S1 2012 | INDUSTRIAL
BARRANQUILLA COLOMBIA
RESEARCH & FORECAST REPORT
Panorama Económico De acuerdo al DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), durante el primer trimestre del 2012, el Producto Interno Bruto presentó un crecimiento de 4,7%, inferior en 0,3 puntos porcentuales con respecto al registrado en el mismo periodo del 2011. La minería sigue teniendo la mayor participación en el crecimiento de la economía colombiana, con una variación de 12,4%. Los establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas presentaron un incremento de 6,7%. Vale la pena mencionar que la construcción registró una variación negativa de 0,6%.
INDICADORES DEL MERCADO S1 2011
2012
OFERTA
A mayo de 2012, las exportaciones colombianas registraron un crecimiento de 14,1% con respecto al mismo periodo del 2011, debido principalmente a los combustibles y productos de industrias extractivas, manufacturas, productos agropecuarios y alimentos y bebidas. Los principales destinos a exportar fueron Estados Unidos, que crecieron en 13,6%, España y China, con crecimientos de 238,7% y 95,1%, respectivamente. Las importaciones, por su parte, a abril de 2012, registraron una variación positiva de 11,7% como resultado de mayores compras de manufacturas. Otros productos fueron los combustibles y aquellos de industrias extractivas, agropecuarios y alimentos y bebidas, donde provinieron principalmente de Estados Unidos, China y México.
ABSORCIÓN BRUTA CONSTRUCCIÓN PRECIO DE VENTA PRECIO DE RENTA
ACTUALIZACIÓN Comportamiento PIB (Tasa Crecimiento Q1 2012)
7,6
8
En cuanto a la tasa de desempleo, en marzo de 2012 cerró en 10,7%, 0,5 puntos porcentuales inferior a la registrada en el mismo mes del 2011. Las ciudades que registraron la menor tasa de desempleo fueron Barranquilla, Bogotá y Cartagena, con tasas de 7,6%, 9,5% y 9,8%, respectivamente. Durante el trimestre móvil de marzo a mayo de 2012, el comercio, restaurantes y hoteles tuvieron la mayor participación en la tasa de ocupación, con un 26,4%. Por otra parte, la inflación para el primer trimestre del año registró una variación de 2,01%, inferior en 0,25 puntos porcentuales a la tasa registrada durante el mismo periodo del 2011 y la cual se debe, según un sondeo de Reuters, a una menor alza en los precios de alimentos y vivienda, aunque esta última, durante junio de 2012, registró junto con la diversión crecimientos superiores al IPC del mes (0,08%), de 1,14% y 0,36%, respectivamente.
3,9
4,7
5,1
5,0
6
4
Por otra parte, la Inversión Extranjera Directa, a abril de 2012, creció casi un 28% comparada con el mismo periodo del 2011, la cual continúa registrando cifras record para el país y evidencia la buena demanda interna y el sostenido crecimiento de la economía colombiana durante los últimos años. Los recursos que llegaron al país se destinaron principalmente al sector del petróleo, hidrocarburos y minas. Expertos esperan para el 2012 superar las cifras registradas en el 2011, incluso superando en la región aquellas registradas por países como Chile, el cual es el tercer destino en Latinoamérica, después de Brasil y México.
Según BBVA Research, en medio de una desaceleración mundial y aún si la situación Europea sigue en deterioro, la economía colombiana crecerá 5% en el 2012 debido principalmente a la creciente inversión, superando la tasa pronosticada para la región, la cual se estima en 3,7%.
1,2
2
0
2007
2008
2009
www.colliers.com
2010
2011
2012
RESEARCH & FORECAST REPORT | S1 2012 | INDUSTRIAL
Panorama Barranquilla
Gráfica 1
EEUU 15% China 11%
Otros 46%
Ecuador 10%
Brasil Perú Venezuela 7% 4% 7% DISTRIBUCIÓN DE LAS EXPORTACIONES DEL ATLÁNTICO SEGÚN PAÍSES (ENERO FEBRERO 2012)
De acuerdo con Fundesarrollo, a febrero de 2012, el Atlántico mantuvo el dinamismo exportador que ha venido presentando al registrar una participación de 7% de las exportaciones No Tradicionales del país, lo cual representa una variación negativa de 1.1 puntos porcentuales con respecto al mismo periodo del año anterior. Las principales ventas se registraron en los sectores de manufacturas , alcanzando los US$ 293 millones. Las importaciones, por su parte, a abril de 2012, presentaron un crecimiento de 8% con respecto al año anterior.
Fuente: Fundesarrollo
Al cierre del primer bimestre del año, el valor de las exportaciones del Atlántico ascendió a US$ 185,9 millones FOB, reafirmando la ventaja geográfica que tiene la ciudad y posicionándose cada vez más como la capital industrial de la región Caribe. Barranquilla será una de las jalonadoras del comercio exterior en el país.
A marzo de 2012, la ciudad registró una inflación acumulada de 1.71%, ubicándose 24 puntos básicos por encima del registro nacional y siendo la quinta ciudad con mayor inflación dentro de las 13 áreas metropolitanas. Por otra parte, la tasa de desempleo registro, para el primer trimestre del año, ssss
fue de 7.5%, disminuyendo en 1.7 puntos porcentuales frente al mismo periodo del 2011 y siendo esta tasa la más baja a nivel nacional, lo cual se atribuye a la actividad del comercio exterior presentada por la ciudad. La tasa de ocupación creció en 0.6 puntos porcentuales con respecto al año anterior. Se espera que con el Tratado de Libre Comercio firmado con Estados Unidos, se generen 200 mil empleos en la región Caribe. En materia de construcción, el área licenciada presentó un crecimiento de 10,4% con respecto a la cifra registrada durante el primer trimestre; 174.900 metros cuadrados fueron licenciados para construcción. Según Probarranquilla, la capital del Atlántico está generando las condiciones para ser una ciudad competitiva en todos los aspectos, por medio de la formación educativa, obras de infraestructura vial, servicios logísticos y transportes.
Gráfica 2
Oferta Calle 30
44%
Vía 40
Malambo
32%
3%
10% 5%
Galapa
5%
A la Calle Barranquillita
1%
0
Parque Industrial
20.000 40.000 Metros Cuadrados
DISTRIBUCIÓN DE OFERTA POR CORREDOR Y LOCALIZACIÓN (m2)
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
60.000
A junio de 2012, Barranquilla cuenta con una oferta de 113.035 metros cuadrados rentables de bodegas en sus corredores urbanos y suburbanos, 37% menor a la cifra registrada el mismo periodo del año anterior, este comportamiento se debe principalmente a que en los últimos periodos no se han terminado proyectos industriales en la ciudad, ya que estos aún se encuentran en planos o en su fase de construcción, adicionalmente, las bodegas que son terminadas en su mayoría han sido comercializadas previamente en planos o a la medida.
Un estudio de la oferta por ubicación indica que aquellas bodegas localizadas a la calle participan con un 91% del total de la oferta, mientras las que se encuentran en parques industriales cuentan con una participación del 9%, vale la pena mencionar que la oferta en parques industriales presentó una variación negativa con respecto al mismo periodo del 2011 de 56%, comportamiento que reitera la preferencia de las industrias de ubicarse dentro de estos complejos cerrados, los cuales ofrecen espacios con mejores especificaciones.
Al analizar la oferta por corredor, se encuentra que Calle 30 participa con un 44% de la oferta total, seguido por el corredor Vía 40 con un 36% y Malambo con un 15%, el valor restante se distribuye entre los corredores Galapa y Barranquillita.
Colliers International estima que en lo que resta del 2012 la oferta de bodegas se mantendrá estable, sin embargo, para el 2013 se espera que incremente debido a la finalización de bodegas en parques industriales, las cuales tienen proyectada su fecha de entrega para este año.
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Gráfica 3
Juan mina
Barranquillita
Galapa Construcción
Nueva Oferta
Terrenos Industriales
A junio de 2012, se proyectan 1.702.396 metros cuadrados rentables de bodegas distribuidos en 9 proyectos industriales, de los cuales el 83% se comercializa a la medida, el 15% aún está en planos y el valor restante se encuentra en construcción.
A junio de 2012, la oferta de terrenos industriales cerró en 9.432.349 metros cuadrados, presentando un aumento del 20%. Es importante mencionar que la oferta en parque industrial disminuyó 15% frente al mismo periodo del año anterior, demostrando la preferencia de desarrollo de industrias dentro de estos complejos, los cuales actualmente ofrecen estos predios para que las empresas construyan sus naves según sus necesidades.
Al analizar la nueva oferta por corredor, se encuentra que Juan Mina participa con un 59% del total de la oferta, es importante mencionar que en este sector sólo se está ejecutando un proyecto industrial, pero se destaca por ser el más grande proyectado en la ciudad actualmente.
Por su parte, la demanda de estos predios disminuyó en un 14%, registrando un valor de 220.185 metros cuadrados absorbidos y cuyo descenso se atribuye principalmente a la variación negativa que presentó la producción industrial en la región, lo cual ha hecho que los inversionistas se encuentren a la expectativa de la situación económica del país y a la espera de la reactivación del sector manufacturero.
Planos
Malambo
A la medida 0
1.000.000 Metros Cuadrados
DISTRIBUCIÓN DE LA NUEVA OFERTA POR CORREDOR Y ESTADO
Se estima que en el 2013 ingresarán el 100% de los metros cuadrados proyectados teniendo en cuenta que las bodegas comercializadas a la medida manejan un tiempo de entrega de 8 meses.
Gráfica 4. DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA DE LOTES POR CORREDOR Y LOCALIZACIÓN (m²)
4.500.000 A la Calle Parque Industrial 3.000.000
19%
8%
Zona Franca
El 55% de los terrenos industriales en oferta se encuentran ubicados a la calle, el 27% corresponde a Zonas Francas y el valor restante a Parques Industriales. 27%
1.500.000
18% 20%
3%
0 Galapa
Juan Mina
Malambo
2%
1%
1%
Vía 40
Calle 30
Barranquillita
TERMINAL LOGÍSTICO DE BARRANQUILLA - TLB Ubicado cerca a los puertos y al aeropuerto internacional, este parque industrial ofrece espacios modulares desde 1.000 m2 con alturas libres para almacenamiento. Su comercialización, como la mayoría de los proyectos industriales en Barranquilla, es a la medida, con un promedio de entrega de 8 meses.
P. 3 | COLLIERS INTERNATIONAL
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Gráfica 5
Vía 40 50%
Calle 30 31%
Galapa 19%
DISTRIBUCIÓN DE LA ABSORCIÓN BRUTA POR CORREDOR
Demanda
Precios
A junio de 2012, se estima que la absorción bruta de bodegas fue de 35.078 metros cuadrados, 54% menor que la cifra del mismo periodo del 2011, descenso que aparte de la disminución en la producción industrial de la región, ha sido causado por la tendencia de comercialización a la medida, la cual ha generado una reducción en los espacios construidos.
Los precios de renta a junio 2012 presentaron un crecimiento del 20% en comparación con el mismo semestre del 2011, registrando un valor promedio de COP$ 10.300 (US$ 6) por metro cuadrado, lo anterior debido principalmente al incremento de la oferta de grandes espacios presentada en el corredor de Malambo, que junto con Galapa se consolidan como las zonas más costosas de la ciudad, con valores promedio de renta de COP$ 10.850 (US$ 6) y COP$ 12.000 (US$ 6,7), respectivamente.
Al analizar la absorción por corredor, Vía 40 cuenta con una participación del 50% de la demanda registrada, vale la pena mencionar que las bodegas absorbidas en este corredor corresponden en su mayoría a áreas mayores a 4.000 metros cuadrados, lo cual demuestra la necesidad de espacios industriales amplios y la escasez de estas bodegas en los demás sectores de la ciudad. Para el cierre del 2012 se estima que la absorción se mantendrá estable, debido a la preferencia de las empresas de ocupar espacios en complejos cerrados, oferta que aumentará a partir del año 2013.
Los precios de venta, por su parte, incrementaron 3% con respecto al mismo periodo del año anterior, registrando una cifra promedio de COP$ 1´219.450 (US$ 682,9) por metro cuadrado. Galapa presenta el valor más alto, con un valor promedio de venta de COP$ 1´479.850 (US$ 828,8) por metro cuadrado, seguido por el corredor Calle 30, con un valor promedio de COP$ 1´263.300 (US$ 707,5) por metro cuadrado.
Gráfica 7. RANGO DE PRECIOS DE RENTA Y VENTA DE BODEGAS $ 16.000
*T.R.M. $ 1.785,60 US$
8,4 7,5
COP$ / m²
6,1
6,7
$ 12.000
PRECIOS PROMEDIOS PONDERADOS DE RENTA DE BODEGAS POR CORREDOR.
7,0 5,5
5,6 5,3
$ 8.000
4,6
4,6
$ 4.000 Malambo
Vía 40
Galapa
Calle 30
$ 2.500.000 *T.R.M. $ 1.785,60
1.202 1.009
COP$ / m²
$ 2.000.000
928 626
708
829
650
559
372 438
$ 500.000 $0
P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL
891
$ 1.500.000 $ 1.000.000
PRECIOS PROMEDIOS PONDERADOS DE VENTA DE BODEGAS POR CORREDOR.
US$
166
156
Malambo
Calle 30
Galapa
Vía 40
Barranquillita
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Aspectos Conceptuales Parque Industrial
Zona Franca (ZF)
Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.
Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios, como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.
PIB Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.
Corredor Es considerado como un sub-mercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.
522 oficinas en 62 países en 6 continentes Estados Unidos: 147 Canadá: 37 Latinoamérica: 19 Asia y Pacifico: 201 EMEA: 118
anuales
Bodegas de Manufactura Instalación utilizada para la conversión, transformación y/o ensamble de materias primas o de materiales parcialmente preparados en bienes y productos.
administración.
Bodegas Clase A Bodegas de Almacenamiento
Tiempo de construcción inferior a 10 años, ubicada cerca de vías de acceso principales y dentro de los corredores más representativos, triple altura en bodega, resistencia alta de pisos, servicios adicionales y manejo de materiales. Posee un área significativa respecto al promedio del mercado.
Establecimiento destinado principalmente para el almacenamiento y/o distribución de materiales, bienes y mercancías.
Centro de Distribución Diseñado para la acomodación y movimiento de bienes de manera eficiente. Son principalmente usados para periodos de almacenamiento cortos.
Bodegas Clase B Tiempo de construcción superior a 10 años, ubicada sobre vías de acceso secundarias, altura sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área inferior al promedio del mercado.
Bodegas Flexibles Construcción diseñada para permitir a sus ocupantes cierta flexibilidad de alternativas de uso del espacio. Se incluyen centros de servicio y salas de exposición.
Artículos Revisados • DANE Producto Interno Bruto, 1Q 2012 Junio de 2012.
• BBVA RESEARCH Situación Colombia -2Q 2012, Mayo de 2012.
• DANE Índice de Precios al Consumidor, Julio de 2012.
• FUNDESARROLLO Informe Economía de Barranquilla Primer Trimestre 2012, Mayo 2012.
• DANE Principales Indicadores del Mercado Laboral, Junio de 2012. • DANE Importaciones y Balanza Comercial, Junio de 2012.
• DANE Comercio Exterior Exportaciones, Julio de 2012. • PORTAFOLIO Expectativas de inflación en Colombia siguen cediendo, Mayo de 2012. • PORTAFOLIO Sigue auge de inversión extranjera en Colombia, Mayo de 2012.
RESEARCHER: Bogotá, Colombia Aurora Turriago Directora Investigación de Mercados Cra. 7 No. 99-53 Torre 2. Piso 16 TEL + 571 5942333 ext. 220 FAX + 571 594 2334
• EL HERALDO - Región Caribe, llamada a jalonar comercio exterior Julio 2012.
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• EL TIEMPO - El TLC le traerá 200 mil empleos a la región Caribe, Marzo de 2012. • EL HERALDO Barranquilla, potencial para atraer inversión, Marzo 2012.
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