S1 2012 | OFICINAS
BARRANQUILLA COLOMBIA
RESEARCH & FORECAST REPORT
Panorama Económico De acuerdo al DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), durante el primer trimestre del 2012, el Producto Interno Bruto presentó un crecimiento de 4,7%, inferior en 0,3 puntos porcentuales con respecto al registrado en el mismo periodo del 2011. La minería sigue teniendo la mayor participación en el crecimiento de la economía colombiana, con una variación de 12,4%. Los establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas presentaron un incremento de 6,7%. Vale la pena mencionar que la construcción registró una variación negativa de 0,6%.
INDICADORES DEL MERCADO S1 2011
2012
OFERTA
A mayo de 2012, las exportaciones colombianas registraron un crecimiento de 14,1% con respecto al mismo periodo del 2011, debido principalmente a los combustibles y productos de industrias extractivas, manufacturas, productos agropecuarios y alimentos y bebidas. Los principales destinos a exportar fueron Estados Unidos, que crecieron en 13,6%, España y China, con crecimientos de 238,7% y 95,1%, respectivamente. Las importaciones, por su parte, a abril de 2012, registraron una variación positiva de 11,7% como resultado de mayores compras de manufacturas. Otros productos fueron los combustibles y aquellos de industrias extractivas, agropecuarios y alimentos y bebidas, donde provinieron principalmente de Estados Unidos, China y México.
VACANCIA ABSORCIÓN NETA CONSTRUCCIÓN PRECIO DE RENTA
ACTUALIZACIÓN Comportamiento PIB (Tasa Crecimiento Q1 2012)
7,6
8
En cuanto a la tasa de desempleo, en marzo de 2012 cerró en 10,7%, 0,5 puntos porcentuales inferior a la registrada en el mismo mes del 2011. Las ciudades que registraron la menor tasa de desempleo fueron Barranquilla, Bogotá y Cartagena, con tasas de 7,6%, 9,5% y 9,8%, respectivamente. Durante el trimestre móvil de marzo a mayo de 2012, el comercio, restaurantes y hoteles tuvieron la mayor participación en la tasa de ocupación, con un 26,4%. Por otra parte, la inflación para el primer trimestre del año registró una variación de 2,01%, inferior en 0,25 puntos porcentuales a la tasa registrada durante el mismo periodo del 2011 y la cual se debe, según un sondeo de Reuters, a una menor alza en los precios de alimentos y vivienda, aunque esta última, durante junio de 2012, registró junto con la diversión crecimientos superiores al IPC del mes (0,08%), de 1,14% y 0,36%, respectivamente.
3,9
4,7
5,1
5,0
6
4
Por otra parte, la Inversión Extranjera Directa, a abril de 2012, creció casi un 28% comparada con el mismo periodo del 2011, la cual continúa registrando cifras record para el país y evidencia la buena demanda interna y el sostenido crecimiento de la economía colombiana durante los últimos años. Los recursos que llegaron al país se destinaron principalmente al sector del petróleo, hidrocarburos y minas. Expertos esperan para el 2012 superar las cifras registradas en el 2011, incluso superando en la región aquellas registradas por países como Chile, el cual es el tercer destino en Latinoamérica, después de Brasil y México.
Según BBVA Research, en medio de una desaceleración mundial y aún si la situación Europea sigue en deterioro, la economía colombiana crecerá 5% en el 2012 debido principalmente a la creciente inversión, superando la tasa pronosticada para la región, la cual se estima en 3,7%.
1,2
2
0
2007
2008
2009
www.colliers.com
2010
2011
2012
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Panorama Barranquilla
Gráfica 1
EEUU 15% China 11%
Otros 46%
Ecuador 10%
Brasil Perú Venezuela 7% 4% 7% DISTRIBUCIÓN DE LAS EXPORTACIONES DEL ATLÁNTICO SEGÚN PAÍSES (ENERO FEBRERO 2012)
De acuerdo con Fundesarrollo, a febrero de 2012, el Atlántico mantuvo el dinamismo exportador que ha venido presentando al registrar una participación de 7% de las exportaciones no tradicionales del país, lo cual representa una variación negativa de 1,1 puntos porcentuales con respecto al mismo periodo del año anterior. Las principales ventas se registraron en los sectores de manufacturas , alcanzando los US$ 293 millones. Las importaciones, por su parte, a abril de 2012, presentaron un crecimiento de 8% con respecto al año anterior.
Fuente: Fundesarrollo
Al cierre del primer bimestre del año, el valor de las exportaciones del Atlántico ascendió a US$ 185,9 millones FOB, reafirmando la ventaja geográfica que tiene la ciudad y posicionándose cada vez más como la capital industrial de la región Caribe. Barranquilla será una de las jalonadoras del comercio exterior en el país.
A marzo de 2012, la ciudad registró una inflación acumulada de 1,71%, ubicándose 24 puntos básicos por encima del registro nacional y siendo la quinta ciudad con mayor inflación dentro de las 13 áreas metropolitanas. Por otra parte, la tasa de desempleo registro, para el primer trimestre del año, ssss
Gráfica 2
18000 15000
7% 12000 9000
53% 6000
40%
3000 0 Prado
Planos
Otros
Construcción
DISTRIBUCIÓN DE LA NUEVA OFERTA POR CORREDOR Y ESTADO (m2)
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fue de 7,5%, disminuyendo en 1.7 puntos porcentuales frente al mismo periodo del 2011 y siendo esta tasa la más baja a nivel nacional, lo cual se atribuye a la actividad del comercio exterior presentada por la ciudad. La tasa de ocupación creció en 0,6 puntos porcentuales con respecto al año anterior. Se espera que con el Tratado de Libre Comercio firmado con Estados Unidos, se generen 200 mil empleos en la región Caribe. En materia de construcción, el área licenciada presentó un crecimiento de 10,4% con respecto a la cifra registrada durante el primer trimestre; 174.900 metros cuadrados fueron licenciados para construcción. Según Probarranquilla, la capital del Atlántico está generando las condiciones para ser una ciudad competitiva en todos los aspectos, por medio de la formación educativa, obras de infraestructura vial, servicios logísticos y transportes.
Oferta
Nueva Oferta
A corte de Junio, la oferta alcanzó la cifra récord de 11.090 metros cuadrados rentables, lo que representa un crecimiento del 15% respecto al mismo periodo de 2011, comportamiento ocasionado principalmente por la desocupación del edificio Centro Ejecutivo I el cual fue remodelado y cuenta con 5.569 metros cuadrados disponibles.
Barranquilla actualmente cuenta con un área rentable proyectada de 30.498 metros cuadrados, distribuidos en 4 proyectos, de los cuales el 93% se encuentra en construcción.
Cabe destacar que el edificio Miss Universo cambia de ser clase B a clase A, con lo cual, las oficinas clase A+ y A agrupan el 92% de la oferta total de la ciudad, continuando con la tendencia de escasa oferta de espacios B. Colliers International estima que en lo que resta del 2012 la oferta de espacios aumentará con la finalización de cerca de 3.600 metros cuadrados rentables correspondientes a un edificio que actualmente se encuentra en construcción.
Al realizar un análisis de la nueva oferta por corredor, el 53% corresponde al corredor Prado, el valor restante al corredor Otros. La distribución casi equilibrada de la nueva oferta confirma la tendencia de desarrollo empresarial que actualmente tiene los corredores diferentes a los convencionales. Analizando la oferta por clase, el 60% corresponde a edificios A, el valor restante a edificios A+, dónde esta última se encuentra ubicada en su totalidad en el corredor Otros. Colliers International estima que para el 2014 el inventario competitivo presentará un crecimiento del 34%.
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Gráfica 3
Demanda
2.000 El primer semestre del año termina con una absorción neta de 2.006 metros cuadrados rentables en las tres clases de edificios, cifra 74% menor a la registrada en el mismo periodo del año anterior.
1.000
1.985
500
131 0
-110
Analizando la absorción por clase, se encuentra que las oficinas A tuvieron la mayor actividad, presentando una absorción de 1.985 metros cuadrados, lo anterior, por la ocupación de espacios en los edificios Centro Ejecutivo I, Ocean Business Center y World Trade Center.
-500
A+ Otros
A
B Prado
ABSORCIÓN NETA POR CLASE DE EDIFICIO Y CORREDOR S1 2012
Vale la pena resaltar que a pesar de que tradicionalmente el mayor dinamismo se ha presentado en el corredor Prado, el corredor Otros está empezando a participar activamente en el mercado, ratificando la generación de nuevas zonas , el
Por otra parte, la tasa de disponibilidad cerró en 12,3%, la cual registra un aumento de casi 2 puntos porcentuales en relación al primer semestre de 2011. La mayor tasa se registra en las oficinas clase A+ con un 14%. Colliers International estima que en el 2012 la demanda será moderada, estando por debajo de la registrada en el 2011 y las tasas de vacancia aumentarán debido al ingreso al mercado de edificios nuevos.
Gráfica 4. COMPORTAMIENTO DEL MERCADO A+ y A 80.000
Al igual que en el resto del país, las constructoras en Barranquilla, no inician un proyecto hasta alcanzar punto de equilibrio, lo que les permite culminar los edificios de acuerdo a la demanda que se vaya presentando, con lo cual las tasas de vacancia se mantienen estables.
Metros Cuadrados
Metros Cuadrados
1.500
de oficinas, prueba de ello es que el 47% de los metros cuadrados proyectados en la ciudad se encuentran ubicados en zonas diferentes a este, con lo cual se espera que a futuro se generen nuevos corredores con una variada oferta de oficinas.
13%
13%
15%
60.000
10%
0,05% 40.000
5%
20.000 0%
117
5.347
1.621
2.116
0
0% S1
S1
S1
S1
2009
2010
2011
2012
Inventario A+ y A
Absorción Neta A+ y A
Tasa de Vacancia A+ y A
BLUE GARDENS El proyecto Blue Gardens, ubicado en la zona norte de la ciudad, será un Centro Empresarial, Comercial y ahora contará con el Hotel Hilton dentro del complejo, con disponibilidad de 114 habitaciones. El Centro Empresarial, por su parte, se compondrá con 130 unidades de oficinas. Adicionalmente, este proyecto tendrá un marco ecológico compuesto por grandes jardines y cuerpos de agua en movimiento.
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Gráfica 5. PRECIOS DE RENTA 2008-2012
Precios
$ 40.000
Los precios de renta durante el primer semestre de 2012 aumentaron un 5% en comparación con el mismo periodo del año anterior. El ingreso al inventario de edificios con mejores especificaciones y el dinamismo de la demanda son la principal causa de éste comportamiento.
A+
COP / m²
A $ 30.000
Realizando un análisis por clase, se encuentra que las oficinas clase A+ aumentaron un 5%, registrando un valor promedio de COP$ 37.000 (US$ 20,7) por metro cuadrado; adicionalmente las oficinas clase A se mantuvieron estables respecto a 2011 alcanzando un valor promedio de COP$ 33.000 (US$ 18,5) por metro cuadrado. Cabe resaltar que durante el 2011 los espacios clase A uperio
$ 20.000
08
09
10
11
1S
2S
1S
1S
2S
1S
2S
$ 10.000
2S
B
12
alcanzaron precios cercanos a las oficinas clase A+, lo anterior como resultado del significativo aumento en la oferta y demanda de esta clase de edificios, los cuales cuentan con altas especificaciones muy cercanas a los A+ convirtiéndose en una excelente opción para los inversionistas y ocupantes. Por su parte, las oficinas clase B registraron un aumento del 4% cerrando en un valor promedio de COP$ 16.300 (US$ 9,1). Para el 2012 Colliers International estima una estabilización de los precios con ligera tendencia al alza, lo anterior debido a que en el segundo semestre del año se espera terminar la construcción de dos edificios clase A.
Gráfica 5. RANGO DE PRECIOS DE RENTA PROMEDIO DE POR CLASE *T.R.M. $ 1.784,6
50.000
21
40.000
20
Pesos / m²
RANGO DE PRECIOS DE RENTA
30.000
La finalización de espacios nuevos con mejores especificaciones de edificios A, ha ocasionado una importante amplitud en el rango de sus precios.
US$
24,5
16
11,5
20.000
8
10.000
A+
A
B
4,00 14%
13,3%
12,6%
-0,008
0,069
8,4%
8%
0,067
0,46
0,62
0,80
3,2%
0,007
1,16
0,013
1,69
0,093 0,00
1,45
7,0%
1,00
1,74
2,00
12%
Indicadores LATAM Q2
10%
3,97
millones de m²
3,00
0,005 4%
0,054
3,7%
1,1%
1,9%
-1,00 México
Buenos Aires
Santiago
Inventario A+ A
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6%
2% 0%
Sao Paulo
Absorción A+ y A
Bogotá
Panamá
San Jose
Lima
Tasa de Disponibilidad A+ y A
Bogotá cuenta con el 10% de inventario de oficinas A+ y A de Latinoamérica, sin embargo ocupa el segundo puesto en la absorción participando con el 25% 26% de la absorción neta total de la región.
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Aspectos Conceptuales Tasa de Vacancia
Edificios Clase A+ (A Plus)
Es la razón entre el espacio total de Estos edificios son considerados de altas inventario y el espacio vacante. especificaciones e incluyen: Un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas Absorción Neta Anual Acumulada entre piso y techo iguales o superiores a Es el cambio en el número de metros 3.5 metros, un espacio de parqueo por cuadrados de espacio ocupado en un cada 40 metros cuadrados de oficina, periodo determinado de tiempo, para el sistemas de avanzados de comunicaciones caso de este informe corresponde al y de seguridad contra incendio y acceso. periodo comprendido entre Diciembre de Adicionalmente se consideran como variables importantes la ubicación, las vías 2009 a Diciembre de 2010. de acceso al edificio y cercanía a centros importantes de la ciudad. Inventario Universo de estudio. Es todo inmueble terminado tipo A+, A o B, dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no esta en proceso de construcción ni en proyecto.
Artículos Revisados • DANE Producto Interno Bruto, 1Q 2012 Junio de 2012.
• BBVA RESEARCH Situación Colombia -2Q 2012, Mayo de 2012.
• DANE Índice de Precios al Consumidor, Julio de 2012.
• FUNDESARROLLO Informe Economía de Barranquilla Primer Trimestre 2012, Mayo 2012.
• DANE Importaciones y Balanza Comercial, Junio de 2012.
• DANE Comercio Exterior Exportaciones, Julio de 2012. • PORTAFOLIO Expectativas de inflación en Colombia siguen cediendo, Mayo de 2012. • PORTAFOLIO Sigue auge de inversión extranjera en Colombia, Mayo de 2012.
Estados Unidos: 147 Canadá: 37 Latinoamérica: 19 Asia y Pacifico: 201 EMEA: 118 1.8 mil millones en ingresos anuales 116 millones de metros cuadrados bajo administración. 12,300 profesionales
Edificios Clase A
Poseen características que incluyen: tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los 3.0 metros, un espacio de parqueo por Corredor cada 50 metros cuadrados de oficina, Es considerado como un sub-mercado de sistemas de seguridad medio en acceso y análisis, corresponde a una zona contra incendio. geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que Edificios Clase B son estudiados. Tienen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 PIB metros, un espacio de parqueo por cada 50 Es el valor total de los bienes y servicios metros cuadrados de oficina o superior y producidos en el territorio de un país en un sistemas de seguridad básicos de acceso y periodo determinado. contra incendio.
• DANE Principales Indicadores del Mercado Laboral, Junio de 2012.
522 oficinas en 62 países en 6 continentes
• EL HERALDO - Región Caribe, llamada a jalonar comercio exterior Julio 2012.
RESEARCHER: Bogotá, Colombia Aurora Turriago Directora Investigación de Mercados Cra. 7 No. 99-53 Torre 2. Piso 16 TEL + 571 5942333 ext. 220 FAX + 571 594 2334 Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza, ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada, cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Los reportes elaborados son de uso exclusivo de la compañía, por lo tanto no pueden ser utilizados para fines publicitarios u otro propósito comercial sin autorización previa. Colliers International es la única entidad autorizada para su divulgación. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com.
• EL TIEMPO - El TLC le traerá 200 mil empleos a la región Caribe, Marzo de 2012. • EL HERALDO Barranquilla, potencial para atraer inversión, Marzo 2012.
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