S1 2012 | OFICINAS
CALI COLOMBIA
RESEARCH & FORECAST REPORT
Panorama Económico De acuerdo al DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), durante el primer trimestre del 2012, el Producto Interno Bruto presentó un crecimiento de 4,7%, inferior en 0,3 puntos porcentuales con respecto al registrado en el mismo periodo del 2011. La minería sigue teniendo la mayor participación en el crecimiento de la economía colombiana, con una variación de 12,4%. Los establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas presentaron un incremento de 6,7%. Vale la pena mencionar que la construcción registró una variación negativa de 0,6%.
INDICADORES DEL MERCADO S1 2011
2012
OFERTA
A mayo de 2012, las exportaciones colombianas registraron un crecimiento de 14,1% con respecto al mismo periodo del 2011, debido principalmente a los combustibles y productos de industrias extractivas, manufacturas, productos agropecuarios y alimentos y bebidas. Los principales destinos a exportar fueron Estados Unidos, que crecieron en 13,6%, España y China, con crecimientos de 238,7% y 95,1%, respectivamente. Las importaciones, por su parte, a abril de 2012, registraron una variación positiva de 11,7% como resultado de mayores compras de manufacturas. Otros productos fueron los combustibles y aquellos de industrias extractivas, agropecuarios y alimentos y bebidas, donde provinieron principalmente de Estados Unidos, China y México.
VACANCIA ABSORCIÓN NETA CONSTRUCCIÓN PRECIO DE RENTA
ACTUALIZACIÓN Comportamiento PIB (Tasa Crecimiento Q1 2012)
7,6
8
En cuanto a la tasa de desempleo, en marzo de 2012 cerró en 10,7%, 0,5 puntos porcentuales inferior a la registrada en el mismo mes del 2011. Las ciudades que registraron la menor tasa de desempleo fueron Barranquilla, Bogotá y Cartagena, con tasas de 7,6%, 9,5% y 9,8%, respectivamente. Durante el trimestre móvil de marzo a mayo de 2012, el comercio, restaurantes y hoteles tuvieron la mayor participación en la tasa de ocupación, con un 26,4%. Por otra parte, la inflación para el primer trimestre del año registró una variación de 2,01%, inferior en 0,25 puntos porcentuales a la tasa registrada durante el mismo periodo del 2011 y la cual se debe, según un sondeo de Reuters, a una menor alza en los precios de alimentos y vivienda, aunque esta última, durante junio de 2012, registró junto con la diversión crecimientos superiores al IPC del mes (0,08%), de 1,14% y 0,36%, respectivamente.
3,9
4,7
5,1
5,0
6
4
Por otra parte, la Inversión Extranjera Directa, a abril de 2012, creció casi un 28% comparada con el mismo periodo del 2011, la cual continúa registrando cifras record para el país y evidencia la buena demanda interna y el sostenido crecimiento de la economía colombiana durante los últimos años. Los recursos que llegaron al país se destinaron principalmente al sector del petróleo, hidrocarburos y minas. Expertos esperan para el 2012 superar las cifras registradas en el 2011, incluso superando en la región aquellas registradas por países como Chile, el cual es el tercer destino en Latinoamérica, después de Brasil y México.
Según BBVA Research, en medio de una desaceleración mundial y aún si la situación Europea sigue en deterioro, la economía colombiana crecerá 5% en el 2012 debido principalmente a la creciente inversión, superando la tasa pronosticada para la región, la cual se estima en 3,7%.
1,2
2
0
2007
2008
2009
www.colliers.com
2010
2011
2012
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Panorama Cali
Gráfica 1
Oficinas y Bodegas 3%
De acuerdo con las cifras presentadas por la DIAN, el departamento del Valle del Cauca participa con un 7,4% de las exportaciones tradicionales del país, presentando una leve disminución en las ventas al exterior durante en el primer trimestre del año de 2,3%. De igual manera, las importaciones, registraron una variación negativa de 4,1% como consecuencia de las menores compras de maíz amarillo proveniente de Estados Unidos, televisores de México, alambre de cobre de Perú y vehículos de Corea del Sur.
Hotel 4%
Comercio 15% Otros 21% Vivienda 57%
ÁREA APROBADA EN VALLE DEL CAUCA SEGÚN DESTINOS - ACUMULADO A MARZO DE 2012 Fuente: DANE
El desempleo para la ciudad de Cali, durante el trimestre móvil de marzo mayo 2012, registró una tasa de 14,6%, frenando y retrocediendo ligeramente la alta tasa de desempleo que la capital del Valle del Cauca ha venido registrado ssssss
durante los últimos meses. La inflación a junio de 2012, por su parte, registró una variación negativa de 1,32%, inferior al promedio de los precios del IPC nacional. Por otro lado, la Construcción en el departamento presentó una disminución del área aprobada de 31,6%, dónde el total de metros cuadrados aprobados fue de 468.000; 43% corresponde a usos diferentes a vivienda. Se registraron incrementos en áreas comerciales y hotelería.
Las transacciones inmobiliarias, por su parte, presentaron una caída durante los primeros tres meses del año, registrando un total de 17.038 transacciones de compraventa en el departamento; 1,9% menor a las registradas en el mismo periodo del 2011.
El departamento del Valle del Cauca participó con el 72,3% del área total aprobada de la región suroccidente del país,. Gráfica 2
6.000
64% 25 %
4.500
3.000
A
33%
B
18 % 75 %
1.500 82 %
3% 0 Sur
Norte
Centro
DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA POR CORREDOR Y CLASE (m2) El corredor Sur presenta una menor concentración de empresas y se caracteriza por ser un sector residencial y de comercio.
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
Oferta
Nueva Oferta
La oferta de oficinas en la Cali continúa en descenso, el primer semestre del 2012 termina con una oferta de 8.600 metros cuadrados rentables en las dos clases de oficinas, un 20% menor a la cifra presentada en el mismo semestre del año anterior, comportamiento ocasionado por la escasez de construcción de edificios nuevos, desde el año 2009 no se ha construido ningún edificio en la ciudad, por lo cual la oferta ha disminuido constantemente y se estima que ha sido suficiente para la baja demanda de la ciudad.
Se estima que existen 2 proyectos de oficinas clase A en la ciudad ubicados en el corredor Norte, sumando un área rentable de 16.875 metros cuadrados, éstos se encuentran en planos, sin embargo uno de ellos que será ocupado parcialmente por la Cámara Colombiana de Infraestructura se empezará a construir en julio de 2012.
El corredor Norte ocupa el primer lugar en la oferta gracias principalmente a la disponibilidad en los edificios Centro Empresa y Torre de Cali los cuales agrupan cerca del 37% de los metros cuadrados disponibles.
Cabe destacar que aunque la nueva oferta de oficinas ha tenido moderado dinamismo, el desarrollo de proyectos especializados en otros sectores como la medicina, hotelería y comercio se ha aumentado, entre estos se destacan: el Centro Médico Imbanaco, con un área de 81.000 metros cuadrados, y el proyecto World Trade Center Pacific, que además de oficinas, ofrece espacios especializados en medicina, comercio y hotel.
Colliers International estima que en lo que resta del 2012 la oferta continuará en declive, lo anterior, como consecuencia de la ausencia de nuevos proyectos en construcción.
Colliers International estima que durante el 2012 no ingresará al mercado nuevos proyectos de oficinas por lo cual el inventario se mantendrá estable hasta el 2013.
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Demanda
Gráfica 3
2.000 1.500 1.000
920
Para el cierre del primer semestre del año se registra una absorción neta negativa de 209 metros cuadrados, muy diferente a la tendencia presentada en el mismo periodo del año anterior donde se presentó una absorción de 3.450 metros cuadrados.
consultorios y clínicas estéticas principalmente, en contraste, el corredor norte presenta absorción negativa debido a que hasta este periodo oficinas que habían sido compradas como inversión salieron al mercado para ser rentadas.
Un análisis de la demanda por clase muestra que las oficinas clase A registraron una absorción positiva neta de 384 metros cuadrados durante los primeros seis meses del 2012, en contraste, las oficinas clase B registran una absorción negativa neta de 593 metros cuadrados, comportamiento que refleja la tendencia de escalonamiento, en el cual las empresas se trasladan a espacios con mejores características.
Por otra parte, la tasa de vacancia de las tres clases cerró en 6,7%, cayendo 1,3 puntos porcentuales en relación al mismo periodo del 2011. La reducción más representativa la registraron los edificios clase A los cuales pasaron de una tasa de vacancia de 13,5% en el primer semestre del 2011 a un 5,3% en el 2012, lo cual confirma la acogida y rápida ocupación de esta clase de oficinas.
500 0
-50
434
0
Sur
Centro
-500 -1.513 -1.000
-1.500 -2.000
Norte A
B
Analizando la absorción neta por corredor se encuentra que en el corredor Sur la absorción positiva se debe a la ocupación de
Colliers International estima que en lo que resta del 2012 la tasa de vacancia continuará en descenso y la absorción neta tendrá un comportamiento moderado.
DISTRIBUCIÓN DE LA ABSORCIÓN NETA POR CLASE Y CORREDOR (m2) Gráfica 4. INVENTARIO, TASAS DE VACANCIA Y ABSORCIÓN NETA CLASE A 39.000 29.000
Los edificios clase A que venían de tener tasas de 16% -13% en los últimos años, durante el 2011 empezaron a ser ocupados hasta alcanzar una tasa de vacancia del 5% en el 2012.
20% 17% 13%
19.000
10%
6% 9.000 -1.000
5%
S1
S1
2009
2010
Inventario A
S1
2011
Absorción Neta A
S1
0%
2012 Tasa de Vacancia A
TORRE EMPRESARIAL CCI Con una inversión de COP $30 mil millones, la Cámara Colombiana de Infraestructura promueve la construcción de este Centro Empresarial, el cual será uno de los más importantes para la región. El proyecto, ubicado en la Avenida Las Américas con Calle 22 Norte, cuenta con una gran proyección urbanística, concepto ambiental y un modelo futurista de administración y operación.
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Gráfica 5. PRECIOS DE RENTA 2008-2012
Precios Los precios de renta de durante el primer semestre del 2012 registraron una ligera tendencia al alza en comparación al mismo periodo del año anterior. La falta de nuevos proyectos en planos o en construcción en la ciudad y el descenso de la demanda son la principal causa de este comportamiento.
$ 50.000
A
$ 40.000
$ 30.000
Realizando un análisis de los precios por clase, se encuentra que las oficinas clase A se mantuvieron estables respecto al mismo periodo del 2011 alcanzando un valor promedio de COP$ 37.300 (USD$ 21) por metro cuadrado, por su parte, los espacios clase B ascendieron un 8% llegando a un valor promedio de COP$ 22.600 (USD$ 12,6) por metro cuadrado.
B
08
1S
1S
10
2S
1S
09
2S
1S
2S
1S
$ 10.000
2S
$ 20.000
11
12
Cabe destacar, que durante el primer semestre del 2011 Cali registró precios de renta de hasta COP$ 52.000 (USD$ 29) por metro cuadrado, sin embargo, durante el segundo semestre los rangos de precios registraron una contracción, con lo cual, en la primera mitad del año en curso la oficina más costosa de la ciudad tiene un valor de COP$ 45.000 (USD$ 23,5) por metro cuadrado. Colliers International estima que en la segunda mitad del año los precios de renta tendrán un comportamiento estable, lo anterior como resultado de la reducción de la demanda y al bajo dinamismo en el desarrollo de nuevos edificios de altas especificaciones.
Gráfica 6. RANGO DE PRECIOS DE RENTA DE EDIFICIOS CLASE A Y B POR CORREDOR
60.000
*T.R.M. $ 1.784,6
US$
23,5
45.000 21,7 COP $ / m 2
RANGO DE PRECIOS DE RENTA La construcción de nuevos edificios en el corredor norte en los últimos años, hace que este sector tenga las oficinas más costosas en la ciudad.
30.000 11,8
15.000 6,9
6,9 6
0 Norte
Sur
Centro
4,00 14%
13,3%
12,6%
12%
Indicadores LATAM Q2
10%
0,013
-0,008
0,069
8,4%
8%
0,067
0,46
0,62
0,80 3,2%
0,007
1,16
0,093 0,00
1,69
1,00
1,45
7,0%
1,74
2,00
3,97
millones de m²
3,00
0,005 4%
0,054
3,7%
1,1%
1,9%
-1,00 México
Buenos Aires
Santiago
Inventario A+ A
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6%
2% 0%
Sao Paulo
Absorción A+ y A
Bogotá
Panamá
San Jose
Lima
Tasa de Disponibilidad A+ y A
Bogotá cuenta con el 10% de inventario de oficinas A+ y A de Latinoamérica, sin embargo ocupa el segundo puesto en la absorción participando con el 25% de la absorción neta total de la región.
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Aspectos Conceptuales Tasa de Vacancia
Edificios Clase A+ (A Plus)
Es la razón entre el espacio total de Estos edificios son considerados de altas inventario y el espacio vacante. especificaciones e incluyen: Un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas Absorción Neta Anual Acumulada entre piso y techo iguales o superiores a Es el cambio en el número de metros 3.5 metros, un espacio de parqueo por cuadrados de espacio ocupado en un cada 40 metros cuadrados de oficina, periodo determinado de tiempo, para el sistemas de avanzados de comunicaciones caso de este informe corresponde al y de seguridad contra incendio y acceso. periodo comprendido entre Diciembre de Adicionalmente se consideran como variables importantes la ubicación, las vías 2009 a Diciembre de 2010. de acceso al edificio y cercanía a centros importantes de la ciudad. Inventario Universo de estudio. Es todo inmueble terminado tipo A+, A o B, dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no esta en proceso de construcción ni en proyecto.
Artículos Revisados • DANE Índice de Precios al Consumidor, Julio de 2012. • DANE Principales Indicadores del Mercado Laboral, Junio de 2012. • DANE Importaciones y Balanza Comercial, Junio de 2012. • DANE Comercio Exterior Exportaciones, Julio de 2012. •PORTAFOLIO Expectativas de inflación en Colombia siguen cediendo, Mayo de 2012.
Estados Unidos: 147 Canadá: 37 Latinoamérica: 19 Asia y Pacifico: 201 EMEA: 118 1.8 mil millones en ingresos anuales 116 millones de metros cuadrados bajo administración. 12,300 profesionales
Edificios Clase A
Poseen características que incluyen: tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los 3.0 metros, un espacio de parqueo por Corredor cada 50 metros cuadrados de oficina, Es considerado como un sub-mercado de sistemas de seguridad medio en acceso y análisis, corresponde a una zona contra incendio. geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que Edificios Clase B son estudiados. Tienen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 PIB metros, un espacio de parqueo por cada 50 Es el valor total de los bienes y servicios metros cuadrados de oficina o superior y producidos en el territorio de un país en un sistemas de seguridad básicos de acceso y periodo determinado. contra incendio.
• DANE Producto Interno Bruto, 1Q 2012 Junio de 2012.
522 oficinas en 62 países en 6 continentes
• PORTAFOLIO Sigue auge de inversión extranjera en Colombia, Mayo de 2012. • BBVA RESEARCH Situación Colombia -2Q 2012, Mayo de 2012. • PORTAFOLIO Desempleo aumentó en ciudades como Medellín y Bucaramanga, Junio de 2012.
RESEARCHER: Bogotá, Colombia Aurora Turriago Directora Investigación de Mercados Cra. 7 No. 99-53 Torre 2. Piso 16 TEL + 571 5942333 ext. 220 FAX + 571 594 2334
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•BANCO DE LA REPÚBLICA Boletín Económico Regional, I trimestre de 2012, Suroccidente, Junio de 2012. •ALCALDÍA DE SANTIAGO DE CALI Cali tendrá una Torre Empresarial, con una inversión de $30 mil millones, Marzo de 2012.
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