S1 2012 | INDUSTRIAL
BOGOTÁ COLOMBIA - INDUSTRIAL
RESEARCH & FORECAST REPORT
Panorama Económico De acuerdo al DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), durante el primer trimestre del 2012, el Producto Interno Bruto presentó un crecimiento de 4,7%, inferior en 0,3 puntos porcentuales con respecto al registrado en el mismo periodo del 2011. La minería sigue teniendo la mayor participación en el crecimiento de la economía colombiana, con una variación de 12,4%. Los establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas presentaron un incremento de 6,7%. Vale la pena mencionar que la construcción registró una variación negativa de 0,6%.
INDICADORES DEL MERCADO S1 2011
2012
OFERTA
A mayo de 2012, las exportaciones colombianas registraron un crecimiento de 14,1% con respecto al mismo periodo del 2011, debido principalmente a los combustibles y productos de industrias extractivas, manufacturas, productos agropecuarios y alimentos y bebidas. Los principales destinos a exportar fueron Estados Unidos, que crecieron en 13,6%, España y China, con crecimientos de 238,7% y 95,1%, respectivamente. Las importaciones, por su parte, a abril de 2012, registraron una variación positiva de 11,7% como resultado de mayores compras de manufacturas. Otros productos fueron los combustibles y aquellos de industrias extractivas, agropecuarios y alimentos y bebidas, donde provinieron principalmente de Estados Unidos, China y México.
ABSORCIÓN BRUTA CONSTRUCCIÓN PRECIO DE VENTA PRECIO DE RENTA
ACTUALIZACIÓN Comportamiento PIB (Tasa Crecimiento Q1 2012)
7,6
8
En cuanto a la tasa de desempleo, en marzo de 2012 cerró en 10,7%, 0,5 puntos porcentuales inferior a la registrada en el mismo mes del 2011. Las ciudades que registraron la menor tasa de desempleo fueron Barranquilla, Bogotá y Cartagena, con tasas de 7,6%, 9,5% y 9,8%, respectivamente. Durante el trimestre móvil de marzo a mayo de 2012, el comercio, restaurantes y hoteles tuvieron la mayor participación en la tasa de ocupación, con un 26,4%. Por otra parte, la inflación para el primer trimestre del año registró una variación de 2,01%, inferior en 0,25 puntos porcentuales a la tasa registrada durante el mismo periodo del 2011 y la cual se debe, según un sondeo de Reuters, a una menor alza en los precios de alimentos y vivienda, aunque esta última, durante junio de 2012, registró junto con la diversión crecimientos superiores al IPC del mes (0,08%), de 1,14% y 0,36%, respectivamente.
3,9
4,7
5,1
5,0
6
4
Por otra parte, la Inversión Extranjera Directa, a abril de 2012, creció casi un 28% comparada con el mismo periodo del 2011, la cual continúa registrando cifras record para el país y evidencia la buena demanda interna y el sostenido crecimiento de la economía colombiana durante los últimos años. Los recursos que llegaron al país se destinaron principalmente al sector del petróleo, hidrocarburos y minas. Expertos esperan para el 2012 superar las cifras registradas en el 2011, incluso superando en la región aquellas registradas por países como Chile, el cual es el tercer destino en Latinoamérica, después de Brasil y México.
Según BBVA Research, en medio de una desaceleración mundial y aún si la situación Europea sigue en deterioro, la economía colombiana crecerá 5% en el 2012 debido principalmente a la creciente inversión, superando la tasa pronosticada para la región, la cual se estima en 3,7%.
1,2
2
0
2007
2008
2009
2010
2011
www.colliers.com/bogota
2012
RESEARCH & FORECAST REPORT | S1 2012 | INDUSTRIAL
Gráfica 1
Sub Urbano Cll 80 11%
Sub Urbano Mosquera 13%
Oriente 17%
Occidente 31%
Sur 3%
Sub Urbano Funza 19%
Sub Urbano Tocancipá 6%
Oferta
Nueva Oferta
El primer semestre del 2012 termina con una oferta de bodegas de 493.696 metros cuadrados, cifra 21% mayor a la del mismo periodo del 2011 y un 8% menor a la del semestre pasado, cabe destacar que este comportamiento a la baja, es consecuencia de la comercialización de bodegas en planos sumado a la tendencia de construcción a la medida.
Cerca de 1.291.000 metros cuadrados de espacios industriales se proyectan durante los próximos años en Bogotá y sus corredores suburbanos, de los cuales, el 46% se encuentra ya en construcción y el restante en planos.
Analizando la oferta por clase, se encuentra que el 49% corresponde a bodegas clase A, el 43% a espacios clase B y el restante a zonas francas. Adicionalmente si se realiza un análisis por corredor se encuentra que el 51% de la oferta se encuentra dentro del perímetro urbano y el restante en corredores suburbanos. Colliers International estima que en el segundo semestre del 2012 la oferta se mantenga estable con una ligera tendencia al alza como consecuencia de la finalización de algunos proyectos.
DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA POR CORREDOR
Cabe destacar que el 100% de los proyectos se encuentran ubicados en los corredores Suburbanos de la ciudad, concentrado principalmente en los corredores Calle 80 y Mosquera, con el 63% y 16% respectivamente. Por otra parte, se estima que cerca del 36% de los metros cuadrados proyectados serán zonas francas, sin embargo tan sólo el 13% de éstos se encuentran en construcción. En lo corrido del 2012 se han terminado cerca de 76.000 metros cuadrados de bodegas y se estima que en lo que resta del año se terminen 360.000 metros cuadrados más.
Gráfica 2
Gráfica 3. COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA DE BODEGAS POR CLASE (m²) Sub Urbano Cll. 80
63%
Sub Urbano Mosquera
900.000
858.196
16% 574.775
600.000
493.696 Sub Urbano Tocancipá
15%
Total
340.912
A
300.000
Construcción
202.686
B
Planos
Sub Urbano Funza
6%
0
300,000
A la medida
600,000
900,000
DISTRIBUCIÓN DE LA NUEVA OFERTA POR COOREDOR (m²)
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
0 I
II 2007
I
II 2008
I
II 2009
I
II 2010
I
II 2011
I 2012
RESEARCH & FORECAST REPORT | S1 2012 | INDUSTRIAL
Terrenos Industriales
Demanda
El primer semestre de 2012 finaliza con una oferta de terrenos de 4.946.765 metros cuadrados, cifra 39% mayor a la registrada en el mismo periodo del 2011; este comportamiento creciente se empezó a dar desde el 2008 resultado de la nueva reglamentación y del traslado de la industria a la periferia de la ciudad, actualmente el 97% de la disponibilidad se encuentra en los corredores suburbanos.
Se estima que durante el primer semestre de 2012 la absorción bruta de bodegas cerró en 336.380 metros cuadrados, un 63% mayor si se compara con el mismo periodo del 2011 y un 9% mayor al del semestre inmediatamente anterior, vale la pena mencionar que este número no incluye las bodegas hechas a la medida.
INDICADORES DEL MERCADO S1 Oferta Bodegas
Absorción Bodegas
OCCIDENTE ORIENTE SUR SUBURBANO CALLE 80
Los corredores Sub Urbano Funza, Mosquera y Oriente ocupan los primeros lugares en la absorción total, con el 25% y 21% respectivamente, con la ocupación de varias bodegas mayoritariamente ubicadas dentro de parques industriales.
Analizando la oferta por corredor, se encuentra que el primer lugar lo ocupa Suburbano calle 80 con el 53% de la oferta total seguido de Tocancipá con el 28%.
SUBURBANO FUNZA SUBURBANO MOSQUERA SUBURBANO TOCANCIPÁ
Adicionalmente, se encuentra que el 62% de la absorción corresponde a espacios clase A , 37% clase B y el restante a zona franca.
Por otra parte se estima que durante el primer semestre del 2012 se absorbieron 1.444.246 metros cuadrados, casi tres veces la cifra registrada en el 2011 y un 54% mayor a la del semestre inmediatamente anterior.
Para lo que resta del año, se espera que las tendencias de construcciones propias y a la medida se mantengan y prevalezcan en el mercado, estrategias para disminuir el riesgo de la inversión y asegurar la comercialización de los espacios.
Colliers International espera que la tendencia de comercializar lotes para desarrollar continúe durante el 2012.
Gráfica 5 Sur 0%
Gráfica 6. OFERTA Vs. ABSORCIÓN BRUTA DE TERRENOS INDUSTRIALES (m²) Sub Urbano Cll 80 53%
Sub Urbano Tocancipá 28%
6.000.000 Oferta 5.000.000 4.946.765
Sub Urbano Mosquera 3%
Sub Urbano Funza 14%
4.000.000 3.417.336 3.000.000
2.699.769
Occidente 3%
Absorción Bruta
2.000.000
DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA DE LOTES POR LOCALIZACIÓN La nueva normativa ha generado la consolidación de las zonas de uso y expansión industrial, lo que ha promovido la continua urbanización y oferta de terreno en la periferia de la ciudad.
1.285.365 1.000.000
0
1.444.246
1.386.758 348.744
692.514 586.096
214.498 I
132.052 II
2007
P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL
1.547.460
I
II 2008
I
II 2009
I
II 2010
I
II 2011
I 2012
RESEARCH & FORECAST REPORT | S1 2012 | INDUSTRIAL
$ 16,000 $ 15,000 $ 14,000
A
$ 13,000 $ 12,000
B
$ 11,000 $ 10,000 $ 9,000
$ 8,000 I
I
I
I
2007 2008 2009 2010
I
I
2011
2012
HISTÓRICO DE PRECIOS PROMEDIO DE RENTA POR CLASE
Precios
O
En general, después de pasar por un periodo de descenso y posterior estabilización, los precios de renta iniciaron un proceso al alza desde inicios de 2011.
En contraste, los precios de venta, han registrado una leve tendencia a la baja, los precios promedio de las bodegas a la calle clase A cerraron en $1.516.650 pesos (US$849,87) por metro cuadrado y las B en $1.338.000 pesos (US$749,7) por metro cuadrado .
En el primer semestre del año, los espacios a la calle clase A alcanzaron un valor promedio de $14.100 pesos (US$8) por metro cuadrado, por su parte, las bodegas clase B cerraron en $11.900 pesos (US$ 6,6) por metro cuadrado.
En cuanto a las bodegas ubicadas dentro de parques industriales registraron valores promedio de $13.550 pesos (US$7,6) para las clase A y de $11.200 pesos (US$6,3) para las clase B, por metro cuadrado.
Por su parte, las bodegas dentro de parque industrial presentaron precios promedio de venta de $1.617.200 pesos (US$906,2) por metro cuadrado para las clase A y $1.447.350 pesos (US$811) por metro cuadrado en las clase B. Los terrenos industriales si se ofrecen en su área bruta oscilan entre $168.000 y $410.000 pesos, en el caso en el que correspondan a área útil, están entre $284.000 y $760.600 pesos.
Clase A $30,000
Pesos / m²
14,8
* TRM 1.784,6
$25,000 $20,000
10,2
10,1
$15,000
9,5
$10,000
7,3
9,5 8,4 7,9 6,7
7,4
8,0 6,0 5,0
5,9 RANGO DE PRECIOS DE RENTA DE BODEGAS POR CLASE (COP/m²)
US$
$5,000
3,4
$Occidente
A pesar de contar con rangos amplios de precios, vale la pena destacar que los valores promedio tienden a estar más cercanos a los valores superiores,.
Clase B
Sub Urbano Tocancipá
Sub Urbano Cll 80
Sub Urbano Mosquera
Sub Urbano Funza
$25.000
10,5 $20.000
10
Pesos / m²
8,7 $15.000
7,3
6,5
6,7
8,3
4,9
$10.000
4,7 $5.000
4,2
4,5
4,0
5,0 4,1 2,6
$Oriente
Occidente
Sur
Sub Urbano Funza
Sub Urbano Mosquera
P. 5 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | S1 2012 | INDUSTRIAL
Aspectos Conceptuales Parque Industrial
Zona Franca (ZF)
Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación.
Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios, como el no pago de derechos de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.
Corredor Es considerado como un sub-mercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.
PIB Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado.
480 oficinas en 61 países en 6 continentes Estados Unidos: 135 Canadá: 39 Latinoamérica: 17 Asia y Pacifico: 194 EMEA: 95
anuales
Bodegas de Manufactura Instalación utilizada para la conversión, transformación y/o ensamble de materias primas o de materiales parcialmente preparados en bienes y productos.
bajo administración.
Bodegas Clase A Tiempo de construcción inferior a 10 años, ubicada cerca de vías de acceso principales y dentro de los corredores más representativos, triple altura en bodega, resistencia alta de pisos, servicios adicionales y manejo de materiales. Posee un área significativa respecto al promedio del mercado.
Bodegas Clase B Tiempo de construcción superior a 10 años, ubicada sobre vías de acceso secundarias, altura sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área inferior al promedio del mercado.
Bodegas de Almacenamiento Establecimiento destinado principalmente para el almacenamiento y/o distribución de materiales, bienes y mercancías.
Centro de Distribución Diseñado para la acomodación y movimiento de bienes de manera eficiente. Son principalmente usados para periodos de almacenamiento cortos.
Bodegas Flexibles Construcción diseñada para permitir a sus ocupantes cierta flexibilidad de alternativas de uso del espacio. Se incluyen centros de servicio y salas de exposición.
Artículos Revisados • DANE Producto Interno Bruto, 1Q 2012 Junio de 2012. • DANE Índice de Precios Consumidor, Julio de 2012.
al
• DANE Principales Indicadores del Mercado Laboral, Junio de 2012. • DANE Importaciones y Balanza Comercial, Junio de 2012.
RESEARCHER: Bogotá, Colombia Aurora Turriago Directora Investigación de Mercados Cra. 7 No. 99-53 Torre 2. Piso 16 TEL + 571 5942333 ext. 220 FAX + 571 594 2334
• PORTAFOLIO Expectativas de inflación en Colombia siguen cediendo, Mayo de 2012. • PORTAFOLIO Sigue auge de inversión extranjera en Colombia, Mayo de 2012. • BBVA RESEARCH Situación Colombia -2Q 2012, Mayo de 2012.
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• DANE Comercio Exterior Exportaciones, Julio de 2012.
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