S1 2012 | INDUSTRIAL
CALI COLOMBIA
RESEARCH & FORECAST REPORT
Panorama Económico De acuerdo al DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), durante el primer trimestre del 2012, el Producto Interno Bruto presentó un crecimiento de 4,7%, inferior en 0,3 puntos porcentuales con respecto al registrado en el mismo periodo del 2011. La minería sigue teniendo la mayor participación en el crecimiento de la economía colombiana, con una variación de 12,4%. Los establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas presentaron un incremento de 6,7%. Vale la pena mencionar que la construcción registró una variación negativa de 0,6%.
INDICADORES DEL MERCADO S1 2011
2012
OFERTA
A mayo de 2012, las exportaciones colombianas registraron un crecimiento de 14,1% con respecto al mismo periodo del 2011, debido principalmente a los combustibles y productos de industrias extractivas, manufacturas, productos agropecuarios y alimentos y bebidas. Los principales destinos a exportar fueron Estados Unidos, que crecieron en 13,6%, España y China, con crecimientos de 238,7% y 95,1%, respectivamente. Las importaciones, por su parte, a abril de 2012, registraron una variación positiva de 11,7% como resultado de mayores compras de manufacturas. Otros productos fueron los combustibles y aquellos de industrias extractivas, agropecuarios y alimentos y bebidas, donde provinieron principalmente de Estados Unidos, China y México.
ABSORCIÓN BRUTA CONSTRUCCIÓN PRECIO DE VENTA PRECIO DE RENTA
ACTUALIZACIÓN Comportamiento PIB (Tasa Crecimiento Q1 2012)
7,6
8
En cuanto a la tasa de desempleo, en marzo de 2012 cerró en 10,7%, 0,5 puntos porcentuales inferior a la registrada en el mismo mes del 2011. Las ciudades que registraron la menor tasa de desempleo fueron Barranquilla, Bogotá y Cartagena, con tasas de 7,6%, 9,5% y 9,8%, respectivamente. Durante el trimestre móvil de marzo a mayo de 2012, el comercio, restaurantes y hoteles tuvieron la mayor participación en la tasa de ocupación, con un 26,4%. Por otra parte, la inflación para el primer trimestre del año registró una variación de 2,01%, inferior en 0,25 puntos porcentuales a la tasa registrada durante el mismo periodo del 2011 y la cual se debe, según un sondeo de Reuters, a una menor alza en los precios de alimentos y vivienda, aunque esta última, durante junio de 2012, registró junto con la diversión crecimientos superiores al IPC del mes (0,08%), de 1,14% y 0,36%, respectivamente.
3,9
4,7
5,1
5,0
6
4
Por otra parte, la Inversión Extranjera Directa, a abril de 2012, creció casi un 28% comparada con el mismo periodo del 2011, la cual continúa registrando cifras record para el país y evidencia la buena demanda interna y el sostenido crecimiento de la economía colombiana durante los últimos años. Los recursos que llegaron al país se destinaron principalmente al sector del petróleo, hidrocarburos y minas. Expertos esperan para el 2012 superar las cifras registradas en el 2011, incluso superando en la región aquellas registradas por países como Chile, el cual es el tercer destino en Latinoamérica, después de Brasil y México.
Según BBVA Research, en medio de una desaceleración mundial y aún si la situación Europea sigue en deterioro, la economía colombiana crecerá 5% en el 2012 debido principalmente a la creciente inversión, superando la tasa pronosticada para la región, la cual se estima en 3,7%.
1,2
2
0
2007
2008
2009
www.colliers.com
2010
2011
2012
RESEARCH & FORECAST REPORT | S1 2012 | INDUSTRIAL
Gráfica 1
Oficinas y Bodegas 3%
Panorama Cali Hotel 4%
Comercio 15%
De acuerdo con las cifras presentadas por la DIAN, el departamento del Valle del Cauca participa con un 7,4% de las exportaciones tradicionales del país, presentando una leve disminución en las ventas al exterior durante en el primer trimestre del año de 2,3%. De igual manera, las importaciones, registraron una variación negativa de 4,1% como consecuencia de las menores compras de maíz amarillo proveniente de Estados Unidos, televisores de México, alambre de cobre de Perú y vehículos de Corea del Sur.
Otros 21%
Vivienda 57%
ÁREA APROBADA EN VALLE DEL CAUCA SEGÚN DESTINOS - ACUMULADO A MARZO DE 2012 Fuente: DANE El departamento del Valle del Cauca participó con el 72,3% del área total aprobada de la región suroccidente del país, dónde el 3% se destinó a Oficinas y Bodegas. Gráfica 2
60.000
52%
Parque Industrial
50.000
35%
A la Calle
40.000 Metros Cuadrados
Por otro lado, la construcción en el departamento presentó una disminución del área aprobada de 31,6%, dónde el total de metros cuadrados aprobados fue de 468.000, 43% corresponde a usos diferentes a vivienda. Se registraron incrementos en áreas comerciales y hotelería. Las transacciones inmobiliarias, por otra parte, presentaron una caída durante los primeros tres meses del año, registrando un total de 17.038 transacciones de compraventa en el departamento, 1,9% menor a las registradas en el mismo periodo del 2011.
Oferta Zona Franca
A junio de 2012, se registra una oferta de bodegas en la ciudad de Cali y sus corredores suburbanos de 124.846 metros cuadrados, 35% mayor a la cifra presentada en el mismo periodo de 2011. Analizando la oferta por corredor, Sub Urbano Acopi cuenta con una participación del 52% del total, seguido por el corredor Sub Urbano Yumbo, con el 35%, los corredores Sub Urbano Palmaseca y Urbano participan con el 7% y 6%, respectivamente.
30.000
20.000
10.000
El desempleo para la ciudad de Cali, durante el trimestre móvil de marzo mayo 2012, registró una tasa de 14,6%, frenando ligeramente la alta tasa de desempleo que la capital del Valle del Cauca ha venido registrado durante los ssssss
últimos meses. La inflación a junio de 2012, por su parte, registró una variación negativa de 1,3%, inferior al promedio de los precios del IPC nacional.
7%
6%
0 Sub Urbano Sub Urbano Sub Urbano Urbano Acopi Yumbo Palmaseca
DISTRIBUCIÓN DE OFERTA POR CORREDOR Y LOCALIZACIÓN (m2)
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
Por otra parte, Sub Urbano Yumbo y Sub Urbano Palmaseca registraron los mayores incrementos, del 72% y 61% respectivamente, en comparación con el primer semestre del 2011, comportamiento que se debe principalmente a la desocupación de bodegas a la calle en Sub Urbano Yumbo, como resultado de la preferencia que tienen las empresas de ubicar sus industrias en complejos cerrados, y en Zona Franca Pacífico, ssssssss
ubicada en el corredor Sub Urbano Palmaseca; es importante mencionar que este corredor, el cual es el único que ofrece espacios en zona franca en la ciudad, vuelve a registrar disponibilidad después realizar adecuaciones de infraestructura en este complejo, ampliando la oferta de nuevas bodegas industriales. Al estudiar la oferta por ubicación, el 47% se encuentra localizada a la calle, el 46% en Parque Industrial y el valor restante en Zona Franca, cabe destacar que la oferta de bodegas en Parque Industrial creció en 57% como consecuencia de la terminación de 4 proyectos industriales que ingresaron al mercado, ofreciendo nuevos espacios a la ciudad. Colliers International estima que en el 2012 la oferta industrial seguirá aumentando con la finalización de proyectos industriales actualmente en construcción.
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Gráfica 3
Sub Urbano Yumbo
Sub Urbano Acopi
Planos Construcción
0
20000
Metros Cuadrados
40000
Nueva Oferta
Terrenos Industriales
A junio de 2012, se estima que existen 37.400 metros cuadrados rentables, distribuidos en 2 proyectos industriales, de los cuales, el 68% se encuentra sobre planos y el restante se encuentra en construcción.
A cierre del primer semestre del 2012, se registran 756.932 metros cuadrados de terrenos industriales disponibles, 2% menor en comparación con el mismo periodo del 2011. Sin embargo, con respecto al semestre pasado, presentó una disminución del 24%. El corredor Sub Urbano Acopi presenta la mayor oferta, con una participación del 38%, seguido por los corredores Sur Urbano Yumbo y Sub Urbano Palmaseca, con una participación de 35% y 24%, respectivamente.
Un análisis de la nueva oferta por corredor indica que el 79% se encuentra ubicada en Sub Urbano Yumbo y el restante a Sub Urbano Acopi, por lo anterior, se espera que se presente un crecimiento de la oferta en los próximos años en estos dos corredores, los cuales son atractivos para el mercado ya que aún cuentan con disponibilidad de terrenos para desarrollo industrial
Se espera que en lo que resta del 2012 ingresen al mercado aproximadamente 12.000 metros cuadrados, el valor restante se proyecta para el 2013.
DISTRIBUCIÓN DE LA NUEVA OFERTA POR CORREDOR Y ESTADO
La demanda, por su parte aumentó casi 18 veces al ser comparada con el mismo periodo del año anterior, dónde la totalidad de la absorción la presentó el corredor Sub Urbano Yumbo, debido principalmente al desarrollo del proyecto Valle del Pacífico Terminal Logístico, el cual se encuentra construido en un 40%.
Gráfica 4. DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA DE LOTES POR CORREDOR Y LOCALIZACIÓN (m²)
300.000
38%
El 38% de los lotes industriales disponibles se encuentran en el corredor de Sub Urbano Acopi, donde el 100% de la oferta se encuentra ubicada la calle.
Metros Cuadrados
35% 200.000
24%
100.000
3% 0
Sub Urbano Acopi A la Calle
Sub Urbano Yumbo
Sub Urbano Palmaseca
Parque Industrial
Urbano
Zona Franca
RECUPERACIÓN DE LA ZONA FRANCA DEL PACÍFICO Después de renovar su infraestructura con el fin de evitar nuevas afectaciones por la temporada invernal, la Zona Franca del Pacífico se recuperó rápidamente con la llegada de nuevas empresas al complejo, entre ellas una compañía estadounidense. Sólo el año pasado las ventas cerraron en US$ 442 millones. Se espera para el 2012 la llegada de tres empresas más, entre ellas algunas asiáticas.
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INDICADORES DEL MERCADO S1 2012 VS S1 2011 Oferta
Demanda
SUB URBANO ACOPI SUB URBANO YUMBO SUB URBANO PALMASECA URBANO
Demanda
Precios
La absorción bruta en el primer semestre del 2012 fue de 4.906 metros cuadrados, 90% menor a la cifra registrada durante el mismo periodo del año 2011, esta disminución se presenta como resultado de la alta demanda de lotes industriales, principalmente en los nuevos proyectos que comercializan estas tierras para que sean desarrolladas directamente por sus propietarios, dónde pueden construir según sus necesidades de espacio y asumir bajos costos administrativos en lugar de tomar bodegas ya construidas a la calle. Vale la pena mencionar que desde finales del 2010 no se registraba un descenso tan significativo en la demanda, el cual fue causado principalmente por el auge de la tendencia de comercialización a la medida en la ciudad.
A junio de 2012, los precios de renta presentaron una disminución del 27%, con un valor promedio de COP$ 6.200 (US$ 3,5) por metro cuadrado, comportamiento que se presenta como consecuencia de la poca demanda de bodegas.
El 100% de la absorción se ha presentado en Sub Urbano Acopi, sector que cuenta con bodegas de altas especificaciones y donde el 51% de la demanda corresponde a bodegas en parque industrial.
El análisis de los precios por corredor indica que Sub Urbano Palmaseca es el sector más costoso, con un valor promedio del metro cuadrado de COP$ 12.500 (US$ 7), seguido por Sub Urbano Yumbo, con un precio promedio de COP$ 6.400 (US$ 3,6) por metro cuadrado. Los precios de venta, por su parte, incrementaron en un 45% con respecto al mismo periodo del 2011, donde Sub Urbano Yumbo registra el valor promedio más alto, de COP$ 1´426.400 (US$ 799) por metro cuadrado. Colliers International estima que a final del 2012 los precios registrarán una leve alza con la finalización parcial de dos proyectos industriales.
Gráfica 5
Gráfica 6. RANGO DE PRECIOS DE RENTA Y VENTA DE BODEGAS
$ 12.500
Sub Urbano Palmaseca
$ 10.500
$ 15.000
7
*T.R.M. $ 1.784,60
6,7
US$
$ 12.000
Sub Urbano Yumbo
COP$ / m 2
$ 10.000 $ 7.750
I-2012
$ 5.600
4,8
2,5
$ 5.000
3,6
3,3
3,2 1,7
Urbano $ 6.050
4,5
I-2011
1,4
1,6
Sub Urbano Yumbo
Urbano
$0 Sub Urbano Palmaseca
Sub Urbano Acopi
$ 4,500
Sub Urbano Acopi
$ 2.000.000
*T.R.M. $ 1.784,60
$ 8.700
812,5 $ 1.500.000 5.000
10.000
784.5
753,9
15.000
COP$ / m²
PRECIOS PROMEDIOS PONDERADOS DE RENTA DE BODEGAS POR CORREDOR (COP$/m2).
COP$ / m2
0
$ 1.000.000
$ 500.000
799,3
373,6
567,2
837,6
449,2 313,1
$0 Sub Urbano Yumbo
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Sub Urbano Acopi
Urbano
US$
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Aspectos Conceptuales Parque Industrial
Zona Franca (ZF)
Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.
Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios, como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.
PIB Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.
Corredor Es considerado como un sub-mercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.
522 oficinas en 62 países en 6 continentes Estados Unidos: 147 Canadá: 37 Latinoamérica: 19 Asia y Pacifico: 201 EMEA: 118
anuales
Bodegas de Manufactura Instalación utilizada para la conversión, transformación y/o ensamble de materias primas o de materiales parcialmente preparados en bienes y productos.
administración.
Bodegas Clase A Bodegas de Almacenamiento
Tiempo de construcción inferior a 10 años, ubicada cerca de vías de acceso principales y dentro de los corredores más representativos, triple altura en bodega, resistencia alta de pisos, servicios adicionales y manejo de materiales. Posee un área significativa respecto al promedio del mercado.
Establecimiento destinado principalmente para el almacenamiento y/o distribución de materiales, bienes y mercancías.
Centro de Distribución Diseñado para la acomodación y movimiento de bienes de manera eficiente. Son principalmente usados para periodos de almacenamiento cortos.
Bodegas Clase B Tiempo de construcción superior a 10 años, ubicada sobre vías de acceso secundarias, altura sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área inferior al promedio del mercado.
Bodegas Flexibles Construcción diseñada para permitir a sus ocupantes cierta flexibilidad de alternativas de uso del espacio. Se incluyen centros de servicio y salas de exposición.
Artículos Revisados • DANE Producto Interno Bruto, 1Q 2012 Junio de 2012.
• BBVA RESEARCH Situación Colombia -2Q 2012, Mayo de 2012.
• DANE Índice de Precios al Consumidor, Julio de 2012.
• PORTAFOLIO Desempleo aumentó en ciudades como Medellín y Bucaramanga, Junio de 2012.
• DANE Principales Indicadores del Mercado Laboral, Junio de 2012. • DANE Importaciones Comercial, Junio de 2012.
y
Balanza
• DANE Comercio Exterior Exportaciones, Julio de 2012. •PORTAFOLIO Expectativas de inflación en Colombia siguen cediendo, Mayo de 2012. • PORTAFOLIO Sigue auge de inversión extranjera en Colombia, Mayo de 2012.
RESEARCHER: Bogotá, Colombia Aurora Turriago Directora Investigación de Mercados Cra. 7 No. 99-53 Torre 2. Piso 16 TEL + 571 5942333 ext. 220 FAX + 571 594 2334
•BANCO DE LA REPÚBLICA Boletín Económico Regional, I trimestre de 2012, Suroccidente, Junio de 2012.
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•ALCALDÍA DE SANTIAGO DE CALI Cali tendrá una Torre Empresarial, con una inversión de $30 mil millones, Marzo de 2012.
• EL PAÍS
La Zona Franca del Pacífico se recupera en paso firme, Febrero de 2012.
Accelerating success.