Пазарни проучвания България | Индустриални площи H2 2014
Пазар на индустриални площи
• България дава все посериозна заявка да се превърне в „хъб“ за изнесени производства на автомобилни компоненти.
Предлагане
• Анализ на Colliers показва, че 56% от откритите чуждестранни производства в България през последните две години са свързани именно с автомобилния сектор.
Графика 1. Индустриални и логистични площи в София (в хил. кв.м.)
През втората половина на 2014 г. пазарът на модерни индустриални и логистични площи в София отбелязва лек ръст в предлагането - по-малко от 3% и достига нива от 757,200 кв.м. (Графика 1) Този растеж се дължи предимно на значителен брой малки проекти и на новопостроения склад от 6,000 кв.м. в логистичен парк East Ring.
800 700
665 692
600 500
506 546
400
757
580
441
300
• Недостигът в предлагането на модерни индустриални площи доведе до преструктуриране на празни площи от типа “big box” във временни решения за нови складови площи и градска логистика.
721 737
302
200 100 0
H1 2010
H2 2010
H1 2011
H2 2011
H1 2012
H2 2012
H1 2013
H2 2013
H1 2014
H2 2014
Първият етап от изграждането на индустриалната зона край Божурище приключи. Пионер в зоната е Behr Hella Thermocontrol, който започна работа на площ от 7,500 кв.м. Трябва да се отбележи и откриването на фабриката за кабелно оборудване на Nexans Autoelectric в Плевен в края на 2014 г., както и първия етап от логистичната база на Gebruder Weiss в с. Мусачево (8,500 кв.м.) Големи български производители в козметичната индустрия отвориха нови модерни логистични центрове в Шумен – Лавена (8,500 кв.м.) и Фикосота (8,500 кв.м.). Повечето участници на пазара на индустриални и логистични площи остават фокусирани върху строителство за собствени нужди или по поръчка. Това за поредна година е обусловено от недостига на готови площи за наемане.
Търсене Търсенето продължава да бъде движено от компании от леката промишленост и от логистични оператори. Това са основно производители на компоненти за автомобилната, леката индустрия и електрониката. Анализ на Colliers показва, че 56% от откритите чуждестранни производства в България за последните две години са свързани с автомобилната промишленост и по-точно - с компоненти за нея. По отношение на страната, от която идват, те биват 31% от Германия, 19% Турция, 13% от Швейцария. В края на 2014 г. райони,
2
Пазар на индустриални площи | H2 2014 | Colliers International
в които активно се развива производството на автомобилни компоненти са Пловдив (31%), София (19%), Русе и Сливен (по 13%) и Плевен (6%). Като индустриални „хъбове“ се очертаха зоните на Пловдив и Елин Пелин заради добрите транспортни връзки и наличието на квалифицирана работна ръка. Елин Пелин се превърна в предпочитано място за изграждане на индустриални и логистични паркове. През изминалата година заради дефицита на качествени и модерни индустриални площи производители, логистични оператори и търговци все по-често обръщаха поглед към празни площи от типа „big box” на комуникативни места в периферията на градовете. Такива площи отговарят на търсенето за по-големи търговски операции, складиране и леки производства. Пример е бившият магазин Roda, където полски търговец нае част от помещението. Първите сделки са вече факт, като печеливши са и двете страни – наемателят осигурява за бизнеса си модерни площи, а наемодателят успешно репозиционира актива си. Друг недостиг, който пазарът отчита, е този на стари производствени/ складови площи, които биха могли да се преустроят за нуждите на текущ бизнес. Такива имоти се търсят приоритетно от навлизащите чужди компании. Състоянието на тези бази и фабрики в България обаче предполага обновяване на имота на цената на ново строителство, или въобще не позволява такова. Тенденция в Западна Европа, която все повече набира сила, е „onshoring” или връщането на производствата в периферията на Европа, в частност - Югоизточна Европа. Търсят се оптимални сценарии, за да се изнесат отново, но този път - в близост до компанията-майка. Когато изнасянето на бизнес касае трудоемки производства, подобни инвестиции все по-често започват да се насочват към Югоизточна Европа в търсене на оптимални разходи за трудово възнаграждение и транспорт. България е в полезрението на тези инвеститори, но се състезава с останалите държави от региона - балканските страни, Унгария, Чехия, Словакия и други. Те привличат значителна част от инвеститорите заради по-добрата материална база, по-бързото административно обслужване и не на последно място - по-доброто маркетиране. Основни конкуренти на България в това направление са и съседните Македония и Сърбия, които предлагат различни стимули и данъчни облекчения за всяко новооткрито работно място. Освен членство в ЕС, България се ползва с преимущества като валутен борд, ниски данъци и трудови възнаграждения, които конкурират тези в региона.
3
Свободни площи Ниската активност в сегмента води до лек спад на свободните площи в София с 2% спрямо втората половина на 2013 г. Усвоените площи достигат 22,600 кв.м. за втората половина на 2014 г.
Наемни нива Наемите за първокласни и второкласни индустриални и логистични площи за София остават без съществена промяна и през втората половина на 2014 г. - на нива от около 3.8 евро на кв.м. на месец, за първокласни обекти, и около 2.5 евро на кв.м. на месец - за второкласни обекти. (Графика 2)
Графика 2. Наемни нива на модерни индустриални площи в София (евро/ кв.м. / месец) 4.8
4.5 4
3.8
3.8
3.8
2.5
2.5
2.5
2.5
2011
2012
2013
2014
3.3 2.8
2009
2010
първокласни локации
второкласни локации
Прогноза • През 2015 г. откриването на леки производства в България ще продължи, успоредно с това страната ни придобива все по-голяма популярност като дестинация за изнасяне на производствени дейности. • Алтернативни решения като преструктуриране на търговски площи и проекти, строени по поръчка, ще продължат да доминират на пазара като найгъвкав метод за посрещане на новото търсене. • Наемните нива ще се запазят стабилни и през следващата година.
Пазар на индустриални площи | H2 2014 | Colliers International
485 офиса в 63 страни на 6 континента САЩ: 146 Канада: 44 Латинска Америка: 25 Азия и Пасифика: 186 Европа, Близкия Изток и Африка: 84
Верка Петкова Мениджър | Oфисни и индустриални услуги тел. +359 2 976 9 976 verka.petkova@colliers.com Aдриана Тончева Старши специалист | Пазарни проучвания тел. +359 2 976 9 976 adriana.toncheva@colliers.com
Colliers International | София Европейски Търговски Център бул. Цариградско шосе 115К сгр. Б, ет. 7 | 1784 София тел. +359 2 976 9 976
$2.1 млрд. годишни приходи
135 млн. кв.м. площи под управление
15,800 експерти по света
За Colliers International Colliers International е една от най-големите международни компании за консултантски услуги в сферата на недвижимите имоти с повече от 15,700 служители в над 485 офиса в 63 страни. Част от FirstService Corporation, Colliers International предлага пълна гама от услуги за наематели и инвеститори по целия свят, включително частно и корпоративно консултиране за недвижими имоти, управление на активи и проекти, инвестиционни транзакции, изготвяне на оценки и пазарни проучвания. Като част от годишните награди CEE Quality Awards за качество на услугите в сферата на недвижимите имоти, Colliers International е отличена за най-добра консултантска компания за 2014 г. в категория “Индустриални площи”. Последното годишно проучване на Lipsey класира Colliers като втората най-разпознаваема компания за недвижими имоти в света. colliers.com Bсички права запазени © 2015 Colliers International Този доклад е изготвен от Colliers International единствено с цел предоставяне на обща информация. Colliers International не носи никаква отговорност, директно или косвено, във връзка със съдържанието, точността и достоверността на така предоставената информация. Всяко заинтересовано лице трябва да направи допълнително конкретно запитване относно точността на документа. Colliers International не предоставя никакви изрични или подразбиращи се гаранции относно този доклад, както и не носи никаква отговорност за преки, непреки или последващи вреди и пропуснати ползи, претърпени в резултат на използването на този документ. Тази публикация е защитена от авторското право и сродните му права.
Accelerating success.