S1 2012 | OFICINAS
MEDELLÍN COLOMBIA
RESEARCH & FORECAST REPORT
Panorama Económico
De acuerdo al DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), durante el primer trimestre del 2012, el Producto Interno Bruto presentó un crecimiento de 4,7%, inferior en 0,3 puntos porcentuales con respecto al registrado en el mismo periodo del 2011. La minería sigue teniendo la mayor participación en el crecimiento de la economía colombiana, con una variación de 12,4%. Los establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas presentaron un incremento de 6,7%. Vale la pena mencionar que la construcción registró una variación negativa de 0,6%.
INDICADORES DEL MERCADO S1 2011
2012
OFERTA
A mayo de 2012, las exportaciones colombianas registraron un crecimiento de 14,1% con respecto al mismo periodo del 2011, debido principalmente a los combustibles y productos de industrias extractivas, manufacturas, productos agropecuarios y alimentos y bebidas. Los principales destinos a exportar fueron Estados Unidos, que crecieron en 13,6%, España y China, con crecimientos de 238,7% y 95,1%, respectivamente. Las importaciones, por su parte, a abril de 2012, registraron una variación positiva de 11,7% como resultado de mayores compras de manufacturas. Otros productos fueron los combustibles y aquellos de industrias extractivas, agropecuarios y alimentos y bebidas, donde provinieron principalmente de Estados Unidos, China y México.
VACANCIA ABSORCIÓN NETA CONSTRUCCIÓN PRECIO DE RENTA
ACTUALIZACIÓN Comportamiento PIB (Tasa Crecimiento Q1 2012)
7,6
8
En cuanto a la tasa de desempleo, en marzo de 2012 cerró en 10,7%, 0,5 puntos porcentuales inferior a la registrada en el mismo mes del 2011. Las ciudades que registraron la menor tasa de desempleo fueron Barranquilla, Bogotá y Cartagena, con tasas de 7,6%, 9,5% y 9,8%, respectivamente. Durante el trimestre móvil de marzo a mayo de 2012, el comercio, restaurantes y hoteles tuvieron la mayor participación en la tasa de ocupación, con un 26,4%. Por otra parte, la inflación para el primer trimestre del año registró una variación de 2,01%, inferior en 0,25 puntos porcentuales a la tasa registrada durante el mismo periodo del 2011 y la cual se debe, según un sondeo de Reuters, a una menor alza en los precios de alimentos y vivienda, aunque esta última, durante junio de 2012, registró junto con la diversión crecimientos superiores al IPC del mes (0,08%), de 1,14% y 0,36%, respectivamente.
3,9
4,7
5,1
5,0
6
4
Por otra parte, la Inversión Extranjera Directa, a abril de 2012, creció casi un 28% comparada con el mismo periodo del 2011, la cual continúa registrando cifras record para el país y evidencia la buena demanda interna y el sostenido crecimiento de la economía colombiana durante los últimos años. Los recursos que llegaron al país se destinaron principalmente al sector del petróleo, hidrocarburos y minas. Expertos esperan para el 2012 superar las cifras registradas en el 2011, incluso superando en la región aquellas registradas por países como Chile, el cual es el tercer destino en Latinoamérica, después de Brasil y México.
Según BBVA Research, en medio de una desaceleración mundial y aún si la situación Europea sigue en deterioro, la economía colombiana crecerá 5% en el 2012 debido principalmente a la creciente inversión, superando la tasa pronosticada para la región, la cual se estima en 3,7%.
1,2
2
0
2007
2008
2009
www.colliers.com
2010
2011
2012
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Panorama Medellín
Gráfica 1
Reino Venezuela Perú 3% Unido 3% 5% Ecuador México 7% 3%
Otros 18%
Suiza 15%
De acuerdo con el DANE, a marzo de 2012 la actividad manufacturera y las ventas en Medellín y su área metropolitana registraron un incremento anual de 5,9% y 3,6%, respectivamente. Los sectores con mayor crecimiento fueron las prendas de vestir, vehículos, automotores y autopartes y los alimentos preparados para animales. Por otro lado, las exportaciones presentaron un aumento del 14% con respecto a las ventas registradas en el primer trimestre de 2011, sin embargo, la tasa de crecimiento es menor en 19 puntos porcentuales. Las ventas del oro , las cuales concentran el 47,6% del total, son la principal causa del incremento presentado. En contraste, las importaciones se redujeron a 13,4%, donde los principales productos importados fueron materias primas y productos intermedios para industria.
EEUU 47%
PRINCIPALES DESTINOS DE EXPORTACIÓN Fuente: DANE A marzo de 2012, Antioquia registra un total de US$ 1.541,3 millones en exportaciones, donde el principal destino fue Estados Unidos. Vale la pena destacar el aumento significativo en las exportaciones a México y Venezuela, que crecieron 45% y 48,5%, respectivamente.
La tasa de desempleo de enero a marzo de 2012 en Medellín Valle de Aburrá se situó en 13,4%, 30 puntos porcentuales sss
por debajo de la tasa registrada el mismo periodo del año anterior, no obstante, supera el registro de las 13 ciudades. Del número total de ocupados, el 70% se encuentra ejerciendo actividades del sector terciario. La construcción, por su parte, registró un área aprobada en Antioquia de 979 mil metros cuadrados, presentando un crecimiento de 18,9%, donde el 16,3% corresponde a usos diferentes a vivienda. A su vez, la actividad inmobiliaria en el departamento, según estudios de La Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, registró un crecimiento anual del 5,8% en la cantidad de negocios realizados, donde los mejores resultados se obtuvieron durante el mes de febrero de 2012. Según el Banco de la República, para el primer trimestre del año la economía de Antioquia continua presentando resultados positivos, sin embargo, presenta desaceleración en algunos sectores, comportamiento consecuente con la actividad registrada a nivel nacional.
Gráfica 2
35.000
Oferta
Nueva Oferta
El primer semestre del 2012 termina con una oferta de 19.112 metros cuadrados de las dos clases de edificios, 35% menor a la registrada en el 2011, este comportamiento descendiente es consecuencia del escaso dinamismo en la construcción de edificios en la ciudad, el inventario de oficinas se ha mantenido constante desde finales del 2010.
Se estima que en Medellín existen tres proyectos de oficinas, los cuales suman cerca de 16.000 metros cuadrados, de los cuales el 84% ya está en construcción.
T 30.000
metros cuadrados
25.000
Total
20.000
15.000
A
10.000
5.000
B
0 06
08
09 10
11
HISTÓRICO OFERTA TOTAL
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
12
Vale la pena resaltar que entre el 2007 y el 2010 Medellín tuvo un importante auge de construcción de oficinas, tiempo en el cual el inventario creció un 50% con cerca de 135.200 metros cuadrados. Por otra parte, a pesar que la ciudad tiene mayor cantidad de metros cuadrados B (60%), las oficinas clase A ocupan el primer lugar en la oferta con el 66%, tendencia que se viene presentando desde 2010 año en el cual el inventario de edificios clase A empezó a aumentar significativamente. tenden
Analizando la nueva oferta por clase, se encuentra que el 87% corresponde a edificios clase A, con lo cual se estima que para el 2013, el inventario de esta clase aumente un 7% ,cabe destacar que ya se proyecta el primer edificio A+ de la ciudad. Adicionalmente, el 74% de los metros cuadrados proyectados estarán ubicados en el corredor el Poblado, por lo que se estima que la oferta en esta zona aumentará y continuará consolidándose como la preferida de la Medellín.
Se espera que en lo que resta del 2012 se terminarán cerca de 13.600 metros cuadrados en el Poblado, además nuevos proyectos se empezarán a comercializar, los cuales se proyectan para el 2014.
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Gráfica 3. DISTRIBUCIÓN DE LA ABSORCIÓN NETA POR CLASE Y CORREDOR
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
-1.000 -2.000
Centro A
Precios
El primer semestre del año termina con una absorción neta de 5.172 metros cuadrados rentables, 26% mayor a la cifra del mismo periodo del 2011, vale la pena destacar, que una de la principales características de Medellín es la ocupación de espacios entre 20 y 100 metros cuadrados, principalmente para servicios profesionales.
En el primer semestre de 2012, los precios de renta registraron una tendencia al alza respecto al mismo periodo de 2011, en el caso de las oficinas clase A de 14% cerrando con un valor de COP$ 32.800 (US$ 18,4), y en clase B de 8% con COP$ 27.100 (US $15,2), la disminución en la oferta es la principal causa de este comportamiento.
Analizando la absorción por corredor, se encuentra que el Poblado participa con el 53%, consolidándose como el preferido, cabe destacar que en esta zona se encuentra el 52% de los metros cuadrados clase A de la ciudad.
Realizando un análisis por corredor, el Poblado se mantiene como el más costoso de la ciudad con un valor promedio de COP$ 37.050 (US$ 20,8), para oficinas A y COP$ 32.000 (US$ 18), en espacios B, este corredor cuenta con el 52% del inventario clase A y es el de mayor dinamismo constructor.
Por otra parte la tasa de disponibilidad de las dos clases cerró en 4,7%, disminuyendo 2,5 puntos porcentuales respecto al 2011, se estima que esta tasa se aumentará en lo que resta del año.
-3.000 Poblado
Demanda
Otros B
Colliers International estima que en lo que resta del 2012 los precios se mantendrán estables con ligera tendencia al alza.
Gráfica 4. RANGO DE PRECIOS DE RENTA POR CORREDOR
$ 55.000
T.R.M. $1.784.60
23,4
$ 45.000
US$
25,6 22,8
21,7
$ 35.000
RANGO DE PRECIOS DE RENTA POR CORREDOR
17,8
$ 25.000 Durante el segundo semestre del año, los precios de renta alcanzaron valores máximos de COP$45.700, en el edificio Interplaza en el corredor otros.
13,4
12,1
$ 15.000 6,8
$ 5.000 A
B Poblado
B
A
Centro
Otros
4,00 14%
13,3%
12,6%
-0,008
0,069
8,4%
8%
0,067
0,46
0,62
0,80
3,2%
0,007
1,16
0,013
1,69
0,093 0,00
1,45
7,0%
1,00
1,74
2,00
12%
Indicadores LATAM Q2
10%
3,97
millones de m²
3,00
0,005 4%
0,054
3,7%
1,1%
1,9%
-1,00 México
Buenos Aires
Inventario A+ A
Santiago
6%
2% 0%
Sao Paulo
Absorción A+ y A
Bogotá
Panamá
San Jose
Lima
Bogotá cuenta con el 10% de inventario de oficinas A+ y A de Latinoamérica, sin embargo ocupa el segundo puesto en la absorción participando con el 25% 26% de la absorción neta total de la región.
Tasa de Disponibilidad A+ y A
P. 3 | COLLIERS INTERNATIONAL
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Aspectos Conceptuales Tasa de Vacancia
Edificios Clase A+ (A Plus)
Es la razón entre el espacio total de Estos edificios son considerados de altas inventario y el espacio vacante. especificaciones e incluyen: Un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas entre piso y techo iguales o superiores a Absorción Neta Anual Acumulada: 3.5 metros, un espacio de parqueo por Es el cambio en el número de metros cada 40 metros cuadrados de oficina, cuadrados de espacio ocupado en un sistemas de avanzados de comunicaciones periodo determinado de tiempo, para el y de seguridad contra incendio y acceso. caso de este informe corresponde al Adicionalmente se consideran como periodo comprendido entre Diciembre de variables importantes la ubicación, las vías 2011 a Junio de 2012. de acceso al edificio y cercanía a centros importantes de la ciudad. Inventario Universo de estudio. Es todo inmueble terminado tipo A+, A o B, dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no esta en proceso de construcción ni en proyecto.
Artículos Revisados • DANE Índice de Precios Consumidor, Julio de 2012.
al
• DANE Principales Indicadores del Mercado Laboral, Junio de 2012. • DANE Importaciones Comercial, Junio de 2012.
y Balanza
• DANE Comercio Exterior Exportaciones, Julio de 2012.
Estados Unidos: 125 Canadá: 38 Latinoamérica: 18 Asia y Pacifico: 214 EMEA: 117 1.5 mil millones en ingresos anuales 91 millones de metros cuadrados bajo administración. 12,500 profesionales
Edificios Clase A
Poseen características que incluyen: tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los 3.0 metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oficina, Corredor: sistemas de seguridad medio en acceso y Es considerado como un sub-mercado de contra incendio. análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra Edificios Clase B concentración de la clase de inmuebles que Tienen un tiempo de construcción entre los son estudiados. 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 PIB: Es el valor total de los bienes y metros, un espacio de parqueo por cada 50 metros cuadrados de oficina o superior y servicios producidos en el territorio de un sistemas de seguridad básicos de acceso y país en un periodo determinado. contra incendio.
• DANE Producto Interno Bruto, 1Q 2012 Junio de 2012.
512 oficinas en 61 países en 6 continentes
• PORTAFOLIO Expectativas de inflación en Colombia siguen cediendo, Mayo de 2012. • PORTAFOLIO Sigue auge de inversión extranjera en Colombia, Mayo de 2012. • BBVA RESEARCH Situación Colombia -2Q 2012, Mayo de 2012. •BANCO DE LA REPÚBLICA Boletín Económico Regional I Trimestre de 2012, Antioquia / Chocó Junio de 2012
RESEARCHER: Bogotá, Colombia Aurora Turriago Directora Investigación de Mercados Cra. 7 No. 99-53 Torre 2. Piso 16 TEL + 571 5942333 ext. 220 FAX + 571 594 2334
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