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¿MOMENTO DE COMPRAR O VENDER?
UNA MIRADA AL MERCADO DE LOS BIENES RAÍCES
EL NUEVO DÍA | 28 de abril de 2016
RETOS DE LA INDUSTRIA HIPOTECARIA
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¿MOMENTO DE VENDER O COMPRAR?
por ejemplo, las mandan a tasar antes de poner el precio de venta. Pero enfatiza que es clave asesorarse bien, evaluar cuál es el mejor y peor escenario antes de tomar una decisión de comprar o vender, porque no obstante los obstáculos en el camino, este sin duda sigue siendo un momento para muchos de comprar su casa y para otros, de venderla.
Infórmese con un tasador
desempleo históricamente más alto. Esto es por la emigración”, teoriza Carlos Xavier Vélez, tasador general uando se habla de valor en certificado de Real Estate. las propiedades, el tema es Según Vélez, ninguno de esos facmucho más amplio que tores están estables, lo que repercute en la baja de valor cuanto usted cree que vale de propiedades y la vivienda que va a además hay contívender o la que denuos cambios en las sea comprar. La regulaciones que valoración real reafectan las tasacioquiere un análisis nes y los préstamos, profundo por parte sumado al alza en los de un experto, un impuestos, todos con asunto que es ahoimpacto en la compra ra más importante y venta de propieque nunca. dades. “En términos de Pero Vélez destaCarlos Xavier Vélez valores la clave son ca que el asunto de la tres componentes: tasación y querer sapoblación, ingreso ber el valor de una y empleo, y de esos tres elementos propiedad es más complejo. tenemos dos claros. La población Según Vélez, lo usual aquí es que está disminuyendo y el ingreso tam- las propiedades se tasan solo cuando bién, pero si vemos los números se van a comprar, por requisitos del relacionados a empleo, no vemos un préstamo y muy pocos vendedores,
¿MOMENTO PARA COMPRAR O VENDER?
Para el especialista “todavía seguimos en la baja, pero a finales del año pasado se empezó a ver movimiento. Además también hay personas con capacidad de pago que pueden aprovechar oportunidades para comprar y por supuesto, hay vendedores que necesitan o quieren vender”. Lo importante es tomar decisiones informadas y por un lado los vendedores ofrecer su propiedad a un precio razonable y justo y los compradores, buscar la casa con las características que satisfagan su gusto y su presupuesto. “Hay mercados que se han mantenido muy bien en los precios y otros que han subido de valor, como Dorado y Condado, pero estos últimos son mercados de lujo para los que pueden pagarlo. Hay otros, muy asequibles que al mantener su valor permiten que familias puedan tener sus casas, como ejemplo áreas como Country Club en Carolina; Puerto Nuevo y en Bayamón comunidades como Sierra Bayamón o Hermanas Dávilas.
POR RAISA RIVAS ESPAÑOL Especial para Construcción
Archivo / GFR Media
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LOS RETOS DE LA INDUSTRIA HIPOTECARIA
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ara la banca hipotecaria ha sido esencial reinventarse y tomar cada reto como una oportunidad. La contracción económica que impacta a la Isla durante los pasados años ha tenido como resultado una disminución en la construcción de vivienda, menos inversión en infraestructura, la caída en los valores de propiedad y, por consiguiente, una baja en volúmenes en la banca hipotecaria. Por otro lado, la situación fiscal del Gobierno de Puerto Rico ocasionó inestabilidad en programas como Mi Casa Propia, que ayudaban al consumidor a cerrar la compra de su hogar. También hemos visto cómo eventos externos, como las reglas impuestas por el Consumer Financial Protection Bureau de Qualified Mortgages, en el 2014, han llevado a que la
SE ESPERA UN ESCENARIO MÁS ALENTADOR EN TÉRMINOS ECONÓMICOS, POR EL IMPACTO DE LAS LEYES 20 Y 22 DE 2012, QUE ATRAEN MÁS COMPAÑÍAS A INVERTIR CAPITAL EN LA ISLA.
ARCHIVO / GFR MEDIA
POR SILVIO LÓPEZ Especial para Construcción
Silvio López
aprobación de un préstamo hipotecario sea más estricta y limitan la habilidad de la institución bancaria para otorgar préstamos a clientes que desean comprar una propiedad. Aunque las tasas de interés continúan siendo históricamente bajas y se deben aprovechar, no se descarta que para este año puedan subir. Las tasas de interés comenzaron un leve aumento hace dos años, lo que aportó a la disminución en volúmenes, particularmente para actividad de re-
financiamiento. El mercado de originaciones hipotecarias se ha reducido en un 40.9% al comparar con los cierres del 2013, de $4.4 mil millones contra $2.6 mil millones en el 2015. Para el que esté listo para comprar, el momento es ahora. Han sido unos meses llenos de retos y el pronóstico de aumento en las tasas de intereses impactará a las personas interesadas en refinanciar y la habilidad de la banca en buscar mejores alternativas en los pago. Se
espera un escenario más alentador en términos económicos, por el impacto de las leyes 20 y 22 de 2012, que atraen más compañías a invertir capital en la Isla. Confiamos que esta inversión de capital impulse tanto los sectores de construcción como la creación de nuevos negocios, que ayuden a proporcionar una reactivación económica sostenible. También estamos viendo un beneficio económico por la reducción en el precio del petróleo, aunque pueda
estar un tanto contrarrestado por el impuesto al mismo. Hay gran voluntad por parte del sector gubernamental para respaldar el financiamiento de vivienda y se está trabajando para asegurar fondos para el incentivo de Mi Casa Propia. Igualmente, faltan por verse los detalles de la reforma contributiva que trabaja la Administración, y la resolución de los esfuerzos de restructuración para la Autoridad de Energía Eléctrica. El resultado de ambos esfuerzos son importantes para proyectar el esperado progreso de la industria. Existe la voluntad del sector bancario y estamos seguros de que continúa siendo una prioridad para el sector gubernamental. Está en manos de cada uno reforzar el servicio, la educación y seguir siendo agentes de cambio y apoyo para el fin común de desarrollar la Isla. El autor es presidente de la Mortgage Bankers Association, MBA.
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FirstBank es Miembro FDIC. Las propiedades se venden en las condiciones en que se encuentran ("as is"). Nos reservamos el derecho de retirar cualquier propiedad de la venta. Algunas propiedades están en proceso legal y hasta que no seamos el dueño, no podemos ofrecer información. La información ofrecida no constituye una oferta o compromiso de venta. No se garantiza la totalidad de la información suministrada de las propiedades, la cual está sujeta a variación. Los precios de venta están sujetos a cambios y aprobación final. FirstBank vende directamente estas propiedades o las puede asignar a un Corredor de Bienes Raíces previamente autorizado. Recomendamos que siempre se verifique la disponibilidad de las propiedades con alguno de nuestros oficiales. Corredores de Bienes Raíces: Alguna de estas propiedades están bajo un contrato de exclusividad de bienes raíces, para aclarar cualquier duda puede comunicarse con uno de nuestros oficiales. Préstamos hipotecarios están sujetos a aprobación de crédito.
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¿Interesado en adquirir una propiedad?
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FHA 203K LIMITED DE FIRSTMORTGAGE: ideal para comprar una propiedad reposeída cepresidenta de ‘Special Assets Group’ de FirstBank. No obstante, muchas de estas unidades requieren reparaciones o mejoras. Para esto FirstMortgage ofrece el préstamo 203K Limited. “Este préstamo aplica para perDaniel Agosto sonas que no cuentan con los fondos para adquirir una propiedad terminada y están dispuestos a repararla; para adquirir propiedades reposeídas, que se encuentran en mal estado y para el refinanciamiento de hipotecas de residencias que necesitan mejoras”, dijo Daniel Agosto, vicepresidente auxiliar y gerente de distrito de FirstMor-
tgage. “El préstamo permite incluir los gastos por mejoras o reparaciones menores para rehabilitar la propiedad y para las cuales no se requiere planos, consultores, ingenieros o arquitectos. Puede incluir costos de rehabilitación de la residencia, costo de inspecciones y reserva para contingencias, cuya suma no exceda $35,000, siempre que la tasación permita la suma de ambas”. “Los términos de cualificación son similares a los préstamos FHA, que incluye un informe de crédito satisfactorio, copia de las dos últimas planillas sobre ingresos, talonarios y SUMINISTRADA
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a cantidad de unidades reposeídas en la Isla cada día va en aumento, lo que representa una infinidad de oportunidades para que el consumidor pueda adquirir lo que antes era casi imposible de comprar. “Algunas de las ventajas que ofrece la compra de propiedades reposeídas son: la oportunidad de adquirir un inmueble que está más cerca al bolsillo del consumidor; puede contener más atributos por el precio de adquisición versus el valor de la propiedad en el mercado; los riesgos legales y de impuestos que conlleva la inversión son mínimos, ya que cuando un banco vende este tipo de propiedades se ha asegurado de que la propiedad está en buen estado, que no tiene gravámenes, ni obligaciones o impuestos pendientes por pagar”, mencionó Sheila Ocasio, primera vi-
comprobante de retención, evidencia de procedencia de aportación del pronto y gastos, estimado de mano de obra y materiales, entre otros documentos”, dijo el ejecutivo. OTROS REQUISITOS • El cliente tiene que cumplir con los requerimientos de capacidad de repago, ingresos, crédito, activos y límites, según requerido en las Guías de HUD, para los préstamos de Compra Venta, Sección 203(b). • El monto de su préstamo, incluyendo los costos de cierre financiados, no debe exceder el máximo estipulado por HUD para el municipio donde está su propiedad. • Puede ser para residencia principal de una a cuatro unidades de viviendas o unidad de condominio. • La propiedad tiene que tener un año o más de construida.
• El proceso de rehabilitación no puede extenderse por más de 90 días, a partir de la fecha de cierre. Agosto hizo hincapié en que “ciertas restricciones aplican. Las mejoras o reparaciones elegibles bajo el 203K Limited son aquellas que no conllevan cambios estructurales y las mismas deben ser realizadas por un contratista certificado por DACO”. Para información, llame al 787-760-8100 o al 1-866-910-8100. Visite las sucursales y centros hipotecarios de FirstBank en Isla o las oficinas centrales en la Ave. Muñoz Rivera #1130 en Río Piedras, de lunes a viernes, de 8:00 a.m. a 6:00 p.m. y los sábados de 9:00 a.m. a 1:00 p.m. Para el Inventario de Propiedades Reposeídas, llame al 787-729-8308 o visite sus oficinas en la Avenida Ponce de León #1519, Parada 23, en Santurce. Acceda www.1firstbank.com.
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POR MELVIN MULER Gerente Regional de Banca Hipotecaria Oriental
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a compra de la primera vivienda es uno de los pasos más importantes que te ayudan a progresar personal y profesionalmente. Esa primera inversión se convierte en la piedra angular sobre la cual construirás un futuro financiero estable. Es por eso que al momento de tener una oportunidad, nos surgen ciertas dudas. Una de las más comunes es si debes comprar o
alquilar. A continuación algunas de las ventajas de comprar versus alquilar: • Sentirás orgullo y sentido de independencia de haber alcanzado ese nuevo hogar. • Estarás invirtiendo en ti, en vez de pagarle a otra persona. • Tienes el beneficio contributivo de los intereses que pagas en una hipoteca. • Evitarás estar sujeto al vaivén de los aumentos de alquiler. Otra pregunta es sí este es el momento de comprar y, definiti-
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ESTE ES EL MOMENTO DE COMPRAR
Melvin Mulero
vamente, con la situación actual del mercado, la respuesta es sí. Aun así es un proceso para el cual tienes que estar preparado al menos con estos documentos y condiciones: • Un buen historial de crédito que demuestre tu ingreso así como tu capacidad de pago. • Tus ingresos: últimos dos talonarios de pago, si eres asalariado; planillas o estados financieros de los últimos dos años, si trabajas por cuenta propia o últimos dos estados bancarios. • En caso de que no tengas in-
gresos suficientes para cualificar, identifica un codeudor que pueda realizar la transacción contigo. • No todos los productos hipotecarios cubren el 100% de la transacción por lo que debes tener algún dinero para pronto y gastos de cierre. En el mercado existen excelente alternativas incluyendo préstamos FHA, Convencional, Rural Development, Interes Only, Balloon, VA y Jumbo, entre otros. Pero para escoger cuál de ellos es el que se ajusta a tus necesidades debes consultar con expertos en este tema, como es el equipo de hipotecas en Oriental. Comunícate hoy con cualesquiera de nuestros ejecutivos, quienes están capacitados para evaluar cada caso y encontrar las alternativas que mejor se ajustan a ti. Llama al 787-777-2272 o visita cualesquiera de las 48 sucursales en la Isla. Sujeto a aprobación de crédito. Ciertos términos, condiciones y restricciones aplican. Equal Housing Lender. Productos ofrecidos por Oriental Bank, Miembro FDIC. OCIF B-29.
LO QUE DEBE SABER
antes de comprar una propiedad reposeída POR ELVIN A. RODRÍGUEZ Especial para Construcción
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na propiedad reposeída es aquella que es adquirida involuntariamente por un (acreedor) banco, cooperativa, inversionista, Gobierno Estatal, Federal o individuo en garantía por una deuda (usualmente un préstamo hipotecario) no pagado. Mínimo le toma al acreedor entre 18 a 24 meses hacer una ejecución hipotecaria. Un error común es comenzar a gestionar la compra de una propiedad reposeída como si fuera de cualquier otro dueño y que no requiere reparaciones. Esto afecta al consumidor porque el financiamiento no es igual. Hay muchos requerimientos prestatarios que pueden limitar el campo de acción para adquirir una propiedad reposeída, como por ejemplo utilizar un préstamo convencional, Rural o Veterano. Lo recomendable es un préstamo FHA 203K que incluye una partida de reparaciones para realizarse después del cierre. Toda venta de una propiedad reposeída es “as is”, lo que significa que se vende en el estado y condición en que se encuentra en la inspección visual que hace el consumidor. Esto tiene una aplicación legal, la cual significa que ningún acreedor (dueño-vendedor) será responsable de reparaciones, daños, vicios ocultos y problemas actuales y futuros sobre las condiciones físicas del inmueble. Existen varias claves para adquirir estas propiedades, algunas de estas son:
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1. Seleccionar un corredor de bienes raíces como guía ideal en el proceso. Estos tienen acceso a los listados de todos estos acreedores, sus reglas de negociación y en muchas ocasiones ya han visto esas propiedades. 2. Realizar una precualificación hipotecaria con atención a las reparaciones y el uso de contratistas certificados por DACO. 3. Reparaciones no son lo mismo que remodelaciones. Las reparaciones son aquellas que el tasador señale a la propiedad como requisito de garantía (de HUD) en su condición física, salud y seguridad. 4. Reposeída no significa que se compra una ganga; que necesita muchos arreglos; que haya que pagar deudas de otros; que es una compra de alto riesgo; que el acreedor está desesperado por vender a cualquier precio y que pueda comprar sin ninguna responsabilidad de reparar la propiedad en o después del cierre. Como recomendación, antes de comprar una propiedad reposeída, decida qué tipo de propiedad necesita, el dinero que necesita para el cierre y la ubicación deseada. Moraleja: infórmese bien y reciba la ayuda de un corredor de bienes raíces que le llevará a conseguir su propiedad sin costo alguno por sus servicios. El autor es corredor y profesor de bienes raíces y miembro de la Alianza de Corredores y Vendedores de Bienes Raíces de Puerto Rico (www.alianzapr.com). Puede escribir a rodriguezelvin@yahoo.com o llamar al 787-462-7723.
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para promover y comprar en proyectos nuevos
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inanciar una propiedad que uno recién adquiere y a la que desea mudarse con la mayor prontitud requiere de un análisis serio de las opciones de financiamiento disponibles, los intereses a los que se ofrecen y el servicio que uno ha de recibir en el proceso. “Sabemos de la emoción de adquirir esa nueva casa para ti y tu familia, de lo deseoso que estás por comenzar a disfrutarla. Por eso te ofrecemos hasta el 100% de financiamiento en muchos proyectos nuevos a través de toda la Isla y nos esforzamos por agilizar tu caso. Una llamada a Moneyhouse y empezamos a llevar de la mano hasta convertirte en propietario”, aseguraba Leslie Cardenales, disponible en el 787-975-4105 y quien está a cargo de la División de Proyectos Nuevos de Moneyhouse, la que reúne a ejecutivos hipotecarios especialistas en transacciones de compraventa dedicados a brindar respaldo a desarrolladores y corredores de bienes raíces para mover el inventario de unidades en proyectos nuevos. “La diferencia la hace el servicio que ofrecemos 24/7 a clientes, desarrolladores y realtors, la accesibilidad y abierta comunicación a todos los niveles de la gerencia y el compromiso real por servir y aportar a que cada familia posea un hogar propio y disfrute de una mejor vida.” Moneyhouse es la única institución financiera reconocida como la Institución Bancaria del Año por la Asociación de Realtors de Puerto Rico por tres años consecutivos; reconocida como líder en cierres de hipotecas reverse y segundos en cierres de hipotecas FHA en la Isla. PROYECTOS NUEVOS La lista de proyectos nuevos que Moneyhouse trabaja bajo esta división de negocios es amplia, para todo presupuesto y con todo tipo de propiedad. “Lo primero que tienes que hacer es acceder moneyhousepr.com y precualificarte. Conociendo hasta cuánto puedes tomar prestado y hasta cuánto puedes pagar es más fácil salir a buscar casa”, explicó Cardenales. Entre los proyectos que el banco hipotecario respalda están:
“LO PRIMERO QUE TIENES QUE HACER ES ACCEDER MONEYHOUSEPR.COM Y PRECUALIFICARTE. CONOCIENDO HASTA CUÁNTO PUEDES COGER PRESTADO Y HASTA CUÁNTO PUEDES PAGAR SE TE VA A HACER MÁS FÁCIL SALIR A BUSCAR CASA".
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con opciones ideales para la compra de su hogar POR ILEANA LÓPEZ Especial para Construcción
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n estos momentos cuando la oferta de propiedades, nuevas y existentes, es abundante; los intereses continúan históricamente bajos y existen diversos productos hipotecarios que se adaptan a las necesidades del consumidor, no hay duda que este el mejor momento para comprar y hacerte del hogar de tus sueños. Igualmente, a estas ventajas se suma la oportunidad de comprar una propiedad que ha sido reposeída y que, por lo general, está en venta a un precio por debajo de su valor en el mercado, lo que le da la oportunidad al comprador de adquirir un hogar que quizás en otro momento histórico estaba por encima de sus expectativas y posibilidades económicas. Aunque muchas de estas propiedades están aún en buen estado, el comprador siempre desea hacerle mejoras, modernizarlas o simplemente transformarla. Para ayuda a este comprador, existe SunWest Mortgage, banco hipotecario con más de 30 años de experiencia y servicio en Estados
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Unidos, que estableció sucursales en la Isla en el 2011, en Guaynabo y Ponce, y que tiene una amplia gama de productos entre los que ofrece dos opciones ideales para personas buscando comprar y hacerle arreglos o remodelaciones a sus hogares. Estos son el Fanny Mae HomeStyle Renovation Mortgage y el FHA -203K, que se unen a la ya amplia cartera de alternativas que incluye préstamo de Veterano, RURAL, prestamos Conforming, FHA y Reverse. Según Luis Raúl Padilla, vicepresidente ejecutivo y jefe de la división de Retail, el banco tiene un equipo de ejecutivos altamente entrenado para orientar de manera clara al cliente sobre las ventajas relacionadas con todos sus productos hipotecarios. Además, dicha entidad hipotecaria tiene la capacidad de originar, procesar, aprobar y servir este todo tipo de hipoteca en un mismo lugar, por lo que puede tramitar cualquier alternativa con mucho más rapidez. Al hablar del Fanny Mae HomeStyle Renovation Mortgage, Padilla explicó que este producto exclusivo de SunWest Mortgage, permite un máximo de financiamiento de $417,000 a quienes compran por primera.
Luis Raúl Padilla
FOTO: ROSARIO FERNÁNDEZ
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EL FANNY MAE HOMESTYLE RENOVATION MORTGAGE DE SUNWEST MORTGAGE PERMITE UN MÁXIMO DE FINANCIAMIENTO DE $417,000 A QUIENES COMPRAN POR PRIMERA VEZ. Otra ventajas del Fanny Mae HomeStyle Renovation Mortgage es que la persona puede combinar la compra de la casa con los costos de remodelación en un solo cierre, ahorrando tiempo y dinero. Además, tiene una tasa de interés más baja que una línea de crédito o un préstamo de construcción. “A diferencia de otros productos, el Fanny Mae HomeStyle Renovation Mortgage puede usarse para la compra de un “Second Home” o de una propiedad de inversión”, dijo Padilla, quien añadió que esta hipoteca permite incluir los costos de renovación de hasta un 50% del valor de la tasación de la propiedad. Sin embargo, dichas mejoras deben hacerse en un periodo de 12 meses desde el momento en que se emita el préstamo. Por otra parte, Padilla dijo que el
préstamo FHA-203K permite comprar o refinanciar una propiedad existente desde una hasta cuatro unidades de vivienda con el propósito de repararla, mejorarla o alterarla. “Esta atractiva alternativa hipotecaria, te permite hasta demoler completamente una estructura y construir en su lugar otra nueva, que se ajuste a tus gustos y necesidades. Dentro de los arreglos, el comprador puede hacer una segunda planta o añadir unidades de vivienda adicionales”. Explicó el banquero, que dependiendo de las mejoras que estime hacer el comprador y el costo total de las mismas, el préstamo FHA 203K puede dividirse en dos categorías: limitado o estándar. En compraventa, se puede financiar hasta un 96.5% del precio de venta, más el costo de todas las mejoras, reparaciones o alteraciones, así como otros costos
asociados al préstamo. El préstamo FHA 203K puede financiar hasta el 97.75% del valor proyectado de la tasación. Además, con este producto se puede financiar como parte del préstamo hasta seis meses de pagos hipotecarios si la propiedad no está habitable durante la rehabilitación. Mirando al futuro, Padilla dijo que la institución está trabajando en poner en marcha en un website dirigido a atraer a aquel consumidor que prefiere hacer todo online. “Este ha sido un giro a un mercado bien interesante, ya que es una tendencia que está pasando en Estados Unidos y también en Puerto Rico. Ahora contamos con la mejor tecnología en la isla para atender a ese consumidor que prefiere hacer todo desde su computadora o IPAD. Creado por programadores puertorriqueños que forman parte de nuestro equipo en SunWest, esta herramienta permite al consumidor escoger el producto hipotecario que quiere, el interés, poner el precio de venta y llenar la solicitud online. En pocos minutos recibe un “welcoming call” confirmando su solicitud, y una vez se analiza la solicitud, puede subir los documentos requeridos mediante un acceso que se le provee al solicitante”, concluyo Padilla. Para alterativas de productos hipotecarios, visite una de las dos sucursales de SunWest Mortgage en Guaynabo o Ponce, o llame al 787-235-4931.
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