Q2 2012 | OFFICE
BUENOS AIRES
RESEARCH & FORECAST REPORT
Mercado de Oficinas / Office Market OFERTA
INDICADORES | MARKET INDICATORS Q1-12
Q2-12
AVAILABILITY RATE NET ABSORPTION CONSTRUCTION PRICES
Durante el segundo trimestre, se incorporaron al mercado de oficinas 11.885 m², un desempeño similar a los 11.411 m² que se sumaron en el trimestre pasado. Como resultado, el inventario total de edificios de oficinas A+ y A quedó conformado por 1.737.817 m², de los cuales un 71% corresponde a unidades en edificios categoría A, mientras que el restante 29% está integrado por oficinas en edificios categoría A+. La tasa de disponibilidad global (vacancia) del mercado de oficinas se ubicó en 7%, lo que representa un incremento de 0,7 p.p. en comparación con el trimestre anterior. Observando el mercado de oficinas categoría A+, se verifica una tasa de disponibilidad de 6,2% (un aumento de 1,6 p.p. en relación al trimestre previo), mientras que en las unidades de categoría A, la tasa de disponibilidad se sitúa en 7,3% (una variación de sólo 0,1 p.p. en comparación al primer trimestre del año). La superficie total disponible en alquiler es de 120.889 m², de los cuales el 22,3% se ubica en Zona Norte de Gran Buenos Aires, un 18,6% en Puerto Madero Este y otro 18,3% en Microcentro. Se destaca, a diferencia de trimestres anteriores, una mayor disponibilidad en el sub-mercado Catalinas, que cuenta con cerca de 17.000 m² en alquiler.
SUPPLY During the second quarter, 11,885 sq.m. were incorporated into the office market, a similar performance to the 11,411 sq.m. which were added during the previous quarter. This resulted in a total inventory of Class A+ and A buildings of 1,737,817 sq.m., of which 71% correspond to units PRECIOS
PRECIOS POR ZONA | PRICES BY SUB-MARKET
ACTUALIZACIÓN | UPDATE Nuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)
35 53,391
32.0
30
30.4
29.5
24.6
25
50,000
35% 22.0
21.4
2.7%
3.8%
7.2%
8.1%
8.9%
2.9%
Precios
www.colliers.com.ar
Tasa de Disponibilidad
NORTE GBA
MICROCENTRO
Q4-12 F
PLAZA SAN MARTIN
Q3-12 F
PUERTO MADERO
Q2-12
MACROCENTRO NORTE
Q1-12
CATALINAS
Q4-11
PLAZA ROMA
0
0
25%
10% 3.0%
2.4%
5% 0%
MACROCENTRO SUR
5
11,885
10,000
30%
15% 8.7%
NORTE CABA
11,411
19.9
20%
10
20,000
12,293
20.3
15
27,227
30,000
40%
24.1
20
40,000
45%
38.8%
27.7
MACROCENTRO
60,000
El precio promedio de alquiler actual para edificios clase A+ y A es de USD/m² 25.2. Representa una reducción de 0,8% respecto al trimestre anterior. PRICES The average current lease price for Class A and A+ buildings is of U$S 25.8 / sq.m. Represents a decrease of 0,8% regarding the previous quarter.
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q2 Q1 2010 | DIVISION NAME 2012 | RESIDENTIAL OFFICE
in Class A buildings, whilst the remaining 29% correspond to offices in the Class A+ buildings. The total availability rate (vacancy) of the office market, was of a 7%, which represents an increase of 0.7 p.p., compared to the previous quarter. Observing the Class A+ office market, an availability rate of 6.2% was verified (an increase of 1.6 p.p., related to the previous quarter), whilst in the class A units, the availability rate is located at 7.3% (a variation of only 0.1 p.p., compared to the first quarter of the year). Total available lease area is of 120,889 sq.m., of which 22.3% are located in the Northern Zone of Greater Buenos Aires, an 18.6% in the Eastern Zone of Puerto Madero, and a further 18.3% in Microcentro [Downtown] area. It is noteworthy to mention, that contrary to previous quarters, there is a greater availability in the Catalinas sub-market, which has approximately 17,000 sq.m. for lease.
ZONA NORTE GBA
PLAZA SAN MARTÍN CATALINAS
ZONA NORTE CABA
PLAZA ROMA PUERTO MADERO
MACROCENTRO NORTE
ZONA OESTE GBA
MACROCENTRO MICROCENTRO MACROCENTRO SUR
BUENOS AIRES
ZONA SUR GBA
La demanda se mantuvo estable durante el segundo trimestre. Algunos sub-mercados, como Zona Norte GBA y Macrocentro Sur, lideraron la tendencia positiva, mientras que otros, como Catalinas, liberaron espacios en alquiler. Demand remained stable during the second quarter. Some sub-markets such as Zona Norte GBA and Macrocentro Sur, led the positive trend, while others, such as Catalinas, led the freeing of spaces. Q111
Q211
Q311
Q411
100
Q112
60 40.7 29.8 17.5
12.912.9
-0.1
-20
12.6 -0.3
Absorción Neta Trimestral (Miles de m²) / Quarterly Net Absorption (In thousands of sqm) Absorción Neta Acumulada 2011 (Miles de m²) / Accumulated Net Absorption per year (In thousands of sqm)
ACTUALIZACIÓN | UPDATE
At the end of the second quarter of the year, a negative absorption is observed of less than 400 sq.m., which represents a downward trend anticipated by the general dynamic of demand registered during the first quarter of the year. Also, this behavior coincides with the general characteristics of the current macroeconomic situation. Nevertheless, some movements of demand in the office market, are of interest. On one hand, the Northern Zone of Greater Buenos Aires absorbed 7,555 sq.m.and the Southern MacroCenter Zone, another 4,033 sq.m., leading a positive tendency. On the other hand, the Catalinas zone led the freeing of spaces, with a negative absorption of 7,468 sq.m., followed by the Macrocentro area, with 3,074 sq.m.
Al término del segundo trimestre del año, se observó una absorción negativa de menos de 400 m², lo que representa una tendencia a la baja, ya anticipada en la dinámica de la demanda registrada durante el primer trimestre del año. Asimismo, este comportamiento coincide con las características generales de la situación macroeconómica actual. No obstante, resultan de interés algunos movimientos de la demanda en el mercado de oficinas durante el trimestre. Por un lado, la
88.0
20
DEMAND
DEMANDA
Q212
70.5 40.840.8
Zona Norte de Gran Buenos Aires absorbió 7.555 m² y Macrocentro Sur otros 4.033 m², encabezando una tendencia positiva. En contraste, Catalinas lideró la liberación de espacios, con una absorción negativa de 7.468 m², seguido por Macrocentro, con 3.074 m².
PRECIOS En conjunto, los valores de alquiler del mercado de oficinas se mantuvieron estables, con una pequeña caída de apenas 0,8% en comparación con el primer trimestre del año. El precio promedio de alquiler de oficinas categoría A+ fue de U$S 30,7 por m², lo que significa una disminución de 2,2% en relación al trimestre
Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area
300
300
281 245
250
250
214 200
205 200
181 166
153
150
150 153
134 109
100
50
110
99
86 70 51
51
47
62 47
42
32
31 11
14
32
43 48
37
7
26
48
42 41
21
22
1999
2000
2001
2002 -15
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
50 12
0 1998
100
88
82
66 65 57
150 121
2010
2011
0
-50
-50 Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm)
P. 2
0
2012 - Q2
| COLLIERS INTERNATIONAL
Superficie disponible (m2) / Available Area Lease (sqm)
Absorción neta (m2) / Net Absorption (sqm)
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q2 2012 | OFFICE
UPDATE
Market Comparisons
CLASE A Y A+ / CLASS A AND A+ ZONA
INVENTARIO
NUEVOS EDIFICIOS
SUP. DISPONIBLE
TASA DE DISPONIBILIDAD
ABSORCIÓN NETA
PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER
SUB MARKET
INVENTORY
NEW BUILDINGS
AVAILABLE AREA
AVAILABILITY RATE
NET ABSORTION
AVERAGE ASKING LEASE PRICE
m² | sq.m
m² | sq.m
m² | sq.m
%
m² | sq.m
Q2
Q2
Q2
CATALINAS
194,682
0
16,926
MACROCENTRO
26,439
0
10,248
MACROCENTRO NORTE
64,245
0
2,459
MACROCENTO SUR
107,044
0
3,259
MICROCENTRO
275,623
0
NORTE CABA
101,346
0
NORTE GBA
302,135
PLAZA ROMA
100,169
PLAZA SAN MARTIN
161,722
Q2 2012
Q2vsQ1
Q2
4.9%
8.7%
-7,468
27.1%
38.8%
-3,074
5.1%
3.8%
808
6.8%
3.0%
4,033
22,196
7.8%
8.1%
-700
2,415
2.7%
2.4%
275
11,885
26,976
7.8%
8.9%
7,555
0
2,741
3.1%
2.7%
353
0
4,651
2.3%
2.9%
-919
USD/m² | USD/sq.m
%
Q1 2012
Q2 2012
-5,482
30.3
30.4
0.5%
-1,146
22.0
20.3
-7.7%
340
27.4
29.5
7.6%
4,209
21.0
19.9
-5.1%
968
24.0
24.1
0.4%
4,826
21.8
21.4
-1.7%
12,404
22.0
22.0
¬
0.0%
-979
31.2
32.0
2.4%
-882
25.7
24.6
-4.2%
Acumulado
Q2vsQ1
404,413
0
29,117
6.9%
7.2%
-1,207
-1,741
29.0
27.7
-4.4%
1,737,817
11,885
120,988
6.3%
7.0%
-344
12,517
25.4
25.2
-0.8%
PUERTO MADERO
TOTAL
Q1 2012
CLASE A+ / CLASS A+ Q2
Q2
Q2
Q1 2012
Q2 2012
Q2vsQ1
Q2
Acumulado
Q1 2012
Q2 2012
CATALINAS
102,016
0
13,502
5.3%
13.2%
-8,132
-6,385
32.7
31.5
-3.6%
MACROCENTRO SUR
37,235
0
0
0.0%
0.0%
¬
0
0
N/A
N/A
¬
0.0%
MICROCENTRO
42,459
0
0
0.0%
0.0%
¬
0
1,416
N/A
N/A
¬
0.0%
NORTE CABA
28,397
0
535
2.0%
1.9%
45
4,237
27.0
25.3
-6.3%
PLAZA ROMA
100,169
0
2,741
3.1%
2.7%
353
-979
31.2
32.0
2.4%
PUERTO MADERO ESTE
165,168
0
13,965
8.2%
8.5%
-436
710
31.3
29.9
-4.5%
26,400
0
550
2.1%
2.1%
¬
0
-550
27.3
27.3
¬
501,844
0
31,293
4.6%
6.2%
-8,170
-1,551
31.4
30.7
PUERTO MADERO OESTE
TOTAL
Q2vsQ1
0.0%
-2.2%
CLASE A / CLASS A Q2
Q2
Q2
Q1 2012
Q2 2012
Q2vsQ1
Q2
Acumulado
Q1 2012
Q2 2012
CATALINAS
92,666
0
3,424
4.4%
3.7%
664
903
27.1
26.1
-3.7%
MACROCENTRO
26,439
0
10,248
27.1%
38.8%
-3,074
-1,146
22.0
20.3
-7.7%
MACROCENTRO NORTE
64,245
0
2,459
5.1%
3.8%
808
340
27.4
29.5
7.6%
MACROCENTRO SUR
69,809
0
3,259
10.4%
4.7%
4,033
4,209
21.0
19.9
-5.1%
MICROCENTRO
233,164
0
22,196
9.2%
9.5%
-700
-448
24.0
24.1
0.4%
NORTE CABA
72,948
0
1,880
2.9%
2.6%
230
589
20.3
20.3
-0.1%
NORTE GBA
302,135
11,885
26,976
7.8%
8.9%
7,555
12,404
22.0
22.0
0.1%
PLAZA SAN MARTIN
161,722
0
4,651
2.3%
2.9%
-919
-882
25.7
24.6
-4.2%
PUERTO MADERO ESTE
91,658
0
8,503
8.5%
9.3%
-693
-2,130
27.0
26.1
-3.4%
PUERTO MADERO OESTE
121,187
0
6,100
5.0%
5.0%
¬
-78
229
26.5
25.0
-5.6%
1,235,974
11,885
89,696
7.0%
7.3%
7,827
14,070
23.7
23.3
-1.7%
TOTAL
Q2vsQ1
EVOLUCION | EVOLUTION Precios de Alquiler por Categoría y Disponibilidad | Average Lease Prices and Availability 40
25.0% 37.4
35
34.6
36.7
35.9
34.6 20.5% 29.5
30
27.9 26.5
25
26.1
27.6
17.8%
26.5
20.0%
30.7
29.8
29.2
28.6
26.9
16.3%
24.5 14.3%
23.6
23.0
21.6
22.7
20.5
23.3
22.2
22.0
15.0%
20
15
13.0 7.8%
10
5.7%
10.3
6.2% 7.1
9.4%
La tasa de disponibilidad global (vacancia) del mercado de oficinas se ubicó en 7%, lo que representa un incremento de 0,7 p.p. en comparación con el trimestre anterior. AVAILABILITY RATE The total availability rate (vacancy) of the office market, was of a 7%, which represents an increase of 0.7 p.p., compared to the previous quarter.
11.9
9.9
6.4%
6.8% 7.1
10.0%
9.0%
TASA DE DISPONIBILIDAD
7.0%
7.7
5.0%
5 2.2%
2.9% 1.8%
1.4%
0
0.0% 1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 - Q2
Precios de alquiler en edificios categoría A+ (USD/m²) / Class A+ building lease price (USD/sqm) Precios de alquiler en edificios categoría A (USD/m²) / Class A building lease price (USD/sqm) Tasa de Disponibilidad / Availability Rate
COLLIERS INTERNATIONAL |
P. 3
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q2 Q1 2010 | DIVISION NAME 2012 | RESIDENTIAL OFFICE
precedente. Por su parte, el valor promedio para unidades en edificios categoría A se ubicó en U$S 23,3 por m², lo que significa una reducción de 1,7% en comparación con el primer trimestre. Plaza Roma continúa siendo la zona mejor cotizada del mercado de oficinas, con un precio promedio de alquiler de U$S 32 por m². Por otro lado, el valor más bajo se encuentra en Macrocentro Sur, que con un promedio de U$S 19,9 por m² se convierte, por costos y ubicación, en una opción muy interesante para diversos perfiles de ocupantes.
PRICES Together, the lease values within the office market remained stable, with a slight drop of only 0.8%, compared to the first quarter of the year. The average lease price of Class A+ offices was of U$S 30.7 per sq.m., which means a decrease of 2.2% regarding the previous quarter. An the average value for Class A building units, was set at U$S 23.3 per sq.m. which means a reduction of 1.7%, compared to the first quarter. Plaza Roma continued being the most soughtafter zone of the office market, with an average lease price of U$S 32 per sq.m. On the other hand, the lowest value is found in the Southern Macro-center area, with an average of U$S 19.9 per sq.m., which, due to its costs and location, has converted it into a very interesting option for various occupant profiles.
metros cuadrados de oficinas. De este total, y continuando con la actual tendencia del mercado, más del 65% se encontrará en Zona Norte de Gran Buenos Aires. De la superficie restante, un 15,4% se ubicará en la Zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires, y un 12,4% en Puerto Madero. Es importante destacar que, del total de metros que se incorporarán al mercado en el curso del año, más del 80% estará encuadrado en la modalidad de edificios verdes, bajo estándares LEED. En la misma línea se encuentran tres importantes proyectos, ubicados en Macrocentro Sur: 955 Belgrano Office, Altman Eco Office y Go Green.
United States: 147 Canada: 37 Latin America: 19 Asia Pacific: 201 EMEA: 118 • $1.8
billion in annual revenue
million square feet under management
• 1250 • Over
12,300 professionals
FORECAST For the remainder of the year, the inclusion of more than 80 thousand square meters of office space is expected to be incorporated to the inventory. From this total, and continuing with the current market trend, more than 65% shall be found in the Northern Zone of Greater Buenos Aires. Of the remaining area, a 15.4% shall be located in the Northern Zone of the City of Buenos Aires, and a 12.4% in Puerto Madero. It is noteworthy to mention that of the total meters to be incorporated into the market during the year, more than 80% shall be set within the ‘green building’ mode, under LEED standards. Within this concept, three important projects are under way, located in the Southern Area of the Macro-center: 955 Belgrano Office, Altman Eco Office, and Go Green.
PROYECCIÓN Para lo que resta del año, se espera la incorporación al inventario de más de 80 mil ABSORCIÓN NETA POR SUBMERCADO | NET ABSORPTION BY SUB-MARKET 10,000 8,000
522 offices in 62 countries on 6 continents
RESEARCHER: Buenos Aires Santiago Poy Analista | Investigación de Mercado Cerrito 866, piso 2 Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1010AAR TEL +54 11 4819 9500 FAX +54 11 4819 9545
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4,033
4,000 2,000
808
353
275
0 -700
-2,000
-919
-1,207
-4,000
-3,074
-6,000 -8,000
-7,468
Absorción Neta Trimestral (Miles de m²) / Quarterly Net Absorption (In thousands of sqm)
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MACROCENTRO
PUERTO MADERO
PLAZA SAN MARTIN
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NORTE CABA
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MACROCENTRO NORTE
MACROCENTRO SUR
NORTE GBA
-10,000
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