através da Frente de Defesa da Moradia Digna e Direito à Cidade, para que a luta por condições dignas de moradia e pelo direito à cidade se fortaleça. Na Frente estão articuladas também ONGs, assessorias, cooperativas e o SASP. Outros movimentos, não relacionados diretamente a questões urbanas, também são encontrados no município e tem um papel importante na organização e no empoderamento social.

As ONGs têm papel importante na fiscalização das ações governamentais e atuam diretamente na sociedade através de intervenções em diversos setores. Foram identificadas duas ONGs em Ribeirão Preto que podem atuar diretamente na política habitacional:

Organizações não governamentais (ONGs)

Associação Cultural e Ecológica Pau Brasil – entidade fundada em 1988, que objetiva a defesa, preservação e restauração do patrimônio cultural, histórico, ambiental e ecológico; VIVACIDADE – organização da sociedade civil de utilidade pública constituída em 1999 que, nas questões urbanas, busca contribuir para a universalização do direito à cidade e à moradia digna.

Cooperativas

As cooperativas têm papel importante na organização de pessoas para a realização de programas sociais. Foi identificada uma cooperativa com foco em questões habitacionais no município, a Cooperativa Habitacional do Povo, fundada em 2014.

Mecanismos de Participação Social

Conselhos deliberativos: para as questões habitacionais, o principal Conselho é o Conselho Municipal de Habitação, Saneamento Básico e Mobilidade Urbana, o qual tem caráter fiscalizador, consultivo e deliberativo, e do qual a sociedade civil organizada participará através de representantes eleitos. Tal participação fortalece a democracia e o exercício da cidadania.

Conferência das Cidades: as Conferências das Cidades ocorrem anualmente e promovem o debate sobre estratégias para o desenvolvimento urbano, entre as quais estão as estratégias da política habitacional.

Fóruns e assembleias: os Fóruns e Assembleias têm o objetivo de reunir pessoas para discussão de questões específicas, constituem-se como espaços de debate e deliberação.

Devem estar articulados com os Conselhos, de modo que os encaminhamentos possam ser efetivados.

Portal digital: a SMH-RP deverá ter um portal digital, de responsabilidade da Assessoria de Comunicação Social, cujo objetivo é produzir e divulgar informações relevantes

119 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

O estabelecimento de canais de diálogo entre o Poder Público e a sociedade possibilita que as responsabilidades sejam compartilhadas, obtendo melhores resultados na implementação das políticas habitacionais. O empoderamento das populações atendidas reforça o exercício da cidadania e fortalece a ação política. A participação social é, portanto, não apenas desejável como também essencial para a consecução das metas e para o desenvolvimento social. Desta forma, são descritos aqui os mecanismos através dos quais a população pode participar no planejamento e na gestão da política habitacional.

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

120

sobre questões urbanas e, mais especificamente, habitacionais. Trata-se de um mecanismo que possibilita o acompanhamento direto pela sociedade das ações realizadas pelo Poder Público. As informações disseminadas devem ter caráter pedagógico e político, instruindo a população sobre os instrumentos e processos urbanos.

Sobretudo em relação ao PLS-RP, o caráter pedagógico do portal e de outras ações da Assessoria de Comunicação Social é essencial para a desconstrução de uma mentalidade pautada na propriedade privada como única forma de acesso e permanência à moradia digna. Este portal deve contar com formas de participação direta da sociedade, seja através de fóruns virtuais ou através da criação de aplicativos que permitam que mapeamentos e denúncias sejam feitos diretamente pela população.

Orçamento participativo: através de assembleias, os recursos disponíveis para a política habitacional serão apresentados para a sociedade civil, incentivando a discussão sobre as necessidades e prioridades habitacionais para o ano seguinte. A partir da discussão, o Conselho Municipal de Habitação, Saneamento Básico e Mobilidade Urbana será responsável por elaborar a lista de prioridades e dar os encaminhamentos necessários para sua efetivação.

Planejamento e gestão participativa nos programas habitacionais: através do acompanhamento pela equipe multidisciplinar da Coordenadoria dos Programas Integrados busca-se mobilizar a população atendida para participar de todo o processo. Este acompanhamento será iniciado diretamente nas comunidades a serem atendidas ou a partir do cadastro da população interessada e terá continuidade durante e após a implementação dos programas. Serão desenvolvidas estratégias socioeducativas e programas de geração de renda, buscando-se, assim, o desenvolvimento integral e o empoderamento da população atendida.

Financiamento

Alguns instrumentos urbanísticos do Estatuto da Cidade foram instituídos pelo Plano Diretor e podem gerar recursos para ambos os fundos e viabilizar os programas habitacionais: Outorga Onerosa do Direito de Construir; Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios; Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no Tempo; Desapropriação com Pagamento em Títulos; e Direito de Preempção. Além destes, a revisão do Plano Diretor municipal propõe que a expansão urbana seja orientada segundo anéis concêntricos e estabelece que a ocupação deve ser feita a partir dos círculos mais próximos do Anel Viário para os mais distantes (Ribeirão Preto, 2014).

A ocupação de áreas longínquas que não obedece esta sequência será possível mediante contrapartida financeira. Cabe ressaltar que nem os instrumentos nem o Fundo Urbanístico Municipal foram regulamentados e sua regulamentação é imprescindível para o bom funcionamento das políticas urbanas.

Outorga onerosa do direito de construir: permite a construção de edificação que ultrapasse o coeficiente de aproveitamento básico, definido para cada região

121 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

Os recursos disponíveis para investimento em habitação de interesse social no município têm fontes diversas, com dinâmicas de funcionamento específicas. Atualmente, as duas principais fontes são o Governo Federal e o Governo do Estado (Ribeirão Preto, 2010b). O Plano Diretor de Ribeirão Preto criou o Fundo Urbanístico Municipal e, propõe-se aqui, que seja criado um fundo destinado especificamente para os programas habitacionais – o Fundo Municipal de Habitação (FMH). Sugere-se que um mínimo de 30% dos recursos do Fundo Urbanístico Municipal seja destinado às políticas habitacionais, compondo, assim, o FMH.

da cidade e limitado pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Ribeirão Preto, 2007), mediante contrapartida financeira, a ser definida por lei específica.

Esta contrapartida será destinada ao Fundo Urbanístico Municipal.

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

122

Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios: torna compulsório o parcelamento, edificação ou utilização dos imóveis urbanos não edificados, subutilizados ou não utilizados nas áreas internas ao Anel Viário. Segundo a proposta de revisão do Plano Diretor, estes são definidos como: •

Imóveis não edificados são aqueles que não possuem área construída;

• Imóveis subutilizados: imóveis que tenham coeficiente de aproveitamento inferior a 0,1; e • Imóveis não utilizados: imóveis que possuam todas as edificações em ruínas ou em estado de abandono.

O proprietário destes imóveis será notificado e terá o prazo máximo de dois anos para apresentar projeto de parcelamento, construção, reforma ou ampliação; três anos, a partir da aprovação do projeto, para dar início às obras; e cinco anos, a contar do início da obra, para concluí-la.

Imposto predial e territorial urbano (IPTU) progressivo no tempo: o proprietário que não der cumprimento às obrigações do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios terá seu imóvel sujeito ao pagamento do IPTU Progressivo no Tempo, mediante a majoração da alíquota por cinco anos consecutivos. Estes valores não poderão exceder a duas vezes a valor referente ao ano anterior e será respeitada a alíquota máxima de 15%. Caso, em cinco anos, as obrigações ainda não sejam atendidas, o município

cobrará a alíquota máxima até que se cumpra a obrigação, sendo garantida a Desapropriação com Pagamento em Títulos. Este instrumento urbanístico tem a finalidade de estimular o proprietário a cumprir a função social da propriedade e os valores arrecadados não são vinculados a uma finalidade específica.

Direito de preempção: dá a preferência ao Município para a aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. O imóvel deve estar incluído em área delimitada em lei específica e o Poder Público poderá utilizá-lo para fins urbanísticos, inclusive para a execução de programas e projetos habitacionais de interesse social e moradia digna.

Anéis de expansão urbana: o Plano Diretor do município não sofre alterações desde 2003; sua revisão está em processo de aprovação. A nova versão propõe a ocupação dos vazios internos ao Anel Viário e a área urbana já consolidada e direciona o crescimento urbano não através de um vetor, mas sim a partir de anéis concêntricos de 1000 metros de distância cada em relação ao Anel Viário.

A ocupação dos anéis mais longínquos em detrimento dos mais próximos ao Anel Viário será possível mediante contrapartida financeira (Ribeirão Preto, 2014). Propõe-se, aqui, que esta contrapartida financeira seja inteiramente destinada ao FMH. O município conta com três instrumentos orçamentários: através do Plano Plurianual (PPA) são estabelecidas as metas e prioridades para os próximos quatro anos, a

123 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

Desapropriação com pagamento em títulos: após cinco anos de cobrança de IPTU Progressivo no Tempo sem o cumprimento das obrigações por parte do proprietário, este ficará sujeito à desapropriação do imóvel, cuja indenização será paga com títulos da dívida pública.

N

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

124

Legenda Perímetro urbano Expansão urbana 1° anel 2° anel 3° anel 4° anel 5° anel 6° anel 7° anel 8° anel 9° anel 10° anel Área rural ZPM

Figura 21: Mapa de orientação de crescimento em anéis.

Fonte: Ribeirão Preto, 2014.

A elaboração de metas e prioridades de intervenção e de investimento da política habitacional deve ser feita concomitantemente à elaboração do PPA, de modo que suas diretrizes possam ser incorporadas. Desta forma, propõe-se que sejam elaborados Planos Habitacionais Quadrienais (PHQ), os quais acompanharão o PPA. A cada ano, para a elaboração da LDO e da LOA, o desenvolvimento dos programas e a situação da demanda habitacional devem ser analisados e discutidos pelo Poder Público e pela sociedade, possibilitando, assim, um monitoramento contínuo da implementação da política habitacional e a revisão de metas e prioridades de acordo com as diversas conjunturas.

O orçamento participativo consiste nesta discussão conjunta, do Poder Público e da Sociedade, para o levantamento das necessidades habitacionais e para o estabelecimento de prioridades de ação. Tais discussões serão realizadas através de assembleias e, posteriormente, os representantes do Conselho Municipal de Habitação, Saneamento Básico e Mobilidade Urbana serão responsáveis por avaliar os pontos levantados, elaborar a lista de prioridades, e dar os encaminhamentos necessários para sua efetivação. Disto resultariam os Planos Anuais de Habitação.

Processo semelhante será realizado para a elaboração e o acompanhamento do PHQ.

125 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

contar do início do segundo ano do mandato do prefeito eleito até o primeiro ano do mandato de seu sucessor.

A Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) define as metas e prioridades do ano seguinte e os custos das ações são estabelecidos pela Lei Orçamentária Anual (LOA). Propõese que, a princípio, 2% dos recursos orçamentários sejam destinados à política habitacional. Posteriormente, com a regulamentação do Fundo Urbanístico Municipal e dos instrumentos urbanísticos, este valor poderá ser revisto.

Composição do parque imobiliário para locação social

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

126

A SMH-RP será responsável pela aquisição dos imóveis e pela coordenação dos projetos de reforma e mudança de uso.

O financiamento será através de recursos do FMH, o qual deverá destinar um montante para o Programa de Locação Social. Imóveis do patrimônio estadual e federal que não são utilizados podem ser doados ao município e passar a compor o parque imobiliário público de habitação.

Alguns dos instrumentos urbanísticos podem ser aplicados diretamente na formação do parque imobiliário. Através do Direito de Preempção podem ser definidos imóveis em áreas consolidadas com potencial para uso habitacional. Imóveis Desapropriados com Pagamento em Títulos serão avaliados quanto ao estado de conservação e às possibilidades de uso, sendo possível sua destinação ao PLS-RP. O número de imóveis abandonados ou disponíveis para aluguel e venda no município é alto. Conhecer a composição dos mesmos, assim como seu estado de conservação e valor, possibilita que estes se tornem parte do programa de locação social, seja através da aplicação dos instrumentos urbanísticos, seja através da disponibilização dos mesmos pelos proprietários a partir de incentivos e benefícios fiscais.

A Lei Complementar n° 2157 de 2007, que dispõe sobre o Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo no município de Ribeirão Preto, institui dois tipos de Áreas Especiais de Interesse Social (AIS): AIS – 1: Áreas Especiais de Interesse Social – Tipo 1, que constituem áreas onde estão situados loteamentos residenciais de média e baixa renda ou assentamentos

informais, parcialmente destituídos de condições urbanísticas adequadas; destinadas à recuperação urbanística e provisão de equipamentos sociais e culturais e à regularização fundiária, atendendo legislações específicas.

Para facilitar a viabilização de imóveis em áreas consolidadas, dotadas de serviços, equipamentos e infraestrutura, sugere-se a criação de um terceiro tipo de AIS: este abrangerá áreas com ocorrência de imóveis ociosos, subutilizados, não utilizados ou deteriorados em regiões consolidadas. O mapeamento e o cadastramento destes imóveis são de grande relevância não apenas para o PLSRP, mas também para que a função social da propriedade seja cumprida.

A legislação prevê a revisão e atualização anual dos limites territoriais destas áreas. O PLHIS indicou a necessidade de que a AIS – Tipo 2 englobe os vazios urbanos, principalmente aqueles em domínio do Poder Público localizados próximos a assentamentos precários, destinando-os para fins habitacionais (Ribeirão Preto, 2010b). Na elaboração do PLHIS foi realizado um levantamento de tais áreas públicas livres com mais de 3.000 m² encontrando-se um total de 3.728.713,82 m² disponível para a produção de habitação de interesse social. Este levantamento está desatualizado e não inclui áreas, públicas ou privadas, sem cadastro municipal para fins de recolhimento do IPTU – como glebas utilizadas para atividades agrícolas dentro do perímetro urbano. A atualização constante deste levantamento é

127 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

AIS 2 – Áreas Especiais de Interesse Social – Tipo 2, composta por áreas desocupadas, propícias para o uso residencial onde se incentiva a produção de moradias para as faixas de renda média e baixa ou de habitações de interesse social, especialmente mediante a formação de cooperativas habitacionais; consórcio imobiliário e/ou loteamentos de interesse social. (Ribeirão Preto, 2007)

importante, uma vez que viabiliza a implementação dos outros programas habitacionais previstos pelo PLHIS. Glebas bem localizadas, porém com dimensões inadequadas para os programas podem ser objeto de permuta, gerando recursos para o FMH ou viabilizando a aquisição de glebas maiores.

6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

128

Modalidades de Locação Social Locação Social Pública – a SMH-RP é integralmente responsável pela aquisição e reforma das unidades habitacionais nesta modalidade. Para a gestão, embora a SMH-RP seja a principal responsável, entidades sem fins lucrativos podem participar através de parcerias. Os interessados que cumpram os requisitos devem preencher o cadastro específico do programa. Serão priorizados idosos (acima de 60 anos) e pessoas com deficiência. O atendimento tem caráter definitivo.

Locação Social por Autogestão – nesta modalidade, entidades sem fins lucrativos (cooperativas habitacionais, associações, movimentos organizados, entre outros) serão as principais responsáveis pela gestão das unidades habitacionais. Os imóveis serão disponibilizados pela SMHRP. Através de chamamentos públicos, as entidades serão selecionadas e passarão a atuar em conjunto com as equipes de assistência técnica da secretaria. As entidades podem desenvolver ou contratar os projetos de reforma e deverão organizar a demanda segundo critérios préestabelecidos. A administração dos recursos financeiros também é realizada pela entidade. O atendimento tem caráter definitivo.

Locação Social de Mercado – através de incentivos e benefícios fiscais, proprietários ou agentes promotores

são convidados a disponibilizar unidades habitacionais para o PLS-RP. Tais benefícios terão duração equivalente ao período em que as unidades habitacionais estiverem disponíveis. Os valores do aluguel serão determinados pela SMH-RP.

Valor do aluguel social O valor do aluguel será determinado de acordo com a renda familiar podendo comprometer, no máximo, 15% desta. Neste valor estarão incluídas as taxas de administração e manutenção. Os locatários que necessitem de auxílio para as despesas de aluguel, condomínio e pagamento de demais contas relativas à habitação poderão receber subsídio direto, o qual será intransferível e renovado anualmente.

129 6. Proposta de locação social para Ribeirão Preto

Locação Social Temporária – A revisão do Plano Diretor (Ribeirão Preto, 2014) propõe a adoção do aluguel social como instrumento de apoio para outros programas de habitação de interesse social, como em casos de intervenções de urbanização e de regularização fundiária.

Parte do parque imobiliário público será destinada a atender esta demanda. Esta reserva também deverá atender a populações afetadas por situações de anormalidade, como em casos de emergências e desastres.

Desta forma, é prevista uma rotatividade da demanda, sendo que esta modalidade tem caráter temporário e pode ser realizada através da disponibilização de unidades habitacionais pelo Poder Público e/ou a partir de subsídio direto fornecido aos beneficiários.

Referências

Referências

130

ABREU, Marlon. Diferenciando o espaço e produzindo cidades: lógicas e agentes da produção do espaço urbano em Ribeirão Preto/SP e Londrina/PR. Dissertação de Mestrado. Presidente Prudente, 2014.

BALBIM, Renato. Serviço de Moradia Social ou Locação Social: alternativas à política habitacional. Brasília, Ipea, 2015.

BALTRUSIS, Nelson. A valorização fundiária da propriedade urbana.

Cadernos Metrópole, São Paulo, v. 16, p. 121-139. 2006.

BALTRUSIS, Nelson; MOURAD, Laila Nazem. Política habitacional, regulação do solo e aluguel social no Brasil. Caderno CRH, Salvador, v. 27, n. 71, p. 231-233, mai/ago. 2014.

BOTELHO, Adriano. Capital volátil, cidade dispersa, espaço segregado: algumas notas sobre a dinâmica do urbano contemporâneo. Cadernos Metrópole, São Paulo, v. 14, n. 28, p.

297-315, jul/dez. 2012.

CANTERO, Ms. João Alberto; GHOUBAR, Khaled. Sobre a sustentabilidade da produção pública de habitações populares para a “locação social” na cidade de São Paulo. In: 7º Seminário Internacional do NUTAU/USP: “Espaço sustentável – inovações em edifícios e cidades”. São Paulo, 2008. Disponível em: <http://www. usp.br/nutau/CD/130.pdf>. Acesso em: 06. abr. 2016.

DEUS, Suelma Inês Alves. Um modelo de moradia para idosos: o caso da Vila dos Idosos do Pari – São Paulo (SP). Caderno Temático Kairós Gerontologia, São Paulo, n. 8, p. 195-213, nov. 2010.

D’OTTAVIANO, Camila. Política habitacional no Brasil e Programa de Locação Social paulistano. Caderno CRH, Salvador, v. 27, n. 71, p. 255-266, mai/ago. 2014.

ELIAS, Denise. Globalização e agricultura: a região de Ribeirão Preto/SP. São Paulo, Edusp, 2003.

FIGUEIRA, Tânia. Produção social da cidade contemporânea: análise dos condomínios urbanísticos e loteamentos fechados de alto padrão do Subsetor Sul de Ribeirão Preto/SP. Dissertação de Mestrado. São Carlos, 2013.

FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO [FJP]. Déficit habitacional [Software livre]. Belo Horizonte, Centro de Estatística e Informações, 2010.

FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO [FJP]. Metodologia utilizada para o cálculo do déficit habitacional e da inadequação de domicílios urbanos no Brasil, 2010. Belo Horizonte, Centro de Estatística e Informações, 2013.

FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO [FJP]. Déficit Habitacional no Brasil: 2011-2012. Belo Horizonte, Centro de Estatística e Informações, 2015.

GOMES, Marcos Antônio Silvestre. Desvelando o mito da “Califórnia”: aspectos da desigualdade socioespacial em Ribeirão Preto - SP. Revista de Geografia - PPGEO, v. 2, n. 1, p. 1-11. 2011.

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA [IBGE].

Aglomerados subnormais: informações territoriais. Rio de Janeiro, IBGE, 2013.

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA [IBGE]. Censo demográfico 2010: características gerais da população. Rio de Janeiro, IBGE, 2010.

MARICATO, Ermínia. Metrópole na periferia do capitalismo: ilegalidade, desigualdade e violência. São Paulo, Hucitec, 1996.

131 Referências

FERREIRA, João Sette Whitaker. A cidade para poucos: breve história da propriedade urbana no Brasil. Anais do Simpósio “Interfaces das representações urbanas em tempos de globalização”. Bauru: UNESP e SESC, 2005.

MARICATO, Ermínia. Habitação e cidade. São Paulo, Atual, 1997.

MILANO, Joana Zattoni. Aluguel social no Brasil: algumas reflexões sobre a ideologia da casa própria. Anais: Encontros Nacionais da ANPUR, v. 15, 2013.

Referências

132

RIBEIRÃO PRETO. Lei Complementar nº 2157, de 08 de janeiro de 2007. Dispõe sobre o Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo no município de Ribeirão Preto. Ribeirão Preto, 2007.

RIBEIRÃO PRETO. Lei Complementar nº 2350, de 28 de maio de 2009.

Dispõe sobre a criação do Fundo de Incentivo à Construção de Moradia Popular e dá outras providências. Ribeirão Preto, 2009a.

RIBEIRÃO PRETO. Lei Complementar nº 2351, de 26 de maio de 2009.

Dispõe sobre a criação, competência e composição do Conselho Municipal de Moradia Popular. Ribeirão Preto, 2009b.

RIBEIRÃO PRETO. Decreto-Lei n. 009, de 1º de fevereiro de 2010.

Regulamenta o Conselho Municipal de Moradia Popular, criado pela Lei Complementar nº 2351 de 26 de maio de 2009 e dá outras providências. Ribeirão Preto, 2010a.

RIBEIRÃO PRETO. Plano Local de Habitação de Interesse Social – Ribeirão Preto. Ribeirão Preto, 2010b.

RIBEIRÃO PRETO. Proposta preliminar da Revisão do Plano Diretor de Ribeirão Preto. Ribeirão Preto, Secretaria de Planejamento e Gestão Pública, 2014.

ROLNIK, Raquel; KLINK, Jeroen. Crescimento econômico e desenvolvimento urbano: por que nossas cidades continuam tão precárias? Novos estudos, CEBRAP, v. 89, p. 89-109, mar.2011.

SANTORO, Paula; COBRA, Patrícia; BONDUKI, Nabil. Cidades que crescem horizontalmente: o ordenamento territorial justo da mudança de uso rural para urbano. Cadernos Metrópole, São Paulo, v. 12, n. 24, p. 417-440, jul/dez. 2010.

SANTOS, Milton. A urbanização brasileira. São Paulo, Edusp, 1994.

SÃO PAULO, Conselho do Fundo Municipal de Habitação.

Resolução CFMH nº 23, de 12 de junho de 2002. Aprova o Programa de Locação Social no Município de São Paulo. São Paulo, 2002.

SÃO PAULO, Prefeitura. Programa de locação social. São Paulo, PMSP, 2008. Disponível em: <http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/ arquivos/secretarias/habitacao/002 1/apresentacao_locacao_ social_060808.pdf>. Acesso em: 06. abr. 2016.

SÃO PAULO, Prefeitura. SERVIÇO: Como usar o Mapa Colaborativo da Função Social da Propriedade. São Paulo, Secretaria Executiva de Comunicação, 10. set. 2016b. Disponível em: <http://www. capital.sp.gov.br/portal/noticia/16168>. Acesso em: 16.set.2016.

SINDICATO DOS ARQUITETOS NO ESTADO DE SÃO PAULO [SASP].

Moradia digna e direito à cidade em 10 pontos: Frente cobra compromissos dos candidatos à Prefeitura com o povo de Ribeirão Preto. SASP, 19.out.2016. Disponível em: < http://www.sasp.arq.br/ single-post/2016/10/19/Moradia-digna-e-direito-%C3%A0-cidadeem-10-pontos-Frente-cobra-compromissos-dos-candidatos%C3%A0-Prefeitura-com-o-povo-de-Ribeir%C3%A3o-Preto>. Acesso em: 19.out.2016.

UN-HABITAT. A guide to setting up na Urban Observatory. United Nations Human Settlements Programme, Kenya, 2006.

VILLAÇA, Flávio. São Paulo: segregação urbana e desigualdade.

Estudos Avançados, São Paulo, v. 25, n. 71, p. 37-58, abr. 2011.

133 Referências

SÃO PAULO, Prefeitura. Plano Municipal de Habitação de São Paulo: caderno para discussão pública. São Paulo, PMSP, jun.2016a.

Disponível em: <http://www.habitasampa.inf.br/files/CadernoPMH. pdf>. Acesso em: 16. set. 2016.